Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

140 000 €

Квартира в Равде, Болгария

70 м² 3 1

Предлагается к покупке комфортный апартамент с двумя спальнями в комплексе Vista Del Mar в поселке Равда. Квартира общей площадью 70 кв/м расположена на третьем этаже пятиэтажного здания с лифтом. Планировка включает прихожую, зонированную гостиную с хорошо оборудованной кухонной зоной и обеденной, две комфортные спальни, ванную комнату с...

Lev Estates

98 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

58 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем вам новый комплекс «Magnolia Residence 10» на Солнечном берегу Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 57,59 кв.м Этаж: 1/6 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Комплекс Магнолия Резиденс 10 (Magnolia Residence...

Happy Home

46 900 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

40 м²

ID 34094776 Общая площадь: 40.25 кв. м. Стоимость: 46 900 евро. Без таксы поддержки Этаж: 2 Схема оплаты: 2000 евро-депозит Предварительный договор – 50% от стоимости Возможна рассрочка платежа "Вилла Маргарита" это уют у подножия Балкан, в объятиях моря. На живописном склоне Святого Власа, где горы мягко спускаются к берегу,...

OAZIS REALTY

259 000 €

Дом в Приселци, Болгария

156 м² 4 3 2

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию Отличный двухэтажный массивный дом в селе Приселци, Варна. Дом качественного кирпича, массивной конструкции, общей застроенной площадью 156 кв.м. Введен в эксплуатацию в 2022 году. Экспозиция - юго-запад. Практически из всех номеров открывается необыкновенно красивый вид на лес. Распределение: 1...

IBG Property

85 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

68 м² 2 1

ID 34181984 Цена: 85 000 евро Населённый пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Общая площадь: 68 кв. м. Этаж: 3 Оплата за обслуживание: 8,7 евро за кв м в год Этап Строительства: Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем полностью обустроенный апартамент с...

OAZIS REALTY

58 950 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

39 м²

ID 34077644 Цена: 58 950 евро Населенный пункт: Поморие Комнат: 1 Общая площадь: 39.30 кв м Этаж: 4 Такса поддержки: нет Этап строительства: в строительстве, готовность по плану в 2027 году, возможно быстрее Жилой комплекс на улице Тутхон — это новое архитектурное решение для тех, кто ищет комфорт, качество и вдохновение у моря....

OAZIS REALTY

37 000 €

Апартаменты в Банско, Болгария

34 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство «Уникални Имоти Банско» предлагает на продажу ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ЗАСЕЛЕНИЮ ОДНОКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В ДОМЕ С НИЗКИМИ ПЛАТЕЖАМИ ЗА ОБСЛУЖИВАНИЕ! ОТДЕЛЬНЫЕ СЧЕТА ЗА ЭЛЕКТРОЭНЕРГИЮ И ВОДУ! Квартира расположена на первом этаже и состоит из прихожей, комнаты с ванной...

Уникални Имоти Банско ЕООД

54 500 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

55 м² 2 1

ID 34085138 Цена: 54 500 евро Населенный пункт: Солнечный берег Общая площадь: 55 кв.м. Комнат: 2 Этаж: 4/4 Такса поддержки: 580 евро в год. Этап строительства: здание введено в эксплуатацию – акт 16. Схема оплаты: 2000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта на право собственности. Предлагаем на продажу...

OAZIS REALTY

86 000 €

Квартира в Поморие, Болгария

62 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Уютная двухкомнатная квартира в новом комплексе «Pomorie Residence» Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы с джакузи Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 62 кв.м Этаж: 5/5 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год «Pomorie Residence» — это...

Happy Home

36 800 €

Земля в Бяле, Болгария

1360 м²

IBG PROPERTY предлагает вашему вниманию: Участок под застройку (УПИ) площадью 1360 кв.м. Ровный, правильной формы, отличный подъезд. Фасад на две асфальтированные улицы. Электричество и вода на границе участка. На одном конце есть фундамент от старого (снесённого) дома. Возможность покупки соседнего участка. iBG Property —...

IBG Property

73 500 €

Апартаменты в Кошарице, Болгария

92 м² 2 1

ID 34006176 Для продажи предлагается : Просторные 2-комнатные апартаменты на 4 этаже с двумя террасами, комплекс Сансет Кошарица ,Болгария Стоимость 73 500 евро Населенный пункт: Кошарица, Сансет Кошарица Комнат: 2 Общая площадь: 92,4 кв.м. Этаж: 4 из 4 Оплата за обслуживание: 10 евро/год/кв.м. Этап строительства: Здание...

OAZIS REALTY

96 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

58 м² 2

Продается удобный двухкомнатный апартамент на четвертом этаже в самом сердце Солнечного берега. С общей площадью 58 квадратных метров, он предлагает прекрасный вид на бассейн. В этом живописном комплексе есть все для комфортного отдыха: три ресторана, десять бассейнов, а также спа и фитнес-центр. Это идеальное место для отдыха и...

алтернатива имоти оод

80 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

90 м² 3

Предлагается к продаже трёхкомнатный апартамент в комплексе на Солнечном береге. Апартамент находится на втором этаже пятиэтажного здания и имеет площадь 90 квадратных метров. Из окон апартамента открывается вид на бассейн, создавая приятную атмосферу релаксации.Комплекс, в котором расположен апартамент, является закрытым, что...

алтернатива имоти оод

299 000 €

Дом в Сарафово, Болгария

254 м²

ID 33974878 Цена 299 000 евро Населенный пункт: Сарафово (м.Лахана), Бургас Комнат: 5 Общая площадь: 254.43 кв. м., участок 652 кв м Этажность: 2 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве, акт 14 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Индивидуальная схема платежа Закрытый...

OAZIS REALTY

100 700 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

86 м² 2 1

ID 34160312 Стоимость: 100 700 евро Населённый пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Общая площадь: 86 кв.м. Этаж: 4/8 Оплата за обслуживание: 8 евро/кв., в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. На продажу...

OAZIS REALTY

94 500 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

60 м² 2 1

Выставлена на продажу уютная квартира с одной спальней в жилом комплексе Garden of Eden на первой линии городе Святой Влас. Недвижимость общей площадью 60 кв/метров располагается на 3-м этаже здания с лифтом. Квартира полностью обставлена мебелью и бытовой техникой, есть все необходимое для комфортного постоянного проживания и отдыха на...

Lev Estates

87 000 €

Квартира в Равде, Болгария

76 м² 3

Этот трёхкомнатный апартамент в Равде расположен в комплексе с разнообразными удобствами:Бассейн: Предоставляет возможность для отдыха, купания и релаксации для жильцов комплекса.Фитнес: Обеспечивает возможность занятий спортом и поддержания физической формы.Настольный теннис: Дополнительное развлечение и активный отдых в...

алтернатива имоти оод

48 000 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

38 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная студия в комплексе «Amadeus 19», Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 38 кв.м Этаж: 3 До моря: 700 м Лифт: да АКТ: 15 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Комплекс Amadeus 19 - расположен на Солнечном берегу. Инфраструктура...

Happy Home

54 990 €

Квартира в Обзоре, Болгария

52 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

IBG PROPERTY предлагает вашему вниманию: Референс номер: 2809 Продается полностью меблированная студия, готовая к проживанию. Возможность выделения двух комнат. Параметры квартиры: площадь 52 м2 Состоит из: прихожей, коридора, кухонного блока и просторной гостиной, где спальня практически отделена в отдельной нише. Техника:...

IBG Property

21 500 €

Земля в Дюлино, Болгария

1647 м²

Участок в регуляции в поселке Дюлино! В 12 км от пляжа и города Обзор! КОД:17007. Предлагаем Вашему вниманию участок в регуляции, расположенный в живописной деревне недалеко от моря и курортного города Обзор. Недвижимость находится в уютном поселке в 60 км от Варны по пути к Бургасу. Здесь Вы можете наслаждаться тишиной и спокойствием горного...

STEFANOV INVEST

Посмотреть ещё 4406 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru