Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

61 500 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

41 м²

ID 34235176 Комплекс Кентавр, Святой Влас. Болгария Цена: 61 500 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 1 Общая площадь: 41 кв.м. Этаж: 2 Оплата за обслуживание - 470 евро в год Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Предлагаем на продажу студию в комплексе "Кентавр", расположенном на территории элитного...

Оазис Болгария

84 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

58 м² 2 1

ID 34122920 Цена: 84 000 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 57.81 кв м Этаж: 3 Такса поддержки: 380 евро в год Стадия строительства: В строительстве до конца 2028 г. Схема оплаты: 2000 евро депозит, 40% при подписании предварительного договора, 30% при достижении Акта 14 и 30% при получении Акта 16....

Оазис Болгария

749 000 €

Отель, гостиница в Кошарице, Болгария

744 м²

ID 34149496 Семейный отель местность „Чолакова чешма“, д. Кошарица Площадь: 662.00m2 (Акт 16) + 82 м2 (НЕ ВХОДЯТ В ПЛОЩАДИ !!!) Отель работает круглогодично и имеет все необходимые документы, Акт 16 и категоризацию семейного отеля и отдельно для ресторана. Для строительства здания отеля использовались высококачественные материалы,...

Оазис Болгария

247 900 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

113 м² 3 2

ID 34326080 Цена: 247 900 евро Населенный пункт: Несебр, Болгария Комнат: 3 Такса поддержки: 12 евро за кв м в год Этап строительства: завершен Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. На продажу предлагается апартамент с 2 спальнями в комплексе «Посейдон». Просторный трехкомнатный апартамент в...

Оазис Болгария

51 900 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

35 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Предлагается к продаже недорогая квартира в центральной части Солнечного берега, комплекс «Aphrodite 2» Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 35,32 Этаж: 3/6 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год «Aphrodite 2» -...

Happy Home

675 000 €

Дом в Ален мак, Болгария

270 м² 5 4 4

Современный новый дом с привлекательным расположением в районе Ален Мак! Рядом с пляжем Кабакум! Морская панорама! С мебелью! КОД: 15997. Предлагаем Вашему вниманию трехэтажный дом, расположенный в дачной зоне «Ален Мак», в 1,5 км от пляжа «Кабакум», в 10 км. от центра Варны. Недвижимость площадью 270 кв.м со...

STEFANOV INVEST

110 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

62 м² 2 1

ID 34222058 Цена: 110 000 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 62 кв м Этаж: 1 Такса поддержки: нет Депозит — 5000 евро, индивидуальные условия платежа. "Емилия Романа Сити" это современный жилой проект, где городской стиль гармонирует с атмосферой прибрежного отдыха. Комплекс расположен в тихом уголке...

Оазис Болгария

179 314 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

128 м² 4 3

ID 34213922 Цена: 179 314 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 4 Общая площадь: 128.08 кв. м. На 8 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в процессе строительства Схема оплаты: 3000 евро — депозит; 40% — в течение 7 дней после подписания предварительного договора; 30% — в течение 7 дней после уведомления о...

Оазис Болгария

125 000 €

Квартира в Обзоре, Болгария

168 м² 3 2 2

Удалённая сделка

Местоположение: г. Обзор, 150 метров от пляжа Тип квартиры: трехкомнатная квартира, с мебелью и техникой Этаж: 5-ый этаж (последний), в здании с лифтом Общая площадь: 168 кв.м. Жилая площадь: 156 кв.м. Вид из окон: морская панорама Сбор за обслуживание: 15 евро/кв. м в год + 300 евро (ремонтный фонд); при сдаче в аренду: 18 евро/кв....

Риалти Инвест БГ

54 000 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

69 м² 2 1

ID 34250951 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Сансет Резорт Цена: 54000 Населенный пункт:Поморие Комнат: 2 Общая площадь: 68,69 кв.м На 2 этаже Такса поддержки: 1511 евро Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем на продажу...

Оазис Болгария

398 200 €

Дом в Бургасе, Болгария

181 м² 4 3

ID 34084522 Продажа 2-этажного дома в комплексе на первой линии моря в квартале Крайморие,Бургас . Цена: 398 200 евро без НДС Населенный пункт: г.Бургас, квартал Крайморие Комнат: 4 Общая площадь: 181 кв.м. дом+ двор 273,81 кв.м., 2 паркоместа Этаж: 1, 2 Оплата за обслуживание: 6 евро/кв.м. Этап строительства: в процессе...

Оазис Болгария

209 996 €

Квартира в Варне, Болгария

100 м² 3 2 1

ПРЕДПОЧТИТЕЛЬНЫЙ РАЙОН | ВОЗМОЖНОСТЬ ПРИОБРЕТЕНИЯ ГАРАЖА КОД: 17615 Stefanov Invest предлагает вашему вниманию просторную трёхкомнатную квартиру, расположенную в одном из самых востребованных районов Варны — Лятно кино Тракия, в непосредственной близости от школ, детских садов, магазинов и удобного общественного транспорта. Квартира...

STEFANOV INVEST

88 000 €

Квартира в Кошарице, Болгария

87 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 2 спальнями в комплексе "Bay View Villas", Кошарица Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 87 кв.м Этаж: 2/3 До моря: 3 км Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Комплекс "Bay View Villas" находится в близости...

Happy Home

99 999 €

Апартаменты в Банско, Болгария

66 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

БЕЗ КОМИССИИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство «Unikalni Imoti Bansko» предлагает к продаже ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ЗАСЕЛЕНИЮ ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В ЗДАНИИ С НИЗКИМИ КОММУНАЛЬНЫМИ ПЛАТЕЖАМИ И ОТДЕЛЬНЫМИ ВАННЫМИ КОМНАТАМИ ДЛЯ ЭЛЕКТРИЧЕСТВА И ВОДЫ! ЮЖНАЯ ОРИЕНТАЦИЯ! ОТЛИЧНОЕ РАСПОЛОЖЕНИЕ - В НЕСКОЛЬКИХ МЕТРАХ ОТ...

Уникални Имоти Банско ЕООД

86 000 €

Апартаменты в Банско, Болгария

47 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

БЕЗ КОМИССИИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство недвижимости Unique Real Estate Agency Bansko предлагает к продаже ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ЗАСЕЛЕНИЮ ОДНОКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В КРУГЛОСУТОЧНО РАБОТАЮЩЕМ КОМПЛЕКСЕ С ОТЛИЧНЫМ РАСПОЛОЖЕНИЕМ - РЯДОМ С ГОРНОЛЫЖНЫМ ПОДЪЕМНИКОМ В БАНСКО, ПРИМЕРНО В 10 МИНУТАХ ПЕШКОМ! ОТДЕЛЬНЫЕ СЧЕТЧИКИ...

Уникални Имоти Банско ЕООД

145 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

83 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Предлагаются апартаменты в новом жилом комплексе в регионе Бургас в Солнечном берег. ЖК расположен в 600 метрах от песчаного пляжа в тихой части. Комплекс сочетает морской бриз с итальянским стилем и подходит как для проживания, так и для инвестиций. В пешей доступности находятся магазины, рестораны, аптеки и транспорт. Несебр — всего в...

NV-COMPANY

34 500 €

Земля в Балчике, Болгария

475 м²

Участок под строительство в городе Балчик! Вид на море! В 2 км от пляжа! КОД: 15958. Предлагаем на продажу участок под строительство, расположен в красивом черноморском городе Балчик... Свежий морской воздух, экологически чистый район, прекрасная морская панорама. Расстояние до моря 2 км., до Ботанического сада 1 км., до курорта...

STEFANOV INVEST

74 000 €

Апартаменты в Ахелое, Болгария

55 м²

ID 34099552 Меблированная студия в комплексе " Шато Ахелой“ Цена: 74000 евро Расположение: Ахелой Общая площадь: 55.10 кв.м. Этаж: 5/6 Плата за обслуживание: 450 евро в год. Студия предлагается полностью меблирована и готова к проживанию, на пятом из шести этажей, с видом на горы и город. Распределение: большой, полноценный...

Оазис Болгария

182 416 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

140 м² 3 2

ID 34061284 Просторная 3-комнатная квартира на 7-м этаже с видом на море . Стоимость: 182.416 евро Населенный пункт: Святой Влас, комплекс Хелиос Комнат: 3 Общая площадь: 140,32 кв.м. Этаж: 7 из 7 Оплата за обслуживание: 9,6 евро/кв.м./год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро –...

Оазис Болгария

65 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

55 м² 1 1 1

Кредит

Новая полностью меблированная квартира на шестом этаже с видом на море в комплексе Мейджик Дримс, цена по Акции 35 000€ Внимание !!! Акция !!! Рассрочка на 3 года от застройщика без удорожания !!! После оплаты первых 30% получаете ключи от полностью меблированной квартиры и можете в ней жить. Новый жилой комплекс, образец...

METR 777

Посмотреть ещё 3640 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru