Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

165 000 €

Дом в Оризаре, Болгария

115 м² 4 1

Предлагается к покупке уютный одноэтажный дом площадью 115 м², расположенный в поселке Оризаре в живописной местности у подножия гор Стара планина. Дом имеет 4 комнаты, оснащен новой мебелью и современной бытовой техникой, выполнен капитальный ремонт. Удобная планировка включает прихожую, гостиную с кухонной зоной, три спальни, санузел с душем...

Lev Estates

80 809 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

56 м² 2 1

ID 34114090 Цена: 80 809 евро Населенный пункт: Поморие Комнат: 2 Общая площадь: 55.73 кв м Этаж: 4 Такса поддержки: нет Стадия строительства: в строительстве, готовность – 2027г. Депозит — 2000 евро, индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней с чистовым ремонтом «под ключ». «Св. Никола 20» —...

Оазис Болгария

88 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

96 м² 2 1

К покупке предлагается просторная квартира с одной спальней в жилом комплексе Prima 1 на популярном курорте Солнечный берег. Недвижимость общей площадью 96 кв/метров располагается на 2-м этаже семиэтажного здания с лифтом. Квартира полностью обставлена мебелью и оборудована бытовой техникой, есть все необходимое для жизни и отдыха. Подходит...

Lev Estates

63 456 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

40 м²

ID 34194656 Цена: 63 456 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 1 Общая площадь: 39.66 кв.м. Терраса: 1 Такса поддержки: 12 евро за кв м в год Этап строительства: в строительстве, запланированное окончание – октябрь 2027 Схема оплаты: Индивидуальные условия оплаты. Возможность рассрочки на 3 года Жилой комплекс...

Оазис Болгария

72 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

72 м² 2 1 1

Наслаждайтесь беззаботной жизнью у моря в этой светлой и просторной квартире площадью 72 м², идеально расположенной на первом этаже охраняемого, закрытого комплекса — всего в 100 метрах от пляжа в очаровательном прибрежном городе Бяла. Обзор недвижимости: Планировка: Коридор; ванная комната с туалетом; просторная гостиная с...

IBG Property

76 185 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

51 м²

ID 34333354 Цена: 76 185 евро Населенный пункт: Поморие Комнат: 1 Общая площадь: 50.79 кв м Этаж: 5 (4 жилой) Такса поддержки: нет Депозит — 2000 евро, индивидуальные условия оплаты. Этап строительства: в строительстве, акт 16 в апреле 2029 года Предлагаем к покупке студию с чистовым ремонтом «под ключ». «Свети Никола 26» —...

Оазис Болгария

120 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

75 м² 2 1

ID 34132838 Стоимость: 120 000 евро Местоположение: Святой Влас Комнат: 2 Общая площадь: 75 кв.м. Этаж: 7/8 Оплата за обслуживание: 12 евро/м2 в год Этап строительства: введено в эксплуатацию - Акт 16 Cхема оплаты: 5000 евро задаток, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Продается апартамент с 1...

Оазис Болгария

78 900 €

Апартаменты в Ахелое, Болгария

102 м² 2 1

ID 34124744 На продажу предлагается: Апартаменты с 1 спальней в комплексе Виньярдс Цена: 78900 Населенный пункт: Ахелой Комнат: 2 Общая площадь: 102 кв.м На первом этаже Такса поддержки: 450 евро Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Представляем вам прекрасную...

Оазис Болгария

65 700 €

Апартаменты в Ахелое, Болгария

39 м²

ID 34260312 Цена: 65 700 евро Населенный пункт: Ахелой Комнат: 1 Общая площадь: 38.58 кв м Этаж: Партер Такса поддержки: будет уточнена по окончанию строительства, ориентировочно 18 евро за кв м в год Депозит — 5000 евро, индивидуальные условия платежа. Планировка продумана таким образом, чтобы максимально использовать...

Оазис Болгария

310 000 €

Мезонет в Несебре, Болгария

228 м² 4 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 3 спальнями в элитном к-се «Esteban», Несебр Состоит из коридора, двух гостиных, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 4 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 228 кв.м Этаж: 1-3/6 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 14 евро/кв.м в год Комплекс "Esteban» предлагает...

Happy Home

180 000 €

Дом в Кошарице, Болгария

132 м² 5 2 3

Агентство „Аврора Плюс“ предлагает на продажу самостоятельный двухэтажный дом в селе Кошарица. Общая застроенная площадь: 132 кв.м. Недвижимость полностью меблирована и располагает 5 комнатами, 3 санузлами и террасой. Планировка:1‑й этаж: коридор, 2 комнаты, кухня, санузел, прачечная. 2‑й этаж: коридор, 2 спальни, каждая со...

Аврора Плюс

51 990 €

Квартира в Балчике, Болгария

52 м² 2 1 1

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Акционные цены от 40990 до 75990! Здание с Актом 16! Полностью отремонтированные и меблированные квартиры! Предлагаемая в этом листинге недвижимость представляет собой двухкомнатную квартиру, расположенную на 1 этаже общей площадью 51,79 кв. м. Продается полностью меблированной и готовой к...

IBG Property

133 000 €

Квартира в Равде, Болгария

80 м² 3 2

Предлагается к покупке комфортабельная квартира с двумя спальнями в доме без таксы поддержки в поселке Равда, всего в 200 метрах о моря и пляжа. Недвижимость общей площадью 80 кв/метров располагается на партерном этаже. Уютная квартира полностью обставлена мебелью и оборудована бытовой техникой, есть все необходимое для жизни, отдыха, сдачи в...

Lev Estates

80 064 €

Квартира в Несебре, Болгария

53 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Подробное описание (напишите мне в ЛС для получения прайса, актуального на сегодняшний день). Я пришлю вместе в планировками. Представляем новый проект от зарекомендовавшего себя застройщика — элегантное бутик-здание, расположенное в Черноморском районе города Несебр. Проект сочетает в себе класс, роскошь отделочных материалов и...

NV-COMPANY

113 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

100 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира в жилом доме без таксы поддержки, район Русалка в Святом Власе Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 100 кв.м Этаж: 3/5 До моря: 400 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: нет Находится в тихом районе, в стороне от шумных туристических заведений и...

Happy Home

84 500 €

Земля в Бяле, Болгария

1150 м²

Удалённая сделка

Местоположение: г.Бяла, 800 метров от пляжа Тип недвижимости: земельный участок под строительство (в регулации) Цена: 84 500 EUR Площадь участка: 1150 кв.м. Примечание: экологически чистый район, подходит для строительства комплекса или самостоятелнохо дома (домов), идеальное решение для постоянного проживания в тихом и спокойном месте...

Риалти Инвест БГ

60 000 €

Квартира в Равде, Болгария

48 м² 2 1

К покупке предлагается квартира с одной спальней в закрытом жилом комплексе Rutland Bay, расположенном на первой линии поселка Равда, всего в 150 метрах от пляжа. Красивый прямой вид на море! Недвижимость общей площадью 48 кв/метров располагается на 4-м этаже четырехэтажного здания без лифта. Квартира обставлена мебелью и бытовой техникой,...

Lev Estates

39 900 €

Апартаменты в Равде, Болгария

42 м²

ID 34077666 На продажу предлагается: Студия в жилом здании Бора Бора Цена: 39900 евро Населенный пункт: Равда Комнат: 1 Общая площадь: 42 кв. м. На 5/5 этаже Такса поддержки: 210 евро в год Этап строительства: завершен, Акт 16 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем на продажу...

Оазис Болгария

122 694 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

56 м²

ID 34153758 На продажу предлагается просторная студия на первой линии моря на 1-м этаже , комплекс Арсена,Несебр . Цена: 122 694 евро Населенный пункт: Несебр, Арсена Комнат: 1 Общая площадь: 55,77 кв. м. Этаж: 1/6 Такса поддержки: 7 евро /кв.м./год ( без НДС) Здание введено в эксплуатацию- акт 16 Оплата: 5000 евро депозит,...

Оазис Болгария

89 500 €

Апартаменты в Равде, Болгария

109 м² 2 1

ID 34104138 На продажу предлагается двухкомнатная квартира с большим собственным двором-террасой в новом жилом доме без оплаты за обслуживание . Цена: 89500 евро Населенный пункт: Равда, РС Резиденс 4 Комнат: 2 Общая площадь: 62,73 кв. м.+46 кв.м. двор-терраса Этаж: партер /4 Такса поддержки: нет Стадия строительства: в...

Оазис Болгария

Посмотреть ещё 3642 похожих объекта

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru