Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

446 386 €

Апартаменты в Болгарии

119 м² 3 2

ID 34049042 Цена: 446 386 евро Населенный пункт: Святой Влас, комплекс Вилла Сардиния Комнат: 3 Общая площадь: 118,94 кв.м. Этаж: 6 Такса поддержки: 12 евро за кв.м. в год Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности....

OAZIS REALTY

96 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

67 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Предлагается к продаже апартамент в жилом комплексе «Casa Del Mar» в престижной части Святого Власа, в 3 минутах ходьбы от пляжа и яхтенной пристани Marina Dinevi. Район сочетает морской и горный климат, развитую инфраструктуру и спокойную атмосферу для отдыха и проживания. Апартамент площадью 67 м² . Планировка включает...

NV-COMPANY

149 636 €

Апартаменты в Ахелое, Болгария

77 м² 2 1

ID 34131736 Цена: 149 636 евро Населенный пункт: Ахелой Комнат: 2 Общая площадь: 76.6 кв м Этаж: 2 Такса поддержки: будет уточнена по окончанию строительства, ориентировочно 18 евро за кв м в год Депозит — 5000 евро, индивидуальные условия платежа. К продаже предлагается двухкомнатный апартамент в курортном комплексе Solemare by...

OAZIS REALTY

59 999 €

Квартира в Кошарице, Болгария

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Апартамент с 1 спальней в комплексе «Anna Maria», Кошарица Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 60 кв.м Этаж: 1/4 До моря: 3 км Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год Комплекс «Anna Maria» находится в близости от Солнечного...

Happy Home

60 000 €

Апартаменты в Болгарии

55 м²

ID 34256338 Для продажи предлагается: Большая студия в Святом Власе с видом на море Стоимость: 60 000 евро Населенный пункт: Святой Влас, Болгария Комнат: 1 Общая площадь: 55 кв.м. Этаж: 3 (лифт) Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро - депозит 100% при подписании нотариального...

OAZIS REALTY

56 000 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

31 м² 1 1

Предлагается к покупке уютная студия в современном комплексе Aphrodite Park, расположенном на популярном курорте Солнечный берег в 900 метрах от песчаного пляжа. Апартамент общей площадью 31 кв/м находится на 4-м этаже шестиэтажного здания с лифтом и полностью готов для проживания и отдыха. Зонированная комната имеет оборудованную выделенную...

Lev Estates

60 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

52 м² 1 1 1

Полностью меблированная просторная студия в Sun City 1 – всего в 300 м от пляжа! Предлагаем на продажу светлую и функциональную однокомнатную квартиру, расположенную в ухоженном комплексе Sun City 1, всего в 5 минутах ходьбы от пляжа в Солнечном Береге. Недвижимость отлично подходит для личного пользования, как дом для отдыха или...

IBG Property

73 500 €

Апартаменты в Кошарице, Болгария

92 м² 2 1

ID 34006176 Для продажи предлагается : Просторные 2-комнатные апартаменты на 4 этаже с двумя террасами, комплекс Сансет Кошарица ,Болгария Стоимость 73 500 евро Населенный пункт: Кошарица, Сансет Кошарица Комнат: 2 Общая площадь: 92,4 кв.м. Этаж: 4 из 4 Оплата за обслуживание: 10 евро/год/кв.м. Этап строительства: Здание...

OAZIS REALTY

59 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

59 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

ВНИМАНИЕ СНИЖЕНИЕ ЦЕНЫ !!! Комплекс "VILLA AQUA" расположен в Центре Святого Власа, в 150 метрах от моря. Апартамент состоит из 1 спальни, гостиная с кухней, находится на 3 этаже, площадь 55 кв.м. Из окон открывается боковой вид на море. В апартаменте сделан косметический ремонт! Продается с мебелью и бытовой техникой....

METR 777

136 000 €

Апартаменты в Банско, Болгария

77 м² 2 1 1

Онлайн-показ Оплата в рублях

КОМИССИЯ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ НЕ ВЗИМАЕТСЯ! Агентство «Unikalni Imoti Bansko» предлагает к продаже ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ЗАСЕЛЕНИЮ ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В КРУГЛОСУТОЧНО РАБОТАЮЩЕМ КОМПЛЕКСЕ С ОТЛИЧНЫМ РАСПОЛОЖЕНИЕМ - РЯДОМ С ГОРНОЛЫЖНЫМ ПОДЪЕМНИКОМ В БАНСКО, ПРИМЕРНО В 10 МИНУТАХ ПЕШКОМ! ОТДЕЛЬНЫЕ ЧАСТИ ДЛЯ...

Уникални Имоти Банско ЕООД

101 416 €

Квартира в Бяле, Болгария

72 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

IBG Property представляет Вашему вниманию двухкомнатную квартиру в новом доме с видом на море — всего в 150 метрах от пляжа! Квартира состоит из просторной гостиной (25 кв. м) с кухонной зоной, уютной спальни, ванной комнаты с туалетом и террасы с прекрасным видом на море. Идеальное расположение сочетает в себе тишину и покой с близостью...

IBG Property

133 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

87 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира в элитном комплексе “Harmony Suites 8”, Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 87 кв.м Этаж: 5/6 До моря: 750 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 20,40 евро/кв.м в год Harmony Suites 8, 9 (Dream Island) —...

Happy Home

165 000 €

Дом в Бате, Болгария

134 м² 3 2

ID 34248635 На продажу предлагается: Двухэтажный дом! Цена: 165 000 евро Населенный пункт: с. Бата, Болгария Комнат: 3 Общая площадь: 134 кв. М. Участок площадью 560 кв. М Этап строительства: завершен АКТ 16 Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Продаётся замечательный двухэтажный дом в посёлке...

OAZIS REALTY

116 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

64 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 2 спальнями в комплексе “Sunny day 1”, Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 64 кв.м Этаж: 3/7 До моря: 400 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 580 евро в год Комплекс “Sunny day 1”, расположен в южной части...

Happy Home

56 800 €

Квартира в Обзоре, Болгария

71 м² 2 1 1

Просторная 2-комнатная квартира в South Beach Apartments – Обзор Предлагаем на продажу большую, 2-комнатную квартиру, общей площадью 71,28 м², расположенную на 3 этаже современного дома с техническим приемом (Акт 16) от 2019 года. Квартира без мебели, что позволяет выполнить любую внутреннюю планировку. Планировка комнаты...

AMR-PROPERTY BG

103 905 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

60 м² 2 1

ID 34219666 Цена: 103 905 евро Населенный пункт: Созополь Комнат: 2 Общая площадь: 59.45 кв м Этаж: 2 Такса поддержки: 15 евро за кв м в год, в том числе и за паркоместо Стадия строительства: Акт 16 Оплата: 5000 евро – депозит, 1 платеж - 90% при подписывании предварительного договора (за вычетом уже оплаченного депозита), 2...

OAZIS REALTY

142 500 €

Апартаменты в Равде, Болгария

83 м² 3 2

Трехкомнатный апартамент с 2 спальней в Равде с видом на улицу. #34223052 Стоимость: 142 500 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 3 Общая площадь: 83 м2 Этаж: 2 из 5 Оплата за обслуживание: 0 евро/м2 евро в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро - депозит 100% при подписании...

OAZIS REALTY

52 900 €

Студия в Святом Власе, Болгария

40 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира-студия в комплексе «Relax», Святой Влас Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 40 кв.м Этаж: 1/5 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро за кв.м в год “Relax” расположен в Северной части Святого Власа, у подножия...

Happy Home

121 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

72 м² 2 1

ID 34231778 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Диамант Резиденс Цена: 121000 Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 72 кв.м На 3 этаже Такса поддержки: 648 евро Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. "Диамант Резиденс" -...

OAZIS REALTY

134 624 €

Апартаменты в Болгарии

60 м² 2 1

ID 34107496 Цена: 134 624 евро. Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 2 Общая площадь: 59.7 кв.м. Этаж: 5 Такса поддержки: 12 евро/м2 в год Этап строительства: В процессе строительства. Окончание строительства – декабрь 2026 года. Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагается...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3633 похожих объекта

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru