Какие обязанности у владельцев недвижимости в Болгарии? Сколько придется тратить на налоги и сборы, а также оплату коммунальных услуг? Как сдать жильё в аренду и сколько на этом можно заработать? На эти и многие другие вопросы о содержании недвижимости в Болгарии вы найдете ответы в этом материале.
В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.
В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
Налог на недвижимость
Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.
Коммунальный налог
Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.
В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.
Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.
Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).
Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.
Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.
Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.
Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.
Обратите внимание!
Гражданам России и Беларуси открыть счет в местном банке непросто даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ. Произвести оплату налогов можно с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.
Коммунальные платежи
Товарищество собственников
Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.
Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.
Электричество
Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:
дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.
Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.
Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)
Водоснабжение
Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.
Газ
Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.
Отопление
В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.
В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.
Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.
В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.
Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.
Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии
Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.
Страхование недвижимости
В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год.
Пример расчета налогов и коммунальных платежей
Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.
Налог на недвижимость – €120 в год
Коммунальный налог – €80 в год
Товарищество собственников – €642 в год
Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)
Итого в год €2 582
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии
Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.
Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.
Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)
Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.
Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.
Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.
Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.
Обратите внимание!
Договор с банком об автоматической оплате коммунальных услуг может заключить только сам владелец недвижимости, предоставив абонентские номера, оформленные на его имя.
Примеры объектов в Болгарии
57 000 €
Апартаменты в Обзоре, Болгария
36 м²11
Студио в элитном комплексе в Обзоре! В 150 метрах от пляжа!
КОД: 16571. Предлагаем Вам в продажу апартамент-студио в готовом комплексе апартаментов, расположенном в самом сердце города Обзора, которй отстоит на 50 км от городов Варна и Бургас, то есть двух международных аэропортов.
Уникальное расположение комплекса. Расстояние от...
STEFANOV INVEST
155 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
85 м²321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Просторная квартира с 2 спальнями в комплексе «Magic Dreams», Святой Влас
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы
Комнаты: 3
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 84,65 кв.м
Этаж: 2/6
До моря: 400 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год
Комплекс «Magic Dreams» - является...
Happy Home
119 000 €
Квартира в Обзоре, Болгария
110 м²322
Удалённая сделка
Местоположение: г. Обзор, первая линия моря
Тип квартиры: трехкомнатная квартира с 2 ванными комнатами и 2 террасами, с мебелью и бытовой техникой
Этаж: 1-ый этаж 6 этажного здания
Общая площадь: 110 кв. м
Вид из окон: гостиная - вид на море, спальни – вид на город
Сбор за обслуживание: 12 евро/кв. м в год
Здание введено в...
Риалти Инвест БГ
34 900 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
21 м²11
Агентство «Аврора Плюс» предлагает меблированную студию в жилом здании без таксы обслуживания на курорте Солнечный Берег.
Расположена на 1‑м жилом этаже из 4. Общая площадь — 21 кв.м.
Студия состоит из одной основной комнаты, ванной комнаты с туалетом и террасы.
Вокруг здания имеются места для свободной парковки.
Реф. №...
Аврора Плюс
85 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
72 м²321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Трехкомнатная квартира в комплексе "Imperial Fort", Святой Влас
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы
Комнаты: 3
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 72 кв.м
Этаж: 2/6
До моря: 300 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 14,5 евро/кв.м в год
Imperial Fort - современный комплекс апартаментов, входит в...
Happy Home
56 000 €
Студия в Поморие, Болгария
37 м²11
Выставлена на продажу светлая уютная студия в современном жилом комплексе Flora Beach Resort в городе Поморие, всего в 200 метра от моря и песчаного пляжа.
Недвижимость общей площадью 37 кв/метров располагается на 2-м этаже шестиэтажного здания с лифтом. Квартира полностью обставлена мебелью и оборудована бытовой техникой, есть все необходимое...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Просторная квартира с 1 спальней в комплексе «Luxor», Святой Влас
Состоит из коридора, гостиной, спальни, двух санузлов и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 2
Терраса: 2
Площадь: 70 кв.м
Этаж: 4/6
До моря: 400 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год
Luxor - новый комплекс закрытого типа, расположен в...
Happy Home
93 000 €
Апартаменты в Равде, Болгария
49 м²21
ID: 33983830
Площадь: 54 кв м
Стоимость: 93000 евро
Город: Равда
Этаж: 2/4
Терасса: 1
Этап строительства - Акт-16
Такса поддержки – нет
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности
Предлагаем апартамент с 1 спальней на втором этаже красивого и ухоженного дома в самом центре...
OAZIS REALTY
59 500 €
Студия в Святом Власе, Болгария
42 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается квартира-студия в комплексе «Relax», Святой Влас
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 42 кв.м
Этаж: 1/5
До моря: 500 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 8 евро за кв.м в год
“Relax” расположен в Северной части Святого Власа, у подножия...
Happy Home
66 500 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
42 м²
ID 34231818
Цена: 66 500 евро
Населенный пункт: Солнечный берег
Комнат: 1
Общая площадь: 42 кв.м.
Этаж: 3/7
Такса поддержки: 14 евро/ кв в год.
Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
На продажу предлагается студия в комплексе Тарсис...
OAZIS REALTY
320 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
101 м²322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Трехкомнатная квартира в элитном комплексе «Etara 4», Святой Влас
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы
Комнаты: 3
Санузел: 2
Терраса: 1
Площадь: 101 кв.м
Этаж: 2/8
До моря: 300 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год
Элитный закрытый комплекс «Etara 4»...
Happy Home
84 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
68 м²321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира с 2 спальнями в комплексе «Sunny Day 3», Солнечный берег
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы
Комнаты: 3
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 67,87 кв.м
Этаж: 2/4
До моря: 900 м
Лифт: нет
АКТ 16
Такса поддержки: 580 евро в год
Комплекс «Sunny Day 3» находится в центральной...
Happy Home
99 000 €
Апартаменты в Равде, Болгария
55 м²21
Продается апартамент с 1 спальней в новом комплексе «Элитония Гарденс 4», Равда, Болгария.
#34229248
Цена: 99 000 евро
Местоположение: Равда
Стаи: 2
Обща площ: 54,75 кв. м.
Етаж: 3/5
Цена на услугата: 438 евро годишно
Етап на строителство: Акт 16
Плащане:
2000 евро депозит,
100% при подписване на нотариален акт.
Новый...
OAZIS REALTY
149 900 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
101 м²32
ID 34083760
Для продажи предлагается : Просторная трехкомнатная квартира с видом на море и бассейн в комплексе Галери 2
Стоимость: 149 900 евро
Населенный пункт: Солнечный берег
Комнат: 3
Общая площадь: 101 кв.м.
Этаж: 2 из 6
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро - депозит
100% при...
OAZIS REALTY
39 900 €
Студия в Несебре, Болгария
42 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Просторная студия в комплексе "Bora Bora", Несебр
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 42 кв.м
Этаж: 5/5
До моря: 900 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 210 евро в год
Комплекс "Bora Bora" находится в тихом районе Несебра и окружен круглогодичными...
Happy Home
97 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
75 м²321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Просторная квартира с 2 спальнями с низкой таксой обслуживания на Солнечном берегу
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы
Комнаты: 3
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 75 кв.м
Этаж: 4/5
До моря: 600 м
Лифт: нет
АКТ 16
Такса поддержки: 6 евро/кв.м в год
Комплекс «Bravo 5» расположен в центре...
Happy Home
45 900 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
40 м²11
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартиры без таксы обслуживания в рассрочку до конца 2027 года!
Спешите забронировать! Здание уже построено, активно ведутся отделочные работы:
завершение строительства общих частей,
гидроизоляция кровли и террас,
установка лифта.
Все квартиры сдаются в состоянии «черновой отделки»- будут ровные полы, потолки, стены, в...
Happy Home
147 000 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
96 м²32
ID 34179886
Цена: 147 000 евро
Населенный пункт: Бургас
Комнат: 3
Общая площадь: 95.91 кв м
Этаж: 5
Такса обслуживания: нет
Стадия строительства: в строительстве (Начало строительства: 12.2024 г.
Срок реализации: 24 месяцев)
Оплата: 2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Индивидуальная схема платежа,...
OAZIS REALTY
228 945 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
104 м²32
ID 34213000
На продажу предлагается:
Апартамент с 2 спальнями в комплексе «Соренто Премиум».
Цена 228 945 евро
Населенный пункт: Святой Влас
Комнат: 3
Общая площадь: 103.83 кв. м.
На 1 этаже
Такса обслуживания: 16 евро за кв.м в год
Стадия строительства: в строительстве
Оплата: 2000 евро депозит,
100% при подписании...
OAZIS REALTY
54 500 €
Квартира в Обзоре, Болгария
59 м²11
Удалённая сделка
Местоположение: г. Обзор, 700 метров от пляжа
Тип квартиры: однокомнатная квартира (студия с зоной спальни) с 4 спальными местами.
Этаж: 3 из 4 этаж,
Лифт: есть
Общая площадь: 59 кв. м
Жилая площадь: 50 кв. м
Вид из окон: утопающий в зелени ландшафт, боковой вид на море.
Сбор за обслуживание: 450 евро в год
Здание введено в...
Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.
При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000.
Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.
Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.
Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.
В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)
Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.
Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.
Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.
Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.
Управляющие компании
Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).
В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.
При продаже собственник платит налог на прирост капитала.
Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.
Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.
Другие расходы при продаже
Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.
Обратите внимание!
Иностранцам при продаже недвижимости необходимо предъявлять номера БУЛСТАТ обоих супругов, если недвижимость была куплена в браке, но в нотариальном акте прописан только один из супругов.