Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

225 000 €

Дом в Бургасе, Болгария

135 м² 3 2

ID 34199596 Продажа 2-этажного дома в комплексе на первой линии моря в квартале Крайморие,Бургас . Цена: 225 000 евро без НДС Населенный пункт: г.Бургас, квартал Крайморие Комнат: 3 Общая площадь: 135,03 кв.м. дом+ двор 275,29 кв.м., 2 паркоместа Этаж: 1, 2 Оплата за обслуживание: 6 евро/кв.м. Этап строительства: в процессе...

OAZIS REALTY

69 000 €

Студия в Святом Власе, Болгария

37 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается студия с низкой таксой в комплексе “Villa Yurta”, Святой Влас Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 37 кв.м Этаж: 2/5 До моря: 400 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 100 евро в год Комплекс “Villa Yurta” расположен у подножия Балканских...

Happy Home

83 900 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

56 м² 2 1

ID 34208684 Стоимость: 83 900 евро. Общая площадь: 56 кв.м. Комнат: 2 Этаж: партер/7 Такса поддержки: 12 евро/кв., в год. Этап строительства: здание введено в эксплуатацию – Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем на продажу двухкомнатную квартиру в новом...

OAZIS REALTY

61 167 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

39 м²

ID 34172352 Цена 61 167 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 1 Общая площадь: 38.47 кв м Этаж: 4 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве Предлагаем студию в новом жилом комплексе «Азимут Ринг» в кв.Горизонт г.Бургас. Жилой проект «Азимут Ринг» задуман как новый городской квартал, где современная...

OAZIS REALTY

90 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

88 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартира общей площадью 88 кв.м., из которых 63 кв.м. — чистая площадь, 8 кв.м. — террасы, 11 кв.м. — общие части и кладовая/подвал 6 кв.м. Расположена на третьем этаже. Ориентация: восток, юг и запад. Планировка: коридор-прихожая, гостиная с кухней, выход на панорамную террасу, ванная с туалетом, спальня с выходом на вторую...

IBG Property

79 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

60 м² 2 1

ID 341122918 Цена: 79 000 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 56.71 кв м Этаж: 1 Такса поддержки: 380 евро в год Стадия строительства: В строительстве до конца 2028 г. Схема оплаты: 2000 евро депозит, 40% при подписании предварительного договора, 30% при достижении Акта 14 и 30% при получении Акта 16....

OAZIS REALTY

299 000 €

Дом в Сарафово, Болгария

254 м²

ID 33974878 Цена 299 000 евро Населенный пункт: Сарафово (м.Лахана), Бургас Комнат: 5 Общая площадь: 254.43 кв. м., участок 652 кв м Этажность: 2 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве, акт 14 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Индивидуальная схема платежа Закрытый...

OAZIS REALTY

107 000 €

Земля в Бяле, Болгария

1853 м²

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Большой участок с отличным расположением и высоким инвестиционным потенциалом. Площадь участка 1853 кв.м., урбанизирован, предназначен для малоэтажной застройки до 10 м (карниз). - 26 метров фасада на асфальтированную улицу. - Отличный доступ. - Электричество, канализация и вода на границе. -...

IBG Property

147 285 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

98 м² 3 2

ID 34181058 Цена: 147 285 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 3 Общая площадь: 98.19 кв. м. На 3 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в процессе строительства, начало май 2026, 36 месяцев до сдачи. Схема оплаты: 3000 евро — депозит (в случае, если строительство ещё не начато); 40% — при старте...

OAZIS REALTY

120 000 €

Квартира в Обзоре, Болгария

168 м² 3 2 2

Удалённая сделка

Местоположение: г. Обзор, 150 метров от пляжа Тип квартиры: трехкомнатная квартира, с мебелью и техникой Этаж: 5-ый этаж (последний), в здании с лифтом Общая площадь: 168 кв.м. Жилая площадь: 156 кв.м. Вид из окон: морская панорама Сбор за обслуживание: 15 евро/кв. м в год + 300 евро (ремонтный фонд); при сдаче в аренду: 18 евро/кв....

Риалти Инвест БГ

165 000 €

Квартира в Равде, Болгария

78 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 2 спальнями на первой линии моря в комплексе "Рич-2", Равда Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 78 кв.м Этаж: 2/5 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 250 евро в год «Rich 2» - это современный и стильный...

Happy Home

97 500 €

Квартира в Равде, Болгария

54 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Новая квартира с 1 спальней в жилом доме, поселок Равда Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 54 кв.м Этаж: 2/5 До моря: 300 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: нет Жилой дом находится в центре поселка Равды недалеко от моря, территория огорожена, есть место для...

Happy Home

170 000 €

Квартира в Равде, Болгария

130 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная квартира с 1 спальней в жилом доме, поселок Равда Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 130 кв.м Этаж: 6/6 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: нет Эта квартира-студия, подходит для ВНЖ и ПМЖ, находится в Равде. Вся инфраструктура:...

Happy Home

78 000 €

Квартира в Равде, Болгария

54 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Светлая квартира с одной спальней в жилом доме Emilia Romana, в центре Равды, в спокойном районе с круглогодичным проживанием. Рядом магазины, кафе, транспорт, рынок и пляж. Подходит для отдыха и постоянного проживания. Квартира на 4-м этаже, площадь — 54 м². Планировка: прихожая, гостиная с кухонной зоной, спальня, ванная...

NV-COMPANY

104 640 €

Коммерческая недвижимость в Тынково, Болгария

4000 м²

ID 33796092 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок община Несебр, с.Тынково, местность Боруна . Стоимость: 109 000 евро Населенный пункт: Болгария,область Бургас,община Несебр, с.Тынково , возле дороги от Солнечного берега в направлении Тынково . Площадь участка: 4000 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при...

OAZIS REALTY

198 559 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

86 м² 2 1

ID 34103856 Площадь: 86.33 кв.м. Этаж: 5/6 Цена: 198 559 евро Район: Солнечный Берег Состояние: готово / с актом 16 Под ключ номера:2 с возможностью переоборудования в три. Мебель на заказ Такса поддержки: 15 евро / кв.м Расположен в новом строящемся здании на первой линии-комплексе Ж'Адор Дюн-Солнечный Берег. Квартира в...

OAZIS REALTY

185 000 €

Вилла в Кошарице, Болгария

110 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

элитные двухэтажные таунхаусы с 2-мя спальнями в спокойном и тихом районе c. Кошарица. Строительство выполняется из современных и качественных материалов. Общая площадь таунхауса составляет 110 метров + 40 м английский дворик. Планировка: 1-й этаж - столовая кухня, сан. узел, 2-й этаж - две спальни, коридор, балкон, ванна. Все таунхаусы...

NV-COMPANY

57 900 €

Квартира в Обзоре, Болгария

55 м² 1 1

Удалённая сделка

Местоположение: г. Обзор, первая береговая линия Тип квартиры: однокомнатная квартира с мебелью и техникой Этаж: 4-ый этаж (не последний), лифт работает круглый год Общая площадь: 55 кв.м. Вид из окон: двор комплекса и красивая морская панорама Сбор за обслуживание: 16 евро/кв.м в год + НДС При предварительной оплате за срок 2 или 3...

Риалти Инвест БГ

102 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

70 м² 3 2

ID 33733876 Цена: 102 000 евро Расположение: Святой Влас Общая площадь: 70 кв.м. Комнат: 3 Этаж: 4 Плата за обслуживание: 630 евро в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта на право собственности. Предлагается к продаже апартамент...

OAZIS REALTY

82 000 €

Апартаменты в Кошарице, Болгария

144 м² 3 2

ID 33690564 Стоимость: 82 000 евро Общая площадь: 144 кв.м Этаж: 5 из 5 Лифт: есть Плата за обслуживание: 10,5 евро/кв.м. в год. Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. На продажу предлагается трехкомнатный...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3549 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru