Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

95 000 €

Дом в Бургасе, Болгария

70 м² 3 2

ID 34157796 Цена: 95 000 евро. Населённый пункт: Каблешково Комнат: 3 Общая площадь: 70 кв. м. Этаж: 1 Оплата за обслуживание: нет Этап Строительства: Акт 16 Варианты оплаты: 5000 евро депозит. Индивидуальные условия оплаты. Предлагается к продаже новый, полностью готовый к проживанию дом с Акт 16, в котором уже всё создано...

OAZIS REALTY

98 750 €

Апартаменты в Равде, Болгария

145 м² 3 2

Меблированный и оборудованный апартамент с 2 спальнями в комплексе Эмеральд, в курортном посёлке Равда. Апартамент состоит из: гостиной комнаты с кухонным уголком, коридора, двух спален, двух ванных комнат с WC (в каждой из спален) и двух террас с видом на внутренний двор комплекса и бассейн. Чистая застроенная площадь апартамента: 111,56 кв....

New Estate

103 018 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

54 м² 2 1

ID 34176014 Цена: 103 018 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 2 Общая площадь: 54.22 кв м Этаж: 7 Такса поддержки: нет Стадия строительства: Акт 14, планируемая готовность – конец 2026г. Депозит — 5000 евро, индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней. Жилое здание Св. Никола 5а расположенное...

OAZIS REALTY

185 000 €

Квартира в Варне, Болгария

92 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Местоположение: г. Варна, первая береговая линия Тип квартиры: двухкомнатная квартира + складское помещение на цокольном этаже здания + место на открытой парковке. Этаж: 2-ой этаж (из 5), лифт работает круглый год Общая площадь квартиры: 85,67 кв. м Жилая площадь: 73,44 кв. м Складское помещение: 6 кв. м Парковочное место на открытой...

Риалти Инвест БГ

350 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

173 м² 4 3

ID 34209388 Цена: 350 000 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 4 Общая площадь: 172.73 кв м Этаж: 6/6 Такса поддержки: 18 евро за кв м в год Этап строительства: завершение в марте 2027г. Схема оплаты: Предварительный договор – 40%, август 2026г. – 40%, декабрь 2026г. – 20%. Предлагаем к покупке просторный апартамент с...

OAZIS REALTY

89 900 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

65 м² 2 1

На продажу выставлена квартира с одной спальней в жилом комплексе Crown Fort Club, расположенная всего в 300 метрах от побережья города Святой Влас. Благоустроенный апартамент имеет вид на бассейн, а так же на горы и море. Недвижимость общей площадью 65 кв/метров располагается на 5-м этаже семиэтажного здания с лифтом. Квартира обставлена...

Lev Estates

58 500 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

37 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается студия в комплексе «Holiday Fort Club», Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 37 кв.м Этаж: 2/4 До моря: 900 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 13,50 евро/кв.м в год Система комплексов «Fort Noks» расположена в тихой части...

Happy Home

69 900 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

64 м² 2 1

ID 34131940 Цена: 69 900 евро Населенный пункт: Бургас, Меден Рудник, зона Д Комнат: 2 Общая площадь: 63.55 кв м и двор (веранда) 18.05 кв м Этаж: 1 Такса поддержки: нет Схема оплаты: 5000 евро депозит, Индивидуальные условия оплаты. 100% оплата при подписании нотариального акта. Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней. С...

OAZIS REALTY

41 300 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

33 м²

ID 34077232 Цена: 41 300 евро Населенный пункт: Несебр, Черно Море 3 Комнат: 1 Общая площадь: 32.99 Этаж: 1 Такса поддержки: нет Этап строительства: в строительстве, акт 16 до конца 2026г. Предлагаем студию с ремонтом «под ключ». Жилое здание в квартале Черно Море 3 — современный дом для комфортной жизни у моря в Несебре....

OAZIS REALTY

173 072 €

Квартира в Варне, Болгария

66 м² 2 1 1

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Двухкомнатная квартира с собственным двориком и парковочным местом. Выбор из 5 индивидуальных схем рассрочки. Недвижимость имеет статус квартиры, чистая жилая площадь — 57,50 кв.м., общая площадь — 65,92 кв.м., подвал — 1,44 кв.м., собственный двор — 23,37 кв.м. Состоит из:...

IBG Property

145 000 €

Апартаменты в Болгарии

116 м² 3 2

ID34139184 Цена: 145 000 евро. Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 3 Общая площадь: 116 кв. м. Этаж: 4 из 5 Такса поддержки: 450 евро в год Стадия строительства: Акт 16 Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем на продажу трехкомнатную квартиру в комплексе "Виста Резиденс" Святой Влас,...

OAZIS REALTY

58 500 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

25 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная студия в центре Солнечного берега, комплекс «Aphrodite Park» Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 25 Этаж: 2/5 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 14 евро/кв.м в год «Aphrodite Park» - прекрасный комплекс класса люкс,...

Happy Home

75 000 €

Апартаменты в Равде, Болгария

50 м² 2 1 1

Агентство «Аврора Плюс» предлагает двухкомнатную квартиру в с. Равда, комплекс «Rutland Bay». Здание построено в 2006 году, отличается интересной, современной архитектурой и приятным цветным фасадом. Общая площадь объекта — 50,57 кв.м, из которых чистая площадь составляет 46,40 кв.м. Квартира расположена на...

Аврора Плюс

270 000 €

Апартаменты в Приморско, Болгария

95 м² 3 2

ID 34077370 Предлагается к продаже трехкомнатная квартира с видом на море в закрытом комплексе. Цена: 270 000 евро Населённый пункт: Приморско,комплекс Грин Парадайз Делюкс Комнат: 3 Общая площадь: 95,08 кв.м. Этаж: 3/5 Оплата за обслуживание: 21,7 евро/кв.м/год Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема...

OAZIS REALTY

79 500 €

Апартаменты в Болгарии

47 м² 2 1

ID 34166288 Стоимость: 79 500 евро Населённый пункт: Святой Влас Комнат: 2 Общая площадь: 46,5 кв.м. Этаж: партер Оплата за обслуживание: 600 евро в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16. Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. На продажу...

OAZIS REALTY

170 000 €

Квартира в Бриз, Болгария

62 м² 2 1 1

КОД: 16401. Агентство недвижимости „Стефанов Инвест“ предлагает на продажу двухкомнатную квартиру в новом, современном здании с Актом 16, отличающемся высоким качеством исполнения и вниманием к деталям. Квартира общей площадью 62 кв.м., завершена "под ключ" и готова к немедленному заселению. Планировка квартиры...

STEFANOV INVEST

211 872 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

88 м² 2 1

ID 34108980 Цена: 211 872 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 2 Общая площадь: 88.28 кв.м. Этаж: 1/6 Оплата за обслуживание: 12 евро кв.м./в год Этап Строительства: Акт 16 Предлагается на продажу апартамент с 1 спальней в новом комплеке Valencia Lux в Несебре на первой линии. Апартамент состоит из гостиной с кухонной зонои и...

OAZIS REALTY

61 900 €

Квартира в Равде, Болгария

57 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Обратите внимание что у нас при условии покупки или оплатыц резервации 2000€ Рассрочка без процентов MELLIA GARDEN – КОМФОРТАБЕЛЬНЫЙ ОАЗИС В ЦЕНТРЕ РАВДЫ Новый комплекс апартаментов премиум-класса Mellia Garden находится в 5 минутах ходьбы от Центрального пляжа и в 3 минутах от центра Равды. Его расположение оценят все, кто...

METR 777

161 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

86 м² 3 2

К покупке представлена квартира с двумя спальнями в строящемся жилом комплексе Emilia Romana Avenue в 200 метрах от песчаного побережья популярного курорта Солнечный берег. Недвижимость общей площадью 86 кв/метров и жилой площадью 73 кв/метра будет располагаться на 2-м этаже шестиэтажного современного здания с лифтом. Удобная планировка будет...

Lev Estates

43 842 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

46 м²

ID 34203252 Цена: 43 842 евро Населённый пункт: Бургас, Меден Рудник Комнат: 1 Общая площадь: 46.15 кв. м. Этаж: 6 Оплата за обслуживание: нет Этап Строительства: начало – январь 2026г., план 24 месяца до готовности Варианты оплаты: 2000 евро депозит Возможна ипотека и рассрочка. Индивидуальные условия оплаты. Блек Хилл 2 —...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3622 похожих объекта

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru