Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2

Об авторе: Юлия Козырева частный консультант и владелец AB PROPERTY

Задать вопрос

Зачем вообще нужен патент

Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.

Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.

До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.

Страховка профессиональной ответственности

Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.

С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.

Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.

Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Как «изнутри» будет происходить подбор объекта

Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.

И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.

Примеры жилой недвижимости в Италии

65 000 €

Дом в Бизенти, Италия

138 м² 4 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Отдельная часть недавно отремонтированного дома плюс гостевой домик в живописной сельской местности. Есть возможность купить большой участок земли. Продаётся независимая часть дома на 3 семьи (~118 кв.м.) и отдельно стоящее строение с камином (~20 кв.м.), расположенные в живописной сельской местности неподалёку от городка Bisenti. Тишина,...

AB PROPERTY

97 000 €

Квартира в Скалее, Италия

60 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Bonifati-регион Калабрия (Италия) - один из самых популярных курортов на Тирренском побережье. Представляем вашему вниманию уникальную возможность приобрести очаровательную квартиру в живописном муниципалитете Bonifati ( 30км. от Скалея), в районе Pietrabianca, на территории парка Gallo. Расположенная всего в 50 метрах от лазурного моря, эта...

Gabetti

3 350 000 €

Вилла во Флоренции, Италия

660 м² 5 4

В 5 км от центра Флоренции , элегантная тосканская вилла , датируемая XVII векомполностью отремонтированная в 2010 году. Площадь дома составляет 660 кв.м., из которых. - 560 кв.м. жилые помещения + 100 кв.м. цокольный этаж со своим отдельным входом. Вилла предлагает на первом этаже – холл, гостиная, кухня, столовая, бильярдная комната...

ITALCASA

590 000 €

Дом в Лишано-Никконе, Италия

304 м² 8 5 4

Продается в Лишано-Никконе (провинция Перуджи) великолепная вилла площадью 281 кв.м (5 спален, 4 ванные комнаты) с бассейном 7х3 м и земельным участком 6 580 кв.м. С видом на романтическое озеро Тразимено, в Умбрии на продажу очаровательная вилла площадью 281 кв.м на трех уровнях, которая представлена следующим образом: на цокольном этаже...

Great Estate

550 000 €

Апартаменты в Тосколано-Мадерно, Италия

110 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Тосколано Мадерно Тосколано-Мадерно - красивый город, расположенный на западном берегу озера Гарда на севере Италии. Этот очаровательный городок славится своей природной красотой, богатой историей и спокойной обстановкой, которая привлекает сюда туристов со всего мира. Исторический центр Тосколано-Мадерно с его узкими мощеными улочками,...

GH Estate

850 000 €

Дом в Кастильоне-дель-Лаго, Италия

720 м² 16 12 3

Villa Cesarini is arranged over three levels with a gross living area of approximately 533 sqm. The load-bearing structure dates back to the 1700s and preserves the character of historic Umbrian architecture, with plastered facades, stone cornices, and harmonious proportions. The most recent renovation was carried out in 1990; the maintenance...

Great Estate

279 000 €

Квартира в Гориции, Италия

131 м² 5 2 2

Предлагается уникальная возможность приобрести современный и просторный апартамент площадью 131 м² в самом сердце Гориции, в пешеходной зоне на улице Маццини. Это часть недавно отреставрированного дворца конца XVIII века, который был тщательно обновлен в соответствии с современными требованиями. Класс энергоэффективности A2 делает это...

MIRAG INVEST DOO

260 000 €

Дом у озера Гарда, Италия

135 м² 4 2 2

Окруженная зеленью и спокойствием и расположенная на холмах города Тосколано-Мадерно, мы предлагаем виллу, свободную с трех сторон и с отдельным выходом из эксклюзивного сада, находится на двух уровнях и имеет прекрасный вид на озеро с двух террас, одна из которых доступна из кухни, а другая из гостиной. На первом этаже находятся кухня с...

GH Estate

750 000 €

Дом в Маджоне, Италия

742 м² 12 12 10

В зеленом сердце Италии - Умбрии, в провинции Перуджа, в нескольких шагах от озера Тразимено на продажу собственнность в уникальном месте - настоящий райский природный уголок. Поместье на одном из самых красивых холмов в этом районе, которое благодаря своему положению имеет великолепный панорамный вид и уединение. Общая коммерческая площадь...

Great Estate

1 390 000 €

Вилла у озера Гарда, Италия

300 м² 2 2

Манерба дель Гарда, вилла с садом площадью около 2800 кв.м и великолепным видом на озеро из каждого уголка этого престижного дома. Гарда бассейн, на участке около 2800 кв.м. в одном из самых востребованных районов Манерба дель Гарда. Недвижимость состоит: первый этаж: большая гостиная/столовой, кабинет, кухня и портик, оборудованной...

GH Estate

740 000 €

Пентхаус у озера Гарда, Италия

171 м² 4 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Этот прекрасный пентхаус, созданный путем объединения двух апартаментов, радует просторными зонами и завораживающим панорамным видом на озеро. Элегантная отделка и стильный интерьер подчеркивают утонченность пространства. Светлая гостиная с открытой кухней — идеальное место для теплых встреч с друзьями и семьей. Два больших балкона...

GH Estate

2 350 000 €

Вилла в Кастильоне-делла-Пеская, Италия

272 м² 13 4 4

Эксклюзивная, отдельно стоящая вилла с большими террасами и необыкновенным видом на синее море и острова расположена на холме Пунта Ала. Основной корпус на одном уровне: просторная гостиная с большими окнами с выходом на великолепную панорамную террасу, где можно проводить время компании своих близких, кухня, гостевая/служебная спальня с ванной...

Great Estate

135 000 €

Дом в Санта-Мария дель Чедро, Италия

132 м² 4 2 2

Курортный город Санта Мария дель Чедро, Калабрия, Италия. Живописное место, пользуется огромной популярностью у любителей красивых пейзажей. Вода здесь всегда чистая и теплая, вход в море комфортный, пологий. Мягкий теплый климат, красивейшая природа, богатое культурное наследие, ласковое Тирренское море, а гулять по бесконечным пляжам и...

Gabetti

99 000 €

Вилла в Скалее, Италия

120 м² 6 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

В панорамном и эксклюзивном районе “Baia del Carpino” предлагается на продажу великолепная вилла площадью 120 квадратных метров, находящаяся в трех уровнях и имеющая следующую планировку: большой открытый двор площадью 300 квадратных метров с ухоженным садом с декоративными растениями. На первом уровне дома при входе расположилась...

Scalea Realty

37 000 €

Квартира в Скалее, Италия

44 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Скалея, регион Калабрия (Италия) - один из самых популярных курортов на Тирренском побережье. Мечта жить у моря - сбывается, это реально, нужно просто попробовать! Италия - прекрасная страна в каждом мгновении! Если вы решили приобрести зарубежную недвижимость, то, без сомнения, солнечная и теплая Скалея – это прекрасный выбор! Вашему...

Gabetti

1 650 000 €

Дом в Кьянти, Италия

514 м² 17 7 6

Основной корпус этой великолепной собственности площадью около 366 кв.м на двух уровнях представлен следующим образом: на первом этаже находится прихожая, ведущая к кухне, обеденному залу и величественной гостиной с кирпичным сводчатым потолком и камином. Также на первом этаже находятся прачечная и служебная ванная комната. На втором этаже...

Great Estate

1 100 000 €

Квартира в Рапалло, Италия

105 м² 3 2 2

Продается элегантная квартира 105 м² на набережной Vittorio Veneto, в историческом доме с лифтом. Верхний этаж, панорамный вид на море и Promontorio di Portofino. Планировка: гостиная с видом на море, кухня, 2 спальни, 2 санузла (один en-suite). Высокие потолки с фресками, отличное состояние, много света (юг–восток–запад)....

ITALCASA

125 000 €

Квартира в Гориции, Италия

50 м² 2 1 1

Предлагается на продажу престижная двухкомнатная квартира с полностью обустроенной частной территорией в центре города Гориция. Расположена на улице Верди. Жилая площадь: 50 м² Кухня: открытая планировка, соединена с гостиной Спальные места: одна спальня с двуспальной кроватью Ванная комната: с ванной Балкон и терраса: в наличии...

MIRAG INVEST DOO

2 500 000 €

Вилла в Синалунге, Италия

751 м² 22 11 8

Престижная вилла с историей, уходящей корнями к XIV веку, отреставрированная в 2000 г., расположена в самом сердце долины Вальдикьяна в Тоскане. Это здание в красивом природном контексте имеет площадь около 800 кв.м, в окружении большого участка около 6 гектаров, который включает в себя пахотные земли, оливковые рощи и смешанный лес....

Great Estate

1 800 000 €

Апартаменты у озера Гарда, Италия

300 м² 5 4 2

Тосколано-Мадерно, Мы предлагаем к продаже уникальную недвижимость в элегантном и прекрасно сохранившемся историческом дворце, построенном в 1770 году, имеющим историческое и художественное значение, и считающимся одним из самых ценных архитектурных памятников в провинции Брешия. Апартаменты имеют большие комнаты с фресками. Великолепная...

GH Estate

Посмотреть ещё 1783 похожих объекта

Обязанности риелтора в Италии

Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.

Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.

Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.

На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.

Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.

Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.

Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.

Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.

Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.

Что такое предварительный договор

Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.

Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.

В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.

Кто идёт к нотариусу

Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.

Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.

Условия цитирования материалов Prian.ru