Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

164 000 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

101 м² 3 2

ID 34188292 Цена: 164 000 евро Расположение: Поморие Площадь: 101 кв. м Комнаты: 3 Этаж: 2/5 Плата за обслуживание: 12 евро за кв. м Этап строительства: завершено: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Оплата: Задаток - 5000 евро 100% при подписании нотариального акта о праве собственности Предлагаем к продаже трехкомнатную...

Оазис Болгария

90 000 €

Земля в Бяле, Болгария

1142 м²

Участок под застройку в курортном городе Бяла! В 350 метрах от пляжа! КОД:14276. Предлагаем на продажу участок под жилую застройку в курортном городе Бяла, в 350 метрах от пляжа и в 650 метрах от центра. Участок имеет площадь 1140 кв.м., выходит на асфальтированную улицу. На участке можно построить два фамильные дома или небольшой...

STEFANOV INVEST

56 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

40 м²

ID 34195836 Предлагается просторная студия в тихом живописном месте черноморского побережья, комплексе Хелиос, г. Св. Влас, обл. Бургас, Болгария. Стоимость: 56 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 1 Общая площадь: 40 кв. м. Терасса: 1 Этаж: 1 из 6 Таксы обслуживания: 400 евро в год Этап строительства-здание введено в...

Оазис Болгария

122 836 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

88 м² 2 1

ID 34217272 Цена: 122 836 евро Населенный пункт: Солнечный берег, комплекс Ж‘адор Сикрет Гардън Комнат: 2 Общая площадь: 87,74 кв.м. Этаж: 6 Такса поддержки: 18 евро за кв.м. в год Этап Строительства: введен в эксплуатацию – есть акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве...

Оазис Болгария

182 294 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

126 м² 3 2

ID 34077652 Цена: 182 294 евро Населенный пункт: Поморие Комнат: 3 Общая площадь: 125.72 кв м Этаж: 5 Такса поддержки: нет Этап строительства: в строительстве, готовность по плану в 2027 году, возможно быстрее Жилой комплекс на улице Тутхон — это новое архитектурное решение для тех, кто ищет комфорт, качество и вдохновение у...

Оазис Болгария

104 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

71 м² 2 1

ID 34194328 Стоимость: 104 000 евро Местоположение: Солнечный берег, Святой Влас, Болгария Комнат: 2 Общая площадь: 71,33 кв.м. Этаж: 4/5 без лифта Оплата за обслуживание: 14,50 евро / кв. в год. Этап строительства: введено в эксплуатацию - Акт 16 Cхема оплаты: 5000 евро - депозит 100% при подписании нотариального акта о...

Оазис Болгария

88 500 €

Квартира в Болгарии

77 м² 3 1

На продажу выставлена уютная квартира с двумя спальнями в жилом комплексе Amadeus 3 на популярном курорте Солнечный берег. Недвижимость общей площадью 77 кв/метров располагается на 6-м этаже здания с лифтом. Квартира полностью обставлена мебелью и бытовой техникой, есть все необходимое для комфортного проживания и отдыха, сдачи в долгосрочную...

Lev Estates

120 000 €

Квартира в Кранево, Болгария

94 м² 3 2 1

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Отличная, солнечная трехкомнатная квартира в Кранево. Квартира расположена на 3-м этаже, жилая площадь 81,59 кв.м., общая площадь 93,40 кв.м. Состоит из коридора, ванной с туалетом, двух спален и гостиной с кухней. Из одной спальни и гостиной есть выход на солнечную террасу с видом на бассейн и...

IBG Property

79 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Святой Влас Комплекс Артур квартира с одной спальней цена 79 000€ Есть выбор по квартирам и этажам, вид на море. Информация по телефону + 7 925 506 85 03 Подробное описание «Артур» / Arthur - эксклюзивный комплекс курортных апартаментов, который поражает изысканностью и захватывающим видом на залив. Расположенный в...

METR 777

54 000 €

Земля в Оризаре, Болгария

1505 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Большой участок под строительство, поселок Оризаре Площадь участка: 1505 кв.м Участок земли находится в поселке Оризаре в 35 км от Бургаса и 15 км от Солнечного Берега. Отличный большой участок с видом на горы. Сочетание уникальной природы и мягкого климата делает это место привлекательным для проживания. Без таксы поддержки. Отличная...

Happy Home

75 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в комплексе «Nessebar Fort Club», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 54,96 кв.м Этаж: 1/4 До моря: 900 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 13,50 евро/кв.м в год Система комплексов «Fort Noks»...

Happy Home

116 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

64 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 2 спальнями в комплексе “Sunny day 1”, Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 64 кв.м Этаж: 3/7 До моря: 400 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 580 евро в год Комплекс “Sunny day 1”, расположен в южной части...

Happy Home

99 000 €

Квартира в Елените, Болгария

81 м² 2 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в элитном комплексе «Taliana Beach», первая линия моря в Елените Состоит из коридора, гостиной, спальни, двух санузлов и террасы Комнаты: 2 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 81 кв.м Этаж: 4/7 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Комплекс «Taliana Beach»...

Happy Home

59 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

59 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

ВНИМАНИЕ СНИЖЕНИЕ ЦЕНЫ !!! Комплекс "VILLA AQUA" расположен в Центре Святого Власа, в 150 метрах от моря. Апартамент состоит из 1 спальни, гостиная с кухней, находится на 3 этаже, площадь 55 кв.м. Из окон открывается боковой вид на море. В апартаменте сделан косметический ремонт! Продается с мебелью и бытовой техникой....

METR 777

69 900 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

64 м² 2 1

ID 34131940 Цена: 69 900 евро Населенный пункт: Бургас, Меден Рудник, зона Д Комнат: 2 Общая площадь: 63.55 кв м и двор (веранда) 18.05 кв м Этаж: 1 Такса поддержки: нет Схема оплаты: 5000 евро депозит, Индивидуальные условия оплаты. 100% оплата при подписании нотариального акта. Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней. С...

Оазис Болгария

87 500 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

61 м² 2 1

ID 34071640 Цена: 87 500 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 60.89 кв. м. Этаж: 3 Такса поддержки: 12 евро за кв м в год Этап строительства: в строительстве ПЛАН ОПЛАТЫ: 10% депозит, 40% ноябрь 2025 (начало строительства), 25% декабрь 2026, 25% - декабрь 2027 (завершение строительства и оформление в...

Оазис Болгария

73 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

79 м² 2 1 1

550 м от пляжа. В комплексе два бесплатных паркинга с множеством парковочных мест. Двухкомнатная квартира с просторной верандой! Общая площадь - 79 кв.м. Площадь веранды 10 кв.м., площадь квартиры 60 кв.м., общие части 9 кв.м. Расположена на втором этаже, но фактически на уровне земли с выходом с веранды к общим частям и бассейнам....

IBG Property

39 000 €

Земля в Балчике, Болгария

452 м²

Регулированный панорамный участок в дачной зоне города Балчик! В 2 км от пляжа! Панорамный участок под строительство индивидуального дома в городе Балчик, расположенный в 2 км от пляжной набережной, в 4 км от центра города и в десяти минутах от курорта Албена. Вокруг преимущественно застроено частными домами. Имеется удобный круглогодичный...

STEFANOV INVEST

111 960 €

Апартаменты в Равде, Болгария

75 м² 2 1

ID 34181290 Для продажи предлагается 2-комнатная квартира на пятом этаже в новом комплексе ,Равда. Цена: 111 960 евро Населенный пункт: Равда, комплекс Ария Общая площадь: 74,64 кв. м. Комнат: 2 Этаж: 5/5 Такса поддержки: не определена на данный момент Старт строительства- весна 2026, сроки строительства- 24 месяца Есть...

Оазис Болгария

109 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

57 м² 2 1

Предлагается к покупке комфортабельная двухкомнатная квартира с ремонтом в жилом комплексе Harmony Suites Grand Resort 14 на популярном черноморском курорте Солнечный берег. Недвижимость общей площадью 53 кв/метра располагается на 1-м этаже шестиэтажного здания с лифтом. Квартира имеет хороший современный ремонт, комфортную обстановку,...

Lev Estates

Посмотреть ещё 3638 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru