В 1998 году Доминиканская Республика отменила все ограничения на приобретение недвижимости иностранцами. Благодаря простой процедуре проведения сделок, тёплому климату, доступным ценам и низким налогам Доминикана всё чаще привлекает внимание зарубежных покупателей. Какие расходы несёт собственник, владея квартирой или домом в стране, каковы особенности продажи недвижимости и сдачи в аренду, сколько придётся тратить на жизнь – читайте в нашей статье.
Иностранцы (как резиденты, так и нерезиденты) могут приобретать любые виды недвижимости в Доминиканской Республике, включая квартиры, виллы, коммерческие объекты и незастроенные участки. Исключение – только отдельные территории (к примеру, в национальных парках).
Оформить покупку можно как на физическое, так и на юридическое лицо. В зависимости от этого меняется налогообложение при содержании, продаже, передаче по наследству.
Для приобретения недвижимости иметь ВНЖ в стране не нужно, но без него нельзя официально устроиться на работу. Получить ВНЖ может почти каждый иностранец, не имеющий судимостей, серьёзных инфекционных заболеваний и обладающий достаточным количеством денег для жизни в государстве. Вид на жительство выдают на год с возможностью продления. Через пять лет можно подавать заявку на ПМЖ.
Инвестируя в бизнес Доминиканы, можно получить ПМЖ. Два условия: сумма вложений должна превышать $200 тыс. (эта же компания может, например, приобрести дом на побережье), а перепродать собственность можно минимум через три года (если раньше, то статус ПМЖ аннулируется). Постоянно находиться в Доминикане необязательно. Через два года после выдачи ПМЖ можно подать заявку на гражданство. Вся информация по этому вопросу есть на официальном сайте Республики.
Все доходы, которые получены на территории Доминиканы, облагаются налогами, независимо от гражданства плательщика. На доход, полученный за границей, налог в Республике платить не нужно, если это не финансовая и не инвестиционная прибыль, полученная жителем.
Согласно закону, жителями (резидентами) Доминиканской Республики считаются лица, которые находятся на территории страны более 182 дней в течение года. Но! В течение первых двух лет жизни в государстве налог на доходы из-за рубежа не взимается.
Все лица и компании, потенциально уплачивающие налоги, должны зарегистрироваться в Национальном реестре налогоплательщиков.
Все доходы, которые получены на территории Доминиканы, облагаются налогами, независимо от гражданства плательщика
Налог на недвижимость (IPI)
В зависимости от статуса условия разнятся.
Если вы физическое лицо, купившее недвижимость стоимостью до 7,44 млн песо ($129 220), ежегодный налог платить не нужно. Если вы приобрели дом дороже, скажем за 10 млн песо ($173 700), из суммы вычитают не облагаемую налогом базу (7,44 млн песо) и накладывают 1% только на оставшиеся 2,56 млн песо. То есть ежегодно придётся платить $445.
Если покупатель – юридическое лицо, то по закону приобретённая собственность – актив компании. Потому облагается налогом на активы по ставке 1%, независимо от суммы приобретения. К примеру, если купили дом за $200 тыс. для получения ПМЖ, зарегистрировав с этой целью компанию, каждый год придётся платить $2 тыс. налога.
Особенности
Оценивает собственность Генеральное кадастровое управление. Стоимость мебели и техники не учитывают.
Если речь идёт о незастроенном земельном участке, не облагаемый налогом минимум не применяется ни при какой форме владения.
Кому можно не платить?
Физическому лицу, которое вышло на пенсию (старше 65 лет), при условии что собственник владеет объектом более 15 лет и это его единственная недвижимость в стране.
Владельцам земельных участков, на которых осуществляются сельхозработы. Но при условии, что участок расположен в сельской местности.
Покупателям жилья в отдельных комплексах в туристической зоне. Освобождение даётся только на первые 15 лет. Какие дома попадают под это условие – нужно узнавать заранее у застройщика или компании-посредника.
Когда и как платить?
Налог можно вносить одним (до 11 марта) или двумя равными платежами (до 11 марта и 11 сентября) по реквизитам налогового управления. Если сумму не внести вовремя, на невыплаченный остаток начисляется пеня – 2% в месяц.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Коммунальные услуги
Если вы живёте в апартаментах, расходы на содержание предполагают следующие пункты.
Плата кондоминиуму в качественном комплексе, расположенном в курортной зоне, включает не только обслуживание общих территорий, их уборку и уход, но зачастую и счёт за вывоз мусора, а также страховку здания. Средняя ставка – $1–2 за кв. м (может быть и дороже, если в комплексе развитая инфраструктура). К примеру, за квартиру 60 кв. м придётся ежемесячно платить $60–120.
Есть варианты, где все расходы, кроме электричества, уже включены в плату кондоминиуму, – в таком случае ставка за квадрат составляет около $3. Оплатить можно как банковским переводом, так и через интернет-банкинг или в офисе управляющей компании.
Содержание 50-метровой квартиры в курортном районе будет стоить около $2 тыс. в год
На электричество приходит отдельный счёт, и оно может обойтись в довольно круглую сумму. И не потому, что в Республике высокие тарифы, а из-за того, что жаркий климат вынуждает постоянно использовать кондиционер. Конкретный тариф зависит от потребления и от локации, в среднем – около $0,26 за кВт·ч. Чтобы сэкономить, многие не покупают стиральные машины, а ходят в прачечную.
Газ используется в основном для готовки. Так как в Доминикане нет центрального газопровода, жители используют баллоны, которые каждые пару месяцев нужно заправлять на газовых станциях. Стоит это $20–25.
Интернет и ТВ. Стоимость зависит от желаемого количества каналов и скорости веб-соединения. Пакет кабельного телевидения обойдётся примерно в $15, интернет с хорошей скоростью – $50–60.
Вода. Ежемесячный счёт – $15–25 на одного-двух человек. В некоторых современных комплексах расчёт воды идёт не по количеству жильцов, а по числу кранов. Плюс постоянно приходится покупать баллоны с питьевой водой: один такой объёмом 40 литров стоит $2,5.
Примерные годовые расходы на жильё в Доминикане для разных объектов
Статья расходов
Односпальная квартира, 50 кв. м, один человек
Трёхспальная квартира, 95 кв. м, три человека
Дом площадью 250 кв. м, пять человек
Налог на недвижимость
–
–
$2 000
Плата кондоминиуму
$600
$3 420
Плата за вывоз мусора, чистку бассейна, работу садовника – $960
Доходы. Рынок труда Доминиканы не может похвастаться высокими зарплатами. Минималка в Республике – на уровне $39, а средняя зарплата – $400 до вычета налогов и $253 после.
Специалисты с высокой квалификацией зарабатывают хорошо по местным меркам. Так, зарплата врача варьируется в пределах $2–6 тыс. в зависимости от опыта и квалификации. Бухгалтеры могут получать от $800 до $2,5 тыс., программисты – от $1,2 тыс., преподаватели – от $1 тыс.
Жильё. Цены на аренду в Доминиканской Республике невысокие, даже если вы живёте в столице, Санто-Доминго. Односпальная квартира в центре обойдётся в $300–400, за его пределами – $200–250. Чтобы снять трёхспальные апартаменты в центральном районе, понадобится около $700–900, в других частях города – $400–500. Конечно, речь идёт о средних ценах в типовых домах. Если хочется квартиру в современном комплексе с развитой инфраструктурой, ценник может быть в полтора-два раза выше.
Жители крупных городов Доминиканы тратят в месяц порядка $1,5 тыс.
Еда. Большинство продуктов в местных магазинах – импортные, потому не стоит рассчитывать на то, что бюджет на питание выльется в скромную сумму. На двоих в среднем будет уходить $400–450 в месяц при условии, что кафе и рестораны вы посещаете нечасто.
Пакет молока в супермаркете стоит $1, хлеб – $1,5–2,0, кило риса – $1, дюжина яиц – $1,8, кило куриного филе – $5, говядины – $7,5. Стоимость фруктов и овощей – в пределах $1,5–2,5 за кило. Исключение составляют разве что бананы, которые здесь же и растут, потому килограмм обойдётся примерно в $0,5. Рыбу можно покупать напрямую у рыбаков, тогда килограмм будет стоить от $1,5.
В недорогом кафе пообедать можно за $7–8 на человека (ланч-меню). Ужин в ресторане среднего класса обойдётся в $40–50 на двоих (без напитков). Конечно, в туристических местах цены в два-три раза выше. Комбо-обед в McDonalds будет стоить $6,5. За чашку капучино вы заплатите $0,5–1,8 в зависимости от того, где покупаете. К слову, на уличных лотках качество кофе зачастую не хуже, чем в кафе.
Если хотите сэкономить – загляните в местные фаст-фуды или купите перекус на улице. Чтобы наесться, достаточно $5–6.
Транспорт и связь. В Доминикане хорошо развита сеть общественного транспорта, даже между городами. При этом стоимость поездок бюджетная. Проезд в городском автобусе – $0,2–0,6 в зависимости от пункта назначения, а проездной на месяц будет стоить $25–30. Междугородняя поездка протяжённостью 200 км потребует $9–10.
В 2009 году в Санто-Доминго начало работать метро. Стоимость поездки – $0,5. Предварительно придётся купить пополняемую карту за $0,7.
Литр бензина стоит чуть больше $1, за километр поездки на такси придётся заплатить $0,5–1,0 в среднем. О цене лучше договариваться с таксистом заранее, так как в машинах счётчиков нет.
На острове несколько мобильных операторов со схожими расценками за услуги. В среднем пакет интернета в 1 Гб обойдётся в $8.
Медицина и развлечения. А вот медицинские услуги в Доминикане дорогие, потому лучше сразу брать страховку. Минимальная стоимость годового полиса на двоих – $700; если хочется высокой степени покрытия (до 90%) – придётся отдавать $1,1–1,2 тыс.
Абонемент в фитнес-клуб будет стоить $25–30, билет в кино – около $6.
Права арендаторов в Доминиканской Республике защищены законом. Выселить съёмщика до окончания срока контракта возможно, только если за ним значится задолженность по арендной плате, он испортил имущество, без согласования с владельцем провёл перепланировку или сдал недвижимость в субаренду.
Срок действия типового договора – 6–12 месяцев с обязательным депозитом за один-два месяца. Арендатор покрывает все расходы, связанные с содержанием недвижимости.
Если вы собираетесь сдавать недвижимость в краткосрочную аренду, рационально рассматривать комплексы с развитой инфраструктурой вблизи пляжа
Доходность. В большинстве случаев управлением недвижимостью в новых комплексах занимается застройщик. Причём при покупке квартиры вам сразу предлагают варианты с разным процентом доходности (в среднем 8–10%), если вы намереваетесь сдавать жильё в аренду. При этом стоит помнить, что дополнительно вам придётся потратиться на обустройство квартиры: ремонт, мебель, технику и т. д.
Если вы собираетесь сдавать недвижимость в краткосрочную аренду, рационально рассматривать комплексы с развитой инфраструктурой вблизи пляжа. Стоимость такого жилья – от $100 тыс.
Ставки. Цены на краткосрочную аренду стартуют с $50 в сутки за односпальные или студио-апартаменты в Санта-Доминго. Можно снять и дешевле, если расстояние до пляжа не критично. В сезон цены вырастают минимум в два раза.
Налоги. Физические лица-резиденты, постоянно проживающие в Доминиканской Республике, должны платить налоги с прибыли от аренды, начиная с третьего года. Шкала подоходного налога прогрессивная и зависит от прибыли. Если суммарный доход за год ниже $5 000, ничего платить не надо. Если от $5 000 до $7 550 – придётся отдать 15%; в пределах $7 550–10 485 – 20%; выше этой суммы – 25%.
Подавать декларацию нужно до 31 марта года, следующего за отчётным. В этот же период необходимо внести причитающуюся сумму на счёт налогового управления.
Управляющие компании. В спектр услуг входит поиск арендаторов, уборка помещения, присмотр за сохранностью имущества, контроль своевременной оплаты коммунальных услуг. Стандартная ставка – 15% с дохода.
Примеры объектов недвижимости в Доминиканской Республике
556 187 €
Особняк в Сосуа, Доминиканская Республика
460 м285
Онлайн-показУдалённая сделка
Вилла с красивым парадным входом, с видом на океан, в резиденции, пригород Сосуа. В 400 метрах от пляжа. Постороена в 2009 году. Отличное состояние. Площадь виллы 460 м.кв.: гостиная, 5 спальных комнат, гардеробные, кухня и столовая, 6 ванных комнат. Участок 1100 м.кв. (11 соток). Красивый тропический сад, бассейн, сигнализация, прачечная,...
Atlantico Caribe
241 417 €
Вилла в Сосуа, Доминиканская Республика
120 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Дом в семейной резиденции у океана. Площадь виллы 120 м.кв., 2 спальни c кондиционерами, 3 санузла, просторная гостиная с кухней из натурального дерева. Большая терраса для отдыха с удобной мебелью. Дом хорошо меблирован. Участок 750 м.кв. с садом. Свой бассейн и парковка. Идеальное место для проживания с детьми. На территории детские площадки,...
Atlantico Caribe
314 121 €
Вилла в Сосуа, Доминиканская Республика
228 м2434
Новые 2-х этажные виллы модерн в строительстве на территории элитного поселка в Сосуа. Площадь вилл 228 м.кв., 3 спальни, зал, 4 санузла, панорамные окна, балконы с видом на парк и океан. Кухня, двери, шкафы из натурального дерева, в спальнях кондиционеры, потолочные вентиляторы, американская сантехника. Участок земли 800 м.кв. , сад, парковка,...
Atlantico Caribe
36 677 €
Земля в Сосуа, Доминиканская Республика
719 м2
Онлайн-показУдалённая сделка
Участки на продажу в новом охраняемом коттеджном поселке в пригороде Сосуа. Территория огорожена, асфальт, все коммуникации, соседи европейцы и канадцы. Расстояние о центра Сосуа 1,5 км. Все участки имеют вид на океан или горы. Зеленая территория с обилием фруктовых деревьев и цветов. На территории поселка уже построено более 20 домов. В наличии...
Atlantico Caribe
125 351 €
Таунхаус в Сосуа, Доминиканская Республика
345 м2433
Онлайн-показУдалённая сделка
2-х этажный таунхаус с уютном коттеджном поселке в пригороде Сосуа. Расстояние до центра города 1,5 км. Территория поселка с круглосуточной охраной, все коммуникации, обилие фруктовых тропических деревьев и цветов. Площадь таунхауса 120 м.кв., три спальни, гостиная, три санузла, большая терраса с видом на горы. Продается с мебелью и бытовой...
Atlantico Caribe
371 411 €
Вилла в Сосуа, Доминиканская Республика
315 м2544
Новая современная вилла в престижном коттеджном поселке в Сосуа. Площадь виллы 315 м.кв. , 4 просторные спальни, 4 санузла, зал с высотой потолков 7 метров, панорамные окна, террасы. Вид на океан. Продается с мебелью. Участок 1100 м.кв. Большой бассейн, отдельный домик для барбекю, парковка. В поселке охрана 24 часа, минимаркет, ресторан,...
Atlantico Caribe
241 417 €
Вилла в Кабарете, Доминиканская Республика
189 м2433
Новый современный дом в небольшом охраняемом поселке в Кабарете. 2 км от популярного пляжа серф пляжа. Дом полностью меблирован. Три спальни с кондиционерами, 3 санузла, просторный зал с высокими потолками и двойным светом. Отделка высококачественными современными материалами. Вид на горы и океан. участок 590 м.кв. Свой бассейн, сад, парковка у...
Atlantico Caribe
167 135 €
Квартира в Кабарете, Доминиканская Республика
110 м2322
Расположенный на территории популярного комплекса , этот апартамент с 2 спальнями и 2 ваннами на берегу океана был полностью отремонтирован и представляет собой апартамент под ключ, готовый к новому владельцу. Новый диван, вентиляторы, кондиционеры, бытовая техника (холодильник, стиральная / сушильная машина, посудомоечная машина), свежее...
Atlantico Caribe
209 754 €
Вилла в Сосуа, Доминиканская Республика
136 м2323
Онлайн-показУдалённая сделка
Один из крупшейших коттеджных поселков северного побережья в регионе Пуэрто Плата. Курорт Сосуа.
Новые коттеджи в строительстве. Европейская управляющая компания.
Площадь домов от 136 м.кв, 2 спальни, 3 санузла, большая и светлая гостиная с высокими потолками, уютная терраса для отдыха и барбекю. Высокое качество отделки с использованием...
Atlantico Caribe
496 762 €
Вилла в Пунта Кана Вилладж, Доминиканская Республика
320 м2644
Удалённая сделка
Пунта-Кана - это успешно развивающийся район с собственной развитой инфраструктурой.
Вдали от шума и суеты большого города, но со всеми удобствами и услугами большого городского района. Например, международная школа и торговая и обеденная галерея.
Gallerias Punta Cana - пешеходная улица в Пунта-Кане, где вы можете найти магазины, рестораны и...
Atlantico Caribe
199 633 €
Квартира в Кабарете, Доминиканская Республика
89 м2322
Онлайн-показУдалённая сделка
Новая, полностью укомплектованная квартира 89 м.кв., с 2-мя спальнями, 2- санузлами, гостиной. Квартира расположена на втором этаже, вид на сад и океан. В комплексе круглосуточная охрана, ресторан, большой бассейн, респепшн, служба аренды. Отличный и спокойный район дл отдыха в 5 минутах ходьбы от пляжа.
Atlantico Caribe
181 063 €
Квартира в Кабарете, Доминиканская Республика
120 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Эта уютная квартира расположена в популярном комплексе в центре Кабарете с круглосуточной охраной, парковкой, бассейном, бильярдной, тренажерным залом. 300 метров до пляжа
Эта красиво оформленная квартира, полностью меблированная всем необходимым, продается с 2 спальнями и 2 ванными комнатами. Эта квартира полностью меблирована и очень...
Atlantico Caribe
1 346 364 €
Вилла в Сосуа, Доминиканская Республика
710 м2645
Онлайн-показУдалённая сделка
Atlantico Caribe
510 690 €
Вилла в Пунта Кана Вилладж, Доминиканская Республика
280 м2433
Удалённая сделка
Эта красивая вилла расположена в частной резиденции Пунта-Кана Вилледж .
Очаровательный оживленный поселок в ведущем туристическом районе страны, вдали от городской суеты, но со всеми удобствами и услугами крупного городского района. Есть международная школа, отель Four Points by Sheraton, торговая галерея, церковь. Финансовые учреждения,...
Atlantico Caribe
789 248 €
Вилла в Кабарете, Доминиканская Республика
457 м2543
Онлайн-показУдалённая сделка
Atlantico Caribe
133 986 €
Квартира в Кабарете, Доминиканская Республика
78 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Новое предложение по Кабарете . Новый квартирный комплекс в 300 м от Пляжа . Один из наиболее популярных посёлков возле океана . Квартиры от 144.300 м2 (78 м2) гостиная и спальня ,
от 183.100 $ квартиры гостиная и 2 Спальни от 99 м2 . Рассрочка платежей на период строительства .
Бронирование 20% от стоимости .
На территории пляжи ,...
Atlantico Caribe
110 495 €
Квартира в Пунта-Кана, Доминиканская Республика
70 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартира с отличным месторасположением для инвестиций находится в самом центре Баваро. Второй этаж.
Квартира расположена всего в 5 минутах ходьбы от пляжа, и при этом в центре развитой инфраструктуры. Здесь вы найдете все необходимое в шаговой доступности.
Например, супермаркет Chicolella, где есть полный набор продуктов питания и товаров...
Atlantico Caribe
277 629 €
Коттедж в Сосуа, Доминиканская Республика
115 м2323
Онлайн-показУдалённая сделка
Коттедж на территории самого популярного коттеджного поселка в Сосуа. 115 м2, 2 спальни, зал и панораными окнами, терраса, 3 санузла. Участок 560 м.кв с садом и бассейном. Расстояние до пляжа 300 метров. На территории поселка отлично развитая инфраструктура: рестораны у океана, большой выбор детских площадок, аквапарк, теннис, спа, тренажерный...
Atlantico Caribe
249 774 €
Квартира в Пунта-Кана, Доминиканская Республика
112 м2322
Онлайн-показУдалённая сделка
v
Квартира в Playa Turquesa расположена на 3 этаже в доме с лифтом. Есть огромная крытая терраса, где можно проводить много времени. Благодаря своему расположению он остается в тени даже в полдень. Так что утренняя йога и вкусный обед на свежем воздухе вам обеспечены.
Квартира в Playa Turquesa состоит из:
Просторный холл с зоной отдыха...
Тенденции. Согласно отчёту издания Global Property Guide, пандемия не особо повлияла на уровень спроса со стороны иностранных инвесторов – интерес к недвижимости Доминиканы растёт, особенно в Пунто-Кане. Обусловлено это не только растущей экономикой и доступными ценами, но и поддержкой инвесторов со стороны правительства в плане налогов.
Продавец недвижимости обязательно уплачивает налог на прирост капитала
Налоги. Продавец недвижимости обязательно уплачивает налог на прирост капитала. Для того чтобы его рассчитать, из стоимости продажи нужно вычесть цену покупки и учесть инфляцию за этот период. Ставки – такие же, как и при подоходном налоге.
Пример. Физическое лицо приобретает дом за $70 000, а через два года продаёт его за $104 000. Предположим, что инфляция за эти два года составила 15%. Таким образом, финальная сумма налога высчитывается по формуле:
($104 000 – $85 500 ($70 000 + 15%)) * 25% (налог, так как полученная сумма свыше $10 485) = $4 625.
Платить налог нужно в доминиканских песо.
Налог на передачу собственности уплачивает покупатель по ставке 3% от рыночной стоимости объекта (определяет налоговая служба). Внести его нужно в течение шести месяцев с момента заключения акта о передаче – без этого шага договор купли-продажи нельзя официально зарегистрировать. Платить данный налог не нужно, если объект приобретён в ипотеку, а его стоимость не превышает 1 млн песо ($17 340).
Дополнительные расходы. На продавца ложится также оплата услуг риелторского агентства (4–5% от стоимости недвижимости), на покупателя – плата нотариусу, которая может составлять 1–4% в зависимости от того, через чьи счета проходят деньги.
Фото: Unsplash (Yi Wei, Roberto Gomez, Tim Mossholder, Asael Pena, Jane Palash, Ruddy Corporan, Kevin Olson, Juan Fernandez, Justin Aikin, Honey Yanibel Minaya Cruz)
.jpg)
.jpg)
