Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

67 914 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

41 м²

ID 34044788 Цена 67 914 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 1 Общая площадь: 41.16 кв м Этаж: 3 Такса обслуживания: нет Стадия строительства: в строительстве Предлагаем студию в новом жилом комплексе «Атлас 4», квартал «Азимут», Бургас. Жилой комплекс «Атлас 4» — это не просто место для проживания, а современное пространство,...

OAZIS REALTY

32 500 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

31 м²

ID 33925574 Цена: 32 500 евро Населённый пункт: Солнечный берег Комнат: 1 Общая площадь: 31 кв.м. Этаж: 2/4 Оплата за обслуживание: 580 евро Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 15 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности Предлагаем на продажу студию в...

OAZIS REALTY

162 360 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

158 м² 3 2

Трехкомнатный апартамент с 2 спальнями, с видом на улицу, с двумя большими террасами #33954162 Стоимость: 164 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 3 Общая площадь: 158,17 Этаж: 2 из 6 Оплата за обслуживание: 10 евро/м2 (1580 евро) в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро...

OAZIS REALTY

270 000 €

Апартаменты в Приморско, Болгария

95 м² 3 2

ID 34077370 Предлагается к продаже трехкомнатная квартира с видом на море в закрытом комплексе. Цена: 270 000 евро Населённый пункт: Приморско,комплекс Грин Парадайз Делюкс Комнат: 3 Общая площадь: 95,08 кв.м. Этаж: 3/5 Оплата за обслуживание: 21,7 евро/кв.м/год Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема...

OAZIS REALTY

75 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

50 м² 2 1

ID 34198112 На продажу предлагается: Двухкомнатная квартира в комплексе Трявна Бийч Цена: 75 000 евро Населенный пункт: Святой Влас, Болгария. Комнат: 2 Общая площадь: 50 кв. м. На 1 этаже Плата за обслуживание: 600 евро в год Этап строительства: завершен, АКТ 16 Оплата: 2000 евро депозит, 100 % при подписании...

OAZIS REALTY

40 000 €

Апартаменты в Банско, Болгария

35 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

БЕЗ КОМИССИИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство «Unikalni Imoti Bansko» предлагает к продаже ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ЗАСЕЛЕНИЮ ОДНОКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В НЕБОЛЬШОМ ДОМЕ С НИЗКИМИ КОММУНАЛЬНЫМИ ПЛАТЕЖАМИ! ОТДЕЛЬНЫЕ КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ЗА ЭЛЕКТРИЧЕСТВО И ВОДУ! ОТЛИЧНОЕ РАСПОЛОЖЕНИЕ! Квартира расположена на 3-м этаже и...

Уникални Имоти Банско ЕООД

95 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

72 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Уютная квартира с 1 спальней в комплексе “Vip Image”, Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 72 кв.м Этажи: 4/6 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Vip Image – жилой комплекс из двух корпусов,...

Happy Home

100 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

52 м² 2 1

ID 33845234 Цена: 100 000 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Общая площадь: 52 кв.м. Этаж: 6 из 6 Плата за обслуживание: 13 евро за кв.м в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта на право собственности На продажу...

OAZIS REALTY

185 000 €

Дом в Обзоре, Болгария

248 м² 8 6 2

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию Наше новейшее эксклюзивное предложение в городе Обзор! Большой, кирпичный, массивный дом на 2 семьи в 200 метрах от пляжа. Общая застроенная площадь вместе с полуподвалом составляет порядка 248 кв.м. Дом состоит из: большого полуподземного етажа /3 комнаты/ с площадью 72 кв.м, внутренняя лестница...

IBG Property

62 000 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

42 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Уютная студия в комплексе «Sun Gate», Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 42 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Комплекс «Sun Gate» находится, в северной части Солнечного берега. В...

Happy Home

88 992 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

99 м² 3 2

ID 33895022 Цена: 88 992 евро. Населённый пункт: Бургас, Меден Рудник Комнат: 3 Общая площадь: 98.88 кв. м. Этаж: 6/7 Оплата за обслуживание: нет Этап Строительства: Акт 14 Варианты оплаты: 3000 евро депозит Возможна ипотека и рассрочка. Индивидуальные условия оплаты. Жилой комплекс “Black Hill” — это современный проект...

OAZIS REALTY

129 500 €

Апартаменты в Варне, Болгария

74 м² 2 1 1

IBG Property представляет Вашему вниманию двухкомнатную квартиру в новостройке в районе Победы. Квартира общей площадью 74 кв.м. на 5 этаже. Планировка: Гостиная совмещенная с кухней, спальня, ванная с туалетом, кладовая и балкон. Жилой дом находится в районе с полностью развитой инфраструктурой. Он имеет современную архитектуру, при...

IBG Property

97 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

74 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 2 спальнями, низкая такса в комплексе «Eden» на Солнечном берегу Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 74 кв.м Этаж: 2/5 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 6 евро/кв.м в год Eden - комплекс комфортабельных апартаментов,...

Happy Home

109 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

91 м² 2 1

ID 34044154 Просторная квартира на 2-м этаже с видом на море ,местность Инцараки,Святой Влас . Стоимость: 109 000 евро Населенный пункт: Святой Влас,комплекс Саинт Влас Хилл Комнат: 2 Общая площадь: 91 кв.м. Этаж: 2 из 5 Оплата за обслуживание: нет Этап строительства: Здание имеет - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро - депозит...

OAZIS REALTY

105 000 €

Апартаменты в Равде, Болгария

75 м² 3 2

ID 34215336 На продажу предлагается: Апартамент с 2 спальнями в комплексе Аполлон 3, Равда Цена: 105 000 евро Населенный пункт: Равда Комнат: 3 Общая площадь: 75 кв.м На 3 этаже Такса поддержки: 750 евро в год. Этап строительства: завершен Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Комплекс...

OAZIS REALTY

336 600 €

Магазин на Солнечном берегу, Болгария

258 м²

Агентство Аврора Плюс предлагает коммерческое помещение площадью 258 кв.м на цокольном этаже в закрытом комплексе на Солнечном Берегу. Состоит из просторного помещения с большой витриной, склада и санузла. Место достаточно коммуникативное и заметное. Комплекс круглогодичный, расположен в 500 метрах от пляжа. Магазин выходит на главную дорогу...

Аврора Плюс

208 275 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

107 м² 3 2

ID 34055430 Для продажи предлагается трехкомнатная квартира на 2-м этаже в новостроящемся доме,близко к морю ,Святой Влас . Цена: 208275 евро Населенный пункт: Святой Влас, комплекс Доминико Общая площадь: 107,22 кв. м.(застроенная 91,26 кв.м.+общие части 15,96 кв.м.) Комнат: 3 Этаж: 2/6 Такса поддержки: 16 евро/кв.м./в год Для...

OAZIS REALTY

117 562 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

59 м² 2 1

ID 34187008 Цена: 117 562 евро Населенный пункт: Святой Влас, комплекс Вилла Сардиния Комнат: 2 Общая площадь: 58,81 кв.м. Этаж: 4 Такса поддержки: 12 евро за кв.м. в год Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности....

OAZIS REALTY

79 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Святой Влас Комплекс Артур квартира с одной спальней цена 79 000€ Есть выбор по квартирам и этажам, вид на море. Информация по телефону + 7 925 506 85 03 Подробное описание «Артур» / Arthur - эксклюзивный комплекс курортных апартаментов, который поражает изысканностью и захватывающим видом на залив. Расположенный в...

METR 777

50 000 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

40 м²

ID 33972938 Цена: 50 000 евро. Населенный пункт: Несебр, Черное море 3 Комнат: 1 Общая площадь: 40 кв.м. Этаж: партер/4 Без таксы поддержки Схема оплаты: 2000 евро-депозит. 100% при подписании нотариального акта на право собственности. В центре Черного моря, первый этаж в жилом доме без таксы обслуживания, оборудованном для...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3548 похожих объектов

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru