Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

89 900 €

Квартира в Кошарице, Болгария

90 м² 3 3

К покупке предлагается трехкомнатный апартамент на втором этаже двухэтажного таунхауса в комплексе Bay View Villas в поселке Кошарица. Недвижимость площадью 90 м² имеет удобную планировку - просторная гостиная, отдельная прихожая, выделенная кухня в нише с окном, две комфортные спальни, три санузла (два с душевыми кабинками), кладовая....

Lev Estates

65 900 €

Апартаменты в Лозенеце, Болгария

40 м²

ID 34025560 На продажу предлагается: Студия в комплексе Оазис дель Соль Цена: 65900 евро + % от покупателя Населенный пункт: Лозенец Комнат: 1 Общая площадь: 40 кв. м. На первом этаже Такса поддержки: 480 евро в год Этап строительства: завершен, Акт 16 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта....

OAZIS REALTY

95 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

83 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Открываем счета в Киргизии или в Армении для покупки недвижимости с целью получения ПМЖ Кипра! Предлагаем к продаже роскошный апартамент на первой линии моря в комплексе "Casa Real" Святой Влас. Апартамент находится на 3 этаже, площадь 83 кв.м Состоит из прихожей, 1 спальни, большая гостиная, кухня выполнена по индивидуальному...

METR 777

197 985 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

94 м² 3 2

ID 34048018 Цена: 197 975 евро Населенный пункт: г.Бургас Комнат: 3 Общая площадь: 94.28 кв. м. Этаж: 2 Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в строительстве Жилой комплекс „Скарабей Зорница 3“ — это новый этап в развитии одного из самых приятных для жизни районов Бургаса. Проект сочетает современную архитектуру,...

OAZIS REALTY

199 020 €

Квартира в Святых Константине и Елене, Болгария

64 м² 2 1 1

ПРЕСТИЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ! НАДЁЖНЫЙ ЗАСТРОЙЩИК! КОД: 17414 Компания Stefanov Invest предлагает к продаже двухкомнатную квартиру в строящемся жилом доме, расположенном в одном из самых престижных и озеленённых районов Варны — к.к. Св. Св. Константин и Елена, г. Варна. Удобное и коммуникабельное расположение — всего в 100 метрах...

STEFANOV INVEST

94 500 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

68 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухкомнатная квартира с видом на море в комплексе «Vista Residents», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 68 кв.м Этаж: 3/5 До моря: 200 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 400 евро в год Комплекс «Vista Residents» расположен...

Happy Home

145 000 €

Дом в Кошарице, Болгария

225 м² 4 3

ID34099600 Цена: 145 000 евро Местность: Кошарица Комнат: 4 Общая площадь: 225 кв. м. Этаж: 1/2 Плата за обслуживание: 2700 евро в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем на продажу двухэтажный дом с большой террасой в...

OAZIS REALTY

112 950 €

Квартира в Елените, Болгария

81 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней на первой линии в комплексе «Privilige fort», Елените Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 81 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 14,5 евро/кв.м в год Комплекс «Privilige fort» расположен в...

Happy Home

89 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

64 м² 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Уютная 2-комнатная квартира в комплексе «Magnolia Residence 6» — центр Солнечного Берега Стильное пространство в 500 метрах от моря Предлагается светлая и функциональная 2-комнатная квартира в современном жилом комплексе «Magnolia Residence 6», расположенном в центральной части одного из самых популярных...

NV-COMPANY

103 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

70 м² 2 1 1

Продается элегантная двухкомнатная квартира с видом на море, расположенная на 8 этаже в пятизвездочном комплексе Barcelo Royal Beach - в самом сердце Солнечного берега, всего в 150 м от пляжа. Квартира имеет площадь 70,38 кв.м, полностью меблирована и готова к проживанию или сдаче в аренду. Планировка: гостиная с кухней, спальня, ванная...

AMR-PROPERTY BG

65 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

55 м² 2 1

Меблированная двухкомнатная квартира расположена на первом этаже в комплексе Кассандра, в районе Чайка, курортного комплекса Солнечный берег, всего в нескольких минутах ходьбы от пляжа. Квартира состоит из: прихожей, гостиной с кухней, спальни и душевой комнаты с туалетом. В комплексе есть бассейн, охрана, бар.

New Estate

60 000 €

Апартаменты в Елените, Болгария

59 м² 2 1

#28846846 Апартамент с 1 спальней " Вилла Астория 3” Цена: 60 000 евро Расположение: Елените Общая площадь: 59,08 кв. м. Этаж: 4/5 Такса поддержки-10 евро кв. м Этап Строительства: Акт 15 На продажу предлагается частично мебилированный апартамент в комплексе "Вилла Астория 3". Планировка в квартире: гостиная с кухней и зоной...

OAZIS REALTY

29 000 €

Апартаменты в Кошарице, Болгария

32 м²

ID: 34020820 Для продажи предлагается: студия в комплексе Шато Панорама, Кошарица. Стоимость: 29 000 евро Населенный пункт: Кошарица,комплекс Шато Панорама Комнат: 1 Общая площадь: 31,71 кв.м. Этажи : 2 из 4 Оплата за обслуживание: 300 евро/в год. Этап строительства: - Акт 15 Схема оплаты: 2000 евро - депозит 100% при...

OAZIS REALTY

174 000 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

106 м² 2 1

ID 34072794 Для продажи предлагается 2-комнатная квартира на 3-м этаже в квартале Ветрен,Бургас . Цена: 174 000 евро Населенный пункт: Бургас , квартал Ветрен Общая площадь: 105,87 кв. м. Комнат: 2 Этаж: 3/3 Такса поддержки: нет Для продажи предлагается двухкомнатная квартира в Бургасе ,в квартале Ветрен .Состоит из прихожей,...

OAZIS REALTY

162 900 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

100 м² 3 2

ID 34086366 Цена: 162 900 евро Населенный пункт: Созополь Комнат: 3 Общая площадь: 99.48 кв. м. Этаж: 2 Такса поддержки: 15 евро за кв м в год Стадия строительства: Акт 16 Предлагаем современные апартаменты в новейшей части одного из самых популярных курортных комплексов южного побережья Болгарии — Green Life Beach Resort, в...

OAZIS REALTY

72 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

34 м²

#34154678 Стоимость: 72 000 евро Населённый пункт: Солнечный берег Комнат: 1 Общая площадь: 34 кв. м. Этаж: 1/6 Оплата за обслуживание: 16 евро/м²/ в год Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Для продажи...

OAZIS REALTY

144 100 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

96 м² 3 2

ID 34181052 Цена: 144 100 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 3 Общая площадь: 96.07 кв. м. На 7 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в процессе строительства, начало май 2026, 36 месяцев до сдачи. Схема оплаты: 3000 евро — депозит (в случае, если строительство ещё не начато); 40% — при старте...

OAZIS REALTY

97 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

73 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Светлая 3-комнатная квартира в жилом комплексе Green Fort, расположенном в тихом и зелёном районе популярного болгарского курорта Солнечный берег, всего в 700 метрах от песчаного пляжа. Район подходит как для отдыха, так и для круглогодичного проживания — в пешей доступности магазины, остановки транспорта и вся необходимая инфраструктура....

NV-COMPANY

229 900 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

90 м² 3 2

ID 33476902 Цена: 229 900 евро Местоположение: Святой Влас Комнат: 3 Общая площадь: 90 м2 Этаж: 2 Фиксированная плата за обслуживание: 600 евро Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16 План оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем на продажу роскошную трехкомнатную...

OAZIS REALTY

75 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

66 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в «Gardenia Hills», Кошарица Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 66 Этаж: 3/5 До моря: 1 км Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год Gardenia Hills – комплекс находится в 300 метрах от нового магазина Lidl на...

Happy Home

Посмотреть ещё 3628 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru