Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

34 900 €

Дом в Загорци, Болгария

120 м² 3 1

Предлагается к покупке одноэтажный трехкомнатный дом с подвалом и большим участком в селе Загорци общины Средец в Бургасской области. Здание под ремонт, имеет общую площадь 120 кв/метров. Планировка состоит из прихожей, коридора, двух спален, кухни и санузла. В доме деревянные перекрытия, имеется подвал. Площадь земельного участка 2150...

Lev Estates

215 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

80 м² 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Современный апартамент с 2 спальнями на первой линии моря в комплексе Dolce Vita, Святой Влас Стильная квартира с двумя спальнями в одном из самых престижных комплексов побережья — Dolce Vita, расположенном на первой береговой линии в элитном районе Святого Власа. Это предложение идеально подойдет тем, кто ценит эстетику, комфорт и...

NV-COMPANY

148 000 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

71 м² 2 1

ID 34176820 Цена: 148 000 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 2 Общая площадь: 71.02 Этаж: 3/6 Оплата за обслуживание: 10 евро кв.м./в год без НДС Этап Строительства: в строительстве – окончание по плану в начале 2028 г.. Схема оплаты: Первоначальный депозит: 5000 € При начале строительства: 40% от стоимости недвижимости...

OAZIS REALTY

77 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

65 м² 2 1

Предлагается к продаже двухкомнатная квартира с ремонтом, расположенная в самом центре курорта Солнечный Берег, в современном жилом комплексе Barco Del Sol, всего в 550 метрах от пляжа. Общая площадь недвижимости составляет 65,26 кв.м. Квартира расположена на первом этаже здания. Комфортабельная жилплощадь имеет свежий ремонт, после которого...

Lev Estates

63 500 €

Апартаменты в Елените, Болгария

55 м² 2 1

Предлагается к продаже меблированный апартамент с 1 спальней в курортном посёлке Елените, в живописном месте у подножия Балканских гор, в закрытом комплексе "Вилла Романа". Апартамент: Расположен на 2 этаже двухэтажной виллы. Состоит из: гостиной с кухней, спальни, ванной комнаты с туалетом и двух балконов (в каждой комнате). Чистая застроенная...

New Estate

85 900 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

73 м² 3 2

ID 34231774 Общая площадь: 73.36 кв. м. Стоимость: 85 900 евро. Без таксы поддержки Этаж: 3 Этап строительства: Акт 14, готовность – лето 2026г Схема оплаты: 2000 евро-депозит Предварительный договор – 50% от стоимости Возможна рассрочка платежа Предлагается к покупке апартамент с 2 спальнями. Есть возможность заказать и...

OAZIS REALTY

70 900 €

Квартира в Бяле, Болгария

53 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Местоположение: город Бяла, 400 метров от пляжа Тип квартиры: двухкомнатная квартира, без мебели и техники. Этаж: 3-ий этаж, в здании есть лифт Площадь квартиры: 53 кв.м. Вид из окон: море и прилегающая территория Сбор за обслуживание: 425 евро за квартиру в год Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 – «Удостоверение...

Риалти Инвест БГ

82 000 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

46 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем вам новый комплекс «Magnolia Residence 7» на Солнечном берегу Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 46 кв.м Этаж: 4/6 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Комплекс «Magnolia Residence 7» находится в...

Happy Home

117 818 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

118 м² 3 2

ID 34273406 Цена 117 818 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 3 Общая площадь: 117.82 кв м Этаж: 5 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: старт строительства в 2026г., в строительстве Стандартная схема оплаты (может изменяться в зависимости от этапа строительства): 40% от стоимости недвижимости — при подписании...

OAZIS REALTY

52 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

33 м²

ID 34165654 Цена: 52 000 евро Расположение: Солнечный берег, Болгария. Комнаты: 1 Общая площадь: 33 кв. м. Этаж: 0/7 Плата за обслуживание: 10 евро / кв в год Этап строительства: завершен: Акт 16 Оплата: задаток 2000 евро, 100% при подписании нотариального акта. Район Младост: уютная студия в Мараке 2 - все под рукой 365...

OAZIS REALTY

55 000 €

Квартира в Равде, Болгария

37 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

️Начало строительства Новый элитный комплекс Elitonia Gardens 5 в Равде Рассрочка на 2 года Начало строительства март 2026 год Срок окончания - конец 2027 года - начало 2028 года 1 500 евро за кв.м. Цена: Студии от 37 кв.м. от 55 000 кв.м. Двухкомнатные квартиры от 52 кв.м. от 77 900 Е Трехкомнатные квартиры от 84 кв.м. от 126...

Happy Home

135 000 €

Дом в Средце, Болгария

174 м² 5 2

К покупке предлагается капитальный двухэтажный дом в городе Средец общей площадью 174 кв/метра. Полностью обставлен мебелью и бытовой техникой. Всего в доме 5 комнат и 2 санузла. Система отопления - теплый пол. Удобная планировка предлагает: Первый этаж цокольного типа: прихожая, санузел, две спальни, капитальная сауна Второй этаж:...

Lev Estates

240 000 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

84 м² 3 2

ID 34250993 Цена: 240 000евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 3 Общая площадь: 84.1 кв м Этаж: 7 Такса поддержки: нет Стадия строительства: дата завершения сентябрь 2026г. Депозит — 5000 евро 100% при оформлении права собственности Предлагаем к покупке трехкомнатный апартамент. Жилой проект «Св. Никола 5Б» расположен в одном...

OAZIS REALTY

125 000 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

168 м² 4 3

Просторный меблированный апартамент с 3 спальнями в комплексе Сансет Ризорт, Поморие

New Estate

90 000 €

Квартира в Каварне, Болгария

114 м² 2 1 1

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Отличная двухкомнатная квартира с большой панорамной террасой. Имущество имеет статус квартиры, расположено на 5-м (последнем) этаже в здании с круглогодично работающим лифтом. Жилая площадь: 92,24 кв.м., общая площадь: 113,49 кв.м. Собственная кладовая на этаже площадью около 3-4 кв.м. Планировка:...

IBG Property

8 500 €

Земля в Тополе, Болгария

959 м²

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Региональный участок земли в 1,4 км. от села Топола. Назначение территории - урбанизированная. Тип постоянного использования - для других видов строительства. Участок имеет площадь 595 кв.м., правильной формы. На участке построены дома. Хороший подъезд. iBG Property - агентство недвижимости с...

IBG Property

97 400 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

70 м² 2 1

ID 34114166 Цена: 97 400 евро Расположение: Святой Влас Общая площадь: 70 кв.м. Комнат: 2 Этаж: 4 Плата за обслуживание: 9 евро/ кв в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта на право собственности. Двухкомнатная квартира без...

OAZIS REALTY

78 000 €

Апартаменты в Приморско, Болгария

59 м² 2 1

ID 34182862 Двухкомнатная квартира на первом этаже со своим двориком в закрытом комплексе в Приморско . Цена: 78 000 евро Населённый пункт: Приморско,комплекс Грин Парадайз 4 Комнат: 2 Общая площадь: 59,13 кв.м.+ 30 кв.м. двор Этаж: 1/5 Оплата за обслуживание: 24 евро/кв.м./год Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию -...

OAZIS REALTY

85 280 €

Апартаменты в Приморско, Болгария

63 м² 2 1

ID 34222952 Для продажи предлагается квартира с 1 спальней на партерном этаже со своим двором в новом комплексе. Цена: 85 280 евро Населенный пункт: г.Приморско, комплекс Посейдон Резиденс Общая площадь: 63,17 кв. м.(включен двор площадью 7,43 кв.м.) Комнат: 2 Этаж: 1/5 Такса поддержки: не определена на данный момент Старт...

OAZIS REALTY

103 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

90 м² 2 1 1

IBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Светлая, просторная двухкомнатная квартира с видом на море. Недвижимость находится на 2-м этаже, чистая площадь 78,51 кв.м., общая площадь 89,70 кв.м. Состоит из прихожей, ванной комнаты с туалетом, спальни, большой гостиной с кухней, просторной террасы с видом на бассейн и море. Квартира в очень...

IBG Property

Посмотреть ещё 3624 похожих объекта

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru