Покупка доходного дома в Германии – жилое здание с квартирами, сдающимися в аренду – классическое инвестиционное решение. Тем более, в регионе, где нет проблем со спросом на съёмное жильё. Северный Рейн – Вестфалия – самая густонаселённая и промышленно-развитая земля Германии. Почему бы не присмотреться к покупке доходного дома здесь?
На вопросы о доходных домах отвечает Екатерина Демидова, генеральный директор DEM GROUP.
Сколько стоит сегодня доходный дом в земле Северный Рейн – Вестфалия?
Минимальная цена – €200000, но сейчас таких предложений мало. Средняя цена – €300-400 тысяч. Это самый массовый сегмент – небольшие здания в 3-4 этажа на 7-8 квартир, то есть с одним подъездом, по две квартире на этаже. Максимальная цена доходных домов – около €1.5 млн – в таких зданиях уже 25-30 квартир. Объекты дороже встречаются крайне редко, имея такую сумму, инвесторы обращают внимание уже на магазины, офисы, склады.
Чем уникален регион Северный Рейн – Вестфалия? Узнайте здесь.
Где расположены такие дома?
Ими застроены все без исключения города федеральной земли Северный Рейн – Вестфалия. Можно сказать, что доходные дома – типовая застройка целых кварталов. Здания были построены и 100, и 50, и 20 лет назад.
Какие города и районы сейчас наиболее интересны для инвестиций?
Это населенные пункты в 30-50 километрах от главных городов региона – Дюссельдорфа, Кёльна, Бонна. Там ещё можно найти объект по привлекательной цене, благодаря которой можно рассчитывать на хорошую доходность. В мегаполисах цены намного выше, а доход, соответственно, скромнее.
Примеры доходной недвижимости в Северном Рейне - Вестфалии
332 800 €
Инвестиционный проект в Дюссельдорфе, Германия
182 м222.28% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Проектом предусмотрено строительство жилого комплекса с и рестораном и подземным паркингом в городе Дюссельдорф
Площадь участка 1635 кв. м.
Общая площадь квартир и таунхаусов 1820 кв. м.
Площадь ресторана 200 кв.м.
Таунхаусы 4 единицы
Квартир 20 единиц
Парковочных мест 18 единиц
Парковочных мест (подземный паркинг) 20 единиц...
DEM GROUP GmbH
3 000 000 €
Магазин в Вуппертале, Германия
2265 м2
КредитГотовый бизнес
Супермаркет расположен в процветающем городе c населением свыше 50 тысяч. С платежеспособным арендатором подписан договор аренды на 15 лет.
Якорный арендатор Супермаркет Lidl— лидер рынка, входящий в ТОП-10 торговых компаний Германии. Помещения арендуют так же известный дискаунтер одежды, магазин напитков и булочная.
Специализиорванный...
BiG Property
1 052 160 €
Доходный дом в Оберхаузене, Германия
1633 м215.32% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается пакет из 3-х доходных домов.
Два дома в городе Оберхаузен (зеленый и синий дома на фото) и один дом в городе Марль.
Оберхаузен:
- правый дом (синий) построен в 1911 году
- левый дом (свело зелёный) построен в 1955 году, имеет железобетонные перекрытия.
Полная реновация левого дома (в 2016),
3 полные реновации правого дома...
DEM GROUP GmbH
Цена по запросу
Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия
1 м2
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается отель в центре города Дюссельдорф
За 15 минут вы можете добраться на автомобиле до аэропорта, выставочного комплекса и торговой улицы Кёнигсаллее.
Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта.
Подробности по запросу, после предоставления LOI и Kapitalnachweis.
DEM GROUP GmbH
2 450 000 €
Отель, гостиница в Бонне, Германия
770 м25% в год
Готовый бизнес
Отель - пансион, состоящий из двух старинных зданий - памятников архитектуры в центре Бонна.
Площадь участка: 800,00 м²
Кол-во комнат: 20
Комнаты выдержаны в одном стиле со вкусом и практичностью. В некоторых комнатах до сих пор сохранились элементы лепнины и кассетные двери. Все полы отделаны ламинатом или паркетом и застланы...
Estate-Service24
14 300 000 €
Коммерческая недвижимость в Вуппертале, Германия
33900 м27% в год
ВНЖ при покупкеГотовый бизнес
Логистический и складской центр с офисными помещениями в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия.
Офисные помещения общей площадью около 9000 м.кв. сданы в аренду надежным арендаторам.
Площадь участка: около 21 000 м.кв.
Состояние объекта: хорошее, все текущие ремонтные работы проводились своевременно.
Доходность: 7 %
Расположение:...
Estate-Service24
790 000 €
Доходный дом в Вуппертале, Германия
450 м26.35% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается добротный доходный дом с железобетонными перекрытиями, в городе Вупперталь
В доме 8 квартир и 8 гаражей, а также одно коммерческое помещение
Объект полностью сдан в аренду!
Годовой доход: 56.539 евро (6,35%)
Комиссия для покупателя +4,76% от стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
4 250 000 €
Магазин в Мюнстере, Германия
1200 м25.55% в год
Вашему вниманию представлен новый супермаркет в г. Мюнстер (земля Северный Рейн-Вестфалия). Объект расположен в центре жилого района на большом земельном участке площадью 6 625 кв.м. В настоящий момент идет строительство здания, срок ввода в эксплуатацию — февраль 2020. Около здания имеется собственная парковка на 60 машиномест....
EW Real Estate
6 750 000 €
Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия
1400 м2
Готовый бизнес
3 * Отель в центре Дюссельдорфа с 2 торговыми помещениям на 1 этаже (с договором с отельной сетью или для собственного управления).
Количество комнат: 40 (65 кроватей)
Площадь отеля: около 1400 м2
Площадь участка: 306 м2
Количество этажей: 6
Год постройки: 1955 / 2006 последний ремонт
Расположение и окрестность: отель располагается в...
Estate-Service24
350 000 €
Инвестиционный проект в Эссене, Германия
353 м255.86% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Проектом предусмотрено строительство жилого жилого дома в городе Эссен
Площадь участка 353 кв. м.
Общая площадь квартир 413 кв. м.
Количество квартир: 4 шт.
Количество гаражей: 4 шт.
Разрешение на строительство уже получено!
Общие затраты по проекту 1.739.520 евро
Планируемая стоимость реализации: 2.130.554 евро
Общая расчетная...
DEM GROUP GmbH
495 000 €
Доходный дом в Дуйсбурге, Германия
480 м29% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается ухоженный доходный дом в Дуйсбурге
Вдоме 8 квартир.
Сейчас не сдана только 1 квартира.
Она в хорошем состоянии и не требует ремонта.
Ее можно быстро сдать.
Площадь дома 480 м2
Годовой доход 44760 евро (9.04%)
Комиссия для покупателя +7,14% к стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
265 000 €
Доходный дом в Крефельде, Германия
213 м28.29% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается многоквартирный дом в городе Крефельд.
В доме 6 квартир.
Объект сдан в аренду и приносит 21983 евро в год.
Дом оснащен этажным газовым отоплением и ночными накопителями тепла.
Предусмотрено отдельное помещение для стиральной машины. Входная группа в доме выложена плиткой.
Дом расположен на спокойной жилой улице, в центре...
DEM GROUP GmbH
Цена по запросу
Магазин в Бонне, Германия
1800 м2
КредитГотовый бизнес
Комплекс из супермаркета и офисного здания расположился в оживленном центре города в 20 км от крупного центра с населением свыше 300 тысяч.
Здесь работают дискаунтер крупной сети PENNY и 7 арендаторов офисных помещений. Успех арендатора обеспечивают расположение у крупной дороги прямо напротив вокзала и парковка на 110 мест.
Проект...
BiG Property
36 800 000 €
Офис в Вуппертале, Германия
25347 м2
Общая площадь: около 25.347 м²
Офисная площадь: около 20.029 м²
Подсобная площадь: около 5.318 м²
Цена: 36.800.000,00 €
Комиссия: 5,95% включая НДС 19%
Год постройки: 1956
Состояние: ухоженное
Энергетический паспорт: паспорт энергопотребления
Кладовая: да
Лифт: пассажирский
Количество парковочных мест: 36...
JR HEIMDALL INVEST GmbH
485 000 €
Инвестиционный проект в Вуппертале, Германия
565 м234.6% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Проектом предусмотрено строительство жилого дома на 11 квартир и подземным паркингом, в городе Вупперталь.
Инвестору предлагается долевое участие в проекте из расчета внесения собственных средств в размере – 485 000 евро.
Доход инвестора составит ~ 254 906 евро, (52% на вложенный капитал).
Планируемый срок реализации проекта: 18...
DEM GROUP GmbH
350 000 €
Доходный дом в Херне, Германия
362 м28.18% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается доходный дом в 44623 г. Херне
В доме 7 квартир и 5 гаражей, расположенных на улице во дворе
Все квартиры в доме сданы в аренду
В доме центральное газовое отопление
Дом приносит на данный момент фактический доход в год 28 650 евро (8,18%)
Есть возможность увеличить рентабельность до 32 424 евро в год (9,26%)
Комиссия для...
DEM GROUP GmbH
449 000 €
Доходный дом в Эссене, Германия
257 м24.78% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Предлагается к продаже доходный дом в Германии
Площадь дома 257 м2
Площадь земельного участка 242 м2.
За домом находится очень красивая, просторная терраса с прилегающим к ней ухоженным садом.
Дом отапливается новой газовой системой центрального отопления.
С 2004 года весь дом сдан в аренду Heimstatt Engelbert, службе социального...
DEM GROUP GmbH
100 000 000 €
Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия
10000 м23.8% в год
Готовый бизнес
Отель с длительным договором аренды в Дюссельдорфе! Кол-во номеров: 425 Кол-во парковочных мест: 100 Доходность: 3,8 % Фактор: 26 Договор: более 20 лет с известной отельной сетью Расположение: столица земли Северный Рейн-Вестфалия очень популярна и как место для жизни и как туристический центр - это связано помимо прочего с высоким качеством...
Estate-Service24
549 000 €
Доходный дом в Золингене, Германия
551 м25.71% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается доходный дом в городе Solingen.
В доме 6 квартир и 2 ком помещения
Центральное газовое отопление в доме - обновлено в 2015 году
С 1988 - 2015 году прошли плановые ремонтные работы в доме
Есть два парковочных места на улице
Фактический годовой доход: 33720 евро
Комиссия для покупателя + 4,76% от стоимости объекта....
DEM GROUP GmbH
45 000 000 €
Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия
12000 м24.44% в год
Вашему вниманию представлена новая гостиница расположенная в г. Дюссельдорф (земля — Северный Рейн-Вестфалия). Гостиница сдана в долгосрочную аренду на 20 лет и имеет опции на продление договора. Стоимость — 45 000 000 евро
Доход от аренды — 2 000 000 евро/год
Рентабельность — 4,44% В целях конфиденциальности вся...
Хорошая доходность – 7% и выше. Естественно, для крупных городов, процент будет существенно ниже. Там, если вы получаете 4-5% годовых – это нормально. Но в небольших населенных пунктах можно найти варианты выгоднее.
Впрочем, ситуация в регионе меняется постоянно. Например, в 600-тысячном Эссене 3-5 лет назад можно было получить 7-8%. Но предложений там стало намного меньше, и сейчас рассчитывать стоит на 5% годовых.
Небольшие города, расположенные на большем удалении от Дюссельдорфа или Кёльна, менее перспективны?
Безусловно, там тоже есть интересные варианты. Но в городах с населением 50-100 тысяч человек, находящихся в 100-150 км от столичных, спрос на аренду ниже. Соответственно, найти арендаторов там сложнее. Например, мы сдавали в аренду квартиры в доходном доме в Изерлоне. Город, знаменитый своим производством игл и проволоки, находится примерно в 100 километрах или полутора часах от Дюссельдорфа. Публика в городе приличная, но спрос не такой как в Дортмунде или Дуйсбруге, и поиск длился дольше обычного.
Какие параметры доходного дома могут негативно сказаться на возможной доходности?
Самое ужасное, что может быть – сырость или плесень. Недавно нам предложили на продажу объект, в подвале которого были грунтовые воды. Так вот хозяин решил проблему просто – поставил внизу железную дверь. Понятно, что это ничего не изменило, и мы просто отказались заниматься продажей такого дома.
Как понять, не понадобится ли объекту в ближайшее время ремонт?
В первую очередь надо проверить состояние крыши и подвалов – любые работы по их ремонту, как правило, очень дороги. И отдельно надо оценить состояние котла отопления. Если он старый или вовремя не прошел проверку (а её дата всегда указывается на самом котле) – высоки риски дополнительных расходов.
Понятно, что если вы никогда не занимались недвижимостью, то вы никогда не поймете, что объект проблемный. Поэтому надо либо советоваться с риэлтором, которому вы доверяете, либо – если вас что-то смущает – нанять независимого оценщика, который сделает заключение.
Как реагировать, если в доме пустуют квартиры?
Если в доме 5-6 квартир и одна из них не сдана – это не проблема. Если же пустуют 2-3 – стоит задуматься и перед покупкой, как минимум, понять причину.
Сколько времени занимает поиск арендатора?
Наш рекорд – это сдача квартиры в аренду за один день. Получив ключи от съезжающего жильца 30 августа, 31 мы показали квартиру потенциальному арендатору, оперативно проверили его документы и уже с 1 сентября был заключён новый договор аренды. Однако в среднем рекомендую ориентироваться на срок от 1 до 3-х месяцев. Многое зависит от местоположения квартиры, её состояния, состояния самого дома, от общей площади и даже этажа, на котором она расположена.
Если в доме есть не только квартиры, но и коммерческие помещения – это плюс или минус?
Почти в половине предлагаемых на продажу доходных домов есть небольшие коммерческие площади. Это типично для земли Северный Рейн – Вестфалия. «Плюс или минус» сильно зависит от арендатора. Есть те, кто платят исправно и регулярно. Есть те, кто задерживают платежи.
В качестве примера посмотрите на этот дом в Вуппертале.
Какие арендаторы коммерческих площадей наиболее интересны для собственника?
Хорошо, если в доме работает небольшая продуктовая лавочка – причем, торгующая не скоропортящимися товарами, вроде овощей-фруктов, а соками-водами, сигаретами и т.д. Если место проходное, то её услуги будут востребованы, поскольку такие точки могут работать и в воскресенье, когда супермаркеты закрыты.
Хорошо, когда арендатор – медицинский кабинет. В Германии лечатся по страховке, и даже если в конкретном районе живет не самая обеспеченная публика – они всё равно ходят по врачам. Раньше хорошими арендаторами считались банки, но в последнее время я замечаю, что многие финансовые организации сокращают число филиалов, заменяя их на современные многофункциональные банкоматы, в которых можно совершить самостоятельно большинство операций.
Увеличиваются ли расходы на управление домом, если в нём есть коммерческие площади?
Расходы на маленькие коммерческие помещения такие же, как расходы на управление квартирой. Если же арендатор – большой супермаркет или ресторан – как правило, стоимость считается как процент от поступлений ежемесячной аренды.
Можно ли поговорить с арендаторами перед покупкой и стоит ли это делать?
В принципе, это хорошая идея. Главное, чётко сформулировать свои вопросы и не поддаваться эмоциям арендаторов – ведь они могут сказать, что у них есть претензии к квартире, но когда вы уточните почему – выяснится, что причина связана не с недвижимостью, а с чем-то личным. Например, не сложились отношения с соседом или дети выросли и уехали, квартира стала слишком большой, а так «живем здесь много лет, и нас всё устраивает»…
Купить готовый доходный дом или инвестировать в строительство? Читайте здесь.
DEM GROUP GmbH в Германии:
Adresse: Immermannstraße 13, D-40210 Düsseldorf
Tel: +49 (211) 935-03-04
E-mail: de@demgroup.ru
Время работы: 10:00 - 17:00
DEM GROUP GmbH в Москве:
Адрес: г. Москва, Пресненская набережная, д. 6 стр. 2, «Москва-Сити» башня «Империя», 16 этаж, офис 1620
Телефон: +7 (495) 767-64-52
E-mail: info@demgroup.ru
Skype: info demgroup