Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

94 700 €

Апартаменты в Поморие, Болгария

63 м² 2 1

ID 34106608 Цена: 94 700 евро Населенный пункт: Поморие Комнат: 2 Общая площадь: 62.91 кв.м. Этаж: 2 Оплата за обслуживание – 180 евро в год. Этап Строительства: в строительстве, Акт 16 - в декабре 2027г. Схема оплаты: 2000 евро депозит, 30% по предварительному договору, 30% - июнь 2026г, 30% - декабрь 2026г., 10% - июнь 2027г....

OAZIS REALTY

53 900 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

39 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Студия с низкой таксой поддержки в комплексе «Perla», Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 38,52 кв.м Этаж: 2/5 До моря: 400 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 3 евро/кв.м в год Жилой комплекс «Perla» расположен в центральной части...

Happy Home

88 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

77 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с низкой таксой в центральной части Солнечного берега Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 77 Этаж: 6/7 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 3 евро/кв.м в год "Амадеус 3" - расположен в центральной части курорта Солнечный Берег,...

Happy Home

91 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

79 м² 3 2

ID 33909866 Цена: 91 000 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 3 Общая площадь: 79 кв.м. Этаж: высокий партер/6 Оплата за обслуживание: 12 евро/ кв в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности....

OAZIS REALTY

150 000 €

Квартира в Приморско, Болгария

89 м² 3 2 1

Аврора плюс предлагает 3-х комнатную квартиру площадью 89 кв.м в закрытом комплексе, г. Приморско. Квартира расположена на 2-ом этаже с юго-западного расположения. Состоит из: прихожей, гостиной с кухнным блоком, обеденной зоной и зоной отдыха, 2-х спален, совмещенного санузла и террасы с видом на лес. Квартира продается полностью...

Аврора Плюс

299 900 €

Дом в Несебре, Болгария

165 м² 4 3

ID 34090196 Цена: 299 900 евро Населенный пункт: Несебр Комнат: 4 Общая площадь: 164.79 кв. м., земля 158.93 кв м (Тип E) Этажность: 3 Такса поддержки: 1700 евро в год Стадия строительства: начало строительства – март 2026г, окончание – март 2028 года Условия оплаты: 10% — при подписании предварительного договора; 30% — при...

OAZIS REALTY

120 000 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

34 м² 1 1

Агентство «Аврора Плюс» предлагает на продажу компактный и функциональный однокомнатный апартамент, расположенный в самом центре Бургаса — на бульваре «Богориди», между отелем «Болгария» и Морским садом. Общая площадь — 33,68 кв.м, расположен на 4‑м (последнем) жилом этаже. Отличный выбор как для...

Аврора Плюс

86 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

63 м² 2 1

ID 34175202 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Роял Сан Цена: 86000 Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 63 кв.м На 3 этаже Такса поддержки:1373 евро Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Royal San - один из самых...

OAZIS REALTY

109 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

116 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Уютная квартира с 2 спальнями в комплексе «Summer Dreams», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 116 кв.м Этаж: 3/7 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 9 евро/кв.м в год Summer Dreams - прекрасный комплекс...

Happy Home

66 000 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

40 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Уютная квартира с 1 спальней в комплексе «Diamond Bay», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 65 кв.м Этаж: 4/6 До моря: 450 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год Diamond Bay - закрытый комплекс, состоящий из четырех...

Happy Home

90 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

113 м² 3 2

На продажу выставлена благоустроенная квартира с двумя спальнями в жилом комплексе Avalon на популярном курорте Солнечный берег. Недвижимость общей площадью 113 кв/метров располагается на 4-м этаже шестиэтажного здания с лифтом. Апартамент полностью обставлен мебелью и бытовой техникой, есть все необходимое для комфортного проживания, отдыха,...

Lev Estates

70 500 €

Квартира в Бяле, Болгария

53 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Компания IBG Property предлагает новую однокомнатную квартиру с видом на море в городе Бяла. Квартира площадью 53 кв. м расположена на 3-м этаже из 5 в здании с лифтом. Состоит из коридора, гостиной с кухонной частью, спальни, террасы и совмещенной ванной комнаты. Квартира предлагается в готовом виде: напольное покрытие – ламинат и...

IBG Property

55 000 €

Студия в Бяле, Болгария

33 м² 1 1

IBG Property предлагает отличную меблированную студию в городе Бяла. Отличная квартира, готовая к заселению. Площадь - 33 кв.м., 2 этаж. Светлая и уютная квартира. Полностью меблирована и оборудована всем необходимым. Состояние - отличное. Распределение следующее: уютная комната с кухонным уголком, терраса с частичным видом на море,...

IBG Property

155 000 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

69 м² 2 1

ID 34098246 Цена: 155 000 евро Населенный пункт: Созополь Комнат: 2 Общая площадь: 68.78 кв. м. + терраса 38.71 кв м Этаж: 4 Такса поддержки: нет Резервационный депозит — 2000 евро. 30 % (за вычетом депозита) — при подписании предварительного договора. 40 % — при получении Акта 14. 20 % — при получении Акта 15. 10 % — при...

OAZIS REALTY

226 500 €

Дом в Поморие, Болгария

129 м² 3 2

ID 34172464 Предлагается на продажу двухэтажная вилла с двумя спальнями в комплексе Виктория Роял Парк ,Поморие, область Бургас . Стоимость: 226 500 евро Населенный пункт: г.Поморие ,комплекс Виктория Роял Парк Комнат: 3 Общая площадь: 128,64 кв. м., участок 264 кв.м. (земельный участок не продается),2 паркоместа Этажность: 2 этажа...

OAZIS REALTY

101 500 €

Квартира в Варне, Болгария

58 м² 2 1 1

Новая двухкомнатная квартира в районе Левски! НОВОСТРОЙКА!! ВОЗМОЖНОСТЬ ПАРКОВКИ!! Компания Stefanov Invest предлагает Вам двухкомнатную квартиру, расположенную в престижном жилом районе Левски. Недалеко от дома есть автобусные остановки, супермаркеты, аптеки, фитнес залы, рестораны и другие удобства. Район очень коммуникативный и удобный для...

STEFANOV INVEST

129 500 €

Квартира в Бургасе, Болгария

70 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Piccadilly Residence | Бургас: Умные инвестиции у моря Премиум-комплекс в самом перспективном городе Болгарии — эталон для жизни и выгодная инвестиция. Почему здесь растет капитал: · Болгария (ЕС): стабильная экономика, высокий спрос на качественную недвижимость. · Бургас: деловой и курортный центр. Круглогодичный...

Дом за рубежом

140 000 €

Квартира в Равде, Болгария

70 м² 3 1

Предлагается к покупке комфортный апартамент с двумя спальнями в комплексе Vista Del Mar в поселке Равда. Квартира общей площадью 70 кв/м расположена на третьем этаже пятиэтажного здания с лифтом. Планировка включает прихожую, зонированную гостиную с хорошо оборудованной кухонной зоной и обеденной, две комфортные спальни, ванную комнату с...

Lev Estates

112 520 €

Квартира в Поморие, Болгария

72 м² 2 1 1

Агентство «Аврора Плюс» предлагает на продажу 2-х комнатную квартиру площадью 72 кв.м., полностью готовую «под ключ», расположенную на 2-м этаже здания с лифтом, в закрытом комплексе в г. Поморие. Квартира состоит из: просторной гостиной с обеденной зоной и кухней, спальни, совмещенного санузла, коридора с небольшим...

Аврора Плюс

85 000 €

Квартира в Приморско, Болгария

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Продается уютная и комфортная квартира с одной спальней и видом на лес в Green Paradise IV. Квартира расположена на четвертом этаже. Состоит из: прихожей, гостиной с кухонной, столовой и дневной частью, спальни, санузла и балкона. На балкон выход из гостиной и из спальни. Балкон выходит на внутреннюю территорию комплекса и дубовый лес, что...

METR 777

Посмотреть ещё 3538 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru