Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2

Об авторе: Юлия Козырева частный консультант и владелец AB Property AB PROPERTY

Задать вопрос

Зачем вообще нужен патент

Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.

Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.

До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.

Страховка профессиональной ответственности

Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.

С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.

Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.

Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Как «изнутри» будет происходить подбор объекта

Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.

И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.

Примеры жилой недвижимости в Италии

148 000 €

Таунхаус в Читта-Сант-Анджело, Италия

176 м² 7 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

2 квартиры в доме из 3 квартир. Сад, терраса с панорамными видами на море и горы, подсобные помещения и мастерская. В двух шагах от центра города и 10 минут до моря. Дом, состоящий из 3 квартир, расположен в панорамном месте всего в нескольких шагах от главной улицы исторического центра Читта Сант-Анджело. Дом огорожен и оборудован...

AB PROPERTY

4 700 000 €

Вилла в Блевио, Италия

400 м² 5 6

Архитектурная жемчужина в городе Торно с бассейном и частным садом расположена в сказочном месте прямо над роскошным отелем Mandarin Oriental в Блевио, в нескольких километрах от исторического центра Комо и его достопримечательностей. Роскошная трехуровневая вилла площадью 400 кв.м. представляет собой бутик-дом с великолепным видом на озеро...

Lionard Luxury Estate

1 150 000 €

Апартаменты у озера Гарда, Италия

235 м² 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка

Великолепный двухуровневый таунхаус в прекрасно отреставрированном историческом здании, где элегантность сочетается с исторической красотой уникального ремонта. Войдя на первый этаж, недвижимость встречает нас светлой и просторной гостиной с видом на озеро, кухней, оборудованной всеми современными удобствами, отдельной жилой комнатой с видом...

GH Estate

2 750 000 €

Вилла у озера Комо, Италия

460 м² 11 5 4

Онлайн-показ Удалённая сделка

В одном из самых престижных районов Тремеццины, залитом солнечным светом и утопающем в спокойствии природы, расположена современная резиденция, воплощающая элегантность и роскошь жизни на озере Комо. Эта эксклюзивная отдельно стоящая вилла — новый архитектурный шедевр, где красота окружающего пейзажа гармонично сочетается с утончённым...

GH Estate

Цена по запросу

Вилла в Венеции, Италия

1150 м² 4 4

Роскошная современная вилла возле Венеции, курорта Езоло и города Тревизо возвышается над зеленым парком в 7 гектаров, на территории которого находятся бассейн с подогревом, оснащенный кабинками и лежаками, волейбольная площадка, поле для мини-футбола, беговая дорожка и многочисленные зоны отдыха. Резиденция площадью 1150 кв.м. разделена на...

Lionard Luxury Estate

1 300 000 €

Дом в Италии

604 м² 17 6 7

Престижная собственность "Un Sogno in Maremma" - это классический тосканский фермерский дом площадью 380 кв.м на двух уровнях с фасадом из травертина и местного камня. Основной корпус с большим холлом, разделенным двумя большими арками с отделкой из травертина, и прямой лестницей на второй этаж, также из травертина. Итак, на первом этаже...

Great Estate

949 000 €

Апартаменты у озера Гарда, Италия

113 м² 3 2 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Престижная квартира с частным бассейном и великолепным видом на озеро Откройте для себя очарование Residence Lugana Bay — престижного жилого комплекса, расположенного в Сан-Бенедетто-ди-Лугана, всего в нескольких километрах от Пескьеры-дель-Гарда. Этот исключительный проект с 12 эксклюзивными резиденциями сочетает современный дизайн и...

GH Estate

2 350 000 €

Ферма в Сиене, Италия

650 м² 7 7

В Сиене, в Тоскане, продается вилла класса люкс, окруженная учаством в 10 гектаров, пять из которых отведено под сад. На территории сада выстроен ослепительный бассейн с площадкой для отдыха. Предлагаемый к продаже комплекс состоит из основной виллы и флигеля общей площадью 650 кв.м. Комплекс разделен на несколько апартаментов, в общей сложности...

Lionard Luxury Estate

45 000 €

Квартира в Скалее, Италия

55 м² 3 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

В самом популярном туристическом городе Италии, Скалея на берегу Тирренского моря предлагаем апартамент на 4 этаже по улице Републике. Одностоящий дом по имени "Germano". Вс этом доме очень хорошие планировки. Есть прихожая, большая квадратная гостиная, отдельная кухня. Из гостиной выход на первый балкон. Потом есть туалет с ванной и...

Scalea Realty

1 000 000 €

Вилла во Флоренции, Италия

1000 м² 5 4

Недалеко от Флоренции и реки Арно выставлена на продажу роскошная резиденция, состоящая из господской виллы площадью в 865 кв. м. и отельной структуры класса люкс. Особняк был построен в Средние века, примерно в 1000 году, когда монахи ордена Бадия-Монте-Скалари строили вдоль реки ряд мельниц. Часть виллы была построена позже, уже в...

Lionard Luxury Estate

1 290 000 €

Дом в Розиньяно Мариттимо, Италия

430 м² 6 4 4

Casale Mirabella — тосканская идиллия в исторической среде, на лоне природы, недалеко от моря. На холмах Тосканы, всего в нескольких километрах от чистого моря Этрусского побережья, расположился Casale Mirabella, резиденция редкой красоты и очарования. Это каменный фермерский дом XVIII века, прекрасно отреставрированный, чтобы совместить...

Great Estate

1 900 000 €

Вилла в Мерате, Италия

930 м² 8 7

В живописных окрестностях Брианцы, на территории Монтевеккьи и долины-дель-Куроне, выставлена на продажу вилла в стиле "либерти". Вилла, полностью отреставрированная в 2003 году, содержит трехэтажное здание площадью 750 кв. м., флигель в 150 кв. м. и прилегающий многовековой парк площадью 5 000 кв. м. с собственным маленьким озером и большой...

Lionard Luxury Estate

420 000 €

Апартаменты у озера Гарда, Италия

100 м² 3 2 2

Тосколано-Мадерно. На холмистой местности, в нескольких минутах езды от всей инфраструктуры, мы предлагаем к продаже в новом и современном доме только на четыре квартиры последние две квартиры с чудесным видом на озеро Гарда. Квартиры расположены на первом и втором этажах и имеют выходы на террасы, которые проходят как через гостиную, и...

GH Estate

Цена по запросу

Вилла в Акви-Терме, Италия

6138 м² 8 10

В Монтеферрато продается роскошная вилла с 20 гектарами участка. Площадь внутренних помещений составляет 6000 кв. м. Вилла обрела свой сегодняшний облик в 1922 году и в недавнем времени была полностью отреставрирована, сохранив при этом свое первоначальное очарование и авангардный стиль. Салоны виллы идеально подходят для приема гостей...

Lionard Luxury Estate

1 250 000 €

Вилла в Марина ди Пьетрасанта, Италия

135 м² 3 2

Объект под сдачу

Продается отдельный дом с бассейном в Марина ди Пьетрасанта, на расстоянии 1 км от моря. Дом в отличном состоянии, площадью 130 кв.м. предлагает На первом этаже – просторная гостиная с камином и столовая, большая кухня, террасы для обедов на свежем воздухе На втором эатже – 3 спальни и 2 санузла Сад 500 кв.м. с бассейном 4 на...

ITALCASA

3 900 000 €

Вилла в Камольи, Италия

570 м² 8 6

Лигурия. Камольи, продается вилла с потрясающим видом на море. Вилла, площадью 570 кв.м. предлагает гостиную, кухню, 8 спален и 6 санузлов. Участок 700 кв.м. с видовым бассейном. Цена 3 900 000 евро.

ITALCASA

1 390 000 €

Апартаменты в Монте-Арджентарио, Италия

180 м² 3 5

На продажу выставлена очаровательная вилла, расположенная в Монте-Арджентарио, известном тосканском курорте, прославившемся своими скалистыми берегами и видом на ослепительное море. Здание находится на возвышенности, откуда открываются восхитительные морские виды, и окружено чудесным пышным садом площадью 300 м2 с большим бассейном и прямым...

Lionard Luxury Estate

Цена по запросу

Вилла во Флоренции, Италия

650 м² 9 6

Роскошная вилла, окруженная пышным зеленым парком, выставлена на продажу в нескольких километрах от Флоренции. Площадь сада составляет 2 гектара, а часть участка отведена под оливковую рощу. Площадь внутренних помещений комплекса составляет 650 кв.м. В общей сложности он состоит из двух элегантных жилых структур. Первая вилла включает просторную...

Lionard Luxury Estate

750 000 €

Квартира у озера Гарда, Италия

163 м² 3 2 3

описание В 300 метрах от озера, в новой резиденции с бассейном, построенной по самым передовым строительным технологиям, мы предлагаем к продаже полностью меблированную квартиру с панорамной площадкой-террасой с прекрасным видом на озеро. Вся квартира была отремонтирована с использованием прекрасных материалов и были установлены такие...

GH Estate

2 400 000 €

Апартаменты в Риме, Италия

311 м² 5 3

Эксклюзивная квартира в престижном районе Коппеде представляет собой редкую возможность инвестиции в недвижимость в самом сердце Рима. Расположенная на пятом этаже представительского здания с обслуживанием, резиденция предлагает 311 кв. м внутренних помещений. Возможность индивидуализации помещений и элегантная отделка делают её идеальным...

Lionard Luxury Estate

Посмотреть ещё 2832 похожих объекта

Обязанности риелтора в Италии

Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.

Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.

Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.

На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.

Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.

Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.

Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.

Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.

Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.

Что такое предварительный договор

Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.

Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.

В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.

Кто идёт к нотариусу

Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.

Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.

Условия цитирования материалов Prian.ru