Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

41 300 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

33 м²

ID 34077232 Цена: 41 300 евро Населенный пункт: Несебр, Черно Море 3 Комнат: 1 Общая площадь: 32.99 Этаж: 1 Такса поддержки: нет Этап строительства: в строительстве, акт 16 до конца 2026г. Предлагаем студию с ремонтом «под ключ». Жилое здание в квартале Черно Море 3 — современный дом для комфортной жизни у моря в Несебре....

Оазис Болгария

86 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

66 м² 2 1

ID 34326706 Цена: 86 000 евро Населенный пункт: Солнечный берег, Болгария. Комнат: 2 Общая площадь:66 кв м. Этаж: 2/6 Такса поддержки: 10 евро/кв в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта на право собственности. Предлагаем на...

Оазис Болгария

86 500 €

Апартаменты в Равде, Болгария

56 м² 2 1

ID 34258274 Цена: 86 500 евро Населенный пункт: Равда Комнат: 2 Общая площадь: 56.32 кв. м. На 5 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: начало строительства – октябрь 2026, завершение с ремонтом «под ключ» - май 2028 Оплата: 2000 евро депозит, 30% первый взнос, рассрочка до конца строительства. Жилой комплекс...

Оазис Болгария

95 300 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

57 м² 2 1 1

Онлайн-показ

Двухкомнатная квартира в рассрочку. Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Первый взнос 42 250 евро. Оставшиеся сумму до 2029 года Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 56,64 кв.м Этаж: 4/4 До моря: 900 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 13,50 евро/кв.м в год Комплекс «Orhid Fort...

Happy Home

184 000 €

Земля в Черноморце, Болгария

3408 м²

Продава УПИ 3408 кв.м. Парцелът се намира във вилна зона на Черноморец, месност ’’Външна Чешма“. С чудесна гледка към Бургас, открито море, Созопол. Предвидени са 10 вилни сгради, трафопост, басейн и обособяване на 10 бр. паркоместа. ИЛИ ПРОМЯНА ПРИ ЖЕЛАНИЕ. Показатели на застрояване: плътност - 20% кинт - 0,8 височина - 7 м. Разстояния от...

New Estate

90 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

88 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартира общей площадью 88 кв.м., из которых 63 кв.м. — чистая площадь, 8 кв.м. — террасы, 11 кв.м. — общие части и кладовая/подвал 6 кв.м. Расположена на третьем этаже. Ориентация: восток, юг и запад. Планировка: коридор-прихожая, гостиная с кухней, выход на панорамную террасу, ванная с туалетом, спальня с выходом на вторую...

IBG Property

48 000 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

7601 м²

#34054140 Площадь: 7601 кв.м. Цена: 48000 евро Локация: местность Карабунар с.Кошарица, обл.Бургас Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Урбанизированный участок земли, расположенный в местности Карабунар с.Кошарица, Назначение земли –тройное использование для строительства...

Оазис Болгария

96 500 €

Апартаменты в Равде, Болгария

65 м² 2 1

ID 34326004 Цена: 96 500 евро Населенный пункт: Равда Комнат: 2 Общая площадь: 65.43 кв.м. Этаж: 2 Такса поддержки: нет Этап строительства: Акт 16, бытовой ток Условия оплаты: 2000 евро – депозит, полная оплата при подписании нотариального акта. Апартамент с 1 спальней предлагается полностью меблированным и оборудован бытовой...

Оазис Болгария

95 000 €

Квартира в Ахелое, Болгария

105 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 3 спальнями в комплексе «Vineyards Resort», Ахелой Состоит из коридора, гостиной, трех спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 4 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 105 кв.м Этаж: 2/5 До моря: 2 км Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Vineyards Resort - масштабный комплекс первоклассных...

Happy Home

52 000 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

45 м²

ID 34108654 Для продажи предлагается студия с отделенной спальной зоной на 4-м этаже в квартале Меден Рудник,Бургас . Цена: 52 000 евро Населенный пункт: Бургас , квартал Меден Рудник,Меридиан Парк 3 Общая площадь: 44,5 кв. м. Комнат: 1 Этаж: 4/7 Такса поддержки: нет Схема оплаты : Депозит: 3000 евро / вычитается из первого...

Оазис Болгария

72 500 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

54 м² 2 1

Апартамент расположен на 5-м, последнем этаже в комплексе Браво 5 на Солнечном Берегу. Продаётся полностью меблированным. Подходит для сдачи в аренду. Состоит из гостиной с кухонным уголком, спальни, ванной комнаты с туалетом и балкона. В здании нет лифта. Имеется Акт 16. Отдельные счетчики, бытовое электричество. Комплекс расположен в...

New Estate

96 500 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

59 м² 2 1

ID 34132156 Цена: 96 500 евро Населенный пункт: Святой Влас, Болгария. Общая площадь: 59 кв.м. Комнат: 2 Этаж: 5 Такса поддержки: 12 евро за кв.м. в год. Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Продается...

Оазис Болгария

275 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

65 м² 2 1

ID 34187172 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Премьер Форт Цена: 275 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 2 Общая площадь: 65 кв.м На 4 этаже Такса поддержки: 21 евро /кв в год Этап строительства: завершен Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем на...

Оазис Болгария

93 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

103 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная квартира с 1 спальней в комплексе «Central Plaza» Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 103 кв.м Этаж: 6/6 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 11 евро/кв.м в год Закрытый комплекс «Central Plaza» расположен в...

Happy Home

65 700 €

Апартаменты в Ахелое, Болгария

39 м²

ID 34260312 Цена: 65 700 евро Населенный пункт: Ахелой Комнат: 1 Общая площадь: 38.58 кв м Этаж: Партер Такса поддержки: будет уточнена по окончанию строительства, ориентировочно 18 евро за кв м в год Депозит — 5000 евро, индивидуальные условия платежа. Планировка продумана таким образом, чтобы максимально использовать...

Оазис Болгария

135 000 €

Дом в Божуреце, Болгария

131 м² 4 3

Дом двухэтажный. На первом этаже находятся: гостиная, полностью оборудованная кухня, туалет и большая терраса с выходом к бассейну. На втором этаже расположены три спальни, каждая из которых имеет выход на общую террасу с частичным видом на море, а также ванная комната с туалетом. Подходит для круглогодичного проживания, летнего отдыха или сдачи...

New Estate

89 500 €

Апартаменты в Обзоре, Болгария

75 м² 2 1 1

АКЦИЯ! СНИЖЕННАЯ ЦЕНА! Предыдущая цена 99 500 евро В 300 метрах от пляжа! Код:16850. Компания "Stefanov Invest" продаёт просторную двухкомнатную квартиру, расположенную в самом сердце популярного туристического города Обзор - всего в 300 метрах от пляжа и рядом с центральными фонтанами.. Удобное расположение обеспечивает лёгкий...

STEFANOV INVEST

191 160 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

112 м² 3 2

ID 34058284 Цена: 191 160 евро Населенный пункт: г.Поморие Комнат: 3 Общая площадь: 111.79 кв. м. Этаж: 5 жилой Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в строительстве Предлагаем апартамент с 2 спальнями в шаговой доступности от южного пляжа в г.Поморие. «Поморие Билдинг» — современный жилой комплекс на второй линии...

Оазис Болгария

324 852 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

148 м² 3 2

ID 34111060 Цена: 324 852 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 3 Общая площадь: 147.66 кв.м. Этаж: 1/6 Оплата за обслуживание: 12 евро кв.м./в год Этап Строительства: Акт 16 Предлагается на продажу апартамент с 2 спальнями в новом комплеке Valencia Lux в Несебре на первой линии. Апартамент состоит из гостиной с кухонной зонои и...

Оазис Болгария

94 000 €

Мезонет в Святом Власе, Болгария

129 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в комплексе «Antonia», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и двух террас Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 129 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Комплекс «Antonia» расположен в начале города Святой...

Happy Home

Посмотреть ещё 3638 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru