Какие обязанности у владельцев недвижимости в Болгарии? Сколько придется тратить на налоги и сборы, а также оплату коммунальных услуг? Как сдать жильё в аренду и сколько на этом можно заработать? На эти и многие другие вопросы о содержании недвижимости в Болгарии вы найдете ответы в этом материале.
В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.
В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
Налог на недвижимость
Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.
Коммунальный налог
Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.
В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.
Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.
Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).
Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.
Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.
Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.
Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.
Обратите внимание!
Гражданам России и Беларуси открыть счет в местном банке непросто даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ. Произвести оплату налогов можно с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.
Коммунальные платежи
Товарищество собственников
Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.
Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.
Электричество
Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:
дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.
Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.
Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)
Водоснабжение
Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.
Газ
Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.
Отопление
В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.
В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.
Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.
В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.
Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.
Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии
Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.
Страхование недвижимости
В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год.
Пример расчета налогов и коммунальных платежей
Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.
Налог на недвижимость – €120 в год
Коммунальный налог – €80 в год
Товарищество собственников – €642 в год
Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)
Итого в год €2 582
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии
Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.
Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.
Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)
Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.
Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.
Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.
Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.
Обратите внимание!
Договор с банком об автоматической оплате коммунальных услуг может заключить только сам владелец недвижимости, предоставив абонентские номера, оформленные на его имя.
Примеры объектов в Болгарии
161 000 €
Квартира в Несебре, Болгария
94 м²321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Трехкомнатная квартира в элитном к-се «Esteban», Несебр
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы
Комнаты: 3
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 93,59 кв.м
Этаж: 2/6
До моря: 300 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 14 евро/кв.м в год
Комплекс "Esteban» предлагает уникальное сочетание...
Happy Home
147 900 €
Апартаменты в Созополе, Болгария
102 м²32
ID33938986
На продажу предлагается:
Трехкомнатная квартира в комплексе Грин Лайф
Цена: 147900 евро без НДС
Населенный пункт: Созополь
Комнат: 3
Общая площадь: 101,9 кв.м
На 3 этаже
Такса поддержки: 1370 евро
Этап строительства: завершен, Акт 16
Оплата: 5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Просторные...
OAZIS REALTY
128 000 €
Апартаменты в Руднике, Болгария
114 м²32
ID 34129508
Цена: 128 000 евро
Населенный пункт: Бургас , Меден Рудник
Комнат: 3
Общая площадь: 114 кв.м.
Этаж: 10/14
Этап строительства: - Акт 14
Схема оплаты:
5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Апартамент с 2 спальнями и с гаражом в новом строительстве, Бургас, Меден Рудник, жилое здание Панорама,...
OAZIS REALTY
110 200 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
83 м²32
ID 33983152
Просторная и светлая трехкомнатная квартира с великолепным фронтальным видом на море !
Стоимость: 110 200 евро
Населённый пункт: Святой Влас, комплекс Воденица
Комнат: 3
Общая площадь: 83,20 кв. м.+ид.ч. от общих частей
Этаж: 3/3
Оплата за обслуживание: 12 евро/кв.м./год
Схема оплаты:
5000 евро депозит,
100% при...
OAZIS REALTY
200 466 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
93 м²32
ID 34191390
Для продажи предлагается 3-комнатная квартира в новостроящемся доме,квартал Братя Миладинови, Бургас .
Цена: 200 466 евро
Населенный пункт: г.Бургас ,квартал Братя Миладинови
Общая площадь: 93,24 кв. м.
Комнат: 3
Этаж: 11
Такса поддержки: не определена на данный момент
Для продажи предлагается квартира в новом...
OAZIS REALTY
62 000 €
Земля в Варне, Болгария
6000 м²
КОД:12353. Предлагаем на продажу урегулированный земельный участок в деревне Аврен, в 30 км от Варны.
Участок находится в регуляции с площадью 6000 кв.м. со всеми коммуникациями по границе, упрощения доступа и красивым видом на горы. Рядом с участком есть жилые дома.
Участок имеет следующие параметры здания:
Коэффициент интенсивности -...
STEFANOV INVEST
98 700 €
Апартаменты в Поморие, Болгария
66 м²21
ID 34232666
Цена: 98 700 евро
Населенный пункт: Поморие
Комнат: 2
Общая площадь: 65.80 кв.м.
Этаж: 2
Оплата за обслуживание – 180 евро в год.
Этап Строительства: в строительстве, Акт 16 - в декабре 2027г.
Схема оплаты: 2000 евро депозит, 30% по предварительному договору, 30% - июнь 2026г, 30% - декабрь 2026г., 10% - июнь 2027г....
OAZIS REALTY
82 400 €
Квартира в Равде, Болгария
61 м²211
Онлайн-показУдалённая сделка
Агентство недвижимости Happy home представляет новый комплекс
Новый проект Roca Grande в Равде
️Осталось всего 6 квартир
БЕЗ ТАКСЫ ПОДДЕРЖКИ
Начало строительства - май 2025 года
Конец строительства - май 2027 года
Рассрочка до мая 2027 года
Первоначальный взнос 30%
Комплекс *Roca Grande* — новый проект, расположенный в...
Happy Home
1 383 500 €
Земля в Обзоре, Болгария
14561 м²
Подготовленный для строительства участок у одного из прекраснейших пляжей болгарского побережья Черного моря.
Отличный участок в окраине города Обзор ждет своего инвестора.
Участок находится на возвышении с денивеляцией, приблизительно в 150 м от пляжа, прекрасная панорама на море, окруженный лесом и виноградным массивом. К красивой, длинной...
Аврора Плюс
27 500 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
29 м²
#29922288
Предлагается к продаже студия в комплексе "Санни Дей 5" на Солнечном берегу.
Цена: 27500 евро
Населённый пункт: Солнечный берег
Комнат: 1
Общая площадь: 29.5кв.м.
Этаж: 2/4
Оплата за обслуживание: 580 евро
Санни Дей 5 -Акт 15
Предлагаем Вашему вниманию студию, общей площадью 29.5 кв.м., в комплексе "Санни Дей 5"....
OAZIS REALTY
74 000 €
Апартаменты в Черноморце, Болгария
55 м²21
ID33891434
Цена: 74 000 евро
Населенный пункт: Черноморец
Комнаты: 2 плюс
Общая площадь: 55,23 кв. м.+ кладовая 4,16 кв.м.
Этаж: партер
Такса поддержки: 140 евро в год
Схема оплаты:
2000 евро депозит.
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагается к продаже апартамент в курортном городе Черноморец....
OAZIS REALTY
95 000 €
Апартаменты в Синеморце, Болгария
76 м²
ID 34232634
На продажу предлагается большая студия на 5-м этаже, комплекс близко к морю,Синеморец .
Цена: 95 000 евро
Населенный пункт: с.Синеморец ,комплекс Синеморец Клифф
Комнат: 2
Общая площадь: 75,62 кв. м.+терраса на крыше 79,4 кв.м.
Этаж: 5/5
Такса поддержки: 5 евро/кв.м./год
Комплекс имеет акт 16
Схема оплаты: 3000 евро...
OAZIS REALTY
145 000 €
Квартира в Бургасе, Болгария
72 м²21
К покупке предлагается уютная двухкомнатная квартира в центральной части квартала Сарафово города Бургас, всего в 240 метрах от моря и песчаного пляжа.
Недвижимость общей площадью 72 кв/метра располагается на 2-м этаже пятиэтажного здания с лифтом. Комфортная квартира полностью обставлена мебелью и оборудована бытовой техникой, есть все...
Lev Estates
123 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
55 м²211
Агентство «Аврора Плюс» предлагает 2-х комнатную квартиру площадью 55 кв.м, расположенную на 1-м этаже элитного комплекса в г. Святой Влас.
Квартира состоит из: прихожей, гостиной с кухонным блоком, спальни, совмещённого санузла и террасы с видом на бассейн.
Высота потолков — 3 метра.
Квартира продаётся полуобставленной....
Аврора Плюс
74 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
62 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира с 1 спальней без таксы поддержки в квартале Юрта, Святой Влас
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и двух террас
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 2
Площадь: 62 кв.м
Этаж: 4/4
До моря: 200 м
Лифт: нет
АКТ 16
Такса поддержки: нет
Просторная квартира в квартале Юрта-Балкана курорта Святой Влас. В шаговой...
Happy Home
349 900 €
Дом в Несебре, Болгария
194 м²54
ID 34090198
Цена: 349 900 евро
Населенный пункт: Несебр
Комнат: 5
Общая площадь: 193.81 кв. м., земля 158.58 кв м (Тип F)
Этажность: 3
Такса поддержки: 2000 евро в год
Стадия строительства: начало строительства – март 2026г, окончание – март 2028 года
Условия оплаты:
10% — при подписании предварительного договора;
30% — при...
OAZIS REALTY
138 000 €
Квартира в Несебре, Болгария
99 м²32
В новом городе Несебр на продажу выставлена комфортабельная квартира с двумя спальнями в расположенном на первой линии жилом комплексе классу люкс Rich 1.
Недвижимость общей площадью 99 кв/метров располагается на 2-м этаже здания с лифтом. Квартира полностью обставлена мебелью и бытовой техникой, есть все необходимое для жизни и отдыха....
Lev Estates
267 900 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
99 м²422
Агентство «Аврора Плюс» предлагает трехкомнатную квартиру общей площадью 99 кв.м в кирпичном жилом здании с лифтом, расположенном в центре Бургаса. Этаж 1 из 4.
Квартира состоит из: просторной и светлой столовой с отдельной проходной кухней, 2 спален, ванной комнаты, отдельного туалета, 3 террас, одна из которых выходит во...
Аврора Плюс
146 168 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
104 м²32
ID 34186962
Цена: 146 168 евро
Населенный пункт: Бургас
Комнат: 3
Общая площадь: 104.41 кв. м.
На 3 этаже
Такса поддержки: 0 евро в год
Стадия строительства: в процессе строительства
3000 евро — депозит (в случае, если строительство ещё не начато);
40% — при старте строительства;
30% — при получении Акта 14 здания;
20% —...
OAZIS REALTY
79 500 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
30 м²
ID 34045824
Стоимость: 79 500 евро
Населенный пункт: Святой Влас
Общая площадь: 30 кв.м.
Этаж: 1
Комнаты: 1
Такса поддержки: 350 евро в год
Схема оплаты:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагаем на продажу студию, расположенную в престижном курортном комплексе "Ипанема Бийч"...
Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.
При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000.
Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.
Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.
Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.
В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)
Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.
Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.
Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.
Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.
Управляющие компании
Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).
В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.
При продаже собственник платит налог на прирост капитала.
Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.
Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.
Другие расходы при продаже
Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.
Обратите внимание!
Иностранцам при продаже недвижимости необходимо предъявлять номера БУЛСТАТ обоих супругов, если недвижимость была куплена в браке, но в нотариальном акте прописан только один из супругов.
.jpg)
.jpg)
