Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

46 900 €

Апартаменты в Равде, Болгария

39 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Предлагаются апартаменты в новом жилом комплексе, расположенном в уютном районе курортного поселка Равда, в пяти минутах ходьбы от песчаного пляжа. Район подходит для сезонного и круглогодичного проживания: рядом остановки транспорта, супермаркет Lidl, аптеки, магазины, кафе и рестораны. Спокойная обстановка и благоустроенная территория...

NV-COMPANY

86 000 €

Квартира в Созополе, Болгария

65 м² 2 1 1

Агентство Аврора Плюс предлагает 2-комнатную квартиру площадью 65 кв.м., на 3-ем этаже в комплексе "Green Life Beach Resort" на 1-ой линии в Созополе. Состоит из: гостинной с кухонным блоком и обеденной зоной, спальни, совмещенного санузла, коридора и террасы. Комплекс «Green Life Beach Resort» расположен рядом с...

Аврора Плюс

24 000 €

Земля в Обзоре, Болгария

1063 м²

Участок в регуляции в поселке Приселци! На расстоянии около 7 км от моря и города Обзор! КОД: 16288. Предлагаем на продажу участок в регуляции, находится в поселке Приселци, на расстоянии около 7 км от моря и центра Обзора. Участок в регуляции, площадью 1063 кв.м.. Электричество и водоснабжение подключены на участке. Участок имеет...

STEFANOV INVEST

99 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

48 м² 2 1

ID 34184046 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Хармони Сьютс Гранд Резорт Цена: 99000 Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 48 кв.м На 4 этаже Такса поддержки: 1000 евро Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта....

OAZIS REALTY

75 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

71 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Местоположение: г.Бяла, 450 метров от пляжа Тип квартиры: двухкомнатная квартира, с мебелью и техникой Этаж: 5-ый этаж (не последний), в здании есть лифт Общая площадь: 71 кв. м, Жилая площадь: 64 кв. м Вид из окон: красивая морская панорама Сбор за обслуживание: 360 евро за квартиру в год Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16...

Риалти Инвест БГ

70 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

46 м² 2 1

ID 34190528 Апартамент с 1 спальней в комплексе Ла Мер Силвер 3 Цена: 70 000 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 46 кв. м. На партерном этаже Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в строительстве, АКТ 15 (получение акт 16 летом 2026 года) Начало строительства октябрь 2024, окончание...

OAZIS REALTY

142 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

142 м² 3 2

ID 34048852 На продажу предлагается: Апартаменты с 2 спальнями в комплексе Санни Дрим Цена: 142000 евро+3 % комиссия Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 3 Общая площадь: 142 кв.м На 6 этаже Такса поддержки: 1420 евро + 1,5 за кв.м фонд ремонта Этап строительства: завершен, Акт 16 Оплата: 5000 евро депозит, 100% при...

OAZIS REALTY

98 000 €

Студия в Святом Власе, Болгария

42 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Новая квартира-студия в комплексе «Green Fort Suites», Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 42 кв.м Этаж: 3/7 До моря: 200 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 15 евро/кв.м в год Грийн Форт Сюитс (Green Fort Suites) – новый жилой комплекс...

Happy Home

76 900 €

Квартира в Равде, Болгария

53 м² 2 1

Предлагается к покупке новая квартира с одной спальней в строящемся жилом комплексе La mer House в поселке Равда, всего в 600 метрах от моря и пляжа. Недвижимость общей площадью 53,16 кв/метров располагается на 4-м этаже пятиэтажного здания с лифтом. Планировка жилплощади имеет отдельную прихожую, зонированную гостиную, спальню, санузел,...

Lev Estates

110 000 €

Квартира в Ален мак, Болгария

73 м² 2 1 1

ЭКСКЛЮЗИВНО от агентства недвижимости Stefanov Invest! КОД: 17458. Предлагаем на продажу двухкомнатную квартиру в привлекательном районе города Варна – Ален Мак, в небольшом комплексе, где вы сможете насладиться тишиной и спокойствием. Важным фактором является также близость к городу Варна и Варненскому свободному университету, что...

STEFANOV INVEST

87 000 €

Квартира в Несебре, Болгария

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в комплексе «Viola», Несебр Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 50,15 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 250 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 6 евро/кв.м в год Комплекс Viola расположен между Несебром и Равдой, все что нужно в...

Happy Home

299 000 €

Дом в Сарафово, Болгария

254 м²

ID 33974886 Цена 299 000 евро Населенный пункт: Сарафово (м.Лахана), Бургас Комнат: 5 Общая площадь: 254 кв. м., участок 454 кв м Этажность: 2 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве, акт 14 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Индивидуальная схема платежа Закрытый...

OAZIS REALTY

65 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

42 м²

Студия с большой террасой с видом на улицу. #34104964 Стоимость: 65 000 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 1 Общая площадь: 42 кв.м Этаж: 1 из 6 Оплата за обслуживание: 500 евро в год. Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро - депозит 100% при подписании нотариального акта...

OAZIS REALTY

79 500 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

47 м² 2 1

ID 34166288 Стоимость: 79 500 евро Населённый пункт: Святой Влас Комнат: 2 Общая площадь: 46,5 кв.м. Этаж: партер Оплата за обслуживание: 600 евро в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16. Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. На продажу...

OAZIS REALTY

120 300 €

Апартаменты в Ахелое, Болгария

72 м² 2 1

ID 34131662 Цена: 120 300 евро Населенный пункт: Ахелой Комнат: 2 Общая площадь: 71.5 кв м Этаж: 2 Такса поддержки: будет уточнена по окончанию строительства, ориентировочно 18 евро за кв м в год Депозит — 5000 евро, индивидуальные условия платежа. К продаже предлагается просторный апартамент с одной спальней в курортном...

OAZIS REALTY

106 950 €

Апартаменты в Сарафово, Болгария

62 м² 2 1

ID 34111132 Для продажи предлагается двухкомнатная квартира на 2-м этаже в новом строящемся комплексе Флора Бийч-2, квартал Сарафово,Бургас . Цена: 106 950 евро Населенный пункт: Бургас , квартал Сарафово,Флора Бийч-2 Общая площадь: 61,72 кв. м. Комнат: 2 Этаж: 2/5 Такса поддержки: нет Для продажи предлагается квартира в Бургасе...

OAZIS REALTY

145 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

78 м² 3 2

ID 34146686 Цена: 145 000 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 3 Общая площадь: 77.95 кв. м. Этаж: 1 Такса поддержки: нет Апартамент с 2 спальнями с ремонтом «под. ключ», к которому идет паркоместо, склад и установлены 2 кондиционера. Предлагаем вашему вниманию новый жилой проект Emilia Romana City 2 — камерный...

OAZIS REALTY

49 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

40 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в комплексе «Sunny day 6», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 40 кв.м Этаж: 3/4 До моря: 4 км Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 580 евро в год Sunny Day 6 — это огромный комплекс поселочного...

Happy Home

1 383 500 €

Земля в Обзоре, Болгария

14561 м²

Подготовленный для строительства участок у одного из прекраснейших пляжей болгарского побережья Черного моря. Отличный участок в окраине города Обзор ждет своего инвестора. Участок находится на возвышении с денивеляцией, приблизительно в 150 м от пляжа, прекрасная панорама на море, окруженный лесом и виноградным массивом. К красивой, длинной...

Аврора Плюс

69 099 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

45 м²

ID 34215404 Для продажи предлагается студия на 2-м этаже в новостроящемся комплексе,близко к морю ,Солнечный берег . Цена: 69 099 евро Населенный пункт: Солнечный берег, комплекс Ж‘адор Блан Общая площадь: 44,58 кв. м. Комнат: 1 Этаж: 2/5 Такса поддержки: 18 евро/кв.м./в год Для продажи предлагается студия . Состоит из :прихожая,...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3624 похожих объекта

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru