Аналитики предрекают Швейцарии кризис на рынке недвижимости

2 мая 2020 года
Автор: Ксения Ватник Просмотров: 595

И дело не только в эпидемии коронавируса.

Что случилось? Le Figaro собрала несколько пессимистичных прогнозов из разных источников.

Что они говорят?

Мнение: Ульрих Кнаппе, Benesteem Executive Consulting

Ульрих Кнаппе

Авторы статьи Le Figaro смешивают текущую ситуацию в швейцарской жилой недвижимости с ситуацией, случившейся 30 лет назад, которые абсолютно неправильно сопоставлять.

В 1990 г. Швейцарский национальный банк SNB поднял свой основной показатель, так называемый "SNB policy rate" (аналог ключевой ставки Банка России), от уже высокого 5% до еще более высокого 8%, чтобы остудить интенсивные спекуляции с недвижимостью, характерные того времени. В то же время Швейцария также ввела новые законы, которые обязывали банки выделять более высокие внутренние резервы для своих непогашенных ипотечных кредитов.

Непосредственный результат был двояким. Во-первых, процентные платежи по ипотеке выросли примерно на 60%, потому что в то время многие кредитные контракты основывались на краткосрочной переменной процентной ставке по спекулятивным причинам, а не на долгосрочной фиксированной ставке, как это должно быть при разумном финансировании недвижимости. Кроме того, банкам в то время было разрешено предлагать 100% финансирования покупной цены дома или квартиры, что сегодня запрещено. В результате ежемесячная полезная нагрузка для многих частных владельцев сразу же взлетела, что затруднило выполнение многих финансовых обязательств.

Во-вторых, банки оказались под финансовым давлением, потому что они должны были внезапно использовать дополнительные собственные средства для поддержки непогашенных закладных в своих балансах (также для тех, которые работали хорошо). Благодаря этому множество банков подверглось давлению ликвидности. Это даже привело к единственному за всю современную историю банкротству банка в Швейцарии (SLT Spar- и Leihkasse Thun, небольшой региональный институт). Как следствие, банки не смогли помочь своим клиентам путем снижения или отсрочки месячной ставки по ипотечным кредитам, как это делается в настоящее время, если у должника, обычно кредитоспособного, возникают временные трудности.

Следует отметить, что проблемы для частных домовладельцев связаны не с «внезапным обвалом» цен на недвижимость, а с кратковременным и существенным ростом их платежных обязательств, которые многие из них не смогли выполнить.

По факту, официальный ценовой индекс SNB по жилым апартаментам упал со 126,96 в середине-1990 г. до своего самого низкого уровня 98,92 в середине 1998 г., т.е. потеря 22,1% за 8 лет. В течение первых двух лет 1990 - 1992 ценовой индекс отступил на 8 пунктов, или 6,3%. Что явно является долгосрочным спадом, но не крахом.

Мы не думаем, что это может опять случиться сейчас. Во-первых, нет никаких признаков того, что SNB повысит свою учетную ставку, которая сейчас находится на историческом минимуме (-0,75%). Любой рост, даже незначительный, немедленно приведет к массовому притоку иностранного капитала в валюту швейцарского франка, а это последнее, чего хочет SNB. Таким образом, нет угрозы со стороны процентной ставки.

Во-вторых, правила банковского кредитования сегодня намного строже, чем 30 лет назад. Банкам запрещено по закону предоставлять заёмщику более 80% от базовой стоимости имущества.

Про ближайшее будущее недвижимости в Швейцарии мы больше согласны с нашими коллегами из UBS. Даже те домовладельцы, которые имеют высокий уровень кредитной нагрузки, не обязательно столкнутся с трудностями оплаты во время рецессии. Причина в том, что у многих из них есть дополнительные средства. Они выбрали высокий уровень финансирования не из-за нехватки денег, а в связи с особенностями швейцарской системы подоходного налогообложения, которая вознаграждает вас за то, что вы держите крупную ипотеку по недвижимому имуществу для собственного использования.

Ещё по теме:

Теги: Швейцария, Анализ рынков, Недвижимость, Кредиты

Условия цитирования материалов Prian.ru

Читайте также

Сама стабильность? Главные тренды рынка недвижимости Швейцарии – 2020 Содержание недвижимости в Швейцарии Где ждать «пузыря»? Рейтинг городов мира с «перегретыми» рынками недвижимости Сюда текут деньги мира. Топ-25 городов для инвестиций Особенности жилой недвижимости в Швейцарии, о которых стоит знать иностранцам Каким будет город будущего, в котором не страшно пережить пандемию?