Что будет с ценой на недвижимость в Испании в 2022 году

Об авторе: Андрей Карачун управляющий партнёр DECART PROPERTY INVESTMENTS

Неравномерный рост

Первое, на что стоит обратить внимание, анализируя изменение цен на недвижимость в Испании, – неравномерное распределение роста. В отдельных регионах объекты подорожали значительно сильнее, чем в остальных. В первую очередь это относится к Мадриду, Барселоне и некоторым другим туристическим городам. Здесь даже можно говорить о первых признаках перегрева рынка.

Совершенно иначе ситуация выглядит в других местах, где и восстановление после кризиса началось позже, и темпы оказались не такими высокими.

Очередной цикл

В развитии событий на испанском, как и на любом другом рынке недвижимости, несложно заметить сложившуюся закономерность. Речь идёт о цикличности, которая состоит из пресловутого десятилетнего роста, затем определённого падения и последующего восстановления на уровень выше предыдущего максимума.

Последний такой кризис наблюдался в 2007–2014 годах, когда стоимость квадратного метра в Испании снизилась на 30,7% в номинальном и на 37,2% в реальном выражении, то есть с учетом инфляции.

А далее с 2015 года вплоть до начала пандемии наблюдался последовательный рост, который, правда, не успел превысить предыдущие рекордные значения, потому что был прерван введёнными карантинными мерами: закрытием границ, локдауном.

В 2019 году стоимость квадратного метра в Испании в среднем была на 12,3% выше худших показателей 2014 года, но на 22% ниже исторического максимума. Именно на это обращают внимание оптимисты.

Для того чтобы завершить исторический цикл, уровень цен должен превысить сложившийся ранее. Но рынок его всё ещё не достиг, даже не приблизился к нему, так как взлёт был прерван пандемией.

А значит, после её окончания есть потенциал для возобновления роста как минимум до прежних вершин.

Восстановление после пандемии

Именно так и начали развиваться события, как только карантинные меры стали сворачиваться. Причём даже заранее, с некоторым опережением.

Окончательно визовые центры Испании открылись только в мае 2022 года. А стремительный рост спроса и рекордное количество сделок с недвижимостью были зафиксированы уже в четвёртом квартале прошлого, 2021 года.

Все признаки говорят о том, что это был именно отложенный спрос. Сделки заключали те, кто хотел купить ту или иную собственность, но не смог оформить операцию во время пандемии. В особенности это касалось иностранцев (из-за закрытых границ). Однако уже в первом квартале 2022 года ситуация стабилизировалась, и к началу лета намечается некоторый незначительный откат в количестве транзакций.

Лидеры и лузеры

Чтобы никого не обижать, разделим регионы Испании на четыре условные категории по результатам последних месяцев.

В первой лиге оказались Мадрид, Барселона, Балеарские острова, Малага, Санта-Крус-де-Тенерифе и Лас-Пальмас. Эти регионы в среднем выросли по сравнению с 2014 годом почти на 30%.

Да, на них стоило бы ставить, но, возможно, на сегодняшний день эти лошадки уже немного выдохлись. Поэтому, покупая недвижимость в этих регионах, стоит торговаться и относиться к предложениям критически и очень выборочно.

Барселона, рынок недвижимости из первой лиги

Вторая лига – Кадис, Гранада, Севилья, Сарагоса, Вальядолид, Гвадалахара, Жирона, Таррагона, Аликанте, Валенсия, Касерес, Ла-Корунья и Наварра. Это не менее значимые для туризма и вообще испанской экономики города, но рост там с 2014 года составил всего чуть более 6%. Ещё есть к чему стремиться.

Третья группа оправилась от кризиса лишь относительно: Альмерия, Кордова, Уэльва, Уэска, Астурия, Кантабрия, Бургос, Паленсия, Саламанка, Альбасете, Толедо, Лерида, Кастельон, Бадахос, Луго, Оренсе, Понтеведра, Мурсия, Алава, Гипускоа и Ла-Риоха. Это очень разные регионы, у каждого из которых своя причина, почему цены недалеко ушли от худших показателей.

У многих из них есть свой собственный потенциал роста, и он ещё впереди. Но пока этого не случилось.

И наконец, четвёртая категория. Хуже всего с восстановлением дела обстоят у Хаэна, Теруэля, Авилы, Леона, Сеговии, Сориа, Саморы, Сьюдад-Реаля, Куэнки и Бискайя. Конечно, если делать ставку на отстающих, то можно заработать больше всего, но риски…

Переоценена ли недвижимость в Испании

После каждого кризиса инвесторы повторяют мантру «такого больше никогда не должно повториться». И для того, чтобы снова не пропустить момент, используют различные индикаторы.

Один из самых важных участников рынка – Банк Испании, который несёт ответственность за финансовую систему в целом, в том числе за надёжность банков, выдающих ипотечные займы. У него есть свои индикаторы для оценки сектора недвижимости: соотношение краткосрочных и долгосрочных процентных ставок, отношение цен на жильё к доходам семей и так далее.

Выводы Банка Испании, которые на сегодня сделаны, звучат так: стоимость недвижимости близка к равновесной. Это означает, что повода для беспокойства пока нет. Ситуация в большинстве регионов стабильная.

Самое главное: опасного мыльного пузыря на рынке недвижимости не наблюдается. Впрочем, если бы он и был, то, для того чтобы не раздувать панику и не лопнуть его в одно неловкое касание, речь бы шла всего лишь о «перегретости рынка».

Примеры объектов недвижимости в Испании

210 000 €

Офис в Барселоне, Испания

45 м² 5.43% в год

Онлайн-показ Кредит 2-3% Готовый бизнес

В продаже коммерческое помещение с арендатором в престижном районе Барселоны. Окружение: жилой массив активная коммерческая зона со множеством бутиков, заведений общепита и офисов зеленые зоны отели (в том числе крупные, как "Catalonia Hotels") Объект сдан в аренду под офис агентства недвижимости. Договор аренды подписан в 2021 году...

DECART PROPERTY INVESTMENTS

590 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

145 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Этот потрясающий новый жилой комплекс предлагает современные частные шале с индивидуальной планировкой. Выбирайте варианты с 3 или 4 спальнями, 2 или 3 ванными комнатами и наслаждайтесь просторными частными участками площадью от 300 до 580 м².Расположенный всего в 3 минутах езды от Полопа и Ла-Нусии и в 45 минутах езды от аэропорта Аликанте,...

Mercury Group

209 500 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

114 м² 3 3 3

2-х этажная вилла в Бигастро, Аликанте. Салон, частично оборудованная американская кухня, 3 спальни, 3 ванные комнаты, солярий. Общая площадь 114 м2. На участке в 246м2 есть частный бассейн и гараж.

ESTATE BARCELONA

194 000 €

Апартаменты в Ориуэла Коста, Испания

82 м² 2 2

2-комнатная квартира в Плайя Фламенка. Квартира с 2 спальнями и 2 ванными комнатами в Плайя Фламенка. Квартира продается частично меблированной и включает в себя парковочное место на территории комплекса. Наслаждайтесь солнечной террасой с видом на общий бассейн и зеленые зоны. Дом расположен в 5 минутах ходьбы от всех удобств и в 7...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

121 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается квартира в Торревьехе на улице La Loma. Площадь апартаментов составляет 50 м2. В квартире одна спальня, одна ванная комната, гостинная совмещенная с кухней, терраса. Квартира продается мебелью и бытовой техникой, установлен кондиционер. 2-й этаж в доме с лифтом. На территории комплекса есть общественный бассейн. В пешей...

Planeta Spain

125 000 €

Квартира в Торревьехе, Испания

65 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Ref. 24-d2603 Torrevieja, Площадь 65м2 Терраса 3m2 Комнат 3 Спальни 2 Ванные комнаты 1 Этаж 1 2000 Район плайя Дель Кура До моря 600м Годовой налог -195€ Коммунальные -20€

Planeta Spain

2 915 000 €

Пентхаус на Майорке, Испания

173 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Пентхаус находится в нескольких минутах ходьбы от песчаного залива Санта-Понса. В пентхаусе есть частная терраса на крыше с бассейном и фантастическим видом на море. В апартаментах установлены мраморные жалюзи, сантехника, встроенная бытовая техника и винный холодильник, а также система «умный дом» для индивидуального управления освещением,...

NF Group

1 390 000 €

Дом на Коста-дель-Гарраф, Испания

330 м² 5 5 3

ВНЖ при покупке

Домв городе Кастельдефельс, район Бейямар. Расстояние до центра Барселоны 25 км, расстояние до моря около 2км. Общая площадь 330 м.кв.В доме 5 спальных комнат, 3 ванные комнаты, просторный салон, столовая, полностью оборудованная современная кухня, техническое помещение, кладовая и гараж. У дома красивая территория с садом и...

ESTATE BARCELONA

379 000 €

Бунгало в Лос Алькасарес, Испания

112 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Отдельные дома с 2 или 3 спальнями в средиземноморском стиле в Лос-Алькасарес, Коста-Калида Отдельностоящие дома с 2 и 3 спальнями находятся в очаровательном сообществе Лос-Алькасарес. Эта местность, расположенная в испанском регионе Мурсия, славится своими великолепными пляжами вдоль лагуны Мар-Менор, являющейся воплощением прибрежного...

TEKCE

585 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

133 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Виллы в новом комплексе из 10 отдельно стоящих и полуотдельно стоящих вилл в Торре-де-ла-Орадада.На двух этажах расположены 4 просторные спальни, 3 ванные комнаты, гостиная-столовая и кухня открытого плана. Две ванные комнаты оборудованы ванными комнатами.Каждая вилла также имеет большой подвал и прекрасный солярий с захватывающими видами.Они...

Mercury Group

645 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

250 м² 4

ВНЖ при покупке

Продаётся уютный дом с потрясающим видом на море в Испании, Коста Бланка, Аликанте. Дом построен в 2011 году и имеет прекрасный вид на море. На территории дома находится бассейн и ухоженный сад. В доме есть кондиционер, бронированная дверь, центральное отопление, прачечная, встроенные шкафы, терраса и гараж. Очень красивый и комфортный дом.

Mercury Group

4 250 000 €

Вилла в Финестрате, Испания

6 5 8

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-4%

Эксклюзивная вилла с современным авангардным дизайном и прекрасным видом на Средиземное море в элитном районе Сьерра Кортина. Окунитесь в мир эксклюзивности и комфорта, где каждая деталь была тщательно разработана, чтобы обеспечить ни с чем не сравнимые впечатления от жизни. С того момента, как вы переступите порог, вас встретит оазис...

SPAINLUXINVEST

820 000 €

Дом на Коста-дель-Маресме, Испания

400 м² 4 4 3

ВНЖ при покупке

Дом в городе Кабрильс на побережье Маресме. Расположен в 27 км от центра Барселоны и в 3,5 км езды от моря. Общая площадь дома 400 м.кв. на территории 2020 м.кв. В доме 4 спальных комнаты, 3 ванные комнаты, просторный салон с камином, столовая зона, полностью оборудованная кухня, кабинет, кладовая, прачечная, крытая веранда, бодега и паркинг на...

ESTATE BARCELONA

500 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-Бланка, Испания

96 м²

Отличный пассивный доход: продажа офиса, 500.000 EUR, 36.000 EUR в год аренда, 7.2% годовых ! Месторасположение: в самом престижном месте на побережье Коста Бланка , в элитном охраняемом комплексе, провинция Аликанте, в 20 метрах от лучшей в Европе детокс клиники Площадь: 96 кв.м. Паркинг на 3 автомобиля, оборудованная кухня, туалет,...

Mercury Group

315 000 €

Квартира в Барселоне, Испания

77 м² 4 3 1

Кредит от 2.15%

Двухуровневая квартира в Барселоне, район Валь д´Эброн, с панорамным видом на город и горы благодаря высокому этажу (6й этаж с лифтом). Включает в себя гостиную-столовую, экипированную кухню, две больших спальни, рабочий кабинет, ванную комнату. Есть система центрального кондиционирования холод/тепло. Находится в районе с развитой...

LUXBARCELONA

1 250 000 €

Квартира в Барселоне, Испания

222 м² 3 3 2

ВНЖ при покупке

Эксклюзивная квартира площадью 122 м2, спанорамными видами на море, + одноуровневая терраса площадью 100 м2. Квартира расположена всего в нескольких метрах от порта Бадалона (Барселона) и пляжа. Интерьер, наполненный естественным светом, отличается первоклассной отделкой и прекарсной планировкой. При входе нас встречает большое открытое...

ESTATE BARCELONA

1 100 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

180 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Новые виллы с 3/4 спальнями и 3/4 ванными комнатами в новом жилом комплексе в гольф-клубе Las Colinas. Подвал с гаражом на 2 машины, кладовой, многофункциональным помещением с винным погребом под лестницей на цокольный этаж.Пейзажный бассейн с зоной отдыха. Кухня открытой планировки, столовая и гостиная имеют окна на террасу, через которые...

Mercury Group

950 000 €

Земля на Коста-Брава, Испания

Участок земли под застройку в закрытой охраняемой урбанизации Santa Maria de Llorell города Тосса де мар на побережье Коста Брава. Общая площадь 2079 м.кв. С территории открываются красивые виды на море. На участке можно построить дом площадью 533 м.кв. на 2 этажах плюс гараж. Максимальная высота 7 метров. В урбанизации есть супермаркет и ресторан.

ESTATE BARCELONA

2 890 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

520 м² 5 6

ВНЖ при покупке

Эта великолепная вилла построена для того, чтобы наслаждаться жизнью у моря.Из его окон и с террасы с частным бассейном открывается уникальный вид на море. 5 спален6 ванных комнат1 гостевой туалетПлощадка для барбекюВинный погребПрачечнаяСистема кондиционирования воздухаНапольное отоплениеЗащитные жалюзи

Mercury Group

241 500 €

Таунхаус на Коста-Бланка, Испания

101 м² 3 3 2

Таунхаус в Торре-де-ла-Орадада

ESTATE BARCELONA

Посмотреть ещё 6233 похожих объекта

Факторы риска

Так что же, все прекрасно и можно смело инвестировать деньги в испанскую недвижимость? Пока да, но делать это уже сейчас надо с оглядкой. Хорошая перспектива рынка – догнать и перегнать – себя же до 2007 года. Это одна сторона медали. Но с другой стороны, сегодня важно правильно понимать и отслеживать другие показатели, которые влияют на ситуацию извне.

Геополитическая нестабильность, рост цен на энергоносители – всё это приводит к увеличению инфляции. Что, в свою очередь, не может не вызвать ответных действий Банка Испании. Грядёт череда повышений процентных ставок. А значит, подорожает ипотека для покупателей, кредиты для строителей.

Из-за инфляции снизятся доходы домохозяйств – конечных и самых важных покупателей недвижимости. И так далее по кругу. Всё это может негативно сказаться на спросе на жилые объекты. А значит, их капитализация может оказаться под большим вопросом.

Совсем другое дело – коммерческая недвижимость – любимая и проверенная защитная гавань. Но и в этом секторе ситуация не на сто процентов стабильна, за развитием событий инвесторам надо следить внимательно.

Под давлением инфляции

Примерно с середины мая испанские собственники коммерческих объектов начали поднимать цены на уже продаваемую недвижимость. Порою на существенные 20–30% стоимости.

Это произошло в основном по двум причинам: из-за восстановления туристического потока и непривычно высокой для Еврозоны инфляции.

Постоянные инвесторы знают, что в конечном счёте в Барселоне продаётся рентабельность. Но так как рынок недвижимости не столь волатилен, а испанцы особой расторопностью не отличаются, у инвесторов есть немного времени до того, как коррекция начнёт носить массовый характер. Тем не менее стоит учитывать, что механизм роста цен уже запущен.

Уходящий поезд дешевой ипотеки

Есть ещё один важный момент. Когда решение о покупке принято, то лучше действовать быстрее и решительнее, если необходим ипотечный заём. При этом стоит делать выбор в пользу кредита с фиксированной ставкой на максимально долгий срок, потому что эпоха дешёвых займов в Испании и вообще в Европе, скорее всего, уходит в прошлое.

Специалисты компании DECART PROPERTY PARTNERS ответят на ваши вопросы