Покупка доходного дома в Германии – советы экспертов

На вопросы о доходных домах отвечает Екатерина Демидова, генеральный директор DEM GROUP.

Сколько стоит сегодня доходный дом в земле Северный Рейн – Вестфалия?

Минимальная цена – €200000, но сейчас таких предложений мало. Средняя цена – €300-400 тысяч. Это самый массовый сегмент – небольшие здания в 3-4 этажа на 7-8 квартир, то есть с одним подъездом, по две квартире на этаже. Максимальная цена доходных домов – около €1.5 млн – в таких зданиях уже 25-30 квартир. Объекты дороже встречаются крайне редко, имея такую сумму, инвесторы обращают внимание уже на магазины, офисы, склады.

Чем уникален регион Северный Рейн – Вестфалия? Узнайте здесь.

Где расположены такие дома?

Ими застроены все без исключения города федеральной земли Северный Рейн – Вестфалия. Можно сказать, что доходные дома – типовая застройка целых кварталов. Здания были построены и 100, и 50, и 20 лет назад.

Какие города и районы сейчас наиболее интересны для инвестиций?

Это населенные пункты в 30-50 километрах от главных городов региона – Дюссельдорфа, Кёльна, Бонна. Там ещё можно найти объект по привлекательной цене, благодаря которой можно рассчитывать на хорошую доходность. В мегаполисах цены намного выше, а доход, соответственно, скромнее.

Примеры доходной недвижимости в Северном Рейне - Вестфалии

420 000 €

Доходный дом в Вуппертале, Германия

371 м² 10.42% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Готовый бизнес

Продается доходный дом в 42339 г. Вупперталь Рядом с домом расположена станция Schwebebahn,подвесная монорельса (аналог городского трамвая - метро) по городу Wuppertal В доме 2 квартиры на 2 этаже и 3 этаже, есть гастрономия на 1 этаже, 2 машиноместа, и есть ком помещение Частично сданный в аренду дом приносит ~ 10,42% в год Комиссия...

DEM GROUP GmbH

2 000 000 €

Производство в Дюссельдорфе, Германия

100 м²

Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области борьбы с вредителями в западной части Германии. Компания имеет более чем 30-летний опыт работы в области профессиональной борьбы с вредителями, с концепцией полного обслуживания как для частных, так и для и коммерческих клиентов. Консультационные услуги, профилактика и срочные вызовы также...

EW Real Estate

5 500 000 €

Магазин в Дюссельдорфе, Германия

1100 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается торговое помещение в Дюссельдорфе Год постройки здания: 2020 Состояние объекта: как новый Центральное газовое отопление Прекрасное расположение Распределенные эксплуатационные расходы 1600 евро Объект приносит в год гарантированный доход в размере 240 000 евро договор по аренде заключен на 10 лет Комиссия для покупателя...

DEM GROUP GmbH

45 000 000 €

Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия

12000 м² 4.44% в год

Вашему вниманию представлена новая гостиница расположенная в г. Дюссельдорф (земля — Северный Рейн-Вестфалия). Гостиница сдана в долгосрочную аренду на 20 лет и имеет опции на продление договора. Стоимость — 45 000 000 евро Доход от аренды — 2 000 000 евро/год Рентабельность — 4,44% В целях конфиденциальности вся...

EW Real Estate

449 000 €

Доходный дом в Эссене, Германия

257 м² 4.78% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагается к продаже доходный дом в Германии Площадь дома 257 м2 Площадь земельного участка 242 м2. За домом находится очень красивая, просторная терраса с прилегающим к ней ухоженным садом. Дом отапливается новой газовой системой центрального отопления. С 2004 года весь дом сдан в аренду Heimstatt Engelbert, службе социального...

DEM GROUP GmbH

675 000 €

Доходный дом в Хагене, Германия

690 м² 6.56% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается доходный дом в городе Хаген. Дом ухожен и расположен в самом центре города. В доме 10 квартир + 1 квартира в пристройке, а также 10 гаражей. Все выгодно сдано в аренду. Доход в год: 45 288 евро (6,56%) Дом был построен в 1953 году, капремонт в 1985 и в 2014 Особенно удобно рядом расположен городской ж/д вокзал, что...

DEM GROUP GmbH

395 000 €

Доходный дом в Дуйсбурге, Германия

250 м² 4.86% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Доходный дом в Германии, в Duisburg, 250 м² (участок земли 330м2) дом построен в 1915 году 3 этажа 5 квартир участок земли 330 м2 жилая площадь дома 250 м2 Дом приносит в год фактический доход: 19200 евро (~ 4,86%). Комиссия для покупателя +5,95% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

372 500 €

Инвестиционный проект в Вуппертале, Германия

565 м² 34.6% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Проектом предусмотрено строительство жилого дома на 11 квартир и подземным паркингом, в городе Вупперталь. Общие предполагаемые затраты суммарно на участок и строительство 2 197 687 евро Ожидаемая прибыль после продажи 509 813 евро. Комиссия для покупателя + 4,76% к сумме инвестиций Дополнительная информация может быть предоставлена по...

DEM GROUP GmbH

549 000 €

Доходный дом в Золингене, Германия

551 м² 5.71% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается доходный дом в городе Solingen. В доме 6 квартир и 2 ком помещения Центральное газовое отопление в доме - обновлено в 2015 году С 1988 - 2015 году прошли плановые ремонтные работы в доме Есть два парковочных места на улице Фактический годовой доход: 33720 евро Комиссия для покупателя + 4,76% от стоимости объекта....

DEM GROUP GmbH

332 800 €

Инвестиционный проект в Дюссельдорфе, Германия

182 м² 22.28% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Проектом предусмотрено строительство жилого комплекса с и рестораном и подземным паркингом в городе Дюссельдорф Площадь участка 1635 кв. м. Общая площадь квартир и таунхаусов 1820 кв. м. Площадь ресторана 200 кв.м. Таунхаусы 4 единицы Квартир 20 единиц Парковочных мест 18 единиц Парковочных мест (подземный паркинг) 20 единиц...

DEM GROUP GmbH

550 000 €

Доходный дом в Вуппертале, Германия

433 м² 7.16% в год

Многоквартирный дом с коммерческим помещением в центре Вупперталя Премиальное расположение — в самом центре города Основные характеристики объекта Тип: многоквартирный жилой дом Расположение: центр города Вупперталь Количество жилых единиц: 6 квартир Коммерческое помещение: 1 Жилая...

DEM GROUP GmbH

5 900 000 €

Доходный дом в Кёльне, Германия

2250 м²

Пакет недвижимости в пригороде Кельна включает в себя 50 квартир, сданных в аренду, и 30 парковочных мест в подземном гараже. Стоимость: 5 900 000,--Евро Площадь: 2250 м2 Год постройки: 1995 Средняя площадь квартир составляет 50 м². В комплексе представлены квартиры с 1–3 комнатами. Оборудование: Объект находится в...

Estate-Service24

370 000 €

Доходный дом в Вуппертале, Германия

237 м² 6.38% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Доходный дом в Вуппертале представляет собой стабильный инвестиционный объект с уже сформированным арендным потоком. Дом полностью сдан в аренду и приносит 23 640 евро годового дохода (чистая холодная аренда). Объект обладает дополнительным потенциалом повышения доходности за счёт постепенной модернизации квартир и адаптации арендных ставок...

DEM GROUP GmbH

23 500 000 €

Офис в Карсте, Германия

10320 м² 4.69% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Коммерческая недвижимость в Германии в 41564 Kaarst, под Дюссельдорфом 10320 м2, (участок 10918 м²) Объект расположен в 15 минутах от аэропорта Количество арендаторов: 15 Парковочных мест: 23 + 55 Состояние нового объекта, не требует вложений. Дорогая отделка. Помещения сданы на 91% Комиссия для покупателя +3,57% к стоимости...

DEM GROUP GmbH

830 000 €

Доходный дом в Гельзенкирхене, Германия

870 м² 6.03% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Ухоженный объект, в хорошем состоянии. дом 1967 года 12 квартир 5 этажей центральное газовое отопление в квартирах на полу качественная плитка и ламинат Установлены современные стеклопакеты При полной аренде по цене 6,50 - 7 евро за квадратный метр, ежегодный доход составит от 62.946 до 67.788 евро. Комиссия для Покупателя +5,95%...

DEM GROUP GmbH

495 000 €

Доходный дом в Дуйсбурге, Германия

480 м² 9% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается ухоженный доходный дом в Дуйсбурге Вдоме 8 квартир. Сейчас не сдана только 1 квартира. Она в хорошем состоянии и не требует ремонта. Ее можно быстро сдать. Площадь дома 480 м2 Годовой доход 44760 евро (9.04%) Комиссия для покупателя +7,14% к стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

10 875 000 €

Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия

2303 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

год постройки 1968/ 2020 санирован - площадь общая 2303 м2 - отель сдан в аренду договор подписан в конце 2019 года на 10 лет + 2х5 опция продления! на первые 2 года есть страховка от банка в случае не уплаты аренды, а на последующие 8 лет есть гарантия от компании. подписан договор аренды (а с ноября 2020 года заходит аренда) Комиссия...

DEM GROUP GmbH

390 000 €

Доходный дом в Крефельде, Германия

221 м² 4.83% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Доходный дом удачно расположен в центре города Krefeld. Построен методом массивного строительства в 1900 году В доме 3 этажа. Центральное газовое отопление! Состав объекта: 4 квартиры и 2 коммерческих помещения. Годовой доход: Фактический: 18840 Евро (4.83%) Возможен: 24240 Евро (5.84%) Комиссия маклера для покупателя + 5,95%...

DEM GROUP GmbH

580 000 €

Доходный дом в Бохуме, Германия

500 м² 10.35% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Готовый бизнес

Продается доходный дом в 44809 г. Бохум Дом расположен в самом центре города Bochum рядом сразу за домом удобно расположен продуктовый супермаркет REWE Дом 1960 года постройки с железобетонными перекрытиями В доме расположено 14 квартир Все квартиры выгодно сданы в аренду Дом приносит в год = 60045 евро (10,35%) Комиссия для...

DEM GROUP GmbH

790 000 €

Доходный дом в Вуппертале, Германия

450 м² 6.35% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается добротный доходный дом с железобетонными перекрытиями, в городе Вупперталь В доме 8 квартир и 8 гаражей, а также одно коммерческое помещение Объект полностью сдан в аренду! Годовой доход: 56.539 евро (6,35%) Комиссия для покупателя +4,76% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

Посмотреть ещё 45 похожих объектов

Что такое «хорошая» доходность?

Хорошая доходность – 7% и выше. Естественно, для крупных городов, процент будет существенно ниже. Там, если вы получаете 4-5% годовых – это нормально. Но в небольших населенных пунктах можно найти варианты выгоднее.

Впрочем, ситуация в регионе меняется постоянно. Например, в 600-тысячном Эссене 3-5 лет назад можно было получить 7-8%. Но предложений там стало намного меньше, и сейчас рассчитывать стоит на 5% годовых.

Небольшие города, расположенные на большем удалении от Дюссельдорфа или Кёльна, менее перспективны?

Безусловно, там тоже есть интересные варианты. Но в городах с населением 50-100 тысяч человек, находящихся в 100-150 км от столичных, спрос на аренду ниже. Соответственно, найти арендаторов там сложнее. Например, мы сдавали в аренду квартиры в доходном доме в Изерлоне. Город, знаменитый своим производством игл и проволоки, находится примерно в 100 километрах или полутора часах от Дюссельдорфа. Публика в городе приличная, но спрос не такой как в Дортмунде или Дуйсбруге, и поиск длился дольше обычного.

Какие параметры доходного дома могут негативно сказаться на возможной доходности?

Самое ужасное, что может быть – сырость или плесень. Недавно нам предложили на продажу объект, в подвале которого были грунтовые воды. Так вот хозяин решил проблему просто – поставил внизу железную дверь. Понятно, что это ничего не изменило, и мы просто отказались заниматься продажей такого дома.

Как понять, не понадобится ли объекту в ближайшее время ремонт?

В первую очередь надо проверить состояние крыши и подвалов – любые работы по их ремонту, как правило, очень дороги. И отдельно надо оценить состояние котла отопления. Если он старый или вовремя не прошел проверку (а её дата всегда указывается на самом котле) – высоки риски дополнительных расходов.

Понятно, что если вы никогда не занимались недвижимостью, то вы никогда не поймете, что объект проблемный. Поэтому надо либо советоваться с риэлтором, которому вы доверяете, либо – если вас что-то смущает – нанять независимого оценщика, который сделает заключение.

Как реагировать, если в доме пустуют квартиры?

Если в доме 5-6 квартир и одна из них не сдана – это не проблема. Если же пустуют 2-3 – стоит задуматься и перед покупкой, как минимум, понять причину.

Сколько времени занимает поиск арендатора?

Наш рекорд – это сдача квартиры в аренду за один день. Получив ключи от съезжающего жильца 30 августа, 31 мы показали квартиру потенциальному арендатору, оперативно проверили его документы и уже с 1 сентября был заключён новый договор аренды. Однако в среднем рекомендую ориентироваться на срок от 1 до 3-х месяцев. Многое зависит от местоположения квартиры, её состояния, состояния самого дома, от общей площади и даже этажа, на котором она расположена.

Если в доме есть не только квартиры, но и коммерческие помещения – это плюс или минус?

Почти в половине предлагаемых на продажу доходных домов есть небольшие коммерческие площади. Это типично для земли Северный Рейн – Вестфалия. «Плюс или минус» сильно зависит от арендатора. Есть те, кто платят исправно и регулярно. Есть те, кто задерживают платежи.

В качестве примера посмотрите на этот дом в Вуппертале.

Какие арендаторы коммерческих площадей наиболее интересны для собственника?

Хорошо, если в доме работает небольшая продуктовая лавочка – причем, торгующая не скоропортящимися товарами, вроде овощей-фруктов, а соками-водами, сигаретами и т.д. Если место проходное, то её услуги будут востребованы, поскольку такие точки могут работать и в воскресенье, когда супермаркеты закрыты.

Хорошо, когда арендатор – медицинский кабинет. В Германии лечатся по страховке, и даже если в конкретном районе живет не самая обеспеченная публика – они всё равно ходят по врачам. Раньше хорошими арендаторами считались банки, но в последнее время я замечаю, что многие финансовые организации сокращают число филиалов, заменяя их на современные многофункциональные банкоматы, в которых можно совершить самостоятельно большинство операций.

Увеличиваются ли расходы на управление домом, если в нём есть коммерческие площади?

Расходы на маленькие коммерческие помещения такие же, как расходы на управление квартирой. Если же арендатор – большой супермаркет или ресторан – как правило, стоимость считается как процент от поступлений ежемесячной аренды.

Можно ли поговорить с арендаторами перед покупкой и стоит ли это делать?

В принципе, это хорошая идея. Главное, чётко сформулировать свои вопросы и не поддаваться эмоциям арендаторов – ведь они могут сказать, что у них есть претензии к квартире, но когда вы уточните почему – выяснится, что причина связана не с недвижимостью, а с чем-то личным. Например, не сложились отношения с соседом или дети выросли и уехали, квартира стала слишком большой, а так «живем здесь много лет, и нас всё устраивает»…

Купить готовый доходный дом или инвестировать в строительство? Читайте здесь.

DEM GROUP GmbH в Германии:
Adresse: Immermannstraße 13, D-40210 Düsseldorf
Tel: +49 (211) 935-03-04
E-mail: de@demgroup.ru
Время работы: 10:00 - 17:00

DEM GROUP GmbH в Москве:
Адрес: г. Москва, Пресненская набережная, д. 6 стр. 2, «Москва-Сити» башня «Империя», 16 этаж, офис 1620
Телефон: +7 (495) 767-64-52
E-mail: info@demgroup.ru
Skype: info demgroup

www.demgroup.ru