Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

74 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в комплексе “Blue Summer”, Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 60 кв.м Этаж: 5/6 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 6 евро/кв.м в год «Blue Summer» - комплекс закрытого типа, расположен...

Happy Home

99 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

78 м² 2 1

ID 34062462 Цена: 99 000 евро Населённый пункт: Солнечный берег Комнат: 1 Общая площадь: 77.5 кв. м. Этаж: 6 Оплата за обслуживание: 9 евро за кв м Этап Строительства: Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем полностью обустроенный апартамент с мебелью...

OAZIS REALTY

39 000 €

Земля в Балчике, Болгария

430 м²

Участок под строительство в городе Балчик! Вид на море! В 2 км от пляжа! КОД: 16897. Предлагаем на продажу участок под строительство, расположен в красивом черноморском городе Балчик... Свежий морской воздух, экологически чистый район, прекрасная морская панорама. Расстояние до моря 2 км., до Ботанического сада 1 км., до курорта...

STEFANOV INVEST

56 990 €

Квартира в Бяле, Болгария

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Агентство недвижимости IBG Property предлагает двухкомнатную квартиру в городе Бяла. -меблированная и оборудованная -в 100 метрах от центральной аллеи города, магазинов и ресторанов -подходит для круглогодичного проживания Квартира площадью 50 кв. м расположена на 2 этаже из 5. Состоит из: большая прихожая, которую можно использовать...

IBG Property

445 000 €

Квартира в Варне, Болгария

100 м² 3 2 2

ТОП-центр Варны! ️ Рядом с Севастополем, отелем "Черное море" и Морским садом! ️Код: 17058. Компания Stefanov Invest предлагает на продажу трехкомнатную квартиру с отличной локацией в самом сердце города Варна — в непосредственной близости от Севастополь, отеля "Черное море", Морского сада и ключевых коммуникаций....

STEFANOV INVEST

146 000 €

Дом в Албене, Болгария

122 м² 3 2 2

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Двухэтажный реновированный дом у моря по цене трехкомнатной квартиры! Планировка: - Первый этаж - прихожая, ванная с туалетом, кладовая, лестница, большая солнечная гостиная, разделенная на три зоны - кухня, столовая и зона отдыха с мягкой мебелью, камином и кондиционером. - Второй этаж - холл,...

IBG Property

96 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

56 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Апартамент с одной спальней в комплексе «Villa Aqua», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 56 кв.м Этаж: 4/6 До моря: 150 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 600 евро в год «Villa Aqua» - небольшой уютный комплекс апартаментов,...

Happy Home

67 000 €

Студия в Святом Власе, Болгария

33 м² 1 1

Предлагается к покупке уютная студия с видом на море в жилом комплексе Anna Marina в городе Святой Влас, всего в 100 метрах от моря и пляжа. Недвижимость общей площадью 33 кв.м находится на 4-м этаже пятиэтажного здания с лифтом. Зонированная жилплощадь имеет хорошо оборудованную кухню, зону отдыха с диванами, обставлена корпусной мебелью....

Lev Estates

170 029 €

Апартаменты в Ахелое, Болгария

81 м² 2 1

ID 34131730 Цена: 170 029 евро Населенный пункт: Ахелой Комнат: 2 Общая площадь: 81,35 кв м Этаж: 1 Такса поддержки: будет уточнена по окончанию строительства, ориентировочно 18 евро за кв м в год Депозит — 5000 евро, индивидуальные условия платежа. К продаже предлагается двухкомнатный апартамент в престижном курортном комплексе...

OAZIS REALTY

115 000 €

Апартаменты в Царево, Болгария

74 м² 2 1

ID 34182674 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Примея Бийч Резиденс Цена: 115000 Населенный пункт: Царево Комнат: 2 Общая площадь: 74 кв.м На 2 этаже Такса поддержки: 500 евро Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Двухкомнатная квартира с...

OAZIS REALTY

156 000 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

104 м² 3 2

ID 34179892 Цена: 156 000 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 3 Общая площадь: 104.09 кв м Этаж: 6 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве (Начало строительства: 12.2024 г. Срок реализации: 24 месяцев) Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Индивидуальная схема платежа,...

OAZIS REALTY

115 950 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

115 м² 3 2 2

Трехкомнатная квартира в комплексе "Imperial Fort", Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и просторной террасы с панорамным видом на море Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 114,7 кв.м Этаж: 5/6 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 14,5 евро/кв.м в год Imperial Fort...

Happy Home

44 500 €

Апартаменты в Бяле, Болгария

40 м² 1 1

Студии и двухкомнатные апартаменты в закрытом комплексе в г. Бяла, область Варна! Цены от 44 500 € за студию (40 м2) Цены от 64 500 € за двухкомнатную квартиру (55 м2) Stefanov Invest предлагает на продажу студии, двух- и трехкомнатные апартаменты в современном жилом комплексе, расположенном в живописном курортном городке Бяла,...

STEFANOV INVEST

106 500 €

Студия в Святых Константине и Елене, Болгария

54 м² 1 1

Продается студия в курорте Св. Константин и Елена! 500 метров от пляжа! КОД: 16421 Представляем обставленную квартиру, в благоустроенном комплексе, всего в 500 метрах от пляжа курорта Святой Константин и Елена. Недвижимость расположена на 1-м этаже в закрытом комплексе. Квартира площадью 54 кв.м., имеет следующую функциональную планировку:...

STEFANOV INVEST

79 000 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

71 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

1 линия, студия в комплексе «Barcelo Royal Beach», Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 71 кв.м Этаж: 2/9 До моря: 100 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 20,5 евро/кв.м в год Масштабный элитный комплекс «Barcelo Royal Beach»...

Happy Home

120 000 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

86 м² 3 2

ID 34115274 Цена: 120000 евро Расположение: Бургас, Болгария Общая площадь: 86 кв.м. Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта на право собственности. Апартамент расположен на двух этажах. Распределение: две самостоятельные комнаты, терраса,...

OAZIS REALTY

55 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

42 м²

Уютная студия в комплексе Вилладж Хаус, с террасой и видом на улицу. Стоимость: 55 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 1 Общая площадь: 41,65 Этаж: 2 из 4 Оплата за обслуживание: 2,5 евро/м2 (100 евро) в год Этап строительства: Акт 15 Схема оплаты: 2000 евро - депозит 100% при подписании нотариального акта о праве...

OAZIS REALTY

150 000 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

76 м² 3 2

#33889128 Цена: 150 000 евро Населенный пункт: Несебр, кв.Черно Море Общая площадь: 75.64 Этаж: 2/5 Комнаты: 3 Оплата за обслуживание: нет Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - акт 16 Схема оплаты: 5000 евро – депозит 100% - при подписании нотариального акта о праве собственности Продаётся стильный и...

OAZIS REALTY

122 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

65 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная квартира на первой линии моря в к-се «TOP», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 65 кв.м Этаж: 3/4 До моря: 30 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 600 евро в год Комплекс «TOP» расположен в центре Святого Власа на...

Happy Home

675 000 €

Дом в Ален мак, Болгария

270 м² 5 4 4

Современный новый дом с привлекательным расположением в районе Ален Мак! Рядом с пляжем Кабакум! Морская панорама! С мебелью! КОД: 15997. Предлагаем Вашему вниманию трехэтажный дом, расположенный в дачной зоне «Ален Мак», в 1,5 км от пляжа «Кабакум», в 10 км. от центра Варны. Недвижимость площадью 270 кв.м со...

STEFANOV INVEST

Посмотреть ещё 3625 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru