Процедура покупки недвижимости в Египте

Права и обязанности иностранных покупателей 

В Египте применяется несколько форм собственности на недвижимость.

На Синайском полуострове (Шарм-эль-Шейх и т. д.) иностранец имеет право приобрести недвижимость в долгосрочную аренду сроком до 99 лет (лизхолд, также используется термин узуфрукт). Запрет на получение права частной собственности в этом регионе установлен административным указом в 2005 году. При этом держатель лизхолда может распоряжаться имуществом по своему усмотрению: продавать, сдавать, дарить, передавать по наследству. Также нет ограничений по числу купленных в лизхолд объектов и их площади. После истечения срока действия контракта собственнику предоставляется преимущественное право продления лизхолда на следующие 99 лет.

В африканской части (например, в Хургаде) недвижимость оформляется в полную безусловную собственность (фрихолд). В случае государственной регистрации собственности и оформления грин-контракта (подробнее об этом читайте ниже), иностранцы могут приобрести во фрихолд не более двух объектов, которые необходимо сохранять в собственности не менее пяти лет.

С 2015 года иностранные компании могут владеть землёй и недвижимостью для расширения своей коммерческой деятельности. Компания должна быть зарегистрирована в Египте в форме акционерного общества, общества с ограниченной ответственностью или товарищества с ограниченной ответственностью. При этом ограничений по гражданству акционеров, их месту жительства и доле участия в компании нет. 

Покупка любой недвижимости даёт право на получение визы длительного пребывания (резидентской). Её выдают на срок до шести месяцев с возможностью дальнейшего продления. При выезде из страны долгосрочная виза аннулируется, после возвращения можно снова подать заявку на её оформление. В 2021 году в связи с эпидемиологической обстановкой правила выдачи и продления виз могут меняться, поэтому лучше уточнять актуальную информацию в посольстве.

Египет отличается демократичными ценами: стоимость квадратного метра на берегу Красного моря начинается всего от $250

Поиск недвижимости в стране

Для подбора недвижимости и анализа цен можно воспользоваться сайтами-агрегаторами, где размещаются крупные застройщики и агентства. Например:

• Real Estate Egypt
• Property Finder
• Egypt Real Estate Hub

Недвижимость Египта на русском языке представлена на Prian.ru. У нас база небольшая, но полезная: на портал загружают только те объекты, которые традиционно пользуются спросом у иностранцев, – как правило, апартаменты в курортных комплексах у моря. Если вы не нашли подходящего варианта, оставьте заявку на подбор недвижимости – риелторы пришлют вам предложения по вашим требованиям.

Риелторы и агенты в Египте

На местных курортах многие частные лица предлагают услуги по поиску недвижимости (иммигранты, супруги египтян и др.). Работать с ними рискованно, их квалификация ничем не подтверждена (государство никак не регулирует эту деятельность). Если вы всё-таки решите воспользоваться помощью частного лица для поиска объекта, рекомендуем заручиться поддержкой независимого юриста для проверки чистоты сделки.

Также на египетском рынке работают традиционные агентства недвижимости. Их деятельность также не лицензируется государством, но сотрудничество с юрлицом, всё-таки надёжнее, чем с физлицом. Компания имеет учредителей, которые проходят проверку в службе безопасности Египта, физический адрес (офис), международный банковский счёт (который можно использовать в сделке), она платит налоги и отчисления в социальные фонды за своих сотрудников. Главное: при работе с агентством заключается договор, в котором описаны обязанности сторон. В случае нарушения ваших прав можно обратиться в суд. Рекомендуем перед началом сотрудничества проверить репутацию компании.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Бронирование и заключение предварительного договора

После того как вы выбрали недвижимость и подтвердили цену, необходимо внести депозит за бронирование в размере от $1 тыс. до 10% стоимости. В этот момент подписывается предварительный договор купли-продажи.

Если сделка заключается с помощью агентства недвижимости, то компания становится гарантом выполнения обязательств по договору. В частности, она хранит средства задатка до регистрации сделки. 

В договоре должны быть зафиксированы:

• контакты, паспортные данные и реквизиты продавца/застройщика и покупателя, а также информация об агентстве недвижимости;
• стоимость объекта, сумма задатка, размер и график оставшихся выплат;
• дополнительные условия (площадь, срок сдачи объекта, гарантии, дополнительные услуги и пр.).

Юрист (независимый или специалист агентства) должен проверить сделку на чистоту, изучить документы, представленные собственником.

В случае покупки недвижимости на первичном рынке покупателю должно быть представлено свидетельство о собственности на землю, лицензия на строительство и утверждённый проект.

При покупке вторичной недвижимости продавец обязан показать все свидетельства о собственности, действовавшие ранее, и документ о текущей собственности владельца (таукиль).

От покупателя для совершения сделки нужен только загранпаспорт.

Этап 2. Основной договор и оплата

После внесения депозита подписывают основной договор купли-продажи. Если сделка заключается с участием иностранца, договор подписывается на двух языках– арабском и языке покупателя. Подписи ставятся на каждой странице.

В договоре обязательно присутствуют следующие данные: 

• Информация о продавце и покупателе (удостоврение личности, адрес, телефон)
• Полная информация об объекте (номер участка земли, название комплекса, этаж, номер квартиры, площадь, число комнат и балконом)
• Стоимость объекта по договору
• Ответственность сторон (как правило, если одна из сторон без уважительной причины отказывается от сделки штраф составляет около 30%)
• Условия эксплуатации жилья (например, нельзя красить фасад со стороны балкона в многоквартирном доме, запрещено стеклить балконы, занимать участки крыши и т.п.)
• Информация о предыдущих собственниках недвижимости

Оплата производится банковским переводом на счёт агентства, продавца или наличными, но последний способ практикуется всё реже.

При покупке новостройки, как правило, оформляется рассрочка. Каждый последующий взнос выплачивается по мере завершения очередного этапа. Последний платёж обычно перечисляется только после ввода здания в эксплуатацию.

Этап 3. Регистрация собственности

После полной оплаты недвижимости и сдачи объекта застройщиком (в случае если покупается строящийся объект) собственник выписывает таукиль.

Таукиль – это безотзывная доверенность на право владения и распоряжения приобретённой недвижимостью, которая оформляется нотариусом только на арабском языке на основании заявления продавца и затем передаётся покупателю.

Процедура проводится в нотариальной конторе – Шара-Акари, представительства которой расположены в Каире, Хургаде, Шарм-эль-Шейхе и Кене. Таукиль также может быть выдан в посольстве Египта в других странах. 

Если продаётся вторичная недвижимость, прилагаются оригиналы и копии всех таукилей предыдущих владельцев. Фактически оформление таукиля занимает не более трёх часов, однако, как правило, в договоре прописывается больший срок, так как застройщик/владелец нередко находится за рубежом.

На основании договора купли-продажи и таукиля покупатель становится полноправным владельцем недвижимости.

Регистрация (легализация) сделки не является обязательной. Она проводится по желанию покупателя, однако рекомендуется нерезидентам Египта.

Существует два способа регистрации права собственности.

1. Регистрация договора в суде. Договор купли-продажи регистрируется в суде. Информация передаётся в Единый государственный реестр АРЕ. В результате вы получаете свидетельство о регистрации. Процесс занимает от двух до четырёх месяцев.
2. Грин-контракт – это документ, выписанный на имя владельца (или нескольких владельцев), подтверждающий, что данный объект недвижимости зарегистрирован государственными органами АРЕ. Этим государство даёт гарантию неприкосновенности собственности. Процесс занимает от шести месяцев до года.

Удалённая сделка 

Вы можете приобрести недвижимость в Египте удалённо. По опыту риелторов, большинство сделок проходят именно так. Права собственности определяют два документа – договор купли-продажи и таукиль. Для их получения личное присутствие не требуется. 

Чтобы провести сделку, необходимо заключить с выбранным агенством договор. Этот документ будет основанием для перевода, который покупатель осуществляет через банк на официальные реквизиты агенства-юридического лица.

Если покупатель захочет зарегистрировать договор в суде, оформить на себя электросчетчики, получить грин-контракт, то ему нужно лично выписать доверенность на юриста для совершения необходимых действий в уполномоченных инстанциях. Только юрист, а не агент или менеджер может этим заниматься. Агентство недвижимости предоставляет юриста, его услуги оплачиваются отдельно. Также вы можете найти независимого специалиста. 

Из-за пандемии египетский рынок испытывает трудности, но, несмотря на это, в окрестностях Каира продолжается стройка нового района, рассчитанного на 30 тыс. жителей

Дополнительные расходы 

Регистрационный сбор

Сбор за регистрацию собственности платит покупатель. Размер зависит от площади недвижимости:

• до 100 кв. м – 500 египетских фунтов ($31);
• до 200 кв. м – 1 000 египетских фунтов ($64);
• до 300 кв. м – 1 500 египетских фунтов ($95);
• до 1 000 кв. м – 2 000 египетских фунтов ($127).

Юридические расходы

В штате агентств недвижимости обычно работают юристы, которые проверяют документы на недвижимость и составляют договоры. Если же вы покупаете недвижимость без рилетора, рекомендуется нанять адвоката. В среднем эти услуги стоят 1–3% от стоимости недвижимости.

Комиссия агентства недвижимости

В Египте нет общепринятой или утверждённой законом ставки на риелторские услуги. Как правило, комиссия уже включена в стоимость объекта, но возможны исключения. Рекомендуем обсудить этот вопрос с вашим агентством.

Налог на продажу

Передача недвижимого имущества облагается налогом на переход права собственности в размере 2,5%. Этот сбор платит продавец.

Особенности местного рынка

Цены. Тяготы 2020 года не обошли стороной и египетский рынок недвижимости. Несмотря на строительство крупных дорогостоящих проектов в окрестностях столицы, цены на недвижимость упали на 34% ещё в середине года. И хотя на 2021-й появился достаточно позитивный прогноз, обещающий десятипроцентный рост, общемировая ситуация всё ещё далека от стабильной.

Если отвлечься от обстоятельств, то популярность Египта во многом определяется умеренными ценами на вторичном рынке. Конечно, и в этой стране существуют примеры элитных предложений, но при должном старании можно найти приличное жильё для отдыха стоимостью до $20 тыс. Сейчас цены на курортах Красного моря стартуют от $250–300 за кв. м, что делает Египет одной из самых доступных в мире стран для покупки дачи у моря.

Примеры жилых объектов в Египте

13 103 €

Квартира в Хургаде, Египет

35 м² 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Небольшая уютная студия общей площадью 35 кв. м расположена в центральной части Хургады в районе Новый Эль Каузер. В непосредственной близости от дома развитая инфраструктура: туристический Променад, сетевые супермаркеты, кафе, рестораны, больница. Студия расположена на четвертом этаже. Без балкона. Продается с мебелью и бытовой техникой....

SunResidence

13 103 €

Квартира в Хургаде, Египет

45 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартира студия в Эль Ахия, с видом на бассейн, охраной, море через дорогу.

IdealHome

13 103 €

Квартира в Хургаде, Египет

75 м² 3 2 1

Квартира нуждается в ремонте. Район хороший.

IdealHome

13 398 €

Квартира в Хургаде, Египет

48 м² 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Новый современный жилой комплекс от надежного застройщика! Рассрочка на 2,5 года! Новый жилой комплекс "3 ПИРАМИДЫ " строится на севере Хургады, всего в 7 минутах езды от элитного курорта Эль Гуна и в окружении 5* отелей. Рядом с комплексом развитая инфраструктура: новый красивый прогулочный Променад, магазины, рестораны, кафе....

SunResidence

13 571 €

Апартаменты в Хургаде, Египет

26 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

РАСПОЛОЖЕНИЕ: Хургада-Аль-Ахья, ЕГИПЕТ. ГОД ПОСТРОЙКИ: 2009 УРОВНИ: 5 ЭТАЖ: 3 КВ.М.: 26 ВИД: Вид на бассейн КРОВАТЬ/ГОСТИНАЯ: 1 АМЕР. КУХНЯ: 1 ВАННАЯ КОМНАТА: 1 БАЛКОН: 1 СОСТОЯНИЕ ВОЗДУХА: ДА МЕБЛИРОВАН: ДА ОБЩИЕ УСЛУГИ РАССТОЯНИЕ БЕЗОПАСНОСТЬ 24/7 РЯДОМ С ОБЩЕСТВЕННЫМ ПЛЯЖЕМ БАССЕЙН СУПЕРМАРКЕТ ЗАКРЫТОЕ...

NOA Real Estate Egypt

14 000 €

Квартира в Хургаде, Египет

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная квартира с 1 спальней и оесепшен , с мебелью , с личным садом

ROYAL real estate

14 000 €

Квартира в Хургаде, Египет

55 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Прекрасная студия с мебелью и техникой около пляжа . Видео по запросу

ROYAL real estate

14 039 €

Квартира в Хургаде, Египет

45 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Студия в Компаунде SKY2 с видом на море и бассейн, комплекс с красивой территорией, охрана, рядом с морем!!

IdealHome

14 039 €

Квартира в Хургаде, Египет

45 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с мебелью на Мадарис стрит, в шаговой доступности до моря и шератоне, рядом развитая инфраструктура, магазины, кафе, аптеки, рестораны, квартира с мебелью и бытовой техникой.

IdealHome

14 625 €

Квартира в Хургаде, Египет

34 м² 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Новый современный жилой комплекс от надежного застройщика! Рассрочка на 2 года! Новый ЖК Аква Инфинити - это третий проект в семействе жилых комплексов данного застройщика, расположенных в новом развивающемся районе Хургады, Эль Гамаса, рядом с Эль Гуной. До моря 400 метров. Собственники жилья будут иметь доступ на территорию всех жилых...

SunResidence

14 836 €

Квартира в Хургаде, Египет

28 м² 1

Удалённая сделка

Сибирская Башня 5 - является успешным продолжением строительства "Семейства" Сибирских Башен. Все Сибирские Башни 1,2,3,4 полностью сданы, введены в эксплуатацию и заселены! Сибирская Башня 5 расположена в центральной части Хургады, в районе Эль Хадаба. В районе развитая инфраструктура: сетевые супермаркеты, кафе, рестораны, овощные...

SunResidence

14 975 €

Квартира в Хургаде, Египет

70 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира в Хургаде, Мубарак-11. С 2 спальнями, кухней, ванной комнатой, балконом,собственным садом, вид на улицу Мубарак 11, без мебели, пустая, 75 кв.м., 1 эт. Рядом:кафе, магазины, супермаркеты, аптеки, салоны красоты, школы, 10 минут до общественного пляжа, зеленая зона.

IdealHome

14 975 €

Квартира в Хургаде, Египет

52 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира в Кайсери рядом с магазином Каркуша! Туристический центр, шаговая доступность до променада, госпиталя эль Кассе и египетский, рядом множество кафе, ресторанов, детских площадок!

IdealHome

15 000 €

Квартира в Хургаде, Египет

48 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Новый строящийся комплекс на побережье Красного моря , метраж от 48 до 115 метров. Рассочка до 30 месяцев

ROYAL real estate

15 443 €

Квартира в Хургаде, Египет

23 м² 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Уютная студия общей площадью 23 кв.м расположена в небольшом ЖК в центре Хургады в районе Эль Хадаба. В непосредственной близости от комплекса несколько супермаркетов, кафе, рестораны, аптеки, банки. Ближайший пляж и улица Шератон находятся в 10 минутах ходьбы. На территории комплекса бассейн, зона отдыха у бассейна и на крыше, управляющая...

SunResidence

15 443 €

Квартира в Хургаде, Египет

82 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира после ремонта в районп Эль Ахия, супер предложение!!!

IdealHome

15 911 €

Квартира в Хургаде, Египет

28 м² 1 1 1

РАСПОЛОЖЕНИЕ: Хургада-Шератон, ЕГИПЕТ. ГОД ПОСТРОЙКИ: 2011 УРОВНИ: 5 ЭТАЖ: 3 КВ.М.: 28 ВИД: Вид на бассейн КРОВАТЬ/ГОСТИНАЯ: 1 АМЕР. КУХНЯ: 1 ВАННАЯ КОМНАТА: 1 БАЛКОН: 0 СОСТОЯНИЕ ВОЗДУХА: ДА МЕБЛИРОВАН: ДА ОБЩИЕ УСЛУГИ РАССТОЯНИЕ БЕЗОПАСНОСТЬ 24/7 РЯДОМ С ОБЩЕСТВЕННЫМ ПЛЯЖЕМ БАССЕЙН ЗАКРЫТОЕ СООБЩЕСТВО АЭРОПОРТ...

NOA Real Estate Egypt

15 911 €

Квартира в Хургаде, Египет

40 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях

Небольшая полностью меблированная квартира с 1-й спальней общей площадью 40 кв. м расположена в жилом комплексе в пригороде Хургады в районе Эль Ахия. В непосредственной близости от комплекса несколько супермаркетов, булочных, офощных лавок. В районе действует 3 международные школы. До моря около 10 минут пешком. Планировка квартиры: кухня в...

SunResidence

15 911 €

Квартира в Хургаде, Египет

75 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Государственная линия воды. Линия газа. Зелёная зона. 15 минут до общественного пляжа. Квартира с садом 40 м.

IdealHome

15 911 €

Квартира в Хургаде, Египет

85 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Района Эль Ахии, Стар Сити Проведена линия газа и государственный водопровод.

IdealHome

Посмотреть ещё 461 похожий объект

Кредиты. В Египте система кредитования иностранцев не развита. Право на получение кредита (и не только ипотечного) имеют:

• юридические лица, зарегистрированные на территории Египта;
• граждане Египта;
• резиденты Египта (иностранцы – постоянные жители республики старше 21 года, а также имеющие контролируемый регулярный доход или обеспечение запрашиваемого кредита).

Иностранцы могут рассчитывать на рассрочку от застройщика. Практически все девелоперы предоставляют беспроцентные рассрочки платежей на время строительства. Иногда можно получить рассрочку и на готовый объект. В этом случае продавец и покупатель сначала заключают предварительный договор, а основной договор купли-продажи, ключи от объекта и таукиль покупатель получает только после полной оплаты.

Резюме

• В Египте распространены две формы собственности – фрихолд и лизхолд. Недвижимость в Шарм-эль-Шейхе и других курортах Синайского полуострова оформляется только в лизхолд сроком до 99 лет.
• При оформлении сделки желательно обратиться за помощью к местному юристу, специализирующемуся на проведении сделок и регистрации недвижимости.
• Процесс покупки достаточно прост, от покупателя требуется только загранпаспорт.
• Регистрация собственности необязательна, но иностранцам рекомендуется. Этот процесс может занимать до года и осуществляется через суд.

Условия цитирования материалов Prian.ru