Какие обязанности у владельцев недвижимости в Болгарии? Сколько придется тратить на налоги и сборы, а также оплату коммунальных услуг? Как сдать жильё в аренду и сколько на этом можно заработать? На эти и многие другие вопросы о содержании недвижимости в Болгарии вы найдете ответы в этом материале.
В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.
В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
Налог на недвижимость
Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.
Коммунальный налог
Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.
В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.
Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.
Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).
Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.
Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.
Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.
Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.
Обратите внимание!
Гражданам России и Беларуси открыть счет в местном банке непросто даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ. Произвести оплату налогов можно с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.
Коммунальные платежи
Товарищество собственников
Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.
Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.
Электричество
Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:
дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.
Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.
Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)
Водоснабжение
Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.
Газ
Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.
Отопление
В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.
В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.
Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.
В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.
Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.
Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии
Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.
Страхование недвижимости
В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год.
Пример расчета налогов и коммунальных платежей
Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.
Налог на недвижимость – €120 в год
Коммунальный налог – €80 в год
Товарищество собственников – €642 в год
Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)
Итого в год €2 582
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии
Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.
Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.
Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)
Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.
Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.
Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.
Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.
Обратите внимание!
Договор с банком об автоматической оплате коммунальных услуг может заключить только сам владелец недвижимости, предоставив абонентские номера, оформленные на его имя.
Примеры объектов в Болгарии
110 000 €
Квартира в Бяле, Болгария
103 м²322
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию
Отличная квартира с двумя спальнями и фронтальным видом на море.
Жилая площадь: 89,97 кв.м., общая площадь: 102,79 кв.м.
Состоит из кухни с обеденной зоной и террасой (отдельно от гостиной), ванной комнаты с туалетом, перехода в гостиную с просторной террасой с видом на море, двух спален.
Квартира...
IBG Property
108 000 €
Апартаменты в Несебре, Болгария
32 м²
ID 34176814
Цена: 108 000 евро
Населенный пункт: Несебр
Комнат: 1
Общая площадь: 32.13 кв.м.
Этаж: 6/6
Оплата за обслуживание: 10 евро кв.м./в год без НДС
Этап Строительства: в строительстве – окончание по плану в начале 2028 г..
Схема оплаты:
Первоначальный депозит: 5000 €
При начале строительства: 40% от стоимости...
Оазис Болгария
168 776 €
Апартаменты в Ахелое, Болгария
173 м²32
ID 34248959
Для продажи предлагается просторная 3-комнатная квартира на 3-м этаже в комплексе Винеярдс Панорама Мускат , область Бургас .
Цена: 168 776 евро
Населенный пункт: Ахелой, комплекс Винеярдс Панорама Мускат Резорт
Общая площадь: 172,58 кв. м.
Комнат: 3
Этаж: 3/3
Такса поддержки: 1375 евро в год
Этап Строительства:...
Оазис Болгария
118 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
94 м²32
Апартамент с 2 спальнями, в трех минутах ходьбы до моря, вблизи песчаного пляжа, прогулочной набережной и яхтенной пристани Маринa Диневи, в 10 минутах прогулки от центральной улицы Святого Власа (с множеством магазинов, ресторанов и кафе), ведущей к главной площади города, где есть все необходимое - банк, почта, магазины, рестораны, бары и...
New Estate
338 897 €
Дом в Кошарице, Болгария
170 м²32
ID 34161362
Предлагается на продажу новая одноэтажная вилла в комплексе Хаус Гарден ,Кошарица,зона вилл,община Несебр .
Стоимость: 338 897 евро
Населенный пункт: с.Кошарица ,вилна зона, обл. Бургас
Комнат: 3
Общая площадь: 170,32 кв. м.+ 500 кв.м. двор, есть опция построить бассейн
Этажность: 1 этаж
Оплата за обслуживание: 10...
Оазис Болгария
108 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
44 м²21
ID 34167622
Стоимость: 108 000 евро
Населенный пункт: Солнечный берег
Комнат: 2
Общая площадь: 44 кв.
Этажность: 5/6
Такса поддержки 16 евро / кв.
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию-Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности
Апарт-отель Emilia Romana...
Оазис Болгария
145 960 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
71 м²21
ID 34191308
Для продажи предлагается 2-комнатная квартира в новостроящемся доме,квартал Братя Миладинови, Бургас .
Цена: 145 960 евро
Населенный пункт: г.Бургас ,квартал Братя Миладинови
Общая площадь: 71,20 кв. м.
Комнат: 2
Этаж: 9
Такса поддержки: не определена на данный момент
Для продажи предлагается квартира в новом...
Оазис Болгария
235 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
119 м²32
Продается комфортабельная, прекрасно оборудованная квартира с двумя спальнями в жилом комплексе Sea Dreams на популярном курорте Солнечный берег всего в 600 метрах от моря.
Недвижимость общей площадью 119 кв/метров располагается на 5-м этаже современного пятиэтажного здания с лифтом. Квартира полностью обставлена качественной мебелью и всей...
Lev Estates
65 500 €
Квартира в Обзоре, Болгария
61 м²211
Удалённая сделка
Местоположение: г. Обзор, 150 метров от пляжа
Тип квартиры: двухкомнатная квартира, с мебелью и техникой
Этаж: 2-ой этаж (не последний), лифт работает круглый год
Общая площадь: 61 кв.м.
Жилая площадь: 54 кв.м.
Вид из окон: красивая территория комплекса
Сбор за обслуживание: 15 евро/кв. м в год + 300 евро (ремонтный фонд).
При...
Риалти Инвест БГ
82 917 €
Апартаменты в Руднике, Болгария
95 м²21
ID 34052106
Для продажи предлагается 2-комнатная квартира на 5-м этаже в квартале Меден Рудник,зона Б ,Бургас .
Цена: 82 917 евро
Населенный пункт: Бургас , квартал Меден Рудник,зона Б
Общая площадь: 94,55 кв. м.(включительно терраса 13,60 кв.м. и склад на мансардном этаже 7,26 кв.м.)
Комнат: 2
Этаж: 5/6
Такса поддержки: нет
Для...
Оазис Болгария
61 500 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
41 м²
ID 34235176
Комплекс Кентавр, Святой Влас. Болгария
Цена: 61 500 евро
Населенный пункт: Святой Влас
Комнат: 1
Общая площадь: 41 кв.м.
Этаж: 2
Оплата за обслуживание - 470 евро в год
Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Предлагаем на продажу студию в комплексе "Кентавр", расположенном на территории элитного...
Оазис Болгария
49 000 €
Апартаменты в Руднике, Болгария
59 м²21
#34038884
Апартамент с 1 спальней 59,27 кв.м в Меден Рудник города Бургас
Цена: 49 000 евро.
Населенный пункт: Бургас, квартал Меден Рудник.
Комнат: 2
Общая площадь: 59,27 кв.м.
Этаж: 20 из 25.
Этап строительства: 16 акт не получен.
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности...
Оазис Болгария
205 000 €
Апартаменты на Золотых Песках, Болгария
127 м²32
Квартира расположена на 5 и 6 этажах, общая площадь - 126,95 кв.м. На первом этаже квартиры находится прихожая, гостиная с кухней, санузел, балкон. На втором этаже – коридор, две спальни, гардеробная, ванная комната, два балкона. Квартира продается с мебелью и техникой. Лифт.
Комплекс "Иглика 2" находится на Золотых Песках в удобном для...
New Estate
218 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
110 м²32
ID 34215210
На продажу предлагается:
Апартамент с 2 спальнями в комплексе Панорама Форт Нокс
Цена: 218 000
Населенный пункт: Св. Влас
Комнат: 3
Общая площадь: 110 кв.м
На 4 этаже
Такса поддержки: 1595 евро
Этап строительства: завершен
Оплата: 5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Комплекс Панорама...
Оазис Болгария
31 500 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
26 м²11
На продажу выставлена небольшая уютная студия в жилом комплексе Sunny Day 5 вблизи популярного курорта Солнечный берег.
Недвижимость общей площадью 26 кв/метров располагается на 4-м этаже четырехэтажного здания без лифта. Планировка жилплощади предлагает выделенную прихожую, удобно зонированную комнату, санузел с душем, балкон с красивым...
Lev Estates
42 000 €
Земля в Бяле, Болгария
751 м²
IBG PROPERTY предлагает вашему вниманию:
№3051
Участок с видом на море в г. Бяла!
Площадь: 751 м²
Расположение: г. Бяла, живописное место с потрясающим видом на Черное море
Коммуникации: электричество и вода — на границе участка
Идеально подходит для строительства дома или дачи. Спокойный район, чистый воздух и близость...
IBG Property
87 656 €
Квартира в Обзоре, Болгария
45 м²11
Удалённая сделка
Местоположение: г. Обзор, первая береговая линия
Тип квартиры: однокомнатная квартира, с мебелью и техникой
Этаж: 3-ий этаж (не последний), лифт
Общая площадь: 45,5 кв.м.
Жилая площадь: 38,5 кв.м.
Вид из окон: внутренней двор комплекса и боковой вид на море
Сбор за обслуживание: 18 евро / кв.м в год + 150 евро (ремонтный фонд);
при...
Риалти Инвест БГ
112 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
59 м²211
Агентство Аврора Плюс предлагает 2-х комнатную квартиру площадью 59 кв.м, на 3-ем этаже в закрытом комплексе, г. Приморско.
Возможна беспроцентная рассрочка на 5 лет.
Состоит из: прихожей, гостиной с кухонным блоком и столовой зоной, спальни, совмещенного санузла и террасы.
Расположение квартиры северное.
Продается меблирована и...
Аврора Плюс
299 000 €
Дом в Божуреце, Болгария
300 м²86
Трехэтажный дом расположен в деревне Божурец, в нескольких километрах от г. Каварна и рядом с гольф-клубом "Tracian Cliff Golf Course". Между этажами внешняя лестница.
Первый этаж состоит из 1 спальни с двуспальной кроватью с ванной комнатой, еще 1 спальни, гостиной, кухни, ванной/туалета и просторной веранды.
Второй этаж состоит из 2-х...
New Estate
48 000 €
Квартира в Несебре, Болгария
57 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
ВНИМАНИЕ! АКЦИЯ!
Квартира с одной спальней с садиком и террасой, полная мебель и техника включена в стоимость.
Цена 48 000 евро
Рассрочка на два года без процентов!
Элегантный жилой комплекс выполненый в флоринтийском стиле, в городе Несебр. Красивая, зеленая территория с парком и садом и уютной зоной одыха.
Круглогодичная охрана и...
Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.
При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000.
Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.
Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.
Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.
В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)
Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.
Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.
Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.
Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.
Управляющие компании
Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).
В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.
При продаже собственник платит налог на прирост капитала.
Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.
Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.
Другие расходы при продаже
Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.
Обратите внимание!
Иностранцам при продаже недвижимости необходимо предъявлять номера БУЛСТАТ обоих супругов, если недвижимость была куплена в браке, но в нотариальном акте прописан только один из супругов.
.jpg)
.jpg)
