Содержание недвижимости в Болгарии

• Налоги на недвижимость
• Коммунальные платежи
• Пример расчета налогов и коммунальных платежей
• Сдача в аренду
• Управляющие компании
• Стоимость жизни в стране
• Продажа недвижимости

• Резюме: это надо запомнить

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники, вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

• Читайте о процедуре приобретения недвижимости в Болгарии

В Болгарии два налога на имущество: Данък имот (налог на недвижимость) и Такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет 0,15% от стоимости налоговой оценки объекта для физических лиц.  Для юридических – 0,15% от балансовой стоимости недвижимости*

*балансовая стоимость – полная первоначальная стоимость основных фондов предприятия, принимаемая в расчёт в момент их постановки на учет в бухгалтерском балансе.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,1–0,3% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.  Его размер зависит от стоимости объекта, и в итоге составляет до 1% в год. Процент также зависит от престижности и транспортной загруженности района. Например, в элитном центре Софии он составляет 1%, а на окраинах – менее половины процента. Аналогичная ситуация  по всей стране. Чем объект недвижимости дальше от крупного города, тем ниже налог.

Выплачивать налоги нужно два раза в год, до 30 апреля. При оплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом  вы получите скидку в  5%. Можно платить и поэтапно в течение года, четырьмя равными частями (первый платёж – до 31 марта, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвёртый – до 30 ноября). Но в таком случае скидка не предоставляется.

Взять на себя управление этими процессами, то есть выплачивать налоги и коммунальные платежи за собственника, могут либо управляющие компании, либо риэлторы, которые осуществляли процедуру приобретения, если покупатель прибегает к их услугам.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания этажной собственности или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в домах и жилых комплексах оборудованных лифтами, консьержем, с собственной территорией, охраной, бассейнами и прочими  дополнительными удобствами, то плата будет составлять от €5 до €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание будет обходиться дешевле – €5-10 евро в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счётчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток.

Дневной тариф – около €0,10 за кВт/ч,

Ночной тариф – €0,065 за кВт/ч

Летом дневной тариф применяется с 06:00 до 22:00, ночной – с 22:00 до 06:00

Зимой дневной тариф применяется с 07:00 до 23:00, ночной – 23:00 до 07:00

Ночной тариф почти в два раза ниже, поэтому любую технику, с повышенным потреблением энергии, например, стиральную машину, выгоднее использовать по ночам.

Оплатить электричество в Болгарии можно в кассе банка, через терминал оплаты или через on-line платеж по карте. Обычно, управляющая компания предупреждает, что пора платить за свет, чтобы не образовывалось долгов.

Задолженностей энергетики в Болгарии не терпят: не заплатил – отключили, заплатил – снова подключили. Отключением занимается тот, кто раздает энергию: либо управляющая компания, которая разводит электричество по квартирам, либо энергетическая, которая подает электричество в отдельные дома и виллы.

Водоснабжение

Как и электричество, горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В среднем тариф составляет €0,75-1,5 за куб.м.

Оплата воды, как и остальных коммунальных услуг осуществляется по вашему идентификационному номеру на карточке Булстат. Счета на оплату воды приходят либо на юридическое лицо управляющей компании, либо лично на собственника.

Отопление

В крупных городах Болгарии есть централизованная система отопления. В более мелких и в сельской местности проблема отопления решается за счёт газовых и электрических котлов, кондиционеров, обогревателей  или печей/каминов. Локальное отопление обычно обходится дешевле.

В Болгарии есть несколько специализированных фирм, которые занимаются отоплением жилого сектора. В зависимости от района и размера поселения меняются коммунальные тарифы. Отопительный период в Болгарии длится с октября по апрель. Счёт на оплату формируется ежемесячно на основании показаний тепломера. Его размер зависит от мощности радиатора и количества жильцов. В среднем тариф на теплоснабжение составляет от €50 за Гкал. Раз в год проводиться сверка показаний теплометров.

Интернет, ТВ, телефон

В Болгарии есть несколько основных способов доступа в интернет: беспроводной доступ wi-fi, ADSL модем (с помощью телефонной линии), через кабельное телевидение, и выделенная линия. В жилых комплексах, обычно, обеспечен безлимитный доступ через wi-fi или Cable/ADSL.  В среднем это обходится в €8-15 в месяц. За стационарный телефон придётся платить от €3 до €13 в месяц, а кабельное или спутниковое телевидение – €7-15.

Страхование недвижимости

В Болгарии не обязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. При этом в местных страховых компания всегда есть русскоговорящий сотрудник.

Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. В среднем, страховка квартиры стоимостью от €60 000 до €100 000 на одном из болгарских курортов составляет €90-175 в год.

Читайте личные опыты покупки и продаже недвижимости в Болгарии:

• Две квартиры в Бяле. Болгария
• Продажа квартиры в Болгарии
• Новая квартира в Приморско
• Квартира на первой линии в Несебре​

Пример расчёта налогов и коммунальных платежей

Новая квартира площадью около 50 кв.м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном берег, стоимостью €35 000. Семья из трех человек живет в сезон(в течение 3 мес.)

• Налог на недвижимость  – 0,15% = €52,5
• Коммунальный налог – 0,1% = €35
• Товарищество собственников – €120
• Водоснабжение – €30
• Электричество – €90
• Отопление – €150 (при использовании отопления)
• Интернет, ТВ, телефон – €80

ИТОГО: €409,5 + €150 за отопление (в летний сезон обычно не используется)

Читайте статью из серии Калькулятор по покупке и содержанию квартиры в Болгарии

Сдача в аренду

Рынок арендуемой недвижимости в Болгарии властями отдельно не контролируют, жестких условий в стране нет. Договор аренды заключается непосредственно между двумя лицами на практически любых условиях.

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4-6% годовых.

При долгосрочной аренде средняя стоимость месячной аренды квартиры в Софии  составляет €300, в Бургасе – €150-200, Пловдиве – €200, в Варне – €250, на Солнечном Берегу – около €200

Естественно краткосрочная аренда в сезон на морских и горнолыжных курортах обойдется значительно дороже – в среднем от €30 в день за квартиру с видом на море или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно через один из специализированных сайтов по аренде, либо через агентство. Первый вариант более выгодный финансово, но требует большого личного участия собственника. Второй же более удобен, так как агентство берет на себя все обязанности по подбору клиентов, взаимодействия с ними и поддержания жилья в хорошем состоянии. Но в обмен придется заплатить за услуги – около 30% от суммы сделки.

Налоги при сдаче в аренду

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен выплачивать подоходный налог. В Болгарии он составляет 10% от суммы сделки с арендатором. Ставка налога фиксированная.

• Полезные советы для арендодателей

​Управляющие компании

Для того чтобы оплачивать налоги, коммунальные платежи, успешно сдавать жильё в аренду и получать плату, удобнее всего пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок существует давно и хорошо развит. УК берут на себя оплату счетов за электроэнергию и воду, так как в арендную плату эта сумма не входит. Впоследствии она взимается компанией с владельца.

УК ищет арендаторов и за определенный процент (около 30%) от суммы сделки сдает ему квартиру или дом от вашего имени. Как правило, компания обещает определенную годовую прибыль – до 5% – и следит за состоянием квартиры. Но подробно условия всегда нужно оговаривать с  представителями компании.

В случае покупки квартиры в жилом комплексе найти и выбрать такую УК будет просто, поскольку они чаще всего создаются самим застройщиком. В таком случае придётся оплачивать кондоминиум – от €6 до €15 за кв. м в год. Сюда входит обеспечение охраны и поддержка всего комплекса, включая уборку общих территорий.

Если вы покупаете дом или квартиру в обычном жилом доме, то придется искать такую компанию самостоятельно.

Стоимость жизни в стране

Болгария – одна из самых недорогих стран Европы. За что и любима множеством иностранных отдыхающих. В известном рейтинге «Cost of Living Index» от Numbeo Болгария стоит на 31месте из 40 возможных.

Сориентироваться  в суммах, которых будет достаточно для комфортной жизни в Болгарии, поможет уровень средней зарплаты в Болгарии. В 2017 она составила около €600 в месяц.

• Читайте про цены в Болгарии​

Продажа недвижимости

Российские покупатели многие годы были главными инвесторами на болгарском рынке недвижимости. Причем самой большой популярностью пользовались именно объекты в среднем и эконом-сегменте. Поэтому, когда в 2014 году рухнул российский рубль, а покупательская способность россиян упала, спрос на курортную недвижимость в стране значительно снизился, а цены поползли вниз.  

Зато благодаря общему улучшению экономической ситуации в стране – рост ВВП в 2016 году составил 3,4%, в 2017 году – 3,6% – рынок недвижимости в общем начал укрепляться. Жилье в крупных городах начало дорожать, а сами болгары начали гораздо активнее покупать недвижимость.

Если на том или ином курорте квартира среднего или эконом-класса предлагается по реальной рыночной цене, то она быстро найдет нового владельца.

• Обзор рынка недвижимости Болгарии

Налоги при продаже

При продаже будут дополнительные расходы. Придется заплатить налог на увеличение рыночной стоимости капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и её стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже собственник должен выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Другие расходы при продаже

Фиксированных процентов оплаты работы риэлтора в Болгарии нет.  Обычно это около 3-5% от суммы сделки, либо не менее €800-1000 – сумма зависит от конкретного агентства. Организация выезда на осмотры производится бесплатно и при совершении сделки проживание в отеле зачастую оплачивает компания. Авиабилеты покупатель оплачивает сам, но трансфер до теля и обратно на себя берёт агентство.

Резюме: это надо запомнить

• В Болгарии два налога на имущество: Данък имот (налог на недвижимость) и Такса битови отпадъци (коммунальный налог)
• Владельцы квартир и домов  в курортных комплексах  помимо коммунальных услуг оплачивают сборы в товарищество собственников.
• Средняя доходность от сдачи в аренду жилья в Болгарии – 4-6% годовых.
• Стоимость жизни в Болгарии  – одна из самых низких в Европе
• Если квартира не единственная в Болгарии подорожала со времени покупки, то придется заплатить ещё и 10% от разницы цене. Сельхозугодья НДС не облагаются.

Благодарим за помощь в создании материала Николая Колева, компания IBG Property 

Текст подготовила Екатерина Холодова

Условия цитирования материалов Prian.ru