Какие обязанности у владельцев недвижимости в Болгарии? Сколько придется тратить на налоги и сборы, а также оплату коммунальных услуг? Как сдать жильё в аренду и сколько на этом можно заработать? На эти и многие другие вопросы о содержании недвижимости в Болгарии вы найдете ответы в этом материале.
В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.
В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
Налог на недвижимость
Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.
Коммунальный налог
Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.
В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.
Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.
Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).
Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.
Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.
Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.
Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.
Обратите внимание!
Гражданам России и Беларуси открыть счет в местном банке непросто даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ. Произвести оплату налогов можно с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.
Коммунальные платежи
Товарищество собственников
Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.
Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.
Электричество
Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:
дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.
Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.
Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)
Водоснабжение
Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.
Газ
Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.
Отопление
В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.
В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.
Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.
В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.
Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.
Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии
Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.
Страхование недвижимости
В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год.
Пример расчета налогов и коммунальных платежей
Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.
Налог на недвижимость – €120 в год
Коммунальный налог – €80 в год
Товарищество собственников – €642 в год
Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)
Итого в год €2 582
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии
Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.
Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.
Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)
Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.
Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.
Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.
Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.
Обратите внимание!
Договор с банком об автоматической оплате коммунальных услуг может заключить только сам владелец недвижимости, предоставив абонентские номера, оформленные на его имя.
Примеры объектов в Болгарии
64 500 €
Квартира в Обзоре, Болгария
59 м²11
Удалённая сделка
Местоположение: г. Обзор, 700 метров от пляжа
Тип квартиры: однокомнатная квартира (студия с зоной спальни) с 4 спальными местами
Этаж: 3 из 4 этаж, в здании есть лифт
Общая площадь: 59 кв. м
Жилая площадь: 50 кв. м
Мебелировка: с мебелью и техникой
Вид из окон: утопающий в зелени ландшафт.
В комплексе: парковка, лифт, охрана,...
Риалти Инвест БГ
49 999 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
31 м²11
Агентство «Аврора Плюс» предлагает студию площадью 31 кв.м, расположенную на 1-м этаже закрытого комплекса в к.к. Солнечный берег.
Состоит из: входного коридора, гостиной с кухонным боксом, спальной зоны и зоны отдыха, ванной комнаты с WC и балкона.
Комплекс расположен на второй береговой линии Солнечного берега, всего в...
Аврора Плюс
275 000 €
Земля на Солнечном берегу, Болгария
1199 сот.
Предлагаем Вашему вниманию участок с готовым проектом под жилую застройку в Западном районе Солнечного Берега. Место тихое и спокойное, идеально подходит для круглогодичного проживания и отдыха. Он расположен в 7-8 минутах ходьбы от пляжа Какао и вдали от шума и суеты, типичных для курорта. Проектируемое здание является жилым, с действующим...
Аврора Плюс
399 000 €
Дом в Черноморце, Болгария
267 м²862
Агентство «Аврора Плюс» предлагает на продажу просторный и стильно оформленный дом в г. Черноморец, расположенный в тихом и престижном районе, всего в 500 метрах от центрального пляжа.
Недвижимость построена в 2014 году и имеет сертификат о вводе в эксплуатацию от 2017 года.
Дом выделяется качественным исполнением проекта и...
Аврора Плюс
75 000 €
Земля в Обзоре, Болгария
1500 м²
Участок в регуляции в городе Обзор! До центрального пляжа и набережной Обзора – 900 метров.
КОД: 5216. Предлагаем Вашему вниманию участок в регуляции, находится в городе Обзор, находящийся в новом микрорайоне города Обзор на расстоянии 900 метров от пляжа, недалеко от главной дороги из Бургаса в Варну.
Участок площадью в 1500 кв.м.,...
STEFANOV INVEST
125 000 €
Квартира в Обзоре, Болгария
168 м²322
Онлайн-показУдалённая сделка
Просторная трехкомнатная квартира площадью 158 кв.м. с двумя ванными комнатами расположена на пятом жилом этаже в жилом комплексе с высокими техническими характеристиками в 150 метрах от пляжа в городе Обзор. Квартира занимает весь послений пятый этаж. В здании есть ЛИФТ. Квартира состоит из гостиной с кухней, двух спален больших рамеров,...
Риалти Инвест БГ
149 900 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
128 м²32
ID 32199850
Цена: 149 900 евро
Населённый пункт: Солнечный берег
Комнат: 3
Общая площадь: 127,61 кв.м.
Этаж: 3/9
Такса поддержки: 1530 евро в год
Этап строителства: – Акт 15
Схема оплаты:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагаем на продажу трехкомнатную квартиру,...
OAZIS REALTY
92 525 €
Апартаменты в Поморие, Болгария
64 м²21
ID 34114086
Цена: 92 525 евро
Населенный пункт: Поморие
Комнат: 2
Общая площадь: 63.81 кв м
Этаж: 4
Такса поддержки: нет
Стадия строительства: в строительстве, готовность – 2027г.
Депозит — 2000 евро, индивидуальные условия оплаты.
Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней с чистовым ремонтом «под ключ».
«Св. Никола 20» —...
OAZIS REALTY
89 000 €
Апартаменты в Несебре, Болгария
69 м²21
ID 34199732
На продажу предлагается:
Апартамент с 1 спальней в комплексе Одиссей
Цена: 89000
Населенный пункт: Несебр
Комнат: 2
Общая площадь: 69 кв.м
На 5 этаже
Такса поддержки: 828 евро
Этап строительства: завершен
Оплата: 2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Предлагаем на продажу уютную...
OAZIS REALTY
165 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
59 м²21
ID 34079308
Цена: 165 000 евро
Населенный пункт: Святой Влас
Комнат: 2
Общая площадь: 58.69 кв.м.
Этаж: 2, лифт
Такса поддержки: 14 евро за кв м в год
Этап строительства: в строительстве, готовность – 2027г.
Предлагаем к покупке полностью меблированный апартамент с 1 спальней с видом на сад и море.
«Премьер Форт Сьютс» —...
OAZIS REALTY
102 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
93 м²321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Просторная квартира с 2 спальнями в комплексе «Central Plaza»
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы
Комнаты: 3
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 93,03 кв.м
Этаж: 1/6
До моря: 600 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 11 евро/кв.м в год
Закрытый комплекс «Central Plaza» расположен в...
Happy Home
86 500 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
55 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира на Солнечном берегу в комплексе “Romance Marine”
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 55 кв.м
Этаж: 2/6
До моря: 600 м
Лифт: нет
АКТ 16
Такса поддержки: 18 евро/кв.м в год
Комплекс "Romance Marine" расположен в тихом районе в южной...
Happy Home
117 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
78 м²21
ID 34278890
На продажу предлагается:
Апартамент с 1 спальней в комплексе Луксор
Цена: 117000
Населенный пункт: Св. Влас
Комнат: 2
Общая площадь: 78 кв.м
На 2 этаже
Такса поддержки: 1100 евро
Этап строительства: завершен
Оплата: 5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Предлагается на продажу апартамент с...
OAZIS REALTY
252 400 €
Апартаменты в Ахелое, Болгария
125 м²32
ID 34260322
Цена: 252 400 евро
Населенный пункт: Ахелой
Комнат: 3
Общая площадь: 124.59 кв м
Этаж: 1
Такса поддержки: будет уточнена по окончанию строительства, ориентировочно 18 евро за кв м в год
Депозит — 5000 евро, индивидуальные условия платежа.
Планировка продумана таким образом, чтобы максимально использовать естественное...
OAZIS REALTY
69 000 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
34 м²11
Для покупки представлена благоустроенная светлая студия в закрытом жилом комплексе Royal Dreams на популярном курорте Солнечный берег, всего в 400 метрах от песчаного побережья Черного моря.
Недвижимость общей площадью 34 кв/метра располагается на 1-м этаже шестиэтажного здания. Квартира оборудована мебелью и бытовой техникой, есть все...
Lev Estates
122 400 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
82 м²21
ID 34124800
Цена: 122 400 евро
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 2
Общая площадь: 81.6 кв м
Этаж: 2
Такса поддержки: 10 евро за кв м в год
Стадия строительства: В строительстве, акт 16 - летом 2027г.
Схема оплаты: 3000 евро депозит, 30% при подписании предварительного договора. Индивидуальные условия оплаты. Возможность...
OAZIS REALTY
283 143 €
Апартаменты в Варне, Болгария
187 м²321
IBG Property представляет Вашему вниманию трехкомнатную квартиру с прилегающим подвалом и фотоэлектрическим парком в новостройке в Винницком районе.
Квартира общей площадью 187 кв.м., расположена на втором четырехэтажном этаже. Планировка: коридор, гостиная с кухней, 2 спальни, ванная комната с туалетом, отдельный туалет, 2 террасы, кладовая и...
IBG Property
76 000 €
Земля в Приселци, Болгария
1999 м²
в 10 км от пляжа курортного комплекса Камчия!
КОД: 16126. Компания „Стефанов инвест“ предлагает к продаже участок под жилое строительство, идеально подходящий для ценителей свободы, природы и панорамных видов. Недвижимость расположена в селе Присельци — благоустроенном и предпочтительном населенном пункте для круглогодичного...
STEFANOV INVEST
19 900 €
Земля в Поморие, Болгария
3003 м²
Предлагаем на продажу земельный участок в город Поморие, районе Каменар, местность Бадемите.
Земельный участок имеет площадь 3003 кв. м и имеет статус нива, девятой категории.
На данный момент имеется активный ПУП.
Рядом есть электричество и вода.
Также продается соседний участок.
Реф.№2235
Аврора Плюс
65 500 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
40 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Уютная студия в комплексе «Diamond Bay», Солнечный берег
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 40 кв.м
Этаж: 4/6
До моря: 450 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год
Diamond Bay - закрытый комплекс, состоящий из четырех секций, находится в северной...
Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.
При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000.
Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.
Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.
Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.
В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)
Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.
Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.
Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.
Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.
Управляющие компании
Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).
В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.
При продаже собственник платит налог на прирост капитала.
Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.
Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.
Другие расходы при продаже
Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.
Обратите внимание!
Иностранцам при продаже недвижимости необходимо предъявлять номера БУЛСТАТ обоих супругов, если недвижимость была куплена в браке, но в нотариальном акте прописан только один из супругов.