Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

72 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

34 м²

#34154678 Стоимость: 72 000 евро Населённый пункт: Солнечный берег Комнат: 1 Общая площадь: 34 кв. м. Этаж: 1/6 Оплата за обслуживание: 16 евро/м²/ в год Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Для продажи...

OAZIS REALTY

95 200 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

80 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в комплексе «Chateau Del Mar», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и две террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 80 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 400 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Chateau Del Mar - жилой комплекс со всеми удобствами,...

Happy Home

105 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

97 м² 3 2

ID 34155316 Цена: 105000 евро. Населённый пункт: Солнечный Берег Комнат: 3 Общая площадь: 97 кв.м. Этаж: 3/5 Оплата за обслуживание: 1228 евро в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем к продаже...

OAZIS REALTY

739 000 €

Дом в Рогачево, Болгария

1500 м² 5 4

#30402716 Населенный пункт: поселок Рогачево, Балчик. Общая площадь участка: 2 457 кв.м Здания: 8 двухэтажных домов по 182-184 кв.м Площадь всего комплекса: 1 500кв.м Цена: 739 000 евро комплекс на балансе фирмы ЕООД. Этап строительства - Акт 16 Схема оплаты: 5000евро Депозит по договоренности 100% при подписании нотариального...

OAZIS REALTY

207 500 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

82 м² 3 2

ID 34078470 Стоимость: 207 500 евро Населенный пункт: Святой Влас Общая площадь: 82.36 кв.м. Этаж: 4 Такса поддержки: 14 евро/кв.м в год Этап строительства: в строительстве, Акт 16 в 2026г. На продажу предлагается апартамент с 2 спальнями. «Грин Форт Сьютс» — современная гармония у моря в Святом Власе На границе между солнечным...

OAZIS REALTY

675 000 €

Дом в Ален мак, Болгария

270 м² 5 4 4

Современный новый дом с привлекательным расположением в районе Ален Мак! Рядом с пляжем Кабакум! Морская панорама! С мебелью! КОД: 15997. Предлагаем Вашему вниманию трехэтажный дом, расположенный в дачной зоне «Ален Мак», в 1,5 км от пляжа «Кабакум», в 10 км. от центра Варны. Недвижимость площадью 270 кв.м со...

STEFANOV INVEST

95 000 €

Апартаменты в Сарафово, Болгария

62 м² 2 1

ID 34111132 Для продажи предлагается двухкомнатная квартира на 2-м этаже в новом строящемся комплексе Флора Бийч-2, квартал Сарафово,Бургас . Цена: 95 000 евро Населенный пункт: Бургас , квартал Сарафово,Флора Бийч-2 Общая площадь: 61,72 кв. м. Комнат: 2 Этаж: 2/5 Такса поддержки: нет Для продажи предлагается квартира в Бургасе...

OAZIS REALTY

125 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

93 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается уютная квартира с 2 спальнями в комплексе «Buterfly», Святой Влас Состоит из гостиной, двух спален, санузла и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 93,3 кв.м Этаж: 5/5 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 6 евро/кв.м в год Комплекс Buterfly расположен в живописном районе, с...

Happy Home

235 000 €

Квартира в Бургасе, Болгария

74 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Первая линия моря, квартира с видом на море в Бургасе Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 74 кв.м Этаж: 9/22 До моря: 900 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 20 евро/кв.м в год "Лазурный берег" - новый высотный комплекс с жилой и коммерческой...

Happy Home

175 000 €

Квартира в Варне, Болгария

92 м² 4 2 1

КОД: 16963. Продаётся четырёхкомнатная квартира с мебелью и тремя террасами в отличном районе! Продаётся четырёхкомнатная квартира с мебелью и тремя террасами — в центральной части города! Предлагаем к продаже просторную и светлую четырёхкомнатную квартиру, расположенную в одном из самых удобных и предпочитаемых районов — всего...

STEFANOV INVEST

86 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

66 м² 2 1

Предлагается к продаже отличная двухкомнатная квартира в комплексе Golden Dreams, Солнечный Берег. Квартира располагается на втором этаже комплекса, общая площадь – 65,8 м2. Планировка включает в себя: прихожую, уютную гостиную с кухонной зоной, спальню, санузел с душевой кабиной и террасу с видом на бассейн. Апартамент полностью оснащён...

Lev Estates

380 000 €

Дом в Несебре, Болгария

173 м² 4 3

ID 34099300 На продажу предлагается двухэтажный дом с двором и парковочными местами близко к морю и центру Несебра . Стоимость: 380000 евро без НДС Населенный пункт: г.Несебр ,комплекс Несебр Хаузес Комнат: 4 Общая площадь: 173 кв.м.дом + 180 кв.м. двор+2 паркоместа Этаж: 2 из 2 Оплата за обслуживание: нет Распределение дома :...

OAZIS REALTY

77 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

88 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Местоположение: г.Бяла, 300 метров от пляжа. Тип квартиры: двухкомнатная квартира, с большим индивидуальным двором. Этаж: 1-ый этаж Жилая площадь: 48 кв.м, площадь двора: 40 кв.м Вид из окон: панорама моря и города. Сбор за обслуживание: 8 евро/кв.м в год. Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 – «Удостоверение о...

Риалти Инвест БГ

160 000 €

Дом в Балчике, Болгария

104 м² 3 2 2

Новый энергоэффективный дом недалеко от города Балчик! Стильный и современный дом! КОД: 16373. Компания "Стефанов Инвест" предлагает на продажу новый энергоэффективный дом, расположенный в живописной местности между селами Оброчиште и Цырква, муниципалитет Балчик. Он расположен в самом сердце Батовской долины (в месте с прекрасной...

STEFANOV INVEST

120 000 €

Квартира в Обзоре, Болгария

168 м² 3 2 2

Удалённая сделка

Местоположение: г. Обзор, 150 метров от пляжа Тип квартиры: трехкомнатная квартира, с мебелью и техникой Этаж: 5-ый этаж (последний), в здании с лифтом Общая площадь: 168 кв.м. Жилая площадь: 156 кв.м. Вид из окон: морская панорама Сбор за обслуживание: 15 евро/кв. м в год + 300 евро (ремонтный фонд); при сдаче в аренду: 18 евро/кв....

Риалти Инвест БГ

87 833 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

68 м² 2 1

ID 34170018 Цена: 87 833 евро Населенный пункт: г.Поморие Комнат: 2 Общая площадь: 67.56 кв. м. Этаж: 3 Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в строительстве Оплата: 3000 евро депозит Индивидуальные условия оплаты «Скарабей Поморие» — это новый проект в одном из самых любимых приморских городов Болгарии....

OAZIS REALTY

300 000 €

Дом в Сарафово, Болгария

196 м² 4 3 2

Агентство Аврора плюс предлагает дом площадью 196 кв.м и участком 360 кв.м в живописном районе Лахана район Сарафово. На 1 этаже: гостиная, кухонная зона, веранда с выходом во двор, кладовая,совмещеннысанузел, лестница. На 2 этаже: 3 спальни, одна из них имеет свой санузел и гардеробную, 2 террасы с видом на Бургас и море. Дом имеет южное...

Аврора Плюс

150 000 €

Земля в Каварне, Болгария

3720 м²

Продается инвестиционный участок в городе Каварна! 400 метров от моря! КОД:16736. Компания «Стефанов Инвест» предлагает к продаже инвестиционный участок в городе Каварна, расположенный в 400 метрах от моря, с уникальным видом на прибрежную зону. Участок граничит с недавно построенными отелями и жилыми домами, подходящими для...

STEFANOV INVEST

134 558 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

71 м² 2 1

ID 34176016 Цена: 134 558 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 2 Общая площадь: 70.82 кв м Этаж: 7 Такса поддержки: нет Стадия строительства: Акт 14, планируемая готовность – конец 2026г. Депозит — 5000 евро, индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней. Жилое здание Св. Никола 5а расположенное...

OAZIS REALTY

64 800 €

Апартаменты в Приморско, Болгария

54 м² 2 1

ID 34146596 Для продажи предлагается 2-комнатная квартира на втором этаже в новом комплексе в Приморско . Цена: 64 800 евро Населенный пункт: г.Приморско, комплекс Азине Резиденс Общая площадь: 54 кв. м. Комнат: 2 Этаж: 2/6 Такса поддержки: 150 евро/год Старт строительства-осень 2025,завершение строительства-весна 2028 Есть...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3616 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru