Какие обязанности у владельцев недвижимости в Болгарии? Сколько придется тратить на налоги и сборы, а также оплату коммунальных услуг? Как сдать жильё в аренду и сколько на этом можно заработать? На эти и многие другие вопросы о содержании недвижимости в Болгарии вы найдете ответы в этом материале.
В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.
В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
Налог на недвижимость
Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.
Коммунальный налог
Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.
В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.
Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.
Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).
Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.
Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.
Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.
Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.
Обратите внимание!
Гражданам России и Беларуси открыть счет в местном банке непросто даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ. Произвести оплату налогов можно с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.
Коммунальные платежи
Товарищество собственников
Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.
Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.
Электричество
Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:
дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.
Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.
Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)
Водоснабжение
Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.
Газ
Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.
Отопление
В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.
В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.
Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.
В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.
Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.
Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии
Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.
Страхование недвижимости
В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год.
Пример расчета налогов и коммунальных платежей
Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.
Налог на недвижимость – €120 в год
Коммунальный налог – €80 в год
Товарищество собственников – €642 в год
Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)
Итого в год €2 582
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии
Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.
Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.
Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)
Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.
Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.
Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.
Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.
Обратите внимание!
Договор с банком об автоматической оплате коммунальных услуг может заключить только сам владелец недвижимости, предоставив абонентские номера, оформленные на его имя.
Примеры объектов в Болгарии
85 000 €
Апартаменты в Банско, Болгария
67 м²321
Онлайн-показУдалённая сделка
БЕЗ КОМИСИОННА ЗА КУПУВАЧА! Агенция "Уникални имоти Банско" предлага за продажба НАПЪЛНО ОБОРУДВАНО И ГОТОВО ЗА НАСТАНЯВАНЕ, ТРИСТАН, С ЮЖНО ИЗЛОЖЕНИЕ, НАМИРАНО В ЖИЛИЩЕН ГРАД МАЛКА С МНОГО ЗАДЪЛЖЕНИЯ ЗА КОМУНАЛНИ И ТРАНСПОРТНИ УСЛУГИ! ОТДЕЛНО АПАРТАМЕНТЪТ ЗА ТОК И ВОДА! В ЖИЛИЩНАТА ЧАСТ НА ГРАДА! РАЗСТОЯНИЕТО ДО АСАНСЬОР Е НА 5 МИНУТИ...
Уникални Имоти Банско ЕООД
134 141 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
69 м²21
ID 34191220
Для продажи предлагается 2-комнатная квартира в новостроящемся доме,квартал Братя Миладинови, Бургас .
Цена: 134 141 евро
Населенный пункт: г.Бургас
Общая площадь: 68,79 кв. м.
Комнат: 2
Этаж: 6
Такса поддержки: не определена на данный момент
Для продажи предлагается квартира с одной спальней в новом люксозном...
OAZIS REALTY
95 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
70 м²32
ID 34157796
Цена: 95 000 евро.
Населённый пункт: Каблешково
Комнат: 3
Общая площадь: 70 кв. м.
Этаж: 1
Оплата за обслуживание: нет
Этап Строительства: Акт 16
Варианты оплаты:
5000 евро депозит. Индивидуальные условия оплаты.
Предлагается к продаже новый, полностью готовый к проживанию дом с Акт 16, в котором уже всё создано...
OAZIS REALTY
172 025 €
Квартира в Варне, Болгария
98 м²321
iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию
Трехкомнатная недвижимость со статусом «офис» в престижном строящемся здании в старой части города Варна.
Цена 1500 евро за кв.м!
После получения Акт 16 (ввода в експлуатацию) статус недвижимости можно изменить и использовать для проживания!
Предлагаемое помещение расположено на 4 этаже...
IBG Property
114 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
66 м²211
️ Роскошная 2-комнатная квартира в Barcelo Royal Beach – Солнечный Берег
Продается просторная и элегантная 2-комнатная квартира общей площадью 66,42 м², расположенная на 6 этаже престижного комплекса Barcelo Royal Beach в самом сердце Солнечного берега. Квартира полностью меблирована, оснащена кондиционером и готова к заселению или...
AMR-PROPERTY BG
95 000 €
Квартира в Ахелое, Болгария
105 м²432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира с 3 спальнями в комплексе «Vineyards Resort», Ахелой
Состоит из коридора, гостиной, трех спален, двух санузлов и двух террас
Комнаты: 4
Санузел: 2
Терраса: 2
Площадь: 105 кв.м
Этаж: 2/5
До моря: 2 км
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год
Vineyards Resort - масштабный комплекс первоклассных...
Happy Home
148 000 €
Апартаменты в Несебре, Болгария
71 м²21
ID 34176820
Цена: 148 000 евро
Населенный пункт: Несебр
Комнат: 2
Общая площадь: 71.02
Этаж: 3/6
Оплата за обслуживание: 10 евро кв.м./в год без НДС
Этап Строительства: в строительстве – окончание по плану в начале 2028 г..
Схема оплаты:
Первоначальный депозит: 5000 €
При начале строительства: 40% от стоимости недвижимости...
OAZIS REALTY
82 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
74 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается квартира с 1 спальней в комплексе «Anita», Солнечный берег
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 73,5 кв.м
Этаж: 3/6
До моря: 500 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год
Anita - прекрасный комплекс комфортабельных апартаментов,...
Happy Home
140 000 €
Квартира в Болгарии
100 м²31
К покупке предлагается комфортабельная квартира с двумя спальнями на первой линии моря в комплексе Marina Cape в уютном курортном городе Ахелой.
Недвижимость общей площадью 100 кв/метров располагается на 2-м этаже пятиэтажного здания с лифтом. Светлая просторная квартира обставлена мебелью и оборудована бытовой техникой, есть все необходимое...
Lev Estates
96 498 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
35 м²
ID 34226770
Цена: 96 498 евро
Населенный пункт: Святой Влас
Комнат: 1
Общая площадь: 35.09 кв. м.
Этаж: 4
Такса поддержки: 12 евро за кв м в год
Стадия строительства: в строительстве, готовность – декабрь 2027г, Акт 16 – май 2028г.
Схема оплаты:
2000 евро — депозит, через 20 дней после депозита – оплата 20% от стоимости.
40%...
OAZIS REALTY
435 000 €
Мезонет в Равде, Болгария
157 м²321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Двухуровневая квартира с 2 спальнями на первой линии моря в комплексе «Golden Bay», Равда
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и просторной террасы
Комнаты: 3
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 157 кв.м
Этаж: 5-6/6
До моря: 50 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: нет
Комплекс «Golden Bay» -...
Happy Home
100 000 €
Квартира в Несебре, Болгария
59 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Двухкомнатная квартира в квартале Черно море, Несебр
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 59 кв.м
Этаж: 2/6
До моря: 500 м
Лифт: да
АКТ 15
Такса поддержки: нет
Район Черно море - один из самых быстрорастущих районов в Несебре, недалеко от пляжа. Недавно...
Happy Home
59 999 €
Квартира в Кошарице, Болгария
60 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Апартамент с 1 спальней в комплексе «Anna Maria», Кошарица
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 60 кв.м
Этаж: 1/4
До моря: 3 км
Лифт: нет
АКТ 16
Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год
Комплекс «Anna Maria» находится в близости от Солнечного...
Happy Home
111 647 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
72 м²21
ID 34217140
Цена: 111 647 евро
Населенный пункт: Бургас
Комнат: 2
Общая площадь: 72.03 кв м
Этаж: 3
Планируемая такса поддержки:
5 евро с НДС за кв.м общей площади в год
4,55 евро с НДС за парковочное место в месяц
Стадия строительства: в строительстве (Начало – ноябрь 2025 г. Срок реализации: 36 месяцев)
Индивидуальная схема...
OAZIS REALTY
58 500 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
25 м²11
Выставлена на продажу светлая уютная студия в жилом комплексе Aphrodite Park на популярном курорте Солнечный берег в 900 метрах от моря и пляжа.
Недвижимость общей площадью 25 кв/метров располагается на 2-м этаже шестиэтажного здания с лифтом. Квартира полностью обставлена мебелью, оборудована бытовой техникой, есть все необходимое для...
Lev Estates
59 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
32 м²
Уютная студия в комплексе "Каса Росса" #34091234
Стоимость: 59 000 евро
Населенный пункт: Солнечный берег
Комнат: 1
Общая площадь: 32,32 кв.м
Этаж: 5 из 6
Оплата за обслуживание: 407 евро в год.
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты: 2000 евро - депозит
100% при подписании нотариального акта о...
OAZIS REALTY
110 000 €
Апартаменты в Равде, Болгария
64 м²21
ID 34256720
На продажу предлагается:
Апартамент с 1 спальней в комплексе Рока Резиденс 1
Цена: 110000
Населенный пункт: Равда
Комнат: 2
Общая площадь: 64 кв.м
На 2 этаже
Такса поддержки: 100 евро
Этап строительства: завершен
Оплата: 5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Апартамент без паркоместа. Акт...
OAZIS REALTY
62 500 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
59 м²21
ID 34193024
Стоимость: 62 500 евро
Населенный пункт: Солнечный Берег
Общая площадь: 59 кв.м.
Этаж: 2
Комнаты: 2
Такса поддержки: 6 евро/кв в год.
Схема оплаты:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагаем светлый, просторный и современный апартамент в комплексе «Санни Вью Саут»...
OAZIS REALTY
43 500 €
Апартаменты в Кошарице, Болгария
93 м²21
ID 34143456
Для продажи предлагается:
апартамент с 1 спальней в комплексе Шато Панорама, Кошарица.
Стоимость: 43 500 евро
Населенный пункт: Кошарица,комплекс Шато Панорама
Комнат: 2
Общая площадь: 92,99 кв.м.
Этажи : 3 из 4
Оплата за обслуживание: 10 евро/кв.м./в год.
Этап строительства: - Акт 15
Схема оплаты:
2000 евро -...
OAZIS REALTY
150 000 €
Квартира в Поморие, Болгария
91 м²321
Агентство «Аврора Плюс» предлагает просторную трёхкомнатную квартиру площадью 91 кв.м, расположенную на 5‑м жилом этаже в г. Поморие, в 150 м от моря, в 200 м от реабилитационных комплексов на берегу Солёного озера, а также в пешей доступности от главной улицы и прибрежной аллеи.
Квартира состоит из: прихожей, светлой гостиной с...
Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.
При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000.
Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.
Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.
Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.
В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)
Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.
Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.
Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.
Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.
Управляющие компании
Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).
В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.
При продаже собственник платит налог на прирост капитала.
Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.
Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.
Другие расходы при продаже
Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.
Обратите внимание!
Иностранцам при продаже недвижимости необходимо предъявлять номера БУЛСТАТ обоих супругов, если недвижимость была куплена в браке, но в нотариальном акте прописан только один из супругов.