Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

64 500 €

Квартира в Обзоре, Болгария

59 м² 1 1

Удалённая сделка

Местоположение: г. Обзор, 700 метров от пляжа Тип квартиры: однокомнатная квартира (студия с зоной спальни) с 4 спальными местами Этаж: 3 из 4 этаж, в здании есть лифт Общая площадь: 59 кв. м Жилая площадь: 50 кв. м Мебелировка: с мебелью и техникой Вид из окон: утопающий в зелени ландшафт. В комплексе: парковка, лифт, охрана,...

Риалти Инвест БГ

49 999 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

31 м² 1 1

Агентство «Аврора Плюс» предлагает студию площадью 31 кв.м, расположенную на 1-м этаже закрытого комплекса в к.к. Солнечный берег. Состоит из: входного коридора, гостиной с кухонным боксом, спальной зоны и зоны отдыха, ванной комнаты с WC и балкона. Комплекс расположен на второй береговой линии Солнечного берега, всего в...

Аврора Плюс

275 000 €

Земля на Солнечном берегу, Болгария

1199 сот.

Предлагаем Вашему вниманию участок с готовым проектом под жилую застройку в Западном районе Солнечного Берега. Место тихое и спокойное, идеально подходит для круглогодичного проживания и отдыха. Он расположен в 7-8 минутах ходьбы от пляжа Какао и вдали от шума и суеты, типичных для курорта. Проектируемое здание является жилым, с действующим...

Аврора Плюс

399 000 €

Дом в Черноморце, Болгария

267 м² 8 6 2

Агентство «Аврора Плюс» предлагает на продажу просторный и стильно оформленный дом в г. Черноморец, расположенный в тихом и престижном районе, всего в 500 метрах от центрального пляжа. Недвижимость построена в 2014 году и имеет сертификат о вводе в эксплуатацию от 2017 года. Дом выделяется качественным исполнением проекта и...

Аврора Плюс

75 000 €

Земля в Обзоре, Болгария

1500 м²

Участок в регуляции в городе Обзор! До центрального пляжа и набережной Обзора – 900 метров. КОД: 5216. Предлагаем Вашему вниманию участок в регуляции, находится в городе Обзор, находящийся в новом микрорайоне города Обзор на расстоянии 900 метров от пляжа, недалеко от главной дороги из Бургаса в Варну. Участок площадью в 1500 кв.м.,...

STEFANOV INVEST

125 000 €

Квартира в Обзоре, Болгария

168 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Просторная трехкомнатная квартира площадью 158 кв.м. с двумя ванными комнатами расположена на пятом жилом этаже в жилом комплексе с высокими техническими характеристиками в 150 метрах от пляжа в городе Обзор. Квартира занимает весь послений пятый этаж. В здании есть ЛИФТ. Квартира состоит из гостиной с кухней, двух спален больших рамеров,...

Риалти Инвест БГ

149 900 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

128 м² 3 2

ID 32199850 Цена: 149 900 евро Населённый пункт: Солнечный берег Комнат: 3 Общая площадь: 127,61 кв.м. Этаж: 3/9 Такса поддержки: 1530 евро в год Этап строителства: – Акт 15 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем на продажу трехкомнатную квартиру,...

OAZIS REALTY

92 525 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

64 м² 2 1

ID 34114086 Цена: 92 525 евро Населенный пункт: Поморие Комнат: 2 Общая площадь: 63.81 кв м Этаж: 4 Такса поддержки: нет Стадия строительства: в строительстве, готовность – 2027г. Депозит — 2000 евро, индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней с чистовым ремонтом «под ключ». «Св. Никола 20» —...

OAZIS REALTY

89 000 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

69 м² 2 1

ID 34199732 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Одиссей Цена: 89000 Населенный пункт: Несебр Комнат: 2 Общая площадь: 69 кв.м На 5 этаже Такса поддержки: 828 евро Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем на продажу уютную...

OAZIS REALTY

165 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

59 м² 2 1

ID 34079308 Цена: 165 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 2 Общая площадь: 58.69 кв.м. Этаж: 2, лифт Такса поддержки: 14 евро за кв м в год Этап строительства: в строительстве, готовность – 2027г. Предлагаем к покупке полностью меблированный апартамент с 1 спальней с видом на сад и море. «Премьер Форт Сьютс» —...

OAZIS REALTY

102 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

93 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная квартира с 2 спальнями в комплексе «Central Plaza» Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 93,03 кв.м Этаж: 1/6 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 11 евро/кв.м в год Закрытый комплекс «Central Plaza» расположен в...

Happy Home

86 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира на Солнечном берегу в комплексе “Romance Marine” Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 55 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 600 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 18 евро/кв.м в год Комплекс "Romance Marine" расположен в тихом районе в южной...

Happy Home

117 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

78 м² 2 1

ID 34278890 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Луксор Цена: 117000 Населенный пункт: Св. Влас Комнат: 2 Общая площадь: 78 кв.м На 2 этаже Такса поддержки: 1100 евро Этап строительства: завершен Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагается на продажу апартамент с...

OAZIS REALTY

252 400 €

Апартаменты в Ахелое, Болгария

125 м² 3 2

ID 34260322 Цена: 252 400 евро Населенный пункт: Ахелой Комнат: 3 Общая площадь: 124.59 кв м Этаж: 1 Такса поддержки: будет уточнена по окончанию строительства, ориентировочно 18 евро за кв м в год Депозит — 5000 евро, индивидуальные условия платежа. Планировка продумана таким образом, чтобы максимально использовать естественное...

OAZIS REALTY

69 000 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

34 м² 1 1

Для покупки представлена благоустроенная светлая студия в закрытом жилом комплексе Royal Dreams на популярном курорте Солнечный берег, всего в 400 метрах от песчаного побережья Черного моря. Недвижимость общей площадью 34 кв/метра располагается на 1-м этаже шестиэтажного здания. Квартира оборудована мебелью и бытовой техникой, есть все...

Lev Estates

122 400 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

82 м² 2 1

ID 34124800 Цена: 122 400 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 81.6 кв м Этаж: 2 Такса поддержки: 10 евро за кв м в год Стадия строительства: В строительстве, акт 16 - летом 2027г. Схема оплаты: 3000 евро депозит, 30% при подписании предварительного договора. Индивидуальные условия оплаты. Возможность...

OAZIS REALTY

283 143 €

Апартаменты в Варне, Болгария

187 м² 3 2 1

IBG Property представляет Вашему вниманию трехкомнатную квартиру с прилегающим подвалом и фотоэлектрическим парком в новостройке в Винницком районе. Квартира общей площадью 187 кв.м., расположена на втором четырехэтажном этаже. Планировка: коридор, гостиная с кухней, 2 спальни, ванная комната с туалетом, отдельный туалет, 2 террасы, кладовая и...

IBG Property

76 000 €

Земля в Приселци, Болгария

1999 м²

в 10 км от пляжа курортного комплекса Камчия! КОД: 16126. Компания „Стефанов инвест“ предлагает к продаже участок под жилое строительство, идеально подходящий для ценителей свободы, природы и панорамных видов. Недвижимость расположена в селе Присельци — благоустроенном и предпочтительном населенном пункте для круглогодичного...

STEFANOV INVEST

19 900 €

Земля в Поморие, Болгария

3003 м²

Предлагаем на продажу земельный участок в город Поморие, районе Каменар, местность Бадемите. Земельный участок имеет площадь 3003 кв. м и имеет статус нива, девятой категории. На данный момент имеется активный ПУП. Рядом есть электричество и вода. Также продается соседний участок. Реф.№2235

Аврора Плюс

65 500 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

40 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Уютная студия в комплексе «Diamond Bay», Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 40 кв.м Этаж: 4/6 До моря: 450 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год Diamond Bay - закрытый комплекс, состоящий из четырех секций, находится в северной...

Happy Home

Посмотреть ещё 3645 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru