Что будет с ценой на недвижимость в Испании в 2022 году

Об авторе: Андрей Карачун
управляющий партнёр
DECART PROPERTY PARTNERS

Неравномерный рост

Первое, на что стоит обратить внимание, анализируя изменение цен на недвижимость в Испании, – неравномерное распределение роста. В отдельных регионах объекты подорожали значительно сильнее, чем в остальных. В первую очередь это относится к Мадриду, Барселоне и некоторым другим туристическим городам. Здесь даже можно говорить о первых признаках перегрева рынка.

Совершенно иначе ситуация выглядит в других местах, где и восстановление после кризиса началось позже, и темпы оказались не такими высокими.

Очередной цикл

В развитии событий на испанском, как и на любом другом рынке недвижимости, несложно заметить сложившуюся закономерность. Речь идёт о цикличности, которая состоит из пресловутого десятилетнего роста, затем определённого падения и последующего восстановления на уровень выше предыдущего максимума.

Последний такой кризис наблюдался в 2007–2014 годах, когда стоимость квадратного метра в Испании снизилась на 30,7% в номинальном и на 37,2% в реальном выражении, то есть с учетом инфляции.

А далее с 2015 года вплоть до начала пандемии наблюдался последовательный рост, который, правда, не успел превысить предыдущие рекордные значения, потому что был прерван введёнными карантинными мерами: закрытием границ, локдауном.

В 2019 году стоимость квадратного метра в Испании в среднем была на 12,3% выше худших показателей 2014 года, но на 22% ниже исторического максимума. Именно на это обращают внимание оптимисты.

Для того чтобы завершить исторический цикл, уровень цен должен превысить сложившийся ранее. Но рынок его всё ещё не достиг, даже не приблизился к нему, так как взлёт был прерван пандемией.

А значит, после её окончания есть потенциал для возобновления роста как минимум до прежних вершин.

Восстановление после пандемии

Именно так и начали развиваться события, как только карантинные меры стали сворачиваться. Причём даже заранее, с некоторым опережением.

Окончательно визовые центры Испании открылись только в мае 2022 года. А стремительный рост спроса и рекордное количество сделок с недвижимостью были зафиксированы уже в четвёртом квартале прошлого, 2021 года.

Все признаки говорят о том, что это был именно отложенный спрос. Сделки заключали те, кто хотел купить ту или иную собственность, но не смог оформить операцию во время пандемии. В особенности это касалось иностранцев (из-за закрытых границ). Однако уже в первом квартале 2022 года ситуация стабилизировалась, и к началу лета намечается некоторый незначительный откат в количестве транзакций.

Лидеры и лузеры

Чтобы никого не обижать, разделим регионы Испании на четыре условные категории по результатам последних месяцев.

В первой лиге оказались Мадрид, Барселона, Балеарские острова, Малага, Санта-Крус-де-Тенерифе и Лас-Пальмас. Эти регионы в среднем выросли по сравнению с 2014 годом почти на 30%.

Да, на них стоило бы ставить, но, возможно, на сегодняшний день эти лошадки уже немного выдохлись. Поэтому, покупая недвижимость в этих регионах, стоит торговаться и относиться к предложениям критически и очень выборочно.

Барселона, рынок недвижимости из первой лиги

Вторая лига – Кадис, Гранада, Севилья, Сарагоса, Вальядолид, Гвадалахара, Жирона, Таррагона, Аликанте, Валенсия, Касерес, Ла-Корунья и Наварра. Это не менее значимые для туризма и вообще испанской экономики города, но рост там с 2014 года составил всего чуть более 6%. Ещё есть к чему стремиться.

Третья группа оправилась от кризиса лишь относительно: Альмерия, Кордова, Уэльва, Уэска, Астурия, Кантабрия, Бургос, Паленсия, Саламанка, Альбасете, Толедо, Лерида, Кастельон, Бадахос, Луго, Оренсе, Понтеведра, Мурсия, Алава, Гипускоа и Ла-Риоха. Это очень разные регионы, у каждого из которых своя причина, почему цены недалеко ушли от худших показателей.

У многих из них есть свой собственный потенциал роста, и он ещё впереди. Но пока этого не случилось.

И наконец, четвёртая категория. Хуже всего с восстановлением дела обстоят у Хаэна, Теруэля, Авилы, Леона, Сеговии, Сориа, Саморы, Сьюдад-Реаля, Куэнки и Бискайя. Конечно, если делать ставку на отстающих, то можно заработать больше всего, но риски…

Переоценена ли недвижимость в Испании

После каждого кризиса инвесторы повторяют мантру «такого больше никогда не должно повториться». И для того, чтобы снова не пропустить момент, используют различные индикаторы.

Один из самых важных участников рынка – Банк Испании, который несёт ответственность за финансовую систему в целом, в том числе за надёжность банков, выдающих ипотечные займы. У него есть свои индикаторы для оценки сектора недвижимости: соотношение краткосрочных и долгосрочных процентных ставок, отношение цен на жильё к доходам семей и так далее.

Выводы Банка Испании, которые на сегодня сделаны, звучат так: стоимость недвижимости близка к равновесной. Это означает, что повода для беспокойства пока нет. Ситуация в большинстве регионов стабильная.

Самое главное: опасного мыльного пузыря на рынке недвижимости не наблюдается. Впрочем, если бы он и был, то, для того чтобы не раздувать панику и не лопнуть его в одно неловкое касание, речь бы шла всего лишь о «перегретости рынка».

Примеры объектов недвижимости в Испании

2 500 000 €

Магазин в Барселоне, Испания

612 м² 5.8% в год

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Кредит 2-3% Готовый бизнес

Продается коммерческое помещение в жилом районе с высоким пешеходным трафиком, который соединяет центр города с набережной. В непосредственной близости находится порт и стоянка для яхт. Продажа производится по схеме sale & leaseback - действующий собственник останется арендатором помещения на 10 лет с обязательным исполнением - 5 лет. Стоимость...

DECART PROPERTY PARTNERS

240 000 €

Вилла на Коста-Дорада, Испания

480 м² 5 4 3

Вилла в Кунит в 10 минутах пешком до пляжа Общая площадь 170 м² 4 спальни 3 ванные комнаты Угловой участок 480 м2 (30x16 м). Гараж включен в стоимость Вилла с 2 независимыми этажами 75 м2 каждый с наружнoй лестницей, плюс кладовая, веранда и терраса. 4 большие спальни (меблированые) 1 ванная комната и 2 туалета. 2 гостиные...

EuropaHome

495 000 €

Вилла в Кальпе, Испания

4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-4%

Превосходная вилла всего в 600-х метрах от пляжа Ареналь.На абсолютно ровном участке вы найдете бассейн, легкий в обслуживании сад и парковочное место. Нижний этаж включает в себя просторную гостиную-столовую с выходом на крытую террасу, отдельную кухню, душевую и прачечную. На верхнем этаже расположены две спальни и ванная комната. На этом же...

SPAINLUXINVEST

168 500 €

Апартаменты в Бенидорме, Испания

59 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-4%

Функциональность, дизайн, эффективность и высокий уровень жизни!Отличное соотношение цена / качество! Уникальный комплекс в фешенебельном районе Ла Кала! На каждом этаже по одной квартире, что обеспечивает эксклюзивность, независимость и комфорт! Все апартаменты с 2 спальнями и террасой около 20 м2! Роскошный вид на Средиземное море! Курортное...

SPAINLUXINVEST

774 000 €

Вилла в Финестрате, Испания

312 м² 3 3

ВНЖ при покупке

Представляем красивую виллу, которая предлагает лучшие функциональные, элегантные, комфортабельные помещения и высококачественную отделку с большим ландшафтным участком и с отдельным бассейном. Главный фасад виллы обращен на юг и имеет большие окна, которые позволяют наполнить дом естественным светом и теплом в течение всего дня. Его большие...

SPAIN COAST PROPERTY

255 000 €

Квартира в Барселоне, Испания

56 м² 2 2 1

Квартиры в новом комплексе на стадии строительства от застройщика! Расположены в районе Гинардо города Барселона. Расстояние от центра Барселоны 20 минут езды, до метро 2 минуты ходьбы. Комплекс предлагает квартиры с 2-3-4 спальными комнатами на разных этажах и разной планировки, с террасой и без. Комплекс из 16 квартир, 75 парковочных мест и 16...

ESTATE BARCELONA

2 975 000 €

Дом на Коста-дель-Соль, Испания

5972 м² 5 5 5

ВНЖ при покупке

Новая ультрасовременная вилла, построенная по высоким стандартам и спецификациям. Расположена на юго-восточной стороне, с видом на горы и гольф поле, рядом с известными полями для гольфа Los Naranjos и Las Brisas. недалеко от всей необходимой инфрастуктуры, пляжей и Пуэрто Банус. Первый этаж: Просторная гостиная / столовая, кухня открытого...

ESTATE BARCELONA

660 000 €

Таунхаус на Коста-дель-Соль, Испания

185 м² 3 3 3

ВНЖ при покупке

Новый закрытый комплекс состоит из 12 современных таунхаусов, с 3 спальнями и 3 ванными комнатами. Современная архитектура, большие террасы и солярии, ориентация на юг и юго-восток, практически все таунхаусы имеют вид на море. Все таунхаусы просторные и наполенные естетсвенным светом, со средней площадью 184,5 м². Большие столовые со встроенными...

ESTATE BARCELONA

285 000 €

Апартаменты в Барселоне, Испания

63 м² 3 2 2

Проект расположен на Plaza Europa de L’Hospitalet de Llobregat. Состоит из 74 квартир с 2, 3 и 4 спальнями, многофункциональных помещений, парковочные места и кладовые. Находящийся в городской черте, полностью интегрированной в жизнь Барселоны, здание находится в муниципалитете, который стремится к качеству жизни. В окрестностях есть...

Albamar Group

318 000 €

Квартира на Коста-Брава, Испания

95 м² 3 3 2

Квартира с большой террасой в городе Плайя де Аро на побережье Коста Брава. Расстояние до моря несколько минут ходьбы. Общая площадь 95 м.кв. В квартире 3 спальные комнаты, 2 ванные комнаты, просторный салон, терраса и полностью оборудованная современная кухня. Кондиционер. Квартира в отличном состоянии. В стоимость входит парковочное место в...

ESTATE BARCELONA

319 000 €

Вилла в Бенихофаре, Испания

120 м² 3 2

. Виллы в г. Бенихофар. Они состоят из 3 спален и 2 ванных комнат, гостиной, кухни, террасы, сада с частным бассейном. Рядом с услугами, барами и ресторанами, супермаркетом, полем для гольфа и т. д.

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

265 000 €

Вилла в Гран-Алакант, Испания

99 м² 3 2

Таунхаус с 3 спальнями в Гран Алакант рядом с морем и аэропортом. Двухквартирные дома в современном стиле с 2, 3 или 4 спальнями и 2 или 3 ванными комнатами на участках площадью 215 м2 в Гран-Алакант, недалеко от пляжей Ареналес-дель-Соль и аэропорта. Распределение дома можно настроить, изменяя план, добавляя или удаляя комнаты или ванные...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

415 000 €

Шале в Ориуэла Коста, Испания

111 м² 4 3 3

Costa Invest

119 000 €

Апартаменты на Коста-дель-Соль, Испания

84 м² 3 2 2

Вашему вниманию предлагается комплекс рядом с курортным городе Casares, пригорода Эстепоны. Комплекс находиться на первой линии гольфа с видами на море и, собственно гольф поле. Некоторые блоки уже построены, некоторые в процессе, окончание- лето следующего года. Удобные планировки и просторные террасы, в стоимость входит подземный гараж....

Costa Miraflores

1 150 000 €

Шале на Коста-Дорада, Испания

437 м² 6 5 5

ВНЖ при покупке

Современная вилла площадью 430 м2, построенная с применением современных технологий и высококачественных материалов. В окружении природы и в 60 метрах от пляжа.В доме 5 спален (3 из них с гардеробными), 5 ванных комнат, основная гостиная площадью 66 квадратных метров, сауна, бассейн 50 м2 с джакузи, детская ванночка и большой гараж на 2 машины....

Albamar Group

2 900 000 €

Коммерческая недвижимость в Эйшампле, Испания

392 м²

Кредит 2-3%

Уникальное предложение! Коммерческое помещение, расположенное на Площади Каталонии в «Золотом Квадрате» Барселоны - месте с самыми ликвидными коммерческими помещениями, где каждый инвестор мечтал бы приобрести в собственность один или несколько объектов недвижимости. Отличное местоположение в туристической части города обеспечивает...

DECART PROPERTY PARTNERS

349 000 €

Вилла в Сан-Педро-дель-Пинатаре, Испания

128 м² 3 2

Представляем Вашему вниманию новую фазу в закрытом жилом комплексе, в городе Сан Педро дель Пинатар. Застройщиком этого современного, уютного комплекса является крупная компания, с более чем 30 летним стажем, которая позиционирует себя как одна из ведущих на территории Испании, с большим количеством роскошных жилых комплексов на побережьях...

Anveran

495 000 €

Вилла в Альтеа, Испания

212 м² 5 4 2

Эта красивая вилла расположена в очень тихом и безопасном жилом районе, рядом с заливом Альтеа-клубо. Недвижимость состоит из 2 этажей, 212 м2, построенных на больших участках с отдельными бассейнами, многочисленными террасами и барбекю. На первом этаже мы находим большую открытую и полностью оборудованную кухню, гостиную с камином и прямым...

Albamar Group

455 000 €

Апартаменты в Пуэрто-Банусе, Испания

129 м² 3 2 2

Кредит

Новый комплекс с апартаментами, расположенный в привилегированном районе Atalaya, в окружении полей для игры в гольф, недалеко от всех услуг и в 3 км от пляжа. Характеристика объекта под ключ: - надежный Застройщик с 53 летним стажем; - 5 минут на машине до пляжа Саладильо Касасола; - недалеко от пляжа Гуадальмина, расположенного в...

Expertagent

363 000 €

Апартаменты в Бенидорме, Испания

109 м² 3 2 2

Апартаменты в новом комплексе Sunset Cliffs в Бенидорме, всего в 100 метров от пляжа Поньенте, с 1, 2, 3, 4 спальнями, все апартаменты с видом на море от €237.000 В Sunset Cliffs Вы найдете все, о чем давно мечтали: роскошные здания в которых продумана каждая деталь. В жилом комплексе есть апартаменты с 1, 2, 3 и 4 спальнями, с 2 ванными...

Alexhomeinvest

Посмотреть ещё 14131 похожий объект

Факторы риска

Так что же, все прекрасно и можно смело инвестировать деньги в испанскую недвижимость? Пока да, но делать это уже сейчас надо с оглядкой. Хорошая перспектива рынка – догнать и перегнать – себя же до 2007 года. Это одна сторона медали. Но с другой стороны, сегодня важно правильно понимать и отслеживать другие показатели, которые влияют на ситуацию извне.

Геополитическая нестабильность, рост цен на энергоносители – всё это приводит к увеличению инфляции. Что, в свою очередь, не может не вызвать ответных действий Банка Испании. Грядёт череда повышений процентных ставок. А значит, подорожает ипотека для покупателей, кредиты для строителей.

Из-за инфляции снизятся доходы домохозяйств – конечных и самых важных покупателей недвижимости. И так далее по кругу. Всё это может негативно сказаться на спросе на жилые объекты. А значит, их капитализация может оказаться под большим вопросом.

Совсем другое дело – коммерческая недвижимость – любимая и проверенная защитная гавань. Но и в этом секторе ситуация не на сто процентов стабильна, за развитием событий инвесторам надо следить внимательно.

Под давлением инфляции

Примерно с середины мая испанские собственники коммерческих объектов начали поднимать цены на уже продаваемую недвижимость. Порою на существенные 20–30% стоимости.

Это произошло в основном по двум причинам: из-за восстановления туристического потока и непривычно высокой для Еврозоны инфляции.

Постоянные инвесторы знают, что в конечном счёте в Барселоне продаётся рентабельность. Но так как рынок недвижимости не столь волатилен, а испанцы особой расторопностью не отличаются, у инвесторов есть немного времени до того, как коррекция начнёт носить массовый характер. Тем не менее стоит учитывать, что механизм роста цен уже запущен.

Уходящий поезд дешевой ипотеки

Есть ещё один важный момент. Когда решение о покупке принято, то лучше действовать быстрее и решительнее, если необходим ипотечный заём. При этом стоит делать выбор в пользу кредита с фиксированной ставкой на максимально долгий срок, потому что эпоха дешёвых займов в Испании и вообще в Европе, скорее всего, уходит в прошлое.

Специалисты компании DECART PROPERTY PARTNERS ответят на ваши вопросы