Какие обязанности у владельцев недвижимости в Болгарии? Сколько придется тратить на налоги и сборы, а также оплату коммунальных услуг? Как сдать жильё в аренду и сколько на этом можно заработать? На эти и многие другие вопросы о содержании недвижимости в Болгарии вы найдете ответы в этом материале.
В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.
В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
Налог на недвижимость
Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.
Коммунальный налог
Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.
В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.
Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.
Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).
Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.
Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.
Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.
Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.
Обратите внимание!
Гражданам России и Беларуси открыть счет в местном банке непросто даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ. Произвести оплату налогов можно с банковского счёта в Евросоюзе или третьих странах.
Коммунальные платежи
Товарищество собственников
Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.
Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.
Электричество
Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:
дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.
Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.
Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)
Водоснабжение
Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.
Газ
Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.
Отопление
В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.
В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.
Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.
В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.
Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.
Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии
Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.
Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.
Страхование недвижимости
В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год.
Пример расчета налогов и коммунальных платежей
Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.
Налог на недвижимость – €120 в год
Коммунальный налог – €80 в год
Товарищество собственников – €642 в год
Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)
Итого в год €2 582
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии
Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.
Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.
Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)
Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.
Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.
Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.
Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.
Обратите внимание!
Договор с банком об автоматической оплате коммунальных услуг может заключить только сам владелец недвижимости, предоставив абонентские номера, оформленные на его имя.
Примеры объектов в Болгарии
95 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
70 м²32
ID 34157796
Цена: 95 000 евро.
Населённый пункт: Каблешково
Комнат: 3
Общая площадь: 70 кв. м.
Этаж: 1
Оплата за обслуживание: нет
Этап Строительства: Акт 16
Варианты оплаты:
5000 евро депозит. Индивидуальные условия оплаты.
Предлагается к продаже новый, полностью готовый к проживанию дом с Акт 16, в котором уже всё создано...
OAZIS REALTY
98 750 €
Апартаменты в Равде, Болгария
145 м²32
Меблированный и оборудованный апартамент с 2 спальнями в комплексе Эмеральд, в курортном посёлке Равда.
Апартамент состоит из: гостиной комнаты с кухонным уголком, коридора, двух спален, двух ванных комнат с WC (в каждой из спален) и двух террас с видом на внутренний двор комплекса и бассейн.
Чистая застроенная площадь апартамента: 111,56 кв....
New Estate
103 018 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
54 м²21
ID 34176014
Цена: 103 018 евро
Населенный пункт: Бургас
Комнат: 2
Общая площадь: 54.22 кв м
Этаж: 7
Такса поддержки: нет
Стадия строительства: Акт 14, планируемая готовность – конец 2026г.
Депозит — 5000 евро, индивидуальные условия оплаты.
Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней.
Жилое здание Св. Никола 5а расположенное...
OAZIS REALTY
185 000 €
Квартира в Варне, Болгария
92 м²211
Удалённая сделка
Местоположение: г. Варна, первая береговая линия
Тип квартиры: двухкомнатная квартира + складское помещение на цокольном этаже здания + место на открытой парковке.
Этаж: 2-ой этаж (из 5), лифт работает круглый год
Общая площадь квартиры: 85,67 кв. м
Жилая площадь: 73,44 кв. м
Складское помещение: 6 кв. м
Парковочное место на открытой...
Риалти Инвест БГ
350 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
173 м²43
ID 34209388
Цена: 350 000 евро
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 4
Общая площадь: 172.73 кв м
Этаж: 6/6
Такса поддержки: 18 евро за кв м в год
Этап строительства: завершение в марте 2027г.
Схема оплаты: Предварительный договор – 40%, август 2026г. – 40%, декабрь 2026г. – 20%.
Предлагаем к покупке просторный апартамент с...
OAZIS REALTY
89 900 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
65 м²21
На продажу выставлена квартира с одной спальней в жилом комплексе Crown Fort Club, расположенная всего в 300 метрах от побережья города Святой Влас. Благоустроенный апартамент имеет вид на бассейн, а так же на горы и море.
Недвижимость общей площадью 65 кв/метров располагается на 5-м этаже семиэтажного здания с лифтом. Квартира обставлена...
Lev Estates
58 500 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
37 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается студия в комплексе «Holiday Fort Club», Солнечный берег
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 37 кв.м
Этаж: 2/4
До моря: 900 м
Лифт: нет
АКТ 16
Такса поддержки: 13,50 евро/кв.м в год
Система комплексов «Fort Noks» расположена в тихой части...
Happy Home
69 900 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
64 м²21
ID 34131940
Цена: 69 900 евро
Населенный пункт: Бургас, Меден Рудник, зона Д
Комнат: 2
Общая площадь: 63.55 кв м и двор (веранда) 18.05 кв м
Этаж: 1
Такса поддержки: нет
Схема оплаты: 5000 евро депозит, Индивидуальные условия оплаты.
100% оплата при подписании нотариального акта.
Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней. С...
OAZIS REALTY
41 300 €
Апартаменты в Несебре, Болгария
33 м²
ID 34077232
Цена: 41 300 евро
Населенный пункт: Несебр, Черно Море 3
Комнат: 1
Общая площадь: 32.99
Этаж: 1
Такса поддержки: нет
Этап строительства: в строительстве, акт 16 до конца 2026г.
Предлагаем студию с ремонтом «под ключ».
Жилое здание в квартале Черно Море 3 — современный дом для комфортной жизни у моря в Несебре....
OAZIS REALTY
173 072 €
Квартира в Варне, Болгария
66 м²211
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию
Двухкомнатная квартира с собственным двориком и парковочным местом.
Выбор из 5 индивидуальных схем рассрочки.
Недвижимость имеет статус квартиры, чистая жилая площадь — 57,50 кв.м., общая площадь — 65,92 кв.м., подвал — 1,44 кв.м., собственный двор — 23,37 кв.м.
Состоит из:...
IBG Property
145 000 €
Апартаменты в Болгарии
116 м²32
ID34139184
Цена: 145 000 евро.
Населенный пункт: Святой Влас
Комнат: 3
Общая площадь: 116 кв. м.
Этаж: 4 из 5
Такса поддержки: 450 евро в год
Стадия строительства: Акт 16
Оплата:
5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Предлагаем на продажу трехкомнатную квартиру в комплексе "Виста Резиденс" Святой Влас,...
OAZIS REALTY
58 500 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
25 м²11
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Просторная студия в центре Солнечного берега, комплекс «Aphrodite Park»
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 25
Этаж: 2/5
До моря: 700 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 14 евро/кв.м в год
«Aphrodite Park» - прекрасный комплекс класса люкс,...
Happy Home
75 000 €
Апартаменты в Равде, Болгария
50 м²211
Агентство «Аврора Плюс» предлагает двухкомнатную квартиру в с. Равда, комплекс «Rutland Bay».
Здание построено в 2006 году, отличается интересной, современной архитектурой и приятным цветным фасадом.
Общая площадь объекта — 50,57 кв.м, из которых чистая площадь составляет 46,40 кв.м.
Квартира расположена на...
Аврора Плюс
270 000 €
Апартаменты в Приморско, Болгария
95 м²32
ID 34077370
Предлагается к продаже трехкомнатная квартира с видом на море в закрытом комплексе.
Цена: 270 000 евро
Населённый пункт: Приморско,комплекс Грин Парадайз Делюкс
Комнат: 3
Общая площадь: 95,08 кв.м.
Этаж: 3/5
Оплата за обслуживание: 21,7 евро/кв.м/год
Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема...
OAZIS REALTY
79 500 €
Апартаменты в Болгарии
47 м²21
ID 34166288
Стоимость: 79 500 евро
Населённый пункт: Святой Влас
Комнат: 2
Общая площадь: 46,5 кв.м.
Этаж: партер
Оплата за обслуживание: 600 евро в год
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16.
Схема оплаты:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
На продажу...
OAZIS REALTY
170 000 €
Квартира в Бриз, Болгария
62 м²211
КОД: 16401.
Агентство недвижимости „Стефанов Инвест“ предлагает на продажу двухкомнатную квартиру в новом, современном здании с Актом 16, отличающемся высоким качеством исполнения и вниманием к деталям.
Квартира общей площадью 62 кв.м., завершена "под ключ" и готова к немедленному заселению. Планировка квартиры...
STEFANOV INVEST
211 872 €
Апартаменты в Несебре, Болгария
88 м²21
ID 34108980
Цена: 211 872 евро
Населенный пункт: Несебр
Комнат: 2
Общая площадь: 88.28 кв.м.
Этаж: 1/6
Оплата за обслуживание: 12 евро кв.м./в год
Этап Строительства: Акт 16
Предлагается на продажу апартамент с 1 спальней в новом комплеке Valencia Lux в Несебре на первой линии. Апартамент состоит из гостиной с кухонной зонои и...
OAZIS REALTY
61 900 €
Квартира в Равде, Болгария
57 м²211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Обратите внимание что у нас при условии покупки или оплатыц резервации 2000€
Рассрочка без процентов
MELLIA GARDEN – КОМФОРТАБЕЛЬНЫЙ ОАЗИС В ЦЕНТРЕ РАВДЫ
Новый комплекс апартаментов премиум-класса Mellia Garden находится в 5 минутах ходьбы от Центрального пляжа и в 3 минутах от центра Равды. Его расположение оценят все, кто...
METR 777
161 900 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
86 м²32
К покупке представлена квартира с двумя спальнями в строящемся жилом комплексе Emilia Romana Avenue в 200 метрах от песчаного побережья популярного курорта Солнечный берег.
Недвижимость общей площадью 86 кв/метров и жилой площадью 73 кв/метра будет располагаться на 2-м этаже шестиэтажного современного здания с лифтом. Удобная планировка будет...
Lev Estates
43 842 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
46 м²
ID 34203252
Цена: 43 842 евро
Населённый пункт: Бургас, Меден Рудник
Комнат: 1
Общая площадь: 46.15 кв. м.
Этаж: 6
Оплата за обслуживание: нет
Этап Строительства: начало – январь 2026г., план 24 месяца до готовности
Варианты оплаты:
2000 евро депозит
Возможна ипотека и рассрочка. Индивидуальные условия оплаты.
Блек Хилл 2 —...
Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.
При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000.
Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.
Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.
Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.
В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)
Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.
Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.
Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.
Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.
Управляющие компании
Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).
В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.
При продаже собственник платит налог на прирост капитала.
Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.
Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.
Другие расходы при продаже
Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.
Обратите внимание!
Иностранцам при продаже недвижимости необходимо предъявлять номера БУЛСТАТ обоих супругов, если недвижимость была куплена в браке, но в нотариальном акте прописан только один из супругов.