Какие обязанности у владельцев недвижимости в Болгарии? Сколько придется тратить на налоги и сборы, а также оплату коммунальных услуг? Как сдать жильё в аренду и сколько на этом можно заработать? На эти и многие другие вопросы о содержании недвижимости в Болгарии вы найдете ответы в этом материале.
В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.
В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
Налог на недвижимость
Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.
Коммунальный налог
Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.
В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.
Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.
Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).
Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.
Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.
Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.
Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.
Обратите внимание!
Гражданам России и Беларуси открыть счет в местном банке непросто даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ. Произвести оплату налогов можно с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.
Коммунальные платежи
Товарищество собственников
Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.
Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.
Электричество
Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:
дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.
Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.
Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)
Водоснабжение
Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.
Газ
Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.
Отопление
В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.
В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.
Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.
В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.
Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.
Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии
Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.
Страхование недвижимости
В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год.
Пример расчета налогов и коммунальных платежей
Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.
Налог на недвижимость – €120 в год
Коммунальный налог – €80 в год
Товарищество собственников – €642 в год
Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)
Итого в год €2 582
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии
Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.
Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.
Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)
Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.
Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.
Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.
Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.
Обратите внимание!
Договор с банком об автоматической оплате коммунальных услуг может заключить только сам владелец недвижимости, предоставив абонентские номера, оформленные на его имя.
Примеры объектов в Болгарии
215 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
139 м²32
ID 34096996
На продажу предлагается:
Апартаменты с 2 спальнями в комплексе Сий Дриймс
Цена: 215000 евро
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 3
Общая площадь: 139 кв.м
На 6 этаже
Такса поддержки: 1668 евро
Этап строительства: завершен, Акт 16
Оплата: 5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта....
Оазис Болгария
63 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
73 м²31
Предлагается к покупке комфортная трехкомнатная квартира в жилом комплексе Sunny Day 5 в тихом районе популярного курорта Солнечный берег.
Недвижимость общей площадью 73 кв/метра располагается на 4-м этаже четырехэтажного здания, имеет вид на территорию комплекса, а так же Солнечный берег, просторы и горы.
Удобная планировка квартиры имеет...
Lev Estates
96 483 €
Апартаменты в Поморие, Болгария
67 м²21
ID 34101764
Цена: 96 483 евро
Населенный пункт: Поморие
Комнат: 2
Общая площадь: 66.54 кв м
Этаж: 6
Такса поддержки: нет
Депозит — 2000 евро, индивидуальные условия оплаты.
Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней с чистовым ремонтом «под ключ». Также к апартаменту идет склад на партере.
Здание «Свети Никола 22» на улице...
Оазис Болгария
220 000 €
Апартаменты в Созополе, Болгария
101 м²322
Агентство «Аврора Плюс» предлагает на продажу просторную 3‑комнатную квартиру с парковочным местом, расположенную в живописной местности «Свята Марина», в комплексе «Св. София», г. Созополь.
Год постройки: 2010
Общая площадь: 101,58 кв.м
Этаж: 4 из 4
Квартира светлая, в отличном состоянии и с очень...
Аврора Плюс
74 500 €
Квартира в Бяле, Болгария
82 м²212
Онлайн-показУдалённая сделка
Компания IBG Property предлагает вашему вниманию меблированную однокомнатную квартиру в городе Бяла.
Общая площадь квартиры составляет 82 кв.м., полезная площадь – 70 кв.м. Расположена на втором этаже здания с лифтом и контролируемым доступом. Квартира состоит из: гостиной с кухней, спальни, двух ванных комнат (душ и ванна) и двух...
IBG Property
90 000 €
Земля в Бяле, Болгария
1142 м²
Участок под застройку в курортном городе Бяла! В 350 метрах от пляжа!
КОД:14276. Предлагаем на продажу участок под жилую застройку в курортном городе Бяла, в 350 метрах от пляжа и в 650 метрах от центра.
Участок имеет площадь 1140 кв.м., выходит на асфальтированную улицу. На участке можно построить два фамильные дома или небольшой...
STEFANOV INVEST
94 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
84 м²32
ID 34235272
На продажу предлагается:
Апартамент с 2 спальнями в Солис
Цена: 94000
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 3
Общая площадь: 84 кв.м
На 3 этаже
Такса поддержки: 150 евро
Этап строительства: завершен
Оплата: 2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Комплекс "Солис" расположен на одном из...
Оазис Болгария
183 000 €
Квартира в Равде, Болгария
140 м²432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира с 3 спальнями в элитном комплексе «Cascadas Ravda», Равда
Состоит из коридора, гостиной, трех спален, двух санузлов и двух террас
Комнаты: 4
Санузел: 2
Терраса: 2
Площадь: 140 кв.м
Этаж: 6/6
До моря: 200 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 16 евро/кв.м в год
Cascadas Ravda - это закрытый комплекс,...
Happy Home
74 000 €
Апартаменты в Синеморце, Болгария
58 м²21
ID 34232974
На продажу предлагается квартира с 1 спальней на 1-м этаже, комплекс близко к морю,Синеморец .
Цена: 74 000 евро
Населенный пункт: с.Синеморец ,комплекс Синеморец Клифф
Комнат: 2
Общая площадь: 57,7 кв. м.
Этаж: 1/5
Такса поддержки: 5 евро/кв.м./год
Комплекс имеет акт 16
Схема оплаты: 3000 евро депозит, 100 % при...
Оазис Болгария
41 000 €
Апартаменты в Равде, Болгария
28 м²111
Онлайн-показ
Новое предложение от застройщика! Жилой дом без таксы поддержки!
Супер цена - 41 000 Е
Прекрасная локация - улица не проездная, тихая, около центра Равды, рядом остановка, магазиты, дома в которых живут круглый год
��������600 метров до моря
Площадь: 28 кв.м.
Этаж:1 висок партер
В здании есть лифт!
1 460 евро за кв.м.
Все...
Happy Home
208 156 €
Апартаменты в Варне, Болгария
119 м²432
iBG PROPERTY предлагает на Ваше внимание
Прекрасный 4-комнатный апартамент с видом на море в г. Варна, кв. Виница!
Площадь: 119 м²
Количество комнат: 4
Вид: на море
Терраса: большая
Кладовка: с окном
Санузлы: 2
Местоположение: близко ко всей необходимой инфраструктуре - магазины, школы, детские сады, аптеки и многое другое....
IBG Property
145 960 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
71 м²21
ID 34191308
Для продажи предлагается 2-комнатная квартира в новостроящемся доме,квартал Братя Миладинови, Бургас .
Цена: 145 960 евро
Населенный пункт: г.Бургас ,квартал Братя Миладинови
Общая площадь: 71,20 кв. м.
Комнат: 2
Этаж: 9
Такса поддержки: не определена на данный момент
Для продажи предлагается квартира в новом...
Оазис Болгария
128 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
71 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира на первой линии, в комплексе Panorama Fort Beach, Святой Влас
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 71 кв.м
Этаж: 5/6
До моря: 50 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 14,50 евро/кв.м в год
Panorama Fort Beach - современный комплекс апартаментов, входит в...
Happy Home
146 947 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
89 м²32
ID 34065374
Цена: 146 947 евро
Населенный пункт: Бургас
Комнат: 3
Общая площадь: 89.06 кв. м.
На 5 этаже
Такса поддержки: нет
Этап строительства: в строительстве
Оплата: 5 000 евро – депозит
Индивидуальные условия оплаты, возможна рассрочка.
Предлагаем апартамент с 2 спальнями в жилом комплексе без таксы поддержки “Трапезица...
Оазис Болгария
107 070 €
Квартира в Шкорпиловци, Болгария
71 м²211
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию
Уютная полностью меблированная двухкомнатная квартира у пляжа в Шкорпиловцах.
Квартира расположена на первом этаже — светлая, просторная, с высокими потолками. Южная ориентация.
Жилая площадь: 60,53 кв.м., 71,38 кв.м.
Состоит из прихожей, гостиной с кухонным боксом, спальни и террасы....
IBG Property
350 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
173 м²43
ID 34209388
Цена: 350 000 евро
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 4
Общая площадь: 172.73 кв м
Этаж: 6/6
Такса поддержки: 18 евро за кв м в год
Этап строительства: завершение в марте 2027г.
Схема оплаты: Предварительный договор – 40%, август 2026г. – 40%, декабрь 2026г. – 20%.
Предлагаем к покупке просторный апартамент с...
Оазис Болгария
1 500 000 €
Отель, гостиница в Бяле, Болгария
1028 м²
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию
Роскошный семейный отель в центре города Бяла.
Здание состоит из 4 основных этажей и мансарды. Участок с уклоном, равным высоте одного этажа. На уровне ниже "0" расположен ресторан с кухней, двумя туалетами, складом, комнатой для персонала и торговым залом на 36 мест с выходом во внутренний...
IBG Property
149 999 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
60 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается квартира с 1 спальней на первой линии моря, в элитном комплексе «Etara 1», Святой Влас
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 60 кв.м
Этаж: 4/7
До моря: 50 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год
Элитный закрытый комплекс...
Happy Home
50 000 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
31 м²11
Предлагается к покупке благоустроенная студия в жилом комплексе Gerber 2 на популярном курорте Солнечный берег, в 800 метрах от песчаного пляжа.
Недвижимость общей площадью 31 кв/метр располагается на 1-м этаже шестиэтажного здания с лифтом. Квартира полностью оборудована мебелью и бытовой техникой, есть все необходимое для комфортного...
Lev Estates
45 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
49 м²
ID 34229232
Цена: 45 000 евро
Расположение: Солнечный Берег
Комнаты: 1
Общая площадь: 49 кв. м
Этаж: 4
Плата за обслуживание: 580 евро в год
Этап строительства: введен в эксплуатацию - Акт 16
План оплаты:
задаток 2000 евро,
100% после подписания нотариального акта о праве собственности.
Мы предлагаем к продаже студию на...
Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.
При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000.
Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.
Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.
Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.
В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)
Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.
Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.
Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.
Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.
Управляющие компании
Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).
В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.
При продаже собственник платит налог на прирост капитала.
Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.
Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.
Другие расходы при продаже
Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.
Обратите внимание!
Иностранцам при продаже недвижимости необходимо предъявлять номера БУЛСТАТ обоих супругов, если недвижимость была куплена в браке, но в нотариальном акте прописан только один из супругов.