Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик Prian

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

385 000 €

Дом в Банско, Болгария

455 м² 9 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

БЕЗ КОМИССИИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство «Unikalni Imoti Bansko» предлагает к продаже ДВА ДОМА В ДЕРЕВНЕ ОБИДИМ - ПРИМЕРНО В 40 МИНУТАХ ОТ БАНСКО! Дома нуждаются в ремонте, так как в большем доме планировка следующая: 1 большая комната с туалетом, 4 комнаты с одной ванной, 2 спальни + 1 большая комната + ванная, а в меньшем: 1 большая...

Уникални Имоти Банско ЕООД

104 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

72 м² 2 1 1

Объект под сдачу

Двухкомнатная квартира в Барсело, Солнечный Берег Предлагаю к продаже просторную и комфортабельную однокомнатную квартиру площадью 72 м², расположенную на втором этаже в престижном комплексе «Барсело», одном из самых узнаваемых и востребованных комплексов на Солнечном Берегу. Недвижимость находится всего в 150 метрах от...

AMR-PROPERTY BG

168 776 €

Апартаменты в Ахелое, Болгария

173 м² 3 2

ID 34248959 Для продажи предлагается просторная 3-комнатная квартира на 3-м этаже в комплексе Винеярдс Панорама Мускат , область Бургас . Цена: 168 776 евро Населенный пункт: Ахелой, комплекс Винеярдс Панорама Мускат Резорт Общая площадь: 172,58 кв. м. Комнат: 3 Этаж: 3/3 Такса поддержки: 1375 евро в год Этап Строительства:...

OAZIS REALTY

115 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

120 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Трехкомнатная квартира между Светым Власом и Солнечным берегом в комплексе «Green Fort» Состоит из гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 120 кв.м Этаж: 2/5 До моря: 200 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Комплекс «Green Fort...

Happy Home

64 000 €

Дом в Медово, Болгария

100 м² 4 3

ID 34010940 Цена: 64 000 евро. Населенный пункт: Медово Комнат: 4 Общая площадь: 100 кв. М., +369 двор Этаж: 1/2 Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию – Акт 16 Предлагаем на продажу двухэтажный дом с прекрасным панорамным видом, расположенный в живописной деревне Медово. Недвижимость имеет развернутую застроенную...

OAZIS REALTY

435 000 €

Мезонет в Равде, Болгария

157 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухуровневая квартира с 2 спальнями на первой линии моря в комплексе «Golden Bay», Равда Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и просторной террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 157 кв.м Этаж: 5-6/6 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: нет Комплекс «Golden Bay» -...

Happy Home

152 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

96 м² 3 2

Предлагается к покупке комфортабельная трехкомнатная квартира в жилом комплексе Garden Of Eden в городе Святой Влас. Недвижимость общей площадью 95,4 кв/метра располагается на 1-м этаже. Квартира полностью обставлена мебелью и бытовой техникой, есть все необходимое для круглогодичного проживания, отдыха, сдачи в аренду. Планировка жилплощади...

Lev Estates

112 014 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

48 м² 2 1

ID 34084662 Цена: 112 014 евро Населенный пункт: Созополь Комнат: 2 Общая площадь: 47.72 кв. м. Этаж: 2 Такса поддержки: 15 евро за кв м в год Стадия строительства: в строительстве Представляем самую новую и долгожданную фазу элитного комплекса Грин Лайф Бич Резорт — Парк Сайд 3, состоящую из корпусов G и H. Этот этап...

OAZIS REALTY

77 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

65 м² 2 1

Предлагается к продаже двухкомнатная квартира с ремонтом, расположенная в самом центре курорта Солнечный Берег, в современном жилом комплексе Barco Del Sol, всего в 550 метрах от пляжа. Общая площадь недвижимости составляет 65,26 кв.м. Квартира расположена на первом этаже здания. Комфортабельная жилплощадь имеет свежий ремонт, после которого...

Lev Estates

82 200 €

Апартаменты в Царево, Болгария

69 м² 2 1

ID 34193734 Цена: 82 200 евро + 3% от покупателя Населенный пункт: Царево Комнат: 2 Общая площадь: 68.5 кв м Этаж: 6 Такса обслуживания: 12 евро за кв м в год Стадия строительства: Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% оплата при подписании нотариального акта Предлагаем полностью обустроенный апартамент с 1 спальней на 6...

OAZIS REALTY

87 500 €

Квартира в Варне, Болгария

31 м² 1 1

РЯДОМ С PARKMART! ИНВЕСТИЦИОННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ У МОРСКОГО ПАРКА! КОД: 17482. Предлагаем вашему вниманию стильную студию на продажу, расположенную в одном из самых престижных районов Варны — кв. Бриз, в пешей доступности от Морского сада. Недвижимость находится в новом современном здании 2024 года и продаётся полностью меблированной...

STEFANOV INVEST

675 000 €

Дом в Ален мак, Болгария

270 м² 5 4 4

Современный новый дом с привлекательным расположением в районе Ален Мак! Рядом с пляжем Кабакум! Морская панорама! С мебелью! КОД: 15997. Предлагаем Вашему вниманию трехэтажный дом, расположенный в дачной зоне «Ален Мак», в 1,5 км от пляжа «Кабакум», в 10 км. от центра Варны. Недвижимость площадью 270 кв.м со...

STEFANOV INVEST

86 700 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

67 м² 2 1

ID 34203090 Предлагается к продаже 2-комнатная квартира на 3-м этаже ,г. Созополь,область Бургас Стоимость: 86 700 евро Населенный пункт: г.Созополь ,комплекс Антик-15 Комнат: 2 Общая площадь: 66,68 кв.м. Этаж: 3 из 4 Оплата за обслуживание: нет Этап строительства: старт- октябрь 2025, завершение строительства- май 2027 Схема...

OAZIS REALTY

114 900 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

95 м² 3 2

ID 34085962 Цена: 114 900 евро Населенный пункт: Меден Рудник, зона В, Бургас Комнат: 3 Общая площадь: 95 кв.м. Этаж: 4 Такса поддержки: нет Этап строительства: Акт 14 Апартамент с 2 спальнями предлагается с черновым ремонтом. Современный жилой комплекс «Аполлон» — комфорт и стиль в динамичном районе Бургаса Жилое здание...

OAZIS REALTY

275 000 €

Апартаменты в Болгарии

65 м² 2 1

ID 34187172 На продажу предлагается: Апартамент с 1 спальней в комплексе Премьер Форт Цена: 275 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 2 Общая площадь: 65 кв.м На 4 этаже Такса поддержки: 21 евро /кв в год Этап строительства: завершен Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагаем на...

OAZIS REALTY

82 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

74 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в комплексе «Anita», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 73,5 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год Anita - прекрасный комплекс комфортабельных апартаментов,...

Happy Home

94 500 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

48 м² 2 1

К покупке предлагается комфортабельная квартира с одной спальней в жилом комплексе Panorama Dreams в городе Святой Влас. Недвижимость общей площадью 48 кв/метров располагается на партерном этаже здания. Уютная квартира имеет современную обстановку, обставлена мебелью и бытовой техникой. Планировка жилплощади предлагает собственный выход на...

Lev Estates

135 000 €

Апартаменты в Болгарии

93 м² 2 1

ID 34233776 Квартира в комплексе закрытого типа Сан Вейв, находящемся в Святом Власе, который расположен между горным склоном, покрытом хвойным лесом и морем. Цена: 135 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 2 Общая площадь: 93 кв. м. Этаж: 3/7 Оплата за обслуживание – 10 евро/кв.м (930 евро) в год Этап Строительства:...

OAZIS REALTY

112 900 €

Апартаменты в Варне, Болгария

93 м² 3 2 1

IBG Property представляет Вашему вниманию трехкомнатную квартиру в новостройке в районе Виница. Квартира общей площадью 93 кв.м., расположена на третьем этаже. Планировка: коридор, гостиная с кухонным уголком, 2 спальни, ванная/туалет, балкон. Здание будет расположено в тихом и спокойном месте в одном из самых предпочитаемых районов города...

IBG Property

85 200 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

70 м² 2 1

ID 34082638 Цена: 85 200 евро Населенный пункт: Созополь Комнат: 2 Общая площадь: 69.83 кв.м. Этаж: 2 Такса поддержки: нет Этап строительства: в строительстве, акт 14 в декабре 2025г. Предлагаем к покупке апартамент с 1 спальней с черновой отделкой («на тапа»). Есть возможность купить паркоместо. Новое жилое здание в районе...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3632 похожих объекта

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru