Догнать и перегнать себя: авторский прогноз цен на недвижимость в Испании в 2022 году

Об авторе: Андрей Карачун
управляющий партнёр
DECART PROPERTY INVESTMENTS

Задать вопрос

Неравномерный рост

Первое, на что стоит обратить внимание, анализируя изменение цен на недвижимость в Испании, – неравномерное распределение роста. В отдельных регионах объекты подорожали значительно сильнее, чем в остальных. В первую очередь это относится к Мадриду, Барселоне и некоторым другим туристическим городам. Здесь даже можно говорить о первых признаках перегрева рынка.

Совершенно иначе ситуация выглядит в других местах, где и восстановление после кризиса началось позже, и темпы оказались не такими высокими.

Очередной цикл

В развитии событий на испанском, как и на любом другом рынке недвижимости, несложно заметить сложившуюся закономерность. Речь идёт о цикличности, которая состоит из пресловутого десятилетнего роста, затем определённого падения и последующего восстановления на уровень выше предыдущего максимума.

Последний такой кризис наблюдался в 2007–2014 годах, когда стоимость квадратного метра в Испании снизилась на 30,7% в номинальном и на 37,2% в реальном выражении, то есть с учетом инфляции.

А далее с 2015 года вплоть до начала пандемии наблюдался последовательный рост, который, правда, не успел превысить предыдущие рекордные значения, потому что был прерван введёнными карантинными мерами: закрытием границ, локдауном.

В 2019 году стоимость квадратного метра в Испании в среднем была на 12,3% выше худших показателей 2014 года, но на 22% ниже исторического максимума. Именно на это обращают внимание оптимисты.

Для того чтобы завершить исторический цикл, уровень цен должен превысить сложившийся ранее. Но рынок его всё ещё не достиг, даже не приблизился к нему, так как взлёт был прерван пандемией.

А значит, после её окончания есть потенциал для возобновления роста как минимум до прежних вершин.

Восстановление после пандемии

Именно так и начали развиваться события, как только карантинные меры стали сворачиваться. Причём даже заранее, с некоторым опережением.

Окончательно визовые центры Испании открылись только в мае 2022 года. А стремительный рост спроса и рекордное количество сделок с недвижимостью были зафиксированы уже в четвёртом квартале прошлого, 2021 года.

Все признаки говорят о том, что это был именно отложенный спрос. Сделки заключали те, кто хотел купить ту или иную собственность, но не смог оформить операцию во время пандемии. В особенности это касалось иностранцев (из-за закрытых границ). Однако уже в первом квартале 2022 года ситуация стабилизировалась, и к началу лета намечается некоторый незначительный откат в количестве транзакций.

Лидеры и лузеры

Чтобы никого не обижать, разделим регионы Испании на четыре условные категории по результатам последних месяцев.

В первой лиге оказались Мадрид, Барселона, Балеарские острова, Малага, Санта-Крус-де-Тенерифе и Лас-Пальмас. Эти регионы в среднем выросли по сравнению с 2014 годом почти на 30%.

Да, на них стоило бы ставить, но, возможно, на сегодняшний день эти лошадки уже немного выдохлись. Поэтому, покупая недвижимость в этих регионах, стоит торговаться и относиться к предложениям критически и очень выборочно.

Барселона, рынок недвижимости из первой лиги

Вторая лига – Кадис, Гранада, Севилья, Сарагоса, Вальядолид, Гвадалахара, Жирона, Таррагона, Аликанте, Валенсия, Касерес, Ла-Корунья и Наварра. Это не менее значимые для туризма и вообще испанской экономики города, но рост там с 2014 года составил всего чуть более 6%. Ещё есть к чему стремиться.

Третья группа оправилась от кризиса лишь относительно: Альмерия, Кордова, Уэльва, Уэска, Астурия, Кантабрия, Бургос, Паленсия, Саламанка, Альбасете, Толедо, Лерида, Кастельон, Бадахос, Луго, Оренсе, Понтеведра, Мурсия, Алава, Гипускоа и Ла-Риоха. Это очень разные регионы, у каждого из которых своя причина, почему цены недалеко ушли от худших показателей.

У многих из них есть свой собственный потенциал роста, и он ещё впереди. Но пока этого не случилось.

И наконец, четвёртая категория. Хуже всего с восстановлением дела обстоят у Хаэна, Теруэля, Авилы, Леона, Сеговии, Сориа, Саморы, Сьюдад-Реаля, Куэнки и Бискайя. Конечно, если делать ставку на отстающих, то можно заработать больше всего, но риски…

Переоценена ли недвижимость в Испании

После каждого кризиса инвесторы повторяют мантру «такого больше никогда не должно повториться». И для того, чтобы снова не пропустить момент, используют различные индикаторы.

Один из самых важных участников рынка – Банк Испании, который несёт ответственность за финансовую систему в целом, в том числе за надёжность банков, выдающих ипотечные займы. У него есть свои индикаторы для оценки сектора недвижимости: соотношение краткосрочных и долгосрочных процентных ставок, отношение цен на жильё к доходам семей и так далее.

Выводы Банка Испании, которые на сегодня сделаны, звучат так: стоимость недвижимости близка к равновесной. Это означает, что повода для беспокойства пока нет. Ситуация в большинстве регионов стабильная.

Самое главное: опасного мыльного пузыря на рынке недвижимости не наблюдается. Впрочем, если бы он и был, то, для того чтобы не раздувать панику и не лопнуть его в одно неловкое касание, речь бы шла всего лишь о «перегретости рынка».

Примеры объектов недвижимости в Испании

1 550 000 €

Дом в Барселоне, Испания

385 м²

ВНЖ при покупке

Испания провинция Барселона Коста-дель-Гарраф г.Кастельдефельс Дом в г.Кастельдефельс Продажа дома в Кастельдефельсе Современный красивый дом в г.Кастельдефельс, район Montemar. Площадь земельного участка: 850м2 Площадь дома 385м2: 5 спальных комнат, 4 ванные комнаты, гостиная, кухня. Цена: 1 550 000€

ИНДОМ

164 900 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

72 м² 2 2 2

Апартаменты в Лос-Альтос, недалеко от Пунта-Примы, Торревьеха. Просторный салон, открытая кухня, 2 большие спальни со встроенными шкафами, 2 ванные комнаты, терраса 12 м2. Общая площадь 72 м2. В комплексе есть сад, общий бассейн и подземный паркинг.Развитая инфраструктура: супермаркеты, аптеки, кафе, школы, спортивные учреждения, автобусная...

ESTATE BARCELONA

975 000 €

Дом на Коста-Брава, Испания

295 м² 4 4 3

ВНЖ при покупке

Уютный домв элитном районе города Бланес в 5 минутах ходьбы от моря. Расстояние до центра Барселоны 60км. Общая площадь 295 м.кв. на территории 520 м.кв.В доме 4спальныекомнаты, 3 ванныекомнаты, салон с выходом на террасу, полностью оборудованная кухня, несколькотеррас и балконов, зона СПА с бассейном и сауной, спортивный зал, паркинг195 м.кв. У...

ESTATE BARCELONA

275 000 €

Земля на Коста-Брава, Испания

814 м²

Земельный участок с видом на море в урбанизации города Льорет де Мар. Общая площадь 814 м.кв.

ESTATE BARCELONA

1 100 000 €

Таунхаус на Коста-дель-Гарраф, Испания

280 м² 4 4 4

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях

Таунхаус в 100 метрах от моря в городе Гава мар на побережье Коста Гарраф. Расстояние до центра Барселоны 25 км. Общая площадь 280 м.кв. В доме 4 спальные комнаты, 4 ванные комнаты, просторный салон с выходом на террасу, современная полностью оборудованная кухня, гараж. Кондиционер, газовое отопление. В комплексе красивая коммунитарная зона с...

ESTATE BARCELONA

800 000 €

Апартаменты на Коста-Брава, Испания

105 м² 3 2

Удалённая сделка

Жилой комплекс расположен в 100 километрах от Барселоны, на побережье Коста Брава. Комплекс состоит из двух трехэтажных корпусов, с подземным паркингом и бассейном на придомовой территории. В комплексе 16 апартаментов класса люкс. Удобная развитая городская инфраструктура, атмосфера спокойствия и уединения, потрясающие виды на...

Intermark Global

590 000 €

Пентхаус в Эстепоне, Испания

83 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

250 000 €

Апартаменты на Тенерифе, Испания

55 м² 1 1

Продается 2-комнатная квартира в апарт-отеле HG Cristian Sur, Лос Кристианос. Имущество находится в сообществе Арона, а именно в городе Лос-Кристианос. В нескольких минутах ходьбы от всех необходимых услуг и примерно в 500 метрах от пляжа "Лос Кристианос" и набережной. Недвижимость находится в очень востребованном комплексе с общим бассейном,...

VYM Canarias

430 000 €

Таунхаус на Коста-Брава, Испания

129 м² 4 3

Таунхаус в закрытом комплексе с общим бассейном в пешей доступности от пляжа города Плайя де Аро, побережье Коста Брава, Испания. Дом рассчитан на комфортное пребывание 7 человек. Площадь таунхауса – 129 м2. 4 спальни. 2 ванные комнаты + 1 туалет. Год постройки – 1989. Распределение пространства по этажам: 1й этаж: прихожая,...

Mercury Group

492 500 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

187 м² 3

3 спален y 3 ванные комнаты. 187m2 построенные. Бассейн. Квартира на продажу находится на набережной в Вильяхойоса. Двухуровневые пентхаусы с 2, 3 и 4 спальнями с большими террасами, спроектированными так, чтобы максимизировать вид на море и сохранить уединение каждого дома. Расположен на 1-й линии пляжа и в роскошном жилом комплексе со спа,...

Mercury Group

1 675 000 €

Вилла в Теуладе, Испания

550 м² 5 4 5

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Вилла на берегу моря рядом с пляжем в Морайре, Теулада Эта роскошная вилла находится в очаровательном городке Морайра, расположенном в северной части провинции Аликанте. Этот регион, также известный как Коста-Бланка, является популярным средиземноморским туристическим направлением с приятным климатом, очаровательными пляжами и потрясающей...

TEKCE

845 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

251 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Виллы в эксклюзивной урбанизации, состоящей из 21 отдельной виллы с частным бассейном и садомПопадите в мир, где роскошь и элегантность встречаются в этих домах мечты, тщательно спроектированных с учетом вашего максимального комфорта. Расположенная в охраняемом закрытом поселке, каждая вилла является свидетельством идеального сочетания...

Mercury Group

650 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

114 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Новый жилой комплекс с захватывающими дух видами, расположенный в Вильяхойосе (Аликанте), всего в 100 м от моря и в окружении гор.Этот частный жилой комплекс состоит из квартир, пентхаусов и таунхаусов с 1, 2 и 3 спальнями, продуманных до мельчайших деталей и оснащенных прекрасными коммунальными зонами с многочисленными удобствами, такими как...

Mercury Group

975 000 €

Квартира на Коста-Брава, Испания

147 м² 5 3 2

ВНЖ при покупке

Красивая квартира на первом этаже с видом на море. Общая площадь дома составляет 147 м², полезная площадь — 123 м², три спальни с двуспальными кроватями и три ванные комнаты. Кондиционирование воздуха (горячее и холодное) и отопление природным газом. Шкафчики во всех комнатах. Парковочное место. Юго-западная ориентация. Полностью внешний и очень...

Mercury Group

420 000 €

Шале в Калафеле, Испания

250 м² 5 4 3

Вилла250 кв.м.2 этажа 508 м2 участок 4 спальни 3 ванныеоткрытая терраса 50 м ²или более 2 встроенных шкафа паркет окна с двойным остеклением 2 гаража включены в цену "Эксклюзивный дом в и тихом районе «ХардиБонанова»с видом на море и горы. Со всеми удобствами. "Дом полностью оборудован, с мебелью, все новое, только сиспользованием в...

EuropaHome

244 900 €

Бунгало в Сан-Мигель де Салинас, Испания

82 м² 3 2

. НОВЫЕ БУНГАЛО В САН-МИГЕЛЬ-ДЕ-САЛИНАС Новый жилой комплекс из бунгало квартир в Сан-Мигель-дель-Салинас. Жилой комплекс состоит из бунгало с 2 и 3 спальнями, на первом этаже с частным садом или на верхнем этаже с частным солярием. Эксклюзивный жилой комплекс, предлагающий высококачественные дома с отличной тепло- и звукоизоляцией,...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

743 000 €

Апартаменты в Эстепоне, Испания

149 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Новые апартаменты с просторными интерьерами на Новой Золотой миле в Эстепоне Этот новый проект расположен в муниципалитете Эстепона – быстро растущем и востребованном месте на юге Испании. Регион с мягким климатом популярен у туристов и инвесторов в недвижимость благодаря постоянному развитию инфраструктуры, разнообразным гастрономическим...

TEKCE

110 000 €

Бунгало в Торревьехе, Испания

50 м² 3 2 1

Кредит

Продается бунгало в жилом комплексе с коммунальным бассейном,теннисным кортом и спорт.площадкой.Расположено в 1км до пляжа и центра Торревьехи.Расположено на первом этаже,площадью 50м2: 2 спальни, 1 ванная комната,кухня с выходом в патио (внутренний дворик),гостиная,терраса,двор с кладовкой и полу-цокольный этаж 40м2. Продается с...

Calipso

830 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

147 м² 2 3

ВНЖ при покупке

Эта изысканная современная вилла, расположенная на просторном участке площадью 267 м², предлагает идеальное сочетание роскоши и индивидуального подхода. Спроектированная с учетом гибкости, вилла может быть расширена до 3 или 4 спален, что делает ее идеальным выбором для семей или тех, кто ищет дополнительное пространство. Построенный из...

Mercury Group

179 900 €

Квартира в Торревьехе, Испания

99 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Ref: la-3514 Площадь 99м2 Терраса 4m2 Комнат 4 Спальни 3 Ванные комнаты 2 Этаж 3 2005 Торревьеха Район пляж Дель Кура До моря 200м Годовой налог-340€ Коммунидад-55€ Отличная квартира в Торревьехе, очень близко к Плайя-дель-Кура и набережной. Эта красивая квартира площадью 90 квадратных метров состоит из трех...

Planeta Spain

Посмотреть ещё 7724 похожих объекта

Факторы риска

Так что же, все прекрасно и можно смело инвестировать деньги в испанскую недвижимость? Пока да, но делать это уже сейчас надо с оглядкой. Хорошая перспектива рынка – догнать и перегнать – себя же до 2007 года. Это одна сторона медали. Но с другой стороны, сегодня важно правильно понимать и отслеживать другие показатели, которые влияют на ситуацию извне.

Геополитическая нестабильность, рост цен на энергоносители – всё это приводит к увеличению инфляции. Что, в свою очередь, не может не вызвать ответных действий Банка Испании. Грядёт череда повышений процентных ставок. А значит, подорожает ипотека для покупателей, кредиты для строителей.

Из-за инфляции снизятся доходы домохозяйств – конечных и самых важных покупателей недвижимости. И так далее по кругу. Всё это может негативно сказаться на спросе на жилые объекты. А значит, их капитализация может оказаться под большим вопросом.

Совсем другое дело – коммерческая недвижимость – любимая и проверенная защитная гавань. Но и в этом секторе ситуация не на сто процентов стабильна, за развитием событий инвесторам надо следить внимательно.

Под давлением инфляции

Примерно с середины мая испанские собственники коммерческих объектов начали поднимать цены на уже продаваемую недвижимость. Порою на существенные 20–30% стоимости.

Это произошло в основном по двум причинам: из-за восстановления туристического потока и непривычно высокой для Еврозоны инфляции.

Постоянные инвесторы знают, что в конечном счёте в Барселоне продаётся рентабельность. Но так как рынок недвижимости не столь волатилен, а испанцы особой расторопностью не отличаются, у инвесторов есть немного времени до того, как коррекция начнёт носить массовый характер. Тем не менее стоит учитывать, что механизм роста цен уже запущен.

Уходящий поезд дешевой ипотеки

Есть ещё один важный момент. Когда решение о покупке принято, то лучше действовать быстрее и решительнее, если необходим ипотечный заём. При этом стоит делать выбор в пользу кредита с фиксированной ставкой на максимально долгий срок, потому что эпоха дешёвых займов в Испании и вообще в Европе, скорее всего, уходит в прошлое.

Специалисты компании DECART PROPERTY PARTNERS ответят на ваши вопросы

Placa de Catalunya 1

https://decartproperty.com/barcelona/

[email protected]

+34 932 208 580

Фото: Leo Korman / Unsplash, Logan Armstrong / Unsplash

Условия цитирования материалов Prian.ru