Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

55 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

60 м² 2 1 2

Просторная 2-комнатная квартира в комплексе Sunny Day 6 — Солнечный Берег На продажу предлагается недорогая, полностью меблированная квартира площадью 60 м², расположенная на 3 этаже в комплексе Солнечный день 6. Помещения состоят из светлой гостиной с кухней, спальни, ванной комнаты и балкона, который идеально подходит для отдыха с...

AMR-PROPERTY BG

143 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

87 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Трехкомнатная квартира в новом здании Emilia Romana City-2. Рассрочка до конца 2026 года Трехкомнатная квартира с паркоместом и кладовкой, расположена на возвышенном первом этаже (под апартаментом есть полноценный этаж с кладовыми). Общая площадь: 87 кв. м Планировка квартиры включает прихожую, ванную комнату, гостиную с кухней, две...

Happy Home

105 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

90 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 2 спальнями в комплексе «Barco Del Sol», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 90 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Закрытый комплекс «Barco Del Sol»...

Happy Home

89 500 €

Апартаменты в Равде, Болгария

109 м² 2 1

ID 34104138 На продажу предлагается двухкомнатная квартира с большим собственным двором-террасой в новом жилом доме без оплаты за обслуживание . Цена: 89500 евро Населенный пункт: Равда, РС Резиденс 4 Комнат: 2 Общая площадь: 62,73 кв. м.+46 кв.м. двор-терраса Этаж: партер /4 Такса поддержки: нет Стадия строительства: в...

OAZIS REALTY

133 000 €

Квартира в Равде, Болгария

80 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Трехкомнатная квартира без таксы поддержки в Равде Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 80 Этаж: 1/4 До моря: 200 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: нет Трехкомнатная квартира на ул. Лазур не далеко от моря в поселке Равда. Вся инфраструктура:...

Happy Home

79 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

66 м² 2 1

ID 34108990 Для продажи предлагается: Апартамент в комплексе Святой Георгий в Святом Власе, Болгария Стоимость: 79 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнаты 2 Общая площадь: 66 кв.м. Этаж: партер /5 Оплата за обслуживание: 10 евро/м2 в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 /комплекс Saint George...

OAZIS REALTY

111 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

87 м² 3 2

ID 34197846 Цена: 111 000 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 3 Общая площадь: 87 кв.м. Этаж: 1/6 Оплата за обслуживание: 8 евро/кв в год. Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Для продажи...

OAZIS REALTY

64 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

42 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в комплексе «Casa del Sol», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 42,43 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 750 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Комплекс «Casa del Sol» расположен в...

Happy Home

110 277 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

85 м² 2 1

ID 34217362 Цена: 110 277 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 2 Общая площадь: 84.83 кв м Этаж: 3 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве (Начало строительства: 12.2026 г. Срок реализации: 30 месяцев) Оплата: Предварительный дговор - 30%, Уровень 0.00 - 15%, Уровень 19,40 (Етаж 7) - 15%, Акт 14 - 15%,...

OAZIS REALTY

125 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

109 м² 3 1

К покупке предлагается апартамент с двумя спальнями в жилом комплексе Sol E Mar на популярном курорте Солнечный берег, всего в 350 метрах от песчаного пляжа. Недвижимость общей площадью 109 кв/метров находитсяя на первом этаже шестиэтажного здания, располагает просторной закрытой террасой с собственным выходом на территорию комплекса. Уютная...

Lev Estates

89 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

62 м² 2 1

К покупке предлагается квартира с одной спальней, расположенная в жилом комплексе Yalta в городе Святой Влас, всего в 400 метрах от моря. Недвижимость общей площадью 62 кв.м находится на 1 этаже трехэтажного здания без лифта. Планировка включает выделенную прихожую, зонированную гостиную с оборудованной кухней, уютную спальню, санузел с душем...

Lev Estates

35 000 €

Земля в Близнаци, Болгария

530 м²

Участок в регуляции в поселке Близнаци! В 3 км от пляжа к.к. Камчия! Код: 16289 Предлагаем на продажу участок в регуляции, находится в центре село Близнаци (Долен Близнак), на расстоянии около 3 км от Кемпинга Камчия, в 18 км от областного центра Варна. Участок площадью 530 кв.м. Электричество и водоснабжение подключены к недвижимости....

STEFANOV INVEST

139 000 €

Дом на Солнечном берегу, Болгария

116 м² 3 2

Предлагается к покупке просторная трехкомнатная квартира на двух этажах, расположенная в современном закрытом комплексе Imperial Heights. Недвижимость общей площадью 116 кв.м находится в живописном поселке Кошарица, всего в нескольких минутах езды от побережья популярного курорта Солнечный берег. Квартира полностью меблирована и оборудована...

Lev Estates

298 000 €

Дом в Варне, Болгария

138 м² 4 3 3

Инвестиционная недвижимость - новый дом с тремя спальнями в районе Траката! КОД: 17032. Компания Stefanov Invest предлагает на продажу новый двухэтажный дом, расположенный в одном из самых предпочтительных районов - м-т Траката (Горна Трака), на тихой улице с удобным подъездом и отличной локацией. Объект находится на этапе перед Актом 16 и...

STEFANOV INVEST

78 500 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

68 м² 2 1

Выставлена на продажу квартира с одной спальней в большом жилом комплексе Crown Fort Club в городе Святой Влас, всего в 300 метрах от побережья. Недвижимость общей площадью 68 кв/метров располагается на первом высоком этаже пятиэтажного здания. Просторная жилплощадь оборудована мебелью и бытовой техникой, есть все необходимое для проживания,...

Lev Estates

33 000 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

30 м² 1 1

К покупке предлагается светлая уютная студия без балкона в жилом комплексе Sunny Day 6 в районе популярного курорта Солнечный берег. Недвижимость общей площадью 30 кв/метров располагается на 2-м этаже четырехэтажного здания. Планировка имеет выделенную прихожую, зонированную комнату с оборудованной кухней, обеденной, двумя кроватями, мебелью...

Lev Estates

91 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

86 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Прекрасная трёхкомнатная меблированная и оборудованная квартира с панорамной террасой. Этаж 2. Общая площадь — 86 кв.м., жилая — 78 кв.м. Состоит из просторного коридора, ванной комнаты с туалетом, отдельного туалета, спальни, второй спальни и стандартной гостиной с кухней и выходом на террасу. Территория комплекса очень...

IBG Property

360 000 €

Дом в Каменаре, Болгария

180 м² 5 4 2

Агентство «Аврора Плюс» предлагает к продаже меблированный и полностью оборудованный двухэтажный дом с общей застроенной площадью 180 кв.м и земельным участком 1200 кв.м, в квартале Каменар, город Поморие, Бургасская область. Планировка: 1-й этаж: просторная гостиная с камином, столовая и кухонный блок, спальня, ванная комната с...

Аврора Плюс

62 360 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

39 м²

ID 34172354 Цена 62 360 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 1 Общая площадь: 39.22 кв м Этаж: 3 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве Предлагаем студию в новом жилом комплексе «Азимут Ринг» в кв.Горизонт г.Бургас. Жилой проект «Азимут Ринг» задуман как новый городской квартал, где современная...

OAZIS REALTY

158 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

91 м² 2 1

ID 34049320 На продажу предлагается: Апартаменты с 1 спальней в комплексе Луксор Цена: 158000 евро Населенный пункт: Св. Влас Комнат: 2 Общая площадь: 90,6 кв.м На 2 этаже Такса поддержки: 1087 евро Этап строительства: завершен, Акт 16 Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагается на...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3576 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru