Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

229 000 €

Дом в Поморие, Болгария

112 м² 3 2

ID 34178304 Предлагается на продажу двухэтажная вилла с 2 спальнями в комплексе Виктория Парадайз,Поморие, область Бургас . Стоимость: 229 000 евро Населенный пункт: г.Поморие ,комплекс Виктория Парадайз Комнат: 3 Общая площадь: 111,85 кв. м., 1 паркоместо Этажность: 2 этажа Оплата за обслуживание: 13 евро/кв.м./год Срок введения...

OAZIS REALTY

15 500 €

Земля в Бяле, Болгария

1400 м²

Удалённая сделка

Местоположение: община Бяла, г.Бяла, местность Дурбали Тип участка: земельный участок, нива - категория 5. Площадь участка: 1400 кв.м. Примечание: сельскохозяйственная земля, экологически чистый район. Предлагаем на продажу земельный участок, площадью 1400 кв. м, в местности Дурбали, г.Бяла, община Бяла, область Варна. Участок с...

Риалти Инвест БГ

63 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

54 м²

ID 34122772 Стоимость: 63 000 евро. Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 1 Общая площадь: 54 кв.м. Этаж: 2/4 Такса поддержки: 13,5 евро за кв.м./ в год Этап строительства: Акт 16, бытовое электричество Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Распределение квартиры:...

OAZIS REALTY

58 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

40 м² 2 1

ID 34167304 Двухкомнатная квартира тип мезонет. Цена: 58000 евро Населённый пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Общая площадь: 40 кв. м. Этаж: 5/6 Оплата за обслуживание: 480 евро Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 / Gerber 3 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о...

OAZIS REALTY

107 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

56 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухкомнатная квартира в комплексе «Cascadas», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 56 кв.м Этаж: 4/6 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 16,50 евро/кв.м в год Роскошный, элитный комплекс Каскадас (Cascadas, Sunny beach)...

Happy Home

280 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

295 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 3 спальнями в комплексе «Antonia», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, трех спален, трех санузлов и двух террас. Апартамент состоит из двух квартир, занимает целый этаж, также бонусом идет терраса на крыше, доступ к которой только из этой квартиры. Комнаты: 4 Санузел: 3 Терраса: 2 Площадь: 295 кв.м Этаж:...

Happy Home

134 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

62 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 2 спальнями в новом комплексе «Domenico», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 61,72 кв.м Этаж: 1/6 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Domenico – новый жилой комплекс...

Happy Home

92 525 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

64 м² 2 1

ID 34114086 Цена: 92 525 евро Населенный пункт: Поморие Комнат: 2 Общая площадь: 63.81 кв м Этаж: 4 Такса поддержки: нет Стадия строительства: в строительстве, готовность – 2027г. Депозит — 2000 евро, индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней с чистовым ремонтом «под ключ». «Св. Никола 20» —...

OAZIS REALTY

131 200 €

Коммерческая недвижимость в Маринке, Болгария

40494 м²

ID 33550778 Цена: 131200 евро Местоположение: обл. Бургас, с. Маринка м.Могилата Общая площадь: 40494 кв м Категория – категория 7 Оплата: Депозит 5000 евро, 100% при подписании нотариального акта на право собственности. Предлагаем участок размером 40497 кв.м. сельскохозяйственного назначения 7 категории. Участок расположен в...

OAZIS REALTY

48 126 €

Квартира в Бургасе, Болгария

49 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Жилой комплекс «Бургасский квартал – Медный рудник» Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 56,76 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 3 км Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: нет Начало строительства - январь 2026 года Конец строительства - декабрь 2027 года...

Happy Home

56 900 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

48 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира в районе Какао Бийч, комплекс «Elite 3» Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 48 кв.м Этаж: 4/5 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 6,60 евро/кв.м в год Закрытый комплекс Elite 3 находится в южной части Солнечного берега в 600м от...

Happy Home

198 000 €

Апартаменты в Сарафово, Болгария

129 м² 3 2

ID33892586 На продажу предлагается: Трехкомнатная квартира в жилом доме Скарабей 21 Цена: 198000 евро Населенный пункт: Сарафово, Бургас Комнат: 3 Общая площадь: 129.11 кв. м. На 4 этаже Такса поддержки: 0 евро Этап строительства: завершен, Акт 16 Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Здание...

OAZIS REALTY

130 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

89 м² 3 2

ID 34156216 На продажу предлагается: Апартамент с 2 спальнями в комплексе Авалон Цена: 130000 Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 3 Общая площадь: 89 кв.м На 3 этаже Такса поддержки: 855 евро Этап строительства: завершен Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Жилой комплекс Авалон...

OAZIS REALTY

21 500 €

Земля в Аврене, Болгария

900 м²

Урегулированный участок в поселке Аврен! В30 км от Варны! КОД: 16865. Предлагаем на продажу урегулированный земельный участок в деревне Аврен, в 30 км от Варны. Участок в регуляции площадью 900 кв. м со всеми коммуникациями по границе, удобным подъездом и прекрасной панорамой. На территории также находится жилой дом общей площадью 50 кв.м....

STEFANOV INVEST

320 000 €

Дом в Бяле, Болгария

329 м² 8 3 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

IBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию: Село Господиново, муниципалитет Бяла, область Варна. Жилой дом + гостевой дом + колодец + баня + гараж и многое-многое другое! Мы рады представить вашему вниманию, смеем сказать - самый красивый дом в поселке. Строительство было завершено в 2012 году по заказу нынешних владельцев и строительство для...

IBG Property

145 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

86 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 2 спальнями в комплексе «Caprice», престижный район Святого Власа Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 86 кв.м Этаж: 2/7 До моря: 250 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Caprice - великолепный жилой комплекс...

Happy Home

126 210 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

84 м² 3 2

ID 33934856 Стоимость: от 126 210 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 3 Общая площадь: от 84,14 кв.м. Этаж: 1-2 Такса поддержки: 9 евро/кв.м. в год Этап строительства: Готовность всего комплекса – до июня 2026 года. Схема оплаты: 5000 депозит 100% при подписании нотарильного акта на право собственности Есть...

OAZIS REALTY

130 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

68 м² 2

Продаётся пентхаус общей площадью 68 кв.м., плюс терраса. Апартамент расположен на верхнем этаже и обладает всеми преимуществами комфортного жилья у моря. Комплекс представляет собой небольшое, стильное закрытое жилое сообщество, удачно расположенное в центральной части Солнечного берега — всего 400–600 м от пляжа и центра курорта...

алтернатива имоти оод

41 000 €

Студия в Обзоре, Болгария

33 м² 1 1

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию: Ваше студио у самого пляжа! Отличная возможность приобрести уютную недвижимость всего в 400 метрах от моря! Тип: Студия Площадь: 33 кв.м Ориентация: Восточная — наслаждайтесь естественным светом весь день Этаж: 3 Расположено в современном закрытом комплексе с 4 корпусами, каждый с...

IBG Property

850 000 €

Дом на Солнечном берегу, Болгария

450 м² 5 4

ID 34125970 Продажа 4-этажного дома с видом на море в квартале Зора на границе Солнечный берег- Святой Влас . Цена: 850 000 евро Населенный пункт: Солнечный берег, общ.Несебр Комнат: 8 Общая площадь: 450 кв.м. дом+ двор 415 кв.м. Этаж: 1, 2,3,4 Оплата за обслуживание: нет Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3628 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru