Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

55 000 €

Земля в Кошарице, Болгария

1175 сот.

Аврора плюс продает земельный участок под жилое строительство площадью 1175 кв.м в дачном районе села Кошарица, район Йовче дере. Реф.№2302

Аврора Плюс

119 813 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

53 м² 2 1

ID 34190540 Цена: 119 813 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 2 Общая площадь: 53.25 кв. м. Этаж: 1 (Партер) Такса поддержки: 12 евро за кв м в год Стадия строительства: в строительстве, готовность – декабрь 2027г, Акт 16 – май 2028г. Схема оплаты: 2000 евро — депозит, через 20 дней после депозита – оплата 20% от...

Оазис Болгария

87 000 €

Квартира в Бургасе, Болгария

52 м² 2 1 1

Онлайн-показ

Жилой комплекс “SKARABEY TORTUGA” – современный комфорт в районе Горизонт, Бургас! Представляем новый жилой проект премиального уровня в одном из самых перспективных районов Бургаса — Горизонт. “SKARABEY TORTUGA” — это сочетание современной архитектуры, функциональных планировок и инновационных...

RE INVESTOLOGIYA

134 000 €

Квартира в Бургасе, Болгария

79 м² 3 1

Предлагается к покупке новая трехкомнатная квартира в строящемся жилом комплексе Smokinite 4 в быстро развивающемся районе Горизонт города Бургас. Недвижимость общей площадью 79 кв/метров будет находится на 2-м этаже, на северо-восточной стороне современного здания с лифтом. Жилая площадь квартиры составит 68,4 кв/м и общие части – 10,21 кв/м....

Lev Estates

139 000 €

Дом в Брястовце, Болгария

135 м² 3 2 1

Предлагаем на продажу одноэтажный дом с застроенной площадью 135 кв.м и участком площадью 1600 кв.м - ровной, правильной формы в селе Брястовец. Распределение: прихожая, две спальни, совмещенный санузел, гостиная с кухней, из которой есть выход во двор и в одну из спален. Дом с теплоизоляцией. Крыша поправлена и утеплена несколько месяцев...

Аврора Плюс

62 900 €

Апартаменты в Равде, Болгария

42 м²

ID 34258268 Цена: 62 900 евро Населенный пункт: Равда Комнат: 1 Общая площадь: 42.29 кв. м. На 3 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: начало строительства – октябрь 2026, завершение с ремонтом «под ключ» - май 2028 Оплата: 2000 евро депозит, 30% первый взнос, рассрочка до конца строительства. Жилой комплекс...

Оазис Болгария

180 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

88 м² 2 1

ID 34220054 Гранд Отель Святой Влас, г.Святой Влас Апартамент с морской панорамой на первой линии! Цена: 180000 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 2 Общая площадь: 87.57 кв.м. Этаж: 2/6 Оплата за обслуживание - 1930 евро Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 /комлекс"Гранд Отель Свети Влас"/...

Оазис Болгария

87 500 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

65 м² 2 1

ID 34100656 Для продажи предлагается 2-комнатная квартира на 3-м этаже в комплексе Эталон 2, квартал Меден Рудник,Бургас . Цена: 87 500 евро Населенный пункт: Бургас , квартал Меден Рудник,Эталон 2 Общая площадь: 64,72 кв. м. Комнат: 2 Этаж: 3/6 Такса поддержки: нет Для продажи предлагается двухкомнатная квартира в Бургасе ,в...

Оазис Болгария

89 102 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

69 м² 2 1

ID 34266846 Цена 89 102 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 2 Общая площадь: 68.54 кв м Этаж: 7 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: Акт 14 Предлагаем апартамент с 1 спальней на 7 этаже в новом жилом комплексе «Панорама» квартала «Изгрев» в городе Бургас. Жилой комплекс «Панорама» в Бургасе – современное жильё в...

Оазис Болгария

120 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

75 м² 2 1

ID 34132838 Стоимость: 120 000 евро Местоположение: Святой Влас Комнат: 2 Общая площадь: 75 кв.м. Этаж: 7/8 Оплата за обслуживание: 12 евро/м2 в год Этап строительства: введено в эксплуатацию - Акт 16 Cхема оплаты: 5000 евро задаток, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Продается апартамент с 1...

Оазис Болгария

89 900 €

Квартира в Кошарице, Болгария

87 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Просторная 3-комнатная квартира в Солнечном Береге Продаётся квартира в спокойном районе, всего в 2,5 км от моря и рядом с магазинами. Идеально подходит для постоянного проживания или инвестиций. Характеристики квартиры: Площадь — 87 м², Светлая гостиная с кухонной зоной, 2 спальни Ванная комната с WC,...

NV-COMPANY

110 000 €

Квартира в Поморие, Болгария

63 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в жилом доме, г. Поморие Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и двух террас Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 63 кв.м Этаж: 4/5 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 90 евро в год Жилой дом в сердце Поморие — идеальное место для жизни и инвестиций...

Happy Home

175 000 €

Апартаменты в Банско, Болгария

196 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

БЕЗ КОМИССИИ С ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство ”Уникални Имоти Банско” предлагает на продажу ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ПРИМЕНЕНИЮ ОЧЕНЬ ПРОСТОРНУЮ КВАРТИРУ С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ, ИМЕЮЩУЮ СОБСТВЕННУЮ САУНУ, ПАРОВУЮ БАНЮ И БАНЮ С ДЖЕКОМ. Квартира расположена на первом этаже и состоит из прихожей, очень просторной комнаты с кухней, столовой и гостиной,...

Уникални Имоти Банско ЕООД

193 000 €

Квартира в Святых Константине и Елене, Болгария

71 м² 2 1 1

Двухкомнатная квартира в продажу в курорте Св.Св. Константин и Елена! НОВЫЙ КОМПЛЕКС! 300 метров от пляжа! Возможность парковки! КОД:16760. Компания «Stefanov Invest» предлагает на продажу двухкомнатную квартиру с прекрасным расположением в комплексе «Св. Константин и Елена», который является одним из самых...

STEFANOV INVEST

160 000 €

Дом в Приморско, Болгария

162 м² 4 3

Меблированная двухэтажная вилла с тремя спальнями расположена в небольшом курортном посёлке Письменово, в 10 минутах езды от г.Приморско, моря и великолепных песчаных пляжей. Вилла - часть комплекса, состоящего из 4х вилл (два дома близнеца), построенных на одном земельном участке. Во дворе между виллами есть бассейн. Территория комплекса...

New Estate

105 000 €

Квартира в Ален мак, Болгария

73 м² 2 1 1

ЭКСКЛЮЗИВНО от агентства недвижимости Stefanov Invest! КОД: 17458. Предлагаем на продажу двухкомнатную квартиру в привлекательном районе города Варна – Ален Мак, в небольшом комплексе, где вы сможете насладиться тишиной и спокойствием. Важным фактором является также близость к городу Варна и Варненскому свободному университету, что...

STEFANOV INVEST

107 000 €

Земля в Бяле, Болгария

1853 м²

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Большой участок с отличным расположением и высоким инвестиционным потенциалом. Площадь участка 1853 кв.м., урбанизирован, предназначен для малоэтажной застройки до 10 м (карниз). - 26 метров фасада на асфальтированную улицу. - Отличный доступ. - Электричество, канализация и вода на границе. -...

IBG Property

55 900 €

Апартаменты в Равде, Болгария

39 м²

ID 34093608 Цена: 55 900 евро Населенный пункт: Равда Комнат: 1 Общая площадь: 38.58 кв. м. На 1 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Этап строительства: в строительстве Оплата: 2000 евро депозит, 30% первый взнос, рассрочка до конца строительства. "Ла Мер Хаус" в Равде это современный жилой комплекс у моря, созданный для...

Оазис Болгария

96 500 €

Апартаменты в Равде, Болгария

65 м² 2 1

ID 34326238 Цена: 96 500 евро Населенный пункт: Равда Комнат: 2 Общая площадь: 65.43 кв.м. Этаж: 3 Такса поддержки: нет Этап строительства: Акт 16, бытовой ток Условия оплаты: 2000 евро – депозит, полная оплата при подписании нотариального акта. Апартамент с 1 спальней предлагается полностью меблированным и оборудован бытовой...

Оазис Болгария

150 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

103 м² 3 1

На продажу выставлена комфортабельная уютная трехкомнатная квартира в жилом комплексе Vip Image на популярном болгарском курорте Солнечный берег. Недвижимость общей площадью 103 кв/метра находится на 2-м этаже шестиэтажного здания с лифтом. Светлая просторная квартира полностью обставлена качественной мебелью и оборудована бытовой техникой,...

Lev Estates

Посмотреть ещё 3639 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru