Какие обязанности у владельцев недвижимости в Болгарии? Сколько придется тратить на налоги и сборы, а также оплату коммунальных услуг? Как сдать жильё в аренду и сколько на этом можно заработать? На эти и многие другие вопросы о содержании недвижимости в Болгарии вы найдете ответы в этом материале.
В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.
В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
Налог на недвижимость
Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.
Коммунальный налог
Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.
В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.
Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.
Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).
Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.
Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.
Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.
Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.
Обратите внимание!
Гражданам России и Беларуси открыть счет в местном банке непросто даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ. Произвести оплату налогов можно с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.
Коммунальные платежи
Товарищество собственников
Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.
Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.
Электричество
Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:
дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.
Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.
Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)
Водоснабжение
Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.
Газ
Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.
Отопление
В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.
В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.
Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.
В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.
Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.
Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии
Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.
Страхование недвижимости
В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год.
Пример расчета налогов и коммунальных платежей
Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.
Налог на недвижимость – €120 в год
Коммунальный налог – €80 в год
Товарищество собственников – €642 в год
Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)
Итого в год €2 582
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии
Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.
Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.
Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)
Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.
Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.
Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.
Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.
Обратите внимание!
Договор с банком об автоматической оплате коммунальных услуг может заключить только сам владелец недвижимости, предоставив абонентские номера, оформленные на его имя.
Примеры объектов в Болгарии
96 000 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
60 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Просторная квартира-студия в комплексе «Kaya» на Солнечном берегу
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 60 кв.м
Этаж: 2/7
До моря: 30 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 6 евро/кв.м
Kaya - прекрасный жилой комплекс, расположен на первой линии моря в центре...
Happy Home
70 500 €
Студия в Поморие, Болгария
42 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается квартира-студия в жилом доме, г. Поморие
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 42 кв.м
Этаж: 2/5
До моря: 250 м
Лифт: нет
АКТ 16
Такса поддержки: нет
Жилой дом городского типа, расположен г. Поморие. В районе есть магазины, мэрия, супермаркет, поликлиника и...
Happy Home
107 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
65 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира в элитном комплексе “Harmony Monte Carlo”, Солнечный берег
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 65 кв.м
Этаж: 1/6
До моря: 500 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 20,40 евро/кв.м в год
Harmony Suites 4,5,6 (Monte Carlo) — комплекс...
Happy Home
74 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
73 м²212
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира с 1 спальней в «Gardenia Hills», Кошарица
Состоит из коридора, гостиной, спальни, двух санузлов и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 2
Терраса: 1
Площадь: 66 кв.м
Этаж: 4/5
До моря: 1 км
Лифт: нет
АКТ 16
Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год
Gardenia Hills – комплекс находится в 300 метрах от нового...
Happy Home
93 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
60 м²21
Выставлена на продажу уютная квартира с ремонтом в жилом комплексе Sea Dreams на популярном курорте Солнечный берег.
Недвижимость общей площадью 60 кв/метров располагается на партерном этаже. Квартира обставлена новой мебелью и бытовой техникой, есть все необходимое для комфортного проживания и отдыха.
Планировка имеет полностью...
Lev Estates
88 992 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
99 м²32
ID 33895022
Цена: 88 992 евро.
Населённый пункт: Бургас, Меден Рудник
Комнат: 3
Общая площадь: 98.88 кв. м.
Этаж: 6/7
Оплата за обслуживание: нет
Этап Строительства: Акт 14
Варианты оплаты:
3000 евро депозит
Возможна ипотека и рассрочка. Индивидуальные условия оплаты.
Жилой комплекс “Black Hill” — это современный проект...
OAZIS REALTY
110 500 €
Апартаменты в Сарафово, Болгария
73 м²21
ID 34126038
Для продажи предлагается 2-комнатная квартира на 5-м этаже в новом комплексе Флора Бийч, квартал Сарафово,Бургас .
Цена: 110 500 евро
Населенный пункт: Бургас , квартал Сарафово,Флора Бийч
Общая площадь: 72,73 кв. м.(из них терраса 20.69 кв.м.)
Комнат: 2
Этаж: 5/5
Такса поддержки: нет
Здание введено в эксплуатацию-...
OAZIS REALTY
38 500 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
31 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Студия в комплексе «Sunny day 6», Солнечный берег. Только в этом комплексе вы можете купить дешевую квартиру в Болгарии, комплекс находится в 4 км от моря, в связи с этим квартиры здесь продаются недорого.
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: да
Площадь: 31 кв.м
Этаж: 3/4
До...
Happy Home
97 900 €
Апартаменты в Болгарии
70 м²21
ID 34189806
Цена: 97 900 евро
Расположение: Святой Влас
Общая площадь: 70 кв.м.
Комнат: 2
Этаж: высокий партер
Плата за обслуживание: 700 евро в год
Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
2000 евро депозит
100% при подписании нотариального акта на право собственности.
Светлая и уютная...
OAZIS REALTY
75 000 €
Студия в Святом Власе, Болгария
50 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Студия на первой линии в элитном комплексе "Garden of Eden", Святой Влас
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 50 кв.м
Этаж: 1/7
До моря: 50 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 1100 евро в год
Garden of Eden/Райский сад - элитный комплекс с уникальным...
Happy Home
99 900 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
49 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира с 1 спальней в комплексе «Royal Sun», Солнечный берег
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 49
Этаж: 6/6
До моря: 600 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 22,8 евро/кв.м в год
Royal Sun - это жилой комплекс, гармонично сочетающий современный...
Happy Home
96 483 €
Апартаменты в Поморие, Болгария
67 м²21
ID 34101764
Цена: 96 483 евро
Населенный пункт: Поморие
Комнат: 2
Общая площадь: 66.54 кв м
Этаж: 6
Такса поддержки: нет
Депозит — 2000 евро, индивидуальные условия оплаты.
Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней с чистовым ремонтом «под ключ». Также к апартаменту идет склад на партере.
Здание «Свети Никола 22» на улице...
OAZIS REALTY
150 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
57 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Новая квартира с видом на море в комплексе «Green Fort Suites», Солнечный берег
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 57 кв.м
Этаж: 4/7
До моря: 200 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 15 евро/кв.м в год
Грийн Форт Сюитс (Green Fort Suites) –...
Happy Home
60 000 €
Студия в Святом Власе, Болгария
55 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира-студия в жилом доме с низкой таксой поддержки, Святой Влас
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 55 кв.м
Этаж: 3/6
До моря: 500 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 350 евро в год
Находится в тихом районе Русалка, в стороне от шумных туристических заведений и в тоже...
Happy Home
468 960 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
235 м²32
ID 34065378
Цена: 468 960 евро
Населенный пункт: Бургас
Комнат: 3
Общая площадь: 234.48 кв. м.
На 10 этаже
Такса поддержки: нет
Этап строительства: в строительстве
Оплата: 5 000 евро – депозит
Индивидуальные условия оплаты, возможна рассрочка.
Предлагаем апартамент с 2 спальнями в жилом комплексе без таксы поддержки...
OAZIS REALTY
82 000 €
Апартаменты в Равде, Болгария
63 м²21
ID 34104284
На продажу предлагается двухкомнатная квартира в новом жилом доме без оплаты за обслуживание .
Цена: 82 000 евро
Населенный пункт: Равда, РС Резиденс 4
Комнат: 2
Общая площадь: 63,36 кв. м.
Этаж: 4/4
Такса поддержки: нет
Стадия строительства: в строительстве, сроки введения в эксплуатацию- конец 2026 г.
Оплата:...
OAZIS REALTY
98 500 €
Квартира в Кошарице, Болгария
103 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается квартира с 1 спальней в новом жилом доме «Rio 2»
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 103,3 кв.м
Этаж: 3/4
До моря: 1,5 км
Лифт: да
АКТ 14
Такса поддержки: нет
Рио 2 — это новый комплекс, строящийся на территории комплекса...
Happy Home
119 900 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
40 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира с 1 спальней в центре Солнечного берега, комплекс «Aphrodite Gardens»
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 40,22 кв.м
Этаж: 4/6
До моря: 800 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год
Aphrodite Gardens - прекрасный комплекс класса...
Happy Home
24 000 €
Земля в Обзоре, Болгария
1063 м²
Участок в регуляции в поселке Приселци! На расстоянии около 7 км от моря и города Обзор!
КОД: 16288. Предлагаем на продажу участок в регуляции, находится в поселке Приселци, на расстоянии около 7 км от моря и центра Обзора.
Участок в регуляции, площадью 1063 кв.м.. Электричество и водоснабжение подключены на участке.
Участок имеет...
STEFANOV INVEST
72 500 €
Студия на Золотых Песках, Болгария
63 м²11
Апартаменты на продажу в современном комплексе – курорт Золотые Пески
Всего в 600 м от пляжа | Рядом с лесом | Спокойствие и комфорт
Предлагаем Вам возможность приобрести жильё в апартаментном комплексе, расположенном в западной части курорта Золотые Пески, рядом с лесом и всего в 600 метрах от пляжа.
К продаже предлагаются студии,...
Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.
При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000.
Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.
Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.
Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.
В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)
Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.
Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.
Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.
Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.
Управляющие компании
Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).
В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.
При продаже собственник платит налог на прирост капитала.
Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.
Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.
Другие расходы при продаже
Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.
Обратите внимание!
Иностранцам при продаже недвижимости необходимо предъявлять номера БУЛСТАТ обоих супругов, если недвижимость была куплена в браке, но в нотариальном акте прописан только один из супругов.