Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

88 000 €

Квартира в Кошарице, Болгария

94 м² 3 2

Выставлена на продажу квартира с двумя спальнями в жилом комплексе Bay View Villas в поселке Кошарица, всего в 3 км от побережья популярного курорта Солнечный берег. Недвижимость общей площадью 94 кв/метра располагается на 2-м этаже двухэтажной виллы. Квартира имеет две террасы и два санузла. Планировка жилплощади предлагает прихожую,...

Lev Estates

125 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

70 м² 3 2 1

Удалённая сделка

Местоположение: город Бяла, 400 метров от пляжа Тип квартиры: трехкомнатная квартира, без мебели и техники Этаж: 1-ый этаж Площадь квартиры: 70 кв.м. Площадь террасы: 35 кв.м. Вид из окон: море + внутренний двор Сбор за обслуживание: 8 евро / кв.м в год Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 – «Удостоверение о вводе...

Риалти Инвест БГ

180 500 €

Апартаменты в Варне, Болгария

93 м² 3 2 1

IBG Property представляет Вашему вниманию трехкомнатную квартиру в строящемся доме в квартале Победа. Квартира общей площадью 93 кв.м. на 8 этаже. Планировка: гостиная с кухней, 2 спальни, ванная комната с туалетом, отдельный туалет и 2 балкона. Жилой дом находится в районе с полностью развитой инфраструктурой. Он имеет современную...

IBG Property

69 300 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

45 м²

ID 34167578 На продажу предлагается: Большая студия в комплексе Амара Цена: 69300 Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 1 Общая площадь: 45,14 кв.м На 1 этаже Такса поддержки: 361 евро Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Апарт-комплекс закрытого типа Амара в...

OAZIS REALTY

103 900 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

65 м² 2 1

ID 34106258 Общая площадь: 65.11 кв. м. Стоимость: 103 900 евро. Этаж: 2 Без таксы поддержки. Этап Строительства: в строительстве, Акт 16 ожидается весной 2027г. Схема оплаты: 2000 евро депозит, 40% по предварительному договору в течении одного месяца, 30% - март 2026г, 30% при нотариальном оформлении в декабре 2026г. Предлагаем...

OAZIS REALTY

119 900 €

Квартира в Сарафово, Болгария

57 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в районе Сарафово, комплекс «Atlantis Resort & Spa» Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 57 кв.м Этаж: 4/6 До моря: 200 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 900 евро в год «Atlantis Resort & Spa» —...

Happy Home

175 000 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

70 м² 2 1

ID 33576768 Стоимость: 175 000 евро Общая площадь: 70 кв.м. Этаж: 4 (без лифта) Такса поддержки: без таксы поддержки Этап строительства: здание введено в эксплуатацию – Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта на право собственности На продажу предлагается апартамент с 1 спальней в жилом...

OAZIS REALTY

190 872 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

87 м² 3 2

ID 34041964 Цена 190 872 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 3 Общая площадь: 86.76 кв м Этаж: 6 Такса обслуживания: 9.2 евро за кв м в год Стадия строительства: акт 16 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем к покупке просторный апартамент с 2 спальнями и панорамным видом на море в...

OAZIS REALTY

47 200 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

48 м²

ID 34095080 На продажу предлагается: Студия в комплексе Атос Цена: 47200 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 1 Общая площадь: 47.56 кв. м. На 4/5 этаже Такса поддержки: 100 евро в год Этап строительства: завершен, Акт 16 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Комплекс "Атос"...

OAZIS REALTY

82 900 €

Апартаменты в Равде, Болгария

60 м² 2 1

ID 34093612 Цена: 82 900 евро Населенный пункт: Равда Комнат: 2 Общая площадь: 59.59 кв. м. На 2 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Этап строительства: в строительстве Оплата: 2000 евро депозит, 30% первый взнос, рассрочка до конца строительства. "Ла Мер Хаус" в Равде это современный жилой комплекс у моря, созданный для...

OAZIS REALTY

13 900 €

Земля в Каблешково, Болгария

2638 м²

Предлагаем на продажу пастбище площадью 2638 квадратных метров на земле города Каменар, район Пътеката. Категория земель в неорошаемых условиях: 7 Расположение земельного участка по отношению к границам застройки села Лыка составляет от 1 до 3 километров. Рядом находится животноводческая ферма и плотина. Участок угловой и находится всего...

Аврора Плюс

83 000 €

Апартаменты в Шкорпиловци, Болгария

67 м² 2 2 2

КОД: 15886 Двухкомнатная квартира на первой линии в уютном курортке Шкорпиловци. Комплекс предоставляет владельцам апартаментов возможность круглогодичного полноценного отдыха. "Long Beach Resort" это современный курортный комплекс, пользующийся большим спросом и популярностью, как со стороны русских так и европейских туристов....

STEFANOV INVEST

93 500 €

Квартира в Бяле, Болгария

85 м² 1 1 1

IBG Property предлагает апартамент на первой линии в городе Бяла. Продается апартамент с видом на море в Бяле! Первая линия – море прямо перед вами! Просторные 85 м², включая уютную террасу с панорамным видом на море. 3-й этаж в 5-этажном доме. Полностью меблирован – заезжайте и наслаждайтесь! Вся городская...

IBG Property

175 000 €

Квартира в Кошарице, Болгария

153 м² 4 3

К покупке предлагается комфортабельная современная квартира на двух уровнях в новом жилом комплексе Grand Village в живописной местности Кошарица. Четырехкомнатный апартамент общей площадью 153 кв/метра расположен на 2-м и 3-м этажах трехэтажной отдельной виллы. Планировка имеет 3 уютные спальни, зонированную гостиную с полностью оборудованной...

Lev Estates

98 500 €

Апартаменты в Кошарице, Болгария

103 м² 3 2

ID 34188966 Цена: 98 500 евро Расположение: Кошарица Комнаты: 3 Общая площадь: 103 кв. м Этажи: 2 и 3 Плата за обслуживание: 12 евро/кв. м. Этап строительства: Введено в эксплуатацию - Акт 16 Оплата: задаток 2000 евро, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности Предлагаем к продаже квартиру-мезонет в...

OAZIS REALTY

45 900 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

40 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартиры без таксы обслуживания в рассрочку до конца 2027 года! Спешите забронировать! Здание уже построено, активно ведутся отделочные работы: завершение строительства общих частей, гидроизоляция кровли и террас, установка лифта. Все квартиры сдаются в состоянии «черновой отделки»- будут ровные полы, потолки, стены, в...

Happy Home

124 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

64 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухкомнатная квартира в престижном комплексе «Sweet homes 3», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 64 кв.м Этаж: 4/6 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 980 евро в год «Sweet Homes 3» - великолепный курортный...

Happy Home

86 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

60 м² 2 1

ID 34204334 Для продажи предлагается : Апартамент с 1 спальней комплексе Роял Сан Стоимость: 86 000 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Общая площадь: 60 кв.м. Этаж: 6 из 6 Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро - депозит. 100% при подписании нотариального акта о...

OAZIS REALTY

126 000 €

Квартира в Обзоре, Болгария

125 м² 3 2 2

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Отличная, просторная трехкомнатная квартира с панорамным видом на море. Квартира находится на 5-м (последнем) этаже. Жилая площадь: 96,72 кв.м., общая площадь: 124,88 кв.м. Состоит из коридора, ванной комнаты с туалетом, двух спален (одна с собственной ванной и туалетом), большой просторной гостиной...

IBG Property

49 000 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

36 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная студия в комплексе «Amadeus 19», Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 36 кв.м Этаж: 3 До моря: 700 м Лифт: да АКТ: 15 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Комплекс Amadeus 19 - расположен на Солнечном берегу. Инфраструктура...

Happy Home

Посмотреть ещё 3619 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru