Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

38 130 €

Апартаменты в Обзоре, Болгария

33 м²

ID 34264338 На продажу предлагается студия на 3-м этаже, комплекс на первой линии моря ,г.Обзор . Цена: 38 130 евро Населенный пункт: г.Обзор ,комплекс Аквамарин Комнат: 1 Общая площадь: 32,86 кв. м. Этаж: 3/5 Такса поддержки: 5 евро/кв.м./год Комплекс имеет акт 16 Схема оплаты: 3000 евро депозит, 100 % при подписании...

Оазис Болгария

97 400 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

59 м² 2 1

ID 34214752 Для продажи предлагается двухкомнатная квартира на партерном этаже в новостроящемся комплексе,близко к морю ,Солнечный берег . Цена: 97 400 евро Населенный пункт: Солнечный берег, комплекс Ж‘адор Блан Общая площадь: 59,03 кв. м.+ бонус двор 20,40 кв.м. Комнат: 2 Этаж: партер/5 Такса поддержки: 18 евро/кв.м./в год Для...

Оазис Болгария

69 000 €

Студия в Святом Власе, Болгария

37 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается студия с низкой таксой в комплексе “Villa Yurta”, Святой Влас Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 37 кв.м Этаж: 2/5 До моря: 400 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 100 евро в год Комплекс “Villa Yurta” расположен у подножия Балканских...

Happy Home

165 000 €

Апартаменты в Ахелое, Болгария

146 м² 3 2

ID 34198888 Цена 165000 + % от покупателя. Представляем вам уникальную возможность приобрести полностью меблированный двухэтажный дом, расположенный в одном из самых впечатляющих комплексов отдыха в районе Ахелой. С общей площадью 146 м2, собственным бассейном и прекрасным видом на зелень и море, эта недвижимость сочетает в себе уют, простор...

Оазис Болгария

269 000 €

Дом в Поморие, Болгария

152 м² 4 3

ID 34169970 Предлагается на продажу двухэтажная вилла в комплексе Виктория Роял Парк ,Поморие, область Бургас . Стоимость: 269 000 евро Населенный пункт: г.Поморие ,комплекс Виктория Роял Парк Комнат: 4 Общая площадь: 152,11 кв. м., участок 337,23 кв.м. (земельный участок не продается) Этажность: 2 этажа Оплата за обслуживание: 13...

Оазис Болгария

30 000 €

Земля в Близнаци, Болгария

2000 м²

Панорамный участок под жилую застройку в селе Близнаци! В 3 км от берега моря! КОД: 12894. Предлагаем на продажу участок, находится в село Близнаци, на расстоянии около 3 км от Кемпинга Камчия, в 18 км от областного центра Варна. Участок площадью 2000 кв.м. имеет статус земли сельскохозяйственного назначения. С территории раскрывается вид на...

STEFANOV INVEST

385 000 €

Дом в Банско, Болгария

455 м² 9 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

БЕЗ КОМИССИИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство «Unikalni Imoti Bansko» предлагает к продаже ДВА ДОМА В ДЕРЕВНЕ ОБИДИМ - ПРИМЕРНО В 40 МИНУТАХ ОТ БАНСКО! Дома нуждаются в ремонте, так как в большем доме планировка следующая: 1 большая комната с туалетом, 4 комнаты с одной ванной, 2 спальни + 1 большая комната + ванная, а в меньшем: 1 большая...

Уникални Имоти Банско ЕООД

117 000 €

Квартира в Поморие, Болгария

71 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в жилом доме, г. Поморие Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы. Кладовка 2 кв.м. Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 71 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: нет Жилой дом городского типа, расположен в центральном районе г. Поморие. В районе...

Happy Home

240 000 €

Дом в Бяле, Болгария

172 м² 6 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Двухэтажный дом в центральной части города Бяла Объект с застроенной площадью 86 кв.м и участком 840 кв.м, который выходит на две улицы и прекрасно ухожен: беседка, плодовые деревья, озеленение и место для парковки. Планировка: Первый этаж: две комнаты, кладовая и просторная ванная. Все помещения светлые, с окнами и отдельным входом....

IBG Property

299 000 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

142 м² 2 1

ID 34144692 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Пенелопа Палас Цена: 299000 Населенный пункт: Поморие Комнат: 2 Общая площадь: 142 кв.м На 3 этаже Такса поддержки: 1420 евро Этап строительства: завершен Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Комплекс стратегически...

Оазис Болгария

84 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

78 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в комплексе “Sea Grace” на Солнечном берегу Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 78 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год Комплекс «Sea Grace» расположен в тихом районе...

Happy Home

126 510 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

67 м² 2 1

ID 34229292 Цена: 126 510 евро Населенный пункт: г.Созополь Комнат: 2 Общая площадь: 66.53 кв. м. + терраса 60 кв м Этаж: 4 Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: Акт 14 Схема оплаты: 5000 евро - депозит 30% - Предварительный договор 40% - Акт 14 20% - Акт 15 10% - Акт 16 "Маэстро Сол" это современное...

Оазис Болгария

94 000 €

Апартаменты в Банско, Болгария

105 м² 4 3 2

БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство ”Уникальный Имоти Банско” предлагает на продажу ПОЛНОСТЬЮ ОТДЕЛЕННУЮ И ГОТОВУЮ К ОБОРУДОВАНИЮ ЧЕТЫРЕХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В ЗДАНИИ БЕЗ ПЛАТЫ ЗА ОБСЛУЖИВАНИЕ И С ОТЛИЧНЫМ РАСПОЛОЖЕНИЕМ - В 3-Х МИНУТАХ ХОДЬБЫ ОТ ЦЕНТРА ГОРОДА РАЗЛОГ! НЕЗАВИСИМЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ ЭЛЕКТРИЧЕСТВА И ВОДЫ!...

Уникални Имоти Банско ЕООД

44 500 €

Квартира в Бяле, Болгария

39 м² 1 1 1

Удалённая сделка

Местоположение: г.Бяла, 500 метров от пляжа Тип квартиры: однокомнатная квартира, с мебелью и техникой Этаж: 1-ый этаж (не последний) Общая площадь: 39 кв. м Жилая площадь: 35 кв. м Вид из окон: город Сбор за обслуживание: 320 евро в год Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 – «Удостоверение о вводе здания в...

Риалти Инвест БГ

255 000 €

Квартира в Варне, Болгария

91 м² 2 1 1

Современная квартира с одной спальней в престижном районе Варны Святые Константин и Елена! В 200 метрах от пляжа! Недвижимость в Болгарии класса люкс! КОД:16412. Стефанов Инвест предлагает на продажу новую, роскошную двухкомнатную квартиру, в элитном комплексе с удобствами, всего в 450 метрах от пляжа Свети Св. Константин и Елена. Курорт...

STEFANOV INVEST

262 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

129 м² 3 2

ID 34118344 Цена: 262 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 3 Общая площадь: 128.79 кв.м. Этаж: 2 Такса поддержки: 20 евро за кв м в год Этап строительства: Акт 16 Предлагаем к покупке полностью меблированный апартамент с 2 спальнями с панорамным видом на море. Комплекс "Престиж Форт Бич" это очередной по счету...

Оазис Болгария

114 000 €

Квартира в Поморие, Болгария

63 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в жилом доме, г. Поморие Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы. Вид на море Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 63 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 100 евро в год Жилой дом городского типа, расположен в центральном районе г. Поморие. В...

Happy Home

375 000 €

Дом в Поморие, Болгария

148 м² 4 3 2

Агентство "Аврора Плюс" предлагает меблированный дом площадью 148 кв.м и участком 197 кв.м, расположенный в элитном жилом комплексе Victoria Residences, между кварталом Сарафово и городом Поморие. На территории участка расположен общий бассейн, предназначенный для пользования жителями 10 домов. Комплекс с контролируемым доступом и...

Аврора Плюс

119 414 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

69 м² 2 1

ID 34198154 Цена: 119 414 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 2 Общая площадь: 67.09 кв. м. На 6 этаже Такса поддержки: нет Этап строительства: в строительстве Оплата: 5 000 евро – депозит Индивидуальные условия оплаты, возможна рассрочка. Предлагаем апартамент с 1 спальней в жилом комплексе без таксы поддержки “Трапезица...

Оазис Болгария

95 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

72 м² 2 1

ID 34118824 Цена: 95 000 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Общая площадь: 72 кв. м. Этаж: 5/6 Такса поддержки: 400 евро/год. Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта на право собственности Предлагаем на продажу мезонет с...

Оазис Болгария

Посмотреть ещё 3638 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru