Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся всреднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придётся отдавать за месяц около €40-45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчёта налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год: €2 582

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях ( Фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платёжных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счёт.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счёт компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счётчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счёт в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счёт. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

39 800 €

Квартира в Кошарице, Болгария

53 м² 1

Продается уютная квартира-студия в курортном городе Кошарица. Эта просторная студия имеет площадь 53 квадратных метров и расположена на третьем этаже.Особенностью этой квартиры является ее прекрасный вид на бассейн. Вы сможете наслаждаться красивыми видами и освежаться в бассейне в любое время дня.Студия выполнена в современном стиле и...

алтернатива имоти оод

54 500 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

34 м²

ID 34150384 На продажу предлагается: Студия в комплексе Сол Е Мар Цена: 54500 Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 1 Общая площадь: 34 кв.м На 4 этаже Такса поддержки: 340 евро Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Комплекс "Сол Е Мар" расположен в центральной...

OAZIS REALTY

92 021 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

54 м² 2 1

ID 34041962 Цена 92 021 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 2 Общая площадь: 54.13 кв м Этаж: 3 (2 жилой) Такса обслуживания: 9.2 евро за кв м в год Стадия строительства: акт 16 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем к покупке просторный апартамент с 1 спальней в комплексе «Кабана Бич...

OAZIS REALTY

81 200 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

63 м² 2 1

ID 34085960 Цена: 81 200 евро Населенный пункт: Меден Рудник, зона В, Бургас Комнат: 2 Общая площадь: 63 кв.м. Этаж: 7 Такса поддержки: нет Этап строительства: Акт 14 Апартамент с 1 спальней предлагается с черновым ремонтом. Современный жилой комплекс «Аполлон» — комфорт и стиль в динамичном районе Бургаса Жилое здание...

OAZIS REALTY

140 000 €

Дом в Аврене, Болгария

144 м² 5 2 2

IBG PROPERTY предлагает вашему вниманию: По цене двухкомнатной квартиры — дом в 15 минутах езды от Варны. Дом полностью отремонтирован 10-11 лет назад. Получен документ о терпимости — все постройки внесены в кадастр. Полностью легальная недвижимость. Состоит из двух зданий и крытого навеса для машины + склад для инструментов....

IBG Property

143 999 €

Квартира в Сарафово, Болгария

58 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Уютная квартира с 1 спальней в районе Сарафово, комплекс «Helena» Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 58 кв.м Этаж: 1/6 До моря: 200 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: нет Жилой дом «Helena» расположен в квартале Сарафово, г.Бургас, в...

Happy Home

110 033 €

Квартира в Поморие, Болгария

88 м² 3 1

Предлагается к покупке трехкомнатная квартира в строящемся здании Scarabey в городе Поморие, всего в 500 метрах от пляжа и моря. Недвижимость общей площадью 88 кв/метров располагается на 3-м этаже здания с лифтом, на северо-западной стороне. Имеет большую террасу площадью 15 кв/метров с выходом из каждой комнаты. Удобная планировка...

Lev Estates

94 116 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

57 м²

ID 33992226 Цена 94 116 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 1 Общая площадь: 56.99 кв м Этаж: 10 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве Предлагаем студию на террасовидном этаже в новом жилом комплексе «Атлас 2», квартал «Азимут», Бургас. «Атлас 2» — современный проект, который продолжает развитие одного...

OAZIS REALTY

77 900 €

Квартира в Равде, Болгария

75 м² 2

Апартамент площадью 75 кв. м, расположен на 6 этаже (не последний этаж, в здании есть лифт).Состоит из гостиной с кухней, 1 спальни, ванной комнаты и большой террасы с панорамным видом на море.Апартамент продается с полной меблировкой и бытовой техникой.Апартаменты прекрасно подходят как для постоянного или сезонного проживания, сдачи в...

алтернатива имоти оод

245 000 €

Квартира в Несебре, Болгария

179 м² 3

Продается роскошный трёхкомнатный пентхаус в Несебре с площадью 179 кв.м., расположенный на пятом и шестом этажах. Из этого просторного жилища открывается захватывающий вид на море, а широкая гостиная, обширные панорамные окна и просторная терраса создают неповторимую атмосферу уюта и расслабления. Кроме того, в состав сделки входит...

алтернатива имоти оод

61 200 €

Апартаменты в Равде, Болгария

79 м² 2 1

ID 31601318 Общая площадь: 79,4 кв. м. Стоимость: 61 200 евро Такса поддержки: 40 евро за кв м в год Этаж: 1 Терасса: 1 большая Этап строительства - Акт-16 Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности Предлагаем просторные апартаменты с отдельной спальней в СПА-комплексе...

OAZIS REALTY

160 017 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

82 м² 2 1

ID 33917290 Стоимость: 160 017 евро Общая площадь: 82,06 кв.м. Этаж: 1 Комнаты: 2 Такса поддержки: 11 евро/ кв. Этап строительства: акт 14 Представляем эксклюзивный жилой комплекс Burgas Bay в местности Лахана, всего в нескольких шагах от моря, на первой линии. Каждая квартира предлагает панорамный вид на морской горизонт,...

OAZIS REALTY

94 356 €

Квартира в Несебре, Болгария

79 м² 3

Продаётся трёхкомнатный апартамент в Несебре, расположенный на 5 этаже нового жилого здания. Общая площадь квартиры — 78,63 кв.м. Апартамент светлый и просторный, с высокими потолками и удобной планировкой. Квартира предлагается без мебели, с возможностью установки печи на пеллетах для автономного отопления. Электричество и вода подключены по...

алтернатива имоти оод

80 926 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

38 м²

ID 34037542 На продажу предлагается: Студия в комплексе Casa Del Sol Boutique Цена: 80 926 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 1 Общая площадь: 37,64 кв. м. На 3 этаже Такса обслуживания: 12 евро за кв.м в год Стадия строительства: в строительстве Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта....

OAZIS REALTY

69 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

53 м² 2

Продаётся двухкомнатный апартамент на Солнечном Береге, расположенный на 6 этаже жилого комплекса. Общая площадь — 53 кв.м. Квартира включает гостиную с кухонной зоной, отдельную спальню, санузел и балкон с видом на город. Планировка удобная, помещения светлые и хорошо проветриваемые. Комплекс расположен в районе с развитой инфраструктурой,...

алтернатива имоти оод

98 900 €

Апартаменты в Равде, Болгария

65 м² 2 1

ID 34100834 Цена: 98 900 евро Населённый пункт: Несебр, Равда Комнат: 2 Общая площадь: 65 кв. м. Этаж: 4/6 Оплата за обслуживание: 780 евро в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем на продажу...

OAZIS REALTY

82 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

96 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухкомнатная квартира в комплексе “Prima”, Солнечный Берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и двух террас Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 96 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 800 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 480 евро в год Жилой комплекс «Prima» расположен в тихой и спокойной...

Happy Home

99 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

75 м² 2 1 1

2-комнатная квартира с видом на море – Nobel Residence, Солнечный Берег На продажу предлагается просторная, полностью меблированная квартира площадью 75,52 м², расположенная на 3 этаже уютного комплекса. Нобелевская резиденция на Солнечном Берегу. Помещения состоят из светлой гостиной с кухней, отдельной спальни, ванной комнаты и...

AMR-PROPERTY BG

121 000 €

Дом в Святом Власе, Болгария

110 м² 4 4 4

Аврора плюс предлагает Вашему вниманию этаж гостевого дома в городе Святой Влас. Он сдается в аренду ежегодно уже более 20 лет и имеет своих преданных и постоянных туристов. Здание кирпичное, имеет 4 этажа. Нулевой этаж и три жилых етажа. Продается ПЕРВЫЙ жилой этаж чистой площадью 110 кв.м. В эту площадь не входят террасы! Имеется...

Аврора Плюс

185 000 €

Коттедж в Медово, Болгария

162 м² 5 4 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухэтажный дом с участком в поселке Медово На первом этаже расположены: прихожая, гостиная с электрическим камином, кухня, столовая с выходом на большую террасу, спальня и санузел с душевой кабиной. На втором этаже: коридор, 2 спальни, одна из которых с гардеробной и террасой, и санузел с душевой кабиной. В подвале расположены отопительный...

Happy Home

Посмотреть ещё 4392 похожих объекта

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700-1500 в месяц, в Бургасе – €310-615, в Пловдиве – €400 , в Варне – €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильём. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесённых затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идёт в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идёт в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (Фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалёку от подъёмников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду, можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определённый процент (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и её стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трёх лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1000 – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru