Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

36 000 €

Дом в Варне, Болгария

100 м² 4 2 1

ЭКСКЛЮЗИВНО! Агентство Стефанов Инвест предлагает эксклюзивно к продаже дом в центральной части села Бояна, Варненская область, с впечатляющим панорамным видом. Жилое здание двухэтажное, площадью 100 кв.м., включает четыре просторные комнаты и санитарное помещение. В 2008 году проведён частичный ремонт, обеспечивающий комфортное проживание....

STEFANOV INVEST

47 990 €

Квартира в Бяле, Болгария

55 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Агентство недвижимости iBG Property представляет вашему вниманию просторную студию в городе Бяла. Квартира общей площадью 55 кв. м состоит из коридора, просторной комнаты с кухонной зоной, большой террасы площадью 12,30 кв. м и совмещенного санузла. Квартира предлагается с мебелью и всем необходимым: кухня с духовкой, варочная панель,...

IBG Property

170 000 €

Квартира в Бриз, Болгария

62 м² 2 1 1

КОД: 16401. Агентство недвижимости „Стефанов Инвест“ предлагает на продажу двухкомнатную квартиру в новом, современном здании с Актом 16, отличающемся высоким качеством исполнения и вниманием к деталям. Квартира общей площадью 62 кв.м., завершена "под ключ" и готова к немедленному заселению. Планировка квартиры...

STEFANOV INVEST

68 800 €

Квартира в Равде, Болгария

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается двухкомнатная квартира в новостройке Ravda City Residence, расположенной в курортном поселке Равда. Комплекс находится всего в 500 метрах от моря и в 200 метрах от центра, что делает его отличным местом для отдыха, постоянного проживания и инвестиций. В продаже просторные двухкомнатные квартиры площадью от 53 до 64 кв.м....

Happy Home

200 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

133 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Первая линия моря, квартира в комплексе «Dolche Vita», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 133 кв.м Этаж: 4/6 До моря: 100 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 650 евро в год Dolche Vita - элитный комплекс апартаментов в...

Happy Home

219 000 €

Дом в Балчике, Болгария

156 м² 8 5 3

Трехэтажный дом в дачной зоне рядом с Балчиком с бассейном и панорамой на море КОД: 17250. Представляем вам уникальное предложение от компании Стефанов Инвест - стильный трехэтажный дом, расположенный в спокойной и живописной дачной зоне рядом с Балчиком. Площадь дома составляет 156 кв.м., и он предлагает не только комфорт и пространство, но...

STEFANOV INVEST

119 999 €

Апартаменты в Банско, Болгария

81 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

БЕЗ КОМИССИИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство «Unikalni Imoti Bansko» предлагает к продаже ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ЗАСЕЛЕНИЮ ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В ОБЫЧНОМ ЖИЛОМ ДОМЕ С НИЗКИМИ КОММУНАЛЬНЫМИ ПЛАТЕЖАМИ! ОТДЕЛЬНЫЕ КАНАТЫ ДЛЯ ЭЛЕКТРИЧЕСТВА И ВОДЫ! ВИД НА ГОРЫ! ВОЗМОЖНОСТЬ ПЕРЕСТРОЙКИ В ТРЕХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ! РЯДОМ...

Уникални Имоти Банско ЕООД

52 900 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

33 м²

ID 34080122 Цена: 52 900 евро Населённый пункт: Солнечный берег Комнат: 1 Общая площадь: 33 кв.м. Этаж: 4/6 Оплата за обслуживание: 330 евро в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем Вашему...

OAZIS REALTY

239 224 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

104 м² 3 2

ID 34213022 На продажу предлагается: Апартамент с 2 спальнями в комплексе «Соренто Премиум». Цена 239 224 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 3 Общая площадь: 103.56 кв. м. На 4 этаже Такса обслуживания: 16 евро за кв.м в год Стадия строительства: в строительстве Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании...

OAZIS REALTY

76 000 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

37 м² 2 1

Двухкомнатный апартамент с 1 спальней в Несебре с видом на улицу. Стоимость: 76 000 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 2 Общая площадь: 37 м2 Этаж: 4 из 4 Оплата за обслуживание: 0 евро/м2 евро в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро - депозит 100% при подписании нотариального...

OAZIS REALTY

114 869 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

79 м² 2 1

ID 34080600 Цена: 114 869 евро Населенный пункт: Поморие Комнат: 2 Общая площадь: 79.22 кв.м. Этаж: 3, лифт Такса поддержки: нет Этап строительства: Акт 16 Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней с готовым ремонтом. Жилой дом на улице Сакар в городе Поморие — это современный проект нового поколения, сочетающий качество...

OAZIS REALTY

147 285 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

98 м² 3 2

ID 34181058 Цена: 147 285 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 3 Общая площадь: 98.19 кв. м. На 3 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в процессе строительства, начало май 2026, 36 месяцев до сдачи. Схема оплаты: 3000 евро — депозит (в случае, если строительство ещё не начато); 40% — при старте...

OAZIS REALTY

78 900 €

Квартира в Ахелое, Болгария

102 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в комплексе «Vineyards Resort», Ахелой Состоит из гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 102 кв.м Этаж: 1/5 До моря: 2 км Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Vineyards Resort - масштабный комплекс первоклассных апартаментов и...

Happy Home

147 700 €

Квартира в Бургасе, Болгария

99 м² 3 2

В строящемся комплексе Marea Premium 2 в квартале Сарафово города Бургас предлагается к покупке апартамент с двумя спальнями. Новый современный дом будет располагаться всего в 50 метрах от песчаного побережья рядом со всей социальной и курортной инфраструктурой района. Квартира будет обладать общей площадью 98,48 кв/метров и жилой площадь 88...

Lev Estates

180 000 €

Дом в Болгарии

370 м² 5 4

#29004896 Новый Дом на участке с виноградниками. Стоимость: 180 000 евро. Населенный пункт: с. Детелина Комнат: 6 Общая площадь: 370 кв.м. Площадь участка: 900 кв.м. Этажей: 2 Такса поддержки: отсутствует. Этап строительства: завершено Схема оплаты: 5000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта о праве...

OAZIS REALTY

52 377 €

Студия в Равде, Болгария

40 м² 1 1

К покупке предложена студия в строящемся закрытом комплексе Ravda City Residence в курортном поселке Равда. Всего в 500 метрах от моря и пляжа, 200 метров от центра Равды. Недвижимость общей площадью 40,29 кв/м и жилой площадью 35 кв/м находится на 5-м этаже пятиэтажного современного здания с лифтом. Квартира будет располагаться на южной...

Lev Estates

53 280 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

33 м²

ID 34054572 Цена: 53 280 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 1 Общая площадь: 32.84 кв. м. Этаж: 3 Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: Акт 15 Оплата: 2000 евро депозит, Идивидуальные варианты оплаты На продажу предлагается: Студия в жилом комплексе «Виста Верде» «Виста Верде» — это новый жилой комплекс...

OAZIS REALTY

76 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

72 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Отличный, просторный и панорамный двухкомнатный апартамент с видом на море, двумя террасами и двумя ванными в г. Бяла. красивый вид на море и горы две панорамные террасы две ванные комнаты 59 кв.м чистой жилой площади Апартамент общей площадью 72 кв.м., расположен на 3 этаже из 5 (есть лифт). Состоит из гостиной с кухней, спальни,...

IBG Property

81 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

52 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается уютная квартира с 1 спальней в комплексе “Vip Park”, Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 52 кв.м Этаж: 1/6 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 11 евро/кв.м в год Жилой комплекс VIP Park расположен в тихой и...

Happy Home

53 650 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

42 м²

ID 34064060 Цена: 53 650 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 1 Общая площадь: 42.19 кв. м. На 2 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Этап строительства: в строительстве Оплата: 2000 евро депозит, 30% первый взнос, рассрочка до конца строительства. Предлагаем студию с ремонтом «под ключ» в жилом комплексе без таксы...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3562 похожих объекта

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru