Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

89 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

60 м² 1 1

Агентство «Аврора Плюс» предлагает студию в комплексе «Кая», расположенном на первой линии моря. Апартамент состоит из просторной и светлой комнаты с кухонным уголком, обособленной спальни, ванной комнаты с туалетом и террасы с видом на море. Полностью оборудован всеми необходимыми бытовыми приборами. Продаётся с мебелью....

Аврора Плюс

146 168 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

104 м² 3 2

ID 34186962 Цена: 146 168 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 3 Общая площадь: 104.41 кв. м. На 3 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в процессе строительства 3000 евро — депозит (в случае, если строительство ещё не начато); 40% — при старте строительства; 30% — при получении Акта 14 здания; 20% —...

OAZIS REALTY

58 500 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

25 м² 1 1

Выставлена на продажу светлая уютная студия в жилом комплексе Aphrodite Park на популярном курорте Солнечный берег в 900 метрах от моря и пляжа. Недвижимость общей площадью 25 кв/метров располагается на 2-м этаже шестиэтажного здания с лифтом. Квартира полностью обставлена мебелью, оборудована бытовой техникой, есть все необходимое для...

Lev Estates

264 450 €

Апартаменты в Обзоре, Болгария

123 м² 3 2 1

СТИЛЬ И КОМФОРТ! Трёхкомнатная квартира класса люкс в курортном городе Обзор! КОД:16722. Компания Stefanov Invest предлагает Вам стильно обставленную трехкомнатную квартиру, расположенную нна первой линии в прекрасном городе Обзор, прямо на набережной. Квартира расположена на третьем этаже, площадью 123 кв.м., функционально распределена...

STEFANOV INVEST

92 000 €

Дом в Дюлево, Болгария

60 м² 4 1

К покупке предлагается одноэтажный дом общей площадью 60 кв/метров в селе Дюлево в Бургасской области. в 33 км от Бургаса. Жилплощадь продается без мебели. Удобная планировка недвижимости предлагает зонированную гостиную с кухонной зоной, три спальни, занузел. Есть открытая терраса. В установлены новые пластиковые окна, черепичная крыша,...

Lev Estates

64 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в комплексе «Nessebar Fort Club», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 60 кв.м Этаж: 2/4 До моря: 900 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 13,50 евро/кв.м в год Система комплексов «Fort Noks»...

Happy Home

70 900 €

Апартаменты в Ахелое, Болгария

65 м² 2 1

ID 34194408 Стоимость: 70 900 евро Местоположение: Ахелой, Болгария. Комнат: 2 Общая площадь: 64,65 кв.м. Этаж: 3/5 Оплата за обслуживание: 10 евро / кв. в год. Этап строительства: введено в эксплуатацию - Акт 16 Cхема оплаты: 2000 евро - депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности Апартамент...

OAZIS REALTY

100 835 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

47 м²

ID 34129498 Стоимость: 100 835 евро Населенный пункт: между г.Поморие и кв. Сарафово (г.Бургас) Общая площадь: 46.9 кв.м. Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Этап строительства: в строительстве Варианты оплаты: Вариант 1 - При 100% оплате возможна скидка 10% (при цене 1950 евро/м2); Вариант 2 - 50% первоначальный взнос и 50%...

OAZIS REALTY

127 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

100 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Четырехкомнатная квартира в жилом доме без таксы поддержки, Святой Влас Состоит из коридора, двух гостиных, двух спален, двух санузлов и террасы Комнаты: 4 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 100 кв.м Этаж: 3/3 До моря: 400 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: нет Находится в тихом районе, в стороне от шумных туристических...

Happy Home

77 900 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

45 м² 2 1

ID 34078136 Цена: 77 900 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Общая площадь: 54,01 кв.м. Этаж: 5 Такса поддержки: 14 евро/м2 в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта на право собственности. На продажу предлагается 2-х...

OAZIS REALTY

88 700 €

Земля в Обзоре, Болгария

1887 м²

Отличный участок для кемпинга и/или бунгал. Равнинный. Есть электричество, вода и канализация - все есть. Пляж 200 метров!

IBG Property

64 000 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

47 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира-студия в элитном комплексе "Royal Sun", Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 47 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 21,8 евро/кв.м в год Royal Sun - это жилой комплекс, гармонично сочетающий...

Happy Home

62 500 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

59 м² 2 1

ID 34193024 Стоимость: 62 500 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Общая площадь: 59 кв.м. Этаж: 2 Комнаты: 2 Такса поддержки: 6 евро/кв в год. Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем светлый, просторный и современный апартамент в комплексе «Санни Вью Саут»...

OAZIS REALTY

215 000 €

Апартаменты в Варне, Болгария

77 м² 2 1 1

IBG Property представляет вашему вниманию двухкомнатную квартиру Квартира у моря в к.к. Св. Св. Константин и Елена, Варна! Площадь: 77 м² (общая), 67,53 м² (чистая) Планировка: просторная гостиная с кухней, уютная спальня, 2 балкона Этаж: 3-й из 5, есть лифт Локация: Квартира расположена в элитном комплексе, в шаговой...

IBG Property

94 434 €

Квартира в Варне, Болгария

63 м² 2 1 1

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию Классическая, уютная двухкомнатная недвижимость с статутом "офис" в строящемся доме в районе Вызраждане. Предлагаемая квартира расположена на 1 жилом этаже (фактически 2) из ​​9 во всем доме. Квартира полностью внутренняя, без торцевых стен, с правильными формами всех комнат и функциональной...

IBG Property

99 900 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

63 м² 2 1

ID 34215560 Цена: 99 900 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 2 Общая площадь: 63.28 кв. м. Этаж: 1 Такса поддержки: 16 евро/кв.м. в год Схема оплаты: 2000 евро депозит, доплата до 10% при получении разрешения на строительство и подписании предварительного договора, 40% при начале строительства в октябре 2026г., 25% при окончании...

OAZIS REALTY

293 900 €

Дом в Поморие, Болгария

217 м² 4 3

ID 33116010 Стоимость: 293 900 евро Населенный пункт: Поморие Комнат: 4 Общая площадь: 217 кв.м + 440 кв.м придомовой участок Этажей: 2 Такса обслуживания: Без таксы поддержки! Этап строительства: В настоящий момент на все виллы получен Акт 14, необходимый для заключения предварительного договора на покупку и оформления права...

OAZIS REALTY

113 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

119 м² 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

IBG Property предлагает трехкомнатную квартиру в районе города Бяла. Основные характеристики: Площадь 117 кв.м., Меблирован и оборудован Статус квартиры Акт 16 Планировка: просторная гостиная с кухонной зоной две спальни две ванные комнаты с туалетами два балкона коридор Комплекс расположен в живописном месте,...

IBG Property

74 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

46 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в комплексе «Rainbow 1», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 46 кв.м Этаж: 3/7 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год «Rainbow 1» - первый комплекс мини-курорта...

Happy Home

50 000 €

Дом в Шабле, Болгария

81 м² 3 2

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию: Однофамильный дом на 1 этаже с двумя входами - один с улицы и один с задней части двора, обеспечивающий легкий доступ. Войдя через главный вход, вы пройдете через светлый и уютный вестибюль, который ведет в холл (тамбур), из которого есть доступ к трем комнатам. Один предназначен для кухни, где тоже...

IBG Property

Посмотреть ещё 3551 похожий объект

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru