Сдаем в аренду квартиру в Болгарии. Срочно

6 марта 2016 года
| Рубрики: Мнения и прогнозы
Теги: Болгария

Расходы на дом или квартиру за границей становится неподъемными. Можно быстро продать свое жилье или постараться сдать его в аренду. Но реально ли это? Сколько месяцев можно получать доход от апартаментов на Солнечном берегу? Нужно ли приезжать в Болгарию для общения со съемщиками? Что делать с дорогими сердцу вещами? На эти и другие вопросы отвечает материал на Prian.ru.

Итак, вы хотите сдавать свою квартиру на болгарском побережье. Возможно ли это?

Да, безусловно. «Мы чувствуем интерес со стороны клиентов именно к съемному жилью, - говорит Марианна Димова из компании Harmony Suites, - спрос высокий, некоторые бронирования были сделаны еще зимой. Вообще, думаю в сезон 2016 будет значительный интерес со стороны россиян и украинцев – семей с детьми, которые приезжают на летние каникулы».

Конечно, сдавать жилье на побережье Болгарии круглый год нереально. Только в окрестностях Солнечного берега зимой будут пустовать 50 000 квартир, и спроса не будет. Хороший период для сдачи - горячий сезон, то есть с середины июня до начала сентября.

При определенных условиях временные рамки можно расширить. Летом на море приезжают тысячи сезонных работников (только на Солнечном берегу около 30 000): официанты, уборщицы, персонал отелей, водители. Часть их прибывает на курорты вместе с первыми туристами, то есть в конце апреля - начале мая, но некоторые – еще на несколько недель раньше, чтобы подготовить необходимую инфраструктуру. Им надо где-то жить.

Они готовы снимать не самое качественное жилье на относительно длительный срок, до полугода. Им не важен красивый вид из окна, близость к пляжу... Постельное белье и посуду они привезут с собой. Главное для них – низкая цена. Правда, в 2016 году найти таких арендаторов будет уже трудно. Поиски через болгарские агентства недвижимости нужно начинать в январе-феврале.

В каком случае длительная аренда выгодна?

«Если рядом море, туристические достопримечательности, а в самом комплексе есть какое-то развлечения, выгоднее сдавать квартиру в нем посуточно, - утверждает Горян Варбанов из компании New Estate, - Но если место не столь престижно, лучше найти болгарского арендатора на долгий срок».

Главное: на побережье можно найти арендатора и для не самого привлекательного жилья. Но туристы все-таки предпочтут качественные квартиры. Какие? 

«Когда в вашем комплексе есть охрана, рестораны, анимация для взрослых и детей, заказ услуг на ресепшене, а территорию убирают каждый день – это хорошая реклама, – замечает Марианна Димова из компании Harmony Suites. – Очень важно, чтобы апартаменты не находились дальше 10 минут от моря, потому что семьям с детьми и пенсионерам сложно преодолевать такие расстояния. Рядом должна быть вся инфраструктура – магазины, заведения, мед. учреждения.

В тоже время, хорошо, когда место не шумное; близость к морю не всегда плюс, так как там собирается толпа и расположены туристические аллеи с лавками. Оптимальное расстояние 400-600 метров до моря».

Болгария

Важнейший вопрос: как сдавать свои апартаменты?

Большинство проблем решаются, если вы сами находитесь в Болгарии и имеете возможность следить за арендаторами. Но давайте рассмотрим другую ситуацию: вы у себя на родине и не готовы тратить деньги на билеты и проживание за границей.

Самое очевидное решение – обратиться в управляющую компанию своего комплекса. Скорее всего, вы и раньше контактировали с ней удаленно, так что объясниться будет нетрудно. Ее забота: поиск клиентов, уборка, внесение коммунальных платежей, сохранность квартиры. Соответствующий договор можно заключить удаленно или через ваше доверенное лицо.

«Действительно, проще всего еще при покупке апартаментов выбирать застройщика, который работает и как управляющая компания. Это надежный и удобный вариант, – отмечает Марианна Димова. – Стоимость услуг управляющей компании составляет обычно около 30% от вашей прибыли». 

Иногда застройщики предлагают «гарантированную» сдачу в аренду.

«Речь идет о чистом доходе в размере 5% от стоимости апартамента в год, – говорит Марианна Димова. – В этом случае нет риска, что, если апартаменты не будут пользоваться спросом, вы останетесь без прибыли. В договоре прописана сумма, которую собственник получает в любом случае. Правда, из полученный денег 19% придется отдать государству: 9% – НДС, 10% – налог на прибыль». 

Понятно, что эта сумма будет значительно меньше той, которую вы теоретически (подчеркиваем - теоретически) можете получить, если апартамент будет сдаваться весь сезон. Этакая синица в руках.

жилой комплекс в Болгарии

Где искать управляющего?

Но что если вы не хотите обращаться к компании, которая работает в вашем комплексе? Или вообще - ваша квартира находится в обычном городском доме?   

Часть собственников пытаются искать арендаторов самостоятельно – среди друзей-родственников или размещая объявления у себя на родине. Это индивидуальная история. Тут важно понимать, что, работая только со своими соотечественниками, вы снижаете число потенциальных клиентов, ведь арендовать в Болгарии хотят и немцы, и поляки, и румыны, и скандинавы.

Найти фирму, которая окажет вам необходимые услуги удаленно, нелегко.

«Сторонних управляющих компаний, не связанных с конкретным комплексом, в Болгарии не так уж и много, – замечает Горян Варбанов из компании NewEstate. – Думаю на Солнечном берегу не более 3-4 фирм предлагают такие услуги и управляют хотя бы 10 апартаментами».

Договор с компанией заключается примерно на таких же условиях, как и со структурой, работающей в жилом комплексе. Такая фирма за 25-30% от общего дохода поможет перевести и взять на хранение вещи, оставленные в квартире, обеспечит уборку и получение оплаты с туристов. Отдельно оговорите, когда вам будут перечисляться деньги, обычно это делается один раз в конце сезона.  

Если вас беспокоит аккуратность потенциальных арендаторов (а ее не может гарантировать ни один посредник), дополнительно приобретите страховку за €50-150 – в зависимости от стоимости мебели в квартире. И договоритесь с компанией, на каких условиях она будет представлять ваши интересы при форс-мажорных обстоятельствах.

Впрочем… «Многие излишне драматизируют возможные проблемы с арендаторами. Мы летом 2015 года общались с тысячей клиентов, и у нас не было ни одного страхового случая», – говорит Горян Варбанов.

Сколько можно заработать на аренде в Болгарии?

Перед тем, как ответить на вопрос «сколько можно заработать, сдавая в аренду», давайте подсчитаем ваши расходы, если вы оставите все "как есть". Расходы на студию в недорогом комплексе составят €300-500. За двухкомнатную квартиру в 60 кв.м. придется заплатить около €1 000. Соответственно, хочется получить не меньше.

Сдавая самую скромную студию, находящуюся в не самом выгодном месте, на длительный срок (случай с арендатором – сезонным рабочим), вы можете получить €200-250 в месяц. Квартира с двумя спальнями принесет €300-350. Коммунальные платежи будет вносить арендатор. Услуги фирмы, которая найдет его, составят арендную плату за полмесяца или месяц.

Чем качественнее объект, тем выше цена. «Cнять двухкомнатные апартаменты площадью 50-55 кв.м в комплексе высокого класса можно от €50. За долгосрочную аренду такой же квартиры в доме попроще можно запрашивать €400-500 в месяц», – предполагает Марианна Димова.

апартаменты в Болгарии

Сколько дней ваша квартира реально будет сдаваться?

Этого не скажет никто. Вы можете заставить управляющую компанию назначить вашу цену, но, если она будет неконкурентной, жилье будет пустовать. Вряд ли ваш партнер будет из кожи вон лезть, чтобы убедить туристов поселиться в более дорогой квартире; ведь у него есть и другие предложения. Вроде очевидно, но об этом так часто забывают.  

После получения прибыли вы должны заплатить в Болгарии налог - 10% от прибыли. Кроме того, «легальная» сдача подразумевает единовременною выплату 10 левов в сезон за каждую кровать в сдаваемом помещении.

Фактически эти налоги платят далеко не все. Но это небезопасно. В середине прошлого года болгарские власти всерьез озаботились проблемой «незаявленной аренды», и на побережье участились проверки, когда в предлагаемую для сдачи квартиру под видом потенциального арендатора приходят сотрудники налоговых служб. Штраф за незаконную сдачу помещения составляет 500 левов.

Впрочем, если вы сдаете квартиру через посредника – болгарскую компанию – она скорее всего не пойдет на какие-либо нарушения, и налог придется платить.

В итоге реально вы сможете заработать за сезон 3-5%. И – не будем забывать – при этом ничего не потратите на содержание, если, конечно, в вашей квартире не произойдет технологическая поломка. Ее придется устранять за ваш счет.

Сдача собственной квартиры в аренду, тем более, если вы раньше не хотели это делать, непростой процесс в том числе и психологически. Незнакомые люди будут мыться в вашей ванной и лежать на вашей кровати.

Основная проблема при взаимодействии с любым посредником – прозрачность.

«По факту вам будет очень трудно проверить, сколько времени на самом деле сдавались ваши апартаменты, – замечает Горян Варбанов. – Вам скажут, например, 40 дней… А вдруг вашу квартиру на самом деле сдавали 50? Как вы узнаете, обманывают вас или нет? Это исключительно вопрос доверия».

Доверие. Вот ключевое слово во всем процессе. Ни одна компьютерная система не сможет следить за реальным количеством квартиросъемщиков и ночей, которые они проведут. Да, вас могут обмануть. Но, во-первых, это не значит, что вас наверняка обманут. Во-вторых, альтернативой является оплата расходов на содержание жилья, которым вы в этом году даже не сможете воспользоваться. А в-третьих, если вы слишком боитесь быть обманутым, сдача квартиры в аренду удаленно не для вас.



Авторы Филипп Березин, Ольга Петегирич

Фото Филипп Березин

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Взять ипотеку в Болгарии: особенности оформления, процентные ставки

Болгарский рынок недвижимости многим привлекателен для иностранных покупателей. В первую очередь,доступными ценами. В придачу к этому, в стране выдают кредиты на покупку недвижимости иностранцам. И, что важно для русскоговорящих покупателей, различий между гражданами ЕС и других стран здесь не делается. Ипотека в Болгарии доступна для всех. Конечно, на чуть менее выгодных условиях, чем для самих болгар, но разница будет невелика. Читать

Личный опыт: две квартиры в Бяле. Болгария

Семейная пара из Киева много лет назад твердо решила, что обязательно приобретет собственное жилье у моря. Сначала о загранице даже не думали. Но со временем, когда появилось не только желание, но и возможность для покупки, оказалось, что за рубежом есть много достойных вариантов, которые подходят не только по качеству и цене, но и «по ощущениям». Главное – отыскать «свой». Читать

Личный опыт: квартира на первой линии в Несебре. Болгария

Пожилая пара из Москвы давно хотела обзавестись дачей, где можно было бы отдыхать всей семьей. Вариантов было много, а конкретных пожеланий – минимум. Даже со страной определиться не могли. Поэтому процесс выбора имел все шансы затянуться на долгие годы. Но одна поездка в Болгарию резко поменяла настрой покупателей. Читать

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: Болгария ждет

Директор компании Теоинвест Теодоси Гуджуков рассказывает об изменении российского спроса на болгарскую недвижимость и работе в новых условиях, а также делится своими мыслями по поводу возможного восстановления прежней покупательской активности. Читать