Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

96 000 €

Квартира в Равде, Болгария

54 м² 2 1

К покупке предлагается комфортная двухкомнатная квартира со стильной дизайнерской обстановкой в жилом комплексе Elitonia Gardens 1 в поселке Равда в 600 метрах от моря и песчаного пляжа. Недвижимость общей площадью 53,11 кв/метра расположена на 2-м этаже шестиэтажного здания с лифтом Планировка состоит из отдельной меблированной прихожей,...

Lev Estates

150 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

77 м² 3 2

ID 34175892 На продажу предлагается: Апартамент с 2 спальнями в комплексе Долфин Бей Цена: 150000 Населенный пункт: Св. Влас Комнат: 3 Общая площадь: 77,05 кв.м На 0 этаже Такса поддержки: 920 евро Этап строительства: завершен Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем вам прекрасную...

Оазис Болгария

84 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

56 м² 2 1 1

Агентство «Аврора Плюс» предлагает 2-х комнатную квартиру площадью 56 кв.м, расположенную на 4-м этаже современного жилого комплекса в Солнечном Береге. Планировка: прихожая, просторная гостиная, спальня, совмещенный санузел и терраса. Комплекс находится в 600 метрах (примерно 10 минут пешком) от пляжа и примерно в 1 км от центра...

Аврора Плюс

68 900 €

Студия в Святом Власе, Болгария

44 м² 1 1

Предлагается к покупке просторная студия с видом на море в жилом комплексе Villa Marina в курортом городе Святой Влас. Недвижимость общей площадью 44 кв/метра располагается на 3-м этаже пятиэтажного здания с лифтом. Зонированная жилплощадь имеет выделенную прихожую. Студия разделена на две комнаты – гостиную с оборудованной кухней и обеденной,...

Lev Estates

39 900 €

Земля в Бяле, Болгария

500 м²

Участок под строительство в городе Бяла! В 400 метрах от пляжа! КОД:16384. Предлагаем для продажи участок под строительство, в городе Бяла, расположен в 400 метрах от моря и в 500 метрах от центра города. Участок площадью 500 кв.м. С территории учаска открывается панорамный вид на море и окрестности района. На участке может быть построен...

STEFANOV INVEST

99 900 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

55 м² 2 1

ID 34323428 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Свит Хомс 2 Цена: 99900 Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 55 кв.м На 4 этаже Такса поддержки: 800 евро Этап строительства: завершен Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Элегантный комплекс Sweet...

Оазис Болгария

210 000 €

Пентхаус в Равде, Болгария

197 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Первая линия, квартира с двумя спальнями в к-се «Oasis», Равда Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 197 кв.м Этаж: 6/7 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Оазис (Oasis) - новый жилой комплекс закрытого типа с...

Happy Home

97 000 €

Апартаменты в Равде, Болгария

72 м² 2 1

ID 34157844 На продажу предлагается: Двухкомнатная квартира в строящемся здании Рока Гранде Цена: 97 000 евро Населенный пункт: Равда Комнат:2 Общая площадь: 72.17 На 2 этаже Такса поддержки: 0 евро Стадия строительства: Акт 14 Оплата: Первоначальный депозит: 3000 € При начале строительства: 30% от стоимости недвижимости...

Оазис Болгария

56 000 €

Студия в Ахелое, Болгария

42 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается студия в комплексе «Vineyards Resort», Ахелой Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 42,42 кв.м Этаж: 1/5 До моря: 2 км Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Vineyards Resort - масштабный комплекс первоклассных апартаментов и вилл....

Happy Home

83 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

66 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в комплексе «Nessebar Fort Club», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 66 кв.м Этаж: 2/4 До моря: 900 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 13,50 евро/кв.м в год Система комплексов «Fort Noks»...

Happy Home

120 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

63 м² 2 1

Выставлен на продажу уютный апартамент с одной спальней в комплексе класса люкс Sweet Homes 3 на популярном курорте Солнечный берег. Недвижимость общей площадью 63 кв/м располагается на 4-м этаже современного здания с лифтом. Квартира имеет все необходимое для комфортного проживания и отдыха - обставлена мебелью и бытовой техникой....

Lev Estates

148 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

72 м² 3 2

ID 34077602 Предлагается к продаже апартамент с двумя спальнями, в комплексе Камбани 3, Святой Влас, Болгария. С Видом на Море, Бассейн, Горы! Стоимость: 148 000 евро. Населенный пункт : Святой Влас Комнат: 3 Общая площадь: 72 кв. м. Этаж: 3 из 5 Такса поддержки-12 евро/кв, в год. Этап строительства: здание введено в эксплуатацию...

Оазис Болгария

374 000 €

Земля в Бургасе, Болгария

17000 м²

Земельный участок площадью 17 000 квадратных метров в районе Курт Тепе, на выезде в Софию, сразу после АЗС RomPetrol. С выходом к асфальтированной дороге - 140 м. Имеется подробный городской план складской и торговой базы для промышленных товаров, выставочного зала, автосервиса и офисов. Всего в 150 м от главной дороги Бургас - София....

Аврора Плюс

91 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

64 м² 2 1

ID 34326302 Двухкомнатный апартамент с 1 спальней в комплексе "Баттерфлай" Стоимость: 91 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 2 Общая площадь: 63,53 м2 Этаж: 4 из 5 Оплата за обслуживание: 314 евро в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро - депозит 100% при подписании...

Оазис Болгария

67 000 €

Пентхаус в Бяле, Болгария

70 м² 2 1 2

Удалённая сделка

Местоположение: город Бяла, 500 метров от пляжа Тип квартиры: 2-х комнатная квартира, с 2-мя ванными комнатами и 2-мя большими террасами, без мебели Этаж: 5-й этаж (последний) – в здании отсуствует лифт Жилая площадь: 70 кв.м (без учета террас) Вид из окон: морская панорама Сбор за обслуживание: 550 евро за квартиру в год...

Риалти Инвест БГ

187 000 €

Апартаменты в Варне, Болгария

159 м² 4 3 2

IBG Property представляет Вашему вниманию четырехкомнатную квартиру в новостройке в районе Аспарухово. Квартира общей площадью 159 кв.м. (из них 133 кв.м. чистой площади), расположен на 5 этаже. Планировка: коридор, гостиная с кухонной зоной, 3 спальни, 2 ванные комнаты/туалеты, 2 балкона и подсобное помещение. В этом здании новейшие...

IBG Property

101 172 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

64 м² 2 1

ID 34168580 Цена 101 172 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 2 Общая площадь: 63.63 кв м Этаж: 2 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве Предлагаем апартамент с 1 спальней в новом жилом комплексе «Атлас 4», квартал «Азимут», Бургас. Жилой комплекс «Атлас 4» — это не просто место для проживания, а...

Оазис Болгария

125 000 €

Земля в Бяле, Болгария

2051 м²

IBG PROPERTY предлагает вашему вниманию: №3064 Участок с панорамным видом на море в г. Бяла Площадь: 2051 м² Категория: Урбанизированная территория Статус земли: Виноградник, с возможностью изменения статуса Форма собственности: Частная Участок с впечатляющим панорамным видом на море — идеальное место для...

IBG Property

123 000 €

Апартаменты в Кошарице, Болгария

75 м²

ID 34191200 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Гранд Вилидж Цена: 123000 Населенный пункт: Кошарица Комнат: 2 Общая площадь: 75 кв.м На 2 этаже Такса поддержки: 900 евро Этап строительства: завершен Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Курортный комплекс "Гранд...

Оазис Болгария

149 900 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

101 м² 3 2

ID 34083760 Для продажи предлагается : Просторная трехкомнатная квартира с видом на море и бассейн в комплексе Галери 2 Стоимость: 149 900 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 3 Общая площадь: 101 кв.м. Этаж: 2 из 6 Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро - депозит 100% при...

Оазис Болгария

Посмотреть ещё 3639 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru