Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

85 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

78 м² 2 1 1

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Меблированная, уютная двухкомнатная квартира с хорошим расположением и частичным видом на море. Состоит из прихожей, ванной комнаты с туалетом, гостиной с кухонной зоной, спальни и веранды перед обеими комнатами. Небольшое жилое здание с низкой платой за обслуживание - 150 лв. в год. Постоянные...

IBG Property

185 000 €

Вилла в Кошарице, Болгария

110 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

элитные двухэтажные таунхаусы с 2-мя спальнями в спокойном и тихом районе c. Кошарица. Строительство выполняется из современных и качественных материалов. Общая площадь таунхауса составляет 110 метров + 40 м английский дворик. Планировка: 1-й этаж - столовая кухня, сан. узел, 2-й этаж - две спальни, коридор, балкон, ванна. Все таунхаусы...

NV-COMPANY

91 000 €

Квартира в Равде, Болгария

87 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная квартира с 1 спальней в жилом доме, поселок Равда Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 87 кв.м Этаж: 4/4 До моря: 200 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: нет Вся инфраструктура: супермаркеты, магазины, кафе, рестораны, школа, поликлиника, банки,...

Happy Home

74 000 €

Апартаменты в Ахелое, Болгария

55 м²

ID 34099552 Меблированная студия в комплексе " Шато Ахелой“ Цена: 74000 евро Расположение: Ахелой Общая площадь: 55.10 кв.м. Этаж: 5/6 Плата за обслуживание: 450 евро в год. Студия предлагается полностью меблирована и готова к проживанию, на пятом из шести этажей, с видом на горы и город. Распределение: большой, полноценный...

OAZIS REALTY

66 000 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

37 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Уютная студия в комплексе “Saint Elena” на Солнечном берегу Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 37 кв.м Этаж: 5/5 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год Инфраструктура комплекса: “Saint Elena” - уютный комплекс...

Happy Home

109 520 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

68 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Агентство «Аврора Плюс» предлагает отличную возможность приобрести просторный двухкомнатный апартамент в новом жилом проекте «Trapezitsa Residence». Общая площадь недвижимости — 68,45 кв.м. Этаж 2 из 7. Состоит из: входного коридора, гостиной с кухней и столовой, 1 спален, ванной комнаты с туалетом, складового...

Аврора Плюс

101 474 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

64 м² 2 1

ID 34045076 Цена 101 474 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 2 Общая площадь: 63.82 кв м Этаж: 6 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве Предлагаем апартамент с 1 спальней в новом жилом комплексе «Атлас 4», квартал «Азимут», Бургас. Жилой комплекс «Атлас 4» — это не просто место для проживания, а...

OAZIS REALTY

129 563 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

75 м² 2 1

ID 34214672 Цена: 129 563 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 2 Общая площадь: 74.89 кв. м. На 2 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в процессе строительства, начало июнь 2026, 36 месяцев до сдачи. Схема оплаты: 3000 евро — депозит (в случае, если строительство ещё не начато); 40% — при старте...

OAZIS REALTY

130 140 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

87 м² 3 2

ID 34093702 Стоимость: от 130 140 евро Населенный пункт: Святой Влас,комплекс Сани Айо Комнат: 3 Общая площадь: 86,76 кв.м. Этаж: 1-2 Такса поддержки: 9 евро/кв.м. в год Этап строительства: Готовность комплекса – до июня 2026 года. Схема оплаты: 2000 депозит 30 % при подписании предварительного договора Есть возможность...

OAZIS REALTY

187 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

156 м² 4 3

ID 34044146 Просторная квартира на 3-м этаже ,местность Инцараки,Святой Влас . Стоимость: 187 000 евро Населенный пункт: Святой Влас,комплекс Саинт Влас Хилл Комнат: 4 Общая площадь: 156 кв.м. Этаж: 3 из 5 Оплата за обслуживание: нет Этап строительства: Здание имеет - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро - депозит 100% при...

OAZIS REALTY

349 900 €

Дом в Несебре, Болгария

155 м² 4 3

ID 34087532 Цена: 349 900 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 4 Общая площадь: 155.34 кв. м., земля 355.44 кв м (Тип С) Этажность: 2 Такса поддержки: 1500 евро в год Стадия строительства: начало строительства – март 2026г, окончание – март 2028 года Условия оплаты: 10% — при подписании предварительного договора; 30% — при...

OAZIS REALTY

109 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

116 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Уютная квартира с 2 спальнями в комплексе «Summer Dreams», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 116 кв.м Этаж: 3/7 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 9 евро/кв.м в год Summer Dreams - прекрасный комплекс...

Happy Home

56 000 €

Апартаменты в Ахелое, Болгария

42 м²

ID 34209364 На продажу предлагается: Студия в комплексе Винярдс Цена: 56000 Населенный пункт: Ахелой Комнат: 1 Общая площадь: 42,42 кв.м На 1 этаже Такса поддержки: 340 евро Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Представляем вам уникальную студию, расположенную на...

OAZIS REALTY

37 500 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

26 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Компактная студия в комплексе “Sunny Day 3”, Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: нет Площадь: 26 кв.м Этаж: 2/4 До моря: 900 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 580 евро в год Комплекс «Sunny Day 3» находится в центральной части Солнечного Берега, в...

Happy Home

137 000 €

Квартира в Бургасе, Болгария

81 м² 3 1

К покупке представлена новая квартира с двумя спальнями в строящемся комплексе без таксы поддержки СМОКИНИТЕ 6 районе Горизонт города Бургас. Недвижимость общей площадью 81 кв/метра будет располагаться на 5-м этаже девятиэтажного современного здания с лифтом на юго-восточной стороне. Жилая площадь будет составлять 70,48 кв/метр, общие части –...

Lev Estates

88 800 €

Апартаменты в Приморско, Болгария

74 м² 3 2

ID 34146758 Для продажи предлагается 3-комнатная квартира на втором этаже в новом комплексе в Приморско . Цена: 88 800 евро Населенный пункт: г.Приморско, комплекс Азине Резиденс Общая площадь: 74 кв. м. Комнат: 3 Этаж: 2/6 Такса поддержки: 200 евро/год Старт строительства-осень 2025,завершение строительства-весна 2028 Есть...

OAZIS REALTY

134 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

83 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухкомнатная квартира в элитном комплексе «Etara 4», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 83 кв.м Этаж: 1/8 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Элитный закрытый комплекс «Etara 4» спроектирован...

Happy Home

295 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

102 м² 3 2

Продается современная благоустроенная квартира с двумя спальнями в люксовом комплексе Villa Florence, всего в 400 метрах от побережья города Святой Влас. Апартамент со свежим ремонтом. Имеет частичный вид на море и горы, полностью обставлен качественной мебелью и современной бытовой техникой, предлагает все необходимое для комфортного...

Lev Estates

84 480 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

67 м² 3 2 2

AMR PROPERTY BG представляет: Двухкомнатная квартира с видом на бассейн в комплексе Marina View Fort Beach, Святой Влас /Елените/ Двухкомнатная квартира имеет площадь 67 м2 и расположена на шестом жилом этаже в здании с лифтом. Состоит из одной комнаты правильной формы, спальни, ванной комнаты с туалетом и террасы. Предлагается со всей...

AMR-PROPERTY BG

63 000 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

54 м² 1 1

Выставлена на продажу большая студия общей площадью 54 кв/метра в жилом комплексе Nessebar Fort Noks на популярном курорте Солнечный берег. Квартира имеет два балкона! Недвижимость расположена на 3-м этаже четырехэтажного здания, имеет удобную планировку с просторной выделенной прихожей, зонированной комнатой с оборудованной кухней, обеденной...

Lev Estates

Посмотреть ещё 3645 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru