Содержание недвижимости в Болгарии

Фото: банк Prian

Над материалом работали:

Светлана Лукьянова Бизнес-аналитик

Людмила Шабанина менеджер компании New Estate Bulgaria

Обновлено в феврале 2026 года

Налоги на недвижимость

В Болгарии, как и в большинстве стран Европы, собственники вне зависимости от гражданства должны ежегодно платить налоги на недвижимость.

В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обычно составляет от 0,15 до 0,45% стоимости налоговой оценки объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

Коммунальный налог

Коммунальный налог определяют муниципалитеты – 0,14–0,45% от балансовой стоимости. Он является, по сути, сбором за вывоз мусора.

В 2024 году вышло постановление, которое позволило муниципалитетам самостоятельно определять сумму налога к уплате, исходя из количества проживающих людей, мусорных контейнеров, а также затрат на их вывоз. Важным изменением стало то, что определяющим фактором наконец станет количество мусора, а не цена недвижимости или престиж района, как это было раньше.

Когда и как платить налоги

Выплачивать налог на имущество нужно двумя платежами: до 30 июня – первый взнос, до 31 октября – второй.

Таксу на вывоз мусора можно платить поэтапно, четырьмя равными частями (первый платеж – до 30 апреля, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвертый – до 30 ноября).

Важно! При уплате налогов на имущество и таксы на вывоз мусора одним платежом до 30 марта года, следующего за отчетным, вы получите скидку в 5%.

Для удобства налогоплательщиков в Болгарии внедрен сервис онлайн-проверки и оплаты обязательств по налогам и сборам на сайте Электронного правительства.

Для того чтобы воспользоваться услугой, необходимо зарегистрировать личный кабинет на сайте egov.bg.

Налоговые платежи можно также произвести в отделениях EasyPay, Fastpay и Почты Болгарии по всей стране, а также банковским переводом.

Коммунальные платежи

Товарищество собственников

Размер взносов за обслуживание жилья определяется решением общего собрания собственников или нотариально заверенным договором на обслуживание. Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детские площадки, охрана, консьерж-сервис и т. п.), то плата будет составлять в среднем €15 с квадратного метра в год.

Если же речь идет об обычных жилых домах без названных выше преимуществ, то их обслуживание обходится дешевле – €5–10 в месяц с человека.

Электричество

Электричество в Болгарии оплачивается по счетчикам. Но тарифы переменные, их величина зависит от времени года и суток. Вот данные энергетической компании EVN, которая обслуживает южные регионы Болгарии:

• дневной тариф – около €0,14 за кВт·ч;
• ночной тариф – €0,08 за кВт·ч.

Важно! Оплачивать счета за электричество важно вовремя, иначе его отключат тем, кто не платит более двух месяцев или накопил задолженность свыше €200.

Если недвижимость находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, то размер взносов за обслуживание жилья будет составлять около €15 с квадратного метра в год (фото: банк Prian)

Водоснабжение

Горячая и холодная вода в Болгарии оплачивается исходя из показаний счетчиков. В 2025 году тариф на водоснабжение составлял около €2 за кубометр. Средний счет за месяц для семьи из трех человек €35–40.

Газ

Централизированное газовое отопление есть только в панельных домах старого фонда или в новостройках крупных городов в центре страны. В 2026 году Комиссия по регулированию энергетики и водных ресурсов утвердила цену на центральное газоснабжение в размере €31,15 за мегаватт-час (или 100 куб. м). Исходя из того, что семья из трех человек тратит в среднем 30 кубов газа в месяц, средний счет за газ в месяц составит около €10.

Отопление

В крупных городах Болгарии отопление централизованное. Ежемесячные расходы на однокомнатную квартиру составляют около €90.

В городах помельче и в сельской местности проблема отопления решается с помощью газовых и электрических котлов, обогревателей, печей или каминов.

Ежемесячные расходы при использовании стандартных пеллет в среднем €140.

В курортных регионах самый распространенный способ отапливать помещение – кондиционеры и электрические обогреватели.

Обогреваться электричеством дороже всего. Зимой стоимость отопления квартиры площадью 60 кв. м составляет около €150 в месяц. При неэффективном использовании энергоносителей ежемесячные расходы могут вырасти в полтора два раза.

Читайте отзывы покупателей и продавцов недвижимости в Болгарии

• В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
• Удаленная продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
• «Купили в Болгарии трешку по цене кондиционеров»

Интернет, ТВ, телефон

Наиболее популярные операторы связи в Болгарии – A1, Vivacom и Yettel. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30 в месяц. Но можно выбрать и тарифы попроще, от €20 в месяц.

Безлимитный интернет плюс стационарный телефон обойдутся в среднем примерно в €38 в месяц. А если подключить через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать за месяц около €40–45.

Страхование недвижимости

В Болгарии необязательно страховать имущество, это делается по желанию собственника. Стоимость полиса зависит от расположения недвижимости, страховых случаев и суммы покрытия. Обычно страховка квартиры стоимостью €60–100 тыс. на одном из болгарских курортов обходится в €90–175 в год. 

Пример расчета налогов и коммунальных платежей

Квартира площадью 50 кв. м в жилом комплексе среднего класса на Солнечном Берегу стоимостью €65 тыс.

• Налог на недвижимость – €120 в год
• Коммунальный налог – €80 в год
• Товарищество собственников – €642 в год
• Водоснабжение – €35 в месяц (€420 в год)
• Электричество – €50 в месяц (€600 в год)
• Интернет, ТВ, телефон – около €60 в месяц (€720 в год)

Итого в год €2 582

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

 Как оплачивать коммунальные услуги в Болгарии

Есть несколько способов оплатить коммунальные услуги.

Специализированные пункты. Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые находятся в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях. Однако есть важный момент: счета за воду и электричество за прошедший месяц приходят немного позже. Владельцам жилья, которые уезжают из страны, важно помнить об этом, чтобы их не отключили от услуг из-за неоплаченного счёта.

Если вы находитесь в Болгарии, можно оплатить счета за коммунальные услуги в специализированных пунктах, которые расположены в банках, крупных магазинах, почтовых отделениях (фото: банк Prian)

Оплата онлайн. Можно оплатить коммунальные услуги банковской картой на сайте поставщика или с помощью платежных интернет-систем. Но опять же, для этого нужно получить сам счет.

Важно! Гражданам России и Беларуси для оплаты коммунальных счетов можно пользоваться картами, или переводить деньги со своего счёта в зарубежном банке на счет компании-поставщика, или воспользоваться услугами представителя в Болгарии.

Управляющая компания. В большинстве курортных комплексов в Болгарии есть управляющие компании, которые предлагают собственникам помощь в оплате коммунальных услуг. Иногда они самостоятельно снимают показания и удерживают нужную сумму с владельца объекта (если счетчики зарегистрированы на их юридическое лицо). Есть варианты, когда управляющие компании отправляют счета каждому владельцу, а потом, получив деньги, производят оплату.

Специальный депозитный счет в банке. Можно оплачивать коммунальные услуги с помощью специального депозитного счёта в банке. Для этого нужно заключить договор с банком, в котором открыт такой счет. В этом случае банк будет сам следить за вашими абонентскими номерами и организовывать ежемесячную оплату ваших счетов.

Примеры объектов в Болгарии

120 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

65 м² 2 1

ID 33733934 Общая площадь: 65 кв. м. Стоимость: 120 000 евро. Этаж: 2 Такса поддержки 12 евро /кв в год. Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем на продажу прекрасную двухкомнатную квартиру с видом на море в чудесном комплексе "Топ „, расположенном в...

OAZIS REALTY

97 400 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

70 м² 2 1

ID 33733850 Цена: 97 400 евро Расположение: Святой Влас Общая площадь: 70 кв.м. Комнат: 2 Этаж: 3 Плата за обслуживание: 630 евро в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта на право собственности. Предлагается к продаже апартамент с...

OAZIS REALTY

145 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

83 м² 3 2

ID 34122928 Цена: 145 000 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 3 Общая площадь: 82.79 кв м Этаж: 6 Такса поддержки: 450 евро в год Стадия строительства: В строительстве до конца 2028 г. Схема оплаты: 2000 евро депозит, 40% при подписании предварительного договора, 30% при достижении Акта 14 и 30% при получении Акта 16....

OAZIS REALTY

158 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

91 м² 2 1

ID 34049320 На продажу предлагается: Апартаменты с 1 спальней в комплексе Луксор Цена: 158000 евро Населенный пункт: Св. Влас Комнат: 2 Общая площадь: 90,6 кв.м На 2 этаже Такса поддержки: 1087 евро Этап строительства: завершен, Акт 16 Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Предлагается на...

OAZIS REALTY

85 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

67 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается квартира с 2 спальнями в комплексе “Vista Del Mar 2”, Святой влас Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 67,3 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Комплекс “Vista Del Mar 2”...

Happy Home

75 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

51 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухкомнатная квартира в тихом, спокойном районе в к-се “Gerber 2” Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 51 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Комплекс расположен в тихой западной части курорта Солнечный...

Happy Home

160 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

113 м² 3 2

ID 33990120 Цена: 160 000 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 3 Общая площадь: 113 кв. м. Этаж: 1-2 (мезонет) Оплата за обслуживание: 20 евро/ кв в год. Этап строительства: Акт 16, бытовой ток Схема оплаты: 2000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта о собственности. Продается большая трехкомнатная...

OAZIS REALTY

850 000 €

Дом на Солнечном берегу, Болгария

450 м² 5 4

ID 34125970 Продажа 4-этажного дома с видом на море в квартале Зора на границе Солнечный берег- Святой Влас . Цена: 850 000 евро Населенный пункт: Солнечный берег, общ.Несебр Комнат: 8 Общая площадь: 450 кв.м. дом+ двор 415 кв.м. Этаж: 1, 2,3,4 Оплата за обслуживание: нет Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16...

OAZIS REALTY

219 000 €

Дом в Балчике, Болгария

156 м² 8 5 3

Трехэтажный дом в дачной зоне рядом с Балчиком с бассейном и панорамой на море КОД: 17250. Представляем вам уникальное предложение от компании Стефанов Инвест - стильный трехэтажный дом, расположенный в спокойной и живописной дачной зоне рядом с Балчиком. Площадь дома составляет 156 кв.м., и он предлагает не только комфорт и пространство, но...

STEFANOV INVEST

137 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

99 м² 4 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Четырехкомнатная квартира в жилом доме без таксы поддержки, Святой Влас Состоит из коридора, двух гостиных, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 4 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 98,6 кв.м Этаж: 2/4 До моря: 400 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: нет Находится в тихом районе, в стороне от шумных туристических...

Happy Home

103 987 €

Апартаменты в Черноморце, Болгария

81 м² 3 2

ID 33996220 Цена: 103 987 евро Населенный пункт: г.Черноморец Комнат: 3 Общая площадь: 80.61 кв. м. Этаж: 1 Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: в строительстве Мы предлагаем эксклюзивный трехкомнатный апартамент в бутиковой резиденции в самом центре Черноморца. Здание отличается утончённой архитектурой и...

OAZIS REALTY

128 000 €

Квартира в Варне, Болгария

77 м² 3 2 1

Компкатная, функциональная, готовая, трехкомнатная квартира в центре города Варна. Здание скоро получит Акт 15, а Акт 16 будет выдан к концу 2024 года. Квартира расположена на 2 этаже с окнами на запад и с видом на небольшой зеленый парк. Квартира имеет очень функциональную планировку с правильными формами всех комнат - гостиная с кухонным...

IBG Property

57 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

50 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Местоположение: г. Бяла, 500 метров от пляжа Тип квартиры: двухкомнатная квартира, с мебелью и техника Этаж: 2-ой этаж (не последний), лифта нет Общая площадь: 50 кв.м. Жилая площадь: 45 кв.м. Сбор за обслуживание: 360 евро в год Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 – «Удостоверение о вводе здания в...

Риалти Инвест БГ

80 360 €

Апартаменты в Царево, Болгария

77 м² 2 1

ID 33882160 Предлагается к продаже апартамент с 1 спальней на первой линии, г.Царево Общая площадь: 77.31кв. м. Стоимость: 82000 евро Такса поддержки: 620 евро Этаж: 3/6 Терраса: 1 Этап строительства - Акт-16 Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности Распределение: коридор,...

OAZIS REALTY

450 000 €

Дом в Несебре, Болгария

195 м² 4 3

ID 34176906 На продажу предлагается двухэтажный дом с двором и двумя парковочными местами близко к морю и центру Несебра . Стоимость: 450 000 евро без НДС Населенный пункт: г.Несебр ,комплекс Несебр Хаузес Комнат: 4 Общая площадь: 195 кв.м.дом + 242 кв.м. двор+2 паркоместа Этаж: 2 из 2 Оплата за обслуживание: нет Распределение...

OAZIS REALTY

299 000 €

Дом в Албене, Болгария

110 м² 6 5 5

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию: Представляем Вам замечательный, полностью отреставрированный дом с собственным бассейном и прекрасным видом на море. Дом расположен в 7-8 минутах езды на машине от Балчика и даже больше от курорта. Албена. Замечательный район со своей круглогодичной инфраструктурой и постоянными соседями. Отличный...

IBG Property

61 340 €

Апартаменты в Созополе, Болгария

58 м² 2 1

ID 34024438 Для продажи предлагается 2-комнатная квартира на 2-м этаже в новостроящемся доме,близко к пляжу Харманите,Созополь . Цена: 61 340 евро Населенный пункт: Созополь, местность Мисаря Общая площадь: 58,42 кв. м.(застроенная 50,83 кв.м.+общие части 7,59 кв.м.) Комнат: 2 Этаж: 2/4 Такса поддержки: 200 евро/в год Для продажи...

OAZIS REALTY

63 000 €

Апартаменты в Сарафово, Болгария

35 м²

ID 34112056 Для продажи предлагается студия на 3-м этаже в новом строящемся комплексе Флора Бийч-2, квартал Сарафово,Бургас . Цена: 63 000 евро Населенный пункт: Бургас , квартал Сарафово,Флора Бийч-2 Общая площадь: 34,98 кв. м. Комнат: 1 Этаж: 3/5 Такса поддержки: нет Для продажи предлагается студия в Бургасе ,в новом быстро...

OAZIS REALTY

169 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

99 м² 3 2

ID 34197166 На продажу предлагается: Апартамент с 2 спальнями в комплексе Стар Дримс Цена: 169000 Населенный пункт: Св. Влас Комнат: 3 Общая площадь: 99 кв.м На 4 этаже Такса поддержки: 1089 евро Этап строительства: завершен Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Комплекс "Стар Дриймс"...

OAZIS REALTY

100 940 €

Апартаменты в Елените, Болгария

81 м² 2 1

ID 33927342 Первая линия моря ! Просторная 2-комнатная квартира на 4-м этаже с видом на море,с двумя санузлами . Стоимость: 103 000 евро Населенный пункт: Елените, комплекс Талиана Бийч Комнат: 2 Общая площадь: 81 кв.м. Этаж: 4 из 6 Оплата за обслуживание: 810 евро/год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3543 похожих объекта

Сдача в аренду

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–5% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €700–1500 в месяц, в Бургасе €310–615, в Пловдиве €400, в Варне €280–1000. 

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильем. В таком случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесенных затрат.

Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.

• Подоходный (идет в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная.
• Туристический (идет в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.

В 2020 году в Болгарии приняли поправки в закон, регулирующий сдачу жилья посуточно (фото: банк Prian)

Однако в 2020 году подоходный налог заменили единым патентным сбором (от €13 до 130 в год) в зависимости от муниципалитета.

Владелец жилья имеет право покупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Ставки посуточной аренды зависят от сезона, качества комплекса и других факторов. Как правило, €20–50 в сутки за квартиру у моря или неподалеку от подъемников в горах.

Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию комплекса.

Управляющие компании

Для уплаты налогов и коммунальных платежей, а также при сдаче жилья в аренду можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок развит хорошо. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определенную долю (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Продажа недвижимости

Налоги при продаже

При продаже собственник платит налог на прирост капитала.

Если квартира не является для собственника единственной в Болгарии и ее стоимость с момента покупки выросла, то при перепродаже необходимо выплатить государству 10% этой разницы. Если же квартира единственная и была постоянным местом проживания владельца более трех лет, то этот сбор платить не нужно.

Важно! В 2024 году отменили письменные декларации в налоговые органы об отсутствии неисполненных обязательств, которые обязаны подавать продавцы недвижимого имущества. Нотариусы и регистрирующие судьи получили доступ к информационным системам Национального агентства по доходам и несут ответственность за проверку этой информации.

Другие расходы при продаже

Фиксированной платы за работу риелтора в Болгарии нет. Обычно это около 3–5% от суммы сделки либо не менее €1 тыс. – сумма зависит от конкретного агентства. При дистанционной сделке на продавца также ложатся затраты на подготовку документов. Обычно эта сумма варьируется от €100 до 300 в зависимости от региона и деталей сделки.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы платят в Болгарии налоги на недвижимость так же, как и граждане страны.
• В Болгарии два налога на имущество: данък имот (налог на недвижимость) и такса битови отпадъци (коммунальный налог).
• Владельцы квартир и домов в курортных комплексах, помимо коммунальных услуг, несут расходы на сборы товарищества собственников.

Условия цитирования материалов Prian.ru