Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

89 500 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в красивом комплексе “Райский сад”, Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 60 кв.м Этаж: 6/7 До моря: 100 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 1200 евро в год Garden of Eden/Райский сад - элитный комплекс с...

Happy Home

107 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

65 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира в элитном комплексе “Harmony Monte Carlo”, Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 65 кв.м Этаж: 1/6 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 20,40 евро/кв.м в год Harmony Suites 4,5,6 (Monte Carlo) — комплекс...

Happy Home

64 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в комплексе «Nessebar Fort Club», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 60 кв.м Этаж: 2/4 До моря: 900 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 13,50 евро/кв.м в год Система комплексов «Fort Noks»...

Happy Home

61 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

48 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Недорогая квартира на Солнечном берегу в комплексе “Sunny Day 3” Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 48 кв.м Этаж: 3/4 До моря: 900 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 580 евро в год Комплекс «Sunny Day 3» находится в центральной части...

Happy Home

58 000 €

Студия в Поморие, Болгария

38 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Срочная продажа, уютная студия в комплексе «Flora Beach Resort», Поморие Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 38 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 200 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год Flora Beach Resort - прекрасный жилой комплекс, расположен в...

Happy Home

180 332 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

138 м² 2 1

ID 34242842 Цена 180 332 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 137.7 кв м Этаж: 6 Такса обслуживания: 12.6 евро за кв м в год Стадия строительства: акт 15 Оплата: 2000 евро депозит, Индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней в новом комплексе «Вилла Ария». Мебель в...

OAZIS REALTY

186 000 €

Квартира в Варне, Болгария

65 м² 2 1 1

ТОП ЛОКАЦИЯ! ПРЕСТИЖНЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС! Код: 17346 Stefanov Invest предлагает на продажу двухкомнатную квартиру в новом роскошном жилом комплексе, расположенном в центральной части города Варна, в непосредственной близости от Первого районного управления полиции и Центрального почтамта. Квартира находится на пятом, не последнем этаже из...

STEFANOV INVEST

72 900 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

63 м² 2 1

ID 34094778 Общая площадь: 63.35 кв. м. Стоимость: 72 900 евро. Без таксы поддержки Этаж: 4 Схема оплаты: 2000 евро-депозит Предварительный договор – 50% от стоимости Возможна рассрочка платежа "Вилла Маргарита" это уют у подножия Балкан, в объятиях моря. На живописном склоне Святого Власа, где горы мягко спускаются к берегу,...

OAZIS REALTY

68 500 €

Студия в Святом Власе, Болгария

50 м² 1 1

В комплексе Macon Residence в городе Святой Влас выставлена на продажу уютная студия с большой панорамной террасой. Комфортабельная квартира обставлена мебелью и оборудована бытовой техникой, есть все необходимое для жизни, отдыха, сдачи в аренду. Недвижимость общей площадью 49,5 кв/метров располагается на 4-м этаже здания с лифтом. Имеет...

Lev Estates

198 000 €

Дом в Бяле, Болгария

170 м² 4 3 2

Онлайн-показ

iBG Property представляет: Трёхэтажный меблированный дом в г. Бяла! Дом расположен всего в 300 м от пляжа и имеет следующую планировку: Первый этаж — большая и светлая гостиная с кухонным боксом, кладовая, ванная с туалетом и веранда; Второй этаж — две равнозначные спальни с большой общей террасой, ванная с туалетом; Третий...

IBG Property

67 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

70 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира в комплексе “Sunny day 6”, Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 70 кв.м Этаж: 3/4 До моря: 4 км Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 580 евро в год Sunny Day 6 — это огромный комплекс поселочного типа,...

Happy Home

115 000 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

65 м² 2 1

ID 34185526 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в жилом доме Цена: 115000 Населенный пункт: Поморие Комнат: 2 Общая площадь: 65 кв.м На 2 этаже Такса поддержки: 0 евро Этап строительства: завершен Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Мы предлагаем на первой линии в Поморие. На...

OAZIS REALTY

91 900 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

50 м² 2 1

ID 34106224 Цена: 91 900 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Общая площадь: 50 кв.м. Этаж: 3 Оплата за обслуживание: 700 евро в год Стадия строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта на право собственности. На продажу предлагается...

OAZIS REALTY

98 000 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

61 м² 2 1

ID: 34176838 Апартамент в идеальной локации в новом доме в Несебъре. Цена: 98000 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 2 Общая площадь: 61.02 кв. м. Этаж: 4/5 Этап строительства: получение акт 16 весной 2026 Схема оплаты: депозит 2000 евро, 100% при подписании документа о собственности. Предлагается на продажу апартамент с 1...

OAZIS REALTY

67 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

78 м² 2 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Компания IBG Property представляет Вашему вниманию двухкомнатную квартиру-мезонет с просторными террасами и прекрасным видом на море в центральной части города Бяла. Распределение: Первый уровень - гостиная с кухней, совмещенный санузел, небольшая терраса и лестница на второй уровень. Второй уровень - просторная комната с выходом на две...

IBG Property

190 000 €

Мезонет на Солнечном берегу, Болгария

166 м² 3 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная квартира с 3 спальнями в комплексе "VIP Zone" на Солнечном берегу Состоит из коридора, гостиной, трех спален, трех санузлов и двух террас Комнаты: 4 Санузел: 3 Терраса: 2 Площадь: 166 кв.м Этажи: 6-7/7 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год VIP Zone - закрытый комплекс,...

Happy Home

78 500 €

Апартаменты в Бяле, Болгария

118 м² 3 2 2

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию квартиру в Бяле! №3025 Прекрасный апартамент с террасой среди природы в г. Бяла! Апартамент площадью 118 м² на 1/5 этаже с большой террасой, где вы можете наслаждаться свежим воздухом и красивыми видами. Два санузла, что обеспечивает комфорт для всей семьи. Светлый апартамент с красивым...

IBG Property

110 277 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

85 м² 2 1

ID 34217362 Цена: 110 277 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 2 Общая площадь: 84.83 кв м Этаж: 3 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве (Начало строительства: 12.2026 г. Срок реализации: 30 месяцев) Оплата: Предварительный дговор - 30%, Уровень 0.00 - 15%, Уровень 19,40 (Етаж 7) - 15%, Акт 14 - 15%,...

OAZIS REALTY

67 900 €

Апартаменты в Равде, Болгария

44 м²

ID 34186260 Цена: 67 900 евро Населенный пункт: Равда Комнат: 1 Общая площадь: 43,70 кв.м. Этаж: 4 Оплата за обслуживание: 10 евро/кв.м. в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем на продажу уютную студию с мебелью и...

OAZIS REALTY

114 869 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

79 м² 2 1

ID 34080600 Цена: 114 869 евро Населенный пункт: Поморие Комнат: 2 Общая площадь: 79.22 кв.м. Этаж: 3, лифт Такса поддержки: нет Этап строительства: Акт 16 Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней с готовым ремонтом. Жилой дом на улице Сакар в городе Поморие — это современный проект нового поколения, сочетающий качество...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3633 похожих объекта

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru