Какие обязанности у владельцев недвижимости в Болгарии? Сколько придется тратить на налоги и сборы, а также оплату коммунальных услуг? Как сдать жильё в аренду и сколько на этом можно заработать? На эти и многие другие вопросы о содержании недвижимости в Болгарии вы найдете ответы в этом материале.
В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.
В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
Налог на недвижимость
Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.
Коммунальный налог
Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.
В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.
Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.
Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).
Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.
Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.
Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.
Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.
Обратите внимание!
Гражданам России и Беларуси открыть счет в местном банке непросто даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ. Произвести оплату налогов можно с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.
Коммунальные платежи
Товарищество собственников
Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.
Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.
Электричество
Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:
дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.
Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.
Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)
Водоснабжение
Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.
Газ
Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.
Отопление
В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.
В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.
Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.
В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.
Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.
Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии
Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.
Страхование недвижимости
В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год.
Пример расчета налогов и коммунальных платежей
Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.
Налог на недвижимость – €120 в год
Коммунальный налог – €80 в год
Товарищество собственников – €642 в год
Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)
Итого в год €2 582
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии
Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.
Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.
Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)
Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.
Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.
Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.
Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.
Обратите внимание!
Договор с банком об автоматической оплате коммунальных услуг может заключить только сам владелец недвижимости, предоставив абонентские номера, оформленные на его имя.
Примеры объектов в Болгарии
91 080 €
Апартаменты в Болгарии
41 м²
ID 34189614
Для продажи предлагается студия на четвертом этаже с видом на море в элитном комплексе.
Цена: 91 080 евро
Населенный пункт: Святой Влас, комплекс Лоджия
Общая площадь: 41,4 кв. м.
Комнат: 1
Этаж: 4/5
Такса поддержки: не установлена на данный момент
Старт строительства-октябрь 2025,завершение строительства-декабрь 2027...
OAZIS REALTY
190 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
89 м²322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира с 2 спальнями на первой линии в «Ipanema Beach», Святой Влас
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас
Комнаты: 3
Санузел: 2
Терраса: 2
Площадь: 89,3
Этаж: 4/7
До моря: 30 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год
Ipanema Beach - новый элитный жилой комплекс с...
Happy Home
134 900 €
Апартаменты в Болгарии
70 м²21
ID 33946140
Стоимость: 134 900 евро.
Населенный пункт: Святой Влас
Общая площадь: 70 кв.м.
Комнат: 2
Этаж: 1
Такса поддержки: 700 евро в год
Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро - депозит.
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагается на продажу...
OAZIS REALTY
137 000 €
Земля в Обзоре, Болгария
1872 м²
Урегулированный участок в городе Обзор! В 150 метрах от пляжа.
КОД: 16241. Урегулированный земельный участок для строительства, находящийся в городе Обзор, который находится на 50 км от городов Варна и Бургас, то есть между двумя международными аэропортами. Город распологает самым длиным песчаным пляжем в Болгарии / 16км/. Курортный город...
STEFANOV INVEST
113 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
100 м²322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира в жилом доме без таксы поддержки, район Русалка в Святом Власе
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы
Комнаты: 3
Санузел: 2
Терраса: 1
Площадь: 100 кв.м
Этаж: 3/5
До моря: 400 м
Лифт: нет
АКТ 16
Такса поддержки: нет
Находится в тихом районе, в стороне от шумных туристических заведений и...
Happy Home
59 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
72 м²21
Меблированный апартамент с одной спальней, расположен на 4 (не последнем) этаже, в комплексе "Palazzo (Палацо)" на Солнечном Берегу.
Апартамент состоит из: прихожей, гостиной с кухонным уголком, одной спальни, санузла (ванная, душ, туалет) и террасы.
Чистая застроенная площадь: 58 кв.м
Прилежащие общие части: 14.54 кв.м
Общая площадь: 72.54...
New Estate
185 000 €
Апартаменты в Болгарии
67 м²21
ID 34191372
На продажу предлагается:
Апартамент с 1 спальней в комплексе Дольче Вита 2
Цена: 185000
Населенный пункт: Св. Влас
Комнат: 2
Общая площадь: 67 кв.м
На 2 этаже
Такса поддержки: 804 евро
Этап строительства: завершен
Оплата: 5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Элитный комплекс Дольче Вита 2...
OAZIS REALTY
280 000 €
Апартаменты в Болгарии
136 м²32
ID 34068274
Цена: 280 000 евро
Населенный пункт: Свети Влас
Комнаты: 3
Общая площадь: 136 кв. м.
Этаж: 2/7
Оплата за обслуживание: 2900 евро в год
Этап строительства: Акт 16 здание введено в
эксплуатацию
Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании
нотариального акта о собственности.
Предлагаем на продажу великолепную...
OAZIS REALTY
86 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
63 м²21
ID 34175202
На продажу предлагается:
Апартамент с 1 спальней в комплексе Роял Сан
Цена: 86000
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 2
Общая площадь: 63 кв.м
На 3 этаже
Такса поддержки:1373 евро
Этап строительства: завершен
Оплата: 2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Royal San - один из самых...
OAZIS REALTY
65 000 €
Квартира в Бяле, Болгария
65 м²11
Онлайн-показУдалённая сделка
IBG Property предлагает просторную студию в районе пляжа Шами (южный пляж) в г. Бяла.
Квартира с чистой площадью 40 кв.м и двором 25 кв.м. Расположена на 1 этаже из 6. Состоит из частного двора с верандой, просторной комнаты с кухонной зоной, кладовой и совмещенного санузла.
Здание введено в эксплуатацию (АКТ 16). Находится в 450 м от пляжа....
IBG Property
80 500 €
Апартаменты в Созополе, Болгария
74 м²21
ID 34202514
Предлагается к продаже 2-комнатная квартира на 1-м этаже с двориком ,г. Созополь,область Бургас
Стоимость: 80 500 евро
Населенный пункт: г.Созополь ,комплекс Антик-15
Комнат: 2
Общая площадь: 73,92 кв.м.(включительно двор 11,7 кв.м.)
Этаж: 1 из 4
Оплата за обслуживание: нет
Этап строительства: старт- октябрь 2025,...
OAZIS REALTY
110 000 €
Квартира в Несебре, Болгария
88 м²212
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается просторная квартира с низкой таксой в комплексе «Tili», Несебр
Состоит из коридора, гостиной, спальни, двух санузлов и двух террас
Комнаты: 2
Санузел: 2
Терраса: 2
Площадь: 88 кв.м
Этаж: 2/4
До моря: 100 м
Лифт: нет
АКТ 16
Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год
Tili – уютный закрытый комплекс...
Happy Home
207 500 €
Апартаменты в Болгарии
82 м²32
ID 34078470
Стоимость: 207 500 евро
Населенный пункт: Святой Влас
Общая площадь: 82.36 кв.м.
Этаж: 4
Такса поддержки: 14 евро/кв.м в год
Этап строительства: в строительстве, Акт 16 в 2026г.
На продажу предлагается апартамент с 2 спальнями.
«Грин Форт Сьютс» — современная гармония у моря в Святом Власе
На границе между солнечным...
OAZIS REALTY
209 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
113 м²322
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Двухуровневая квартира с двумя спальнями в жилом комплексе «Фрегата» в центре Святого Власа. Район подходит для отдыха и круглогодичного проживания: рядом супермаркеты, аптеки, рестораны, остановка транспорта. До пляжа и яхтенной марины Marina Dinevi — 200 метров. Территория тихая, зелёная и ухоженная.
Квартира расположена на...
NV-COMPANY
99 000 €
Апартаменты в Равде, Болгария
55 м²21
Продается апартамент с 1 спальней в новом комплексе «Элитония Гарденс 4», Равда, Болгария.
#34229248
Цена: 99 000 евро
Местоположение: Равда
Стаи: 2
Обща площ: 54,75 кв. м.
Етаж: 3/5
Цена на услугата: 438 евро годишно
Етап на строителство: Акт 16
Плащане:
2000 евро депозит,
100% при подписване на нотариален акт.
Новый...
OAZIS REALTY
83 500 €
Студия в Несебре, Болгария
46 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Стильная студия в элитном комплексе «Esteban», Несебр
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 46 кв.м
Этаж: 2/6
До моря: 300 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 14 евро/кв.м в год
Комплекс "Esteban» предлагает уникальное сочетание стиля, комфорта и...
Happy Home
152 149 €
Апартаменты в Поморие, Болгария
105 м²21
ID 34114094
Цена: 152 149 евро
Населенный пункт: Поморие
Комнат: 2
Общая площадь: 104.93 кв м
Этаж: 6
Такса поддержки: нет
Стадия строительства: в строительстве, готовность – 2027г.
Депозит — 2000 евро, индивидуальные условия оплаты.
Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней с чистовым ремонтом «под ключ».
Есть большая...
OAZIS REALTY
93 500 €
Квартира в Бяле, Болгария
85 м²111
IBG Property предлагает апартамент на первой линии в городе Бяла.
Продается апартамент с видом на море в Бяле!
Первая линия – море прямо перед вами!
Просторные 85 м², включая уютную террасу с панорамным видом на море.
3-й этаж в 5-этажном доме.
Полностью меблирован – заезжайте и наслаждайтесь!
Вся городская...
IBG Property
72 105 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
48 м²21
ID 33910426
Цена: 72 105 евро
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 1
Общая площадь: 48.07 кв м
Этаж: 4
Такса поддержки: 10 евро за кв м в год
Стадия строительства: В строительстве, акт 16 - летом 2027г.
Схема оплаты: 3000 евро депозит, 30% при подписании предварительного договора. Индивидуальные условия оплаты. Возможность...
OAZIS REALTY
91 900 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
50 м²21
ID 34106224
Цена: 91 900 евро
Населенный пункт: Солнечный берег
Комнат: 2
Общая площадь: 50 кв.м.
Этаж: 3
Оплата за обслуживание: 700 евро в год
Стадия строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта на право собственности.
На продажу предлагается...
Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.
При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000.
Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.
Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.
Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.
В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)
Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.
Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.
Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.
Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.
Управляющие компании
Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).
В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.
При продаже собственник платит налог на прирост капитала.
Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.
Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.
Другие расходы при продаже
Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.
Обратите внимание!
Иностранцам при продаже недвижимости необходимо предъявлять номера БУЛСТАТ обоих супругов, если недвижимость была куплена в браке, но в нотариальном акте прописан только один из супругов.