Продажа заграничной квартиры: поиск риэлтора дома и за рубежом, азы рекламы и маркетинга, советы продавцу

Обычно, говоря об операциях с зарубежной недвижимостью, подразумевают покупку квартир, апартаментов, вилл и т.п. Жизнь, однако, иногда поворачивается так, что возникает острая необходимость в деньгах (почему именно – объяснять, вероятно, нет нужды, особенно на фоне постоянных разговоров о кризисе). И появляется надобность недвижимую собственность, напротив, продать.

Шаг первый: ищем риэлтора

Продавать недвижимость самостоятельно трудно даже в том случае, если вы живете в том же городе. А когда объект находится за тысячи километров и в другой стране, задача становится практически невыполнимой: сложно организовать даже обычный показ, не говоря уже о юридических вопросах, организации сделки и т.п. Следовательно, нужен агент. Где и как найти риэлтора? Как убедиться в достаточном профессионализме и элементарной честности?

Несколько лет назад на одной профессиональной «тусовке» автор этих строк услышал любопытное суждение: только задумывая и проектируя новое здание, хороший инвестор смотрит далеко вперед – в том числе и думает о том, как потом это здание сносить и что делать с обломками. Это, конечно, высший пилотаж предвидения, доступный только крупным компаниям с аналитиками, маркетологами и т.п. Но и частному лицу, приобретающему уютный домик где-нибудь на морском побережье, стоит задать себе вопросы: как скоро я намерен этот объект продать? И кому я его продам?

Большинство покупателей так, конечно, не поступали. Корить себя за это поздно – нужно решать сейчас. «Первое, с чего следует начать – понять, кто в основном покупает недвижимость в данной стране, - говорит Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. – Например, это жители Норвегии. Значит, нужно искать риэлторов, работающих именно с клиентами из этого государства. Обращаться следует и в местные (для страны, где находится ваша недвижимость) агентства, ориентированные на норвежский рынок, и в собственно норвежские. И, конечно, можно и нужно предложить объект и российскому рынку – самостоятельно или через агентство».

Вопрос о том, какое количество специалистов пытаться привлечь, и не стоит вовсе. «В большинстве стран на вторичном рынке практически не существует эксклюзивов, поэтому, чем больше привлекается агентов и агентств, тем выше шанс продать, - отмечает Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость». – Правда, при нынешнем состоянии рынка продать довольно сложно».

Что до профессионализма и честности, то эти материи проверить тяжело – вряд ли кто-то признается сам в недостатке того или другого. «Можно, конечно, разузнать о международном признании данного агентства, полученных им премиях и призах, - говорит Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). – Но я бы предложил другой путь, более простой: узнать, кто на данном рынке лидер». И это верно – когда о ком-то хорошо отзываются коллеги-конкуренты – это дорогого стоит.


Шаг второй: пытаемся понравиться

Найти специалиста, интересного вам – еще полдела. Нужно, чтобы и риэлтор заинтересовался вашим вариантом. При нынешнем состоянии рынка это вовсе не гарантированно – некоторые фирмы просто отказываются работать с недвижимостью, которая прежде была куплена не у них. К их числу относится и «БЕСТ-Недвижимость», и Юлия Титова объясняет, почему. «Объектов на продажу море, - говорит эксперт. – Мы берем или объекты, купленные у нас, или что-то сногсшибательное. Единичные объекты на вторичном рынке тяжелее рекламировать, кроме того, могут всплыть различные юридические нюансы. И, конечно, личный фактор: «физик», продающий одну квартиру, может капризничать, менять правила игры на ходу. Это никому не интересно».

Но так поступают не все агентства. «Это явление не носит массового характера», - считает Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. А Михаил Михов, генеральный директор агентства зарубежной недвижимости «В раю», просто предлагает: в случае отказа какой-то фирмы продавать ваш объект можете обратиться к нам!


Шаг третий: считаем комиссию

Ключевой во взаимоотношениях клиента и риэлтора вопрос – комиссия. В некоторых странах ее размер установлен законодательно, но в большинстве – это в чистом виде рынок, и размер вознаграждения риэлтора зависит, по существу, от количества желающих реализовать. «Главный показатель – насколько тяжело в данной стране продается недвижимость: чем сложнее – тем больше попросит агентство, - считает Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). – Самыми «тяжелыми» оказываются страны, более всего пострадавшие от кризиса». Говоря о конкретных размерах комиссии, эксперт назвал «вилку» от 0,5% до 15%.

Другие наши консультанты называли более скромные цифры. По оценке Михаила Михова («В раю»), комиссия составляет, как правило, 2-10% от стоимости недвижимости. Еще чаще назывались комиссионные в 3-6%. Правда, с оговорками.

«Продавцу необходимо четко понимать, что сейчас практически во всех странах «рынок покупателя», - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). – Это значит, что даже в тех странах, где до кризиса агентства брали комиссию с покупающей стороны, теперь берут и с продавцов тоже. И размер комиссии вырос». «Помимо стандартной формы, когда размер вознаграждения определяется в процентах, возможна и иная договоренность, - отмечает Юлия Титова («БЕСТ-Недвижимость»). – Фиксируется цена, которую продавец хочет получить на руки, а все, что агенты удается «накрутить» выше – его гонорар».


Советы продавцу

Кризис и финансовые проблемы привели к жесточайшей конкуренции среди продавцов: продать недвижимость хотят сегодня многие. Известно вернейшее средство повысить привлекательность своего объекта – снизить цену, но средство это по понятным причинам не очень нравится продавцам… Нельзя ли придумать что-то еще?

Наши консультанты высказали только одно предложение: российский собственник иностранной недвижимости может предложить продаваемый объект кому-то из соотечественников – родственникам, друзьям, родственникам друзей, друзьям родственников… «Все бывает. И чудеса случаются», - суховато отреагировала на такую возможность Юлия Титова («БЕСТ-Недвижимость»). А вот Станислав Зингель (Gordon Rock) чуть более оптимистичен. «Если объект расположен в жилом комплексе, где основная масса собственников – россияне, то он становится более востребованным именно среди наших сограждан, - отмечает он. – В этом случае сотрудничество с российским агентством недвижимости и поиски покупателя на нашем рынке дают существенные преимущества».

В чем было куда больше единодушия – так это в рекомендации не торопиться с продажей. «Если нет острой необходимости, я бы советовала переждать, - выразила практически общее мнение Юлия Титова. – Сейчас огромный объем недвижимости выставлен на продажу иностранцами, которые вынуждены платить по ипотечным кредитам. А есть еще банки, ставшие собственниками недвижимости, отсуженной у бывших покупателей – они готовы «падать» в цене еще ниже». «Продавать при нынешнем состоянии рынка невыгодно, цены упали в некоторых местах в два раза, - вторит Михаил Михов («В раю»). – А вот покупать сейчас – это как раз выгодное вложение денег».


О перспективах

В статьях о недвижимости уже давно общим местом стали слова об инерционности данного рынка. Акции или валюта могут за несколько минут потерять половину своей стоимости, а realestate сначала медленно уходит в снижение, потом так же медленно восстанавливается.

«Недвижимость многих государств уже растет в цене. Франция, Скандинавские страны, Австрия, Швейцария, Кипр – все они уже дорожают, - убежден Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). – И даже там, где последствия кризиса оказались очень тяжелыми (например, Испания), кризис тоже, по существу, закончился. Другое дело, что из-за инерционности недвижимости процесс восстановления займет больше времени, чем в других отраслях экономики».

Однако – в чем убеждены все наши консультанты – даже возобновление роста цен  и спроса не избавит продавца от необходимости искать риэлтора, договариваться с ним о размерах комиссии и т.п. В свое время много говорили о том, что новые интернет-технологии сделают ненужным присутствие агента-человека: смотреть квартиру можно будет во время виртуального тура, а оплачивать покупку – банковским переводом. Но потом выяснилось, что все не так просто. «Интернет стал огромным плюсом и помощью в процессе выбора объекта и принятии решения о покупке, - говорит Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество». – Но услуги риэлтерской компании при продаже вторичного объекта все равно будут нужны. И для показа объекта, и для подготовки документов, процедуры расчетов и согласования всего процесса».

Автор : Владимир Абгафоров

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Взять ипотеку во Франции: особенности оформления, процентные ставки

Пятая республика – одна из тех стран, где иностранцы в правах немногим уступают гражданам. Любой добропорядочный человек с хорошей кредитной историей вне зависимости от паспорта может воспользоваться французскими банковскими услугами. Из этого текста вы узнаете, как взять ипотеку во Франции… Читать

Независимость Каталонии, российский спрос на Турцию, розыгрыш дома в Великобритании...

...а еще – на Манхэттене продают апартаменты в башне Трампа и там же построят небоскреб по проекту российских архитекторов. Все, что вы могли пропустить на минувшей неделе – с 30 октября по 05 ноября - и все, что пропускать не следовало, - в обзоре Prian.ru. Читать

Испания для детей: от детского сада до факультативов

Недвижимость в Испании часто выбирают семьи с детьми. В таком случае встает вопрос – чем заниматься ребенку. Куда отдать его на воспитание, где ему учиться, как развивать свои способности… Что такое детство в Испании? Говорим обо всех тонкостях и нюансах. Читать

Бум иностранных инвестиций в Греции, подорожание жилья на Мальте, переизбыток новостроек в Болгарии…

...а еще – Мальта и Португалия стали лучшими по инвестиционным программам, а китайский Гуанчжоу поднялся на вершину мирового рынка элитной недвижимости. Все, что вы могли пропустить на минувшей неделе – с 06 по 12 ноября - и все, что пропускать не следовало, – в обзоре Prian.ru. Читать

Личный опыт: дом за €100 000 с видом на море. Сан-Ремо, Италия

Италия – не самая доступная страна для покупки недвижимости. Тем более если речь идет об известных курортах Лигурии. Москвичке Анне удалось воплотить в жизнь давнюю мечту и приобрести частный дом в Сан-Ремо. Да еще и собственными силами организовать перепланировку. Наша героиня рассказала о том, во сколько ей обошлась покупка, как проходила сделка, и какую роль в ее выборе сыграл знаменитый музыкальный фестиваль. Читать