Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

680 000 €

Земля в Обзоре, Болгария

8439 м²

НА ПЕРВОЙ ЛИНИИ МОРЯ! КОД: 15385. Предлагаем на продажу земельный участок под строительство на ПЕРВОЙ ЛИНИИ моря в городе Обзоре в 50 км от городов Варна и Бургас, то есть между двумя международными аэропортами. До главной дороги Бургас-Варна - 700 метров Город распологает самым длиным песчаным пляжем в Болгарии / 16км/. Курортный город...

STEFANOV INVEST

175 000 €

Магазин на Солнечном берегу, Болгария

62 м²

Продается полностью оборудованный магазин площадью 62 кв.м + площадка перед магазином в Солнечном Берегу. Объект состоит из: торговый зал, склад и оборудованный санузел. Лицевая часть 9 метров, большой человекопоток, отличная локация. 12 лет находился в работе. Реф.№308 ​

Аврора Плюс

67 000 €

Студия в Святом Власе, Болгария

44 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается просторная студия в комплексе «Helios», Святой Влас Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 44 Этаж: 3/7 До моря: 400 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Комплекс "Helios" находится в Святом Власе, у подножия южных склонов...

Happy Home

89 000 €

Таунхаус в Божуреце, Болгария

190 м² 3 2 2

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию Отличный, просторный, полностью меблированный и готовый к использованию мезонет в закрытом комплексе в поселке Божурец! Предлагаемая недвижимость состоит из 2 уровней (этажей) со следующим распределением: 1 уровень - коридор, теплый выход в соседний гараж, санузел, большая гостиная с отдельной...

IBG Property

170 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

62 м² 2 1

ID 33898824 Цена: 170 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 2 Общая площадь: 62 кв.м. Этаж: 2/6 Плата за обслуживание: 350 евро в год. Этап строительства: акт 16 Схема оплаты: Депозит - 5000 евро 100% при подписании нотариального акта на собственность. Предлагаем на продажу хорошую двухкомнатную квартиру с видом на...

OAZIS REALTY

164 900 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

110 м² 3 1

К покупке предлагается новая квартира с двумя спальнями в строящемся жилом комплексе без таксы обслуживания FairView Vlas в городе Святой Влас. Недвижимость общей площадью 110 кв/метр и жилой площадью 68 кв/метров будет располагаться на 4-м, последнем этаже современного здания. Квартира будет иметь большую панорамную террасу площадью 28,4...

Lev Estates

63 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

35 м²

ID 34222736 На продажу предлагается: Студия в комплексе Диамант Резиденс, Солнечный берег, Болгария. Цена: 63 000 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 1 Общая площадь: 34,5 кв.м На 1 этаже Такса поддержки: 320 евро в год. Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит. 100% при подписании нотариального...

OAZIS REALTY

130 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

89 м² 3 2

К покупке предлагается уютная меблированная квартира с двумя спальнями в жилом комплексе Avalon на популярном курорте Солнечный берег. Недвижимость общей площадью 89 кв/метров располагается на 3-м этаже шестиэтажного здания с лифтом. Квартира полностью меблирована и оборудована необходимой для комфортного проживания бытовой техникой. Есть все...

Lev Estates

69 900 €

Квартира в Кошарице, Болгария

64 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в «Gardenia Hills», Кошарица Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 64 кв.м Этаж: 2/5 До моря: 1 км Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год Gardenia Hills – комплекс находится в 300 метрах от нового магазина Lidl...

Happy Home

184 000 €

Квартира в Варне, Болгария

88 м² 2 1 1

КОД: 17326. Агентство недвижимости Стефанов Инвест предлагает к продаже просторную двухкомнатную квартиру в одном из самых предпочитаемых и развитых районов города Варна – квартал Левски 1. Район отличается отлично развитой инфраструктурой, удобным городским транспортом, множеством магазинов, учебных заведений, детских садов и...

STEFANOV INVEST

96 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

56 м² 2 1

ID 34076582 Предлагается к продаже апартамент с 1 спальней, в комплексе Вилла Аква, Святой Влас, Болгария. Стоимость: 96 000евро. Населенный пункт : Святой Влас Комнат : 2 Общая площадь: 56 кв. м. Этаж: 3 из 5 (есть лифт) Такса поддержки-12 евро/кв. Этап строительства: здание введено в эксплуатацию есть акт 16 Схема оплаты:...

OAZIS REALTY

58 000 €

Апартаменты в Лозенеце, Болгария

30 м²

ID 34215444 Цена: 58 000 евро + 3% от покупателя Населенный пункт: Лозенец Комнат: 1 Общая площадь: 30 кв. м. На 2 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро — депозит, 100% оплата при подписании нотариального акта Жилое здание, расположенное в самом центре курортного поселка...

OAZIS REALTY

145 341 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

69 м² 2 1

ID 34219516 Для продажи предлагается двухкомнатная квартира на 1-м этаже в новостроящемся комплексе,близко к морю ,Святой Влас . Цена: 145 341 евро Населенный пункт: Святой Влас, комплекс Доминико Общая площадь: 69,21 кв. м. Комнат: 2 Этаж: 1/6 Такса поддержки: 16 евро/кв.м./в год Для продажи предлагается квартира с 1 спальней в...

OAZIS REALTY

150 000 €

Земля в Балчике, Болгария

4175 м²

Участок под застройку возле моря и гольф полей! Первая линия моря! Black Sea Rama Golf! КОД:16737. Стефанов Инвест рады предложить рынку это недвижимость, которое занимает приятное место в деревне Топола, между прибрежными городами Балчик и Каварна. Село Топола расположен недалеко от трех современнейших гольф комплексов в этой части Болгарии...

STEFANOV INVEST

88 992 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

99 м² 3 2

ID 33895022 Цена: 88 992 евро. Населённый пункт: Бургас, Меден Рудник Комнат: 3 Общая площадь: 98.88 кв. м. Этаж: 6/7 Оплата за обслуживание: нет Этап Строительства: Акт 14 Варианты оплаты: 3000 евро депозит Возможна ипотека и рассрочка. Индивидуальные условия оплаты. Жилой комплекс “Black Hill” — это современный проект...

OAZIS REALTY

50 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

31 м²

ID 34100664 На продажу предлагается: Студия в комплексе Гербер 2 Цена: 50000 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 1 Общая площадь: 31 кв. м. На 1 этаже Такса поддержки: 310 евро в год Этап строительства: завершен, Акт 16 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем вам студию в...

OAZIS REALTY

100 800 €

Квартира в Бяле, Болгария

84 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартира общей площадью 84 кв.м., общие части 11 кв.м. и кладовая/подвал 6 кв.м. Расположена на втором этаже. Ориентация - юго-запад и восток. Планировка: коридор-прихожая, гостиная с кухней, выход на большую панорамную террасу, прачечная, ванная с туалетом, спальня с выходом на вторую панорамную террасу и гардеробная при спальне. Акт 16 - до...

IBG Property

73 000 €

Студия в Святом Власе, Болгария

42 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная студия в комплексе «Panorama Dreams», Святой Влас Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 42,47 Этаж: 2/5 До моря: 200 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год «Panorama Dreams» расположен в тихом районе Святого Власа, рядом...

Happy Home

86 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

63 м² 2 1

ID 34175202 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Роял Сан Цена: 86000 Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 63 кв.м На 3 этаже Такса поддержки:1373 евро Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Royal San - один из самых...

OAZIS REALTY

92 633 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

58 м² 2 1

ID 34146732 Цена 92 633 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 2 Общая площадь: 58.26 кв м Этаж: 3 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве Предлагаем апартамент с 1 спальней в новом жилом комплексе «Атлас 4», квартал «Азимут», Бургас. Жилой комплекс «Атлас 4» — это не просто место для проживания, а...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3620 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru