Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

83 900 €

Апартаменты в Равде, Болгария

62 м² 2 1

ID 34224514 Цена: 83 900 евро Населенный пункт: Равда Комнат: 2 Общая площадь: 62.03 кв. м. Этаж: 3 Такса поддержки: 0 евро в год Этап строительства: в строительстве Оплата: 2000 евро депозит, 30% первый взнос, рассрочка до конца строительства. "Ла Мер Хаус" в Равде это современный жилой комплекс у моря, созданный для...

OAZIS REALTY

69 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

63 м² 2 1

ID 34133622 На продажу предлагается: Апартаменты с 1 спальней в комплексе Санфлауэр Цена: 69000 Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 63 кв.м На 5 этаже Такса поддержки: 500 евро Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. На продажу предлагается...

OAZIS REALTY

51 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в комплексе «Sunny day 6», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 50 кв.м Этаж: 4/4 До моря: 4 км Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 580 евро в год Sunny Day 6 — это огромный комплекс поселочного...

Happy Home

149 990 €

Дом в Балчике, Болгария

160 м² 4 3 2

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию Новостроящийся дом с тремя спальнями в 5 минутах от дворца! Дом расположен на участке площадью 1000 кв.м., при этом на том же участке планируется строительство еще одного такого дома. Общая площадь дома составляет 160 кв.м., 2 этажа с следующим распределением: 1-ый этаж - входное антре, ванная...

IBG Property

257 000 €

Дом в Бяле, Болгария

270 м² 6 5 3

Онлайн-показ

Местоположение: 1000 метров от пляжа Срок сдачи: введен в эксплуатацию Жилая площадь: 270 кв.м. Площадь участка: 1680 кв.м. Степень готовности: отделка «под ключ» с мебелью Примечание: экологически чистый район, пoодходит для сдачи в аренду и для псотоянного проживания, рядом с центром города, морская панорама, идеальное...

Риалти Инвест БГ

82 000 €

Квартира в Елените, Болгария

82 м² 2 1 1

Кредит

Продаётся квартира с одной спальней в курортном городе Елените на первой линии моря в хорошем большом, закрытом комплексе "Привеледж". Квартира находится в корпусе С 4, 2 этаж, чистая площадь 70 м2, 82 м2 общая площадь. Рассрочка на три года под 3.4% годовых на остаток ! Первая линия и горы в Елените МОРЕ И ГОРЫ! НЕВЕРОЯТНО...

METR 777

85 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

80 м² 2 1

Выставлена на продажу комфортная квартира с одной спальней в жилом комплексе Flores Park на популярном курорте Солнечный берег всего в 500 метрах от песчаного пляжа. Недвижимость общей площадью 80 кв/метров располагается на 6-м, последнем, этаже здания с лифтом. Комфортабельная жилплощадь имеет удобную планировку с отдельной просторной...

Lev Estates

156 050 €

Апартаменты в Сарафово, Болгария

113 м² 3 2

ID 34083138 Цена: 156 050 евро Населенный пункт: г.Бургас, кв Сарафово Комнат: 3 Общая площадь: 113.08 кв. м. Этаж: 4 Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в строительстве «Скарабей 25» — новый жилой адрес в Сарафово, ул. «Ангел Димитров» №89, где морская спокойная среда сочетается с городской доступностью. Район...

OAZIS REALTY

229 000 €

Коттедж в Сарафово, Болгария

112 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается новый двухэтажный дом в 10 км от Бургаса, 2 км от моря Дом состоит из: Первый этаж - прихожая, просторная гостиная с кухней и столовой, санузел и кладовая Второй этаж – две спальни, гардеробная, санузел и две террасы Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 111,85 кв.м, Участок: Этажность: 2 До моря: 2 км...

Happy Home

85 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

65 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней на первой линии моря, в элитном комплексе «Etara 1», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 65 кв.м Этаж: 1/7 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Элитный закрытый комплекс...

Happy Home

107 000 €

Апартаменты в Царево, Болгария

74 м² 2 1

ID 34182674 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Примея Бийч Резиденс Цена: 107000 Населенный пункт: Царево Комнат: 2 Общая площадь: 74 кв.м На 2 этаже Такса поддержки: 500 евро Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Двухкомнатная квартира с...

OAZIS REALTY

230 000 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

84 м² 3 2 2

Агентство «Аврора Плюс» предлагает на продажу просторный трёхкомнатный апартамент в квартале Възраждане, г. Бургас. Представляем отличный семейный имот, расположенный рядом со школой «Проф. Панчо Владигеров». Жильё находится в панельном здании нового типа (1990 г.) с лифтом и предлагает функциональное распределение,...

Аврора Плюс

267 500 €

Квартира в Варне, Болгария

178 м² 4 3 3

IBG Property предлагает Вашему вниманию четырехкомнатную квартиру в г. Варна, р-н Св. Св. Константин и Елена. Квартира общей площадью 178 кв.м. и чистой площадью 152 кв.м., расположена на 6 этаже дома с лифтом. Состоит из коридора, просторной гостиной с кухней /которая может быть разделена на две комнаты/, трех спален, три санузла, кладовка и...

IBG Property

52 900 €

Квартира в Бяле, Болгария

46 м² 1 1 1

Оплата в рублях

Местоположение: город Бяла, 500 метров от пляжа Тип квартиры: однокомнатная квартира с собственным двориком, без мебели и техники Этаж: 1-ый этаж Общая площадь: 45,5 кв. м Жилая площадь: 39 кв. м Вид из окон: внутренний двор и море Сбор за обслуживание: 8 евро/ кв. м в год Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 –...

Риалти Инвест БГ

59 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

32 м²

Уютная студия в комплексе "Каса Росса" #34091234 Стоимость: 59 000 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 1 Общая площадь: 32,32 кв.м Этаж: 5 из 6 Оплата за обслуживание: 407 евро в год. Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро - депозит 100% при подписании нотариального акта о...

OAZIS REALTY

74 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

58 м² 1 1 1

Студия с видом на море в Silver Beach, Бяла Общая площадь: 58 м² (44 м² + 14 м² балкон) Этаж: 6 Тип недвижимости: Студия Балкон: Да Бассейн: Да Меблировка: Полностью меблирована Расстояние до моря: Первая линия Вид на море: Да Предлагаем на продажу панорамную студию, расположенную на шестом этаже в престижном...

AMR-PROPERTY BG

68 500 €

Студия в Святом Власе, Болгария

50 м² 1 1

В комплексе Macon Residence в городе Святой Влас выставлена на продажу уютная студия с большой панорамной террасой. Комфортабельная квартира обставлена мебелью и оборудована бытовой техникой, есть все необходимое для жизни, отдыха, сдачи в аренду. Недвижимость общей площадью 49,5 кв/метров располагается на 4-м этаже здания с лифтом. Имеет...

Lev Estates

89 500 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

65 м² 2 1

ID 34100586 Для продажи предлагается 2-комнатная квартира на 2-м этаже в комплексе Эталон 2, квартал Меден Рудник,Бургас . Цена: 89 500 евро Населенный пункт: Бургас , квартал Меден Рудник,Эталон 2 Общая площадь: 64,72 кв. м. Комнат: 2 Этаж: 2/6 Такса поддержки: нет Для продажи предлагается двухкомнатная квартира в Бургасе ,в...

OAZIS REALTY

73 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

84 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Местоположение: г. Бяла, первая береговая линия! Тип квартиры: двухкомнатная квартира, с мебелью и техникой Этаж: 2-ой этаж (не последний), лифт в здании Общая площадь: 84 кв.м. Вид из окон: город Сбор за обслуживание: 10 евро/кв. м в год Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 – «Удостоверение о вводе здания в...

Риалти Инвест БГ

110 000 €

Апартаменты в Лозенеце, Болгария

57 м² 2 1

ID 34215442 Цена: 110 000 евро Населенный пункт: Лозенец Комнат: 2 Общая площадь: 57 кв. м. На 2 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро — депозит, 100% оплата при подписании нотариального акта Жилое здание, расположенное в самом центре курортного поселка Лозенец, представляет...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3636 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru