Какие обязанности у владельцев недвижимости в Болгарии? Сколько придется тратить на налоги и сборы, а также оплату коммунальных услуг? Как сдать жильё в аренду и сколько на этом можно заработать? На эти и многие другие вопросы о содержании недвижимости в Болгарии вы найдете ответы в этом материале.
В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.
В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
Налог на недвижимость
Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.
Коммунальный налог
Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.
В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.
Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.
Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).
Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.
Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.
Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.
Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.
Обратите внимание!
Гражданам России и Беларуси открыть счет в местном банке непросто даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ. Произвести оплату налогов можно с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.
Коммунальные платежи
Товарищество собственников
Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.
Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.
Электричество
Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:
дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.
Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.
Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)
Водоснабжение
Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.
Газ
Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.
Отопление
В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.
В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.
Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.
В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.
Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.
Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии
Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.
Страхование недвижимости
В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год.
Пример расчета налогов и коммунальных платежей
Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.
Налог на недвижимость – €120 в год
Коммунальный налог – €80 в год
Товарищество собственников – €642 в год
Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)
Итого в год €2 582
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии
Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.
Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.
Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)
Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.
Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.
Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.
Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.
Обратите внимание!
Договор с банком об автоматической оплате коммунальных услуг может заключить только сам владелец недвижимости, предоставив абонентские номера, оформленные на его имя.
Примеры объектов в Болгарии
46 900 €
Апартаменты в Равде, Болгария
39 м²111
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Предлагаются апартаменты в новом жилом комплексе, расположенном в уютном районе курортного поселка Равда, в пяти минутах ходьбы от песчаного пляжа. Район подходит для сезонного и круглогодичного проживания: рядом остановки транспорта, супермаркет Lidl, аптеки, магазины, кафе и рестораны. Спокойная обстановка и благоустроенная территория...
NV-COMPANY
86 000 €
Квартира в Созополе, Болгария
65 м²211
Агентство Аврора Плюс предлагает 2-комнатную квартиру площадью 65 кв.м., на 3-ем этаже в комплексе "Green Life Beach Resort" на 1-ой линии в Созополе.
Состоит из: гостинной с кухонным блоком и обеденной зоной, спальни, совмещенного санузла, коридора и террасы.
Комплекс «Green Life Beach Resort» расположен рядом с...
Аврора Плюс
24 000 €
Земля в Обзоре, Болгария
1063 м²
Участок в регуляции в поселке Приселци! На расстоянии около 7 км от моря и города Обзор!
КОД: 16288. Предлагаем на продажу участок в регуляции, находится в поселке Приселци, на расстоянии около 7 км от моря и центра Обзора.
Участок в регуляции, площадью 1063 кв.м.. Электричество и водоснабжение подключены на участке.
Участок имеет...
STEFANOV INVEST
99 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
48 м²21
ID 34184046
На продажу предлагается:
Апартамент с 1 спальней в комплексе Хармони Сьютс Гранд Резорт
Цена: 99000
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 2
Общая площадь: 48 кв.м
На 4 этаже
Такса поддержки: 1000 евро
Этап строительства: завершен
Оплата: 2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта....
OAZIS REALTY
75 000 €
Квартира в Бяле, Болгария
71 м²211
Онлайн-показУдалённая сделка
Местоположение: г.Бяла, 450 метров от пляжа
Тип квартиры: двухкомнатная квартира, с мебелью и техникой
Этаж: 5-ый этаж (не последний), в здании есть лифт
Общая площадь: 71 кв. м, Жилая площадь: 64 кв. м
Вид из окон: красивая морская панорама
Сбор за обслуживание: 360 евро за квартиру в год
Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16...
Риалти Инвест БГ
70 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
46 м²21
ID 34190528
Апартамент с 1 спальней в комплексе Ла Мер Силвер 3
Цена: 70 000 евро
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 2
Общая площадь: 46 кв. м.
На партерном этаже
Такса поддержки: 0 евро в год
Стадия строительства: в строительстве, АКТ 15 (получение акт 16 летом 2026 года)
Начало строительства октябрь 2024, окончание...
OAZIS REALTY
142 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
142 м²32
ID 34048852
На продажу предлагается:
Апартаменты с 2 спальнями в комплексе Санни Дрим
Цена: 142000 евро+3 % комиссия
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 3
Общая площадь: 142 кв.м
На 6 этаже
Такса поддержки: 1420 евро + 1,5 за кв.м фонд ремонта
Этап строительства: завершен, Акт 16
Оплата: 5000 евро депозит,
100% при...
OAZIS REALTY
98 000 €
Студия в Святом Власе, Болгария
42 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Новая квартира-студия в комплексе «Green Fort Suites», Солнечный берег
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 42 кв.м
Этаж: 3/7
До моря: 200 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 15 евро/кв.м в год
Грийн Форт Сюитс (Green Fort Suites) – новый жилой комплекс...
Happy Home
76 900 €
Квартира в Равде, Болгария
53 м²21
Предлагается к покупке новая квартира с одной спальней в строящемся жилом комплексе La mer House в поселке Равда, всего в 600 метрах от моря и пляжа.
Недвижимость общей площадью 53,16 кв/метров располагается на 4-м этаже пятиэтажного здания с лифтом. Планировка жилплощади имеет отдельную прихожую, зонированную гостиную, спальню, санузел,...
Lev Estates
110 000 €
Квартира в Ален мак, Болгария
73 м²211
ЭКСКЛЮЗИВНО от агентства недвижимости Stefanov Invest!
КОД: 17458. Предлагаем на продажу двухкомнатную квартиру в привлекательном районе города Варна – Ален Мак, в небольшом комплексе, где вы сможете насладиться тишиной и спокойствием. Важным фактором является также близость к городу Варна и Варненскому свободному университету, что...
STEFANOV INVEST
87 000 €
Квартира в Несебре, Болгария
50 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается квартира с 1 спальней в комплексе «Viola», Несебр
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 50,15 кв.м
Этаж: 3/6
До моря: 250 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 6 евро/кв.м в год
Комплекс Viola расположен между Несебром и Равдой, все что нужно в...
Happy Home
299 000 €
Дом в Сарафово, Болгария
254 м²
ID 33974886
Цена 299 000 евро
Населенный пункт: Сарафово (м.Лахана), Бургас
Комнат: 5
Общая площадь: 254 кв. м., участок 454 кв м
Этажность: 2
Такса обслуживания: нет
Стадия строительства: в строительстве, акт 14
Оплата: 2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Индивидуальная схема платежа
Закрытый...
OAZIS REALTY
65 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
42 м²
Студия с большой террасой с видом на улицу. #34104964
Стоимость: 65 000 евро
Населенный пункт: Солнечный берег
Комнат: 1
Общая площадь: 42 кв.м
Этаж: 1 из 6
Оплата за обслуживание: 500 евро в год.
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты: 2000 евро - депозит
100% при подписании нотариального акта...
OAZIS REALTY
79 500 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
47 м²21
ID 34166288
Стоимость: 79 500 евро
Населённый пункт: Святой Влас
Комнат: 2
Общая площадь: 46,5 кв.м.
Этаж: партер
Оплата за обслуживание: 600 евро в год
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16.
Схема оплаты:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
На продажу...
OAZIS REALTY
120 300 €
Апартаменты в Ахелое, Болгария
72 м²21
ID 34131662
Цена: 120 300 евро
Населенный пункт: Ахелой
Комнат: 2
Общая площадь: 71.5 кв м
Этаж: 2
Такса поддержки: будет уточнена по окончанию строительства, ориентировочно 18 евро за кв м в год
Депозит — 5000 евро, индивидуальные условия платежа.
К продаже предлагается просторный апартамент с одной спальней в курортном...
OAZIS REALTY
106 950 €
Апартаменты в Сарафово, Болгария
62 м²21
ID 34111132
Для продажи предлагается двухкомнатная квартира на 2-м этаже в новом строящемся комплексе Флора Бийч-2, квартал Сарафово,Бургас .
Цена: 106 950 евро
Населенный пункт: Бургас , квартал Сарафово,Флора Бийч-2
Общая площадь: 61,72 кв. м.
Комнат: 2
Этаж: 2/5
Такса поддержки: нет
Для продажи предлагается квартира в Бургасе...
OAZIS REALTY
145 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
78 м²32
ID 34146686
Цена: 145 000 евро
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 3
Общая площадь: 77.95 кв. м.
Этаж: 1
Такса поддержки: нет
Апартамент с 2 спальнями с ремонтом «под. ключ», к которому идет паркоместо, склад и установлены 2 кондиционера.
Предлагаем вашему вниманию новый жилой проект Emilia Romana City 2 — камерный...
OAZIS REALTY
49 900 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
40 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается квартира с 1 спальней в комплексе «Sunny day 6», Солнечный берег
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 40 кв.м
Этаж: 3/4
До моря: 4 км
Лифт: нет
АКТ 16
Такса поддержки: 580 евро в год
Sunny Day 6 — это огромный комплекс поселочного...
Happy Home
1 383 500 €
Земля в Обзоре, Болгария
14561 м²
Подготовленный для строительства участок у одного из прекраснейших пляжей болгарского побережья Черного моря.
Отличный участок в окраине города Обзор ждет своего инвестора.
Участок находится на возвышении с денивеляцией, приблизительно в 150 м от пляжа, прекрасная панорама на море, окруженный лесом и виноградным массивом. К красивой, длинной...
Аврора Плюс
69 099 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
45 м²
ID 34215404
Для продажи предлагается студия на 2-м этаже в новостроящемся комплексе,близко к морю ,Солнечный берег .
Цена: 69 099 евро
Населенный пункт: Солнечный берег, комплекс Ж‘адор Блан
Общая площадь: 44,58 кв. м.
Комнат: 1
Этаж: 2/5
Такса поддержки: 18 евро/кв.м./в год
Для продажи предлагается студия . Состоит из :прихожая,...
Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.
При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000.
Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.
Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.
Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.
В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)
Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.
Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.
Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.
Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.
Управляющие компании
Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).
В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.
При продаже собственник платит налог на прирост капитала.
Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.
Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.
Другие расходы при продаже
Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.
Обратите внимание!
Иностранцам при продаже недвижимости необходимо предъявлять номера БУЛСТАТ обоих супругов, если недвижимость была куплена в браке, но в нотариальном акте прописан только один из супругов.