Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

139 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

89 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 2 спальнями в элитном к-се "Harmony Palace", Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 89 кв.м Этаж: 3/7 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 20,40 евро/кв.м в год Harmony Palace - современный комплекс в центре...

Happy Home

82 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

51 м² 2 1

ID 34217044 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Самер Дримс Цена: 82000 Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 51 кв.м На 5 этаже Такса поддержки: 485 евро Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Комплекс "Самр Дриймс"...

OAZIS REALTY

167 000 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

109 м² 3 2

ID 34050834 Цена 167 000 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 3 Общая площадь: 108.92кв м Этаж: 9 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Рассрочка платежа первый взнос 30% Индивидуальная схема платежа Предлагаем к покупке апартамент...

OAZIS REALTY

60 390 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

57 м² 2 1

ID 34009684 Цена: 60 390 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 2 Общая площадь: 56.57 кв. м. Этаж: 7 Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: Акт 15 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в жилом комплексе Скай Билдинг Апартамент в...

OAZIS REALTY

215 000 €

Апартаменты на Золотых Песках, Болгария

139 м² 3 2

Уютный, полностью меблированный апартамент с 2 спальнями в апарт. комплексe DRUSTAR на Золотых Песках. Апартамент расположен на первом жилом этаже исостоитиз: гостиной с кухней, двух спален,ванной комнаты с душевой кабиной итуалетом, прихожей и трех террас. Чистая площадь: 120.80 кв.м; Общая площадь (включая идеальные части от общих частей...

New Estate

86 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

78 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Другой вариант: Предлагается светлая квартира с одной спальней в комплексе «Grand Kamelia», расположенном в центральной части Солнечного Берега. Район с развитой круглогодичной инфраструктурой: рядом супермаркет «Младост», автовокзал, магазины и рестораны. До пляжа — 700 метров. Квартира площадью 78 м²....

NV-COMPANY

94 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

72 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в Святом Власе, комплекс «Saint George Palace» Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 72 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Saint George Palace - новый комплекс...

Happy Home

240 000 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

84 м² 3 2

ID 34250993 Цена: 240 000евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 3 Общая площадь: 84.1 кв м Этаж: 7 Такса поддержки: нет Стадия строительства: дата завершения сентябрь 2026г. Депозит — 5000 евро 100% при оформлении права собственности Предлагаем к покупке трехкомнатный апартамент. Жилой проект «Св. Никола 5Б» расположен в одном...

OAZIS REALTY

153 700 €

Апартаменты в Сарафово, Болгария

95 м² 3 2

ID 34112244 Для продажи предлагается 3-комнатная квартира на 2-м этаже в новом строящемся комплексе Флора Бийч-2, квартал Сарафово,Бургас . Цена: 153 700 евро Населенный пункт: Бургас , квартал Сарафово,Флора Бийч-2 Общая площадь: 94,63 кв. м. Комнат: 3 Этаж: 2/5 Такса поддержки: нет Для продажи предлагается 3-комнатная квартира...

OAZIS REALTY

281 289 €

Квартира в Святых Константине и Елене, Болгария

74 м² 2 1 1

СОВРЕМЕННАЯ ДВУХКОМНАТНАЯ КВАРТИРА В ЭЛИТНОМ КОМПЛЕКСЕ – ВСЕГО В 50 МЕТРАХ ОТ МОРЯ! КОД: 17580. Компания Stefanov Invest предлагает на продажу совершенно новую, полностью завершённую двухкомнатную квартиру в элитном пятизвёздочном комплексе с богатой инфраструктурой, расположенном всего в 50 метрах от пляжа курорта Св. Св. Константин и...

STEFANOV INVEST

59 500 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

33 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира-студия, комплекс «Magnolia Residence 5» на Солнечном берегу Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 33 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 800 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Комплекс «Magnolia Residence 5» находится в...

Happy Home

259 000 €

Квартира в Бриз, Болгария

69 м² 2 1 1

КОД:17154. Stefanov Invest предлагает стильную, полностью меблированную двухкомнатную квартиру на продажу в престижном районе города Варна — квартале Бриз. Квартира площадью 69 кв.м расположена на 13-м этаже современного жилого дома с лифтом. Планировка удобная и функциональная: прихожая, просторная гостиная с кухней и обеденной зоной,...

STEFANOV INVEST

70 000 €

Апартаменты в Обзоре, Болгария

68 м² 2 1 1

Двухкомнатная квартира в комплексе South Beach Apartments – Obzor Эта комфортабельная двухкомнатная квартира расположена в комплексе South Beach Apartments в Обзоре. Квартира находится на втором этаже и имеет балкон. Квартира продается полностью меблированной и оборудованной, поэтому готова к немедленному заселению. Это хороший вариант...

AMR-PROPERTY BG

62 500 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

67 м² 3 2

ID 34158106 На продажу предлагается: Апартаменты с 2 спальнями в комплексе Сани Дей 6 Цена: 62500 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 3 Общая площадь: 67 кв.м На первом этаже Такса поддержки: 580 евро Этап строительства: завершен, Акт 16 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта....

OAZIS REALTY

329 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

135 м² 3 2

ID 34189748 Цена: 329 000 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 3 Общая площадь:134.63 кв м Этаж: 6 Такса поддержки: 18 евро за кв м в год Депозит — 5000 евро, индивидуальные условия платежа «Эмилия Романа Верде 2» — новый жилой проект в Солнечном Береге, расположенный рядом с комплексом «Эмилия Романа Верде», в части...

OAZIS REALTY

106 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

67 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней, комплекс «Magnolia Residence 6» на Солнечном берегу Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 67 кв.м Этаж: 1/6 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Комплекс «Magnolia Residence 6» находится...

Happy Home

459 750 €

Дом в Варне, Болгария

205 м² 5 3 2

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Нвопостроенный дом с Актом 16 в самом сердце Виницы. Асфальтированный подъезд. Продаётся современный, недавно построенный дом, сочетающий городской комфорт с уединением собственного жилья. Объект расположен в самой благоустроенной и ровной части района Виница, в месте, гарантирующем спокойствие без...

IBG Property

89 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

63 м² 2 1

ID 34214434 Стоимость: 89 000 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Общая площадь: 63 кв.м. Этаж: 3 из 6 Оплата за обслуживание: 8 евро/кв в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро - депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается...

OAZIS REALTY

120 000 €

Квартира в Ален мак, Болгария

65 м² 2 1

КОД: 17279. Компания Stefanov Invest предлагает вашему вниманию двухкомнатную квартиру в закрытом комплексе, расположенную в непосредственной близости от морского побережья, в районе Ален Мак, всего в 300 метрах от пляжа Кабакум. Квартира расположена на 2-м этаже, имеет южную ориентацию и частичный вид на море, что обеспечивает отличные...

STEFANOV INVEST

117 189 €

Апартаменты в Руднике, Болгария

137 м² 3 2

ID 34052112 Для продажи предлагается 3-комнатная квартира на 5-м этаже с огромной террасой в квартале Меден Рудник,зона Б ,Бургас . Цена: 117 189 евро(стоимость вместе со складом) Населенный пункт: Бургас , квартал Меден Рудник,зона Б Общая площадь: 136,84 кв. м.(включительно терраса 40,31 кв.м.) + склад на мансардном этаже 10,21 кв.м....

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3624 похожих объекта

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru