Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

139 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

78 м² 3 1

К покупке представлена светлая уютная квартира с двумя спальнями на партерном этаже комплекса Messembria Resort на популярном курорте Солнечный берег. Недвижимость имеет общую площадь 78 кв/метров. Удобная планировка с отдельной прихожей, коридором, открытой трассой с зеленой оградой и собственным выходом к бассейну. Зонированная гостиная...

Lev Estates

174 500 €

Апартаменты в Равде, Болгария

85 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Объект под сдачу

В ПРОДАЖЕ КОМФОРТАБЕЛЬНЫЙ АПАРТАМЕНТ С ВИДОМ НА МОРЕ В ГОРОДЕ РАВДА! Просторный трёхкомнатный апартамент с прямым видом на море в новом доме без таксы поддержки. ПЛОЩАДЬ: 85м² ЭТАЖ: 4 ИНФРАСТРУКТУРА И УДОБСТВА В КОМПЛЕКСЕ: Квартира будет частично меблирована: полностью готовая кухня с бытовой техникой и отдельная гардеробная...

Your Invest Home

39 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

34 м²

ID 34048092 Цена: 39 000 евро Населённый пункт: Солнечный берег Комнат: 1 Общая площадь: 34 кв.м. Этаж: 4 Оплата за обслуживание: 580 евро в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем на продажу...

OAZIS REALTY

61 000 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

60 м² 2 1

ID 34131954 Цена: 61 000 евро Населенный пункт: Бургас, Меден Рудник, зона Д Комнат: 2 Общая площадь: 60.43 кв м Этаж: 6 Такса поддержки: нет Схема оплаты: 5000 евро депозит, Индивидуальные условия оплаты. 100% оплата при подписании нотариального акта. Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней. С черновой отделкой «на тапа»....

OAZIS REALTY

99 990 €

Квартира в Ахелое, Болгария

81 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 2 спальнями в комплексе «Shato Aheloy 1», Ахелой Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 81 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 600 евро в год Комплексы Шато Ахелой (Chаteau Aheloy), расположены в...

Happy Home

125 000 €

Апартаменты в Равде, Болгария

84 м² 3 2 1

Агентство «Аврора Плюс» предлагает на продажу светлый и просторный трёхкомнатный апартамент площадью 84 кв.м, расположенный на второй линии от моря, всего в нескольких шагах от Южного пляжа и живописного парка в Равде. Характеристики недвижимости Площадь: 84 кв.м Этаж: 2 Здание: современная жилaя постройка с Акт 16...

Аврора Плюс

125 000 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

94 м² 3 2 2

Агентство «Аврора Плюс» предлагает трехкомнатный апартамент в новом здании „Панорама“ в ж.к. Меден Рудник, зона В. В процессе строительства находится третья часть комплекса, которая сейчас на этапе Акт 14. В ближайшее время ожидается получение Акт 15, а Акт 16 — в 2026 году. Общая площадь жилья — 94 кв.м....

Аврора Плюс

340 000 €

Дом в Несебре, Болгария

172 м² 4 3

ID 33944748 На продажу предлагается: Двухэтажный дом в NESSEBAR HOUSE COMPLEX Первый этаж-Прихожая, техническое помещение, подсобное помещение, туалет, гостиная, кухня совмещенная со столовой и веранда. Второй этаж - 3 спальни, в каждой из которых есть самостоятельная ванная с туалетом. РЗП 171.67 кв.м, двор 138.65 кв.м. Два парковочных...

OAZIS REALTY

37 999 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

28 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Студия в комплексе «Sunny day 6», Солнечный берег. Только в этом комплексе вы можете купить дешевую квартиру в Болгарии, комплекс находится в 4 км от моря, в связи с этим квартиры здесь продаются недорого. Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 28 кв.м Этаж: 3/4 До...

Happy Home

62 000 €

Земля в Бяле, Болгария

767 м²

Участок под строительство в городе Бяла! В 700 метрах от пляжа! КОД: 13148. Предлагаем для продажи участок под строительство, в 700 метрах от пляжа и в 700 метрах от центра города Бяла. Город находится в одном из красивейших мест на северном побережье Болгарии, в подножии гор Стара Планина. Город располагает с всеми необходимыми удобствами для...

STEFANOV INVEST

255 000 €

Дом в Бяле, Болгария

226 м² 6 5 2

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию Большой, двухэтажный, меблированный и готовый к проживанию дом в 500 метрах от центра города Бяла. Дом площадью 226 кв.м. и следующее распределение: 1 этаж: коридор, большая ванная комната с туалетом, большая кухня с гостиной, две спальни и внутренняя лестница на 2 этаж; 2 этаж – две террасы...

IBG Property

159 900 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

93 м² 3 2

ID 34161166 Цена: 159 900 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 3 Общая площадь: 93.33 кв. м. Этаж: 3 Такса поддержки: 16 евро/кв.м. в год Схема оплаты: 2000 евро депозит, 10% - до 30 дней, 40 % - при подписывании предварительного договора после получения Разрешения на строительство, 25% - при полученнии Акта 14, 25% - при...

OAZIS REALTY

61 000 €

Офис в Несебре, Болгария

33 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается функциональный офис с хорошей локацией в Несебре Состоит из коридора, комнаты, санузла и кладовки Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: нет Площадь: 33 кв.м Этаж: 1/5 До моря: 200 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: евро в год Офис расположен в оживленном месте, с хорошей инфраструктурой, на пешеходном расстоянии до...

Happy Home

264 450 €

Апартаменты в Обзоре, Болгария

123 м² 3 2 1

СТИЛЬ И КОМФОРТ! Трёхкомнатная квартира класса люкс в курортном городе Обзор! КОД:16722. Компания Stefanov Invest предлагает Вам стильно обставленную трехкомнатную квартиру, расположенную нна первой линии в прекрасном городе Обзор, прямо на набережной. Квартира расположена на третьем этаже, площадью 123 кв.м., функционально распределена...

STEFANOV INVEST

96 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

84 м² 3 2

ID 34235272 На продажу предлагается: Апартамент с 2 спальнями в Солис Цена: 96000 Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 3 Общая площадь: 84 кв.м На 3 этаже Такса поддержки: 150 евро Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Комплекс "Солис" расположен на одном из...

OAZIS REALTY

102 400 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

64 м² 2 1

ID 34098244 Цена: 102 400 евро Населенный пункт: Созополь Комнат: 2 Общая площадь: 63.97 кв. м. Этаж: 3 Такса поддержки: нет Резервационный депозит — 2000 евро. 30 % (за вычетом депозита) — при подписании предварительного договора. 40 % — при получении Акта 14. 20 % — при получении Акта 15. 10 % — при получении Акта 16 и...

OAZIS REALTY

89 000 €

Квартира в Равде, Болгария

74 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная квартира с 1 спальней в жилом доме, поселок Равда Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 74 кв.м Этаж: 2/5 До моря: 300 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: нет Жилой дом находится в развитом районе поселка Равды недалеко от моря, территория огорожена,...

Happy Home

105 080 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

52 м²

ID 34094028 Цена: 105 080 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 1 Общая площадь: 51.51 кв. м. Етаж 2: (по архитектурному плану -2) Такса поддержки: 15 евро за кв м в год Этап строительства: в строительстве, Акт 16 в 2026 году Схема оплаты: 2000 евро депозит, индивидуальные условия оплаты Комплекс Канела — это новый проект,...

OAZIS REALTY

131 900 €

Квартира в Варне, Болгария

72 м² 2 1 1

IBG Property представляет Вашему вниманию двухкомнатную квартиру в новостройке в Цветен квартале. Квартира общей площадью 72 кв.м. на 5 этаже. Планировка: гостиная с кухней, спальня, ванная комната с туалетом, прачечная и балкон. Жилой дом расположен в коммуникативном и предпочтительном районе с хорошо развитой инфраструктурой. В...

IBG Property

71 848 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

50 м²

ID 34101758 Цена: 71 848 евро Населенный пункт: Поморие Комнат: 1 Общая площадь: 49.55 кв м Этаж: 4 Такса поддержки: нет Депозит — 2000 евро, индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке студию с чистовым ремонтом «под ключ». Здание «Свети Никола 22» на улице Тутхон, г. Поморие — современный комфорт в спокойном районе у...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3606 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru