Догнать и перегнать себя: авторский прогноз цен на недвижимость в Испании в 2022 году

Об авторе: Андрей Карачун
управляющий партнёр
DECART PROPERTY INVESTMENTS

Задать вопрос

Неравномерный рост

Первое, на что стоит обратить внимание, анализируя изменение цен на недвижимость в Испании, – неравномерное распределение роста. В отдельных регионах объекты подорожали значительно сильнее, чем в остальных. В первую очередь это относится к Мадриду, Барселоне и некоторым другим туристическим городам. Здесь даже можно говорить о первых признаках перегрева рынка.

Совершенно иначе ситуация выглядит в других местах, где и восстановление после кризиса началось позже, и темпы оказались не такими высокими.

Очередной цикл

В развитии событий на испанском, как и на любом другом рынке недвижимости, несложно заметить сложившуюся закономерность. Речь идёт о цикличности, которая состоит из пресловутого десятилетнего роста, затем определённого падения и последующего восстановления на уровень выше предыдущего максимума.

Последний такой кризис наблюдался в 2007–2014 годах, когда стоимость квадратного метра в Испании снизилась на 30,7% в номинальном и на 37,2% в реальном выражении, то есть с учетом инфляции.

А далее с 2015 года вплоть до начала пандемии наблюдался последовательный рост, который, правда, не успел превысить предыдущие рекордные значения, потому что был прерван введёнными карантинными мерами: закрытием границ, локдауном.

В 2019 году стоимость квадратного метра в Испании в среднем была на 12,3% выше худших показателей 2014 года, но на 22% ниже исторического максимума. Именно на это обращают внимание оптимисты.

Для того чтобы завершить исторический цикл, уровень цен должен превысить сложившийся ранее. Но рынок его всё ещё не достиг, даже не приблизился к нему, так как взлёт был прерван пандемией.

А значит, после её окончания есть потенциал для возобновления роста как минимум до прежних вершин.

Восстановление после пандемии

Именно так и начали развиваться события, как только карантинные меры стали сворачиваться. Причём даже заранее, с некоторым опережением.

Окончательно визовые центры Испании открылись только в мае 2022 года. А стремительный рост спроса и рекордное количество сделок с недвижимостью были зафиксированы уже в четвёртом квартале прошлого, 2021 года.

Все признаки говорят о том, что это был именно отложенный спрос. Сделки заключали те, кто хотел купить ту или иную собственность, но не смог оформить операцию во время пандемии. В особенности это касалось иностранцев (из-за закрытых границ). Однако уже в первом квартале 2022 года ситуация стабилизировалась, и к началу лета намечается некоторый незначительный откат в количестве транзакций.

Лидеры и лузеры

Чтобы никого не обижать, разделим регионы Испании на четыре условные категории по результатам последних месяцев.

В первой лиге оказались Мадрид, Барселона, Балеарские острова, Малага, Санта-Крус-де-Тенерифе и Лас-Пальмас. Эти регионы в среднем выросли по сравнению с 2014 годом почти на 30%.

Да, на них стоило бы ставить, но, возможно, на сегодняшний день эти лошадки уже немного выдохлись. Поэтому, покупая недвижимость в этих регионах, стоит торговаться и относиться к предложениям критически и очень выборочно.

Барселона, рынок недвижимости из первой лиги

Вторая лига – Кадис, Гранада, Севилья, Сарагоса, Вальядолид, Гвадалахара, Жирона, Таррагона, Аликанте, Валенсия, Касерес, Ла-Корунья и Наварра. Это не менее значимые для туризма и вообще испанской экономики города, но рост там с 2014 года составил всего чуть более 6%. Ещё есть к чему стремиться.

Третья группа оправилась от кризиса лишь относительно: Альмерия, Кордова, Уэльва, Уэска, Астурия, Кантабрия, Бургос, Паленсия, Саламанка, Альбасете, Толедо, Лерида, Кастельон, Бадахос, Луго, Оренсе, Понтеведра, Мурсия, Алава, Гипускоа и Ла-Риоха. Это очень разные регионы, у каждого из которых своя причина, почему цены недалеко ушли от худших показателей.

У многих из них есть свой собственный потенциал роста, и он ещё впереди. Но пока этого не случилось.

И наконец, четвёртая категория. Хуже всего с восстановлением дела обстоят у Хаэна, Теруэля, Авилы, Леона, Сеговии, Сориа, Саморы, Сьюдад-Реаля, Куэнки и Бискайя. Конечно, если делать ставку на отстающих, то можно заработать больше всего, но риски…

Переоценена ли недвижимость в Испании

После каждого кризиса инвесторы повторяют мантру «такого больше никогда не должно повториться». И для того, чтобы снова не пропустить момент, используют различные индикаторы.

Один из самых важных участников рынка – Банк Испании, который несёт ответственность за финансовую систему в целом, в том числе за надёжность банков, выдающих ипотечные займы. У него есть свои индикаторы для оценки сектора недвижимости: соотношение краткосрочных и долгосрочных процентных ставок, отношение цен на жильё к доходам семей и так далее.

Выводы Банка Испании, которые на сегодня сделаны, звучат так: стоимость недвижимости близка к равновесной. Это означает, что повода для беспокойства пока нет. Ситуация в большинстве регионов стабильная.

Самое главное: опасного мыльного пузыря на рынке недвижимости не наблюдается. Впрочем, если бы он и был, то, для того чтобы не раздувать панику и не лопнуть его в одно неловкое касание, речь бы шла всего лишь о «перегретости рынка».

Примеры объектов недвижимости в Испании

1 500 000 €

Магазин в Эйшампле, Испания

518 м² 5.6% в год

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Кредит 2-3% Готовый бизнес

Продается лот из 2 коммерческих помещений с арендаторами в центральном деловом районе Eixample. Окружение: проспект Gran Via de Les Corts со множеством заведений и бутиков 8 отелей в радиусе 200 метров (в том числе крупной сети Axel) парк Жоана Миро площадь Испании - одна из ключевых достопримечательностей и по совместимости важный...

DECART PROPERTY INVESTMENTS

850 000 €

Дом на Коста-Дорада, Испания

246 м²

ВНЖ при покупке

Испания Коста Дорада г.Рода-де-Бара Великолепный дом в 100м от моря Уютный дом с видом на море в одном из лучших мест побережья Коста Дорада - в самом престижном районе города Рода-де-Бара, в 40 мин езды от Барселоны и всего в 35 мин езды от международного аэропорта Барселоны. Тихий и очень зелёный район с хвойными...

ИНДОМ

2 500 000 €

Дом на Коста-Брава, Испания

476 м² 6 6 6

ВНЖ при покупке

100% приватность!!! Прекрасная вилла в урбанизации города Тосса де Мар с большой территорией. Расстояние до центра Барселоны 90 км. Общая площадь 476 м.кв. на территории 3000 м.кв.В доме 6 спальных комнат, 6 ванных комнат, салон с выходом на террасу, современная полностью оборудованная кухня, несколько балконов,гараж на 2 автомобиля....

ESTATE BARCELONA

263 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

98 м² 3 3 2

Вилла в Вильямартине, Ориуэла-Коста. Салон, открытая кухня, 3 спальни, 2 ванные комнаты, терраса, солярий 33 м2. Общая площадь 98 м2. Вилла построена из материалов высокого качества. На участке в 222 м2 есть частный бассейн, сад и парковочное место.Вильямартин – это престижный жилой район с развитой инфраструктурой, особенно любимый европейцами....

ESTATE BARCELONA

439 000 €

Таунхаус на Коста-дель-Соль, Испания

254 м² 3 3 2

На первом этаже располагется гостиная и столовая с камином, полностью оборудованная кухня с приборами Neff, гостевой туалет. Доступ к главной террасе, а также к террасе с джакузи и собственным садом. На втором этаже Вы найдете главную спальнюи две спальни для гостей, ванную комнату. На верхнем этаже ( крыша ) находится просторная терраса,...

ESTATE BARCELONA

1 040 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

256 м² 5 4

ВНЖ при покупке

Вилла расположена в Кампоаморе, в привилегированном месте, в окружении полей для гольфа, пляжей с голубым флагом, развлекательных заведений и ресторанов, а также недалеко от торгового центра Zenia Boulevard, крупнейшего в Европе торгового центра под открытым небом.Вилла имеет 5 спален и 4 ванные комнаты, жилую площадь 256 м² и участок 860 м².В...

Mercury Group

845 000 €

Вилла на Льорет-де-Мар, Испания

464 м² 7 7 4

КРАСИВЫЙ ДОМ С ЧУДЕСНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ В КАЛА- КАНЬЕЛЬЕС, ЛЬОРЕТ-ДЕ-МАР Этот красивый дом расположен в тихом жилом районе Кала-Каньельес (Cala Canyelles), Льорет-де-Мар (Lloret de Mar), и имеет фантастический вид на море. Общая площадь дома составляет 464 м3, площадь большого участка составляет около 927 м2. На первом этаже расположены...

Sale and Rental Spain

345 000 €

Квартира в Барселоне, Испания

78 м² 3 3 1

Продается квартира площадью 78 м2 с тремя спальнями и ванной комнатой, расположенная в Оспиталет-дель-Льобрегат, в 5 минутах от Камп Ноу и университета. Эта уютная квартира с тремя спальнями и ванной комнатой имеет свой холл, отдельную кухню, которая, в свою очередь, ведет во внутренний дворик, идеально подходящий для использования под...

ESTATE BARCELONA

396 000 €

Апартаменты в Михасе, Испания

97 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

620 000 €

Пентхаус в Финестрате, Испания

150 м² 3 2 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Изысканные квартиры с видом на море в комплексе с бассейном в Финестрате, Аликанте Эти роскошные квартиры с панорамным видом на море расположены в прибрежном городе Финестрат в провинции Аликанте. Аликанте относится к побережью Коста-Бланка на Средиземном море. Коста-Бланка славится своим прекрасным климатом, живописным образом жизни и...

TEKCE

380 000 €

Пентхаус в Финестрате, Испания

185 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

5 500 000 €

Вилла в Эль-Порт-де-ла-Сельве, Испания

425 м² 7 6 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

ВПЕЧАТЛЯЮЩАЯ ВИЛЛА С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ В ПОРТ-ДЕ-ЛА-СЕЛЬВА! Д Добро пожаловать в эту великолепную резиденцию с видом на море в очаровательном городке Порт-де-ла-Сельва, где роскошь и спокойствие сливаются, создавая ни с чем не сравнимые впечатления от жизни! Расположенный в привилегированном месте, этот замечательнй дом находится на...

Sale and Rental Spain

359 000 €

Вилла в Дайя-Нуэве, Испания

141 м² 4 3 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Современная отдельная вилла с 3 спальнями и бассейном в Дайя Нуэва, Аликанте Дайя-Нуэва, небольшой городок в провинции Аликанте, расположенный на побережье Коста-Бланка в сообществе Валенсия, предлагает уникальную возможность насладиться жизнью на берегу моря всего в 15-минутной дороге от пляжей. Городок окружен пышными апельсиновыми деревьями и...

TEKCE

300 000 €

Вилла в Ориуэла Коста, Испания

120 м² 3 2

Онлайн-показ Оплата в рублях

Предлагаем купить виллу за рубли с оплатой на территории РФ. В продаже: вилла в спокойном районе Вилламартин города Oриуэла Kоста (побережье Коста Бланка, провинция Аликанте). На 2-этажной вилле площадью 120 м2: На первом этаже - гостиная с выходом на террасу, совмещенная с кухней, две спальни и одна ванная комната. На втором этаже -...

NV-COMPANY

730 000 €

Апартаменты в Бенаависе, Испания

119 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с впечатляющим видом и очень большими террасами в привилегированном районе Бенаависа Этот проект находится в Бенаависе – крупном муниципалитете Коста-дель-Соль, расположенном между Марбельей, Эстепоной и Рондой. Известный своей природной красотой, роскошным образом жизни и эксклюзивностью, Бенаавис стал одним из самых привлекательных...

TEKCE

320 000 €

Апартаменты в Пилар-де-ла-Орадада, Испания

79 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Элегантные дома с 2 и 3 спальнями в Торре-де-ла-Орадада рядом с пляжем и всей инфраструктурой Современные дома расположены в Торре-де-ла-Орадада – очаровательном прибрежном городке, расположенном на южной оконечности побережья Коста-Бланка в Аликанте, Испания. Одной из главных достопримечательностей Торре-де-ла-Орадада является его потрясающая...

TEKCE

565 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

175 м² 2 2

ВНЖ при покупке

Этот роскошный пентхаус поистине замечателен. Он имеет просторную гостиную-столовую площадью 105 м2 и открытую кухню, укомплектованную всей бытовой техникой. Изюминкой является терраса с видом на общий бассейн и пышные зеленые насаждения. В доме есть две светлые спальни и частный солярий с открытой кухней. В числе дополнительных преимуществ -...

Mercury Group

235 000 €

Вилла в Сьюдад-Кесада, Испания

124 м² 6 5 2

Онлайн-показ Объект под сдачу

Великолепная отдельная вилла в Сьюдад-Кесада, юг Коста-Бланки. Дом находится в нескольких минутах езды от школы Кесада и поля для гольфа La Marquesa, в тихом месте. Есть возможность пользоваться общим бассейном, который расположен сразу за входной дверью. Участок площадью 250 м2 выложен плиткой, что упрощает уход. Здесь достаточно места для...

MG Group

3 600 000 €

Вилла на Льорет-де-Мар, Испания

527 м² 5 5 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Этот изысканный дом расположен на побережье Коста-Брава, в городе Льорет-де-Мар, всего в часе езды от Барселоны и недалеко от границы с Францией. Дом площадью 527 м² находится на склоне горы Рока Гросса и предлагает фантастические виды на море и город.Льорет-де-Мар славится своим развитым инфраструктурным и культурным окружением. В городе есть...

Damlex Realty

117 500 €

Квартира в Торревьехе, Испания

56 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Ref. A245n2 Torrevieja, Площадь 56м2 Терраса 5m2 Комнат 3 Спальни 2 Ванные комнаты 1 Этаж 1 1999 Район Parque las Naciones До моря 800м Годовой налог -118€ Коммунальные -25€

Planeta Spain

Посмотреть ещё 6492 похожих объекта

Факторы риска

Так что же, все прекрасно и можно смело инвестировать деньги в испанскую недвижимость? Пока да, но делать это уже сейчас надо с оглядкой. Хорошая перспектива рынка – догнать и перегнать – себя же до 2007 года. Это одна сторона медали. Но с другой стороны, сегодня важно правильно понимать и отслеживать другие показатели, которые влияют на ситуацию извне.

Геополитическая нестабильность, рост цен на энергоносители – всё это приводит к увеличению инфляции. Что, в свою очередь, не может не вызвать ответных действий Банка Испании. Грядёт череда повышений процентных ставок. А значит, подорожает ипотека для покупателей, кредиты для строителей.

Из-за инфляции снизятся доходы домохозяйств – конечных и самых важных покупателей недвижимости. И так далее по кругу. Всё это может негативно сказаться на спросе на жилые объекты. А значит, их капитализация может оказаться под большим вопросом.

Совсем другое дело – коммерческая недвижимость – любимая и проверенная защитная гавань. Но и в этом секторе ситуация не на сто процентов стабильна, за развитием событий инвесторам надо следить внимательно.

Под давлением инфляции

Примерно с середины мая испанские собственники коммерческих объектов начали поднимать цены на уже продаваемую недвижимость. Порою на существенные 20–30% стоимости.

Это произошло в основном по двум причинам: из-за восстановления туристического потока и непривычно высокой для Еврозоны инфляции.

Постоянные инвесторы знают, что в конечном счёте в Барселоне продаётся рентабельность. Но так как рынок недвижимости не столь волатилен, а испанцы особой расторопностью не отличаются, у инвесторов есть немного времени до того, как коррекция начнёт носить массовый характер. Тем не менее стоит учитывать, что механизм роста цен уже запущен.

Уходящий поезд дешевой ипотеки

Есть ещё один важный момент. Когда решение о покупке принято, то лучше действовать быстрее и решительнее, если необходим ипотечный заём. При этом стоит делать выбор в пользу кредита с фиксированной ставкой на максимально долгий срок, потому что эпоха дешёвых займов в Испании и вообще в Европе, скорее всего, уходит в прошлое.

Специалисты компании DECART PROPERTY PARTNERS ответят на ваши вопросы

Placa de Catalunya 1

https://decartproperty.com/barcelona/

[email protected]

+34 932 208 580

Связаться с компанией

Фото: Leo Korman / Unsplash, Logan Armstrong / Unsplash

Условия цитирования материалов Prian.ru