Регион Юго-Восточной Азии позволяет быстро заработать, здесь стремительный рост цен, а ещё море, солнце и пляжи. Но на каждый аргумент есть свой контраргумент. Развеивают стереотипы и рассказывают о возможностях и рисках рынка недвижимости Юго-Восточной Азии те, кто знает регион изнутри.
Эксперты вебинара
Стереотип №1: рынок недвижимости ЮВА нестабилен: быстрый рост сменяется падением
Карен Чичян. Могу говорить только про рынок курортной недвижимости Пхукета. И он стабилен в своём росте и развитии. Собственно, как и в целом рынок Таиланда, что подтверждается не только моими словами. Издание London Post, основываясь на данных Всемирного банка, составило рейтинг лучших стран для инвестиций в 2020 году. И Таиланд в этом списке занимает второе место – после Хорватии, опережая Великобританию. Страна извлекла большую выгоду из торговой напряжённости между США и Китаем, которая порядком утомила инвесторов. И теперь они обратили своё внимание на Таиланд. Только за первые девять месяцев 2019 года общая сумма заявок на прямые иностранные инвестиции увеличилась на 69% по сравнению с 2018 годом. Меж тем и журнал Forbes поставил страну на восьмое место среди лучших развивающихся рынков 2020 года.
Рынок недвижимости развивается, сезонности как таковой нет – регион интересен и зимой, и летом. По Пхукету средняя заполняемость отелей 74%. В хороших комплексах показатель даже выше. И, конечно, цены. Они растут и пока привлекательны. Сегодня на Пхукете можно купить апартаменты с международным управлением в комплексе на первой линии дешевле, чем в Юрмале.
К тому же страна постепенно выходит из карантина. Так, на Пхукете с 1 июня начинают возобновлять работу отели и весь официально зарегистрированный туристический бизнес. Полагаю, что к началу июля остров будет готов принять первых туристов.
Арон Геллер. Я проживаю в Индонезии уже 12 лет и за это время никаких кризисов в стране не наблюдал. Хотя, конечно, надо подчеркнуть, что рынок недвижимости Бали и рынок недвижимости Индонезии – это разные рынки. И ситуация на острове совершенно отличается от общей по стране. Если в столичном регионы после начала пандемии и было отмечено падение продаж, то на Бали этого не произошло. И вряд ли произойдёт. Границы уже скоро откроются.
Местное общество очень дисциплинированное. И поэтому Азия первой выходит из вирусного кризиса.
Эрик Розенфельд. Развитие страны определяется экономическими показателями. По росту экономики из года в год и уже много лет Европа отстаёт от Азии. Посмотрим на цифры. Сравните показатели экономического роста Таиланда, Индонезии, Китая и Вьетнама с показателями четырёх стран Европы. За последний год рост экономики Таиланда составил 4%, Индонезии и Китая – 5%, Вьетнама – 7%. А в европейских странах? Во Франции рост 1,7%, в России – 2,3%, в Болгарии – 3,1%, в Испании – 4,0%.
Конечно, если мы оценим соотношение общего экономического дохода на единицу населения, то в этом смысле Азия будет отставать от европейских стран. Но в растущие рынки, с оглядкой на их макроэкономические показатели и потенциал роста, инвестировать выгодно с точки зрения получения доходности. А азиатские экономики растут уже много лет, и это неплохой знак.
Ежегодно увеличивается и турпоток. Таиланд посещает 40 млн туристов в год, Бали – 6 млн. В 2019 году Бангкок по числу визитов обошёл Париж и Лондон. Что сказывается на ценообразовании. Но тут надо понимать: в Таиланде курортную недвижимость покупают, как правило, иностранцы. И в основном за наличные. Потому что кредиты нерезидентам в этой азиатской стране не выдают, что существенно ограничивает рост цен.
И ещё несколько цифр. Мы сейчас все следим за статистикой заболеваемости и смертности от вируса в стране и мире. Так вот, в Финляндии с населением в 5 млн умерло более 300 человек, в 70-миллионном Таиланде – чуть более 50, во Вьетнаме – ноль, на Бали – 5 человек. Тоже есть над чем задуматься.
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Стереотип №2: общение с местными жителями и риелторами затруднено, если вообще возможно, – здесь всегда нужен «переводчик»
Арон Геллер. Моя компания занимается строительством – от объектов малой этажности до мостов. И, конечно, не обойтись без встреч с главами структур индонезийских органов местного самоуправления. Поэтому знание индонезийского языка мне очень помогает.
Как проводить сделку – самому или при участии «помощника» – целиком выбор покупателя. И только он за свой выбор отвечает. Если покупатель приехал в страну без знания хоть какого языка, кроме своего, то, конечно, лучше обратиться за помощью в агентство. Но при этом доверяйте всегда контракту и читайте его предельно внимательно.
Эрик Розенфельд. Каждой стране присуща своя ментальность. Даже когда вы приезжаете в «знакомые и понятные» Болгарию или Испанию, её нужно учитывать. То есть принять тот факт, что придётся подчиняться другим правилам. Я переезжал из одной страны в другую с попыткой «зацепиться» несколько раз. Если в Европе мы имеем хотя бы расовую возможность размыться среди местной публики и стать «как бы местным», то в Азии мы и этого лишены.
Что касается общения с местными агентами – всегда есть языковой барьер. В этом смысле россияне и китайцы предпочитают работать с теми, кто говорит на их родном языке. Так проще и понятнее. И без разницы, застройщик это или агентство.
Карен Чичян. Пхукет – международный, и здешняя атмосфера отличается от всего Таиланда. Местные продавцы недвижимости не торгаши с базара, а профессионалы своего дела. Наша компания работает в основном с застройщиками, а это фирмы из Гонконга и Европы, которые в коллаборации с тайскими создают большие проекты. К слову, тайские партнёры отвечают за покупку земли и строительство, иностранцы – за продажи и управление.
На Пхукете работа с агентами – устоявшееся правило. Практически все сделки проходят через агентов, которые отвечают за каждый пункт контракта. И тем не менее будьте внимательны, не принимайте импульсивных решений.
Ocean Portofino – это 36 этажное здание класса люкс. Кондоминиум находится в районе НА Джомтьен, в 30 метрах от моря и яхт клуба Ocean Marina, который предлагает всем владельцам квартир эксклюзивное предложение стать владельцем клуба. Если у вас есть свой собственный водный транспорт, то этот бонус будет приятным дополнением к покупке квартиры в...
Hot Real Estate
76 270 €
Коммерческая недвижимость в Паттайе, Таиланд
Проект "The Riviera Monaco", который будет расположен всего в 200 метрах от популярного пляжа На Джомтьен. Это третий проект от застройщика Riviera Group. The Riviera Wongamat Beach (Ривьера Вонгамат) и The Riviera Jomtien (Ривьера Джомтьен) Общая информация: Количество корпусов - 1; Количество этажей - 40; Количество квартир - 404; Расстояние...
Hot Real Estate
208 971 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
90 м211
В комплексе: 2 здания - 6 и 7 этажей, тропический современный экстерьер с использованием элементов из дерева, разработанный в простом и минималистском стиле позволяет в полной мере насладиться пышными окрестностями и панорамным видом на горы.
В апартаментах: эксклюзивные, современные апартаменты исключительного качества, удачно расположенные...
Exotic Property
1 350 280 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
600 м247
На вилле: 4 спальни, 7 ванных комнат, полностью оборудованная кухня, большая гостиная с видом на море, бассейн, турецкая сауна, комната для обслуживающего персонала, прачечная, свободная комната, которую можно использовать под тренажерный зал, лифт. Вилла расположена на возвышенности и всего в 50-ти метрах от линии прибоя, из её комнат...
Exotic Property
157 066 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
36 м211
В комплексе: комплекс расположен на возвышенности в шаговой доступности от пляжей Сурин и
Бангтао. Из окон открываются самые красивые панорамные виды на море в этом районе. Притягательное сочетание тайского колорита и современного дизайна делает жилой комплекс настоящим произведением архитектурного искусства на берегу Андаманского моря. Общий...
Exotic Property
2 764 860 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
514 м236
В комплексе: Прекрасный комплекс вилл, находящийся на берегу морской лагуны, возле очаровательного пляжа Банг-Тао, состоит из 19 дизайнерских вилл с 5 спальнями. Комплекс входит в состав объединенного курорта отелей 5*, что дает возможность пользоваться всеми услугами курорта. Сегодня каждая из вилл, расположенных на берегах лагуны, доступна для...
Exotic Property
337 377 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
70 м211
В комплексе: 206 апартаментов в девяти зданиях на самом берегу пляжа завораживающего Май Као, в окружении пятизвездочных отелей. Три открытых бассейна, фитнес-центр, круглосуточная охрана, камеры наблюдения, парковка.
В апартаментах: Комплекс построен по высшим международным стандартам, просторный интерьер, безупречный дизайн и ошеломляющий...
Exotic Property
1 345 056 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
596 м233
В комплексе: 73 виллы в современном тайском стиле в потрясающе красивом и ухоженном комплексе в окружении гор.
На вилле: несколько павильонов, частный бассейн, душ на открытом воздухе, огромный тропический сад, личная парковка, беседка, 3 уютных спальни с террасами, полностью оборудованная кухня, гостиная со столовой, кладовая, кондиционеры....
Exotic Property
28 930 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
26 м2111
Продается квартира, тип резорт в проекте Seven Seas Condo Полная меблировка Вид на город Квота иностранная
В комплексе: большой новый комплекс который состоит из двух типов зданий - восьми этажного главного корпуса, на первом этаже которого находится вся основная инфраструктура отеля и 21 небольшое здание в 2 этажа c квартирами различной планировки с 1 и 2мя спальнями. Есть возможность объединения всех квартир в одном 2х этажном здании в просторную...
Exotic Property
526 751 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
272 м234
В комплексе: большой комплекс вилл класса Luxe на юге Пхукета, состоит из 92 вилл 3х типов площадью от 113 до 333 кв.м. Комплекс прилегает к территории 5* отеля и объединен с ним общей инфраструктурой. Отдельное здание отведено под инфраструктуру комплекса, в которую входит: лобби, ресепшн, СПА-салон, ресторан, банкетный зал, фитнес центр.
На...
Exotic Property
36 820 €
Квартира в Паттайе, Таиланд
34 м2211
Проект: The Maldives Condo Иностранная квота Полная меблировка Вид на город Цена 1,4 мил.бат! ( Цена снижена с 1,8 мил.бат) Переоформление собственности: 50/50
Hot Real Estate
131 230 €
Апартаменты в Паттайе, Таиланд
29 м2
ID 35392:
ID 35392:
Современные апартаменты с 1-2 спальнями в центре Паттайи. На территории комплекса: бассейн инфинити, фитнес на открытой площадке, скай-бар, сад на крыше, лаундж, детская игровая комната. Под управлением профессионального отельного оператора.
Многоквартирной жилой дом (кондоминиум) на данный момент находится на этапе...
Russia Sotheby’s International Realty
151 099 €
Квартира в Пхукете, Таиланд
59 м2211
Это новый жилой комплекс в Лагуна Пхукет – в лучшем интегрированном курорте Азии и в шаговой доступности от пляжа Бангтао.
Расположение: Бангтао
Удобное расположение жилого комплекса Laguna Beachside на территории курорта Лагуна Пхукет позволяет его жителям обладать непосредственным доступом к трехкилометровому пляжу Бангтао, откуда...
King Window View
95 777 €
Квартира на острове Пхукет, Таиланд
34 м2
ID38112: Клубные апартаменты Harmony – это бутиковый кондоминиум премиум класса с 5-звездочным сервисом и прекрасным видом на Андаманское море, расположенный в самом сердце района Раваи.
За 7 лет успешной работы данного застройщика на Пхукете построено 3 комплекса апартаментов премиум-класса.
Одной из особенностей проекта является его...
Russia Sotheby’s International Realty
1 247 401 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
507 м234
Описание:
В комплексе:
На вилле:
Особенность:
Тип
S участка (кв.м.)
S жилая (кв.м.)
Стоимость
3 bedroom seaview pool villa
650 кв.м
507 кв.м
$ 1 189 636
4 bedroom seaview pool villa
479-510 кв.м
533-584 кв.м
$ 1 306 147
В стоимость включено: сантехника, отделка, кондиционеры.
В стоимость не включено: мебель
Exotic Property
1 058 309 €
Апартаменты в Пхукете, Таиланд
248 м234
Mövenpick Resort Bangtao - это курорт, который был построен в самом сердце курорта Laguna Phuket в 2009 году и до сих пор остается любимым местом отдыха гостей Пхукета. Mövenpick Resort Bangtao Beach Phuket предлагает 40 комфортабельных резиденций, сочетающих классическую тайскую архитектуру и современный дизайн. Светлые и просторные...
Phuket Luxe
527 027 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
780 м244
Компания Two villas зарекомендовала себя как грамотный и современный застройщик, прекрасно понимающий, что требуется туристам для идеального отдыха. У компании есть много проектов по всему острову в самых привлекательных и популярных районах острова. Проект, где расположена данная вилла, на наш взгляд, является одним из лучших, не только у...
Indreams Phuket
126 997 €
Апартаменты в Пхукете, Таиланд
34 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Новый жилой комплекс от застройщика Laguna – в лучшем интегрированном курорте Азии и в шаговой доступности от пляжа Бангтао
Это единственный бюджетный комплекс от застройщика - Laguna (более 35 лет на рынке)
❖ Богатый выбор вариантов отделки и оснащения помещений, включая базовую отделку, вариант со встроенной мебелью и бытовой...
Стереотип №3: заявляемая доходность кажется выше, чем в «цивилизованном мире»
Карен Чичян. В Азии чаще говорят о программах гарантированной доходности, чем в Европе. С одной стороны, они позволяют застройщикам привлечь средства, а с другой – предлагают продукт, альтернативный банковскому депозиту. Судите сами. Депозит в России в валюте даст 1–2% годовых, а на Пхукете от сдачи квартиры внаём можно получить в год 6,5% чистыми.
Но действие программы ограничено – три – пять лет в зависимости от застройщика. Далее у собственника есть право воспользоваться опцией обратного выкупа либо работать по программе «рентал пул» – фактической доходности. К слову, «рентал пул» при правильном управлении может дать даже больший доход, чем программа гарантированной доходности.
Но прежде считайте! Не нужно совершать импульсивные покупки. Для начала выстройте свои инвестиционные стратегии, а только потом подбирайте страну, объект и инвестируйте.
Эрик Розенфельд. Тезис о том, что в Азии можно заработать больше, по большому счёту не совсем верен.
Если речь идёт о получении дохода от сдачи объекта в аренду (программы с гарантированной доходностью в расчёт не берём), многое зависит от локации. Конечно, в Азии в среднем доходность выше, чем в Европе (где высокие цены и налоги), но и то в определённых местах и проектах. Собственно, в Бангкоке и на Пхукете вы получите разную маржинальность, так как это отличающиеся друг от друга с точки зрения цен и клиентуры рынки. И в Индонезии та же самая ситуация.
Конечно, в этом случае значение управляющей компании сложно переоценить. Даже хорошая локация не всегда определяет финансовый успех.
Если мы говорим про доход от перепродажи, то наибольший можно получить на спекулятивных или растущих рынках. Например, в Польше или Румынии можно заработать не меньше, чем в среднем по Азии.
Арон Геллер. В случае с доходностью есть масса факторов, от которых она зависит, но основной – управляющая компания. Насколько она успешно управляет объектом, настолько доход высок и стабилен.
Стереотип №4: наш человек видит только малую часть рынка, остальную ему не показывают, и это странно
Эрик Розенфельд. Покупка зарубежной недвижимости идёт следом за туризмом. Человек съездил, ему понравилось, и он принимает решение купить себе «домик у моря».
Как правило, это не профессиональный инвестор с долгосрочными стратегиями. Это человек, который, имея некую возможность вложить деньги за пределами страны, купит там, где ему всё знакомо. И в лучшем случае его цель будет связана с получением дохода с этого актива, но, скорее всего, он будет совмещать собственный отдых и сдачу в аренду.
Карен Чичян. Спрос рождает предложение. И тем не менее всегда важно понимать, для чего человек покупает объект – для себя, для временного пребывания и сдачи в аренду или цель чисто инвестиционная. Зная истинную цель покупки, реальнее найти максимально подходящий объект.
Арон Геллер. В каждой стране есть разные районы со своими преимуществами и недостатками, и в силах агента по недвижимости всё показать. Например, на Бали популярны не только туристические объекты, но и недвижимость, построенная для местных. Многие европейцы покупают простые домики, реновируют их до потрясающих вилл и успешно сдают в аренду.
Арон Геллер. Личная безопасность. Благодушие и отсутствие зависти у неимущих. Уважительность, но ровно до тех пор, пока не совершишь ошибку и не потеряешь в глазах местных своё лицо.
Карен Чичян. Соглашусь: в Азии безопасно. И самое главное…
Площадь Пхукета – 540 кв. км, остров принимает около 10 млн посетителей в год. Средний чек на Пхукете $250 с человека. Умножаем на 10 млн туристов и получаем $2,5 млрд. Это приблизительно та сумма, которую зарабатывает 1/7 часть острова – западное побережье.
Конечно, не надо питать иллюзий. Всегда считайте, консультируйтесь с экспертами, не идите на поводу у эмоций. И страхуйте свою недвижимость.
Эрик Розенфельд. Таиланд – интересный рынок. Здесь, в отличие от Европы, отсутствует жёсткий контроль за происхождением средств, есть возможность открыть местный счёт, низкие налоги, растущий туризм, хорошие курортные предложения, высокая доходность. Но помните главное: большая доходность – большие риски.
Что можно купить в Индонезии прямо сейчас
423 324 €
Отель, гостиница в Чандидасе, Индонезия
450 м2
Продаётся работающий отель на о. Бали. Отель 8 лет на рынке.
Площадь участка 20 соток, 9 бунгало, от 48 до 54 м2, бассейн, джакузи, ресторан, открытая площадка для йоги, 100 метров до океана.
9 просторных бунгало, расположенных в кокосовой роще недалеко от красивой
бухты где можно заниматься дайвингом, яхтингом, снорклингом, рыбалкой и...
Property Investor
Цена по запросу
Вилла в Семиньяке, Индонезия
600 м233
Современная шикарная вилла на 3 спальни в традиционном стиле в лучшем районе Семиньяка, Бали Потрясающая вилла расположена в самом центре престижного района Петитенгет, в нескольких минутах ходьбы от лучших ресторанов Семиньяка с изысканными ресторанами, модными магазинами и яркими ночными клубами. Пляж находится всего в 150 м ходьбы от виллы....
Property Investor
3 238 426 €
Вилла в Чангу, Индонезия
1450 м289
Эта величественная вилла с 8 спальнями расположена среди ярких тропических садов. Здесь дует легкий океанский бриз, а из её окон открывается потрясающий вид на пышно-зеленые рисовые поля. Вилла расположена менее чем в километре от пляжа в одном из самых популярных районов Чангу, в непосредственной близости от модных ресторанов, уютных кафе,...
Property Investor
613 819 €
Вилла в Чангу, Индонезия
250 м233
Шик вилла в богемном стиле расположена всего в 50 метрах от пляжа в традиционной балийской приморской деревне Сесех. Наслаждайтесь аутентичной сельской местностью, находясь в непосредственной близости от оживленных центров Чангу. Вдохновленный балийским открытым стилем жизни, этот ремесленный дом был вручную изготовлен из старинных хоглосов с...
Property Investor
349 242 €
Вилла в Семиньяке, Индонезия
321 м2433
Вилла находится в тихом и безопасном переулке Бату Белиг, всего в 500 метрах от пляжа! Многие шикарные рестораны, флагманские магазины, пляжные клубы, оживленные ночные клубы и роскошные спа-салоны Семиньяка находятся в нескольких минутах езды от виллы. Вилла построена в традиционном колониальном стиле на 2 уровнях, состоящих из 3 просторных...
Property Investor
274 102 €
Апартаменты в Чангу, Индонезия
121 м222
Онлайн-показУдалённая сделка
Комплекс апартаментов премиум класса для жизни и инвестиций в престижном районе Бали. Рассрочка 0%. Гарантия безопасной и надежной сделки от девелоперской компании Magnum Estate. Доходность 11-15% годовых
-----
Идеальный проект для жизни и получения пассивного дохода по прозрачной схеме управления.
Самый современный и технологичный...
Magnum Estate
963 061 €
Отель, гостиница в Убуде, Индонезия
1000 м2
Отель расположен на вершине Кампуханского хребта, известного своими потрясающими видами на долину реки Воз. Рестораны, спа и дневные клубы (Jungle Fish) находятся всего в нескольких минутах ходьбы, а центр Убуда находится в пределах досягаемости.
Отель состоит из четырех частных отдельных вилл и расположена на участке земли площадью 1100...
Арон Геллер. В Индонезии многих не устраивает верховенство личности над общими законами и несоблюдение законности в общеевропейском понимании. То есть красный свет не такой уж и красный.
Но важно понимать, что традиции и общественный закон во многом гораздо более справедливый, чем федеральный.
Карен Чичян. Всё больше мир склоняется к Азии, но, к сожалению, у многих людей сохраняется непринятие её как таковой – со своей самобытностью, отношением к происходящему вокруг или, например, отсутствующими тротуарами.
Эрик Розенфельд. Регион удалён и имеет свою специфику, которая в случае юридического конфликта может сыграть против. Это другой мир со своими законами, ментальностью, бытом, отношением, стандартами. Чтобы вкладывать большие деньги в Азию, нужно либо иметь партнёра, либо самому во всё погружаться и не воспринимать ничего как данность.
О будущих мероприятиях вы можете узнать из наших новостей и в разделе события на портале. Участие во всех вебинарах бесплатное.
