Содержание недвижимости в Болгарии

Налоги и коммунальные платежи

Налогов на имущество в Болгарии два: это Данък имот (налог на недвижимость) и Такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость равен как правило 0,15% от стоимости налоговой оценки имущества для физических лиц, а для юридических 0,15% от балансовой стоимости недвижимости (балансовая стоимость – полная первоначальная стоимость основных фондов предприятия, принимаемая в расчет в момент их постановки на учет в бухгалтерском балансе).

Такса битови отпадъци – это так называемый коммунальный налог, определяется муниципалитетами (0,2–0,3% от балансовой стоимости). Он является, по сути дела, сбором за вывоз мусора. Парадоксально то, что его размер определяется не от числа живущих, а от стоимости объекта, и составляет он до 1% в год. Этот процент зависит также от престижности и транспортной загруженности района. Например, в элитном центре Софии он составляет 1%, а на окраинах – менее половины процента. Аналогично обстоит дело и в других регионах – чем объект недвижимости дальше от крупного города, тем ниже этот налог.

Выплачивать налоги нужно два раза в год, до 30 апреля. При оплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом (не разбивая его на поквартальные платежи) до 30 апреля предоставляется 5%-ная скидка. Можно выплачивать налог не сразу, а разбив его на четыре части, но при этом скидка не предусмотрена.

Взять на себя управление этими процессами, то есть выплачивать налоги и коммунальные платежи за собственника, могут либо управляющие компании, либо риэлторы, которые осуществляли процедуру приобретения, если покупатель пользовался услугами таковых.

Что касается других расходов, то Болгария никогда не являлась дорогой страной. В 2008 году она была признана самым дешевым государством Европы для туристов. Например, пообедать в болгарском ресторане можно за €10 с учетом чаевых, а литр бензина стоит около €1.

Приведем расчет месячных коммунальных платежей за новую квартиру площадью 50 кв.м:

• Читайте наш материал о процедуре покупки недвижимости в Болгарии

Аренда

Рынок арендуемой недвижимости болгарские власти не контролируют отдельно, жестких условий в стране нет, поэтому договор аренды заключается непосредственно между двумя лицами на практически любых условиях.

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен выплачивать подоходный налог, который составляет 10% получаемой им с арендатора суммы. Ставка налога всегда фиксирована.

Сдача в аренду квартиры в Софии принесет ее владельцам до 7% от ее стоимости в год без вычета налогов. Таким образом, «отбить» полностью стоимость столичного жилья можно будет за 17 лет, если не учитывать изменения арендной ставки и роста цен на недвижимое имущество.

Сложнее сдавать недвижимость на морских и горных курортах – болгарский климат не способствует круглогодичному спросу на этот сегмент рынка. Горнолыжные курорты востребованы в зимние месяцы, гольф-курорты – примерно восемь-девять месяцев в году, а спрос на квартиры и дома у моря в некоторых городах высок только на протяжении четырех-пять месяцев.

Наиболее прибыльными с арендной точки зрения считаются курорты Южной Болгарии – Солнечный Берег, Елените, Созополь, где сезон длится с мая по октябрь. Практически круглый год длится сезон в бальнеологических курортах, но рынок аренды там пока находится на стадии развития. В любом случае любая сданная в аренду недвижимость даст чистую прибыль не более 3–5% в год.

Управляющие компании

Если у собственника нет возможности постоянно приезжать в Болгарию, то для того чтобы оплачивать налоги, коммунальные платежи и получать арендную плату, ему удобнее всего пользоваться услугами управляющей компании.

Этот рынок в Болгарии давно существует и хорошо развит. Управляющие компании берут на себя оплату счетов за электроэнергию и за расход воды, так как в арендную плату эта сумма не входит. Впоследствии эта сумма взимается компанией с владельца.

Управляющая компания сама ищет арендатора и за определенный процент сдает ему квартиру или дом. Как правило, компания гарантирует определенную годовую прибыль и приличное состояние квартиры, но этот момент нужно выяснять непосредственно на месте с представителями этой организации.

В случае покупки квартиры в жилом комплексе найти и выбрать такую компанию будет просто, поскольку они чаще всего создаются самим застройщиком. За сумму от €6 до €15 за кв. м в год управляющие компании осуществляют охрану и поддержку всего комплекса, включая уборку общих территорий (при этом можно за дополнительные деньги договориться и об уборке квартиры).

Если вы покупаете дом или квартиру в жилом доме, то придется искать такую компанию самостоятельно. Обратите внимание: если компания обещает вам прибыль больше чем 5% годовых, то это, скорее всего, не является правдой.

• Ознакомьтесь с личным опытом покупки квартиры в болгарском Приморско

Продажа недвижимости

В Болгарии нет ограничений по перепродаже собственности иностранцами, но продавцу придется заплатить налог на добавленную стоимость и налог на увеличение рыночной стоимости капитала.

Если стоимость недвижимости с момента покупки выросла, то при перепродаже собственник должен будет выплатить государству 10% этой разницы (если его квартира не единственная в Болгарии). Если квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Налог на добавленную стоимость составляет 20% от рыночной цены объекта недвижимости. Есть некоторые исключения, связанные с продажей земли. Например, сельскохозяйственные угодья НДС не облагаются. НДС, как правило, сразу включается в цену объекта, то есть, несмотря на то что официально он взимается с продавца, фактически его платит покупатель.

Что касается полученных денег, то иностранцы могут неограниченно репатриировать свои доходы, полученные в Болгарии. Но только после того, как они докажут, что все должные налоги на эти доходы они уже в полной мере оплатили.

Регистрация и поддержание юридического лица

Регистрация компании обойдется вам, по примерным подсчетам, в €500–700. При этом фирмой нужно будет заниматься, то есть бухгалтер будет обязан ежегодно предоставлять налоговой инспекции отчет (около €150–200 в год).

При открытии фирмы нужно перевести на ее счет сумму от 2 левов (около €1). На счете физического лица в Болгарии может оставаться сумма в 10 левов, но со счетом фирмы так поступить будет нельзя, так как банк может его прикрыть, если средств на обслуживание будет недостаточно. Подробнее о минимальной сумме на счете следует узнать в банке.

Счет открывается без видимых проблем. Единственное, что должен предоставить иностранец, – болгарский адрес, куда банк должен пересылать корреспонденцию, и собственный паспорт с действующей визой. Трудностей с открытием счета на имя иностранца в Болгарии зафиксировано не было.

Подробнее о процессе регистрации компании

1. Нужно определиться, как компания будет называться, кто будет ее учредителем, какой тип предприятия вы создаете. Таких типов четыре: ЕООД (общество с ограниченной ответственностью, учреждаемое одним физическим или юридическим лицом), ООД (ООО, учреждаемое группой лиц или компаний), АД (акционерное общество), ЕТ (частный предприниматель).
   
   В случае, когда юридическое лицо создается с целью покупки земли, обычно выбирают первый вид компании, ЕООД.
    
2. Необходимо собрать следующие документы: копии заграничного и гражданского паспортов, договор аренды офиса (это может быть и адрес бухгалтерской фирмы, которая уже была выбрана для поддержания юридического лица), справка из банка о наличии необходимой суммы на временном счету уставного фонда.
3. Все документы заверяются у болгарского нотариуса. Также он должен заверить подлинность подписи учредителя. Далее нужно будет заполнить и подписать пакет бланков и форм, которые в дальнейшем будут отправлены по учреждениям.
4. Если вы хотите перепоручить саму процедуру проведения документов по инстанциям юристу, который может помочь с регистрацией и получением пакета документов, то надо оформить на него доверенность.
5. Когда все это сделано, а также уплачены налоги, одно из лиц – адвокат, доверенное лицо либо непосредственно учредитель компании – обращается в агентство по вписываниям. Это новое учреждение, непосредственно занимающееся регистрацией юридических лиц. В нем вы получаете удостоверение о регистрации фирмы. Одновременно с этим объявление об учреждении вашей компании появляется в Государственной Газете Болгарии. 
6. По окончании регистрации деньги с временного счета компании нужно будет перевести на постоянный счет.

Профессионалы рынка и люди, уже покупавшие недвижимость в Болгарии, рекомендуют, если вы хотите открыть счет, обращаться за помощью к юристам, так как процедура эта непроста и в последнее время в Болгарии при регистрации компании стали часто отказывать (при всем том, что пошлина взимается в любом случае, даже когда решение отрицательное).

Помощь юриста сводит эту проблему к нулю. Также вероятно то, что сроки прохождения инстанций растянутся от предполагаемой недели до месяца, а то и до двух. К этому нужно быть готовым.

Отчет бухгалтера обойдется вам в 300–400 левов (€150–200). Если ваша компания будет реально работать, то эта сумма будет выше. Содержание банковского счета компании составит примерно €12 в год.

Никто не удивляется тому, что фирма заведомо нерабочая, поэтому можно не бояться какой-либо принудительной ликвидации. Следует только регулярно платить налоги.

Причина такой либеральной политики болгарских властей заключается в том, что владелец фирмы и, соответственно, недвижимости и так приносит прибыль Болгарии, проживая и тратя деньги на ее территории. На самом деле в любой стране мира фирма не обязана сразу приносить доход и вести бурную деятельность, так что все происходит в соответствии с законом.

• Узнайте все о визовом режиме и виде на жительство в Болгарии

Благодарим за помощь в создании материала Александра Гармашевского, компания «Болгарский дом», Александра Звезданова, компания ТЕРЕМ БГ ЕООД и Марианну Димову, компания Harmony Suites.

Условия цитирования материалов Prian.ru