Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

99 999 €

Апартаменты в Банско, Болгария

66 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

БЕЗ КОМИССИИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство «Unikalni Imoti Bansko» предлагает к продаже ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ЗАСЕЛЕНИЮ ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В ЗДАНИИ С НИЗКИМИ КОММУНАЛЬНЫМИ ПЛАТЕЖАМИ И ОТДЕЛЬНЫМИ ВАННЫМИ КОМНАТАМИ ДЛЯ ЭЛЕКТРИЧЕСТВА И ВОДЫ! ЮЖНАЯ ОРИЕНТАЦИЯ! ОТЛИЧНОЕ РАСПОЛОЖЕНИЕ - В НЕСКОЛЬКИХ МЕТРАХ ОТ...

Уникални Имоти Банско ЕООД

93 000 €

Дом в Добриче, Болгария

170 м² 2 1 1

iBG PROPERTY предлагает уникальный дом с доходным бизнесом! №2996 Дом с фотоэлектрической системой и возможностью расширения на плодородном участке! Основные характеристики: Доходный бизнес: Фотоэлектрические системы мощностью 35 кВт + 30 кВт (собственная мощность), с возможностью дальнейшего расширения. Участок: 25 000 м² с...

IBG Property

59 999 €

Квартира в Равде, Болгария

48 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в комплексе «Rutland beach», Равда Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 48 кв.м Этаж: 4/5 До моря: 250 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 600 евро в год «Rutland beach» - комплекс закрытого типа, расположен в тихом...

Happy Home

74 900 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

45 м²

ID 34208726 Стоимость: 74 900 евро. Общая площадь: 45 кв.м. Комнат: 1 Этаж: 1/7 Такса поддержки: 650 евро в год. Этап строительства: здание введено в эксплуатацию – Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем на продажу студию в новом и современном комплексе...

Оазис Болгария

106 900 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

65 м² 2 1

ID 33899970 Общая площадь: 65.11 кв. м. Стоимость: 106 900 евро. Этаж: 3 Без таксы поддержки. С радостью представляем вашему вниманию новый элитный жилой дом в курортном городе Святой Влас — "Фэрвью". "Фэрвью"— это уютное и современное здание, которое обеспечит вам комфортное круглогодичное проживание на побережье. Расположенное...

Оазис Болгария

25 000 €

Земля в Варне, Болгария

1166 м²

Участок под строительство в городе Бяла! В 300 мeтрах от пляжа! КОД: 15543. Предлагаем для продажи участок под строительство, в городе Бяла, расположен в 300 метрах от моря, недалеко от центра города. Участок площадью 1166 кв.м., имеет 21 метров лицом на дорогу. С территории учаска открывается панорамный вид на окрестности района. На участке...

STEFANOV INVEST

94 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

94 м² 2 1 1

Квартира общей площадью 94 кв.м. и жилой площадью 73 кв.м. Расположена на 4 этаже в здании, введенном в эксплуатацию / Акт16. Состоит из коридора, просторной гостиной с кухонной частью и зоной для сна, большой террасы с морским видом и комбинированного санузла. Квартира предлагается меблированной и оборудованной. Здание находится на первой...

IBG Property

150 000 €

Дом в Обзоре, Болгария

380 м² 6

Предлагаем на продажу недвижимость с большим потенциалом! Если вы мечтаете жить в горах, но видеть море - это ваше место! 2-х этажный дом с площадью 380кв.м и участком 1200кв.м плюс отдельная, массивная постройка площадью 45кв.м. Проект состоит в том, чтобы построить гостевым домом. На 1-ом этаже распологается просторная гостиная с кухней...

Аврора Плюс

319 605 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

225 м² 4 3

ID 34214682 Цена: 319 605 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 4 Общая площадь: 225.07 кв. м. На 8-9 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в процессе строительства, начало июнь 2026, 36 месяцев до сдачи. Схема оплаты: 3000 евро — депозит (в случае, если строительство ещё не начато); 40% — при старте...

Оазис Болгария

198 800 €

Апартаменты в Варне, Болгария

118 м² 3 2 1

IBG Property представляет Вашему вниманию трехкомнатную квартиру с прилегающим подвалом и двором в новостройке в Варне, район Бриз. Квартира общей площадью 118 кв.м. (из них 103 кв.м чистой площади), расположен на третьем из пяти этажей. Планировка: коридор, гостиная с кухней, 2 спальни, 2 ванные комнаты с туалетом и терраса. Он расположен в...

IBG Property

65 000 €

Апартаменты в Каварне, Болгария

90 м² 3 2

Полностью меблированный апартамент с 2 спальнями, с видом на море расположен в комплексе "Kavarna Paradise". Квартира состоит из гостиной комнаты с кухней, двух спален, ванной комнаты и двух террас.

New Estate

76 952 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

53 м² 1 1

К покупке предлагается студия с черновой отделкой в стоящемся жилом комплексе City Residence на популярном курорте Солнечный берег, всего в 750 метрах от Центрального пляжа. Недвижимость общей площадью 53,1 кв/метр располагается на 2-м этаже шестиэтажного здания с лифтом. Планировка квартиры имеет прихожую, просторную зонированную комнату,...

Lev Estates

54 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

36 м²

ID 34313932 Студия в комплексе «Афродита 2» — Солнечный Берег. Цена: 54 000 евро Расположение: Солнечный Берег Комнаты: 1 Общая площадь: 35.5 кв. м. Этаж: 2/6 Ежегодный коммунальный платеж: 350 евро Этап строительства: завершено — здание введено в эксплуатацию — Акт 16 Оплата: задаток 2000 евро, 100% при подписании...

Оазис Болгария

60 000 €

Студия в Бургасе, Болгария

39 м² 1 1

К покупке предлагается новая студия в строящемся комплексе без таксы поддержки СМОКИНИТЕ 6 в районе Горизонт города Бургас. Здание без таксы обслуживания! Недвижимость будет располагаться на 3-м этаже девятиэтажного современного здания с лифтом, на восточной стороне. Квартира будет иметь общую площадь 36,3 кв/метра, жилую площадь 39,29...

Lev Estates

285 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

112 м² 3 2 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная трехкомнатная квартира на первой линии в «Coastal Dreams», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов, террасы и кладовки Комнаты: 3 Санузел: 3 Терраса: 1 Площадь: 112 кв.м Этаж: 2/5 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год «Coastal...

Happy Home

121 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

39 м²

ID 34173566 Цена: 121 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 1 Общая площадь: 39.15 кв.м., вид на море Этаж: 4 Такса поддержки: 14 евро за кв м в год Этап строительства: в строительстве, готовность – 2027г. Предлагаем к покупке полностью меблированную студию с видом на море. «Премьер Форт Сьютс» — роскошный комплекс у...

Оазис Болгария

54 000 €

Земля в Оризаре, Болгария

1505 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Большой участок под строительство, поселок Оризаре Площадь участка: 1505 кв.м Участок земли находится в поселке Оризаре в 35 км от Бургаса и 15 км от Солнечного Берега. Отличный большой участок с видом на горы. Сочетание уникальной природы и мягкого климата делает это место привлекательным для проживания. Без таксы поддержки. Отличная...

Happy Home

90 000 €

Квартира в Банско, Болгария

64 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

БЕЗ КОМИССИИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство «Unikalni Imoti Bansko» предлагает к продаже ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ЗАСЕЛЕНИЮ ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В КРУГЛОСУТОЧНО РАБОТАЮЩЕМ КОМПЛЕКСЕ С ОТЛИЧНЫМ РАСПОЛОЖЕНИЕМ - В 2 МИНУТАХ ПЕШКОМ ОТ ЛИФТА ДЛЯ ГОЛЬФА! Квартира расположена на 2-м этаже и состоит из прихожей, двух...

Уникални Имоти Банско ЕООД

299 000 €

Дом в Албене, Болгария

110 м² 6 5 5

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию: Представляем Вам замечательный, полностью отреставрированный дом с собственным бассейном и прекрасным видом на море. Дом расположен в 7-8 минутах езды на машине от Балчика и даже больше от курорта. Албена. Замечательный район со своей круглогодичной инфраструктурой и постоянными соседями. Отличный...

IBG Property

94 600 €

Апартаменты в Бяле, Болгария

86 м² 1 1 1

IBG Property предлагает просторную студию на первой линии в городе Бяла. №3001 Просторная студия с видом на море в Бяле! Площадь: 86 м² (жилая – 65 м²) Расположение: Первая линия, 2-й этаж 5-этажного дома Вид: Панорамный вид на море Расстояние до пляжа: Всего в нескольких шагах Преимущества: Просторная терраса с...

IBG Property

Посмотреть ещё 3651 похожий объект

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru