Законы, которые регулируют продажу недвижимости иностранцам; налоги, которые начисляются при покупке и содержании; требования к работе риелторов и нотариусов; пошаговая процедура сделки… В этом материале мы собрали всю самую важную информацию для будущих собственников домов и квартир в Доминикане.
В 1998 году Доминиканская Республика сняла все ограничения на продажу недвижимости иностранцам. С тех пор на рынке начали появляться покупатели из других стран – чаще всего из США, но не только. По статистике Prian.ru, для покупателей из России и других русскоговорящих стран Доминикана уже не экзотика, она входит в топ-30 популярных направлений.
Сейчас все сделки с недвижимостью регистрируются на основании закона № 108-05 от 4 апреля 2007 года.
Какие объекты разрешено покупать иностранцам
Иностранец может владеть любой недвижимостью в этой карибской стране: квартирой, виллой, незастроенным участком, коммерческим объектом. Нерезиденты имеют те же права на покупку, что и граждане, однако при заключении сделки понадобится сделать запись в Государственном реестре прав по приобретению недвижимости иностранцами. Это делают для сбора статистики. Есть только одно ограничение – особо охраняемые территории, например национальные парки, и постройки на них.
Сделку можно оформить как на физическое, так и на юридическое лицо. В зависимости от формы собственности – частник или компания – изменится налогообложение при содержании и передаче объекта в наследство.
Сама по себе сделка с недвижимостью не приводит автоматически к получению ВНЖ. Но Доминиканская Республика лояльна к иммигрантам: вид на жительство на год выдают всем иностранцам, если они докажут, что у них достаточно средств для проживания в стране, нет проблем с законом и серьёзных инфекционных заболеваний.
Через пять лет жизни с ВНЖ можно будет оформить ПМЖ, а затем – через два года – гражданство. Для подготовки заявки надо обратиться к адвокату.
Новый жилой район города Пунта-Кана
В случае инвестиций в бизнес на сумму от $200 тыс. можно претендовать на ВНЖ для инвесторов (эта же компания может приобрести недвижимость). В Доминикане есть и программы упрощённой выдачи ВНЖ и ПМЖ для пенсионеров, рантье. Другие условия получения вида на жительство в Доминиканской Республике описаны на официальном сайте.
После оформления права собственности иностранцы будут обязаны нести расходы на налоги и коммунальные услуги. Размер платежей не зависит от статуса – резидент или нерезидент. Он зависит от формы собственности – на физическое или юридическое лицо – и цены объекта, указанной в договоре купли-продажи или в заключении налоговой службы об оценке.
Размер налогов и коммунальных платежей зависит не от статуса покупателя – резидент или нерезидент, а от формы собственности и цены объекта
Обратите внимание! По законам России, резиденты РФ обязаны уведомлять налоговую об открытии счетов и создании юрлиц за рубежом. Читайте подробнее.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Поиск недвижимости в стране
В отличие от США, где лицензированный риелтор – обязательный участник сделки, в Доминиканской Республике такого требования нет. Прибегать ли к помощи посредника – каждый решает сам. На практике большинство иностранцев, у которых нет времени самостоятельно разбираться в нюансах рынка, искать объекты и вести переговоры с продавцами, всё-таки пользуются услугами брокеров.
В обязанности агента по недвижимости входит подбор объектов по требованиям клиента, консультации и сопровождение на просмотрах, переговоры и торг с продавцами (здесь торговаться можно везде, даже в магазинах при покупке телевизора).
Проверкой юридической чистоты, оформлением сделок и составлением договоров риелтор не занимается – это обязанность государственного нотариуса (адвоката), без которого право собственности не может быть оформлено.
Услуги риелтора обычно оплачивает продавец (5–10% от стоимости сделки).
Смотрите список компаний, которые предлагают недвижимость в Доминикане и ориентированы на работу с русскоязычными покупателями. Изучайте объекты и оставляйте заявки на подбор недвижимости по вашим требованиям.
Пошаговая процедура сделки с недвижимостью
Этап 1. Резервация и проверка объекта
Когда объект выбран и стороны договорились об условиях сделки, они идут к нотариусу, где заключают соглашение о намерениях. На этом этапе вносится депозит. Его размер индивидуально обсуждается в каждом случае и доходит до 10% от цены объекта.
Соглашение о намерениях должно содержать:
· данные продавца и покупателя;
· описание объекта недвижимости;
· стоимость и сроки оплаты;
· обязательства сторон (например, обязанность продавца подписать финальный договор после перечисления всей суммы).
С этого момента недвижимость снимается с продажи и резервируется за покупателем.
После заключения соглашения нотариусу понадобится две-три недели на проверку объекта. В Доминиканской Республике нотариус является гарантом законности сделки, он же собирает и проверяет все документы.
Каждый объект имеет не только титул, но и сертификат о юридическом статусе недвижимости, в котором отражена вся история смены прав, аресты и ограничения, и кадастровые документы, если речь идёт о доме или земельном участке. Отсутствие кадастровых документов на земельный участок не мешает проведению сделки по купле-продаже. Но необходимо учесть стоимость проведения кадастровых работ в общей цене объекта недвижимости (при торге). Нотариус должен проверить эти документы, выдать копии и дать покупателю гарантию, что недвижимость чиста и свободна от обременений.
Нотариус также рассчитывает все возможные налоги и сборы, готовит договор купли-продажи и получает свидетельство о праве собственности. Ставка за его услуги – около 1% от цены недвижимости.
Жилой комплекс закрытого типа в Пунта-Кане
Этап 2. Заключение договора
После проверки объекта недвижимости заключается договор купли-продажи на полную стоимость или договор «обещания купли-продажи», если объект приобретается в рассрочку.
Этот документ также должен быть подписан в присутствии доминиканского нотариуса. Если покупатель не может сам присутствовать на сделке, её можно провести удалённо. Практически в каждой стране есть консульства Доминиканы. Их сотрудники являются удалёнными нотариусами Доминиканской Республики и оформляют доверенности – на риелтора или другого представителя. Доверенное лицо может провести сделку купли-продажи без личного присутствия покупателя, но исключительно в его интересах (это прописывается в условиях доверенности).
Этап 3. Перевод денег в Доминикану
Доминиканская Республика не запрещает расплачиваться за недвижимость наличностью. Но в родной стране покупателя могут быть ограничения на вывоз кеша. Например, из России можно без декларации вывозить до $10 тыс. Поэтому большинство сделок с иностранцами проходят путём банковских переводов.
Можно переводить средства напрямую продавцу или нотариусу, который через свои счета переправит их продавцу. При этом стоит иметь в виду, что банки Доминиканской Республики находятся под финмониторингом США, все операции по ним проверяются.
Этап 4. Выплата налога на переход права собственности
Окончательный договор купли-продажи необходимо подать в местное отделение Главного управления по внутренним налогам и сборам и запросить расчёт налога на приобретённую недвижимость. Transfer property tax составляет 3% от оценочной стоимости объекта, которая обычно ниже рыночной.
Малоэтажный жилой комплекс в городе Соcуа
Этап 5. Регистрация права собственности
После полного расчёта с продавцом нотариус регистрирует нового собственника и получает титул на его имя. Процесс государственной регистрации может продлиться от трёх недель до полутора месяцев.
Вопрос, на каком этапе новому собственнику передаются ключи, решается индивидуально. Некоторые владельцы могут передать объект сразу после подписания договора купли-продажи, другие захотят дождаться получения средств. Этот вопрос оговаривается и отдельно прописывается в договоре.
В среднем типичная сделка – от подписания соглашения о намерениях до оформления титула на нового собственника – длится три-четыре месяца. Если всплывают обременения, может затянуться. Но, как правило, продавцы заинтересованы в скорейшем завершении процесса, поэтому заранее начинают готовить документы, чтобы уже при подписании первого соглашения покупатель видел всю историю объекта. Нотариус в дальнейшем эти данные просто подтвердит.
Примеры недвижимости в Доминикане
301 405 €
Вилла в Сосуа, Доминиканская Республика
158 м²432
Эта одноуровневая полностью меблированная вилла с 3 спальнями и 2 ванными комнатами предлагает своим жителям тропический отдых.
Современная кухня с приборами из нержавеющей стали, открытая столовая и гостиная с выходом на открытую террасу и террасу у бассейна.
В главной спальне есть собственная ванная комната, а из комнаты есть выход на террасу...
Habita International Estates Ltd
460 718 €
Дом в Сосуа, Доминиканская Республика
274 м²544
Откройте для себя вершину роскошной жизни в Сосуа, Доминиканская Республика, с этим великолепным новым домом, готовым к немедленному заселению. Расположенный в охраняемом сообществе, этот изысканный односемейный вилла предлагает гармоничное сочетание современного элегантности и тропического очарования. Общая площадь составляет 274 квадратных...
Habita International Estates Ltd
1 636 196 €
Дом в Кап-Кане, Доминиканская Республика
418 м²544
Односемейный дом с 4 спальнями на пристани для яхт, с местом для вашей частной яхты, с возможностью использования крыши в качестве приятной гостиной с джакузи и видом на океан (пожалуйста, имейте в виду, что крыша предоставляется за дополнительную плату). В Кап-Кане есть частный пляжный клуб, аквапарк, гольф, конный спорт, теннисный корт. Это...
Habita International Estates Ltd
5 166 074 €
Вилла в Пунта-Кана, Доминиканская Республика
1803 м²666
Роскошь во всех своих стандартах, расположенная в самом эксклюзивном месте Доминиканской Республики, вилла с 6 спальнями и огромным пространством, огромной гостиной, огромной кухней и двором, огромным бассейном и частным джакузи, приватным ключом для парковки яхты прямо в марине, а затем отправляйтесь на свой частный пляж в паре метров....
Habita International Estates Ltd
2 927 930 €
Вилла в Кап-Кане, Доминиканская Республика
640 м²433
Невероятная недавно построенная вилла прямо на пристани для яхт, одна из лучших на Карибах, с возможностью аренды или владения палубой для вашей яхты, полностью обставленная высококачественной мебелью. На террасе есть джакузи с видом на океан. У вас также есть замечательные удобства, такие как 18-луночное поле для гольфа Jack Nicklaus Signature...
Habita International Estates Ltd
1 119 503 €
Апартаменты в Кап-Кане, Доминиканская Республика
243 м²322
Насладитесь роскошной жизнью в Кап-Кане, живописном городке в Доминиканской Республике. Эта потрясающая квартира на берегу моря является частью трехэтажного жилого дома, готового к заселению и наслаждению лучшими видами Карибского моря. В этом доме площадью 243,2 кв. м с 2 спальнями и 2 ванными комнатами есть просторная гостиная и столовая,...
Habita International Estates Ltd
279 876 €
Апартаменты в Кап-Кане, Доминиканская Республика
75 м²111
Насладитесь роскошной жизнью в Кап-Кане, живописном городке в Доминиканской Республике. Эта потрясающая квартира на берегу моря является частью трехэтажного жилого дома, готового к заселению и наслаждению лучшими видами Карибского моря. В этом доме площадью 243,2 кв. м с 2 спальнями и 2 ванными комнатами есть просторная гостиная и столовая,...
Habita International Estates Ltd
374 603 €
Апартаменты в Пунта-Кана, Доминиканская Республика
268 м²433
Один из самых красивых комплексов для отдыха в Пунта-Кане, красивый бассейн и невероятный пентхаус полностью меблирован, очень просторный, завораживающий, три террасы для загорания, джакузи — всё необходимое для наслаждения или ведения бизнеса на Airbnb, когда вас нет на месте.
Habita International Estates Ltd
322 933 €
Апартаменты в Доминиканской Республике
272 м²433
Испытайте высшее качество роскошной жизни в Гуаяканесе, Доминиканская Республика. Этот великолепный дом с 3 спальнями и 3,5 ванными комнатами является частью жилого комплекса Sybaris Residences, новой строительной фазы, готовой к заселению. Площадь жилых помещений составляет 272,32 квадратных метра, в этом объекте представлены 3 просторные...
Habita International Estates Ltd
925 743 €
Апартаменты в Кабарете, Доминиканская Республика
244 м²433
Испытайте непревзойденную роскошь в этом совершенно новом пентхаусе на берегу моря, предлагающем 524 м² общей площади, включая необычайно просторную частную террасу с панорамным видом на океан.
Разработанный для тех, кто ценит простор, исключительность и индивидуализацию, этот объект представляет собой редкую возможность создать по-настоящему...
Habita International Estates Ltd
219 595 €
Апартаменты в Ла-Романе, Доминиканская Республика
91 м²322
Откройте для себя воплощение роскошной жизни в Ла Романа, Доминиканская Республика, с этим изысканным кондоминиумом, готовым к немедленному заселению. Расположенный в престижном комплексе PGA Ocean Playa Nueva Romana, этот великолепный дом предлагает захватывающие виды на поле для гольфа, спокойное озеро и пышные сады, все с верхнего этажа...
Habita International Estates Ltd
856 850 €
Вилла в Ла-Романе, Доминиканская Республика
410 м²644
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
852 544 €
Вилла в Сосуа, Доминиканская Республика
470 м²534
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Элегантная двухэтажная вилла в престижном сообществе на Северном побережье
Эта прекрасно ухоженная двухэтажная вилла представляет собой редкую возможность приобрести изысканную резиденцию в одном из самых престижных закрытых жилых комплексов Северного побережья. Сочетая в себе классическую архитектуру и современный комфорт, дом создаёт...
Atlantico Caribe
146 310 €
Дом в Пунта-Кана, Доминиканская Республика
125 м²432
Доступный частный дом с 3 спальнями в закрытом поселке, 3-я комната на втором этаже, в солнечной Пунта-Кане. Приходите насладиться пляжем и жизнью на закате в закрытом поселке с охраной, собственным небольшим бассейном — все, что вам нужно, если вы не экстравагантны!
Habita International Estates Ltd
124 868 €
Дом в Пунта-Кана, Доминиканская Республика
100 м²322
Доступный одноэтажный дом с 2 спальнями в солнечной Пунта-Кане. Приходите насладиться пляжем и жизнью на закате в закрытом жилом комплексе с охраной, собственным небольшим бассейном — всем, что вам нужно, если вы не экстравагантны!
Habita International Estates Ltd
206 677 €
Дом в Пунта-Кана, Доминиканская Республика
200 м²433
Откройте для себя дом мечты в самом сердце Пунта-Каны, расположенный в оживленном районе Баваро. Этот великолепный новый дом, строительство которого планируется завершить в 2026 году, предлагает идеальное сочетание современного дизайна и тропического очарования. С просторной жилой площадью 200 квадратных метров, этот отдельно стоящий дом...
Habita International Estates Ltd
102 478 €
Дом в Пунта-Кана, Доминиканская Республика
75 м²322
2 спальни, 2 ванные комнаты, гостиная и столовая, общий бассейн, готовый к заселению. 15 минут до пляжа и аэропорта, 10 минут до центра города Пунта-Кана
Habita International Estates Ltd
102 908 €
Квартира в Баваро, Доминиканская Республика
151 м²322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
2=х уровневая Квартира на продажу в Selene V, расположенная в центре Баваро, Пунта-Кана — идеальный вариант для проживания или инвестиций.
Площадь 151,85 м², продуманная планировка с просторными и функциональными зонами.
Характеристики:
2 спальни
2 ванные комнаты
Расположена на 3 этаже
Частная терраса на крыше , котрую...
Atlantico Caribe
116 256 €
Квартира в Сосуа, Доминиканская Республика
47 м²211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Atlantico Caribe
430 578 €
Апартаменты в Пунта-Кана, Доминиканская Республика
166 м²433
Кондоминиум с 3 спальнями и подсобным помещением, на пляже, с видом на океан, вся мебель включена. Безусловно, это самый популярный район во всей Доминиканской Республике с ресторанами, барами и супермаркетами, где можно насладиться отдыхом как для вас, так и для ваших гостей. Красивый голубой бирюзовый океан и пляж с белым песком. Определенно...
Доминикана известна как страна с низкими налогами, и сделки с недвижимостью не исключение. Здесь покупатель платит сверх цены объекта намного меньше, чем в США или Европе. Как правило, 4,5–5,5% от стоимости имущества, в сложных случаях – до 8%.
Налог на переход права собственности на недвижимость
При покупке недвижимости в Доминикане местные и иностранцы платят одинаковый налог – 3% от оценочной стоимости объекта. Этот сбор ложится на плечи покупателя.
Гонорар риелтора
Услуги риелтора обычно оплачивает продавец (5–10% от цены объекта), но при работе с иностранцами возможны исключения. Рекомендуем обсудить этот вопрос с вашим риелтором.
Гонорар нотариуса
В случае стандартной сделки нотариусы в Доминикане обычно берут около 1% от цены объекта.
Гербовый сбор
Размер гербового сбора за регистрацию права собственности – около 1,3% от стоимости недвижимости.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
