Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

105 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

68 м² 2 1

К покупке представлена комфортная благоустроенная квартира с одной спальней в жилом комплексе Sea Dreams на популярном курорте Солнечный берег. Расположенный на партерном этаже апартамент имеет общую площадь 68 кв/метров. Квартира с ремонтом полностью обставлена качественной мебелью и оборудована бытовой техникой. Жилплощадь имеет удобную...

Lev Estates

94 500 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

60 м² 2 1

ID 34129514 На продажу предлагается: Апартаменты с 1 спальней в комплексе Райский сад Цена: 94500 Населенный пункт: Св. Влас Комнат: 2 Общая площадь: 60 кв.м На 3 этаже Такса поддержки: 960 евро Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. "Райский сад" - это уникальный...

Оазис Болгария

78 000 €

Студия в Святом Власе, Болгария

41 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира-студия с в комплексе «Grand Villa», Святой Влас Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 40,5 кв.м Этаж: 3/7 До моря: 100 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год «Grand Villa» - великолепный жилой комплекс со всеми...

Happy Home

280 000 €

Квартира в Святых Константине и Елене, Болгария

57 м² 2 1 1

Современная квартира с одной спальней в престижном районе Варны Святые Константин и Елена! В 100 метрах от пляжа! Недвижимость в Болгарии класса люкс! КОд:16715. Стефанов Инвест предлагает на продажу новую, стильно обставленную двухкомнатную квартиру, в элитном комплексе с удобствами, всего в 100 метрах от пляжа Свети Св. Константин и Елена....

STEFANOV INVEST

119 000 €

Квартира в Обзоре, Болгария

112 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

IBG Property предлагает Вашему вниманию эксклюзивную трехкомнатную квартиру, расположенную на первой линии моря в престижном комплексе, предлагающем все необходимые удобства для комфортного отдыха в городе Обзор. первая линия моря частная веранда с прямым выходом на пляж меблирована и оборудована Квартира состоит из: прихожей,...

IBG Property

206 000 €

Квартира в Несебре, Болгария

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней на первой линии в элитном к-се «Valencia Gardens», Несебр Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и двух террас Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 59,8 кв.м Этаж: 5/6 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год «Valencia Gardens» - новый...

Happy Home

99 900 €

Квартира в Кошарице, Болгария

91 м² 3 2

К покупке предлагается двухуровневая комфортная квартира в закрытом жилом комплексе Sun House, расположенном возле поселка Кошарица, в 3 км от популярного курорта Солнечный берег. Недвижимость общей площадью 91 кв/м полностью обставлена мебелью и бытовой техникой, имеет все необходимое для жизни, отдыха, сдачи в аренду. Планировка жилплощади...

Lev Estates

65 000 €

Апартаменты в Банско, Болгария

57 м² 1 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство «Уникални Имоти Банско» предлагает к продаже ОДНОКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ СО ШПАКЛЕВКОЙ И ШТУКАТУРКОЙ! РЯДОМ С ГОРНОЛЫЖНОЙ ЗОНОЙ! ОТДЕЛЬНЫЕ ЧАСТИ НА ЭЛЕКТРОЭНЕРГИЮ И ВОДУ! Квартира расположена на 3 этаже и состоит из прихожей, просторной комнаты с собственной террасой, с которой открывается вид на...

Уникални Имоти Банско ЕООД

267 900 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

99 м² 4 2 2

Агентство «Аврора Плюс» предлагает трехкомнатную квартиру общей площадью 99 кв.м в кирпичном жилом здании с лифтом, расположенном в центре Бургаса. Этаж 1 из 4. Квартира состоит из: просторной и светлой столовой с отдельной проходной кухней, 2 спален, ванной комнаты, отдельного туалета, 3 террас, одна из которых выходит во...

Аврора Плюс

97 400 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

59 м² 2 1

ID 34214752 Для продажи предлагается двухкомнатная квартира на партерном этаже в новостроящемся комплексе,близко к морю ,Солнечный берег . Цена: 97 400 евро Населенный пункт: Солнечный берег, комплекс Ж‘адор Блан Общая площадь: 59,03 кв. м.+ бонус двор 20,40 кв.м. Комнат: 2 Этаж: партер/5 Такса поддержки: 18 евро/кв.м./в год Для...

Оазис Болгария

125 000 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

46 м² 1 1

Агентство «Аврора Плюс» предлагает к продаже однокомнатную квартиру в отличном месте рядом с парком и супермаркетом «БИЛЛА» в жилом районе Славейков! Строительство: кирпич, 2011 год Общая площадь: 45,87 кв.м. Этаж: 5 из 7. Акт 16 здания, с лифтом. Прилегающий подвал - 3,40 кв.м. Функциональная планировка:...

Аврора Плюс

39 900 €

Студия в Несебре, Болгария

42 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная студия в комплексе "Bora Bora", Несебр Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 42 кв.м Этаж: 5/5 До моря: 900 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 210 евро в год Комплекс "Bora Bora" находится в тихом районе Несебра и окружен круглогодичными...

Happy Home

82 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

51 м² 2 1

ID 34217044 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Самер Дримс Цена: 82000 Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 51 кв.м На 5 этаже Такса поддержки: 485 евро Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Комплекс "Самр Дриймс"...

Оазис Болгария

53 648 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

43 м²

ID 34141800 Цена 53 648 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 1 Общая площадь: 43.44 кв м Этаж: 3 Такса обслуживания: 12.6 евро за кв м в год Стадия строительства: акт 16 Оплата: 2000 евро депозит, Индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке меблированную просторную студию в комплексе «Чаирите». Есть...

Оазис Болгария

69 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

68 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Компания IBG Property предлагает вашему вниманию просторную двухкомнатную квартиру в городе Бяла. Основные преимущества: • Вид на море • Большая панорамная терраса • Просторные комнаты • Низкая годовая плата за обслуживание • Акт 16 • Статус «Квартира» Квартира общей площадью 68 кв. м...

IBG Property

427 828 €

Апартаменты в Святых Константине и Елене, Болгария

129 м² 3 2 2

Комплекс с престижным расположением, комфортом и долгосрочной ценностью! Код:17369. Продажа апартаментов в элитном комплексе – Свети Константин и Елена! Квартира с одной спальней, 2 этаж, площадь 76,70 кв.м., Цена: 245 468 € ≈ 3 200 €/кв.м. Квартира с двумя спальнями, 2 этаж, площадь 128,66 кв.м., Цена: 427 828...

STEFANOV INVEST

67 500 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

39 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира-студия, комплекс «Magnolia Residence 6» на Солнечном берегу Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 39 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Комплекс «Magnolia Residence 6» находится в...

Happy Home

69 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

47 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в комплексе "Akapulco" в южной части Солнечного берега Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 47 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 7 евро/кв.м в год Комплекс "Akapulco" расположен в южной части...

Happy Home

155 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

134 м² 2 1 2

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Лучший двухкомнатный апартамент в городе Бяла ищет нового владельца! Если для вас важны: - высокий этаж - прекрасная и вечная панорама на море и горы - отлично отремонтированная и качественно меблированная недвижимость - спокойствие, тишина и романтика города Бяла - близость к пляжу и морю...

IBG Property

139 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

80 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная квартира с 2 спальнями в элитном комплексе "Royal Sun", Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 80 кв.м Этаж: 1/6 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 22,8 евро/кв.м в год Royal Sun - это жилой комплекс,...

Happy Home

Посмотреть ещё 3651 похожий объект

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru