Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

91 080 €

Апартаменты в Болгарии

41 м²

ID 34189614 Для продажи предлагается студия на четвертом этаже с видом на море в элитном комплексе. Цена: 91 080 евро Населенный пункт: Святой Влас, комплекс Лоджия Общая площадь: 41,4 кв. м. Комнат: 1 Этаж: 4/5 Такса поддержки: не установлена на данный момент Старт строительства-октябрь 2025,завершение строительства-декабрь 2027...

OAZIS REALTY

190 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

89 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 2 спальнями на первой линии в «Ipanema Beach», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 89,3 Этаж: 4/7 До моря: 30 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Ipanema Beach - новый элитный жилой комплекс с...

Happy Home

134 900 €

Апартаменты в Болгарии

70 м² 2 1

ID 33946140 Стоимость: 134 900 евро. Населенный пункт: Святой Влас Общая площадь: 70 кв.м. Комнат: 2 Этаж: 1 Такса поддержки: 700 евро в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро - депозит. 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается на продажу...

OAZIS REALTY

137 000 €

Земля в Обзоре, Болгария

1872 м²

Урегулированный участок в городе Обзор! В 150 метрах от пляжа. КОД: 16241. Урегулированный земельный участок для строительства, находящийся в городе Обзор, который находится на 50 км от городов Варна и Бургас, то есть между двумя международными аэропортами. Город распологает самым длиным песчаным пляжем в Болгарии / 16км/. Курортный город...

STEFANOV INVEST

113 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

100 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира в жилом доме без таксы поддержки, район Русалка в Святом Власе Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 100 кв.м Этаж: 3/5 До моря: 400 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: нет Находится в тихом районе, в стороне от шумных туристических заведений и...

Happy Home

59 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

72 м² 2 1

Меблированный апартамент с одной спальней, расположен на 4 (не последнем) этаже, в комплексе "Palazzo (Палацо)" на Солнечном Берегу. Апартамент состоит из: прихожей, гостиной с кухонным уголком, одной спальни, санузла (ванная, душ, туалет) и террасы. Чистая застроенная площадь: 58 кв.м Прилежащие общие части: 14.54 кв.м Общая площадь: 72.54...

New Estate

185 000 €

Апартаменты в Болгарии

67 м² 2 1

ID 34191372 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Дольче Вита 2 Цена: 185000 Населенный пункт: Св. Влас Комнат: 2 Общая площадь: 67 кв.м На 2 этаже Такса поддержки: 804 евро Этап строительства: завершен Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Элитный комплекс Дольче Вита 2...

OAZIS REALTY

280 000 €

Апартаменты в Болгарии

136 м² 3 2

ID 34068274 Цена: 280 000 евро Населенный пункт: Свети Влас Комнаты: 3 Общая площадь: 136 кв. м. Этаж: 2/7 Оплата за обслуживание: 2900 евро в год Этап строительства: Акт 16 здание введено в эксплуатацию Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о собственности. Предлагаем на продажу великолепную...

OAZIS REALTY

86 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

63 м² 2 1

ID 34175202 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Роял Сан Цена: 86000 Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 63 кв.м На 3 этаже Такса поддержки:1373 евро Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Royal San - один из самых...

OAZIS REALTY

65 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

65 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

IBG Property предлагает просторную студию в районе пляжа Шами (южный пляж) в г. Бяла. Квартира с чистой площадью 40 кв.м и двором 25 кв.м. Расположена на 1 этаже из 6. Состоит из частного двора с верандой, просторной комнаты с кухонной зоной, кладовой и совмещенного санузла. Здание введено в эксплуатацию (АКТ 16). Находится в 450 м от пляжа....

IBG Property

80 500 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

74 м² 2 1

ID 34202514 Предлагается к продаже 2-комнатная квартира на 1-м этаже с двориком ,г. Созополь,область Бургас Стоимость: 80 500 евро Населенный пункт: г.Созополь ,комплекс Антик-15 Комнат: 2 Общая площадь: 73,92 кв.м.(включительно двор 11,7 кв.м.) Этаж: 1 из 4 Оплата за обслуживание: нет Этап строительства: старт- октябрь 2025,...

OAZIS REALTY

110 000 €

Квартира в Несебре, Болгария

88 м² 2 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается просторная квартира с низкой таксой в комплексе «Tili», Несебр Состоит из коридора, гостиной, спальни, двух санузлов и двух террас Комнаты: 2 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 88 кв.м Этаж: 2/4 До моря: 100 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Tili – уютный закрытый комплекс...

Happy Home

207 500 €

Апартаменты в Болгарии

82 м² 3 2

ID 34078470 Стоимость: 207 500 евро Населенный пункт: Святой Влас Общая площадь: 82.36 кв.м. Этаж: 4 Такса поддержки: 14 евро/кв.м в год Этап строительства: в строительстве, Акт 16 в 2026г. На продажу предлагается апартамент с 2 спальнями. «Грин Форт Сьютс» — современная гармония у моря в Святом Власе На границе между солнечным...

OAZIS REALTY

209 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

113 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Двухуровневая квартира с двумя спальнями в жилом комплексе «Фрегата» в центре Святого Власа. Район подходит для отдыха и круглогодичного проживания: рядом супермаркеты, аптеки, рестораны, остановка транспорта. До пляжа и яхтенной марины Marina Dinevi — 200 метров. Территория тихая, зелёная и ухоженная. Квартира расположена на...

NV-COMPANY

99 000 €

Апартаменты в Равде, Болгария

55 м² 2 1

Продается апартамент с 1 спальней в новом комплексе «Элитония Гарденс 4», Равда, Болгария. #34229248 Цена: 99 000 евро Местоположение: Равда Стаи: 2 Обща площ: 54,75 кв. м. Етаж: 3/5 Цена на услугата: 438 евро годишно Етап на строителство: Акт 16 Плащане: 2000 евро депозит, 100% при подписване на нотариален акт. Новый...

OAZIS REALTY

83 500 €

Студия в Несебре, Болгария

46 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Стильная студия в элитном комплексе «Esteban», Несебр Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 46 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 14 евро/кв.м в год Комплекс "Esteban» предлагает уникальное сочетание стиля, комфорта и...

Happy Home

152 149 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

105 м² 2 1

ID 34114094 Цена: 152 149 евро Населенный пункт: Поморие Комнат: 2 Общая площадь: 104.93 кв м Этаж: 6 Такса поддержки: нет Стадия строительства: в строительстве, готовность – 2027г. Депозит — 2000 евро, индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней с чистовым ремонтом «под ключ». Есть большая...

OAZIS REALTY

93 500 €

Квартира в Бяле, Болгария

85 м² 1 1 1

IBG Property предлагает апартамент на первой линии в городе Бяла. Продается апартамент с видом на море в Бяле! Первая линия – море прямо перед вами! Просторные 85 м², включая уютную террасу с панорамным видом на море. 3-й этаж в 5-этажном доме. Полностью меблирован – заезжайте и наслаждайтесь! Вся городская...

IBG Property

72 105 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

48 м² 2 1

ID 33910426 Цена: 72 105 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 1 Общая площадь: 48.07 кв м Этаж: 4 Такса поддержки: 10 евро за кв м в год Стадия строительства: В строительстве, акт 16 - летом 2027г. Схема оплаты: 3000 евро депозит, 30% при подписании предварительного договора. Индивидуальные условия оплаты. Возможность...

OAZIS REALTY

91 900 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

50 м² 2 1

ID 34106224 Цена: 91 900 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Общая площадь: 50 кв.м. Этаж: 3 Оплата за обслуживание: 700 евро в год Стадия строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта на право собственности. На продажу предлагается...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3622 похожих объекта

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru