Иностранцы возвращаются: обзор рынка недвижимости Турции. 2017 – 2018

История

С 2012 по 2015 годы Турция совершила гигантский рывок. Растущая экономика, повышающиеся, но все еще доступные цены на квартиры, теплый климат, хорошая инфраструктура, возможность быстро оформить ВНЖ… Страна превратилась в одно из самых востребованных направлений для покупки недвижимости у россиян, казахстанцев, украинцев… В рейтинге Prian.ru Турция подскочила с 11 на 5 место.

Осенью 2015-го тренд изменился. Вплоть до конца 2016 года интерес к Турции падал. Страна пережила один из самых сложных периодов в новейшей истории рынка недвижимости. Вызван он был не экономическими, а политическими причинами. Крупный конфликт с Россией и попытка государственного переворота сильно ударили по зарубежному спросу.

Власти страны, которые и раньше славились законами, направленными на привлечение иностранных инвестиций, не сидели сложа руки. И приняли ряд инициатив:

• С апреля 2017 года отменен НДС для иностранцев и турков, которые больше 6 месяцев живут за рубежом. Чтобы получить льготу, надо выполнить три условия. Во-первых, расплатиться валютой. Во-вторых, не продавать объект в течение года. В-третьих, это должна быть первая покупка недвижимости в Турции.

  В этом законе надо учесть один момент. Максимальной ставкой НДС (18%) облагаются крупные объекты недвижимости, а при покупке рядовых квартир, которые чаще всего выбирают иностранцы, скидка составит – 1-2%. Т.е. наибольшую выгоду смогут получить инвесторы, которые выкупают, например, блок квартир оптом.

• Владельцы недвижимости в Турции на основании ТАПУ (свидетельство о собственности) и раньше легко получали ВНЖ сроком на год. С 2017 года они могут оформить сразу гражданство, если конечно выполнят два условия. Первое – вложат в недвижимость от миллиона долларов. Второе – не будут продавать объект в течение трех лет.

• В качестве эксперимента летом 2017-го был снижен налог на покупку недвижимости – с 4% до 3% от кадастровой стоимости объекта. Льгота действовала до 30 сентября.

• Необходимость борьбы с терроризмом заставила турецкие власти ограничить посуточную аренду. Сейчас владельцы обычных квартир могут сдавать жилье только на долгий срок (от года).

• С 1 июля 2017-го внесли изменения в строительные нормативы. В частности, появился запрет на строительство студий (1+0) как непригодных для жизни объектов. Теперь минимальная площадь жилья должна составлять 28 кв. м.

Все эти инициативы сыграли свою роль. Но главное – как только отношения между Россией и Турцией возобновились, сразу же начал расти и «русскоязычный спрос» на местную недвижимость.

Как видите, Турция с 2012 года принимает все новые шаги навстречу иностранцам. И все же покупателей из-за границы на местном рынке сравнительно мало – около 1-2% от общего числа сделок. Поэтому падение зарубежного спроса на цены не повлияло (пожалуй, за исключением некоторых импульсивных продаж).

Цены продолжают повышаться. В последние несколько лет статистическое ведомство фиксирует все новые рекорды – прирост на 10-15% в год.

При анализе этих данных, стоит учитывать два фактора. С одной стороны, это динамика стоимости квадратного метра в лирах, а курс национальной валюты в Турции нестабилен. В последние годы он падает.

С другой, это динамика в среднем по провинциям. А иностранцам, как правило, интересны далеко не все кварталы даже в рамках одного популярного города. Например, в Лимане, что в Анталье, спрос очень силен, земли под застройку не хватает, как результат – такой же рост цен в евро. Квартира, которая три года назад продавалась там за €50000, сегодня легко уйдет за €65000. Но есть и проблемные районы, с большим числом предложений, где в валютном исчислении недвижимость подешевела.

Тренды

• С начала 2017-го продажи иностранцам начали расти. Например, в июле число сделок подскочило на 65% по сравнению с тем же месяцем прошлого года.
• Самые активные зарубежные покупатели – из восточных стран (Саудовская Аравия, Кувейт, Ирак, Афганистан). Покупатели из России также каждый месяц оказываются в пятерке лидеров, совершая 100-150 сделок. Много на рынке и европейцев – британцы, немцы, выходцы из скандинавских стран. Силен спрос из СНГ, особенно, Казахстана.
• Россияне покупают недвижимость в Турции не только для отдыха, но и с прицелом на инвестиции. В последние годы цены растут и многие хотят на этом сыграть, параллельно зарабатывая на аренде. Есть большая категория покупателей, которые собираются переехать в Турцию.
• Запрет на краткосрочную аренду без лицензий сделал этот бизнес недоступным для большинства частных собственников. Некоторые компании стали предлагать покупку апартаментов в комплексах отельного типа, где управляющий становится юридическим представителем собственника, что позволяет соблюсти требуемые законом формальности. Гарантированная доходность таких проектов составляет 4-5% годовых.
• Новый для Турции тренд – появился спрос на коммерческую недвижимость. Иностранцы вкладывают в такие помещения для заработка на аренде.
• Большинство русскоговорящих покупателей приходят в Турцию с бюджетами до €200000. Более крупные сделки – единичны. Например, в Анталии, в Коньяалты, на первой линии построены несколько элитных жилых комплексов, где минимальная цена – €450000. Почти все покупатели квартир – сами турки.
• Список самых востребованных регионов у наших покупателей не изменился – Анталья, Аланья, Кемер. С каждым годом растет интерес к Стамбулу, в первую очередь, со стороны мелких инвесторов.
• Почти все застройщики предлагают рассрочки для зарубежных покупателей, банки тоже лояльны к иностранцам. Россияне могут взять ипотеку в Турции даже в рублях.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Ценовой портрет рынка

Примеры типичных объектов недвижимости в Турции

Новостройку (65 кв. м) в Махмутларе, Аланья, в 350 метрах от пляжа, можно купить за €37000.	Просторную семейную квартиру (110 кв. м) на вторичном рынке Аланьи, район Оба, продают за €59500.
Меблированную квартиру (65 кв. м) в центре района Лиман, Анталья, вы найдете за €70000. До моря будет – около 700 м.	Квартира с 3 спальнями (170 кв. м) в элитной резиденции в Анталье, район Конаклары, стоит €210000.
Новую виллу (155 кв. м) в пригороде Кемера реально подобрать за €100000. До пляжа будет – 2 км.	Вилла (350 кв. м) с бассейном и видом на море, в 1 км от центра Бодрума и 250 м от пляжа – идет за €355000.
Строящуюся квартиру в Стамбуле (65 кв. м) можно найти за €7500. Застройщики предоставляют рассрочки.	Элитный пентхаус в Стамбуле (360 кв. м) продается за €2100000. Такая покупка дает право на гражданство Турции.
* Все предложения актуальны на октябрь 2017 г. Если ссылки не работают, значит, именно эти объекты уже проданы. Ищите другую недвижимость в Турции или оставьте заявку и риэлторы подберут для вас подходящие варианты.

Перспективы

Если Турция сможет сохранить стабильную политическую обстановку в стране, спрос на местную недвижимость от иностранцев продолжит увеличиваться. Можно ожидать, что в ближайшие годы страна отыграет потерянные в 2015-2016 гг. позиции.

Экономика Турции развивается в положительном тренде. Даже превосходит ожидания аналитиков. В октябре МВФ повысил прогноз роста ВВП с 2,5% до 5,1% – в 2017 году, и с 3,3% до 3,5% – в 2018 году. Причем строительный сектор – один из самых быстрорастущих в Турции. Серьезными проблемами остаются – инфляция и безработица.

Власти наверняка продолжат курс на привлечение иностранных инвестиций. Возможно, повторят эксперимент со снижением налога на покупку недвижимости. Ожидается также улучшение условий кредитования, в частности, отмена сбора за досрочное погашение ипотеки.

Цены на недвижимость формально, т.е. по статистическим отчетам, продолжат расти по всей стране. Динамика несколько замедлится по сравнению с предыдущими годами. Но реально, т.е. с учетом инфляции и волатильности курсов валют, рост будет только в некоторых регионах, где наблюдается нехватка предложений. Например, Лиман в Анталье. На эти кварталы стоит обращать внимание тем, кто рассчитывает, в первую очередь, на инвестиции.

При этом в Турции по-прежнему много сравнительно дешевых курортных районов. Допустим, Махмутлар в Аланье. Цены там стартуют от €30000 за квартиру на «вторичке», и вряд ли быстро начнут повышаться из-за большого объема предложений. Такие варианты будут пользоваться спросом у тех, кто ищет недорогую «дачу на море».

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Юлию Гаевскую, менеджера по продажам Villa Antalya.

Условия цитирования материалов Prian.ru