Влияние коронавируса на рынок недвижимости ослабевает. Зато в игру вступают новые участники: геополитические конфликты, инфляция, повышенные кредитные ставки. Как всё это отразится на стоимости испанских квадратных метров? Своим прогнозом делится управляющий партнёр агентства недвижимости Decart Property Partners в Испании Андрей Карачун.
Об авторе:Андрей Карачунуправляющий партнёр DECART PROPERTY INVESTMENTS
Первое, на что стоит обратить внимание, анализируя изменение цен на недвижимость в Испании, – неравномерное распределение роста. В отдельных регионах объекты подорожали значительно сильнее, чем в остальных. В первую очередь это относится к Мадриду, Барселоне и некоторым другим туристическим городам. Здесь даже можно говорить о первых признаках перегрева рынка.
Совершенно иначе ситуация выглядит в других местах, где и восстановление после кризиса началось позже, и темпы оказались не такими высокими.
Очередной цикл
В развитии событий на испанском, как и на любом другом рынке недвижимости, несложно заметить сложившуюся закономерность. Речь идёт о цикличности, которая состоит из пресловутого десятилетнего роста, затем определённого падения и последующего восстановления на уровень выше предыдущего максимума.
Последний такой кризис наблюдался в 2007–2014 годах, когда стоимость квадратного метра в Испании снизилась на 30,7% в номинальном и на 37,2% в реальном выражении, то есть с учетом инфляции.
А далее с 2015 года вплоть до начала пандемии наблюдался последовательный рост, который, правда, не успел превысить предыдущие рекордные значения, потому что был прерван введёнными карантинными мерами: закрытием границ, локдауном.
В 2019 году стоимость квадратного метра в Испании в среднем была на 12,3% выше худших показателей 2014 года, но на 22% ниже исторического максимума. Именно на это обращают внимание оптимисты.
Для того чтобы завершить исторический цикл, уровень цен должен превысить сложившийся ранее. Но рынок его всё ещё не достиг, даже не приблизился к нему, так как взлёт был прерван пандемией.
А значит, после её окончания есть потенциал для возобновления роста как минимум до прежних вершин.
Именно так и начали развиваться события, как только карантинные меры стали сворачиваться. Причём даже заранее, с некоторым опережением.
Окончательно визовые центры Испании открылись только в мае 2022 года. А стремительный рост спроса и рекордное количество сделок с недвижимостью были зафиксированы уже в четвёртом квартале прошлого, 2021 года.
Все признаки говорят о том, что это был именно отложенный спрос. Сделки заключали те, кто хотел купить ту или иную собственность, но не смог оформить операцию во время пандемии. В особенности это касалось иностранцев (из-за закрытых границ). Однако уже в первом квартале 2022 года ситуация стабилизировалась, и к началу лета намечается некоторый незначительный откат в количестве транзакций.
Лидеры и лузеры
Чтобы никого не обижать, разделим регионы Испании на четыре условные категории по результатам последних месяцев.
В первой лиге оказались Мадрид, Барселона, Балеарские острова, Малага, Санта-Крус-де-Тенерифе и Лас-Пальмас. Эти регионы в среднем выросли по сравнению с 2014 годом почти на 30%.
Да, на них стоило бы ставить, но, возможно, на сегодняшний день эти лошадки уже немного выдохлись. Поэтому, покупая недвижимость в этих регионах, стоит торговаться и относиться к предложениям критически и очень выборочно.
Барселона, рынок недвижимости из первой лиги
Вторая лига – Кадис, Гранада, Севилья, Сарагоса, Вальядолид, Гвадалахара, Жирона, Таррагона, Аликанте, Валенсия, Касерес, Ла-Корунья и Наварра. Это не менее значимые для туризма и вообще испанской экономики города, но рост там с 2014 года составил всего чуть более 6%. Ещё есть к чему стремиться.
Третья группа оправилась от кризиса лишь относительно: Альмерия, Кордова, Уэльва, Уэска, Астурия, Кантабрия, Бургос, Паленсия, Саламанка, Альбасете, Толедо, Лерида, Кастельон, Бадахос, Луго, Оренсе, Понтеведра, Мурсия, Алава, Гипускоа и Ла-Риоха. Это очень разные регионы, у каждого из которых своя причина, почему цены недалеко ушли от худших показателей.
У многих из них есть свой собственный потенциал роста, и он ещё впереди. Но пока этого не случилось.
И наконец, четвёртая категория. Хуже всего с восстановлением дела обстоят у Хаэна, Теруэля, Авилы, Леона, Сеговии, Сориа, Саморы, Сьюдад-Реаля, Куэнки и Бискайя. Конечно, если делать ставку на отстающих, то можно заработать больше всего, но риски…
Переоценена ли недвижимость в Испании
После каждого кризиса инвесторы повторяют мантру «такого больше никогда не должно повториться». И для того, чтобы снова не пропустить момент, используют различные индикаторы.
Один из самых важных участников рынка – Банк Испании, который несёт ответственность за финансовую систему в целом, в том числе за надёжность банков, выдающих ипотечные займы. У него есть свои индикаторы для оценки сектора недвижимости: соотношение краткосрочных и долгосрочных процентных ставок, отношение цен на жильё к доходам семей и так далее.
Выводы Банка Испании, которые на сегодня сделаны, звучат так: стоимость недвижимости близка к равновесной. Это означает, что повода для беспокойства пока нет. Ситуация в большинстве регионов стабильная.
Самое главное: опасного мыльного пузыря на рынке недвижимости не наблюдается. Впрочем, если бы он и был, то, для того чтобы не раздувать панику и не лопнуть его в одно неловкое касание, речь бы шла всего лишь о «перегретости рынка».
Примеры объектов недвижимости в Испании
320 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
65 м²6.75% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в престижном районе Барселоны.
Окружение:
проспект Диагональ со множеством заведений и бутиков
зоны высокой деловой активности: офисные здания, коммерческие помещения и точки интернациональных компаний, в том числе Икеа;
медицинский центр Quironsalud;
Парк Туро всего в 500 метрах;...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
650 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
250 м²
Коммерческое помещение в районе Сант Марти города Барселона на известном проспекте города.
Помещение угловое с большим количеством витрин.
Общая площадь 250 м.кв.: 94 м.кв. первы этаж и 156 м.кв. подвальное помещение.
Арендатор - известная сеть кофеен.
Контракт подписан 01.12.2023 сроком на 10 лет.
Сумма аренды в год 31 740 евро....
ESTATE BARCELONA
2 850 000 €
Вилла в Бенисе, Испания
342 м²43
ВНЖ при покупке
Современная вилла с панорамным видом на море в Ла-Фустера, Бенисса-Коста
Эта эксклюзивная вилла новой постройки, спроектированная известным архитектором и построенная местным застройщиком с более чем 20-летним опытом, расположена на участке площадью 800 м² всего в нескольких шагах от пляжа Ла-Фустера.
Сочетая в себе средиземноморское тепло и...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
457 000 €
Апартаменты в Камбрильсе, Испания
97 м²322
Онлайн-показУдалённая сделка
Эксклюзивная квартира в новом коплексе VITRIX, всего в нескольких шагах от моря, 20 минут пешком до центра.
Современная архитектура, премиальные материалы и прекрасная локация.
Просторная салон-гостинная с большим световым пространством
Открытая кухня с мараморным островком
Две уютные спальни
Гардеробная
Две ванные комнаты в полном...
Tidex
200 000 €
Апартаменты в Ориуэле, Испания
100 м²532
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Двухуровневая квартира с 3 спальнями в средиземноморском стиле в комплексе с общим бассейном в Ла-Зении
Двухуровневая квартира в средиземноморском стиле расположена в Ла-Зении – популярном приморском курорте на побережье Ориуэла-Коста в провинции Аликанте испанского региона Коста-Бланка. Известная своими прекрасными пляжами, оживленным...
TEKCE
248 000 €
Дом на Коста-Калида, Испания
90 м²332
2-х этажная вилла в Лос-Алькасарес, Мар-Менор. Салон, американская кухня, 3 спальни, 2 ванные комнаты, терраса, солярий. Общая площадь 90 м2. На участке в 122 м2 есть частный бассейн, гараж и складское помещение. Лос-Алькасарес - это небольшой, но очень живописный городок на берегу лагуны Мар-Менор. Прекрасные золотистые песчаные пляжи и теплая...
ESTATE BARCELONA
2 400 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
242 м²
Коммерческое помещение в районе Лес Кортс города Барселона.
Общая площадь 242 м.кв.: первый этаж 110,34 м.кв. и альтийо 131,98 м.кв.
В настоящий момент арендовано - сетевой японский ресторан, сеть более 50 заведений по всей Испании.
Лицензия С3.
Контракт подписан в декабре 2023 года сроком на 10 лет.
Сумма аренды в год 102 000 евро....
ESTATE BARCELONA
120 000 €
Апартаменты в Миль-Пальмерасе, Испания
40 м²11
Откройте для себя эту уютную квартиру с 1 спальней, идеально подходящую как для отдыха, так и для инвестиций, расположенную всего в 300 метрах ходьбы от прекрасного пляжа Мил Пальмерас.
Квартира предлагает комфортное и функциональное пространство: светлая гостиная, полностью оборудованная кухня и спальня, созданная для отдыха. Также имеется...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
638 000 €
Апартаменты в Эстепоне, Испания
184 м²22
ВНЖ при покупке
Marine Hills by TM расположен в превосходном месте, всего в 10 минутах от Эстепоны, на так называемом «золотом треугольнике» побережья Коста-дель-Соль. В его окрестностях есть несколько полей для гольфа, а также обширное предложение в сфере досуга и услуг: в Пуэрто-Банусе, Бенаависе и Марбелье. Жилой комплекс включает объекты различных типов:...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
275 000 €
Квартира на Коста-Бланка, Испания
103 м²333
Дуплекс в урбанизации Торре-де-ла-Орадада, Коста-Бланка. Салон, американская кухня, 3 большие спальни со встроенными шкафами, 3 ванные комнаты, участок 143 м2, солярий 50 м2. Окна обращены на юго-восток. Общая площадь 103 м2. В комплексе есть сад и паркинг. Торре-де-ла-Орадада – это престижное место на побережье Коста-Бланка, находящееся рядом с...
ESTATE BARCELONA
965 000 €
Вилла в Альгорфе, Испания
436 м²764
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Виллы с 3, 4, 5 или 6 спальнями, солярием и собственным бассейном в Альгорфе, La Finca Golf
Расположенные в престижном районе La Finca Golf в Альгорфе, эти роскошные виллы предлагают спокойную и уединённую жизнь в окружении зелени, с живописными видами на горы и поля для гольфа. Альгорфа — очаровательный внутренний городок на юге Коста-Бланки,...
TEKCE
3 900 000 €
Дом на Коста-дель-Маресме, Испания
1000 м²778
ВНЖ при покупке
Продается впечатляющий роскошный дом, расположенный в эксклюзивном жилом районе в нескольких минутах от Барселоны. Этот объект недвижимости площадью почти 1000 м² сочетает в себе элегантность и современность и расположен в привилегированном месте, предлагающем спокойствие и уединение, не отказываясь при этом от близости города.
Дом,...
ESTATE BARCELONA
835 000 €
Апартаменты в Марбелье, Испания
125 м²432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Роскошные и стильные квартиры в гармонии с природой в Марбелье, Малага
Марбелья – одно из самых привлекательных мест Европы в провинции Малага на побережье Коста-дель-Соль, где сочетаются средиземноморский образ жизни, космополитичная атмосфера и природная красота. Благодаря мягкому климату, известным полям для гольфа, изысканным ресторанам и...
TEKCE
253 000 €
Квартира на Коста-Бланка, Испания
117 м²332
Апартаменты в современном стиле в Лос-Дольсес, Ориуэла-Коста. Салон с американской кухней, 3 спальни, 2 ванные комнаты, терраса 21 м2. Общая площадь 117 м2. В комплексе есть парковка и общий бассейн.Лос-Дольсес относится к району Вильямартин и расположен рядом с прибрежными районами Ла-Зения, Кабо-Роиг и Плая-Фламенка. До крупных торговых...
ESTATE BARCELONA
500 000 €
Апартаменты в Вильяхойосе, Испания
83 м²432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры с 3 спальнями и видом на море, с общим бассейном в Вильяхойосе
Вильяхойоса — очаровательный прибрежный город на побережье Коста-Бланка, известный своими яркими домами на берегу моря, песчаными пляжами и уютной средиземноморской атмосферой. Этот район идеально сочетает расслабленный прибрежный образ жизни с легким доступом к современным...
TEKCE
400 000 €
Апартаменты в Бенаависе, Испания
87 м²322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры и пентхаусы в самом сердце Бенаависа — в месте, где роскошь встречается с природой
Бенаавис — это живописная деревня в горах, всего в нескольких минутах езды от побережья. Она считается одним из самых привлекательных поселков на Коста-дель-Соль. Здесь сочетаются традиционный андалузский стиль и современная роскошь, а природная красота...
TEKCE
260 000 €
Апартаменты в Испании
86 м²11
Жилой комплекс Lagoons Village by TM расположен в привилегированной природной среде — между природным парком Ла-Мата и Розовой лагуной Торревьехи. Laguna Rosa будет состоять из 240 домов различных типов, таких как квартиры, бунгало, дуплексы и отдельно стоящие виллы с 1, 2 и 3 спальнями с 1, 2 и 3 ванными комнатами. В квартирах и бунгало на...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
125 000 €
Апартаменты в Испании
42 м²11
КРАСИВЫЙ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС РЯДОМ С АРЧЕНОЙ
Жилой комплекс с 47 полностью оборудованными квартирами и пентхаусами недалеко от Арчены.
Красивая недвижимость с 1 или 2 спальнями, квартиры с просторными террасами и пентхаусы с частными соляриями с барбекю, вы можете наслаждаться жизнью на свежем воздухе.
В каждом доме есть парковочное место и...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
221 000 €
Бунгало в Масарроне, Испания
64 м²22
Новые дома всего в 200 метрах от пляжа в Пуэрто-де-Масаррон
Эксклюзивная жизнь на побережье Коста-Калида
Представляем новый жилой комплекс современных домов в Пуэрто-де-Масаррон, расположенный всего в 200 метрах от прекрасного пляжа Плайя-Негра. Этот проект, расположенный в одном из самых востребованных прибрежных районов региона Мурсия,...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
1 490 000 €
Вилла в Тосса-де-Мар, Испания
205 м²55
Новый дом 2018 года постройки с бассейном, отлично оборудованный и качественный. Находится в привилегированном, тихом районе красивого городка Тосса де Мар с невероятным видом море. Дом удалён от туристической инфраструктуры и моря, но имеет своb парковочнsе место в 100 метрах от плажа, что очень удобно в высокий сезон.
ТУРИСТИЧЕСКАЯ ЛИЦЕНЗИЯ....
Так что же, все прекрасно и можно смело инвестировать деньги в испанскую недвижимость? Пока да, но делать это уже сейчас надо с оглядкой. Хорошая перспектива рынка – догнать и перегнать – себя же до 2007 года. Это одна сторона медали. Но с другой стороны, сегодня важно правильно понимать и отслеживать другие показатели, которые влияют на ситуацию извне.
Геополитическая нестабильность, рост цен на энергоносители – всё это приводит к увеличению инфляции. Что, в свою очередь, не может не вызвать ответных действий Банка Испании. Грядёт череда повышений процентных ставок. А значит, подорожает ипотека для покупателей, кредиты для строителей.
Из-за инфляции снизятся доходы домохозяйств – конечных и самых важных покупателей недвижимости. И так далее по кругу. Всё это может негативно сказаться на спросе на жилые объекты. А значит, их капитализация может оказаться под большим вопросом.
Совсем другое дело – коммерческая недвижимость – любимая и проверенная защитная гавань. Но и в этом секторе ситуация не на сто процентов стабильна, за развитием событий инвесторам надо следить внимательно.
Под давлением инфляции
Примерно с середины мая испанские собственники коммерческих объектов начали поднимать цены на уже продаваемую недвижимость. Порою на существенные 20–30% стоимости.
Это произошло в основном по двум причинам: из-за восстановления туристического потока и непривычно высокой для Еврозоны инфляции.
Постоянные инвесторы знают, что в конечном счёте в Барселоне продаётся рентабельность. Но так как рынок недвижимости не столь волатилен, а испанцы особой расторопностью не отличаются, у инвесторов есть немного времени до того, как коррекция начнёт носить массовый характер. Тем не менее стоит учитывать, что механизм роста цен уже запущен.
Уходящий поезд дешевой ипотеки
Есть ещё один важный момент. Когда решение о покупке принято, то лучше действовать быстрее и решительнее, если необходим ипотечный заём. При этом стоит делать выбор в пользу кредита с фиксированной ставкой на максимально долгий срок, потому что эпоха дешёвых займов в Испании и вообще в Европе, скорее всего, уходит в прошлое.
Специалисты компании DECART PROPERTY PARTNERS ответят на ваши вопросы
