Что будет с ценой на недвижимость в Испании в 2022 году

Об авторе: Андрей Карачун
управляющий партнёр
DECART PROPERTY INVESTMENTS

Неравномерный рост

Первое, на что стоит обратить внимание, анализируя изменение цен на недвижимость в Испании, – неравномерное распределение роста. В отдельных регионах объекты подорожали значительно сильнее, чем в остальных. В первую очередь это относится к Мадриду, Барселоне и некоторым другим туристическим городам. Здесь даже можно говорить о первых признаках перегрева рынка.

Совершенно иначе ситуация выглядит в других местах, где и восстановление после кризиса началось позже, и темпы оказались не такими высокими.

Очередной цикл

В развитии событий на испанском, как и на любом другом рынке недвижимости, несложно заметить сложившуюся закономерность. Речь идёт о цикличности, которая состоит из пресловутого десятилетнего роста, затем определённого падения и последующего восстановления на уровень выше предыдущего максимума.

Последний такой кризис наблюдался в 2007–2014 годах, когда стоимость квадратного метра в Испании снизилась на 30,7% в номинальном и на 37,2% в реальном выражении, то есть с учетом инфляции.

А далее с 2015 года вплоть до начала пандемии наблюдался последовательный рост, который, правда, не успел превысить предыдущие рекордные значения, потому что был прерван введёнными карантинными мерами: закрытием границ, локдауном.

В 2019 году стоимость квадратного метра в Испании в среднем была на 12,3% выше худших показателей 2014 года, но на 22% ниже исторического максимума. Именно на это обращают внимание оптимисты.

Для того чтобы завершить исторический цикл, уровень цен должен превысить сложившийся ранее. Но рынок его всё ещё не достиг, даже не приблизился к нему, так как взлёт был прерван пандемией.

А значит, после её окончания есть потенциал для возобновления роста как минимум до прежних вершин.

Восстановление после пандемии

Именно так и начали развиваться события, как только карантинные меры стали сворачиваться. Причём даже заранее, с некоторым опережением.

Окончательно визовые центры Испании открылись только в мае 2022 года. А стремительный рост спроса и рекордное количество сделок с недвижимостью были зафиксированы уже в четвёртом квартале прошлого, 2021 года.

Все признаки говорят о том, что это был именно отложенный спрос. Сделки заключали те, кто хотел купить ту или иную собственность, но не смог оформить операцию во время пандемии. В особенности это касалось иностранцев (из-за закрытых границ). Однако уже в первом квартале 2022 года ситуация стабилизировалась, и к началу лета намечается некоторый незначительный откат в количестве транзакций.

Лидеры и лузеры

Чтобы никого не обижать, разделим регионы Испании на четыре условные категории по результатам последних месяцев.

В первой лиге оказались Мадрид, Барселона, Балеарские острова, Малага, Санта-Крус-де-Тенерифе и Лас-Пальмас. Эти регионы в среднем выросли по сравнению с 2014 годом почти на 30%.

Да, на них стоило бы ставить, но, возможно, на сегодняшний день эти лошадки уже немного выдохлись. Поэтому, покупая недвижимость в этих регионах, стоит торговаться и относиться к предложениям критически и очень выборочно.

Барселона, рынок недвижимости из первой лиги

Вторая лига – Кадис, Гранада, Севилья, Сарагоса, Вальядолид, Гвадалахара, Жирона, Таррагона, Аликанте, Валенсия, Касерес, Ла-Корунья и Наварра. Это не менее значимые для туризма и вообще испанской экономики города, но рост там с 2014 года составил всего чуть более 6%. Ещё есть к чему стремиться.

Третья группа оправилась от кризиса лишь относительно: Альмерия, Кордова, Уэльва, Уэска, Астурия, Кантабрия, Бургос, Паленсия, Саламанка, Альбасете, Толедо, Лерида, Кастельон, Бадахос, Луго, Оренсе, Понтеведра, Мурсия, Алава, Гипускоа и Ла-Риоха. Это очень разные регионы, у каждого из которых своя причина, почему цены недалеко ушли от худших показателей.

У многих из них есть свой собственный потенциал роста, и он ещё впереди. Но пока этого не случилось.

И наконец, четвёртая категория. Хуже всего с восстановлением дела обстоят у Хаэна, Теруэля, Авилы, Леона, Сеговии, Сориа, Саморы, Сьюдад-Реаля, Куэнки и Бискайя. Конечно, если делать ставку на отстающих, то можно заработать больше всего, но риски…

Переоценена ли недвижимость в Испании

После каждого кризиса инвесторы повторяют мантру «такого больше никогда не должно повториться». И для того, чтобы снова не пропустить момент, используют различные индикаторы.

Один из самых важных участников рынка – Банк Испании, который несёт ответственность за финансовую систему в целом, в том числе за надёжность банков, выдающих ипотечные займы. У него есть свои индикаторы для оценки сектора недвижимости: соотношение краткосрочных и долгосрочных процентных ставок, отношение цен на жильё к доходам семей и так далее.

Выводы Банка Испании, которые на сегодня сделаны, звучат так: стоимость недвижимости близка к равновесной. Это означает, что повода для беспокойства пока нет. Ситуация в большинстве регионов стабильная.

Самое главное: опасного мыльного пузыря на рынке недвижимости не наблюдается. Впрочем, если бы он и был, то, для того чтобы не раздувать панику и не лопнуть его в одно неловкое касание, речь бы шла всего лишь о «перегретости рынка».

Примеры объектов недвижимости в Испании

220 000 €

Апартаменты на Коста-Дорада, Испания

85 м² 4

Испания Коста Дорада г.Кубельес, 50 км от Барселоны Квартира с террасой с видом на море Квартира в закрытом комплексе на первой линии от моря. Год постройки: 2005 Частная территория для жильцов комплекса с бассейном и детской площадкой. Площадь квартиры 85м2: гостиная, 3 спальные комнаты, 2 ванные комнаты, полностью оборудованная...

ИНДОМ

1 650 000 €

Вилла на Коста-Брава, Испания

539 м²

ВНЖ при покупке

Испания Коста Брава Вилла на первой линии, участок 3 га Трёхэтажная вилла с огромным участком земли (34225м2) на первой линии от пляжана испанском побережье Коста Брава рядом с городами: Росес, Эмпуриабрава, Эскала, Сант Пере Пескадор. Площадь виллы 539м2: 7 спальных комнат (3 спальни с отдельной ванной комнатой), 3 гостиные, 5...

ИНДОМ

180 000 €

Квартира на Коста-Брава, Испания

55 м² 2 2 1

Квартира в жилом комплексе на стадии строительства в городе Сант Антони де Калонге. Расстояние до моря около 500 метров. Закрытый комплекс из 72 квартир с красивой территорией и коммунитарной зоной с бассейном, садом и площадкой для игры в сквош. Представленная квартира площадью 55 м.кв. - самый экономичный вариант в комплексе. В квартире 2...

ESTATE BARCELONA

1 550 000 €

Апартаменты в Бенидорме, Испания

194 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 4-6%

Представляем вам новые апартаменты класса люкс в городе Бенидорм. Представляем жилой комплекс премиум класса в городе Бенидорм. Бенидорм самый космополитичный город в Испании, который привлекает не только туристов со всего мира, но и жителей других регионов Испании своим уникальным микроклиматом – самым мягким на всем Средиземноморском...

EspanaTour

267 000 €

Квартира на Коста-дель-Соль, Испания

140 м² 2 2 2

В данном комплексе находятся 62 квартиры, пентхаусы с 2-мя спальнями и 2 ванными комнатами, с высоким качеством дизайна и современным стилем архитектуры. На первом этаже апартаменты оснащены двухуровневой террасой с гидромассажной ванной, встроенной в нижний этаж. Двухуровневые пентхаусы имеют двойные террасы, нижняя терраса на уровне...

ESTATE BARCELONA

850 000 €

Дом на Коста-Брава, Испания

330 м² 4 4 4

ВНЖ при покупке

Снижение цены. Старая цена 900 000 евро. Дом урбанизации Серра Брава города Льорет де Мар. Дом находится в тихом спокойном месте с красивым панорамным открытым видом на море и горы. Дом построен в два этажа, на верхнем этаже находится просторный зал, объединённый с функциональной кухней, а также гостевая спальня и душ с туалетом, на нижнем этаже...

ESTATE BARCELONA

369 900 €

Таунхаус на Коста-Бланка, Испания

108 м² 3 3 3

Пунта Прима находится в минутах ходьбы от моря, расположен недалеко от всех удобств Зения бульвар торговый центр и спортивные центры. Линда с урбанизацией росы моря. Через несколько минут от поля гольф Лас Колинас, Лас-Рамблас и Кампоамор, Villamartin. Хорошее сообщение с N-332 и автострады AP-7 Средиземноморья. Расстояние ходьбы от Кала...

ESTATE BARCELONA

330 000 €

Земля на Коста-Брава, Испания

668 м²

Земельный участок с видом на море в одной из лучших урбанизаций города Льорет де Мар - Кала Канейяс. Общая площадь 668 м.кв. Разрешение на строительство дома площадью 250 м.кв. и бассейна.

ESTATE BARCELONA

1 200 €

Апартаменты в Ориуэла Коста, Испания

80 м² 2 2

АРЕНДА. Апартамент с 2 спальнями на первой линии моря в Punta Prima. Роскошная квартира с 2 спальнями и 2 ванными комнатами, гостиной-столовой с открытой кухней и большой передней террасой, выходящей на юг с захватывающим видом на море и общественные зоны с несколькими бассейнами, тренажерным залом, джакузи, сауной, детской и спортивной зонами....

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

362 000 €

Апартаменты в Барселоне, Испания

69 м² 3 2 1

Новостройка в Барселоне. Новые квартиры в Барселоне в доме с уютным двориком с бассейном, удобным расположением недалеко от Площади Испании, тематического музея Испанская деревня и коммерческой зоны Гран Виа. Высокое качество отделки, полная шумоизоляция, термостаты для регулирования температуры, высокопрочный паркет, отопление,...

Алиса Эстейт

645 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

230 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Расположен в верхней части Сьерра-Кортина рядом со спортивным клубом, в нескольких метрах от будки службы безопасности и в полностью консолидированной зоне урбанизации.Он состоит из трех независимых вилл с бассейном и садом, оборудованных по последнему слову техники. Благодаря эксклюзивному дизайну и высокой функциональности комнат, Villas -...

Mercury Group

1 050 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

197 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Эти красивые виллы расположены в жилом комплексе в одном из лучших районов Кампоамора, рядом с пляжем и со всеми необходимыми услугами поблизости. Все виллы имеют участок 500 м², 2, 3 или 4 спальни на выбор и 2 или 3 ванные комнаты. Дома построены из материалов лучшего качества, и все они имеют полы с подогревом в ванных комнатах, внутреннее и...

Mercury Group

385 000 €

Вилла на Коста-Бланка, Испания

96 м² 4 3 2

Продажа виллы в новом комплексе в Вилламартин Предлагаем на продажу виллы с 3 спальнями в новом комплексе, расположенном в Вилламартин, Коста Бланка. Комплекс состоит из 5 роскошных вилл, построенных из материалов самого высокого качества. В каждом доме компания-застройщик выполнила предварительный монтаж систем кондиционирования и теплых полов...

E-Style

650 000 €

Вилла в Полопе, Испания

294 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 4-6%

Представляем новую виллу в пригороде Бенидорма в городе Полоп - это небольшой город в пригороде Бенидорма, в 20 минутах езды на машине от пляжа. Город расположен на высоте 200 м над уровнем моря и окружен горами, ущельями и лесами. Чистейший горный воздух, захватывающие дух виды, прекрасная экология, более 300 солнечных дней в году привлекают...

EspanaTour

895 000 €

Вилла в Финестрате, Испания

336 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке

Naranja Spain предлагает вам эти удивительные виллы в Финестрате Residence Venecia IV состоит из 11 великолепных вилл на одном или двух этажах. Вилла состоит из 3 спален, 4 ванных комнат, гостиной-столовой, кухни, нескольких внутренних двориков, прекрасной террасы и бассейна, который окружает весь дом. Со всей территории дома открывается...

Naranja Spain

99 000 €

Апартаменты в Плайя Фламенке, Испания

50 м² 3 2 1

ПРОДАЕТСЯ ВЕРХНЯЯ КВАРТИРА НА МОРЕ РЯДОМ С ДВУМЯ ПЛЯЖАМИ НА ПЛАЙА ФЛАМЕНКАМы продаем верхнюю квартиру расположенную на Плайя Фламенка, в пешей доступности от моря (2km до обоих пляжей), в тихом закрытом жилом комплексе. ходится недалеко от торгового центра Zenia Boulevard, муниципальных коммерческих, развлекательных и спортивных зон,...

E-Style

340 000 €

Вилла в Лос Балконесе, Испания

326 м² 4 3 3

Новая вилла в Лос Балконес.Просторная новые вила на стадии строительства в Лос Балконеc с видом на соленое озеро.В доме 3 спальни, 3 ванные комнаты, гостиная, кухня, терраса на крыше, сад и цокольный этаж. Лос Балконес - это зеленый престижный район с частными домами. Здесь прекрасно развита инфраструктура: множество баров, ресторанов, кафе,...

E-Style

4 000 000 €

Отель, гостиница в Барселоне, Испания

Прекрасный вариант для бизнеса. Отель в историческом центре Барселоны, Готический квартал. 23 просторных номера в отличном состоянии. Все номера с отдельными сан.узлами. Отопление, кондиционер, интернет во всем комплексе. Туристический центр Барселоны, знаменитый Готический квартал, несколько минут пешком до самых известных памятников, рядом...

EuropaHome

480 000 €

Вилла в Мучамьель, Испания

270 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-6%

Представляем большую одноэтажную виллу в городе Mutxamel, расположенную очень близко к центру, всего в нескольких шагах от школ, институтов, спортивных центров и магазинов Mutxamel. Участок площадью 1143 м2 с лиственными деревьями, где можно насладиться различными зонами отдыха и садом. На участке есть большой бассейн площадью 43 м2....

EspanaTour

57 500 €

Студия в Торревьехе, Испания

51 м² 1 1

Кредит

Продается уютная студия в 700м до моря, центра и прогулочной набережной Торревьехи, рядом со всеми необходимыми услугами. Расположена на 2-ом этаже,площадью 51м2: прихожая,1 комната,современная кухня,ванная комната и просторная терраса.Продается после кап.ремонта,с мебелью,быт.приборами и кондиционером. Побережье: Коста Бланка Провинция:...

Calipso

Посмотреть ещё 6428 похожих объектов

Факторы риска

Так что же, все прекрасно и можно смело инвестировать деньги в испанскую недвижимость? Пока да, но делать это уже сейчас надо с оглядкой. Хорошая перспектива рынка – догнать и перегнать – себя же до 2007 года. Это одна сторона медали. Но с другой стороны, сегодня важно правильно понимать и отслеживать другие показатели, которые влияют на ситуацию извне.

Геополитическая нестабильность, рост цен на энергоносители – всё это приводит к увеличению инфляции. Что, в свою очередь, не может не вызвать ответных действий Банка Испании. Грядёт череда повышений процентных ставок. А значит, подорожает ипотека для покупателей, кредиты для строителей.

Из-за инфляции снизятся доходы домохозяйств – конечных и самых важных покупателей недвижимости. И так далее по кругу. Всё это может негативно сказаться на спросе на жилые объекты. А значит, их капитализация может оказаться под большим вопросом.

Совсем другое дело – коммерческая недвижимость – любимая и проверенная защитная гавань. Но и в этом секторе ситуация не на сто процентов стабильна, за развитием событий инвесторам надо следить внимательно.

Под давлением инфляции

Примерно с середины мая испанские собственники коммерческих объектов начали поднимать цены на уже продаваемую недвижимость. Порою на существенные 20–30% стоимости.

Это произошло в основном по двум причинам: из-за восстановления туристического потока и непривычно высокой для Еврозоны инфляции.

Постоянные инвесторы знают, что в конечном счёте в Барселоне продаётся рентабельность. Но так как рынок недвижимости не столь волатилен, а испанцы особой расторопностью не отличаются, у инвесторов есть немного времени до того, как коррекция начнёт носить массовый характер. Тем не менее стоит учитывать, что механизм роста цен уже запущен.

Уходящий поезд дешевой ипотеки

Есть ещё один важный момент. Когда решение о покупке принято, то лучше действовать быстрее и решительнее, если необходим ипотечный заём. При этом стоит делать выбор в пользу кредита с фиксированной ставкой на максимально долгий срок, потому что эпоха дешёвых займов в Испании и вообще в Европе, скорее всего, уходит в прошлое.

Специалисты компании DECART PROPERTY PARTNERS ответят на ваши вопросы