a
Версия
для печати

Инвестиции в строительство Германии – что важно знать

  • 4017
Вложив деньги в строительство, можно за год-два увеличить капитал на 20-30% даже на таком стабильном рынке, как немецкий. Но там, где выше прибыли, выше и риски. Разбираемся, с чем сталкиваются иностранные инвесторы в Германии, как реализуются девелоперские проекты и на что обращать внимание, чтобы сделка прошла удачно.

На вопросы об инвестициях в строительные проекты отвечает Екатерина Демидова, генеральный директор DEM GROUP.


– Много ли сейчас строят в Германии? Большой ли выбор проектов, в которые можно войти в качестве инвестора?

– Если сравнивать с Москвой или Петербургом, то строят меньше. В Германии нет массовой застройки, строят локально, точено. Новых проектов немного, поэтому на них всегда хороший спрос.

– В чем принципиальные преимущества, а в чем недостатки схемы инвестирования в строительство?

– Главное преимущество – высокая прибыль. Доходность таких проектов 20-25%.

Есть разные схемы инвестирования в строительство. Можно готовую новостройку оставить себе и заняться управлением квартирами, а можно после завершения проекта здание продать. Если инвестор оставляет объект себе, то становится собственником совершенно нового здания, которое приносит стабильный доход от аренды и постепенно растет в цене. А если продает, то сразу получает 20-25% доходности.

Минусы: инвестиции в строительство подходят либо для подготовленных инвесторов, либо для тех, кто готов доверять своему партнеру в Германии, например, нам. Процесс достаточно сложный, в проекте участвует много субподрядчиков: котлован роет один, здание возводит другой, коммуникации – третий… Взаимодействие с ними занимает много времени и требует определенного опыта. Соответственно, инвестор должен либо сам в это вникать, либо доверять своему партнеру и большую долю ответственности переложить на него.

 

– Там, где высокая доходность, выше и риск. Какие ключевые риски есть в этой сфере?

– В девелоперских проектах два ключевых риска.

Первый – затягивание сроков. Согласование работ с подрядчиками требует опыта. Если его нет, что-то затягивается, срок реализации увеличивается, и доходность всего проекта в пересчете на время падает.

Второй – рост затрат. Каждый, кто делал ремонт, знает, что часто он обходится дороже, чем планировалось. В строительстве тоже возникают дополнительные расходы. Например, недавно у нас был такой случай. В ходе строительства выяснилось, что участок не идеально ровный – невооруженным глазом этого было не заметить, горки не было, но по факту понадобилось выравнивать. Затраты на досыпку грунта не были заложены в смету, в результате стоимость строительства выросла. Это не такие большие расходы, но все-таки к подобным вещам надо быть готовым.

– Как инвестору выбрать строительный проект? На какие параметры обратить внимание?

– Девелоперские проекты в Германии бывают двух видов – коммерческие (например, по строительству многоквартирных жилых домов) и социальные (детские садики, дома престарелых и т. п.).

В социальных проектах очень важно, чтобы были предварительные договоры с будущими арендаторами. Если они есть, то рисков для инвестора нет. Такие проекты пользуются поддержкой города, а имеющиеся договоры гарантируют последующую сдачу в аренду.

Когда строится жилой дом, который инвестор планирует продавать по квартирам, то важно обратить внимание на цену готовых объектов. Новостройки по определению дорогие, так как в их стоимость закладываются все современные технологии. Соответственно, надо убедиться, что в определенном районе города есть спрос на дорогое жилье.

– Каким капиталом надо обладать, чтобы инвестировать в строительство?

– Если вкладываться в строительство жилья, то нужен капитал от миллиона евро.

В социальных проектах порог входа ниже, потому что они поддерживаются государством и под их реализацию можно привлечь финансирование. Из актуальных предложений минимальная сумма инвестиций – 600 тыс. евро.

Кроме того, мы разработали концепцию, которая позволяет инвестировать в строительство коллективно. У одного проекта будет не один, а несколько инвесторов. В этом случае порог входа снижается до 100 тыс. евро. Сейчас, к примеру, можно коллективно вложиться в строительство детского сада.

– На что может и на что не может влиять инвестор при реализации проекта?

– Мы предлагаем проекты с концепцией. По сути, готовый продукт. Инвестор участвует в них исключительно финансово. Желательно, чтобы он не вмешивался в строительство и не менял специализацию здания, это только усложнит процесс. Инвестор выбирает концепцию, которая его устраивает, а все последующие согласования и сопровождения мы берем на себя.

– На какой стадии проекта лучше в него входить?

– В Германии можно входить в девелоперские проекты только на самых ранних стадиях. Если строительство началось, значит, инвестор уже найден. Соответственно, почти законченных проектов для вложения средств просто нет.

Средний срок реализации проекта – два года.

Видеосюжет об одном из строительных проектов Германии

– Можно ли часть денег взять в кредит или банк неохотно финансирует стройку?

– На социальные проекты можно привлекать финансирование от банка. И мы в этом успешно помогаем. Объем кредитования и ставки зависят от конкретного проекта. Были примеры привлечения даже до 80% от стоимости строительства.

А в случае возведения жилых домов инвестор должен рассчитывать на свои средства, потому что кредит получить будет сложно. Но здесь также есть возможность вкладывать меньше своих денег. Как только стройка началась, со стадии котлована, уже можно продавать квартиры конечным покупателям. Привлечение их денег позволит снизить свои затраты и закончить стройку.

– Инвестиция проходит от физического или юридического лица? Российского или немецкого?

– Целесообразно инвестировать от немецкого юрлица. Для каждого проекта создается новая компания – GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung), немецкий аналог общества с ограниченной ответственностью. Если проект долевой, то инвесторы выступают соучредителями юрлица и получают свои доли пропорционально внесенному вкладу.

– В каком порядке осуществляются инвестиции? Владельцем чего ты изначально становишься?

– Наши инвесторы хорошо защищены, так как они становятся владельцами земельного участка. А дальше по ходу строительства – здания, сначала недостроенного, а потом уже готового.

Если инвестор является дольщиком, который вложил 100 тыс. евро, то он имеет долю в немецкой компании GmbH, которой принадлежит участок и здание.

– Каким образом подбираются строительные компании, которые будут вести проект?

– Строительство ведется силами немецких компаний. Мы подбираем подрядчиков с соответствующим опытом, которые себя хорошо зарекомендовали, имеют все разрешения на работу и много реализованных проектов.

– Какого масштаба это компании? Большие, средние или маленькие?

– В Германии, как правило, ведется малоэтажное строительство. Соответственно, мощные компании с какими-то специальными высотными допусками, вроде тех, что строили Москва-Сити, просто не нужны. В основном девелоперские проекты реализуют средние по масштабу фирмы с хорошей репутацией и опытом работы.

– Что происходит в том случае, если фирма разоряется?

– В этом плане наши инвесторы тоже защищены. Во-первых, услуги подрядчика оплачиваются поэтапно. Инвестор всегда платит по факту выполненных работ. Во-вторых, у нас не один подрядчик, а несколько – на разные этапы стройки. Это тоже снижает риски.

– Как долго реализуются проекты по строительству многоквартирных домов или социальных объектов?

– Все наши проекты – малоэтажные, не более четырех этажей. Социальные объекты обычно двухэтажные. Поэтому они быстро строятся. Обычно мы закладываем на реализацию проекта полтора-два года.

Примеры доходных домов в Германии
Квартира за 60 500 евро в Дуйсбурге, Германия
60 500 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
58 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается квартира в Дуйсбурге, площадью 58 м2 Две комнаты + большой балкон Дом 1965 года постройки Квартира расположена на 3 этаже (2OG), есть лифт. Центральное отопление. Energieverbrauchskennwert 151,00 kWh/(m2*a). Рядом с озером Тоеппер, Фолькс парком и зоологическим садом. Сдана в аренду. Годовой доход: 2532 евро (4,22%)...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 40 000 евро в Пассау, Германия
40 000 €
Квартира в Пассау, Германия
37 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается однокомнатная квартира в Баварии, в деревне Langfurth Есть балкон с прекрасным видом на горы и лес Квартира расположена на 2 этаже от земли Квартира свободна (использовалась собственником для отдыха) Зимой катание на лыжах, летом велопрогулки и так далее. Тут очень чистый и целебный воздух! Очень чистый воздух. Летом не...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 429 800 евро в Дюссельдорфе, Германия
429 800 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
68 м2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается ухоженная, видовая двухкомнатная квартира с балконом в городе Дюссельдорф! Рядом расположены магазины, где можно приобрести товары повседневного спроса и повседневных нужд. Помимо общественного транспорта, транспортная сеть очень развита, а до близлежащих автомагистралей можно добраться в кратчайшие сроки. Газовый котел был...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 125 000 евро в Дюссельдорфе, Германия
125 000 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
34 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается небольшая квартира в городе Дюссельдорф Площадь квартиры 33,89 м2. Окна спальни выходят во внутренний двор. В 1995 проведен капитальный ремонт здания. Дом расположен в 3 км от центральной улицы Дюссельдорфа Недалеко центральный железнодорожный вокзал. Много магазинов, кафе, отличная транспортнаяmiete 440 Euro Nebenkosten...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 432 258 евро в Тёнисфорсте, Германия
432 258 €
Квартира в Тёнисфорсте, Германия
85 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагаются квартиры в новостройке, в городе 47918 Tönisvorst. Очень выгодное расположение - рядом Дюссельдорф. Данная квартира WE-4, площадью 85 м2 Квартира находится на втором этаже (1OG) rechts Состав помещений и их площадь: 3 комнаты 2 санузла 1 балкон W/E/K 35,7 m2 Bad 5,89...
DEM GROUP GmbH
Дом за 470 000 евро в Ахене, Германия
470 000 €
Дом в Ахене, Германия
195 м2
Онлайн-показ
Продается дом в Германии, на границе с Голландией. Объект расположен в непосредственной близости к городу Аахен. Год постройки: 2022 Полезная площадь - 195 кв.м. Земельный участок - 285 кв.м. Гараж - есть (каркас) Оснащение дома высокого уровня Дом полностью облицован клинкерной плиткой с подоконниками из натурального камня. Тип...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 37 500 евро в Вуппертале, Германия
37 500 €
Квартира в Вуппертале, Германия
25 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается квартира 25 м2 в городе Вуппреталь Квартира расположена на мансардном этаже DG Kaltmiete 220 Nebenkosten 80 Heizkosten 60 Warmmiete 360 Euro Hausgeld: 264 Euro В данный момент у квартиры есть арендатор. Комиссия для покупателя: 1785 Евро, (уже включая НДС 19%) Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Квартира за 475 000 евро в Берлине, Германия
475 000 €
Квартира в Берлине, Германия
60 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Квартира в новостройке, в центре Берлина К покупке предлагаются квартиры в новом жилом комплексе, непосредственно в немецкой столице. Рядом университет, спорткомплекс, парк и отличная транспортная доступность. Место очень комфортно для проживания - все необходимое рядом, при этом вокруг не шумно. Площадь квартиры 59.67 м² Квартира...
DEM GROUP GmbH
Доходный дом за 410 000 евро в Эммерих-ам-Райне, Германия
410 000 €
Доходный дом в Эммерих-ам-Райне, Германия
475 м2 8.09% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается доходный дом на границе с Голландией. Город Эммерих на Рейне. Общая площадь дома 475 м2 Участок площадью 469 м2 В доме семь квартир и 1 гараж Год постройки 1953, санирован в 2012 /2017 Дом сдан в аренду. Фактический годовой доход: 34 308 евро в год (8,36% годовых). Комиссия для покупателя + 4,76% к стоимости объекта.
DEM GROUP GmbH
Отель, гостиница за 10 875 000 евро в Дюссельдорфе, Германия
10 875 000 €
Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия
2303 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка
год постройки 1968/ 2020 санирован - площадь общая 2303 м2 - отель сдан в аренду договор подписан в конце 2019 года на 10 лет + 2х5 опция продления! на первые 2 года есть страховка от банка в случае не уплаты аренды, а на последующие 8 лет есть гарантия от компании. подписан договор аренды (а с ноября 2020 года заходит аренда) Комиссия...
DEM GROUP GmbH
Доходный дом за 580 000 евро в Бохуме, Германия
580 000 €
Доходный дом в Бохуме, Германия
500 м2 10.35% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка Готовый бизнес
Продается доходный дом в 44809 г. Бохум Дом расположен в самом центре города Bochum рядом сразу за домом удобно расположен продуктовый супермаркет REWE Дом 1960 года постройки с железобетонными перекрытиями В доме расположено 14 квартир Все квартиры выгодно сданы в аренду Дом приносит в год = 60045 евро (10,35%) Комиссия для...
DEM GROUP GmbH
Офис за 23 500 000 евро в Карсте, Германия
23 500 000 €
Офис в Карсте, Германия
10320 м2 4.69% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Коммерческая недвижимость в Германии в 41564 Kaarst, под Дюссельдорфом 10320 м2, (участок 10918 м²) Объект расположен в 15 минутах от аэропорта Количество арендаторов: 15 Парковочных мест: 23 + 55 Состояние нового объекта, не требует вложений. Дорогая отделка. Помещения сданы на 91% Комиссия для покупателя +3,57% к стоимости...
DEM GROUP GmbH
Доходный дом за 390 000 евро в Крефельде, Германия
390 000 €
Доходный дом в Крефельде, Германия
221 м2 4.83% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Доходный дом удачно расположен в центре города Krefeld. Построен методом массивного строительства в 1900 году В доме 3 этажа. Центральное газовое отопление! Состав объекта: 4 квартиры и 2 коммерческих помещения. Годовой доход: Фактический: 18840 Евро (4.83%) Возможен: 24240 Евро (5.84%) Комиссия маклера для покупателя + 5,95%...
DEM GROUP GmbH
Доходный дом за 449 000 евро в Эссене, Германия
449 000 €
Доходный дом в Эссене, Германия
257 м2 4.78% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагается к продаже доходный дом в Германии Площадь дома 257 м2 Площадь земельного участка 242 м2. За домом находится очень красивая, просторная терраса с прилегающим к ней ухоженным садом. Дом отапливается новой газовой системой центрального отопления. С 2004 года весь дом сдан в аренду Heimstatt Engelbert, службе социального...
DEM GROUP GmbH
Доходный дом за 549 000 евро в Золингене, Германия
549 000 €
Доходный дом в Золингене, Германия
551 м2 5.71% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается доходный дом в городе Solingen. В доме 6 квартир и 2 ком помещения Центральное газовое отопление в доме - обновлено в 2015 году С 1988 - 2015 году прошли плановые ремонтные работы в доме Есть два парковочных места на улице Фактический годовой доход: 33720 евро Комиссия для покупателя + 4,76% от стоимости объекта....
DEM GROUP GmbH
Дом за 590 000 евро в Ольденбурге, Германия
590 000 €
Дом в Ольденбурге, Германия
232 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается частный дом в земле Нижняя Саксония. Год постройки 2018 Участок земли 702 м2 Площадь дома 232,8 м2 Объект в прекрасном состоянии и ухожен! Комиссия для покупателя +2,38% от стоимости объекта. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Земля за 350 000 евро в Эссене, Германия
350 000 €
Земля в Эссене, Германия
3.5 сот.
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается участок площадью ~ 353 м2 на участке можно построить дом на 4 квартиры, 4 этажа, площадью 413 м2 место очень хорошее - рядом много частных ухоженных домов. рядом Baldeneysee Комиссия для Покупателя + 4,76% от стоимости объекта. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Доходный дом за 2 180 128 евро в Реклингхаузене, Германия
2 180 128 €
Доходный дом в Реклингхаузене, Германия
1623 м2 6.04% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается доходный дом, в самом центре города Реклингхаузен. Дом 1985 года постройки (железобетонные перекрытия) В доме 5 этажей и есть лифт. Дом расположен на центральной улице, в коммерческом центре города. Сочетание жилого и коммерческого использования, преимущественно с клиниками в коммерческих помещениях. С 2018 по 2023 года были...
DEM GROUP GmbH
Доходный дом за 1 052 160 евро в Оберхаузене, Германия
1 052 160 €
Доходный дом в Оберхаузене, Германия
1633 м2 15.32% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается пакет из 3-х доходных домов. Два дома в городе Оберхаузен (зеленый и синий дома на фото) и один дом в городе Марль. Оберхаузен: - правый дом (синий) построен в 1911 году - левый дом (свело зелёный) построен в 1955 году, имеет железобетонные перекрытия. Полная реновация левого дома (в 2016), 3 полные реновации правого дома...
DEM GROUP GmbH
Коттедж в Золингене, Германия (цена по запросу)
Цена по запросу
Коттедж в Золингене, Германия
382 м2 6 4 3
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается великолепный дом в одном из самых престижных районов города Золинген! Этот роскошный дом с просторным участком 847 кв. м — это уникальное предложение для тех, кто ценит комфорт, стиль и высокий уровень жизни. Основные характеристики: Жилая площадь: 382 кв. м, оформлена как жилая дом 2019 года постройки 4 спальни и 2...
DEM GROUP GmbH

– Кто будет заниматься продажей квартир в готовом доме? И в какой момент можно начинать продажу?

– Выставлять квартиры на продажу можно с того момента, как начата стройка.

Кто будет этим заниматься – зависит от проекта. Наша компания имеет все разрешения и может сама продавать квартиры инвесторов. Но в некоторых случаях мы делегируем эту задачу нашим партнерам – немецким агентствам по недвижимости. Это технический вопрос.

– Кто получает деньги за проданные квартиры?

– Деньги поступают на счет юрлица, которое инвестор создавал для реализации проекта. Если фирма имеет несколько учредителей, то они получат свои деньги в конце проекта. Сначала средства будут скапливаться на счете компании, а когда проект будет завершен, каждый получит свое вознаграждение.

– Какой доход могут принести такие инвестиции?

– Мы рассчитываем доходность как 20-25% за срок реализации полтора-два года. Некоторые проекты могут принести 30%.

Для сравнения: в случае покупки готовой новостройки большой прибыли ожидать не приходится – объекты довольно дорогие относительно цен на аренду, поэтому приносят не больше 3-4% годовых.

В этом и есть преимущество девелоперских проектов – инвестор получает больше, чем покупатель готовой новостройки.


DEM GROUP GmbH в Германии
Adresse: Immermannstraße 13, D-40210 Düsseldorf
Tel. +49 (211) 935-03-04
E-mail: [email protected]
Время работы: 10:00-17:00

DEM GROUP GmbH в Москве
Адрес: г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, «Москва-Сити», башня «Империя», 16-й этаж, офис 1620
Телефон +7 (495) 767-64-52
E-mail: [email protected]
Skype: info demgroup

www.demgroup.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Германия, Инвестиции, Анализ рынков, Новостройки и строительство

Читайте также

Вануату хочет знать своих граждан в лицо
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Европа: где дорожает и что дешевеет
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Инвестиции в недвижимость Германии – осень 2024. Вновь актуально!
Взгляд эксперта на возможности немецкого рынка
Испания и Венгрия тормозят… по-разному
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Германия перевернулась, Египет не согласился
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Инвестиции в недвижимость Германии – 2025. Идея № 1 – краткосрочная аренда
Гарантированная доходность

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Коммерческая недвижимость в Германии Недорогая недвижимость в Германии Апартаменты (квартиры) в Германии Земельные участки в Германии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Германия»

  • 28.04.2025
  • 628

Европарламент хочет отменять безвиз, испанцы продолжают борьбу с арендой

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 04.04.2025
  • 884