Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

358 409 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

105 м² 3 2

ID 34175206 Цена: 358 409 евро. Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 3 Общая площадь: 104.78 кв.м. Этаж: 6 Такса поддержки: 12 евро/м2 в год Этап строительства: В процессе строительства. Окончание строительства – декабрь 2026 года. Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагается...

OAZIS REALTY

45 000 €

Апартаменты в Равде, Болгария

43 м²

ID 34182470 Продается: Студия в жилом комплексе «Бора Бора» Цена: 45 000 евро Расположение: Равда Комнаты: 1 Общая площадь: 43 кв. м. Этаж: 2/5 Плата за обслуживание: 215 евро в год Этап строительства: завершен - Акт 16 Оплата: задаток 2000 евро 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем к...

OAZIS REALTY

61 947 €

Апартаменты в Лозенеце, Болгария

38 м²

ID 34100736 Цена: 61 947 евро Населенный пункт: Лозенец Комнат: 1 Общая площадь: 37.5 кв м Этаж: 1 Такса поддержки: 350 евро в год Депозит — 2000 евро, 30% - при подписании предварительного договора, индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке полностью меблированную студию с новым ремонтом в комплексе «Перла Дел Мар» в...

OAZIS REALTY

195 000 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

139 м² 3 2

ID 34061530 Цена: 195 000 евро Населенный пункт: г.Бургас, кв.Горизонт Комнат: 3 Общая площадь: 138.77 кв. м. Этаж: 2 Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в строительстве Мы предлагаем апартамент с 2 спальнями в комплексе «Смокините 5». «Смокините 5» — новый этап в развитии современного жилого пространства...

OAZIS REALTY

380 000 €

Земля в Галата, Болгария

1900 м²

Урегулированный участок в районе Галата, Аспарухово! Код: 17099. Предлагаем вам урегулированный участок, расположенный в южной части квартала Галата, всего в 10 минутах от центра Варны. Тишина и спокойствие гарантированы, а парковая зона начинается всего в 100 метрах от участка.Естественный наклон местности открывает уникальную панораму на...

STEFANOV INVEST

97 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

85 м² 3 2

ID 33905578 Стоимость: 97 000 евро Населённый пункт: Солнечный берег Комнат: 3 Общая площадь: 85 кв. м. Этаж: 3/6 Оплата за обслуживание: 10 евро / кв. Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 /комплекс «Сан Сити 3»/ Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве...

OAZIS REALTY

80 360 €

Апартаменты в Царево, Болгария

77 м² 2 1

ID 33882160 Предлагается к продаже апартамент с 1 спальней на первой линии, г.Царево Общая площадь: 77.31кв. м. Стоимость: 82000 евро Такса поддержки: 620 евро Этаж: 3/6 Терраса: 1 Этап строительства - Акт-16 Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности Распределение: коридор,...

OAZIS REALTY

69 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

58 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в комплексе «Nessebar Fort Club», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 58 кв.м Этаж: 4/4 До моря: 900 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 13,50 евро/кв.м в год Система комплексов «Fort Noks»...

Happy Home

79 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

77 м² 2 1 1

Просторная 2-x комнатная квартира с размерами 3-х комнатной квартиры с красивейшим видом на море в Бяле Двухкомнатная квартира с размерами трхкомнатной расположена в комплексе закрытого типа в тихой части черноморского городка Бяла. Квартира состоит из просторного коридора, кухни с гостиной, спальни больших размеров, двух совмещенных...

Риалти Инвест БГ

48 500 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

45 м²

ID 34095126 Цена: 48 500 евро Населённый пункт: Солнечный берег Комнат: 1 Общая площадь: 45 кв.м. Этаж: 4 Оплата за обслуживание: 580 евро в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем на продажу...

OAZIS REALTY

104 800 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

73 м² 2 1

ID 34184176 Цена: 104 800 евро Населенный пункт: Поморие Комнат: 2 Общая площадь: 73.26 кв.м. Этаж: 2 Оплата за обслуживание – 180 евро в год. Этап Строительства: в строительстве, Акт 16 - в декабре 2027г. Схема оплаты: 2000 евро депозит, 30% по предварительному договору, 30% - июнь 2026г, 30% - декабрь 2026г., 10% - июнь 2027г....

OAZIS REALTY

56 900 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

48 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира в районе Какао Бийч, комплекс «Elite 3» Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 48 кв.м Этаж: 4/5 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 6,60 евро/кв.м в год Закрытый комплекс Elite 3 находится в южной части Солнечного берега в 600м от...

Happy Home

125 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

68 м² 2 1

ID 34191124 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Каскадас 7 Цена: 125000 Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 68 кв.м На 1 этаже Такса поддержки: 1224 евро Этап строительства: завершен Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Роскошный комплекс...

OAZIS REALTY

446 386 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

119 м² 3 2

ID 34049042 Цена: 446 386 евро Населенный пункт: Святой Влас, комплекс Вилла Сардиния Комнат: 3 Общая площадь: 118,94 кв.м. Этаж: 6 Такса поддержки: 12 евро за кв.м. в год Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности....

OAZIS REALTY

105 000 €

Квартира в Несебре, Болгария

84 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная квартира с 1 спальней в комплексе «Amoto», Несебр Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 84 кв.м Этаж: 4/4 До моря: 150 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год Amoto – уютный закрытый комплекс апартаментов в районе...

Happy Home

135 000 €

Земля в Варне, Болгария

527 м²

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Урегулированный земельный участок площадью 527 кв.м. Застройка до 10 м высотой. Находится в непосредственной близости от перекрестка ул. "Зелеика" и ул. "Капитан 1-й ранг Георги Купов". iBG Property — агентство недвижимости с большим опытом на рынке. Наши сотрудники...

IBG Property

180 000 €

Дом в Албене, Болгария

222 м² 5 4 3

Трехэтажная вилла располагается в 2-х км от КК Албена, в 1 000 м от пляжа, в 7 км от г.Балчик. Прекрасная панорама на море. Доступ к дому осуществляется по асфальтированной дороге. Есть вода и электричество. Общая застроенная площадь виллы составляет 222 кв.м., из которых 62 кв.м. составляют площадь террас. Площадь двора составляет 382...

IBG Property

165 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

120 м² 2 1

К покупке предлагается двухкомнатная квартира с красивым панорамным видом на море и горы на первой линии побережья города Святой Влас в комплексе Grand Hotel. Недвижимость располагается на 6-м, последнем этаже современного здания с лифтом и имеет общую площадью 120 кв/м. Квартира полностью оборудована мебелью и бытовой техникой, есть все...

Lev Estates

80 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

39 м²

#34156034 Для продажи предлагается прекрасная студия доме без таксы поддержки в г. Свети Влас Цена: 80000 евро. Населенный пункт: Святой Влас Общая площадь: 39 кв.м. Этаж: партер из 4. Оплата за обслуживание: нет Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Распределение: коридор, гостиная с кухонной зоной и зоной...

OAZIS REALTY

114 300 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

114 м² 3 2

ID 34150906 Цена: 114 300 евро Населенный пункт: г.Поморие Комнат: 3 Общая площадь: 114.3 кв. м. Этаж: 2 жилой (3) Такса поддержки: нет Этап строительства – Акт 14 Схема оплаты: Депозит 5000 евро, индивидуальные условия оплаты Предлагаем к покупке просторный апартамент с 2 спальнями в новом здании без таксы поддержки. Жилое...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3554 похожих объекта

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru