Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

80 000 €

Апартаменты в Банско, Болгария

88 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

БЕЗ КОМИСИОННА ОТ КУПУВАЧА! Агенция ’Уникални Имоти Банско’ предлага за продажба ДВУСТАЕН АПАРТАМЕНТ, РАЗПОЛОЖЕН В СГРАДА С НИСКА ТАКСА ПОДДРЪЖКА - 12 лева на месец! ОТЛИЧНА ЛОКАЦИЯ - НА 10 МИНУТИ ПЕША ОТ ЦЕНТЪРА НА ГРАД БАНСКО! ОТДЕЛНИ ПАРТИДИ ЗА ТОК И ВОДА! Апартаментът е разположен на 3-ти жилищен етаж, като е съставен от входно...

Уникални Имоти Банско ЕООД

111 900 €

Апартаменты в Равде, Болгария

56 м² 2 1

ID 34231684 Цена: 111 900 евро Населённый пункт: Несебр, Равда. Вид на море и комплекс Комнат: 2 Общая площадь: 56 кв. м. Этаж: 5/6 Оплата за обслуживание: 12 евро / кв в год. Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве...

OAZIS REALTY

315 000 €

Квартира в Варне, Болгария

70 м² 2 1 1

Двухкомнатный апартамент в самом сердце города Варна! ЭЛИТНАЯ Недвижимость! В 200 метрах от Морского сада! КОД:16524. Предлагаемый на продажу двухкомнатный апартамент, расположен в центральном и престижном районе , в 200 метрах от Морского сада и моря. Очень удобно и в то же тихое и спокойное место, чтобы жить в нескольких метрах от морской...

STEFANOV INVEST

96 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

57 м² 2 1

ID 34217342 Квартира с одной спальней в элитном комплексе Хармони Сьютс 9, Солнечный берег, Болгария. Стоимость: 96 000 евро Населённый пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Общая площадь: 57 кв. м. Этаж: 5/6 Оплата за обслуживание: 24 евро/м² в год Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро...

OAZIS REALTY

180 332 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

138 м² 2 1

ID 34242842 Цена 180 332 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 137.7 кв м Этаж: 6 Такса обслуживания: 12.6 евро за кв м в год Стадия строительства: акт 15 Оплата: 2000 евро депозит, Индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней в новом комплексе «Вилла Ария». Мебель в...

OAZIS REALTY

350 000 €

Земля в Обзоре, Болгария

5866 м²

ЭКСКЛЮЗИВНОЕ предложение! АКЦИЯ! СНИЖЕННАЯ ЦЕНА! Предыдущая цена 470 000 евро ID 2562. Урегулированный земельный участок для строительства, находящийся в городе Обзор, который находится на 50 км. от городов Варна и Бургас, то есть между двумя международными аэропортами. Город распологает самым длиным песчаным пляжем в Болгарии / 16км./....

STEFANOV INVEST

58 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

47 м² 2 1

Выставлена на продажу комфортная квартира с одной спальней в жилом комплексе Sunny Day 6, расположенном в спокойной местности возле курорта Солнечный берег. Недвижимость общей площадью 47 кв/метров располагается на 2-м этаже четырехэтажного здания. Уютная жилплощадь меблирована качественной мебелью и оборудована бытовой техникой. Есть все...

Lev Estates

67 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

53 м² 2 1 1

Агентство «Аврора Плюс» предлагает меблированную двухкомнатную квартиру в комплексе Fort Noks на курорте Солнечный Берег. Общая площадь — 53 кв.м. Партерный этаж из 4. Квартира состоит из: входного коридора, гостиной с кухонным боксом и столовой зоной, проходной спальни, ванной комнаты с WC и террасы. Апартамент продаётся...

Аврора Плюс

84 500 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

70 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Трехкомнатная квартира в комплексе "Imperial Fort", Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 70 кв.м Этаж: 1/6 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 14,5 евро/кв.м в год Imperial Fort - современный комплекс апартаментов, входит в...

Happy Home

84 740 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

71 м² 2 1

ID 34202574 Цена: 84 740 евро Населенный пункт: кв.Меден Рудник, Бургас Комнат: 2 Общая площадь: 71.27 кв. м. Этаж: 1 Такса поддержки: нет Степень завершенности: в строительстве, окончание – 2027г. Схема оплаты: 20% - предварительный договор, 80% - при получении Акт 16 Жилой комплекс «Зона Д Резиденс» в г. Бургас, квартал Меден...

OAZIS REALTY

90 000 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

67 м² 2 1

ID 34217360 Цена: 90 000 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 2 Общая площадь: 67.20 кв м Этаж: 5 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве (Начало строительства: 12.2026 г. Срок реализации: 30 месяцев) Оплата: Предварительный договор - 30%, Уровень 0.00 - 15%, Уровень 19,40 (Етаж 7) - 15%, Акт 14 - 15%,...

OAZIS REALTY

100 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

104 м² 3 2 1

IBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию: Вид на море! Вид на город! Вид на пляж! Вид на сад и бассейны! 550 м от пляжа. 2 бесплатные парковки на территории комплекса со многими парковочными местами. Трехкомнатная квартира с панорамным просторным двором-верандой! На уровне входа в здание - ступенек для подъема нет. Общая площадь - 104...

IBG Property

82 900 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

51 м²

ID 34240962 Стоимость: 82 900 евро Населённый пункт: Солнечный берег, Болгария Комнат: 1 Общая площадь: 50.87 кв.м. Этаж: 7/8 Оплата за обслуживание: 8 евро/кв., в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности....

OAZIS REALTY

549 900 €

Дом в Святом Власе, Болгария

199 м² 5 4

ID 33912648 Цена: 549 900 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 6 Общая площадь: 199 кв. м. Этажность: 2 Такса поддержки: 15 евро за кв м в год Этап строительства: Акт 16 ПЛАН ОПЛАТЫ: Депозит 5000 евро, Индивидуальные условия оплаты. Предлагается к продаже двухэтажный дом с панорамным видом на море в комплексе «Венид Эко...

OAZIS REALTY

165 000 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

110 м² 3 2

ID34030192 На продажу предлагается: Апартаменты с 2 спальнями в комплексе Одиссей Цена: 165000 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 3 Общая площадь: 110 кв.м На 4 этаже Такса поддержки: 1320 евро Этап строительства: завершен, Акт 16 Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. ГОТОВИМ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ...

OAZIS REALTY

99 000 €

Квартира в Елените, Болгария

81 м² 2 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в элитном комплексе «Taliana Beach», первая линия моря в Елените Состоит из коридора, гостиной, спальни, двух санузлов и террасы Комнаты: 2 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 81 кв.м Этаж: 4/7 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Комплекс «Taliana Beach»...

Happy Home

58 500 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

37 м² 1 1

К покупке предлагается благоустроенная студия общей площадью 37 кв/метров в жилом комплексе Holiday Fort Noks на популярном курорте Солнечный берег. Недвижимость располагается на 2-м этаже четырехэтажного здания без лифта. Квартира полностью обставлена мебелью, оборудована бытовой техникой, предлагается все необходимое для проживания, отдыха,...

Lev Estates

65 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

65 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

IBG Property предлагает просторную студию в районе пляжа Шами (южный пляж) в г. Бяла. Квартира с чистой площадью 40 кв.м и двором 25 кв.м. Расположена на 1 этаже из 6. Состоит из частного двора с верандой, просторной комнаты с кухонной зоной, кладовой и совмещенного санузла. Здание введено в эксплуатацию (АКТ 16). Находится в 450 м от пляжа....

IBG Property

110 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

103 м² 3 2 2

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Отличная квартира с двумя спальнями и фронтальным видом на море. Жилая площадь: 89,97 кв.м., общая площадь: 102,79 кв.м. Состоит из кухни с обеденной зоной и террасой (отдельно от гостиной), ванной комнаты с туалетом, перехода в гостиную с просторной террасой с видом на море, двух спален. Квартира...

IBG Property

99 100 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

66 м² 2 1

ID 34232670 Цена: 99 100 евро Населенный пункт: Поморие Комнат: 2 Общая площадь: 66.06 кв.м. Этаж: 3 Оплата за обслуживание – 180 евро в год. Этап Строительства: в строительстве, Акт 16 - в декабре 2027г. Схема оплаты: 2000 евро депозит, 30% по предварительному договору, 30% - июнь 2026г, 30% - декабрь 2026г., 10% - июнь 2027г....

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3616 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru