Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

112 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

57 м² 2 1

ID 34197398 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Каскадас Цена: 112000 Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 57 кв.м На 5 этаже Такса поддержки: 943 евро Этап строительства: завершен Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Представяме Ви луксозен...

OAZIS REALTY

98 295 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

66 м² 2 1

ID 34181050 Цена: 98 295 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 2 Общая площадь: 66.42 кв. м. На 7 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в процессе строительства, начало май 2026, 36 месяцев до сдачи. Схема оплаты: 3000 евро — депозит (в случае, если строительство ещё не начато); 40% — при старте...

OAZIS REALTY

162 900 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

100 м² 3 2

ID 34086366 Цена: 162 900 евро Населенный пункт: Созополь Комнат: 3 Общая площадь: 99.48 кв. м. Этаж: 2 Такса поддержки: 15 евро за кв м в год Стадия строительства: Акт 16 Предлагаем современные апартаменты в новейшей части одного из самых популярных курортных комплексов южного побережья Болгарии — Green Life Beach Resort, в...

OAZIS REALTY

85 050 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

47 м² 2 1

ID33674162 На продажу предлагается: Двухкомнатная квартира в комплексе Mellia Florance Цена: 85050 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 2 Общая площадь: 56,70 кв. м. На 3 этаже Такса поддержки: 100 евро в год Стадия строительства: в строительстве Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта....

OAZIS REALTY

124 300 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

96 м² 2 1

ID 34203200 Предлагается к продаже 2-комнатная квартира на 4-м этаже ,г. Созополь,область Бургас Стоимость: 124 300 евро Населенный пункт: г.Созополь ,комплекс Антик-15 Комнат: 2 Общая площадь: 95,49 кв.м. Этаж: 4 из 4 Оплата за обслуживание: нет Этап строительства: старт- октябрь 2025, завершение строительства- май 2027 Схема...

OAZIS REALTY

71 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

41 м² 1 1

Онлайн-показ

Предлагаем квартиру в новом жилом комплексе «Гранд Вилла», построенном в 2025 году и расположенном всего в 100 метрах от моря. Комплекс введён в эксплуатацию — Акт 16 получен. Характеристики объекта: • Площадь: 40,52 кв.м • Этаж: 2 • Современное новое строительство • Возможна рассрочка платежа до...

Happy Home

60 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

35 м²

ID 34009846 Стоимость: 60 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Общая площадь: 32 кв.м. Этаж: 3 Комнаты: 1 Такса поддержки: 12 евро/ кв. Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - акт 16 Продается студия в Святом Власе в апарт-отеле Мэйкон Резиденс Wellness & SPA. Отличная локация - 5 мин пешком от центра Святого Власа...

OAZIS REALTY

73 700 €

Квартира в Бяле, Болгария

53 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Местоположение: г. Бяла, 150 метров от пляжа Тип квартиры: двухкомнатная квартира, с мебелью и бытовой техникой Этаж: 4-ый этаж (не последний), лифта нет. Общая площадь: 53 кв.м. Жилая площадь: 44 кв.м. Вид из окон: красивая морская панорама Сбор за обслуживание: 425 евро в год Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 –...

Риалти Инвест БГ

123 331 €

Апартаменты в Сарафово, Болгария

93 м² 3 2

ID 34091248 Цена: 123 331 евро Населенный пункт: г.Бургас, кв Сарафово Комнат: 3 Общая площадь: 92.73 кв. м. Этаж: 4 Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в строительстве «Скарабей 24» — современный дом у моря в квартале Сарафово, Бургас Новый жилой проект «Скарабей 24» — это воплощение современного стиля жизни у...

OAZIS REALTY

93 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

98 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в комплексе «Grand Hotel Nirvana», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 98 кв.м Этаж: 7/9 До моря: 250 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 15 евро/кв.м в год Комплекс «Grand Hotel Nirvana»...

Happy Home

72 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

61 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в комплексе «Seasons 3», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 61 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год “Seasons 3”— комплекс закрытого типа,...

Happy Home

159 900 €

Дом в Елените, Болгария

108 м² 3 2

ID 33811144 Цена: 159 900 евро Населенный пункт: Елените Комнат: 3 Общая площадь: 108 кв.м. Этаж: 2. Парковка: 1 Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем на продажу уютный и функциональный двухэтажный дом площадью 108 кв.м....

OAZIS REALTY

100 900 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

75 м² 3 2

ID 34101564 Цена: 100 900 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 3 Общая площадь: 75 кв.м. Этаж: 4 Оплата за обслуживание: 1200 евро в год Стадия строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта на право собственности. На продажу...

OAZIS REALTY

160 000 €

Офис на Солнечном берегу, Болгария

70 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается коммерческое помещение в районе "Стария Възел", Солнечный Берег Состоит из коридора, кухни, трех комнат, двух санузлов и террасы Комнаты: 4 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 70 кв.м Этаж: 1/6 До моря: 600 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: нет Коммерческое помещение расположено в оживленном месте, с...

Happy Home

308 500 €

Квартира в Варне, Болгария

103 м² 3 2 1

Просторная трехкомнатная квартира в районе Левски! ПОДХОДИТ КАК ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ, ТАК И ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ! КОД: 16843. Элегантная дизайнерская квартира с крытым парковочным местом, включённым в цену. Компания Stefanov Invest предлагает к продаже дизайнерски оформленную трёхкомнатную, полностью меблированную квартиру, расположенную в районе...

STEFANOV INVEST

119 700 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

65 м² 2 1

ID 34182798 Цена: 119 700 евро Расположение: Свети Влас Комнаты: 2 Общая площадь: 65 кв. м На первом этаже (1 этаж) Ежегодная плата за обслуживание: 780 евро Этап строительства: завершено: Акт-16 Оплата: задаток 5000 евро, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем к продаже просторную двухкомнатную квартиру,...

OAZIS REALTY

215 000 €

Апартаменты в Варне, Болгария

77 м² 2 1 1

IBG Property представляет вашему вниманию двухкомнатную квартиру Квартира у моря в к.к. Св. Св. Константин и Елена, Варна! Площадь: 77 м² (общая), 67,53 м² (чистая) Планировка: просторная гостиная с кухней, уютная спальня, 2 балкона Этаж: 3-й из 5, есть лифт Локация: Квартира расположена в элитном комплексе, в шаговой...

IBG Property

42 400 €

Квартира в Обзоре, Болгария

66 м² 2 1 1

Ваша квартира у пляжа! Прекрасная возможность приобрести уютную недвижимость всего в 400 метрах от моря! Тип: Двухкомнатная Площадь: 66 кв.м Этаж: 2 Расположена в современном закрытом комплексе с 4 корпусами, каждый с индивидуальным лифтом и современным дизайном. В комплексе всего 196 квартир, все полностью завершены и меблированы:...

IBG Property

184 900 €

Квартира в Варне, Болгария

100 м² 3 2 2

Трехкомнатный апартамент в жилом районе Галата! В 1 км от пляжной полосы! ВИД НА МОРЕ! НОВОЕ ЗДАНИЕ! AКT 16! ПАРКИНГ! КОД: 16672. Предлагаем Вашему вниманию трехкомнатный апартамент находится в южной части города Варна, в жилом районе Галата, на расстоянии 1 км от пляжной полосы и гольф - площадки. Квартира расположена на пятом жилом этаже,...

STEFANOV INVEST

215 680 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

129 м² 3 2

ID 34047726 Цена 215 680 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 3 Общая площадь: 128.55 кв м Этаж: 5 Такса обслуживания: 12.6 евро за кв м в год Стадия строительства: акт 15 Оплата: 2000 евро депозит, Индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке апартамент с 2 спальнями в новом комплексе «Вилла Ария». Мебель в...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3564 похожих объекта

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru