Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

52 000 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

54 м²

ID 34159178 Цена: 52 000 евро. Населённый пункт: Бургас, Меден Рудник Комнат: 1 Общая площадь: 53.61 кв. м. Этаж: 6 Оплата за обслуживание: нет Этап Строительства: начало – январь 2026г., план 24 месяца до готовности Варианты оплаты: 2000 евро депозит Возможна ипотека и рассрочка. Индивидуальные условия оплаты. Блек Хилл 2...

OAZIS REALTY

105 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

52 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 1 спальней в элитном комплексе «Arena 1», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 52,21 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 600 евро в год «Arena 1» и «Arena 2» – элитные...

Happy Home

166 128 €

Апартаменты в Бяле, Болгария

120 м² 2 1 2

IBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию: №3031 Просторный двухкомнатный апартамент в районе г. Бяла с выходом к бассейну! Город Бяла – один из самых уютных морских курортов Болгарии. Апартамент 120 м² в элитном комплексе среди сосен, с собственным пляжем! Преимущества: Большая веранда – идеальное место для отдыха на...

IBG Property

63 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

54 м²

ID 34122772 Стоимость: 63 000 евро. Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 1 Общая площадь: 54 кв.м. Этаж: 2/4 Такса поддержки: 13,5 евро за кв.м./ в год Этап строительства: Акт 16, бытовое электричество Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Распределение квартиры:...

OAZIS REALTY

96 000 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

62 м² 2 1

ID 34061518 Цена: 96 000 евро Населенный пункт: г.Бургас, кв.Горизонт Комнат: 2 Общая площадь: 61.85 кв. м. Этаж: 9 Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в строительстве Мы предлагаем апартамент с 1 спальней в комплексе «Смокините 5». «Смокините 5» — новый этап в развитии современного жилого пространства Бургаса,...

OAZIS REALTY

240 000 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

112 м² 2 1

ID33971964 Квартира расположена на втором этаже здания. Квартира имеет большую озелененную террасу на крыше площадью 29,76 кв. м. и с видом на море. Чистая площадь квартиры составляет 67,24 кв. м. Его общая площадь составляет 111.99 кв. м. прилегающие территории - 29,76 кв. м. его общая площадь составляет 14,99 кв. м. Размер прихожей...

OAZIS REALTY

60 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

38 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается студия в новом жилом комплексе «La Mer Silver 1 » на Солнечном берегу. Без таксы поддержки. Площадь: 37,3 Этаж 4 Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Срок сдачи март 2026 года. Продаются еще две студии в этом здании: Цена: €63 000, площ 37.3, этаж 4 Цена: €65 000, площ 38.6, этаж 5 До...

Happy Home

88 917 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

66 м² 2 1

ID 34242846 Цена 88 917 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 1 Общая площадь: 65.69 кв м Этаж: 5 Такса обслуживания: 12.6 евро за кв м в год Стадия строительства: акт 15 Оплата: 2000 евро депозит, Индивидуальные условия оплаты. Предлагаем к покупке студию в новом комплексе «Вилла Ария». Мебель в подарок! Есть...

OAZIS REALTY

58 500 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

37 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается студия в комплексе «Holiday Fort Club», Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 37 кв.м Этаж: 2/4 До моря: 900 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 13,50 евро/кв.м в год Система комплексов «Fort Noks» расположена в тихой части...

Happy Home

125 000 €

Квартира в Обзоре, Болгария

168 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Просторная трехкомнатная квартира площадью 158 кв.м. с двумя ванными комнатами расположена на пятом жилом этаже в жилом комплексе с высокими техническими характеристиками в 150 метрах от пляжа в городе Обзор. Квартира занимает весь послений пятый этаж. В здании есть ЛИФТ. Квартира состоит из гостиной с кухней, двух спален больших рамеров,...

Риалти Инвест БГ

55 000 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

36 м² 1 1

К покупке представлена студия в жилом комплексе Holiday Fort Golf Club на популярном курорте Солнечный берег. Недвижимость общей площадью 36 кв/метров располагается на 1-м высоком этаже четырехэтажного здания без лифта. Квартира обставлена мебелью, оборудована бытовой техникой, есть все необходимое для проживания, отдыха, сдачи в аренду....

Lev Estates

99 500 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

66 м² 2 1

ID 34129344 Стоимость: 99 500 евро Населенный пункт: Несебр Общая площадь: 65.70 кв.м. Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию – Акт 16 На продажу предлагается апартамент с 1 спальней в комплексе Форт Резиденс в Несебре. Апартаменты продаются готовыми к заселению. Подходит как для...

OAZIS REALTY

130 000 €

Дом в Дюлево, Болгария

135 м² 3 2

Продается одноэтажный комфортный дом с подвалом в поселке Дюлево в области Бургас. Дом общей площадью 135 кв.м: 90 кв.м жилая площадь и 45 кв.м подвал. Планировка включает прихожую, гостиную, кухню, две спальни, два санузла и гардеробную. Отличное жилое состояние после сделанного в 2024 году ремонта. Дом полностью меблирован и оборудован...

Lev Estates

84 450 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

59 м²

ID 34082648 Цена: 84 450 евро Населенный пункт: Созополь Комнат: 1 Общая площадь: 59.39 кв.м. Этаж: 4 Такса поддержки: нет Этап строительства: в строительстве, акт 14 в декабре 2025г. Предлагаем к покупке студию с черновой отделкой («на тапа»). Есть возможность купить паркоместо. Новое жилое здание в районе Мисаря, на улице...

OAZIS REALTY

119 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

65 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухкомнатная квартира в элитном комплексе «Etara 4», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 65 кв.м Этаж: 1/8 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Элитный закрытый комплекс «Etara 4» спроектирован...

Happy Home

169 000 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

110 м² 3 2 2

Агентство «Аврора Плюс» предлагает трехкомнатную квартиру в комплексе Одиcей, г. Несебр — готовую к заселению! Расположение: г. Несебр, обл. Бургас, комплекс Одиcей (пляж находится в 300 м) Год постройки: 2010 г. Этаж: 3-й (не последний), с лифтом Площ: 110 кв.м Квартира продается полностью меблированной и...

Аврора Плюс

96 000 €

Квартира в Кошарице, Болгария

110 м² 3 2

Предлагается к покупке трехкомнатная квартира на двух уровнях в комфортабельном жилом комплексе Bay View Villas в поселке Кошарица всего в 5-7 минутах езды от побережья курорта Солнечный берег. Недвижимость общей площадью 110 кв/метров располагается на 2 и 3 этажах трехэтажной виллы. Квартира после ремонта имеет идеальное состояние, полностью...

Lev Estates

230 000 €

Дом в Кошарице, Болгария

163 м² 5 3

Продаётся замечательный двухэтажный дом-таунхаус в центре посёлка Кошарица, обл. Бургас, Болгария! Дом с площадью 163 м2 построен в самом центре посёлка, на озеленённом участке 299 м2, есть парковочное место для двух машин под навесом. Первый этаж дома состоит из: прихожей, санузла, просторной гостиной с камином, обеденной комнаты с кухней,...

Lev Estates

122 836 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

88 м² 2 1

ID 34217272 Цена: 122 836 евро Населенный пункт: Солнечный берег, комплекс Ж‘адор Сикрет Гардън Комнат: 2 Общая площадь: 87,74 кв.м. Этаж: 6 Такса поддержки: 18 евро за кв.м. в год Этап Строительства: введен в эксплуатацию – есть акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве...

OAZIS REALTY

55 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

52 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в комплексе «Sunny day 6», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 52 кв.м Этаж: 4/4 До моря: 4 км Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 580 евро в год Sunny Day 6 — это огромный комплекс поселочного...

Happy Home

Посмотреть ещё 3623 похожих объекта

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru