Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

99 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

69 м² 3 1

Выставлена на продажу комфортабельная квартира с двумя спальнями в жилом комплексе Vip Park на популярном курорте Солнечный берег, всего в 400 метрах от моря и песчаного пляжа. Недвижимость общей площадью 69 кв/метров располагается на 5-м этаже шестиэтажного здания с лифтом. Квартира полностью обставлена качественной мебелью и оборудована...

Lev Estates

61 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

55 м²

ID 34111480 Стоимость: 61 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Количество комнат: 1 Общая площадь: 55 кв.м. Этаж: партер/5 Оплата за обслуживание: 10 евро/м2 (550 евро) в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро – депозит 100% - при подписании нотариального акта о праве...

Оазис Болгария

94 500 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

70 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней на первой линии, в комплексе «Marina View», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 70 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 14,50 евро/кв.м в год Imperial Fort - современный комплекс...

Happy Home

91 500 €

Квартира в Варне, Болгария

78 м² 2 1 1

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию Уникальное предложение - двухкомнатная квартира с подвалом и гаражом, включенными в стоимость! Квартира расположена на 5 (не последнем этаже) 6-этажного кирпичного дома. Планировка квартиры: прихожая, ванная с туалетом, гостиная с кухонным уголком с выходом на панорамную террасу, спальня с выходом на...

IBG Property

232 000 €

Дом в Приселци, Болгария

142 м² 3 2 3

Дом вашей мечты в лучшем районе! Насладитесь уединением и спокойствием в окружении природы! КОД:16346. Компания Stefanov Invest предлагает на продажу новые дома в роскошном комплексе из 30 односемейных жилых зданий, расположенном в селе Приселци, которое является идеальным местом для тех, кто ищет спокойствия и контакта с природой, но в то же...

STEFANOV INVEST

85 864 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

55 м² 2 1

ID 34162434 Цена: 85 864 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 2 Общая площадь: 55.4 кв. м. Этаж: 2 Такса поддержки: 100 евро в год Стадия строительства: в строительстве, готовность – лето 2027 года Оплата: 2000 евро депозит, 30% - первый платеж по предварительному договору. Возможна рассрочка до конца строительства....

Оазис Болгария

63 500 €

Квартира в Обзоре, Болгария

59 м² 1 1

Удалённая сделка

Местоположение: г. Обзор, 700 метров от пляжа Тип квартиры: однокомнатная квартира (студия с зоной спальни) с 4 спальными местами Этаж: 3 из 4 этаж, в здании есть лифт Общая площадь: 59 кв. м Жилая площадь: 50 кв. м Мебелировка: с мебелью и техникой Вид из окон: утопающий в зелени ландшафт. В комплексе: парковка, лифт, охрана,...

Риалти Инвест БГ

256 000 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

142 м² 3 2

ID 34217980 Цена: 256 000 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 3 Общая площадь: 182.51 кв м Этаж: 3 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве (Начало строительства: 12.2026 г. Срок реализации: 30 месяцев) Оплата: Предварительный дговор - 30%, Уровень 0.00 - 15%, Уровень 19,40 (Етаж 7) - 15%, Акт 14 - 15%,...

Оазис Болгария

140 179 €

Апартаменты в Лозенеце, Болгария

71 м²

ID 34100740 Цена: 140 179 евро Населенный пункт: Лозенец Комнат: 1 Общая площадь: 70.52 кв м (жилая площадь 41.75 кв м, терраса 18 кв м) Этаж: 4 Такса поддержки: 350 евро в год Депозит — 2000 евро, 30% - при подписании предварительного договора, индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке полностью меблированную студию с...

Оазис Болгария

98 000 €

Квартира в Обзоре, Болгария

98 м² 3 2 2

Удалённая сделка

Местоположение: г. Обзор, 200 метров от пляжа Тип квартиры: трехкомнатная квартира, с мебелью и техникой и парковочное место в подземном гараже. Этаж: 4-ый этаж (не последний), есть лифт Общая площадь: 98 кв.м. Жилая площадь: 87 кв. м. Площадь гаража: 20 кв. м. Вид из окон: море и зеленые пространства около комплекса Сбор за...

Риалти Инвест БГ

72 900 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

55 м² 2 1

ID 34186950 Цена: 72 900 евро Населенный пункт: Созополь Комнат: 2 Общая площадь: 55.30 кв.м. Этаж: 2 Оплата за обслуживание – 12 евро за кв м в год. Этап Строительства: Акт 16 Схема оплаты: 3000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем очень просторный апартамент с видом на лес...

Оазис Болгария

52 377 €

Студия в Равде, Болгария

40 м² 1 1

К покупке предложена студия в строящемся закрытом комплексе Ravda City Residence в курортном поселке Равда. Всего в 500 метрах от моря и пляжа, 200 метров от центра Равды. Недвижимость общей площадью 40,29 кв/м и жилой площадью 35 кв/м находится на 5-м этаже пятиэтажного современного здания с лифтом. Квартира будет располагаться на южной...

Lev Estates

67 500 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

68 м² 2 1

ID 34131944 Цена: 67 500 евро Населенный пункт: Бургас, Меден Рудник, зона Д Комнат: 2 Общая площадь: 67.53 кв м Этаж: 2 Такса поддержки: нет Схема оплаты: 5000 евро депозит, Индивидуальные условия оплаты. 100% оплата при подписании нотариального акта. Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней. С черновой отделкой «на тапа»....

Оазис Болгария

160 000 €

Квартира в Несебре, Болгария

80 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 2 спальнями в г. Несебер, комплекс «Lifestyle 4» Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 80 кв.м Этаж: 1/5 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 5 евро/кв.м в год "Lifestyle 4" находится в Несебре, около...

Happy Home

155 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

230 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

IBG Property представляет Вашему вниманию просторную трехкомнатную квартиру на первой линии в городе Бяла. -вид на море -первая линия -меблированный -просторная терраса Квартира чистой площадью 155 кв.м., площадь с общими частями 230 кв.м., 3 этаж из 6, есть лифт. Состоит из: прихожей, просторной гостиной с кухней и столовой,...

IBG Property

152 500 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

80 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 2 спальнями в комплексе «Водяная мельница», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 80 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Комплекс Watermill/Водянная мельница передает...

Happy Home

63 000 €

Квартира в Приморско, Болгария

59 м² 2 1 1

Продается уютная и комфортная квартира с одной спальней и видом на сад в Green Paradise II. Квартира расположена на третьем этаже. Состоит из: прихожей, гостиной с кухонной, столовой и дневной частью, спальни, санузла и балкона. На балкон есть выход изо всех помещений. Балкон выходит на внутреннюю территорию комплекса, что придает ему уют,...

METR 777

298 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

112 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Трехкомнатная квартира на первой линии моря в комплексе «Manastira 2», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 112 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 100 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 650 евро в год Элитный закрытый комплекс "Manastira...

Happy Home

46 900 €

Земля в Бяле, Болгария

963 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Варненская область, община Бяла – деревня Рудник. Продаются 2 участка, один из которых с подключением электричества и воды! В регуляции. Для застройки. На одном участке был старый дом, который снесён. Он был одноэтажный, с застройкой 69 кв.м. Можно использовать пятно застройки. Можно достичь общей площади около 140 кв.м. на 2 этажа....

IBG Property

180 000 €

Квартира в Бургасе, Болгария

89 м² 3 2 1

Предлагаем на продажу большую, светлую 3-комнатную квартиру площадью 89 кв.м, на 14 этаже в жилом комплексе. Славейков, г. Бургас. Квартира расположена в доме типа ЕПК, обставлена ​​новой мебелью и находится в очень хорошем состоянии. Состоит из: просторного коридора, гостиной, отдельной кухни, 2 спален, 2 террас, ванной комнаты и отдельного...

Аврора Плюс

Посмотреть ещё 3636 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru