Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

80 000 €

Апартаменты в Банско, Болгария

68 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

БЕЗ КОМИССИИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство «Unikalni Imoti Bansko» предлагает к продаже ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, ГОТОВУЮ К ЗАСЕЛЕНИЮ! РАСПОЛОЖЕНА В КОМПЛЕКСЕ С НИЗКИМИ КОММУНАЛЬНЫМИ ПЛАТЕЖАМИ! ОТДЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ ЭЛЕКТРИЧЕСТВА И ВОДЫ! В РАЙОНЕ ГОЛЬФА ПИРИН - В 10 МИНУТАХ ОТ БАНСКО! Квартира расположена на 2-м...

Уникални Имоти Банско ЕООД

228 306 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

105 м² 2 1

ID 34219668 Цена: 228 306 евро Населенный пункт: Созополь Комнат: 2 Общая площадь: 104.69 кв м Этаж: 2 Такса поддержки: 15 евро за кв м в год, в том числе и за паркоместо Стадия строительства: Акт 16 Оплата: 5000 евро – депозит, 1 платеж - 90% при подписывании предварительного договора (за вычетом уже оплаченного депозита), 2...

OAZIS REALTY

85 000 €

Квартира в Приморско, Болгария

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Продается уютная и комфортная квартира с одной спальней и видом на лес в Green Paradise IV. Квартира расположена на четвертом этаже. Состоит из: прихожей, гостиной с кухонной, столовой и дневной частью, спальни, санузла и балкона. На балкон выход из гостиной и из спальни. Балкон выходит на внутреннюю территорию комплекса и дубовый лес, что...

METR 777

72 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

50 м² 2 1

ID 34228024 Цена: 72000 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 50.88 кв.м. Этаж: 5/6 Оплата за обслуживание: 508 евро в год Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем Вашему...

OAZIS REALTY

145 000 €

Квартира в Ахелое, Болгария

148 м² 3 2 2

Элегантные апартаменты с 2 спальнями и видом на море в комплексе Vineyards New, Ахелой Элегантные апартаменты с 2 спальнями и видом на море – Vineyards New, Ахелой На продажу предлагается уникальная, полностью меблированная квартира, впечатляющей общей площадью 148 м², расположенная на 2 этаже современного комплекса. Виноградники...

AMR-PROPERTY BG

99 300 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

66 м² 2 1

ID 34207938 Цена: 99 300 евро Населенный пункт: Поморие Комнат: 2 Общая площадь: 66.06 кв.м. Этаж: 4 Оплата за обслуживание – 180 евро в год. Этап Строительства: в строительстве, Акт 16 - в декабре 2027г. Схема оплаты: 2000 евро депозит, 30% по предварительному договору, 30% - июнь 2026г, 30% - декабрь 2026г., 10% - июнь 2027г....

OAZIS REALTY

256 000 €

Дом в Бургасе, Болгария

208 м² 4 3

ID 34199418 Продажа 2-этажного дома в комплексе на первой линии моря в квартале Крайморие,Бургас . Цена: 256 000 евро без НДС Населенный пункт: г.Бургас, квартал Крайморие Комнат: 4 Общая площадь: 207,54 кв.м. дом+ двор 213,19 кв.м., 2 паркоместа Этаж: 1, 2 Оплата за обслуживание: 6 евро/кв.м. Этап строительства: в процессе...

OAZIS REALTY

145 000 €

Квартира в Равде, Болгария

104 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в комплексе «Omega Resort», Равда Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и двух террас Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 104 кв.м Этаж: 5/6 До моря: 150 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год Omega Resort - новый жилой комплекс закрытого типа с...

Happy Home

61 200 €

Квартира в Кошарице, Болгария

60 м² 2 1

Предлагается к продаже двухкомнатная квартира в жилом комплексе Anna Maria, расположенном в живописном районе Кошарица. Недвижимость общей площадью 60 кв/м располагается на первом этаже четырехэтажного здания. Квартира имеет удобную планировку с отдельной прихожей, зонированной гостиной и спальней. Комфортная жилплощадь полностью обставлена...

Lev Estates

293 900 €

Дом в Поморие, Болгария

217 м² 4 3

ID 33116010 Стоимость: 293 900 евро Населенный пункт: Поморие Комнат: 4 Общая площадь: 217 кв.м + 440 кв.м придомовой участок Этажей: 2 Такса обслуживания: Без таксы поддержки! Этап строительства: В настоящий момент на все виллы получен Акт 14, необходимый для заключения предварительного договора на покупку и оформления права...

OAZIS REALTY

55 000 €

Студия в Приморско, Болгария

35 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

ВНЖ Шенген при покупке ! Продается удобная студия с хорошей терассой и видом на лес в Green Paradise V. Студия расположена на третьем этаже. Состоит из: прихожей, гостиной с кухонной, дневной и спальной зоной, санузла и балкона. Балкон выходит на на лес, что придает ему уют, где вы сможете насладиться бокалом вина или чашечкой кофе.

METR 777

130 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

100 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 2 спальнями на первой линии моря в комплексе “Marina View Fort Beach”, Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 100 кв.м Этаж: 4/6 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 14,50 евро/кв.м в год Marina View Fort...

Happy Home

138 000 €

Квартира в Равде, Болгария

100 м² 5 4 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 4 спальнями в комплексе «Elitonia 2», Равда Состоит из коридора, гостиной, четырех спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 5 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 100 кв.м Этаж: 1/4 До моря: 300 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 7 евро/кв.м в год «Elitonia 2» - комфортный комплекс в тихой...

Happy Home

133 000 €

Квартира в Равде, Болгария

80 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Трехкомнатная квартира без таксы поддержки в Равде Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 80 Этаж: 1/4 До моря: 200 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: нет Трехкомнатная квартира на ул. Лазур не далеко от моря в поселке Равда. Вся инфраструктура:...

Happy Home

120 000 €

Апартаменты в Банско, Болгария

86 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

БЕЗ КОМИССИИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство «Unikalni Imoti Bansko» предлагает к продаже ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ЗАСЕЛЕНИЮ ТРЕХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В КРУГЛОСУТОЧНОМ КОМПЛЕКСЕ В РАЙОНЕ ГОЛЬФА ПИРИН! ЮЖНАЯ ОРИЕНТАЦИЯ! ОТДЕЛЬНОЕ ЭЛЕКТРО- И ВОДОСНАБЖЕНИЕ! Квартира расположена на 2-м этаже и состоит из коридора, трех...

Уникални Имоти Банско ЕООД

72 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

65 м² 2 1 1

Комфортабельная двухкомнатная квартира в самом центре курорта — идеальный вариант для отпуска или инвестиций. Квартира расположена на четвертом жилом этаже в доме с лифтом. Состоит из прихожей, гостиной с кухней, спальни, ванной комнаты с туалетом и большого балкона. Pacific 2 расположен в тихой части курорта Солнечный берег, всего в...

AMR-PROPERTY BG

89 900 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

68 м² 2 1

ID 34203110 Стоимость: 89 900 евро. Общая площадь: 68 кв.м. Этаж: 6/8 Терраса: 1 Такса поддержки: 22 евро за кв.м. в год. Этап строительства: здание введено в эксплуатацию Акт - 16 Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. ГОТОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ! Предлагаем на продажу хорошую...

OAZIS REALTY

501 400 €

Дом в Бургасе, Болгария

239 м² 4 3

ID 34084508 Продажа 2-этажного дома с видом на море в квартале Крайморие,Бургас . Цена: 501 400 евро без НДС Населенный пункт: г.Бургас, квартал Крайморие Комнат: 4 Общая площадь: 239,06 кв.м. дом+ двор 405,84 кв.м., 2 паркоместа Этаж: 1, 2 Оплата за обслуживание: 6 евро/кв.м. Этап строительства: в процессе строительства...

OAZIS REALTY

31 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

27 м²

ID 34084930 Цена: 31 000 евро Населённый пункт: Солнечный берег Комнат: 1 Общая площадь: 27 кв.м. Этаж: 2/4 Оплата за обслуживание: 580 евро в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем на продажу...

OAZIS REALTY

92 000 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

64 м² 2 1

ID 34200264 Цена: 92 000 евро Населенный пункт: г.Бургас, кв.Горизонт Комнат: 2 Общая площадь: 63.88 кв. м. Этаж: 9 Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в строительстве Мы предлагаем апартамент с 1 спальней в комплексе «Смокините 5». «Смокините 5» — новый этап в развитии современного жилого пространства Бургаса,...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3586 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru