a
Версия
для печати

Догнать и перегнать себя: авторский прогноз цен на недвижимость в Испании в 2022 году

Влияние коронавируса на рынок недвижимости ослабевает. Зато в игру вступают новые участники: геополитические конфликты, инфляция, повышенные кредитные ставки. Как всё это отразится на стоимости испанских квадратных метров? Своим прогнозом делится управляющий партнёр агентства недвижимости Decart Property Partners в Испании Андрей Карачун.

Неравномерный рост

Первое, на что стоит обратить внимание, анализируя изменение цен на недвижимость в Испании, – неравномерное распределение роста. В отдельных регионах объекты подорожали значительно сильнее, чем в остальных. В первую очередь это относится к Мадриду, Барселоне и некоторым другим туристическим городам. Здесь даже можно говорить о первых признаках перегрева рынка.

Совершенно иначе ситуация выглядит в других местах, где и восстановление после кризиса началось позже, и темпы оказались не такими высокими.

Очередной цикл

В развитии событий на испанском, как и на любом другом рынке недвижимости, несложно заметить сложившуюся закономерность. Речь идёт о цикличности, которая состоит из пресловутого десятилетнего роста, затем определённого падения и последующего восстановления на уровень выше предыдущего максимума.

Последний такой кризис наблюдался в 2007–2014 годах, когда стоимость квадратного метра в Испании снизилась на 30,7% в номинальном и на 37,2% в реальном выражении, то есть с учетом инфляции.

А далее с 2015 года вплоть до начала пандемии наблюдался последовательный рост, который, правда, не успел превысить предыдущие рекордные значения, потому что был прерван введёнными карантинными мерами: закрытием границ, локдауном.

В 2019 году стоимость квадратного метра в Испании в среднем была на 12,3% выше худших показателей 2014 года, но на 22% ниже исторического максимума. Именно на это обращают внимание оптимисты.

Для того чтобы завершить исторический цикл, уровень цен должен превысить сложившийся ранее. Но рынок его всё ещё не достиг, даже не приблизился к нему, так как взлёт был прерван пандемией.

А значит, после её окончания есть потенциал для возобновления роста как минимум до прежних вершин.

Читайте также: Вход и выход из Испании – как гражданину России продать или купить недвижимость в условиях санкций

Восстановление после пандемии

Именно так и начали развиваться события, как только карантинные меры стали сворачиваться. Причём даже заранее, с некоторым опережением.

Окончательно визовые центры Испании открылись только в мае 2022 года. А стремительный рост спроса и рекордное количество сделок с недвижимостью были зафиксированы уже в четвёртом квартале прошлого, 2021 года.

Все признаки говорят о том, что это был именно отложенный спрос. Сделки заключали те, кто хотел купить ту или иную собственность, но не смог оформить операцию во время пандемии. В особенности это касалось иностранцев (из-за закрытых границ). Однако уже в первом квартале 2022 года ситуация стабилизировалась, и к началу лета намечается некоторый незначительный откат в количестве транзакций.

Лидеры и лузеры

Чтобы никого не обижать, разделим регионы Испании на четыре условные категории по результатам последних месяцев.

В первой лиге оказались Мадрид, Барселона, Балеарские острова, Малага, Санта-Крус-де-Тенерифе и Лас-Пальмас. Эти регионы в среднем выросли по сравнению с 2014 годом почти на 30%.

Да, на них стоило бы ставить, но, возможно, на сегодняшний день эти лошадки уже немного выдохлись. Поэтому, покупая недвижимость в этих регионах, стоит торговаться и относиться к предложениям критически и очень выборочно.

Недвижимость в Испании
Барселона, рынок недвижимости из первой лиги

Вторая лига – Кадис, Гранада, Севилья, Сарагоса, Вальядолид, Гвадалахара, Жирона, Таррагона, Аликанте, Валенсия, Касерес, Ла-Корунья и Наварра. Это не менее значимые для туризма и вообще испанской экономики города, но рост там с 2014 года составил всего чуть более 6%. Ещё есть к чему стремиться.

Третья группа оправилась от кризиса лишь относительно: Альмерия, Кордова, Уэльва, Уэска, Астурия, Кантабрия, Бургос, Паленсия, Саламанка, Альбасете, Толедо, Лерида, Кастельон, Бадахос, Луго, Оренсе, Понтеведра, Мурсия, Алава, Гипускоа и Ла-Риоха. Это очень разные регионы, у каждого из которых своя причина, почему цены недалеко ушли от худших показателей.

У многих из них есть свой собственный потенциал роста, и он ещё впереди. Но пока этого не случилось.

И наконец, четвёртая категория. Хуже всего с восстановлением дела обстоят у Хаэна, Теруэля, Авилы, Леона, Сеговии, Сориа, Саморы, Сьюдад-Реаля, Куэнки и Бискайя. Конечно, если делать ставку на отстающих, то можно заработать больше всего, но риски…

Переоценена ли недвижимость в Испании

После каждого кризиса инвесторы повторяют мантру «такого больше никогда не должно повториться». И для того, чтобы снова не пропустить момент, используют различные индикаторы.

Один из самых важных участников рынка – Банк Испании, который несёт ответственность за финансовую систему в целом, в том числе за надёжность банков, выдающих ипотечные займы. У него есть свои индикаторы для оценки сектора недвижимости: соотношение краткосрочных и долгосрочных процентных ставок, отношение цен на жильё к доходам семей и так далее.

Выводы Банка Испании, которые на сегодня сделаны, звучат так: стоимость недвижимости близка к равновесной. Это означает, что повода для беспокойства пока нет. Ситуация в большинстве регионов стабильная.

Самое главное: опасного мыльного пузыря на рынке недвижимости не наблюдается. Впрочем, если бы он и был, то, для того чтобы не раздувать панику и не лопнуть его в одно неловкое касание, речь бы шла всего лишь о «перегретости рынка».

Примеры объектов недвижимости в Испании
Кафе, ресторан за 440 000 евро в Барселонете, Испания
440 000 €
Кафе, ресторан в Барселонете, Испания
167 м2 7% в год
Онлайн-показ Кредит 2-3% Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в прибрежном районе Барселоны. Окружение: набережная Барселоны; огромное множество заведений на любой вкус и кошелек; зона высокой деловой активности с магазинами, ресторанами, отделениями банков и отелями; парк Барселонета. Объект сдан в аренду под ресторан. Договор аренды подписан в...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
Апартаменты за 580 000 евро в Финестрате, Испания
580 000 €
Апартаменты в Финестрате, Испания
210 м2 4 3 3
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-4%
Уникальный дуплекс с двумя входами, частным садом и одним паркингом в элитной резиденции премиум класса в живописном пригороде Бенидорма. Современный дуплекс можно разделить на две отдельные квартиры, каждая с 2-мя спальнями и 2-мя ванными комнатами. Такая планировка предлагает ряд преимуществ для аренды, которые делают его привлекательным...
SPAINLUXINVEST
Таунхаус за 495 000 евро в Финестрате, Испания
495 000 €
Таунхаус в Финестрате, Испания
106 м2 4 3 3
Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-4%
Новое эксклюзивное предложение! Премиальный жилой комплекс из 28 вилл и 11 таунхаусов в престижном круглосуточно охраняемом районе Сьерра Кортина, где идеальным образом сочетаются высокий статус, экологичное окружение и отличная транспортная доступность. Эффектный динамичный проект с отличными видовыми характеристиками, который выводит комфорт...
SPAINLUXINVEST
Апартаменты за 370 000 евро в Михасе, Испания
370 000 €
Апартаменты в Михасе, Испания
79 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Потрясающие квартиры и пентхаусы с общим бассейном в Михасе Михас — живописный андалузский город на побережье Коста-дель-Соль, известный своей архитектурой в белых тонах, узкими улочками и захватывающими видами на Средиземное море. Здесь гармонично сочетаются традиционный испанский колорит, современные удобства и расслабленный ритм жизни....
TEKCE
Дом за 719 950 евро на Коста-Бланка, Испания
719 950 €
Дом на Коста-Бланка, Испания
287 м2 4 4
ВНЖ при покупке
2 высококачественные отдельно стоящие виллы, спроектированные таким образом, чтобы наслаждаться открытым пространством по всей вилле, с идеальным сочетанием дизайна и функциональности. Виллы имеют большие открытые пространства, сообщающиеся с садом и бассейном, с различными жилыми зонами в экстерьере вилл.Обе виллы состоят из 4 спален и 4 ванных...
Mercury Group
Квартира за 129 000 евро на Коста-Бланка, Испания
129 000 €
Квартира на Коста-Бланка, Испания
67 м2 2 2 1
Квартира в Росио-дель-Мар, Торревьеха. Салон, отдельна�� кухня, 2 спальни, 1 ванная комната, терраса 8 м2. Общая площадь 67 м2. В комплексе есть сад, общий бассейн и гараж. До моря 50 метров.Росио-дель-Мар– это район с развитой инфраструктурой: в шаговой доступности находятся магазины, аптеки, автобусные остановки, бары, рестораны, фитнес-клуб....
ESTATE BARCELONA
Дом за 310 000 евро на Коста-Бланка, Испания
310 000 €
Дом на Коста-Бланка, Испания
127 м2 3 3 2
Вилла в жилом комплексе Ла-Финка-Гольф, Альгорфа, Аликанте. Салон, американская кухня, 3 спальни, 2 ванные комнаты, терраса 24 м2, частный сад 448 м2. Общая площадь 127 м2. В жилом комплексе есть общий бассейн, ландшафтные зоны, и подземный паркинг.Ла-Финка-Гольф – тихое место с прекрасными видами на замок Монтемар который находится всего в...
ESTATE BARCELONA
Квартира за 650 000 евро в Мадриде, Испания
650 000 €
Квартира в Мадриде, Испания
130 м2 3 3 2
ВНЖ при покупке
Квартирас гаражом, кладовой, бассейном, садом, тренажерным залом и всеми удобствами. Безопасность гарантируется круглосуточной охраной и услугами консьержа. Очень светлый дом с очень функциональной планировкой, призванный гарантировать комфорт и благополучие будущих жильцов. Комплекс стратегически расположен в одном из главных престижных...
ESTATE BARCELONA
Квартира за 219 000 евро на Коста-Бланка, Испания
219 000 €
Квартира на Коста-Бланка, Испания
87 м2 3 3 2
Апартаменты на нижнем этаже в комплексе Ла-Реколета, в урбанизации Пунта-Прима, Торревьеха. Большой салон, открытая кухня, 3 спальни со встроенными шкафами, 2 ванные комнаты, терраса 19 м2, кладовая. Общая площадь 87 м2. Комплекс Ла-Реколета имеет прекрасные ландшафтные зоны для общего пользования, бассейны и подземный паркинг. Апартаменты...
ESTATE BARCELONA
Квартира за 164 900 евро на Коста-Бланка, Испания
164 900 €
Квартира на Коста-Бланка, Испания
73 м2 2 2 2
Апартаменты на верхнем этаже в Пилар-де-Ла-Орадада. Салон, открытая кухня, 3 просторные спальни со встроенными шкафами, 2 ванные комнаты, терраса 11 м2, солярий 68 м2. Общая площадь 73 м2. В комплексе есть общий бассейн.Пилар-де-ла-Орадада - это прибрежный городок с отличной инфраструктурой, спортивными комплексами и торговыми центрами. Это...
ESTATE BARCELONA
Вилла за 1 750 000 евро в Альтеа, Испания
1 750 000 €
Вилла в Альтеа, Испания
286 м2 4 3 4
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Вилла с видом на море в Альтее недалеко от пляжа и полей для гольфа Эта вилла находится в идеальном месте для жизни – в прекрасном городе Альтеа, окруженном захватывающей природой и прекрасными пляжами. Расположенный в провинции Аликанте на побережье Коста-Бланка, этот средиземноморский регион привлекает туристов своими красивыми пляжами,...
TEKCE
Дом за 895 000 евро на Коста-Бланка, Испания
895 000 €
Дом на Коста-Бланка, Испания
4
ВНЖ при покупке
Продаётся уютный дом с потрясающим видом на море в Испании, Коста Бланка. В доме есть кондиционер, бронированная дверь, мебель, камин и парковочное место. На территории дома находятся ухоженный сад и бассейн. Прекрасный и уютный дома для комфортного проживания.
Mercury Group
Квартира за 839 000 евро в Мадриде, Испания
839 000 €
Квартира в Мадриде, Испания
105 м2 2 2
ВНЖ при покупке
Откройте для себя гармоничное сочетание двух спален и двух ванных комнат, включая удобную ванную комнату, в этих полностью отремонтированных апартаментах в самом центре Мадрида. В интерьере, выполненном с большим вкусом, использованы дизайнерская мебель, выполненная на заказ, изысканная отделка деревом и обилие освещения, обеспечиваемого...
Mercury Group
Апартаменты за 380 000 евро в Касаресе, Испания
380 000 €
Апартаменты в Касаресе, Испания
123 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Доступные квартиры на берегу моря с большими террасами в Касаресе, Испания Квартиры расположены в тихом прибрежном районе Касарес, где круглый год царит мягкий климат Коста-дель-Соль. Сам муниципалитет делится на две части: живописный старый город с традиционными белыми домами и район Касарес-Коста, который выходит к Средиземному морю и славится...
TEKCE
Апартаменты за 590 000 евро в Бенальмадене, Испания
590 000 €
Апартаменты в Бенальмадене, Испания
152 м2 4 3 3
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Идеальные квартиры и пентхаусы в Бенальмадене в комплексе с развитой инфраструктурой Торремуэлье — уютный прибрежный район в Бенальмадене на побережье Коста-дель-Соль. Он известен живописными видами на море, спокойной атмосферой и удобной близостью к пляжам и природным зонам. Здесь сочетаются современные виллы, традиционные андалузские дома и...
TEKCE
Магазин за 820 000 евро в Испании
820 000 €
Магазин в Испании
236 м2 4.76% в год
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Кредит 2-3% Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с надёжным арендатором в Барселоне. Окружение: жилая зона; бульвар Сан Жоан - одна из главных улиц города, где расположились заведения на любой вкус и кошелек; развитая инфраструктура жилого района; остановки общественного транспорта, в том числе станции метро; объект расположен в 1 км от ключевой...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
Апартаменты за 279 000 евро в Рохалесе, Испания
279 000 €
Апартаменты в Рохалесе, Испания
72 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Современные квартиры с 2 спальнями и просторными террасами в Сьюдад-Кесада Сьюдад-Кесада — это развитая и динамичная урбанизация на побережье Коста-Бланка, отличающаяся интернациональной атмосферой, круглогодичной инфраструктурой и близостью к живописным пляжам Средиземного моря. Район предлагает широкий выбор ресторанов, магазинов и необходимых...
TEKCE
Вилла за 1 385 000 евро в Сан-Мигель де Салинас, Испания
1 385 000 €
Вилла в Сан-Мигель де Салинас, Испания
162 м2 4 3 3
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Роскошная отдельная вилла с 3 спальнями на гольф-курорте в Сан-Мигель-де-Салинас Роскошная отдельная вилла расположена в красивом месте с прекрасным видом, особенно если вы любите природу и гольф. На гольф-курорте Las Colinas в Аликанте представлены первоклассные жилые резиденции, включая виллы, апартаменты и таунхаусы. Предлагаемая на продажу...
TEKCE
Дом за 99 990 евро в Торревьехе, Испания
99 990 €
Дом в Торревьехе, Испания
110 м2 4 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой
Современный и функциональный дом из транспортных контейнеров. Современный пляжный домик, построенный из набирающих популярность транспортных контейнеров. Контейнеры объединены в консольные формы и спланированы таким образом, чтобы дом был максимально функциональным, а хозяева могли заказать дизайн своего дома в соответствии со своими...
Armchair Property Investments Ltd
Магазин за 620 000 евро в Барселоне, Испания
620 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
122 м2 4.61% в год
Готовый бизнес
Коммерческое помещение 122 м² в оживленном районе Раваль, всего в нескольких шагах от Plaza Catalunya, улицы Pelai и La Rambla. Отличная транспортная доступность – рядом станции метро и автобусные маршруты. Арендатор – Design Place, сеть магазинов мебели и товаров для дома с 5 локациями в Барселоне. Площадь: Первый этаж:...
GG Real Estate Barcelona

Факторы риска

Так что же, все прекрасно и можно смело инвестировать деньги в испанскую недвижимость? Пока да, но делать это уже сейчас надо с оглядкой. Хорошая перспектива рынка – догнать и перегнать – себя же до 2007 года. Это одна сторона медали. Но с другой стороны, сегодня важно правильно понимать и отслеживать другие показатели, которые влияют на ситуацию извне.

Геополитическая нестабильность, рост цен на энергоносители – всё это приводит к увеличению инфляции. Что, в свою очередь, не может не вызвать ответных действий Банка Испании. Грядёт череда повышений процентных ставок. А значит, подорожает ипотека для покупателей, кредиты для строителей.

Из-за инфляции снизятся доходы домохозяйств – конечных и самых важных покупателей недвижимости. И так далее по кругу. Всё это может негативно сказаться на спросе на жилые объекты. А значит, их капитализация может оказаться под большим вопросом.

Совсем другое дело – коммерческая недвижимость – любимая и проверенная защитная гавань. Но и в этом секторе ситуация не на сто процентов стабильна, за развитием событий инвесторам надо следить внимательно.

Под давлением инфляции

Примерно с середины мая испанские собственники коммерческих объектов начали поднимать цены на уже продаваемую недвижимость. Порою на существенные 20–30% стоимости.

Это произошло в основном по двум причинам: из-за восстановления туристического потока и непривычно высокой для Еврозоны инфляции.

Постоянные инвесторы знают, что в конечном счёте в Барселоне продаётся рентабельность. Но так как рынок недвижимости не столь волатилен, а испанцы особой расторопностью не отличаются, у инвесторов есть немного времени до того, как коррекция начнёт носить массовый характер. Тем не менее стоит учитывать, что механизм роста цен уже запущен.

Уходящий поезд дешевой ипотеки

Есть ещё один важный момент. Когда решение о покупке принято, то лучше действовать быстрее и решительнее, если необходим ипотечный заём. При этом стоит делать выбор в пользу кредита с фиксированной ставкой на максимально долгий срок, потому что эпоха дешёвых займов в Испании и вообще в Европе, скорее всего, уходит в прошлое.

Специалисты компании DECART PROPERTY PARTNERS ответят на ваши вопросы

Фото: Leo Korman / UnsplashLogan Armstrong / Unsplash

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Испания, Недвижимость, Анализ рынков

Читайте также

Европа: где дорожает и что дешевеет
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Венгрия отвергает россиян?
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Европарламент хочет отменять безвиз, испанцы продолжают борьбу с арендой
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
В очередь за отелями! Гостиничный сектор Европы в 2024 году привлекает инвесторов
Какие стратегии выбирают профессиональные инвесторы
Испанцы пугают, немцы распахивают двери
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Процедура приобретения недвижимости в Испании
Пошаговый алгоритм для покупателей

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Апартаменты (квартиры) в Испании Аренда недвижимости в Испании Недорогая недвижимость в Испании Коммерческая недвижимость в Испании

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Испания»

Содержание недвижимости в Испании

Налоги, коммуналка и другие расходы собственника

  • 18.06.2025
  • 99981

Процедура приобретения недвижимости в Испании

Пошаговый алгоритм для покупателей

  • 12.06.2025
  • 128562