Какие обязанности у владельцев недвижимости в Болгарии? Сколько придется тратить на налоги и сборы, а также оплату коммунальных услуг? Как сдать жильё в аренду и сколько на этом можно заработать? На эти и многие другие вопросы о содержании недвижимости в Болгарии вы найдете ответы в этом материале.
В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.
В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
Налог на недвижимость
Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.
Коммунальный налог
Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.
В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.
Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.
Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).
Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.
Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.
Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.
Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.
Обратите внимание!
Гражданам России и Беларуси открыть счет в местном банке непросто даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ. Произвести оплату налогов можно с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.
Коммунальные платежи
Товарищество собственников
Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.
Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.
Электричество
Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:
дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.
Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.
Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)
Водоснабжение
Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.
Газ
Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.
Отопление
В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.
В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.
Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.
В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.
Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.
Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии
Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.
Страхование недвижимости
В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год.
Пример расчета налогов и коммунальных платежей
Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.
Налог на недвижимость – €120 в год
Коммунальный налог – €80 в год
Товарищество собственников – €642 в год
Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)
Итого в год €2 582
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии
Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.
Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.
Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)
Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.
Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.
Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.
Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.
Обратите внимание!
Договор с банком об автоматической оплате коммунальных услуг может заключить только сам владелец недвижимости, предоставив абонентские номера, оформленные на его имя.
Примеры объектов в Болгарии
125 000 €
Квартира в Равде, Болгария
90 м²321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Трехкомнатная квартира в элитном комплексе «Mellia Park 10», Равда
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы
Комнаты: 3
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 90 кв.м
Этаж: 5/5
До моря: 300 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год
Melia Park 10 — элитный комплекс, находящийся в...
Happy Home
107 900 €
Апартаменты в Равде, Болгария
91 м²32
ID 34197142
На продажу предлагается:
Апартамент с 2 спальнями в комплексе Аполлон 3
Цена: 107900
Населенный пункт: Равда
Комнат: 3
Общая площадь: 91 кв.м
На 2 этаже
Такса поддержки: 910 евро
Этап строительства: завершен
Оплата: 5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Комплекс Аполлона закрытого типа...
OAZIS REALTY
142 000 €
Квартира в Варне, Болгария
68 м²321
КОД: 17324. Stefanov Invest предлагает к продаже трёхкомнатную квартиру в предпочтительном районе м-т Ален мак, город Варна, в непосредственной близости от Варненского свободного университета "Черноризец Храбър".
Объект расположен в хорошо поддерживаемом закрытом жилом комплексе, введённом в эксплуатацию в 2008 году, с контролем...
STEFANOV INVEST
91 750 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
61 м²21
ID 34101824
На продажу предлагается двухкомнатная квартира в новом жилом доме без оплаты за обслуживание .
Цена: 91 750 евро без НДС
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 2
Общая площадь: 61,17 кв. м.
Этаж: 4/5
Такса поддержки: нет
Стадия строительства: в строительстве
Оплата:
2000 евро депозит,
100% при подписании...
OAZIS REALTY
133 500 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
56 м²21
ID 34038046
Стоимость: 133 500 евро
Населенный пункт: Святой Влас
Общая площадь: 56 кв.м.
Этаж: 4/6
Комнаты: 2
Такса поддержки: 744 евро в год
Схема оплаты:
5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагаем на продажу уютную двухкомнатную квартиру площадью 56,06 кв.м. расположен на...
OAZIS REALTY
69 900 €
Апартаменты в Созополе, Болгария
52 м²
ID 34202294
Предлагается к продаже студия на 2-м этаже ,г. Созополь,область Бургас
Стоимость: 69 900 евро
Населенный пункт: г.Созополь ,комплекс Антик-15
Комнат: 1
Общая площадь: 51,77 кв.м.(включительно склад в цокольном этаже 2,82 кв.м.)
Этаж: 2 из 4
Оплата за обслуживание: нет
Этап строительства: старт- октябрь 2025,...
OAZIS REALTY
193 900 €
Вилла в Поморие, Болгария
116 м²322
Онлайн-показ
Двухэтажные дома в Поморие в 10 км от Бургаса, 2 км от моря в элитном коттеджном комплекс Victoria Casa.
Рассрочка на 2 года
Начало строительства апрель 2026 год
Срок окончания - 20 месяцев со старта проекта.
Общая площадь: 116 кв.м. дом, 137.27 кв. м. двор
Такса поддержки: 1392 евро в год
В настоящее время у нас есть 9 свободных...
Happy Home
103 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
130 м²321
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОбъект под сдачу
В ПРОДАЖЕ КОМФОРТАБЕЛЬНЫЙ АПАРТАМЕНТ В КОМПЛЕКСЕ "SUNNY FORT" НА СОЛНЕЧНОМ БЕРЕГУ!
ИДЕАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ ДЛЯ ОТДЫХА, СДАЧИ В АРЕНДУ ИЛИ ИНВЕСТИЦИЙ В КУРОРТНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ!
Большая 3-комнатная квартира на партере с выходом во двор.
Квартира полностью укомплектована мебелью и техникой.
ЭТАЖ: 4
ПЛОЩАДЬ: 130 м²
ТАКСА...
Your Invest Home
134 900 €
Квартира в Обзоре, Болгария
115 м²322
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию
Трёхкомнатная квартира с фронтальным видом на море и джакузи.
Квартира расположена на 5-м предпоследнем этаже, жилая площадь 96,42 кв.м., общая площадь 115,40 кв.м.
Планировка — прихожая, большая просторная гостиная с кухней.
Большая спальня с джакузи, ванной и туалетом.
Вторая спальня,...
IBG Property
123 539 €
Квартира в Виница, Болгария
55 м²211
НА ВЫБОР НОВЫЕ КВАРТИРЫ! Морская панорама! АКТ 15!
"Стефанов инвест" имеет удовольствие представить вам новый жилой дом с видом на море, в кв. Виница, город Варна.
Жилой дом состоит из 4-х жилых этажей, с двумя подъездами:
- 45 квартир - обширные жилые помещения с просторными комнатами - /двухкомнатные, трехкомнатные квартиры/;....
STEFANOV INVEST
59 900 €
Апартаменты в Созополе, Болгария
46 м²
ID 34072276
Цена: 59 900 евро
Населенный пункт: Созополь
Комнат: 1
Общая площадь: 46,32 кв.м.
Этаж: Партер
Оплата за обслуживание – 12 евро за кв м в год.
Этап Строительства: Акт 16
Схема оплаты:
3000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагаем очень просторную студию с террасой и...
OAZIS REALTY
52 900 €
Квартира в Бяле, Болгария
46 м²111
Оплата в рублях
Местоположение: город Бяла, 500 метров от пляжа
Тип квартиры: однокомнатная квартира с собственным двориком, без мебели и техники
Этаж: 1-ый этаж
Общая площадь: 45,5 кв. м
Жилая площадь: 39 кв. м
Вид из окон: внутренний двор и море
Сбор за обслуживание: 8 евро/ кв. м в год
Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 –...
Риалти Инвест БГ
75 570 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
46 м²
ID 34168596
Цена 75 570 евро
Населенный пункт: Бургас
Комнат: 1
Общая площадь: 45.8 кв м
Этаж: 5
Такса обслуживания: нет
Стадия строительства: в строительстве
Предлагаем студию в новом жилом комплексе «Атлас 4», квартал «Азимут», Бургас.
Жилой комплекс «Атлас 4» — это не просто место для проживания, а современное пространство,...
OAZIS REALTY
230 000 €
Дом в Болгарово, Болгария
280 м²62
На продажу выставлен трехэтажный дом с участком в городе Болгарово общины Бургас, всего в 19 км от административного центра, расположенного в городе Бургас. Капитальное строение 1995-го года постройки имеет общую площадь 280 кв/метров.
Дом полностью обставлен мебелью и оборудован современной бытовой техникой. Уютная жилплощадь предназначена...
Lev Estates
84 000 €
Студия в Святом Власе, Болгария
45 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Просторная студия на первой линии моря в комплексе «Grand hotel», Святой Влас
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 45
Этаж: 2/6
До моря: 30 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 40 евро/кв.м в год
Grand hotel - это роскошный гостиничный комплекс, построенный в...
Happy Home
108 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
61 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Апартамент с одной спальней в комплексе «Aqua Dreams», Святой Влас
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 61 кв.м
Этаж: 6/6
До моря: 200 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 13 евро/кв.м в год
Aqua Dreams - новый комфортабельный комплекс апартаментов,...
Happy Home
65 999 €
Студия в Святом Власе, Болгария
41 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается квартира-студия в комплексе «Panorama Bay 2», Святой Влас
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 41 кв.м
Этаж: 3/5
До моря: 300 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год
Комплекс «Panorama Bay 2» расположен в красивом и...
Happy Home
155 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
92 м²32
ID 34152754
Населённый пункт: Святой Влас
Цена: 155 000 евро
Комнат: 3
Общая площадь: 92 кв. М.
Этаж: 2
Оплата за обслуживание: 552 евро в год
Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Квартира состоит из гостиной...
OAZIS REALTY
91 000 €
Квартира в Обзоре, Болгария
88 м²212
Удалённая сделка
Местоположение: Обзор, 800 метров от пляжа
Тип квартиры: двухкомнатная квартира с мебелью и техникой
Этаж: 2-oй этаж (не последний), в здании с лифтом
Общая площадь: 88 кв.м.
Жилая площадь: 76 кв.м.
Вид из окон: окрестности и море
Сбор за обслуживание: 9,5 евро/кв.м в год на жилую площадь (без общих частей)
Здание введено в...
Риалти Инвест БГ
182 439 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
106 м²32
ID 34214678
Цена: 182 439 евро
Населенный пункт: Бургас
Комнат: 3
Общая площадь: 105.46 кв. м.
На 2 этаже
Такса поддержки: 0 евро в год
Стадия строительства: в процессе строительства, начало июнь 2026, 36 месяцев до сдачи.
Схема оплаты: 3000 евро — депозит (в случае, если строительство ещё не начато); 40% — при старте...
Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.
При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000.
Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.
Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.
Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.
В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)
Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.
Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.
Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.
Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.
Управляющие компании
Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).
В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.
При продаже собственник платит налог на прирост капитала.
Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.
Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.
Другие расходы при продаже
Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.
Обратите внимание!
Иностранцам при продаже недвижимости необходимо предъявлять номера БУЛСТАТ обоих супругов, если недвижимость была куплена в браке, но в нотариальном акте прописан только один из супругов.