Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

93 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

66 м² 2 1 1

Трехкомнатная квартира с видом на море в Марина Вью Форт Бич, Святой Влас /Елените/ AMR PROPERTY BG представляет: Квартира с видом на море в комплексе Marina View Fort Beach, расположенном в очаровательном поселке Святой Влас /Елените/ в Болгарии. Двухкомнатная, полностью меблированная квартира, готова к заселению. Эта недвижимость...

AMR-PROPERTY BG

69 900 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

52 м²

ID 34202294 Предлагается к продаже студия на 2-м этаже ,г. Созополь,область Бургас Стоимость: 69 900 евро Населенный пункт: г.Созополь ,комплекс Антик-15 Комнат: 1 Общая площадь: 51,77 кв.м.(включительно склад в цокольном этаже 2,82 кв.м.) Этаж: 2 из 4 Оплата за обслуживание: нет Этап строительства: старт- октябрь 2025,...

OAZIS REALTY

66 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира в центральной части Солнечного берега, к-с «Amadeus Lux» Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 55 Этаж: 1/6 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 15 Такса поддержки: 8,50 евро/кв.м в год Комплекс "Amadeus Lux" - расположен в центральной части...

Happy Home

148 700 €

Апартаменты в Ахелое, Болгария

86 м² 2 1

ID 34131752 Цена: 148 700 евро Населенный пункт: Ахелой Комнат: 2 Общая площадь: 85.87 кв м Этаж: 1 Такса поддержки: будет уточнена по окончанию строительства, ориентировочно 18 евро за кв м в год Депозит — 5000 евро, индивидуальные условия платежа. К продаже предлагается просторный апартамент с одной спальней в курортном...

OAZIS REALTY

299 000 €

Квартира в Поморие, Болгария

142 м² 2 2

Предлагается к покупке современная квартира с одной спальней в комплексе Penelope Palace на первой линии в городе Поморие. Светлый уютный апартамент имеет просторную террасу с прямым видом на море и расположенный в 20 метрах песчаный пляж. Недвижимость общей площадью 142 кв/метра располагается на 3-м этаже семиэтажного здания с лифтом....

Lev Estates

142 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

70 м² 2 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная квартира с 1 спальней в комплексе «Luxor», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, двух санузлов и террасы Комнаты: 2 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 70 кв.м Этаж: 4/6 До моря: 400 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Luxor - новый комплекс закрытого типа, расположен в...

Happy Home

88 000 €

Квартира в Варне, Болгария

69 м² 2 1 1

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию Уютная, функциональная двухкомнатная квартира, состоящая из гостиной с кухонным уголком, спальни, ванной комнаты с туалетом, кладовки, прихожей и лоджии. Экспозиция восток-запад. Жилой дом представляет собой инновационный проект, сочетающий в себе современную архитектуру и функциональность для...

IBG Property

68 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

58 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухкомнатная квартира в комплексе "Sunny Sea Palas", Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 58 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 400 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8,4 евро/кв.м в год Sunny Sea Palas - прекрасный комплекс, расположен в тихой...

Happy Home

149 900 €

Квартира в Святых Константине и Елене, Болгария

66 м² 2 1 1

ВИД НА МОРЕ! ПАРКОМЕСТО! КОД: 17443. Stefanov Invest предлагает на продажу двухкомнатную квартиру, расположенную в комплексе Amadeus в курортном районе Св. Св. Константин и Елена — одном из самых зелёных и предпочитаемых районов рядом с Варной. Локация сочетает спокойствие морского курорта с быстрым и удобным доступом к городу. Район...

STEFANOV INVEST

139 999 €

Квартира в Сарафово, Болгария

58 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Уютная квартира с 1 спальней в районе Сарафово, комплекс «Helena» Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 58 кв.м Этаж: 1/6 До моря: 200 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: нет Жилой дом «Helena» расположен в квартале Сарафово, г.Бургас, в...

Happy Home

102 000 €

Апартаменты в Сарафово, Болгария

59 м² 2 1

ID 34111384 Для продажи предлагается двухкомнатная квартира на 2-м этаже в новом строящемся комплексе Флора Бийч-2, квартал Сарафово,Бургас . Цена: 102 000 евро Населенный пункт: Бургас , квартал Сарафово,Флора Бийч-2 Общая площадь: 58,9 кв. м. Комнат: 2 Этаж: 2/5 Такса поддержки: нет Для продажи предлагается квартира в Бургасе...

OAZIS REALTY

118 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

57 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухкомнатная квартира в комплексе «Cascadas», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 57 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 16,50 евро/кв.м в год Роскошный, элитный комплекс Каскадас (Cascadas, Sunny beach)...

Happy Home

240 000 €

Пентхаус в Обзоре, Болгария

200 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Уникальный двухуровневый пентхаус, площадью 200 кв.м, расположен на пятом и шестом этажах элитного жилого комплекса, на первой линии, в пригородной зоне города Обзор. Квартира состоит из просторной гостиной с мини-кухней и столовой, двух спален, ванной комнаты с туалетом и душевой кабиной, ванной комнаты с туалетом и ванной. На огромной...

Риалти Инвест БГ

300 000 €

Квартира в Бриз, Болгария

112 м² 3 2 1

Просторная трехкомнатная квартира в районе Бриз! В 500 метрах от Приморского сада! Меблирована! КОД:16849. Стефанов инвест предлагает вам возможность купить недвижимость в новом элитном здании, расположено в жилом районе Бриз, недалеко от медицинского центра "Чайка" (курортная поликлиника), в 3 минутах ходьбы от Приморского парка и...

STEFANOV INVEST

120 000 €

Квартира в Обзоре, Болгария

57 м² 2 1 1

КОД: 16814. Двухкомнатный апартамент в самом сердце города Обзора! ВТОРИЧКА! В 250 метрах от пляжа!! Предлагаем Вашему вниманию двухкомнатный апартамент в готовом комплексе апартаментов, в самом сердце города Обзора, который отстоит на 50 км от городов Варна и Бургас, тоесть двух международных аэропортов. Уникальное расположение комплекса....

STEFANOV INVEST

76 890 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

55 м² 2 1

ID 34232448 Цена: 76 890 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 54.67 кв. м. На 1 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Этап строительства: в строительстве Оплата: 2000 евро депозит, 30% первый взнос, рассрочка до конца строительства. Предлагаем апартамент с 1 спальней с ремонтом «под ключ» в жилом...

OAZIS REALTY

35 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

34 м²

ID 34133592 На продажу предлагается: Студия в комплексе Сани Дей 6 Цена: 35000 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 1 Общая площадь: 34 кв. м. На первом этаже Такса поддержки: 580 евро в год Этап строительства: завершен, Акт 16 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем на...

OAZIS REALTY

68 900 €

Студия в Святом Власе, Болгария

44 м² 1 1

Предлагается к покупке просторная студия с видом на море в жилом комплексе Villa Marina в курортом городе Святой Влас. Недвижимость общей площадью 44 кв/метра располагается на 3-м этаже пятиэтажного здания с лифтом. Зонированная жилплощадь имеет выделенную прихожую. Студия разделена на две комнаты – гостиную с оборудованной кухней и обеденной,...

Lev Estates

128 174 €

Апартаменты в Сарафово, Болгария

186 м²

ID 34083636 Цена: 128 174 евро Населенный пункт: г.Бургас, кв Сарафово Комнат: 1 Общая площадь: 185.76 кв. м. Этаж: 5 Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в строительстве «Скарабей 25» — новый жилой адрес в Сарафово, ул. «Ангел Димитров» №89, где морская спокойная среда сочетается с городской доступностью. Район...

OAZIS REALTY

89 000 €

Квартира в Обзоре, Болгария

66 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Местоположение: г. Обзор, первая береговая линия Тип квартиры: двухкомнатная квартира и место в подземном гараже Этаж: 5-ый этаж Лифт: работает круглый год Общая площадь: 66 кв.м Площадь парковочного места: 14 кв.м Вид из окон: двор комплекса и красивая морская панорама Сбор за обслуживание: 16,5 евро/кв.м в год (НДС включен) При...

Риалти Инвест БГ

Посмотреть ещё 3643 похожих объекта

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru