Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

259 900 €

Таунхаус в Созополе, Болгария

170 м² 4

Предлагаем Вашему вниманию в продаже Танхаус, в люксозном посёлке закрытого типа «Грин Лайф», в городе Созополь. Дом площадью 170 кв. м. На первом этаже располагается гостиная с кухней и обеденной зоной, с большим окном и выходом на патио-террасу, спальня для гостей с большой кроватью, санузел. На втором этаже располагаются две спальни...

алтернатива имоти оод

70 500 €

Квартира в Бяле, Болгария

53 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Компания IBG Property предлагает новую однокомнатную квартиру с видом на море в городе Бяла. Квартира площадью 53 кв. м расположена на 3-м этаже из 5 в здании с лифтом. Состоит из коридора, гостиной с кухонной частью, спальни, террасы и совмещенной ванной комнаты. Квартира предлагается в готовом виде: напольное покрытие – ламинат и...

IBG Property

295 000 €

Коммерческая недвижимость в Болгарии

33476 м²

ID 33811892 Предлагаются для продажи три земельных участка община Камено, с.Константиново, возле озера Мандра Стоимость: 295 000 евро Населенный пункт: Болгария,область Бургас,община Камено, с.Константиново , на берегу озера Мандра . Площадь участка: 33476 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального...

OAZIS REALTY

650 000 €

Земля на Солнечном берегу, Болгария

3114 м²

Выставлен на продажу урбанизированый участок земли площадью 3114 кв/метров под строительство на известном курорте Солнечный берег. Участок находится в регуляции. Имеет ровную поверхность. Вблизи находится подключение к электричеству и водоснабжению. Располагается рядом с дорогой, всего в 15 минутах ходьбы от морского побережья и популярного...

Lev Estates

65 000 €

Апартаменты в Кошарице, Болгария

64 м² 2 1

ID 34071494 Цена: 65 000 евро Населенный пункт: с. Кошарица Комнат: 2 Общая площадь: 64 кв.м. Этаж: 2/4 Такса поддержки: 10 евро/кв.м. в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию – акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Для продажи предлагается...

OAZIS REALTY

225 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

103 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 2 спальнями на первой линии моря в комплексе “Sun Coast”, Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и просторной террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 103 кв.м Этаж: 5/5 До моря: 50 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Sun Coast Villas - элитный...

Happy Home

150 715 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

74 м² 2 1

ID 34094066 Цена: 150 715 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 2 Общая площадь: 73.88 кв. м. Етаж 3: (по архитектурному плану -1) Такса поддержки: 15 евро за кв м в год Этап строительства: в строительстве, Акт 16 в 2026 году Схема оплаты: 2000 евро депозит, индивидуальные условия оплаты Апартамент с 1 спальней с видом на...

OAZIS REALTY

76 700 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

58 м² 2 1

#33680282 Цена: 76 700 евро. Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 57,62 кв.м. Этаж: 3/6 Оплата за обслуживание: 812 евро в год Стадия строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта о собственности. Предлагаем на продажу...

OAZIS REALTY

112 000 €

Квартира в Бургасе, Болгария

67 м² 2 1

К покупке предлагается квартира с одной спальней в строящемся современном жилом комплексе Смокините 4 в районе Горизонт города Бургас. Недвижимость общей площадью 67 кв/метров и жилой площадью 58 кв/метров будет располагаться на 3-м этаже девятиэтажного здания с лифтом. Удобная планировка апартамента предлагает отдельную прихожую с небольшим...

Lev Estates

660 000 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

183 м² 3 2

ID 33465514 Общая площадь: 182.6 кв м Стоимость 660 000 евро Этаж: 8 Такса поддержки: 1500 евро Акт 16 Продается элитный апартамент с двумя отдельными спальнями в роскошном комплексе «Рич», расположенном в Несебре на первой линии моря. Этот объект предлагает вам уникальную возможность наслаждаться великолепным видом на бескрайние...

OAZIS REALTY

55 000 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

31 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная студия в центре Солнечного берега, комплекс «Aphrodite Park» Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 30,6 Этаж: 3/5 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 14 евро/кв.м в год «Aphrodite Park» - прекрасный комплекс класса люкс,...

Happy Home

94 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

70 м² 2 1

ID34006178 На продажу предлагается: Апартаменты с 1 спальней в комплексе Панорама Форт Нокс Цена: 94000 евро Населенный пункт: Св. Влас Комнат: 2 Общая площадь: 70 кв.м На 2 этаже Такса поддержки: 1015 евро Этап строительства: закончен, Акт 16, битный ток Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта....

OAZIS REALTY

300 000 €

Мезонет в Сарафово, Болгария

237 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Дизайнерская квартира с 3 спальнями на первой линии в Сарафово, комплекс «Atlantis» Состоит из коридора, гостиной, трех спален, трех санузлов и трех террас Комнаты: 4 Санузел: 3 Терраса: 3 Площадь: 236,82 кв.м Участок: кв.м Этажи: 3-4/6 До моря: 200 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 1100 евро в год Atlantis...

Happy Home

134 430 €

Апартаменты в Варне, Болгария

109 м² 3 2 1

IBG Property представляет Вашему вниманию трехкомнатную квартиру с прилегающим подвалом в новостройке в районе Вызраждане 1. Квартира общей площадью 109 кв.м. Планировка: коридор, гостиная с кухней, 2 спальни, ванная с туалетом, отдельный туалет и балкон. Здание расположено в районе Вызраждане 1, предпочитаемом многими жителями Варны. Район...

IBG Property

93 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

84 м² 2

Продаётся новый двухкомнатный апартамент на Солнечном Береге, всего в 350 метрах от пляжа. Квартира с современным свежим ремонтом, полностью готова для проживания или сдачи в аренду. Апартамент расположен в комплексе с развитой инфраструктурой: есть бассейн, бар, ресторан, рецепция и ухоженная территория для отдыха. Здание оснащено лифтом....

алтернатива имоти оод

68 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

70 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира в комплексе “Sunny day 6”, Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 70 кв.м Этаж: 2/4 До моря: 4 км Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 580 евро в год Sunny Day 6 — это огромный комплекс поселочного типа,...

Happy Home

87 900 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

57 м² 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Вариант 4.Предлагаются апартаменты в новом жилом комплексе, расположенном в престижном районе Святого Власа, в пяти минутах от пляжа. Рядом находятся остановки транспорта, супермаркет «Меркурий», лучшие пляжи региона и горы Стара-Планина. Локация подходит как для отдыха, так и для круглогодичного проживания. Жилой комплекс —...

NV-COMPANY

91 000 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

60 м² 3 2

ID 34078116 Стоимость: 91 000 евро Населенный пункт: Несебр Общая площадь: 60.09 кв.м. Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию – Акт 16 На продажу предлагается апартамент с 2 спальнями в комплексе Форт Резиденс в Несебре. Апартаменты продаются готовыми к заселению. Подходит как для...

OAZIS REALTY

75 000 €

Студия в Святом Власе, Болгария

85 м² 1 1

Выставлена на продажу большая светлая студия с террасой с красивым панорамным видом на море и горы в комплексе Antoniya в городе Святой Влас всего в 400 метрах от моря и пляжа. Недвижимость общей площадью 85 кв/метров располагается на 5-м, последнем этаже пятиэтажного здания с лифтом. Квартира с зонированным пространством полностью оборудована...

Lev Estates

71 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

65 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в жилом доме на Солнечном берегу Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 65 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 800 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: нет Квартира находится в центральной части курорта Солнечный берег. Дом огорожен, есть места...

Happy Home

Посмотреть ещё 4404 похожих объекта

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru