Законы, которые регулируют продажу недвижимости иностранцам; налоги, которые начисляются при покупке и содержании; требования к работе риелторов и нотариусов; пошаговая процедура сделки… В этом материале мы собрали всю самую важную информацию для будущих собственников домов и квартир в Доминикане.
В 1998 году Доминиканская Республика сняла все ограничения на продажу недвижимости иностранцам. С тех пор на рынке начали появляться покупатели из других стран – чаще всего из США, но не только. По статистике Prian.ru, для покупателей из России и других русскоговорящих стран Доминикана уже не экзотика, она входит в топ-30 популярных направлений.
Сейчас все сделки с недвижимостью регистрируются на основании закона № 108-05 от 4 апреля 2007 года.
Какие объекты разрешено покупать иностранцам
Иностранец может владеть любой недвижимостью в этой карибской стране: квартирой, виллой, незастроенным участком, коммерческим объектом. Нерезиденты имеют те же права на покупку, что и граждане, однако при заключении сделки понадобится сделать запись в Государственном реестре прав по приобретению недвижимости иностранцами. Это делают для сбора статистики. Есть только одно ограничение – особо охраняемые территории, например национальные парки, и постройки на них.
Сделку можно оформить как на физическое, так и на юридическое лицо. В зависимости от формы собственности – частник или компания – изменится налогообложение при содержании и передаче объекта в наследство.
Сама по себе сделка с недвижимостью не приводит автоматически к получению ВНЖ. Но Доминиканская Республика лояльна к иммигрантам: вид на жительство на год выдают всем иностранцам, если они докажут, что у них достаточно средств для проживания в стране, нет проблем с законом и серьёзных инфекционных заболеваний.
Через пять лет жизни с ВНЖ можно будет оформить ПМЖ, а затем – через два года – гражданство. Для подготовки заявки надо обратиться к адвокату.
Новый жилой район города Пунта-Кана
В случае инвестиций в бизнес на сумму от $200 тыс. можно претендовать на ВНЖ для инвесторов (эта же компания может приобрести недвижимость). В Доминикане есть и программы упрощённой выдачи ВНЖ и ПМЖ для пенсионеров, рантье. Другие условия получения вида на жительство в Доминиканской Республике описаны на официальном сайте.
После оформления права собственности иностранцы будут обязаны нести расходы на налоги и коммунальные услуги. Размер платежей не зависит от статуса – резидент или нерезидент. Он зависит от формы собственности – на физическое или юридическое лицо – и цены объекта, указанной в договоре купли-продажи или в заключении налоговой службы об оценке.
Размер налогов и коммунальных платежей зависит не от статуса покупателя – резидент или нерезидент, а от формы собственности и цены объекта
Обратите внимание! По законам России, резиденты РФ обязаны уведомлять налоговую об открытии счетов и создании юрлиц за рубежом. Читайте подробнее.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Поиск недвижимости в стране
В отличие от США, где лицензированный риелтор – обязательный участник сделки, в Доминиканской Республике такого требования нет. Прибегать ли к помощи посредника – каждый решает сам. На практике большинство иностранцев, у которых нет времени самостоятельно разбираться в нюансах рынка, искать объекты и вести переговоры с продавцами, всё-таки пользуются услугами брокеров.
В обязанности агента по недвижимости входит подбор объектов по требованиям клиента, консультации и сопровождение на просмотрах, переговоры и торг с продавцами (здесь торговаться можно везде, даже в магазинах при покупке телевизора).
Проверкой юридической чистоты, оформлением сделок и составлением договоров риелтор не занимается – это обязанность государственного нотариуса (адвоката), без которого право собственности не может быть оформлено.
Услуги риелтора обычно оплачивает продавец (5–10% от стоимости сделки).
Смотрите список компаний, которые предлагают недвижимость в Доминикане и ориентированы на работу с русскоязычными покупателями. Изучайте объекты и оставляйте заявки на подбор недвижимости по вашим требованиям.
Пошаговая процедура сделки с недвижимостью
Этап 1. Резервация и проверка объекта
Когда объект выбран и стороны договорились об условиях сделки, они идут к нотариусу, где заключают соглашение о намерениях. На этом этапе вносится депозит. Его размер индивидуально обсуждается в каждом случае и доходит до 10% от цены объекта.
Соглашение о намерениях должно содержать:
· данные продавца и покупателя;
· описание объекта недвижимости;
· стоимость и сроки оплаты;
· обязательства сторон (например, обязанность продавца подписать финальный договор после перечисления всей суммы).
С этого момента недвижимость снимается с продажи и резервируется за покупателем.
После заключения соглашения нотариусу понадобится две-три недели на проверку объекта. В Доминиканской Республике нотариус является гарантом законности сделки, он же собирает и проверяет все документы.
Каждый объект имеет не только титул, но и сертификат о юридическом статусе недвижимости, в котором отражена вся история смены прав, аресты и ограничения, и кадастровые документы, если речь идёт о доме или земельном участке. Отсутствие кадастровых документов на земельный участок не мешает проведению сделки по купле-продаже. Но необходимо учесть стоимость проведения кадастровых работ в общей цене объекта недвижимости (при торге). Нотариус должен проверить эти документы, выдать копии и дать покупателю гарантию, что недвижимость чиста и свободна от обременений.
Нотариус также рассчитывает все возможные налоги и сборы, готовит договор купли-продажи и получает свидетельство о праве собственности. Ставка за его услуги – около 1% от цены недвижимости.
Жилой комплекс закрытого типа в Пунта-Кане
Этап 2. Заключение договора
После проверки объекта недвижимости заключается договор купли-продажи на полную стоимость или договор «обещания купли-продажи», если объект приобретается в рассрочку.
Этот документ также должен быть подписан в присутствии доминиканского нотариуса. Если покупатель не может сам присутствовать на сделке, её можно провести удалённо. Практически в каждой стране есть консульства Доминиканы. Их сотрудники являются удалёнными нотариусами Доминиканской Республики и оформляют доверенности – на риелтора или другого представителя. Доверенное лицо может провести сделку купли-продажи без личного присутствия покупателя, но исключительно в его интересах (это прописывается в условиях доверенности).
Этап 3. Перевод денег в Доминикану
Доминиканская Республика не запрещает расплачиваться за недвижимость наличностью. Но в родной стране покупателя могут быть ограничения на вывоз кеша. Например, из России можно без декларации вывозить до $10 тыс. Поэтому большинство сделок с иностранцами проходят путём банковских переводов.
Можно переводить средства напрямую продавцу или нотариусу, который через свои счета переправит их продавцу. При этом стоит иметь в виду, что банки Доминиканской Республики находятся под финмониторингом США, все операции по ним проверяются.
Этап 4. Выплата налога на переход права собственности
Окончательный договор купли-продажи необходимо подать в местное отделение Главного управления по внутренним налогам и сборам и запросить расчёт налога на приобретённую недвижимость. Transfer property tax составляет 3% от оценочной стоимости объекта, которая обычно ниже рыночной.
Малоэтажный жилой комплекс в городе Соcуа
Этап 5. Регистрация права собственности
После полного расчёта с продавцом нотариус регистрирует нового собственника и получает титул на его имя. Процесс государственной регистрации может продлиться от трёх недель до полутора месяцев.
Вопрос, на каком этапе новому собственнику передаются ключи, решается индивидуально. Некоторые владельцы могут передать объект сразу после подписания договора купли-продажи, другие захотят дождаться получения средств. Этот вопрос оговаривается и отдельно прописывается в договоре.
В среднем типичная сделка – от подписания соглашения о намерениях до оформления титула на нового собственника – длится три-четыре месяца. Если всплывают обременения, может затянуться. Но, как правило, продавцы заинтересованы в скорейшем завершении процесса, поэтому заранее начинают готовить документы, чтобы уже при подписании первого соглашения покупатель видел всю историю объекта. Нотариус в дальнейшем эти данные просто подтвердит.
Примеры недвижимости в Доминикане
2 527 688 €
Земля в Сосуа, Доминиканская Республика
18700 м²
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделка
ПРЯМАЯ ПРОДАЖА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА. ДОСТУПНО ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
В самом сердце Сосуи, MANGO представляет собой редкую и ценную возможность для застройщиков недвижимости. Этот обширный участок земли — последний оставшийся крупный участок в центре Батея Сосуи, с невероятным потенциалом для создания как жилых, так и...
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
ПРЯМАЯ ПРОДАЖА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА. ДОСТУПНО ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
Испытайте прибрежную жизнь в лучшем её проявлении в этой красиво оформленной 2-комнатной квартире, предлагающей гармоничное сочетание комфорта, стиля и уединения. С площадью 159 м² изысканного жилого пространства, эта резиденция идеально расположена,...
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
ПРЯМАЯ ПРОДАЖА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА. ДОСТУПНО ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
Представьте себе, что вы просыпаетесь под звуки волн, и у вас прямо за дверью один из самых красивых полуприватных пляжей на Северном побережье. Если это похоже на рай, то этот пентхаус на первой линии в Infiniti Blu — именно то, что вы искали.
Каждая...
ПРЯМАЯ ПРОДАЖА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА. ДОСТУПНО ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА.
Добро пожаловать в Виллу Анакаона, настоящую современную жемчужину, расположенную в престижном сообществе Sea Horse Ranch, одном из самых востребованных районов на Северном побережье Доминиканской Республики.
Sea Horse Ranch славится своей безопасностью,...
ПРЯМАЯ ПРОДАЖА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА. ДОСТУПНО ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
Расположенный в самом сердце Эль-Чоко, одной из самых спокойных и красивых местности Сосуа, этот участок площадью 52 520 м² представляет собой редкую возможность стать владельцем нетронутой земли с видом на океан и спокойной атмосферой. Независимо от...
Великолепная вилла, просторная ,светлая, с оригинальной архитектурой, находится в Sea Horse Ranch - это роскошный курортный комплекс вилл на берегу океана в Кабарете на северном побережье Доминиканской Республики.
Необычный закрытый комплекс Sea Horse Ranch, спроектированный отмеченными наградами архитекторами Edward Durrell Stone &...
Dos Palmeras Inmobiliaria
70 822 €
Земля в Сосуа, Доминиканская Республика
1086 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Участок земли 1080 м2 в центре Сосуа и в 300 м от пляжа. Участок подходит под строительства дома или мини отеля. Жилой район рядом со всей инфраструктурой. Подьезд, подведены вода и электричество .
Atlantico Caribe
223 428 €
Дом в Сосуа, Доминиканская Республика
104 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Новая вилла с 2 спальнями и гостиная
Если вы ищете недвижимость, полностью готовую к заселению и приносящую доход, эта вилла — идеальный вариант: абсолютно новая не требует дополнительных вложений — всё работает идеально, и объект уже успешно сдается на Airbnb.
С момента, как мы взяли управление на себя в середине октября, вилла...
Atlantico Caribe
105 391 €
Дом в Кабарете, Доминиканская Республика
125 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Светлый новый дом с 2 спальнями в тихом холмистом районе — Кабрера, северное побережье Доминиканской Республики
Станьте первым жильцом этого очаровательного, недавно построенного дома, расположенного в новом жилом сообществе среди спокойных холмов над Кабрерой на потрясающем северном побережье Доминиканской Республики. Район предлагает...
Atlantico Caribe
126 418 €
Апартаменты в Пунта-Кана, Доминиканская Республика
50 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Новый туристический жилой проект, расположенный в Эль-Кортесито-Плайя-Баваро, Баваро-Пунта-Кана, Доминиканская Республика.
Великолепное расположение - всего в 12 минутах ходьбы от пляжа.
Он состоит из 2 зданий по 19 квартир в каждом, в общей сложности 38 квартир с 1 спальней, каждая площадью примерно от 50 м2 до 57 м2 и площадью 100 м2.
На...
Dos Palmeras Inmobiliaria
1 256 256 €
Вилла в Пунта-Кана, Доминиканская Республика
655 м2877
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Меблированная вилла на продажу, расположенная в Punta Blanca Golf Beach Club, Пунта-Кана. Площадь застройки составляет 655,25 м² на участке 1 239,71 м². Вилла отличается просторной и функциональной планировкой, идеально подходит как для семейного проживания, так и для инвестиционных целей.
Характеристики:
7 спален...
Atlantico Caribe
263 898 €
Квартира в Пунта-Кана, Доминиканская Республика
93 м221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Откройте для себя этот великолепный жилой проект в Кап-Кане, который переосмысливает современную роскошь в Карибском регионе. Комплекс включает 113 апартаментов с 1, 2 и 4 спальнями, каждая резиденция спроектирована так, чтобы обеспечить максимальный комфорт и захватывающие панорамные виды на Карибское море и величественный природный утёс....
Atlantico Caribe
212 467 €
Коттедж в Пунта-Кана, Доминиканская Республика
192 м2433
Онлайн-показУдалённая сделка
Это впечатляющий жилой проект, расположенный в Виста-Кане, Пунта-Кана. Благодаря элегантному дизайну, окруженному природой, проект предлагает идеальное сочетание роскоши и комфорта, предоставляя жителям и гостям непревзойденный жизненный опыт. Проект предлагает потрясающий вид на окружающую природу, а также предоставляет жителям доступ к...
Dos Palmeras Inmobiliaria
716 656 €
Дом в Сосуа, Доминиканская Республика
750 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Частная тропическая вилла в Сосуа
Откройте для себя собственную частную тропическую виллу в самом сердце Сосуа— одного из самых престижных охраняемых сообществ на северном побережье Доминиканской Республики. Эта просторная и уединённая резиденция идеально сочетает природную красоту, расслабленный карибский образ жизни и максимальную...
Atlantico Caribe
118 881 €
Квартира в Баваро, Доминиканская Республика
85 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Возможна оплата в рублях
Квартира на продажу в нескольких шагах от пляжа Бибихагуа – Пунта-Кана, Доминиканская Республика
Цена продажи: USD $141,000
Площадь застройки: 85 м²
Расположение: второй этаж | Пляж Бибихагуа, Баваро – Пунта-Кана
Спальни: 2
Ванные комнаты: 2
Состояние: продаётся полностью меблированной...
Atlantico Caribe
1 686 250 €
Вилла в Пунта-Кана, Доминиканская Республика
600 м2544
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Роскошная меблированная вилла, расположенная в Marina II, в пределах Cap Cana — одного из самых эксклюзивных и безопасных жилых районов Карибского бассейна. Недвижимость имеет около 600 м² застройки на участке 750 м², предлагая просторные внутренние и внешние зоны, идеально подходящие для комфортной и уединённой жизни....
Atlantico Caribe
326 922 €
Апартаменты в Кап-Кане, Доминиканская Республика
168 м2321
Онлайн-показУдалённая сделка
Это проект апартаментов на 112 квартир, спроектированный для комфорта его жителей и гостей, а также большой парк, который позволяет гостям наслаждаться природой. Проект включает в себя квартиры с частными внутренними двориками на первом этаже и возможностью приобретения частной террасы на крыше, что позволяет всем владельцам недвижимости...
Dos Palmeras Inmobiliaria
378 563 €
Апартаменты в Кап-Кане, Доминиканская Республика
168 м2422
Онлайн-показУдалённая сделка
Это проект, состоящий из 51 квартиры с 1 спальней + семейным залом или 2 спальнями, все с подсобным помещением или кладовкой. Каждая квартира расположена на двух уровнях и включает в себя отдельную “кухню-гостиную”.
Из окон апартаментов открывается потрясающий вид на бассейн, сад, море и поле для гольфа Las Iguanas.
В...
Dos Palmeras Inmobiliaria
412 710 €
Апартаменты в Кап-Кане, Доминиканская Республика
114 м2321
Онлайн-показУдалённая сделка
Расположенный в самом сердце Кап-Кана, это эксклюзивный жилой комплекс класса люкс на берегу озера с 63 кондоминиумами, в нескольких минутах ходьбы от пляжа Хуанильо (3 минуты).
Преимущества:
• Клубный дом • Бизнес-центр • Тренажерный зал • Бильярдная зона • Детская зона • Причал для каяков с выходом к озеру...
Dos Palmeras Inmobiliaria
248 722 €
Земля в Пунта-Кана, Доминиканская Республика
1463 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Инвестировать в Кап-Кану — значит обеспечить себе место в одном из самых эксклюзивных и устоявшихся сообществ Карибского региона. В престижном секторе предлагается к продаже земельный участок стоимостью 295 000 долларов США и площадью 1 463,23 м², идеально подходящий для строительства роскошной виллы по индивидуальному проекту или...
Доминикана известна как страна с низкими налогами, и сделки с недвижимостью не исключение. Здесь покупатель платит сверх цены объекта намного меньше, чем в США или Европе. Как правило, 4,5–5,5% от стоимости имущества, в сложных случаях – до 8%.
Налог на переход права собственности на недвижимость
При покупке недвижимости в Доминикане местные и иностранцы платят одинаковый налог – 3% от оценочной стоимости объекта. Этот сбор ложится на плечи покупателя.
Гонорар риелтора
Услуги риелтора обычно оплачивает продавец (5–10% от цены объекта), но при работе с иностранцами возможны исключения. Рекомендуем обсудить этот вопрос с вашим риелтором.
Гонорар нотариуса
В случае стандартной сделки нотариусы в Доминикане обычно берут около 1% от цены объекта.
Гербовый сбор
Размер гербового сбора за регистрацию права собственности – около 1,3% от стоимости недвижимости.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
