Что будет с ценой на недвижимость в Испании в 2022 году

Об авторе: Андрей Карачун управляющий партнёр DECART PROPERTY INVESTMENTS

Неравномерный рост

Первое, на что стоит обратить внимание, анализируя изменение цен на недвижимость в Испании, – неравномерное распределение роста. В отдельных регионах объекты подорожали значительно сильнее, чем в остальных. В первую очередь это относится к Мадриду, Барселоне и некоторым другим туристическим городам. Здесь даже можно говорить о первых признаках перегрева рынка.

Совершенно иначе ситуация выглядит в других местах, где и восстановление после кризиса началось позже, и темпы оказались не такими высокими.

Очередной цикл

В развитии событий на испанском, как и на любом другом рынке недвижимости, несложно заметить сложившуюся закономерность. Речь идёт о цикличности, которая состоит из пресловутого десятилетнего роста, затем определённого падения и последующего восстановления на уровень выше предыдущего максимума.

Последний такой кризис наблюдался в 2007–2014 годах, когда стоимость квадратного метра в Испании снизилась на 30,7% в номинальном и на 37,2% в реальном выражении, то есть с учетом инфляции.

А далее с 2015 года вплоть до начала пандемии наблюдался последовательный рост, который, правда, не успел превысить предыдущие рекордные значения, потому что был прерван введёнными карантинными мерами: закрытием границ, локдауном.

В 2019 году стоимость квадратного метра в Испании в среднем была на 12,3% выше худших показателей 2014 года, но на 22% ниже исторического максимума. Именно на это обращают внимание оптимисты.

Для того чтобы завершить исторический цикл, уровень цен должен превысить сложившийся ранее. Но рынок его всё ещё не достиг, даже не приблизился к нему, так как взлёт был прерван пандемией.

А значит, после её окончания есть потенциал для возобновления роста как минимум до прежних вершин.

Восстановление после пандемии

Именно так и начали развиваться события, как только карантинные меры стали сворачиваться. Причём даже заранее, с некоторым опережением.

Окончательно визовые центры Испании открылись только в мае 2022 года. А стремительный рост спроса и рекордное количество сделок с недвижимостью были зафиксированы уже в четвёртом квартале прошлого, 2021 года.

Все признаки говорят о том, что это был именно отложенный спрос. Сделки заключали те, кто хотел купить ту или иную собственность, но не смог оформить операцию во время пандемии. В особенности это касалось иностранцев (из-за закрытых границ). Однако уже в первом квартале 2022 года ситуация стабилизировалась, и к началу лета намечается некоторый незначительный откат в количестве транзакций.

Лидеры и лузеры

Чтобы никого не обижать, разделим регионы Испании на четыре условные категории по результатам последних месяцев.

В первой лиге оказались Мадрид, Барселона, Балеарские острова, Малага, Санта-Крус-де-Тенерифе и Лас-Пальмас. Эти регионы в среднем выросли по сравнению с 2014 годом почти на 30%.

Да, на них стоило бы ставить, но, возможно, на сегодняшний день эти лошадки уже немного выдохлись. Поэтому, покупая недвижимость в этих регионах, стоит торговаться и относиться к предложениям критически и очень выборочно.

Барселона, рынок недвижимости из первой лиги

Вторая лига – Кадис, Гранада, Севилья, Сарагоса, Вальядолид, Гвадалахара, Жирона, Таррагона, Аликанте, Валенсия, Касерес, Ла-Корунья и Наварра. Это не менее значимые для туризма и вообще испанской экономики города, но рост там с 2014 года составил всего чуть более 6%. Ещё есть к чему стремиться.

Третья группа оправилась от кризиса лишь относительно: Альмерия, Кордова, Уэльва, Уэска, Астурия, Кантабрия, Бургос, Паленсия, Саламанка, Альбасете, Толедо, Лерида, Кастельон, Бадахос, Луго, Оренсе, Понтеведра, Мурсия, Алава, Гипускоа и Ла-Риоха. Это очень разные регионы, у каждого из которых своя причина, почему цены недалеко ушли от худших показателей.

У многих из них есть свой собственный потенциал роста, и он ещё впереди. Но пока этого не случилось.

И наконец, четвёртая категория. Хуже всего с восстановлением дела обстоят у Хаэна, Теруэля, Авилы, Леона, Сеговии, Сориа, Саморы, Сьюдад-Реаля, Куэнки и Бискайя. Конечно, если делать ставку на отстающих, то можно заработать больше всего, но риски…

Переоценена ли недвижимость в Испании

После каждого кризиса инвесторы повторяют мантру «такого больше никогда не должно повториться». И для того, чтобы снова не пропустить момент, используют различные индикаторы.

Один из самых важных участников рынка – Банк Испании, который несёт ответственность за финансовую систему в целом, в том числе за надёжность банков, выдающих ипотечные займы. У него есть свои индикаторы для оценки сектора недвижимости: соотношение краткосрочных и долгосрочных процентных ставок, отношение цен на жильё к доходам семей и так далее.

Выводы Банка Испании, которые на сегодня сделаны, звучат так: стоимость недвижимости близка к равновесной. Это означает, что повода для беспокойства пока нет. Ситуация в большинстве регионов стабильная.

Самое главное: опасного мыльного пузыря на рынке недвижимости не наблюдается. Впрочем, если бы он и был, то, для того чтобы не раздувать панику и не лопнуть его в одно неловкое касание, речь бы шла всего лишь о «перегретости рынка».

Примеры объектов недвижимости в Испании

656 000 €

Магазин в Барселоне, Испания

98 м² 5.21% в год

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Кредит 2-3% Готовый бизнес

В продаже коммерческое помещение с надежным арендатором в жилом районе Барселоны. Окружение: плотный жилой массив; развитая инфраструктура жилого района: крупные сетевые супермаркеты (такие как Mercadona, Carrefour, Lidl), кафетерии и рестораны, а также отделения банков и аптеки; несколько медицинских центров; гос. учреждения, в том...

DECART PROPERTY INVESTMENTS

7 000 000 €

Вилла в Льяфранк, Испания

855 м² 9 9 10

Эта великолепная вилла расположена на вершине горы Сант Себастья, в одном из самых элитных районов Коста-Бравы, и открывает захватывающий панорамный вид на Средиземное море. Уединенное расположение гарантирует тишину и приватность, что делает эту недвижимость идеальной как для комфортного проживания, так и для инвестиций. На территории виллы...

GG Real Estate Barcelona

2 790 000 €

Дом на Коста-Брава, Испания

680 м² 6 6 7

ВНЖ при покупке

Этот великолепный дом расположен на живописном участке с видом на море в эксклюзивной урбанизации Кала Сант Франсеск. Дом занимает три этажа и расположен на большом участке площадью 926 м² с великолепным видом на море и полной приватностью. Вилла имеет площадь 680 м² с шестью спальнями. Практически все спальни имеют прямой выход на большую...

ESTATE BARCELONA

864 000 €

Пентхаус в Михасе, Испания

116 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Красивые квартиры в проекте с велнес-инфраструктурой в Михасе, Коста-дель-Соль Этот комплекс расположен в Михасе, между прибрежными городами Фуэнхирола и Михас, в районе Лас-Лагунас-де-Михас. Фуэнхирола – это место, где природная красота и мягкий климат создают идеальные условия для комфортной жизни круглый год. Ее побережье протяженностью 8...

TEKCE

689 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

316 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Красивый пентхаус из 3-х спален, 3-х ванных комнат и 1 туалета, просторной гостиной и отдельной кухни. Имеет 3 террасы с великолепным видом на море. Жилой комплекс расположен на самом берегу моря в городе Кальпе, на побережье Коста Бланка.

Mercury Group

715 000 €

Квартира в Мадриде, Испания

100 м² 2 2 2

ВНЖ при покупке

Квартира в самом сердце Мадрида. Дом 2019 года постройки. При входе вас встретит просторная гостиная соединенная с современной американской кухней, оснащенной высококачественной техникой и изысканной отделкой. В квартире две светлые спальни, одна из них с собственной ванной комнатой. Белые лакированные деревянные двери создают изысканную и...

ESTATE BARCELONA

704 500 €

Квартира на Коста-дель-Соль, Испания

269 м² 4 2

ВНЖ при покупке

Эксклюзивное предложение домов с большими террасами и помещениями общего пользования, которые позволят вам насладиться всеми удобствами в Эстепоне, одном из главных муниципалитетов Коста-дель-Соль. Вы будете дышать покоем и наслаждаться морем и горами в месте, где вы можете получить все за один шаг, не отказываясь от максимальной...

Mercury Group

469 000 €

Вилла в Альгорфе, Испания

113 м² 4 3 2

Добро пожаловать в эту роскошную виллу, расположенную в престижном районе Ла Финка Гольф, Альгорфа, сочетающую в себе элегантность, комфорт и эксклюзивность. Созданная для удовлетворения самых взыскательных вкусов, вилла предлагает современную и гостеприимную атмосферу, идеально подходящую как для постоянного проживания, так и для отдыха мечты....

KOALA PROPERTIES COSTA BLANCA SL.

410 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

105 м² 3 3 2

Пентхаус в жилом комплексе Лас-Колинас-Гольф, Ориуэла-Коста. Салон, кухня, 3 спальни, 2 ванные комнаты, терраса 40 м2, солярий. Общая площадь 105 м2. В комплексе есть общий бассейн для взрослых и детей, зеленые зоны и подземный паркинг.Международную репутацию Las Colinas Golf & Country Club завоевал благодаря современному дизайну вилл и квартир,...

ESTATE BARCELONA

325 000 €

Апартаменты в Пилар-де-ла-Орадада, Испания

145 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с 2 и 3 спальнями и бунгало с 2 спальнями рядом с пляжем в Миль-Пальмерас, Пилар-де-ла-Орадада Расположенный в самом сердце живописного Миль-Пальмерас, этот новый жилой комплекс воплощает собой прибрежную элегантность и комфорт. Здесь каждое помещение было тщательно спроектировано для создания идеальной атмосферы для проживания с...

TEKCE

2 890 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

520 м² 5 6

ВНЖ при покупке

Эта великолепная вилла построена для того, чтобы наслаждаться жизнью у моря.Из его окон и с террасы с частным бассейном открывается уникальный вид на море. 5 спален6 ванных комнат1 гостевой туалетПлощадка для барбекюВинный погребПрачечнаяСистема кондиционирования воздухаНапольное отоплениеЗащитные жалюзи

Mercury Group

1 450 000 €

Дом на Коста-дель-Соль, Испания

322 м² 4 4 4

ВНЖ при покупке

Просторная, со вкусом оформленная вилла, расположенная в тихом и приватном месте в Бенахависе. Недалеко от магазинов и пляжа. Окна дома имеют западную и юго-западную ориентацию, с красивыми видами на море и гольф поля.В доме расположены: гостиная/ столовая с камином и высокими потолками, полностью оборудованная кухня с обеденной зоной, спальня с...

ESTATE BARCELONA

246 000 €

Квартира в Оспиталет-де-Льобрегат, Испания

60 м² 2 1

Residencial La Bòbila окружена парками, зелеными и детскими площадками, где вы можете отдохнуть и провести время со своей семьей. Спектр культурных, социальных и развлекательных предложений очень широк. Новостройка имеет отличное сообщение, как на общественном, так и на личном транспорте с центром Барселоны. Характеристики: 2-х, 3-х и...

LUXBARCELONA

380 000 €

Апартаменты в Кальпе, Испания

90 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Современные просторные квартиры с 1–3 спальнями в Кальпе, с видом на море Кальпе, расположенный на побережье Коста-Бланка, является востребованным средиземноморским направлением, известным своей потрясающей береговой линией, знаковой скалой Пеньон-де-Ифач и ярким образом жизни. Район предлагает идеальное сочетание природной красоты, богатого...

TEKCE

590 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

139 м² 3 4

ВНЖ при покупке

Если вы ищете дом своей мечты в отличном месте, обратите внимание на эту потрясающую виллу в Миль Пальмерас, прибрежном городе Аликанте. Эта угловая вилла может похвастаться большим участком площадью 296 м2 и площадью застройки 139 м2, где будет много места и комфорта для вас и вашей семьи. Вилла состоит из двух этажей, каждый из которых...

Mercury Group

550 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

130 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Отличная отдельная вилла с 3 спальнями и 3 ванными комнатами, каждая спальня с собственной террасой.В доме есть гараж и доступ к общему бассейну для пяти соседей.Он расположен в урбанизации Altea Hills, всего в 800 метрах от пляжа Mascarat, в 1 км от гольф-клуба и в 60 км от аэропорта Аликанте.

Mercury Group

4 200 000 €

Магазин в Барселоне, Испания

2133 м²

Коммерческое помещение расположено в центре Барселоны. Помещение выходит на 4 улицы (3 фасада). Уникальное помещение, единственное в этом районе с такими характеристиками. Площадь помещения: 2 133 кв. м. В данный момент помещение сдано в аренду супермаркету, который инвестирует 3 млн евро в ремонт данного помещения. Срок контракта на аренду 25...

NF Group

1 650 000 €

Пентхаус на Коста-дель-Соль, Испания

381 м² 4 4

ВНЖ при покупке

РЕЗИДЕНЦИИ Строящиеся резиденции представляют собой уникальное сочетание андалузского влияния и современной жизни. ПЕНТХАУСЫ Пентхаусы, являющееся высшим выражением опыта жизни в застройке, представляют собой идеальное сочетание того, что делает застройку такой уникальной. УМНЫЕ ДОМА Интеллектуальное управление светом и теплом с помощью...

Mercury Group

4 650 000 €

Квартира на Коста-дель-Соль, Испания

138 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Расположенная в эксклюзивном 5-звездочном курорте Puente Romano в сердце Золотой мили Марбельи, эта недвижимость является одной из самых исключительных на рынке. Изысканно оформленная, Jacinto подчеркивает индивидуальные интерьеры, сочетающие высокие стандарты качества. Легкий переход от внутреннего пространства к внешнему благодаря просторной...

Mercury Group

990 000 €

Вилла в Финестрате, Испания

133 м² 6 4 5

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Отдельные виллы с 4 спальнями и потрясающим видом в Финестрате, Коста-Бланка Отдельные виллы расположены в Финестрате на побережье Коста-Бланка в Аликанте, Испания, известном своим жарким средиземноморским климатом. Это идеальное место для тех, кто ценит солнечную погоду с мягкой зимой и теплым летом. Виллы в Финестрате, Коста-Бланка, находятся...

TEKCE

Посмотреть ещё 6207 похожих объектов

Факторы риска

Так что же, все прекрасно и можно смело инвестировать деньги в испанскую недвижимость? Пока да, но делать это уже сейчас надо с оглядкой. Хорошая перспектива рынка – догнать и перегнать – себя же до 2007 года. Это одна сторона медали. Но с другой стороны, сегодня важно правильно понимать и отслеживать другие показатели, которые влияют на ситуацию извне.

Геополитическая нестабильность, рост цен на энергоносители – всё это приводит к увеличению инфляции. Что, в свою очередь, не может не вызвать ответных действий Банка Испании. Грядёт череда повышений процентных ставок. А значит, подорожает ипотека для покупателей, кредиты для строителей.

Из-за инфляции снизятся доходы домохозяйств – конечных и самых важных покупателей недвижимости. И так далее по кругу. Всё это может негативно сказаться на спросе на жилые объекты. А значит, их капитализация может оказаться под большим вопросом.

Совсем другое дело – коммерческая недвижимость – любимая и проверенная защитная гавань. Но и в этом секторе ситуация не на сто процентов стабильна, за развитием событий инвесторам надо следить внимательно.

Под давлением инфляции

Примерно с середины мая испанские собственники коммерческих объектов начали поднимать цены на уже продаваемую недвижимость. Порою на существенные 20–30% стоимости.

Это произошло в основном по двум причинам: из-за восстановления туристического потока и непривычно высокой для Еврозоны инфляции.

Постоянные инвесторы знают, что в конечном счёте в Барселоне продаётся рентабельность. Но так как рынок недвижимости не столь волатилен, а испанцы особой расторопностью не отличаются, у инвесторов есть немного времени до того, как коррекция начнёт носить массовый характер. Тем не менее стоит учитывать, что механизм роста цен уже запущен.

Уходящий поезд дешевой ипотеки

Есть ещё один важный момент. Когда решение о покупке принято, то лучше действовать быстрее и решительнее, если необходим ипотечный заём. При этом стоит делать выбор в пользу кредита с фиксированной ставкой на максимально долгий срок, потому что эпоха дешёвых займов в Испании и вообще в Европе, скорее всего, уходит в прошлое.

Специалисты компании DECART PROPERTY PARTNERS ответят на ваши вопросы