Версия
для печати
для печати
Что происходило в 2019 году?
На лондонском рынке жилой недвижимости фокус частных инвесторов сместился с премиальных объектов в центре к относительно недорогим (от 350 тыс. до 500 тыс. фунтов) апартаментам в новостройках в третьей-четвёртой зоне. Регенерационные зоны, где располагаются такие проекты, пользуются популярностью у местных резидентов при последующей сдаче в аренду и могут приносить до 5% годовых, в то время как апартаменты в центре Лондона приносят около 3%. Наши соотечественники не отстают от нового тренда – по статистике одного из крупнейших лондонских застройщиков, 12% от объёма их международных продаж составляют инвестиции из России.
Институциональные инвесторы всё чаще рассматривают Манчестер и Бирмингем – города, которые выигрывают от строительства новой высокоскоростной железной дороги HS2 и местных крупных инфраструктурных проектов. Рост цен на недвижимость в этих регионах составил 6-7% в год, а доходность на два процентных пункта выше по сравнению с Лондоном.
Какие риски и какие возможности сейчас открываются?
Победа консерваторов на выборах 12 декабря укрепит инвестиции в рынок недвижимости, поскольку правительство сможет выйти из политического тупика, сложившегося с 2016 года, и выведет страну из состава ЕС. При этом сделка Джонсона неизбежно окажет негативное влияние на экономику в связи с характером торговых отношений с ЕС. Это скажется и на рынке недвижимости, ведь инфляция будет расти. Однако степень и сроки изменений остаются неясными. Рынок уже включил риски от сделки в текущее ценообразование, тем не менее после выхода Великобритании из ЕС цены на недвижимость могут ещё немного снизиться.
В планах консервативной партии повысить гербовый сбор (stamp duty land tax) на 3% для иностранных покупателей. После принятия подобного закона мы ожидаем понижения цен, как это произошло при повышении гербового сбора в 2014 и в 2016 годах. Но неясно, какой задел для дальнейшего понижения остаётся у лендлордов при уже откорректированных ценах.
Учитывая цикличность рынка недвижимости и его дальнейшую стабилизацию, связанную с победой консерваторов, мы рекомендуем инвестировать сейчас, когда цены достигли дна, и до введения нового закона, который, скорее всего, примут шестого апреля.
Кому это направление может быть особенно интересно?
Великобритания традиционно интересна двум категориям клиентов: тем, кто приобретает недвижимость в центре Лондона для детей, которые там учатся или работают, и инвесторам, вкладывающим в проекты с высокой доходностью – от 7 до 20% годовых.
Сектор студенческих апартаментов будет продолжать расти – не в последнюю очередь благодаря государственной программе, направленной на увеличение количества иностранных студентов. Этот продукт является одним из самых популярных у инвесторов: доходность 7-8% при вложениях от 70 тыс. фунтов – цифры, не имеющие аналогов в Европе.
Для более опытных инвесторов остаются привлекательными проекты, связанные с девелопментом и различными управленческими инициативами, направленными на повышение стоимости недвижимости, с целью дальнейшей перепродажи. Мы активно работаем со стрит-ритейлом сектора food and beverage в центральных локациях Лондона, девелоперскими проектами в Лондоне, Кембридже и на северо-западе Англии. При вложениях от 100 тыс. фунтов и доходности 10–20% соинвестирование крупных проектов – достойная возможность для тех, кто диверсифицирует свой портфель.
Что происходило в 2019 году?
Традиционно высокий спрос совпал с острым дефицитом предложений. В 2019 году Германия стала самым активным рынком недвижимости в Европе, обогнав Великобританию. С января по сентябрь 2019 года объём инвестиций в Германию составил €55,4 млрд, из которых €43,4 млрд пришлись на коммерческие активы и 12 млрд – на жильё.
Цены на недвижимость в Германии выросли за год почти на 10%, что заметно выше прошлогоднего показателя. Обратим внимание ещё на один факт: наибольший рост цен на элитные объекты в мире за последние десять лет зафиксирован в Берлине (+145,7%).
Поскольку предложение на рынках семи крупнейших городов Германии (Берлин, Дюссельдорф, Франкфурт, Гамбург, Кёльн, Мюнхен и Штутгарт) ограничено и конкуренция среди участников велика, рост стоимости здесь продолжится. Спрос остаётся высоким благодаря низким процентным ставкам, урбанизации и стабильным доходам населения. Кроме того, его усилению способствуют миграционный приток и укрепление местной экономики.
Какие риски и какие возможности сейчас открываются? Кому это направление может быть особенно интересно?
Германия и сейчас идеальный вариант для консервативного размещения капитала, пенсионных денег. В эпоху отрицательных процентных ставок по валютным депозитам скромные 3-4%, надёжно размещённые в суперликвидных объектах в городах топ-7 Германии, являются превосходной альтернативой.
Инвесторам, желающим получать базовую доходность, мы рекомендуем рассмотреть развивающиеся регионы с хорошим потенциалом, так называемые города второго эшелона. Там можно инвестировать в арендный бизнес коммерческих объектов и получить доходность около 6-7% – или реализовать стратегию value-add путём грамотного управления и частичной модернизации и получить доходность 8-9%.
Для желающих заработать более 12% годовых подходит классическая история с девелопментом. Она несёт определённые риски, но всё равно меньшие, чем в других юрисдикциях, благодаря защитным механизмам немецкого законодательства.
Что происходило в 2019 году?
Греческая экономика на протяжении четырёх лет растёт в среднем на 2% в год. На фоне резкого падения после 2009 года это убедительный показатель потенциала страны. Рейтинговое агентство Standard & Poor's повысило суверенный кредитный рейтинг Греции на одну ступень, с B+ до BB-. Ожидается, что рост греческой экономики будет выше среднего по Еврозоне.
Движущая сила греческой экономики – туризм. Минувший год закончился новым историческим рекордом: в Греции побывало 33 млн зарубежных гостей, что принесло экономике страны более €16 млрд доходов. Только в июле 2019 года в страну прибыло 3,8 млн иностранцев!
В 2018 году в Греции начали восстанавливаться цены на недвижимость, в 2019-м рост продолжился. Основные причины того, что этого не случилось раньше, – налогообложение, бюрократия и ограниченный доступ к заёмному финансированию.
Имидж Греции как места для инвестиций за последний год улучшился. Страна возвращается в число фаворитов у иностранцев. Быстро растёт число заявителей, оформляющих греческие «золотые визы». Они являются наиболее востребованным иммиграционным продуктом, ведь ВНЖ Греции при покупке недвижимости позволяет получить не только резидентство, но и растущий в цене актив, а порог входа в размере €250 тыс. достаточно комфортен.
Какие риски и какие возможности сейчас открываются?
Греческая программа «золотой визы» находится на пике. Она удобна, лояльна и понятна каждому инвестору. Она не обязывает проживать в стране, и фактически в программу можно войти как в бизнес с постоянным доходом.
Местная недвижимость – это новые «акции», интересные и местным жителям, и иностранцам. Самым востребованным районом остаются Афины, где срок реализации объектов составляет около двух месяцев.
Приход нового правительства уже дал сильный толчок для притока в страну новых инвестиций. С января 2020 года вступает в силу закон о замораживании НДС (24%) на три года для нового строительства. Эта мера, как ожидается, приведёт к продаже около 100 тыс. объектов недвижимости, которые из-за кризиса и высоких налогов в течение многих лет оставались в руках застройщиков.
Кому это направление может быть особенно интересно?
Греция интересна тем, кто хочет получить ВНЖ и иметь свободный доступ к Шенгенской зоне, кто желает приобрести себе дом для отдыха и кому нужен постоянный доход.
Покупатели в Греции ориентируются на снижение налогов, восстановление туризма и рынка недвижимости, а также на рост экономики в целом. Страна находится в начале нового цикла роста и потому привлекательна для инвестиций как иностранного, так и внутреннего капитала.
