Инструкция: как перевести деньги из Украины для покупки недвижимости за рубежом

В проблеме помогал разобраться Юрий Грушецкий, управляющий партнер компании Deniz Estate.

Законы Украины, регулирующие перевод денег за рубеж в 2018 году

В 2014-2015 годах, из-за девальвации гривны, Нацбанк Украины ввел множество валютных ограничений. В частности, до июня 2017 года граждане Украины, физлица, могли отправить за рубеж сумму до 150 000 гривен в месяц (около $6 тыс.). Ограничение касалось любых переводов, а не только покупки недвижимости.

Для перевода средств напрямую застройщику или собственнику недвижимости в другой стране граждане Украины должны были получить Индивидуальную лицензию Национального банка Украины (НБУ) на инвестирование.

Основное требование НБУ – пройти финмониторинг и доказать легальность происхождения средств. Все документы претенденты должны были лично представить в НБУ. Проверка длилась до 3 месяцев.

«Процедура была очень сложной. Даже если ты честно заработал деньги, платил налоги, инспекторы придирались к каждой бумаге, по несколько раз вызывали на интервью в налоговую, НБУ, – рассказывает Юрий Грушецкий. – Плюс, долгой. Чтобы собрать пакет бумаг для НБУ, необходимо было заключить контракт резерва с продавцом, например, в Испании. Этот договор требовался для подтверждения назначения перевода. Но застройщики или частные собственники не будут ждать несколько месяцев, пока вы здесь решаете свои проблемы. В результате, эти контракты разрывались. Поправки 2017 года конечно развязали руки – сейчас украинцам гораздо проще оплатить заграничную недвижимость».

С 2017 года украинцам стало проще перечислить деньги для покупки недвижимости за рубежом.

Что изменилось в 2018 году?

Во-первых, лимит суммы для перевода. Сейчас каждое физлицо может инвестировать за рубеж до $50 000 в год.

Во-вторых, процедура получения лицензии. В Украине ввели электронные лицензии на инвестирование. Подавать документы можно в коммерческом банке, а не НБУ, как было ранее. В результате, срок процедуры сократился до 1 дня.

«Банки быстро поняли, что на этом можно зарабатывать. Сейчас многие предлагают такие услуги, снижают ставки на переводы, конкурируют за клиентов, – говорит Юрий Грушецкий. – НБУ не облагает такие инвестиции налогом, а коммерческие банки берут от 0,75% суммы за перевод».

Смотрите также: «Положение о порядке осуществления банками анализа и проверки документов (информации) о финансовых операциях и их участников». Утверждено Постановлением Правления Национального банка Украины от 15.08.2016 № 369

Способ №1: Получение e-лицензии НБУ и перевод через банк

Итак, если в 2018 году гражданин Украины хочет приобрести и оплатить недвижимость за рубежом, порядок действий должен быть следующим.

1. Обращение в любой коммерческий банк. У каждого свои тарифные ставки за перевод средств, их стоит сравнить заранее.
2. Открытие счета в банке (если его еще нет). Сборы за эту услугу символические – до $10, а многие банки открывают счета бесплатно.
3. Подача документов для е-лицензии Нацбанка. Бумаги подаются в тот же банк, его сотрудники помогут их правильно оформить и сами отправят в НБУ.

Документы для оформления e-лицензии НБУ:

• Заявление. Его поможет составить сотрудник банка.
• Контракт, на основании которого будет происходить перечисление денег. Например, контракт резерва на покупку недвижимости.
• Документы, которые доказывают легальность происхождения средств. Например, справки с места работы, для предпринимателей – налоговые декларации, документы, подтверждающие продажу недвижимости в Украине или другой стране, завещание, договор дарения, депозиты и т.п.

4. Получение e-лицензии и перевод средств за рубеж.

«Е-лицензии выдают в течение суток. Если с утра вы отправили документы, то к вечеру получите разрешение НБУ о том, что можете эти деньги перечислить. Лицензия действует только сутки, нужно сразу же сделать перевод. У нас отказов еще не было, разрешения выдаются очень оперативно», – добавляет Юрий Грушецкий.

Это легальный, быстрый, надежный способ. Но таким образом можно перечислить только $50 000 в год.

По меркам международного рынка недвижимости, $50 000 – сумма небольшая. Этих денег хватит на покупку квартиры, допустим, в Болгарии. Но если вы рассчитываете на средиземноморские курорты, например, испанские или итальянские, вряд ли, вы уложитесь.

Впрочем, есть легальные способы, которыми граждане Украины могут перевести за границу и $100 000, и $200 000, и даже больше.

Читайте также: Перевод денег за границу из России

Как увеличить сумму легального перевода денег из Украины

Больше собственников. Самый простой вариант – оформить объект на нескольких собственников, например, мужа и жену. В этом случае каждый может перечислить за границу до $50 000 в год.

«Банковские сотрудники говорят, что можно и больше взрослых вписывать в свидетельство о собственности. У нас был случай, когда квартиру для отдыха в Испании покупали кумовья, по сути, две семьи, – добавляет Юрий Грушецкий. – Важно, чтобы все физлица были записаны в качестве собственников в контракте».

Рассрочка. Если вы покупаете новостройку, то в большинстве случаев застройщики предоставляют рассрочки платежей. Соответственно, растягивается период. А значит, можно часть средств перевести в один календарный год, а часть – в другой. Таким образом, увеличится общая сумма платежа.

Кредит. Можно взять ипотеку за рубежом. В этом случае часть стоимости недвижимости оплатит банк, а вы будете рассчитываться с ним в течение нескольких лет, благодаря чему не превысите лимит на перевод средств из Украины.

«В Испании сейчас низкие ставки по кредитам – от 2,5% до 3,5% годовых. Банки охотно финансируют 50-60% от суммы покупки, – рассказывает Юрий Грушецкий. – Наши клиенты, даже те, которые имеют всю сумму, берут кредит, решая сразу несколько проблем. Перевод денег из Украины; легализация в Европе и европейская кредитная история. При следующей покупке в Европе, банк будет к вам лоялен – предоставит лучшие условия по процентам и сумме покрытия. Плюс, часто это инвестиционно выгодно – использовать не собственный, а кредитный ресурс, при этом сдавая недвижимость в аренду».

Комбинация этих инструментов позволит легально оплатить практически любую жилую недвижимость за рубежом.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Способ №2: Перевод родственнику на счет за рубежом

Первый способ касается перевода денег из Украины на счет застройщика или собственника недвижимости в другой стране. Также можно перечислять средства на счет родственника, физлица за рубежом.

С 2017 года в Украине отменили ограничения на перевод денежных средств за рубеж (ранее можно было каждый месяц отправлять не более 150 000 гривен, сейчас – любую сумму). Многие украинцы открывают счета в Польше или странах Балтии.

«В Украине есть несколько представительств латвийских и эстонских банков, где можно открыть счет без поездки в страну. Также есть и официальные банковские агенты, представители других европейских банков, которые помогут открыть счет, не выезжая из Украины. А если надо выехать, то помогут собрать пакет документов, заполнят формы и проконсультируют на русском языке. В Польшу, например, надо ехать лично, чтобы открыть счет», – добавляет Юрий Грушецкий.

Затем этот счет постепенно пополняется. Важно, чтобы переводы шли не «от себя к себе», а между близкими родственниками – от матери к сыну, от жены к мужу и т.п. Причем тот, кто перечисляет средства из Украины, предоставляет справки, подтверждающие легальность происхождения денег. Когда счет наполнен, с него можно оплачивать недвижимость в любой стране без ограничений по сумме.

Пример из практики. Украинская семья покупает квартиру за €100 000 (около $121 000) в Испании. Недвижимость оформляют на двух собственников – мужа и жену. Таким образом, они имеют право перечислить на счет собственника в Испании $100 000. Такой перевод будет стоить менее 1%. Оставшаяся сумма – $21 000 – перечисляется с помощью SWIFT перевода на предварительно открытый счет в Европе одного из покупателей, а уже оттуда – продавцу. Комиссия за этот перевод составит до 2-3%.  

Способ №3: Покупка недвижимости на юридическое лицо

Также можно покупать недвижимость на юридическое лицо. В этом случае перевод будет идти от юрлица в Украине юрлицу, например, в Испании. В этом случае ограничение в $50 000 в год не действует, вопросов будет возникать меньше, чем при переводах между физическими лицами. Но появляются другие нюансы, например, в системе налогообложения.

«Создавать в Испании компанию только ради приобретения рядовой квартиры экономически нецелесообразно. Плюс, при покупке на юрлицо будут другие налоги и ВНЖ в этом случае не получить. Этот вариант может подойти крупным инвесторам, которые ведут международный бизнес, – рассуждает Юрий Грушецкий. – Я еще не встречал ни одного клиента, который покупал бы виллу за $500 000 и при этом не имел юрлица за рубежом. Причем, если компания обслуживается в банке, значит, банк уже доверяет этому клиенту, и можно перевести деньги с корпоративного счета на счет физлица в том же банке».

Читайте также: Недвижимость за рубежом – что покупают россияне, украинцы и белорусы?

Все описанные выше способы предполагают, что отправитель может подтвердить легальность происхождения средств. Но на практике, именно в этом у многих украинцев проблема. Просто люди еще с 1990-х годов привыкли держать наличность «под подушкой». Семьи годами копят, покупают на гривны валюту и хранят сбережения дома. И потом не могут доказать банку, что они эти деньги не украли.

Как выйти из этой ситуации – каждый решает сам. На рынке распространены фиктивные сделки с недвижимостью – например, члены семьи продают друг другу земельный участок в Украине, чтобы объяснить, откуда у них взялись $50 000. Средства можно легально вывезти в виде кэша за границу, но этим способом с каждым годом пользоваться все сложнее.

Способ №4: Вывоз наличных денег из Украины

Без декларирования можно вывезти за границу до €10 000 наличными деньгами на человека. Теоретически, если несколько раз съездить на отдых с семьей, можно собрать в другой стране достаточную сумму для покупки недвижимости. Но на практике, полноценно пользоваться этими деньгами будет сложно. С каждым годом в Европе ужесточаются условия по обороту наличности.

«Еще год назад можно было привезти в Испанию €10 000 в чемодане, показать справку с работы, и местный банк принял бы деньги. Несколько собственников могли за полгода наполнить счета. Сейчас крупные испанские банки, например, Santander Bank, Sabadell, ограничили оборот наличности. Последний случай – один банк взял €500, второй €1200. Под справку с места работы в Испании можно положить на счет мизерные суммы. Просто передать кэш продавцу тоже нельзя. Даже мебельные салоны уже неохотно берут наличные. Они и рады были бы, но их Нацбанк ужесточает условия, – рассказывает Юрий Грушецкий.

– Иногда местные застройщики могут взять наличность. Не все компании и не всю сумму. Например, большую часть средств вы перечисляете через банк, а последний платеж – до 15% – передаете наличными».

Вариант, который пока действует, – искать юрисдикции, где наличность еще принимают. Например, пополнить счет в Латвии будет проще, чем в Испании. Но все говорит о том, что и эту возможность будут закрывать.

Способ №5: Посредничество юридического лица

Сложности с подтверждением легальности средств в Украине приводят к появлению различных «серых» схем. Например, в стране действуют компании, которые могут взять наличность и перечислить деньги со счета своего юрлица на предварительно открытый счет физлица в другой стране. В том числе, они готовят подтверждающие документы, например, договоры займа, на основании которых эти средства были зачислены на ваш счет. Стоимость таких услуг – 5-7% от суммы перевода.

Способ дорогой, рискованный и полностью нелегальный. Не рекомендуем им пользоваться.

«В этом случае очень много рисков. Европейский банк может заблокировать сумму на вашем счету, так как подтверждающие документы не подойдут. Такие прецеденты уже были. Или в лучшем случае вернет деньги обратно на счет отправителя. Перевод может идти несколько дней, все это время надо сидеть и бояться, не кинут ли вас, зачислят ли деньги. Да, и еще, переводить деньги от третьего лица или от другого юрлица напрямую испанскому застройщику или собственнику – нельзя. Деньги должны зайти от того, на кого оформлен контракт покупки недвижимости», – объясняет Юрий Грушецкий.

Сравнение различных способов перевода денег из Украины за границу для покупки недвижимости

Подготовила Анастасия Фалей

Фото pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru