Процедура покупки недвижимости в Доминиканской Республике

9 января 1998 года президент Доминиканской Республики Леонель Фернандес Рейн подписал указ об отмене всех ограничений на право приобретения и владения землей и недвижимостью иностранными гражданами на территории страны. С этого момента путь в тропический рай Доминиканской Республики для иностранного капитала упростился, что открыло перед страной большие перспективы экономического и культурного роста. В Доминикану потекли иностранные деньги, на которые сейчас приобретается недвижимость в стране: растущий спрос на нее делает такое вложение высоко рентабельным из-за быстрого роста цен. Помимо жилья иностранцы покупают здесь и готовый бизнес или сами открывают свои предприятия, поскольку процедура регистрации фирмы упрощенная, как и налоговый режим – правительство Доминиканы сделало все, чтобы иностранный бизнес чувствовал себя комфортно. Поэтому для большинства  государств были даже отменены визы в страну. 

На наследование недвижимости в Доминиканской Республике иностранцами также нет никаких ограничений. Наследство облагается налогом от 17 до 32% в зависимости от степени родства наследника и умершего. Однако если наследник находится за пределами Доминиканской Республики, применяется дополнительный сбор в размере 50% от суммы налогов. В стране действует право «обязательного наследования», когда некоторая часть наследства по закону обязана перейти определенным родственникам. Например, если у иностранца есть ребенок, то 50% наследства должно перейти ребенку, вне зависимости от законодательства той страны, гражданином которой являлся умерший.

Как добраться 

Как правило, покупатель недвижимости сам приезжает в Доминиканскую Республику для заключения сделки. Если Вас интересует удаленное приобретение, то агентства недвижимости, конечно, могут помочь Вам с удаленной покупкой по доверенности. Обычно представитель на основании доверенности подписывает договор на имя покупателя и оформляет все необходимые документы с помощью адвоката. Этот вопрос нужно решать непосредственно с риэлторами.

В Доминиканской Республике три международных аэропорта, расположенных в Санто-Доминго, Пунта-Кана и Пуэрто-Плата. Отечественным чартерами «Аэрофлотом» и «Trasaero» можно долететь до Пунта-Кана . До Пуерто-Плата компании «Condor» и «AirBerlin». Так же до Санто Доминго «AirFrance» и «Iberia», «AirEuropa»

Продолжительность трансатлантического перелета составляет 9 часов и стоит от $1,200 до 2000$.

Приземлившись на доминиканской земле в качестве туриста, потенциальный инвестор приобретает в аэропорту туристическую карту за $10 (далее смотрите в разделе «Визовый Режим»).

Из Пунта-Кана до Пуэрто-Плата проще всего добраться самолетом местных авиалиний (продолжительность полета 50 мин, стоимость $120 в одну сторону). А из Санто-Доминго до Пуэрто-Плата можно доехать автобусом фирмы «Карибе Турс» («Caribe Tours») или Metro. Рейсы каждый час с пяти утра до семи вечера (стоимость билетов – около $7, время в пути – 4,5 часа) или на такси за 200 $ за 3 часа. Или частным самолётом из Санто-Доминго до Пуэрто Плата и обратно за 1500$. Для передвижения между городами существуют междугородние автобусные линии, а в городах, кроме обычного такси, можно прокатиться на местных маршрутках «карро публико» или небольших автобусах «гуагуас».

Аренда автомобилей возможна для лиц в возрасте не моложе 18 лет, имеющих водительские права и международную кредитную карту, движение правостороннее. При аренде страховка обязательна, что вполне оправданно: движение в стране хаотичное, каждый здесь ездит по своим правилам. Также распространена аренда мопедов и легких мотоциклов, но они все даются без страховки.

С чего начинать процесс покупки

Оформить покупку недвижимости в Доминикане не так уж и сложно, поскольку процедура это вполне понятная и предельно простая. Для покупки необходимо иметь паспорт и депозит не менее 3000$, остальное – забота адвоката, нотариуса и риэлтора.

Для начала рекомендуется (для резидентов страны) открыть счет в доминиканском банке. Стандартный набор документов для открытия наиболее удобного текущего банковского счета в песо в этой стране включает в себя заявление, копию паспорта или седулы (временного вида на жительство), если таковая уже имеется, еще одно удостоверение личности (к примеру, водительские права), два рекомендательных письма от организаций, существующих не менее года (можно попросить у местного риэлтора и адвоката). В некоторых банках также могут потребовать выписки со счетов (например, сберегательного) в другом доминиканском банке.

Такой счет позволяет производить расчеты с помощью персональной чековой книжки, с ним нет необходимости при проведении крупной сделки приносить с собой чемодан наличных, достаточно просто выписать чек. Это и безопасно, и престижно. К счету прикрепляется электронная дебетовая карточка, позволяющая рассчитываться в магазинах или снимать деньги в банкомате. На ежемесячный остаток по счету начисляется процент.

Для нерезидентов возможен следующий вариант:  вы можете расплатиться за покупку недвижимости чеками American Express, которые подписываются в присутствии адвоката. Так как покупка чеков на крупную сумму усложнилась в России, вы можете привезти с собой 10% от стоимости для внесения залога, а остальную сумму, после проверки документов, перевести на счёт адвоката из России, имея на руках предварительный контракт купли-продажи, переведенный на русский язык и заверенный у нотариуса.

Вернемся к процедуре приобретения: после того, как покупатель определился с вариантом недвижимости, он с помощью агента делает письменное Предложение продавцу на Покупку недвижимости (Offer to Buy Real Estate).После одобрения продавцом условий расчёта и стоимости  вы вносите гарантийный залог – обычно 7-10% от стоимости объекта (впоследствии при окончательном расчете эта сумма будет учитываться).

При внесении залога продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи в присутствии нотариуса. На этом этапе появляется адвокат, который будет сопровождать сделку. Своими силами сделки с недвижимостью не решаются проводить даже местные жители, поэтому хороший адвокат станет гарантом того, что покупка пройдет успешно.

После того как продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи в офисе у нотариуса, который заверяет их подписи, покупатель оплачивает депозит. Как правило, окончательный расчет должен произойти в течение месяца. В договоре, помимо условий, срока оплаты, прав и обязанностей сторон, должно присутствовать описание объекта и его план, копия титула. Соответствие объекта плану проверяется адвокатом и занимает от 1 до 2 недель. Этот этап имеет большое значение, поскольку позволяет застраховаться от мошенничества, когда недобросовестный продавец пытается продать, например, объект, который по плану сходен с описываемым, но не соответствует его характеристикам.

Оформление права собственности

Поскольку все сделки с недвижимостью в стране осуществляются на основании Системы Регистрации Титула (права владения собственностью), то адвокат проверяет законность титула и передачи его от продавца покупателю в Офисе Регистрации недвижимости (Title Registry Office), в Земельном Суде (Land Tribunal) и Государственном Налоговом Управлении (General Internal Revenue Directorate, DGII). После этого он готовит окончательный договор купли-продажи (контракт), удостоверяет его у нотариуса и оформляет титул на нового собственника.

Регистрационный офис в каждом регионе страны свой. Покупки в наиболее популярных у инвесторов городах Сосуа и Кабарете регистрируются в Пуэрто-Плата, к округу которого они относятся.

С момента подписания окончательного договора купли-продажи (после 100% оплаты) владельцем недвижимости считается покупатель: теперь он может заселяться. Адвокат оплачивает налоги на недвижимость и начинает процесс оформления свидетельства собственности (титул) в регистрационном офисе. Это может занять от двух недель до трех месяцев, но в ряде агентств за определенную плату процесс можно ускорить.

При покупке готовой виллы земля включена в стоимость, и покупателю выдается свидетельство о собственности как на землю, так и на саму виллу. При покупке апартаментов в собственность оформляются только апартаменты, а земля оформляется на кондоминиум (всех собственников апартаментов). Описанная процедура действует как на приобретение недвижимости как физическим, так и юридическим лицом.

Сопутствующие расходы

Расходы при приобретении собственности, помимо самой ее стоимости, включают налог по передаче недвижимости (Transfer Property Tax). Он составляет 3% от ее оценочной стоимости, которая обычно ниже реальной, но сегодня в большинстве мест из-за многочисленных намеренных занижений стоимости уже установлена минимально допустимая цена земли или объекта недвижимости. Плата адвокату составляет около 1% от суммы сделки.

Снизить стоимость налога можно следующим способом. Необходимо прибрести «чистую» компанию (без долгов по налогам) и договориться с продавцом о внесении недвижимости в уставной капитал компании, а потом продавец выйдет из участников компании с деньгами покупателя. Покупатель же останется с компанией, в уставном капитале которой находится недвижимость. Эта схема позволяет снизить налог примерно в два раза, но услуги адвоката будут стоить чуть дороже.

Оплата стоимости покупки зачастую осуществляется денежным переводом, но принимаются и наличные деньги, и  дорожные чеки. Наиболее популярны чеки American Express: ограничений на их вывоз нет, поэтому это самый удобный способ. Документы о происхождении денежных средств не требуются. Можно также перевести на доверительный счет адвоката или открыть личный счет в Доминикане, но для этого требуется личное присутствие. Также можно зарегистрировать доминиканскую компанию и открыть счет в банке на нее.

Ипотека и строительство

В Доминиканской Республике нерезиденту получить кредит на покупку недвижимости достаточно трудно, однако можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. Сумма кредитования составляет 80% от стоимости объекта, дается на пять лет, под 20 - 21% в год. Перечень документов зависит от банка.

Многие застройщики идут навстречу русским покупателям и предлагают рассрочку платежа до 5 лет. У покупателей вторичной недвижимости также есть возможность получить рассрочку платежа от владельца. В среднем до 2-3 лет, под 8-9% годовых.

После покупки земли строительство виллы под ключ (с бассейном, ландшафтным дизайном, кухней) займет от полугода, и будет стоить $800-1200 за кв. м. Строительство ведется местными строительными компаниями.

Разрешение на строительство получает авторизованный доминиканский инженер, расходы на получение разрешения обычно включены в общую стоимость. Для крупных коммерческих объектов может иметь смысл привлечение иностранных подрядчиков, однако необходимо оплачивать услуги местного инженера, что в сумме обходится достаточно дорого.

При покупке земли адвокат должен убедиться, что продаваемый объект может быть использован так, как желает покупатель. Это связано с тем, что существуют некоторые законодательные ограничения, например, Закон 305 от 1968 года устанавливает 60-метровую «морскую зону» (некоторый аналог российской водоохранной зоны) по всей береговой линии Доминиканской Республики, измеряемой от линии прилива. В данной зоне не допускается строительство каких-либо зданий без специального разрешения властей.

Кроме того, в туристических зонах есть ограничения на постройку зданий, регулируемые DEFINPRO, специальным департаментом Центрального банка. Какие-то земли продаются строго под сельскохозяйственный бизнес. Покупая в Доминикане недвижимость на стадии строительства, можно рассчитывать на поэтапную оплату или банковский кредит до 20 лет.

Есть официальные ограничения по высоте и этажности. В настоящее время это 8 метров и два этажа для вилл и 11 метров и три этажа для апартаментов.

Что делать дальше

В случае покупки недвижимости дороже 5.000.000 песо (1$=37.0 песо) придется также платить ежегодный налог на недвижимость (смотрите в разделе «Содержание недвижимости»).

После приобретения недвижимости легче получить гражданство Доминиканской Республики, так как при рассмотрении ваших документов и заявления миграционная служба относится лояльно к иностранцам владеющие недвижимостью (смотрите раздел «Визовый режим»).

Аренда жилья в Доминиканской Республике

Поскольку Доминикана – туристический рай, рынок аренды здесь развит весьма широко. Наиболее распространенные объекты аренды – виллы, апартаменты или пентхаусы. Раньше быстрее сдавались небольшие квартиры по низкой цене. Сейчас стали востребованы более дорогие объекты с двумя-тремя спальнями и хорошими видами. На короткие сроки быстрее сдаются квартиры рядом с пляжем и развитой инфраструктурой в Сосуа и Кабарете.

Недорогие апартаменты могут стоить $30-50 в сутки на короткий срок и от $500 в месяц – на длительные. Апартаменты в комплексах на 1 линии обходятся в $100-200 на короткие сроки и от $1 тыс. в месяц – на длительные. Вилла недалеко от побережья по стоимости начинается от $700 в неделю и выше, но все также зависит от ее оснащения.

Самый дорогой сезон – праздники и каникулы, когда многочисленные туристы со всего света направляются в Доминиканскую Республику отпраздновать Новый год или Рождество под пальмой, а также католическая Пасха и серфинг-сезон, когда с середины декабря по конец января сюда слетаются любители высокой волны. В этот период жилье и особенно виллы дорожают в два-три раза.

Аренда происходит через туроператора, риэлторское агентство или девелопера, управляющего комплексом. Обычно подписывается краткое соглашение со сроками и условиями. Многие арендодатели просят залог за имущество.
 

За помощь в создании материала благодарим Романа Сенина, компания Roman Senin Dominican Real Estate.

Условия цитирования материалов Prian.ru