Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

78 900 €

Квартира в Ахелое, Болгария

102 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в комплексе «Vineyards Resort», Ахелой Состоит из гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 102 кв.м Этаж: 1/5 До моря: 2 км Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Vineyards Resort - масштабный комплекс первоклассных апартаментов и...

Happy Home

96 695 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

63 м² 2 1

ID 34118194 Цена: 96 695 евро Населенный пункт: г.Бургас, кв.Мадика Комнат: 2 Общая площадь: 63.2 кв. м. Этаж: 2 Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в строительстве, готовность по плану в конце 2028 г. Схема оплаты: 3 000 евро — депозит, в течение 7 дней после подписания предварительного договора; 20% — в...

OAZIS REALTY

58 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

37 м²

Апартамент 1 спальней с видом на территорию комплекса, #34055924 Стоимость: 58 000 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 1 Общая площадь: 37 кв.м Этаж: 5 из 6 Оплата за обслуживание: 444 евро в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16. Статус - Ателье Схема оплаты: 2 000 евро - депозит 100% при...

OAZIS REALTY

143 000 €

Мезонет в Святом Власе, Болгария

120 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухуровневая квартира с 2 спальнями между Светым Власом и Солнечным берегом в комплексе «Green Fort» Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 120 кв.м Этаж: 4-5/5 До моря: 200 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 14,5 евро/кв.м в год...

Happy Home

83 000 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

46 м²

ID 34198758 Цена: 83 000 евро Расположение: Поморие, Болгария Комнаты: 1 Общая площадь: 46 кв. м. Этаж: 2/5 Плата за обслуживание: Без таксы поддержки. Этап строительства: завершен: Акт 16 Оплата: задаток 2000 евро, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем к продаже студию, состоящую из прихожей, гостиной с...

OAZIS REALTY

113 232 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

99 м² 2 1

ID 34101430 Цена: 113 232 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 98.72 кв м Этаж: 4 Такса поддержки: 12 евро за кв м в год Депозит — 5000 евро, 100% оплата при подписании нотариального акта. Предлагаем к покупке полностью меблированный апартамент в комплексе «Какао Резиденс». “Какао Резиденс” это уютный...

OAZIS REALTY

89 800 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

61 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается просторная квартира в новом доме без таксы поддержки, Святой Власе. Рассрочка платежа. Состоит из коридора, гостиной, пальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 60,95 кв.м Этаж: 2/4 До моря: 400 м Лифт: да АКТ Такса поддержки: нет Fairview — это небольшой бутик-здание, которое...

Happy Home

250 000 €

Дом в Кошарице, Болгария

160 м² 4 3

ID 34241740 Предлагается на продажу 2-этажный таунхаус в комплексе Аура Хаузес ,Кошарица, зона вилл,община Несебр . Стоимость: 250 000 евро Населенный пункт: с.Кошарица ,вилна зона, обл. Бургас Комнат: 4 Общая площадь: дом 160 кв. м., 2 паркоместа Этажность: 2 этажа Оплата за обслуживание: 10 евро/кв.м./год Схема оплаты: 5000...

OAZIS REALTY

145 710 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

81 м² 3 2

ID 34208788 Для продажи предлагается квартира с 2 спальнями на 2-м этаже с новой мебелью и техникой. Цена: 145 710 евро ( цена без мебели и техники- 121 425 евро) Населенный пункт: Солнечный берег, комплекс Грин Форест Общая площадь: 80,95 кв. м. Комнат: 3 Этаж: 2/4 Такса поддержки: 12 евро/кв.м./в год Срок получения акта 16- до...

OAZIS REALTY

226 338 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

108 м² 3 2

ID 34192842 Для продажи предлагается 3-комнатная квартира в новостроящемся доме,квартал Братя Миладинови, Бургас . Цена: 226 338 евро Населенный пункт: г.Бургас ,квартал Братя Миладинови Общая площадь: 107,78 кв. м. Комнат: 3 Этаж: 13 Такса поддержки: не определена на данный момент Для продажи предлагается квартира в новом...

OAZIS REALTY

155 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

98 м² 3 2

Предлагается к покупке благоустроенная квартира с двумя спальнями в элитном жилом комплексе Kentavr, расположенном в 350 метрах от побережья города Святой Влас. Недвижимость общей площадью 98 кв/метров располагается на 4-м этаже шестиэтажного здания с лифтом. Квартира полностью обставлена мебелью и оборудована бытовой техникой, есть все...

Lev Estates

149 000 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

149 м² 3 2

ID 34251467 Цена: 149 000 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 3 Общая площадь: 148,8 кв. м. Этаж: 3/4 Такса поддержки: 8 евро за кв м в год Предлагаем к продаже полностью готовый к проживанию просторный и светлый апартамент. Комплекс Виана находится в уединенном тихом месте Несебра на закрытой просторной территории....

OAZIS REALTY

41 000 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

37 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира-студия в комплексе “Sunny day 4”, Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 37 кв.м Этаж: 3/4 До моря: 900 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 580 евро в год Комплекс “Sunny day 4”, расположен в тихом и спокойном...

Happy Home

115 000 €

Апартаменты в Равде, Болгария

94 м² 3 2

ID 33974334 На продажу предлагается: Апартаменты с 3 спальнями в комплексе Коста Калма Цена: 115000 евро Населенный пункт: Равда Комнат: 4 Общая площадь: 94 кв.м + 100 кв.м двор На первом этаже Такса поддержки: 987 евро Этап строительства: завершен, Акт 16 Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта....

OAZIS REALTY

104 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

70 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в красивом комплексе “Райский сад”, Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 70 кв.м Этаж: 3/7 До моря: 100 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 1200 евро в год Garden of Eden/Райский сад - элитный комплекс с...

Happy Home

93 000 €

Апартаменты в Кошарице, Болгария

99 м² 3 2

ID 34143782 Цена: 93000 евро Расположение: поселок Кошарица Комнаты: 3 Общая площадь: 99 кв. м Этаж: 1 Плата за обслуживание: 12 евро/кв. м в год Этап строительства: Введено в эксплуатацию - Акт 16 План оплаты: Задаток 5000 евро, 100% при подписании договора купли-продажи Предлагаем к продаже 3-комнатную квартиру в...

OAZIS REALTY

83 900 €

Апартаменты в Равде, Болгария

62 м² 2 1

ID 34224514 Цена: 83 900 евро Населенный пункт: Равда Комнат: 2 Общая площадь: 62.03 кв. м. Этаж: 3 Такса поддержки: 0 евро в год Этап строительства: в строительстве Оплата: 2000 евро депозит, 30% первый взнос, рассрочка до конца строительства. "Ла Мер Хаус" в Равде это современный жилой комплекс у моря, созданный для...

OAZIS REALTY

255 000 €

Квартира в Святых Константине и Елене, Болгария

84 м² 2 1 1

ПРЕСТИЖНЫЙ РАЙОН! ЗАКРЫТЫЙ КОМПЛЕКС С УДОБСТВАМИ! КОД: 17187. Stefanov Invest предлагает на продажу просторную двухкомнатную квартиру в комплексе Villa Rose, расположенном в курортном комплексе Св. Св. Константин и Елена, г. Варна. Район считается одним из самых престижных на северном побережье Чёрного моря, известен своими минеральными...

STEFANOV INVEST

82 000 €

Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария

159 м²

#34112974 Цена: 82 000 евро Населённый пункт: Свети Влас Общая площадь: 159,40 м2 Этаж: 1/7 Оплата за обслуживание: 10 евро/м2 (1594 евров год) Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается к продаже...

OAZIS REALTY

94 600 €

Апартаменты в Бяле, Болгария

86 м² 1 1 1

IBG Property предлагает просторную студию на первой линии в городе Бяла. №3001 Просторная студия с видом на море в Бяле! Площадь: 86 м² (жилая – 65 м²) Расположение: Первая линия, 2-й этаж 5-этажного дома Вид: Панорамный вид на море Расстояние до пляжа: Всего в нескольких шагах Преимущества: Просторная терраса с...

IBG Property

Посмотреть ещё 3646 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru