Законы, которые регулируют продажу недвижимости иностранцам; налоги, которые начисляются при покупке и содержании; требования к работе риелторов и нотариусов; пошаговая процедура сделки… В этом материале мы собрали всю самую важную информацию для будущих собственников домов и квартир в Доминикане.
В 1998 году Доминиканская Республика сняла все ограничения на продажу недвижимости иностранцам. С тех пор на рынке начали появляться покупатели из других стран – чаще всего из США, но не только. По статистике Prian.ru, для покупателей из России и других русскоговорящих стран Доминикана уже не экзотика, она входит в топ-30 популярных направлений.
Сейчас все сделки с недвижимостью регистрируются на основании закона № 108-05 от 4 апреля 2007 года.
Какие объекты разрешено покупать иностранцам
Иностранец может владеть любой недвижимостью в этой карибской стране: квартирой, виллой, незастроенным участком, коммерческим объектом. Нерезиденты имеют те же права на покупку, что и граждане, однако при заключении сделки понадобится сделать запись в Государственном реестре прав по приобретению недвижимости иностранцами. Это делают для сбора статистики. Есть только одно ограничение – особо охраняемые территории, например национальные парки, и постройки на них.
Сделку можно оформить как на физическое, так и на юридическое лицо. В зависимости от формы собственности – частник или компания – изменится налогообложение при содержании и передаче объекта в наследство.
Сама по себе сделка с недвижимостью не приводит автоматически к получению ВНЖ. Но Доминиканская Республика лояльна к иммигрантам: вид на жительство на год выдают всем иностранцам, если они докажут, что у них достаточно средств для проживания в стране, нет проблем с законом и серьёзных инфекционных заболеваний.
Через пять лет жизни с ВНЖ можно будет оформить ПМЖ, а затем – через два года – гражданство. Для подготовки заявки надо обратиться к адвокату.
Новый жилой район города Пунта-Кана
В случае инвестиций в бизнес на сумму от $200 тыс. можно претендовать на ВНЖ для инвесторов (эта же компания может приобрести недвижимость). В Доминикане есть и программы упрощённой выдачи ВНЖ и ПМЖ для пенсионеров, рантье. Другие условия получения вида на жительство в Доминиканской Республике описаны на официальном сайте.
После оформления права собственности иностранцы будут обязаны нести расходы на налоги и коммунальные услуги. Размер платежей не зависит от статуса – резидент или нерезидент. Он зависит от формы собственности – на физическое или юридическое лицо – и цены объекта, указанной в договоре купли-продажи или в заключении налоговой службы об оценке.
Размер налогов и коммунальных платежей зависит не от статуса покупателя – резидент или нерезидент, а от формы собственности и цены объекта
Обратите внимание! По законам России, резиденты РФ обязаны уведомлять налоговую об открытии счетов и создании юрлиц за рубежом. Читайте подробнее.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Поиск недвижимости в стране
В отличие от США, где лицензированный риелтор – обязательный участник сделки, в Доминиканской Республике такого требования нет. Прибегать ли к помощи посредника – каждый решает сам. На практике большинство иностранцев, у которых нет времени самостоятельно разбираться в нюансах рынка, искать объекты и вести переговоры с продавцами, всё-таки пользуются услугами брокеров.
В обязанности агента по недвижимости входит подбор объектов по требованиям клиента, консультации и сопровождение на просмотрах, переговоры и торг с продавцами (здесь торговаться можно везде, даже в магазинах при покупке телевизора).
Проверкой юридической чистоты, оформлением сделок и составлением договоров риелтор не занимается – это обязанность государственного нотариуса (адвоката), без которого право собственности не может быть оформлено.
Услуги риелтора обычно оплачивает продавец (5–10% от стоимости сделки).
Смотрите список компаний, которые предлагают недвижимость в Доминикане и ориентированы на работу с русскоязычными покупателями. Изучайте объекты и оставляйте заявки на подбор недвижимости по вашим требованиям.
Пошаговая процедура сделки с недвижимостью
Этап 1. Резервация и проверка объекта
Когда объект выбран и стороны договорились об условиях сделки, они идут к нотариусу, где заключают соглашение о намерениях. На этом этапе вносится депозит. Его размер индивидуально обсуждается в каждом случае и доходит до 10% от цены объекта.
Соглашение о намерениях должно содержать:
· данные продавца и покупателя;
· описание объекта недвижимости;
· стоимость и сроки оплаты;
· обязательства сторон (например, обязанность продавца подписать финальный договор после перечисления всей суммы).
С этого момента недвижимость снимается с продажи и резервируется за покупателем.
После заключения соглашения нотариусу понадобится две-три недели на проверку объекта. В Доминиканской Республике нотариус является гарантом законности сделки, он же собирает и проверяет все документы.
Каждый объект имеет не только титул, но и сертификат о юридическом статусе недвижимости, в котором отражена вся история смены прав, аресты и ограничения, и кадастровые документы, если речь идёт о доме или земельном участке. Отсутствие кадастровых документов на земельный участок не мешает проведению сделки по купле-продаже. Но необходимо учесть стоимость проведения кадастровых работ в общей цене объекта недвижимости (при торге). Нотариус должен проверить эти документы, выдать копии и дать покупателю гарантию, что недвижимость чиста и свободна от обременений.
Нотариус также рассчитывает все возможные налоги и сборы, готовит договор купли-продажи и получает свидетельство о праве собственности. Ставка за его услуги – около 1% от цены недвижимости.
Жилой комплекс закрытого типа в Пунта-Кане
Этап 2. Заключение договора
После проверки объекта недвижимости заключается договор купли-продажи на полную стоимость или договор «обещания купли-продажи», если объект приобретается в рассрочку.
Этот документ также должен быть подписан в присутствии доминиканского нотариуса. Если покупатель не может сам присутствовать на сделке, её можно провести удалённо. Практически в каждой стране есть консульства Доминиканы. Их сотрудники являются удалёнными нотариусами Доминиканской Республики и оформляют доверенности – на риелтора или другого представителя. Доверенное лицо может провести сделку купли-продажи без личного присутствия покупателя, но исключительно в его интересах (это прописывается в условиях доверенности).
Этап 3. Перевод денег в Доминикану
Доминиканская Республика не запрещает расплачиваться за недвижимость наличностью. Но в родной стране покупателя могут быть ограничения на вывоз кеша. Например, из России можно без декларации вывозить до $10 тыс. Поэтому большинство сделок с иностранцами проходят путём банковских переводов.
Можно переводить средства напрямую продавцу или нотариусу, который через свои счета переправит их продавцу. При этом стоит иметь в виду, что банки Доминиканской Республики находятся под финмониторингом США, все операции по ним проверяются.
Этап 4. Выплата налога на переход права собственности
Окончательный договор купли-продажи необходимо подать в местное отделение Главного управления по внутренним налогам и сборам и запросить расчёт налога на приобретённую недвижимость. Transfer property tax составляет 3% от оценочной стоимости объекта, которая обычно ниже рыночной.
Малоэтажный жилой комплекс в городе Соcуа
Этап 5. Регистрация права собственности
После полного расчёта с продавцом нотариус регистрирует нового собственника и получает титул на его имя. Процесс государственной регистрации может продлиться от трёх недель до полутора месяцев.
Вопрос, на каком этапе новому собственнику передаются ключи, решается индивидуально. Некоторые владельцы могут передать объект сразу после подписания договора купли-продажи, другие захотят дождаться получения средств. Этот вопрос оговаривается и отдельно прописывается в договоре.
В среднем типичная сделка – от подписания соглашения о намерениях до оформления титула на нового собственника – длится три-четыре месяца. Если всплывают обременения, может затянуться. Но, как правило, продавцы заинтересованы в скорейшем завершении процесса, поэтому заранее начинают готовить документы, чтобы уже при подписании первого соглашения покупатель видел всю историю объекта. Нотариус в дальнейшем эти данные просто подтвердит.
Примеры недвижимости в Доминикане
956 163 €
Пентхаус в Сосуа, Доминиканская Республика
355 м2544
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
ПРЯМАЯ ПРОДАЖА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА. ДОСТУПНО ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
Представьте себе, что вы просыпаетесь под звуки волн, и у вас прямо за дверью один из самых красивых полуприватных пляжей на Северном побережье. Если это похоже на рай, то этот пентхаус на первой линии в Infiniti Blu — именно то, что вы искали.
Каждая...
ПРЯМАЯ ПРОДАЖА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА. ДОСТУПНО ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА.
Добро пожаловать в Виллу Анакаона, настоящую современную жемчужину, расположенную в престижном сообществе Sea Horse Ranch, одном из самых востребованных районов на Северном побережье Доминиканской Республики.
Sea Horse Ranch славится своей безопасностью,...
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
ПРЯМАЯ ПРОДАЖА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА. ДОСТУПНО ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
Испытайте прибрежную жизнь в лучшем её проявлении в этой красиво оформленной 2-комнатной квартире, предлагающей гармоничное сочетание комфорта, стиля и уединения. С площадью 159 м² изысканного жилого пространства, эта резиденция идеально расположена,...
ПРЯМАЯ ПРОДАЖА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА. ДОСТУПНО ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
В самом сердце Сосуи, MANGO представляет собой редкую и ценную возможность для застройщиков недвижимости. Этот обширный участок земли — последний оставшийся крупный участок в центре Батея Сосуи, с невероятным потенциалом для создания как жилых, так и...
ПРЯМАЯ ПРОДАЖА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА. ДОСТУПНО ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
Расположенный в самом сердце Эль-Чоко, одной из самых спокойных и красивых местности Сосуа, этот участок площадью 52 520 м² представляет собой редкую возможность стать владельцем нетронутой земли с видом на океан и спокойной атмосферой. Независимо от...
Апартаменты рядом с пляжем Плайя Чикита, Сосуа, Доминиканская Республика
Роскошные апартаменты с высококачественной отделкой, расположенные в живописном районе Сосуа, рядом с пляжем Плайя Чикита. Это идеальный вариант как для комфортного проживания, так и для инвестиционных целей.
Основные характеристики:
Высококачественная отделка:...
Студия в Сосуа, рядом с пляжем Энкуэнто, Доминиканская Республика
Предлагается уютная студия, расположенная в самом сердце Карибской столицы серфинга — рядом с живописным пляжем Энкуэнто. Это идеальное место для тех, кто ценит комфорт, стиль и близость к природе.
Основные характеристики:
Полностью меблирована: включает...
Студия в престижной резиденции в Сосуа, Доминиканская Республика
Продается уютная студия, расположенная в одной из самых популярных жилых резиденций Сосуа. Идеальное сочетание удобства, безопасности и близости к природе делает этот объект превосходным вариантом для жизни или инвестиций.
Основные характеристики:
Расположение: не...
Земельный участок в Верагуа, Доминиканская Республика
Прекрасная возможность приобрести участок земли в живописной местности Верагуа, идеально подходящий для строительства как частной, так и коммерческой недвижимости.
Основные характеристики:
Расположение: Верагуа, Доминиканская Республика
Доступ к реке: участок находится...
Роскошная вилла в Сосуа, Доминиканская Республика
Предлагается к продаже великолепная вилла, расположенная в одном из самых престижных районов Сосуа. Этот уютный дом станет идеальным выбором как для постоянного проживания, так и для отдыха в тропическом раю.
Основные характеристики:
Площадь виллы: 188 кв. м.
Площадь...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Тропический дом — твое природное убежище
Чистая природа, уникальная атмосфера и максимальный комфорт.
Проект расположен на холмах закрытого комплекса с видом на океан, густую растительность и множеством удобств.
Первая очередь: 14 вилл с 2, 3 или 4 спальнями.
Основные характеристики:
Экологичное и природосберегающее...
Atlantico Caribe
70 421 €
Квартира в Байяибе, Доминиканская Республика
37 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Новый комплекс всего в 6 минутах от пляжа в Байяибе – сдача в декабре 2028 года
Этот новый жилой комплекс находится всего в 6 минутах ходьбы от пляжа в живописной зоне Байяибе. Строительство планируется завершить в декабре 2028 года. На территории комплекса будут расположены следующие удобства:
Большой парк
Супермаркет...
Atlantico Caribe
209 525 €
Квартира в Кап-Кане, Доминиканская Республика
77 м2212
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Новый шести этажный жилой комплекс в Кап Кана на берегу озера , состоящий из квартир с 1 (+ гостиная) и 2 ( + гостиная) спальнями и пентхаусами , а также широким спектром удобств, включая зоны для барбекю, беседки, детскую игровую площадку, ресторан, бассейны для детей и взрослых, тренажерный зал, коворкинг, парк для животных, лаундж-зону и...
Atlantico Caribe
42 418 €
Земля в Пунта-Кана, Доминиканская Республика
697 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Земля под эксклюзивные виллы, выставленная на продажу в новом проекте недалеко от лагун Нисибон, Пунта-Кана.
Это район на курорте Пунта-Кана, который ждет большое будущее. Ведь именно здесь сочетается вся уникальность Доминиканской Республики: прекрасный пляж, девственная тропическая природа, горы, лагуны и реки.
Расположение
8 минут до...
Atlantico Caribe
317 330 €
Квартира в Кап-Кане, Доминиканская Республика
87 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Уникальная возможность в Cap Cana – не упусти свой шанс!
В районе Las Iguanas, одном из самых эксклюзивных и быстро развивающихся мест, тебя ждёт роскошная квартира с современным дизайном, премиальной отделкой и бутик-уровнем удобств.
Только для тех, кто выбирает лучшее:
• 2 спальни в минималистичном стиле
• Ванные...
Atlantico Caribe
365 147 €
Апартаменты в Кап-Кане, Доминиканская Республика
102 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Эксклюзивный проект, состоящий из 92 апартаментов, расположенный в Эль-Корасон-де-Кап-Кана.
Этот проект сочетает функциональность и дизайн, расположен в безопасном месте с доступом к основным достопримечательностям Кап-Каны: кристально чистым пляжам, полям для гольфа мирового класса, пристани для яхт, ресторанам изысканной кухни и многому...
Dos Palmeras Inmobiliaria
195 614 €
Апартаменты в Пунта-Кана, Доминиканская Республика
87 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
В отеле 64 гостиничных люкса
Все 64 номера участвуют в арендном пуле, обеспечивая справедливое распределение доходов и расходов, максимизируя ваши инвестиции. Результат- прогнозируемая годовая доходность в размере 12% при гарантированной поддержке престижного гостиничного бренда, входящего в состав известной международной группы Banyan Group,...
Dos Palmeras Inmobiliaria
247 778 €
Апартаменты в Самане, Доминиканская Республика
128 м2322
Онлайн-показУдалённая сделка
Эксклюзивный проект апартаментов с видом на пляж Эль Портильо, Лас Терренас
Откройте для себя жизнь на берегу океана в нашем новом роскошном жилом комплексе, расположенном в 50 м от райского пляжа Эль Портильо, в Лас-Терренасе, Самана.
Этот комплекс состоит из 90 квартир, спроектированных для обеспечения максимального комфорта и стиля жизни....
Dos Palmeras Inmobiliaria
60 771 €
Квартира в Сосуа, Доминиканская Республика
48 м2111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Квартира студия 48 м2 в новом небольшом комлексе в центре Сосуа. В компллексе бассейн, тропический сад, охрана, парковка.
Отличное расположение. В шаговой доступности крупный супермаркет, рестораны, банк, 10 минут пешком до пляжа.
Квартира продается с мебелью.
Atlantico Caribe
225 174 €
Дом в Сосуа, Доминиканская Республика
120 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Прекрасный дом — рай под тропическими деревьями!
Это действительно восхитительный дом с 2 спальнями и 2 ванными комнатами, расположенный в самом зелёном и уютном районе комплекса, окружённом взрослыми деревьями и просторными участками.
Это одно из самых востребованных закрытых сообществ Северного побережья Доминиканы. Оно славится...
Доминикана известна как страна с низкими налогами, и сделки с недвижимостью не исключение. Здесь покупатель платит сверх цены объекта намного меньше, чем в США или Европе. Как правило, 4,5–5,5% от стоимости имущества, в сложных случаях – до 8%.
Налог на переход права собственности на недвижимость
При покупке недвижимости в Доминикане местные и иностранцы платят одинаковый налог – 3% от оценочной стоимости объекта. Этот сбор ложится на плечи покупателя.
Гонорар риелтора
Услуги риелтора обычно оплачивает продавец (5–10% от цены объекта), но при работе с иностранцами возможны исключения. Рекомендуем обсудить этот вопрос с вашим риелтором.
Гонорар нотариуса
В случае стандартной сделки нотариусы в Доминикане обычно берут около 1% от цены объекта.
Гербовый сбор
Размер гербового сбора за регистрацию права собственности – около 1,3% от стоимости недвижимости.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
