Какие обязанности у владельцев недвижимости в Болгарии? Сколько придется тратить на налоги и сборы, а также оплату коммунальных услуг? Как сдать жильё в аренду и сколько на этом можно заработать? На эти и многие другие вопросы о содержании недвижимости в Болгарии вы найдете ответы в этом материале.
В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.
В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
Налог на недвижимость
Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.
Коммунальный налог
Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.
В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.
Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.
Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).
Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.
Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.
Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.
Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.
Обратите внимание!
Гражданам России и Беларуси открыть счет в местном банке непросто даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ. Произвести оплату налогов можно с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.
Коммунальные платежи
Товарищество собственников
Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.
Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.
Электричество
Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:
дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.
Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.
Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)
Водоснабжение
Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.
Газ
Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.
Отопление
В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.
В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.
Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.
В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.
Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.
Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии
Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.
Страхование недвижимости
В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год.
Пример расчета налогов и коммунальных платежей
Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.
Налог на недвижимость – €120 в год
Коммунальный налог – €80 в год
Товарищество собственников – €642 в год
Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)
Итого в год €2 582
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии
Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.
Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.
Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)
Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.
Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.
Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.
Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.
Обратите внимание!
Договор с банком об автоматической оплате коммунальных услуг может заключить только сам владелец недвижимости, предоставив абонентские номера, оформленные на его имя.
Примеры объектов в Болгарии
53 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
40 м²
Студия в Святом Власе, площадью 40 кв.м., расположена на светлом цокольном этаже. Благодаря большим окнам и выходу на просторную террасу с навесом, квартира наполнена естественным светом и не ощущается как подземное помещение. Терраса отлично подходит для отдыха на свежем воздухе, установки летней мебели или зелёного уголка.
Комплекс...
алтернатива имоти оод
74 500 €
Апартаменты в Сарафово, Болгария
38 м²
ID 34112148
Для продажи предлагается студия на 2-м этаже в новом строящемся комплексе Флора Бийч-2, квартал Сарафово,Бургас .
Цена: 74500 евро
Населенный пункт: Бургас , квартал Сарафово,Флора Бийч-2
Общая площадь: 37,54 кв. м.
Комнат: 1
Этаж: 2/5
Такса поддержки: нет
Для продажи предлагается студия в Бургасе ,в новом быстро...
OAZIS REALTY
136 982 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
98 м²32
ID 34167280
Цена: 136 982 евро
Населенный пункт: Бургас
Комнат: 3
Общая площадь: 97.84 кв. м.
На 8 этаже
Такса поддержки: 0 евро в год
Стадия строительства: в процессе строительства
3000 евро — депозит (в случае, если строительство ещё не начато);
40% — при старте строительства;
30% — при получении Акта 14 здания;
20% — при...
OAZIS REALTY
180 000 €
Земля в Болгарево, Болгария
75 сот.
Онлайн-показУдалённая сделка
IBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию:
Панорамный участок на первой линии - на обрыве. Площадь 7 500 кв.м. Лицо дороги 85 м.
НТП - под застройку.
iBG Property — агентство недвижимости с большим опытом работы на рынке. Наши сотрудники доступны для осмотров, консультаций и советов в области инвестиций в недвижимость. Наш офис...
IBG Property
89 000 €
Таунхаус в Божуреце, Болгария
190 м²322
iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию
Отличный, просторный, полностью меблированный и готовый к использованию мезонет в закрытом комплексе в поселке Божурец!
Предлагаемая недвижимость состоит из 2 уровней (этажей) со следующим распределением:
1 уровень - коридор, теплый выход в соседний гараж, санузел, большая гостиная с отдельной...
IBG Property
53 250 €
Квартира в Обзоре, Болгария
35 м²111
Онлайн-показУдалённая сделка
Уникальная однокомнатная квартира площадью 36 кв.м. расположена на третьем этаже в жилом комплексе класса ЛЮКС на первой береговой линии в городе Обзор. Квартира состоит из коридора, гостиной, санузла и балкона. Квартира полностью оснащена новой и современной мебелировкой и техникой (включено в указанную цену). Индивидуальный дизайнерский...
Риалти Инвест БГ
136 000 €
Квартира в Бяле, Болгария
98 м²322
Онлайн-показУдалённая сделка
вартира общей площадью 98 кв.м., из которых жилая площадь 75 кв.м., общие части 14 кв.м. и склад площадью 9 кв.м. Расположена на третьем жилом этаже. Ориентация юго-запад. Планировка: коридор-антре, ванная комната с туалетом, гостиная с кухней с выходом на панорамную террасу, детская спальня с выходом на панорамную террасу, спальня с выходом на...
IBG Property
249 080 €
Квартира в Святых Константине и Елене, Болгария
91 м²321
Трехкомнатная квартира в продажу в курорте Св.Св. Константин и Елена! НОВЫЙ КОМПЛЕКС! 300 метров от пляжа! Возможность парковки!
КОД:16760. Компания «Stefanov Invest» предлагает на продажу трехкомнатную квартиру с прекрасным расположением в комплексе «Св. Константин и Елена», который является одним из самых...
STEFANOV INVEST
98 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
65 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Апартамент с 1 спальней в комплексе «Villa Antorini», Святой Влас
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 2
Площадь: 65 кв.м
Этаж: 2/6
До моря: 200 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 7 евро/кв.м в год
"Villa Antorini" великолепный жилой комплекс со всеми...
Happy Home
39 000 €
Земля в Кошарице, Болгария
2300 м²
Предлагается к продаже земля под строительство с видом на море, Кошарица.
Участок общей площадью 2300 кв.м. Есть возможность провести электричество и сделать скважину. Все документы для регуляции готовы.
Кошарица – чудесный поселок, расположен высоко над уровнем моря у подножия горного массива «Стара планина». Сочетание морского и горного...
Lev Estates
82 100 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
62 м²21
Онлайн-показУдалённая сделка
️Осталось только 3 квартиры:
Двухкомнатные квартиры по цене. 82 100 евро
Ап. 33 62.65m2
Ап. 39 62.37m2
Ап. 44 62.23m2
La Mer Premium — жилой дом, расположенный в живописном курортном поселке Равда, всего в 200 метрах от песчаного пляжа. Отличается прекрасным расположением и находится в непосредственной близости от общественного...
Happy Home
299 000 €
Дом в Божуреце, Болгария
300 м²86
Трехэтажный дом расположен в деревне Божурец, в нескольких километрах от г. Каварна и рядом с гольф-клубом "Tracian Cliff Golf Course". Между этажами внешняя лестница.
Первый этаж состоит из 1 спальни с двуспальной кроватью с ванной комнатой, еще 1 спальни, гостиной, кухни, ванной/туалета и просторной веранды.
Второй этаж состоит из 2-х...
New Estate
235 000 €
Дом в Тынково, Болгария
164 м²5
Предлагается новый двухэтажный дом в селе Тынково, всего в 5 км от моря. Общая площадь дома составляет 163 кв.м., участок земли — 534 кв.м. Дом спроектирован с просторными и светлыми помещениями, всего 6 комнат, включая три спальни, несколько санузлов и вспомогательные помещения. В доме выполнена чистовая отделка, что позволяет новому владельцу...
алтернатива имоти оод
220 000 €
Дом в Болгарии
641 м²117
Предлагается к покупке уютный семейный ЭКО отель в селе Боринци, расположенном в заповедных горах Еленски Балкан.
Отлично оборудованное гостинное заведение имеет несколько отельных строений общей площадью 641 кв.м. Благоустроенный красивый земельный участок отеля составляет 3000 кв/м.
Главное здание ЭКО отеля рассчитано на одновременное...
Lev Estates
333 000 €
Апартаменты в Варне, Болгария
159 м²432
IBG Property представляет Вашему вниманию четырехкомнатную квартиру в новостройке в районе Бриз.
Квартира общей площадью 159 кв.м. на 3 этаже. Планировка: Гостиная с кухней, 3 спальни, 2 ванные комнаты с туалетом, прачечная, прихожая, терраса и терраса на крыше 13,08 кв.м. В состав квартиры входит подвал общей площадью 9,89 кв.м.
Жилой дом...
IBG Property
66 500 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
62 м²21
ID 34175006
Цена: 66 500 евро
Расположение: Солнечный Берег
Комнаты: 2
Общая площадь: 61,81 кв. м
Этаж: 2
Плата за обслуживание: 10 евро за кв. м
Этап строительства: завершен
Оплата: задаток 2000 евро,
100% при подписании нотариального акта.
Предлагается к продаже:
Однокомнатная квартира в комплексе «Авалон», состоящая из...
OAZIS REALTY
140 000 €
Квартира в Варне, Болгария
62 м²211
С МЕБЕЛЬЮ! ДЛЯ ИНВЕСТИЦИИ! КАЧЕСТВЕННОЕ ЗДАНИЕ!
КОД:17397 Компания Стефанов Инвест предлагает к продаже двухкомнатную квартиру, расположенную в квартале Возраждане 1.
Квартира находится на 5 этаже в качественном и ухоженном кирпичном доме с лифтом.
Квартира меблирована и готова к заселению, общей площадью 62 кв.м., с функциональной...
STEFANOV INVEST
185 000 €
Коттедж в Медово, Болгария
162 м²542
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Двухэтажный дом с участком в поселке Медово
На первом этаже расположены: прихожая, гостиная с электрическим камином, кухня, столовая с выходом на большую террасу, спальня и санузел с душевой кабиной. На втором этаже: коридор, 2 спальни, одна из которых с гардеробной и террасой, и санузел с душевой кабиной. В подвале расположены отопительный...
Happy Home
80 809 €
Апартаменты в Поморие, Болгария
56 м²21
ID 34114090
Цена: 80 809 евро
Населенный пункт: Поморие
Комнат: 2
Общая площадь: 55.73 кв м
Этаж: 4
Такса поддержки: нет
Стадия строительства: в строительстве, готовность – 2027г.
Депозит — 2000 евро, индивидуальные условия оплаты.
Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней с чистовым ремонтом «под ключ».
«Св. Никола 20» —...
OAZIS REALTY
57 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
34 м²
Предлагается студия площадью 34 м², расположенная на 3 этаже в центре Солнечного берега. Удобное местоположение — всего 5 минут пешком до моря и пляжа.
Квартира подходит как для отдыха, так и для сдачи в аренду благодаря выгодной локации и близости к инфраструктуре курорта.
Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.
При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000.
Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.
Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.
Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.
В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)
Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.
Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.
Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.
Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.
Управляющие компании
Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).
В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.
При продаже собственник платит налог на прирост капитала.
Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.
Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.
Другие расходы при продаже
Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.
Обратите внимание!
Иностранцам при продаже недвижимости необходимо предъявлять номера БУЛСТАТ обоих супругов, если недвижимость была куплена в браке, но в нотариальном акте прописан только один из супругов.
.jpg)
.jpg)
