Какие обязанности у владельцев недвижимости в Болгарии? Сколько придется тратить на налоги и сборы, а также оплату коммунальных услуг? Как сдать жильё в аренду и сколько на этом можно заработать? На эти и многие другие вопросы о содержании недвижимости в Болгарии вы найдете ответы в этом материале.
В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.
В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
Налог на недвижимость
Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.
Коммунальный налог
Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.
В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.
Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.
Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).
Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.
Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.
Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.
Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.
Обратите внимание!
Гражданам России и Беларуси открыть счет в местном банке непросто даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ. Произвести оплату налогов можно с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.
Коммунальные платежи
Товарищество собственников
Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.
Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.
Электричество
Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:
дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.
Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.
Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)
Водоснабжение
Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.
Газ
Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.
Отопление
В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.
В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.
Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.
В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.
Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.
Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии
Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.
Страхование недвижимости
В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год.
Пример расчета налогов и коммунальных платежей
Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.
Налог на недвижимость – €120 в год
Коммунальный налог – €80 в год
Товарищество собственников – €642 в год
Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)
Итого в год €2 582
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии
Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.
Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.
Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)
Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.
Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.
Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.
Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.
Обратите внимание!
Договор с банком об автоматической оплате коммунальных услуг может заключить только сам владелец недвижимости, предоставив абонентские номера, оформленные на его имя.
Примеры объектов в Болгарии
260 000 €
Квартира в Несебре, Болгария
120 м²432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира с 3 спальнями в шагах от моря в комплексе «Boulevard», Несебр
Состоит из коридора, гостиной, трех спален, двух санузлов и двух террас
Комнаты: 4
Санузел: 2
Терраса: 2
Площадь: 120 кв.м
Этаж: 2/6
До моря: 150 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: нет
«Boulevard» - уютный жилой комплекс,...
Happy Home
89 678 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
79 м²21
ID 34235128
Цена: 89 678 евро
Населенный пункт: Cолнечный Берег
Комнат: 2
Общая площадь: 78.63 кв м
Этаж: Партер
Такса поддержки: 13.5 евро за кв м в год
Этап строительства: Акт 16
Схема оплаты: Депозит 10%, 100% оплата при подписании нотариального акта, возможна рассрочка.
“Сани Вью Централ” это уютный современный комплекс,...
Оазис Болгария
189 000 €
Дом в Горице, Болгария
117 м²32
Выставлен на продажу комфортабельный двухэтажный дом с участком в поселке Горица области Бургас. Общая площадь недвижимости составляет 117 кв/метров.
Дом после ремонта. Планировка имеет просторную гостиную с камином и отлично оборудованной кухней и обеденной зоной, две уютные спальни с большими кроватями и шкафами, двумя санузлами с душевыми...
Lev Estates
86 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
66 м²21
К покупке представлена уютная квартира с одной спальней в жилом комплексе Golden Dreams в центральной части популярного курорта Солнечный берег.
Недвижимость общей площадью 66 кв/метров располагается на 2-м этаже шестиэтажного здания с лифтом. Квартира полностью обставлена качественной мебелью и оборудована бытовой техникой, есть все...
Lev Estates
60 000 €
Студия в Святом Власе, Болгария
33 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается студия в комплексе “Grand Kamelia”, Солнечный берег
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 33 кв.м
Этаж: 2/6
До моря: 700 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год
«Гранд Камелия» - комплекс закрытого типа, расположен в западной...
Happy Home
132 418 €
Квартира в Варне, Болгария
100 м²321
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию
Доступные квартиры от 74 419 евро до 137 767 евро. Гибкие планы оплаты.
Трехкомнатная инвестиционная квартира в новом жилом комплексе в городе Варна.
Недвижимость расположена на 1 этаже.
Имеет чистую жилую площадь 85,15 кв. м, а общую застроенную площадь 100,32 кв. м.
Состоит из - коридора,...
IBG Property
298 000 €
Дом в Варне, Болгария
138 м²433
Инвестиционная недвижимость - новый дом с тремя спальнями в районе Траката!
КОД: 17032. Компания Stefanov Invest предлагает на продажу новый двухэтажный дом, расположенный в одном из самых предпочтительных районов - м-т Траката (Горна Трака), на тихой улице с удобным подъездом и отличной локацией. Объект находится на этапе перед Актом 16 и...
STEFANOV INVEST
121 000 €
Квартира в Обзоре, Болгария
115 м²322
Удалённая сделка
Местоположение: г. Обзор, 700 метров от пляжа
Тип квартиры: трехкомнатная квартира с собственной террасой-двором, с мебелью и бытовой техникой
Этаж: 1-ый этаж
Общая площадь: 115 кв.м.
Жилая площадь: 96 кв.м.
Вид из окон: собственный двор и территория комплекса
Сбор за обслуживание: 9,5 евро/кв.м в год на жилую площадь (без общих...
Риалти Инвест БГ
130 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
89 м²32
К покупке предлагается уютная меблированная квартира с двумя спальнями в жилом комплексе Avalon на популярном курорте Солнечный берег.
Недвижимость общей площадью 89 кв/метров располагается на 3-м этаже шестиэтажного здания с лифтом. Квартира полностью меблирована и оборудована необходимой для комфортного проживания бытовой техникой. Есть все...
Lev Estates
62 500 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
59 м²21
Агентство «Аврора Плюс» предлагает меблированную двухкомнатную квартиру площадью 59 кв.м, расположенную на 2‑м этаже из 5 в закрытом комплексе Sunny View South, к.к. Солнечный берег. Расстояние до одного из лучших пляжей — Какао Бич — составляет 700 метров.
Квартира состоит из: входного коридора, гостиной с кухонным...
Аврора Плюс
120 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
68 м²211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается квартира с 1 спальней, комплекс «Sorrento Sole Mare»
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 68 кв.м
Этаж: 7/7
До моря: 400 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 9,60 евро/кв.м в год
«Sorrento Sole Mare»- новый комфортабельный...
Happy Home
94 900 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
63 м²21
К покупке предлагается новая квартира с одной спальней в только что построенном комплексе без таксы поддержки Villa Venezia, расположенном в городе Святой Влас, всего в 450 метрах от моря.
Недвижимость располагается на втором этаже нового современного здания с лифтом и имеет общую площадь 63 кв/метра. Квартира полностью свободна от мебели и...
Lev Estates
104 950 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
97 м²322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира с 2 спальнями в комплексе «Pirop City», Солнечный берег
Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы
Комнаты: 3
Санузел: 2
Терраса: 1
Площадь: 97 кв.м
Этаж: 3/6
До моря: 500 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год
Комплекс «Pirop City» находится в тихом и...
Happy Home
120 000 €
Земля в Кошарице, Болгария
16596 м²
Привлекательный земельный участок, недалеко от Солнечного Берега! Для инвестиций КОД: 16090. Представляем Вам земельный участок на продажу недалеко от курорта Солнечный берег, в земле села Кошарица, район Драката. С участка открывается панорамный вид, а до самого курорта можно добраться быстро и с комфортом всего за 5 минут на машине....
STEFANOV INVEST
106 490 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
107 м²32
ID 34273404
Цена 106 490 евро
Населенный пункт: Бургас
Комнат: 3
Общая площадь: 106.49 кв м
Этаж: 6
Такса обслуживания: нет
Стадия строительства: старт строительства в 2026г., в строительстве
Стандартная схема оплаты (может изменяться в зависимости от этапа строительства):
40% от стоимости недвижимости — при подписании...
Оазис Болгария
109 000 €
Квартира в Несебре, Болгария
65 м²211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
ID 34098248
Цена: 171 000 евро
Населенный пункт: Созополь
Комнат: 3
Общая площадь: 106.76
Этаж: 2
Такса поддержки: нет
Резервационный депозит — 2000 евро.
30 % (за вычетом депозита) — при подписании предварительного договора.
40 % — при получении Акта 14.
20 % — при получении Акта 15.
10 % — при получении Акта 16 и...
Оазис Болгария
64 900 €
Апартаменты в Несебре, Болгария
35 м²
ID 34328936
Компактная квартира в Несебре — всего 500 метров до моря!
Предлагается к продаже уютная и функциональная квартира в районе Черно Море, рядом с кафе «Детелина». Отличный вариант как для постоянного проживания, так и для инвестиций с целью сдачи в аренду.
Готова к проживанию!
Квартира ухоженная и полностью готова к заселению....
Оазис Болгария
140 000 €
Квартира в Бургасе, Болгария
58 м²21
Предлагается к покупке уютная двухкомнатная квартира в жилом доме Helena в престижном районе Сарафово города Бургас, всего в 200 метрах от пляжа Сарафово.
Недвижимость общей площадью 58 кв/м располагается на 2-м этаже пятиэтажного здания с лифтом. Квартира полностью обставлена мебелью и оборудована бытовой техникой, имеет все необходимое для...
Lev Estates
214 155 €
Коммерческая недвижимость в Бате, Болгария
11484 м²
Два земельных участка в УПИ в селе Бата – отличная инвестиция в перспективный район рядом с морем! #34242586
Стоимость: 214 155 евро
Населенный пункт: с. Бата, обл. Бургас
Общая площадь: 11 484 кв. м.
Схема оплаты:
5000 евро депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагаются к продаже два соседних...
Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.
При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000.
Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.
Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.
Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.
В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)
Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.
Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.
Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.
Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.
Управляющие компании
Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).
В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.
При продаже собственник платит налог на прирост капитала.
Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.
Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.
Другие расходы при продаже
Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.
Обратите внимание!
Иностранцам при продаже недвижимости необходимо предъявлять номера БУЛСТАТ обоих супругов, если недвижимость была куплена в браке, но в нотариальном акте прописан только один из супругов.
.jpg)
.jpg)
