Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2

Об авторе: Юлия Козырева частный консультант и владелец AB Property AB PROPERTY

Задать вопрос

Зачем вообще нужен патент

Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.

Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.

До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.

Страховка профессиональной ответственности

Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.

С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.

Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.

Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Как «изнутри» будет происходить подбор объекта

Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.

И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.

Примеры жилой недвижимости в Италии

39 000 €

Таунхаус в Сан-Буоно, Италия

164 м² 7 5 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Смежный каменный дом в самом центре милой деревушки в получасе езды от побережья. Красивые виды из окон. Возможность разделить на 3 апартамента. Городской дом (таунхаус) расположен в самом центре живописной старинной деревушки, из тех, что расположены на вершинах холмов, окружены виноградниками и оливковыми рощами, и как будто сошли со...

AB PROPERTY

900 000 €

Ферма в Гроссето, Италия

670 м² 6 6

На Тосканском побережье в Маремме продается роскошное имеие, в настоящее время используемое как элитная агротуристическая структура. Площадь внутренних помещений комплекса составляет 900 кв.м. Комплекс состоит из четырех апартаментов каждый площадью 70 кв.м. и еще одними просторными апартаментами в 200 кв.м. Сюда же входит вместительный ресторан...

Lionard Luxury Estate

2 500 000 €

Вилла в Лальо, Италия

457 м² 6 4

На озере Комо, в Карате-Урио, выставлена на продажу вилла класса люкс в стиле «либерти», построенный в начале двадцатого века. Площадь внутренних помещений особняка – 385 кв. м., он состоит из трех этажей. Первый этаж отведен под жилую зону с гостиной, салоном, кабинетом, кухней и ванной комнатой. Гостиная украшена камином. С первого этажа...

Lionard Luxury Estate

Цена по запросу

Вилла в Синалунге, Италия

800 м² 6 8

В Тоскане, среди живописных окрестностей городка Беттоле, выставлен на продажу отель класса люкс, датируемый XVIII веком. Комплекс состоит трех структур: господской резиденции, флигеля и дополнительной пристройки. Общая площадь внутренних помещений составляет 800 кв.м., но они могут быть расширены еще на 200 кв.м. Имение окружено участком в 3,5...

Lionard Luxury Estate

4 400 000 €

Вилла в Капаннори, Италия

600 м² 4 6

Очаровательная резиденция с бассейном выставлена на продажу в провинции Лукка. Расположена в живописном жилом районе, который гарантирует уединение и спокойствие, при этом сохраняя подлинную прелесть Тосканы. Территория располагает большим ухоженным частным садом площадью 4 500 квадратных метров, прекрасно украшенным оливковой рощей площадью 1...

Lionard Luxury Estate

350 000 €

Апартаменты у озера Гарда, Италия

72 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Элегантная трехкомнатная квартира на первом этаже в сказочном месте на берегу озера с общим бассейном. Квартира предназначена для тех, кто ищет комфорт и спокойствие, погружаясь в естественную среду, но с оттенком роскоши. Также идеально подходит для инвестиций. Квартира расположена в эксклюзивном жилом комплексе. В нескольких шагах от...

GH Estate

3 600 000 €

Пентхаус в Риме, Италия

180 м² 3 3

На одной из самых известных улиц Вечного города, в непосредственной близости от площади Венеции и площади Санти Аппостоли, а также Палаццо Бонапарт, Палаццо Дориа Памфили и Палаццо Манчини, в волшебном уголке Императорских форумов, который сливается с современным городом, мы предлагаем на продажу уникальный объект трехуровневый панорамный...

Real Casa Italy

2 950 000 €

Дом в Торрита-ди-Сьене, Италия

714 м² 36 10 8

Поместье "ДОЛЬЧЕ-КОЛЛИНЕ" в Тоскане. Главный дом имеет площадь 360 кв.м. на двух этажах: первый этаж - гостиная зона с кухней, столовой, большим залом с камином, санузел. Второй этаж - 4 спальни и 3 ванные. Все комнаты очень светлые, с большими окнами, что очень редко встречается в традиционных фермерских домах. Энергетический класс “G”. Рядом...

Great Estate

Цена по запросу

Вилла в Палау, Италия

435 м² 5 4

На продажу выставлена современная вилла, расположенная на возвышенности с прекрасным видом на архипелаг Маддалена и Капрера, в районе Пунта Сарденья. Роскошный двухэтажный особняк площадью 826 кв.м. окружает восхитительный сад площадью около 5 000 кв. м., в котором расположен красивый бассейн-инфинити с видом на море. На первом этаже особняка...

Lionard Luxury Estate

Цена по запросу

Вилла в Генуе, Италия

2700 м² 20 10

В самом центре Генуи, в эксклюзивном районе Альбаро, продается великолепная вилла эпохи Лигурийского Возрождения, площадью 2700 кв. м. с частным парком в 1 гектар. Вилла была построена между XVI и XVII веками, сохраняя элементы ренессансной архитектуры, такие как фрески и каменные украшения. Внутри просторные залы, которые идеально подходят для...

Lionard Luxury Estate

1 250 000 €

Вилла в Марина ди Пьетрасанта, Италия

135 м² 3 2

Объект под сдачу

Продается отдельный дом с бассейном в Марина ди Пьетрасанта, на расстоянии 1 км от моря. Дом в отличном состоянии, площадью 130 кв.м. предлагает На первом этаже – просторная гостиная с камином и столовая, большая кухня, террасы для обедов на свежем воздухе На втором эатже – 3 спальни и 2 санузла Сад 500 кв.м. с бассейном 4 на...

ITALCASA

1 550 000 €

Дом в Маршано, Италия

462 м² 20 5 5

Главный дом, великолепно отреставрированный на первом этаже, разделен на две небольшие независимые квартиры, которые в настоящее время используются для агротуризма , и просторный зал, используемый в качестве гостиной, а также помещения, предназначенные для хранения, но с возможностью создания других жилых помещений. На втором этаже находятся...

Great Estate

6 000 000 €

Вилла в Бергамо, Италия

2196 м² 4 7

Продается историческая резиденция, которая занимает возвышенное положение среди живописных холмов Брианцы, рядом с озером Лекко. Эта изысканная вилла была построена в начале XIX века в классическом ломбардском стиле и недавно прошла тщательную реставрацию. Владение находится в живописном "зеленом сердце" Ломбардии и предлагает захватывающие виды...

Lionard Luxury Estate

595 000 €

Вилла в Ареццо, Италия

309 м² 6 4 3

Предлагаем на продажу виллу в 7 километрах от исторического центра Ареццо. Регион Тоскана. Расстояние до Флоренции 60 км. Расстояние до Лигурийского побережья 110 км, до Адриатического побережья 115 км.Вилла расположена среди сосен и оливковых деревьев, на вершине живописного холма, откуда открывается прекрасный вид на средневековый Ареццо. На...

Immobiliare Europa Sanremo Srl

3 750 000 €

Вилла у озера Комо, Италия

350 м² 4 5

Озеро Комо Тремеццина: В тихом жилом районе с прекрасным видом на озеро в продаже элегантная вилла большой площади с садом и бассейном с подогревом: Первый этаж: прихожая, светлая и просторная гостиная с камином и прямым выходом на большую и панорамную террасу, кухня с кладовкой и дворик, из которого вы можете наслаждаться прекрасным видом...

GH Estate

Цена по запросу

Вилла в Сан-Ремо, Италия

480 м² 5 5

Эта великолепная вилла в провансальском стиле площадью 480 кв. м расположена на двух уровнях и погружена в чудесный частный сад площадью 2500 кв. м с дизайнерским бассейном — идеальный вариант для тех, кто ищет резиденцию, сочетающую шарм, уединение и средиземноморскую атмосферу с видом на море. Владение включает пять спален и пять ванных...

Lionard Luxury Estate

2 200 000 €

Вилла в Санта-Маринелле, Италия

158 м² 3 3

В Санта-Маринелле, элегантном прибрежном городке недалеко от Рима, выставлена на продажу отреставрированная вилла у воды, доступ к которой проходит через древнеримский мост, создающий уникальную атмосферу уединения и истории. Одноэтажный дом площадью около 160 кв. м включает светлую гостиную с панорамными окнами, современную кухню, две спальни,...

Lionard Luxury Estate

Цена по запросу

Вилла в Алессандрии, Италия

1200 м² 9 10

Предлагаемая вилла расположена среди живописных холмов Монферрато. Участок вокруг виллы составляет 10 гектаров и представляет собой винодельческое имение, отведённое преимущественно под виноградники класса DOC, 4 гектара занимают лесные посевы и фруктовая роща. В саду также выстроен великолепный панорамный бассейн, очаровательная беседка и...

Lionard Luxury Estate

895 000 €

Вилла в Сабаудии, Италия

250 м² 7 4

В Сабаудии, в великолепном комплексе Байя д'Ардженто, шикарнвя вилла утопающая в зелени Недалеко от пляжа Торре-Паола-ди-Сабаудия, до которого можно добраться на велосипеде. Вилла полностью отреставрирована с высоким уровнем отделки, с отоплением и кондиционером. Вилла в колониальном/современном стиле на нескольких уровнях окружена...

Real Casa Italy

32 000 €

Квартира в Скалее, Италия

36 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

В городе Скалея по улице Манчини в одностоящем доме "Торро" предлагаем двухкомнатную квартиру на 3 этаже жилой площади около 35 кв.метров. В доме нет лифта. Удобное расположение дома, центр города, недалеко "Деспар". Дом нахоится на равнине и рукой подать до жд вокзала. Квартира в хорошем состоянии и имеет следующую...

Scalea Realty

Посмотреть ещё 3144 похожих объекта

Обязанности риелтора в Италии

Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.

Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.

Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.

На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.

Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.

Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.

Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.

Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.

Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.

Что такое предварительный договор

Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.

Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.

В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.

Кто идёт к нотариусу

Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.

Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.

Условия цитирования материалов Prian.ru