Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2

Об авторе: Юлия Козырева частный консультант и владелец AB Property AB PROPERTY

Задать вопрос

Зачем вообще нужен патент

Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.

Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.

До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.

Страховка профессиональной ответственности

Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.

С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.

Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.

Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Как «изнутри» будет происходить подбор объекта

Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.

И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.

Примеры жилой недвижимости в Италии

330 000 €

Дом в Сильви, Италия

160 м² 5 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Двухэтажный дом с панорамными видами на море и горы, бассейном, гаражом и большим участком в 3 км от моря. Какими бы красивыми ни были фотографии и слова, ничто не сможет передать всей красоты панорамы, открывающейся из этого дома, лучше, чем личный визит. Дом, состоящий из двух независимых частей, расположен на первой линии холмов города...

AB PROPERTY

Цена по запросу

Дом в Италии

156 м² 8 1 2

Утопающая в живописных холмах Кьянти и отреставрированная в 2022 году вилла Anitra представляет собой оазис роскоши и спокойствия. Площадь дома составляет около 156 кв.м на двух уровнях, он выходит на более чем 3 гектара частной территории с оливковыми рощами и ухоженным садом, предлагая идеальное сочетание природы и дизайна. Недвижимость...

Great Estate

3 200 000 €

Вилла в Сильви, Италия

1840 м² 9 10

Продаётся романтичная и элегантная вилла, старинный особняк XIX века, находящийся в районе Пескара, на Адриатическом побережье. Этот величественный особняк площадью 1840 кв. м включает в себя главную виллу, старинную сторожевую башню, хозяйственные постройки и просторный зал-веранду, идеальный для проведения мероприятий и приемов. Вилла окружена...

Lionard Luxury Estate

Цена по запросу

Вилла в Альта Бадии, Италия

1000 м² 6 11

У подножия горнолыжного курорта Селларонда в Альта-Бадия выставлен на продажу роскошный шале в современном архитектурном стиле. Резиденция расположена в центре городка Ла Вилла - элитного курорта Доломитовых Альп, Альта-Бадия предлагает разные виды спорта: лыжи, сноуборд, пешие экскурсии и трекинг, велосипедный спорт, скалолазание и конную езду....

Lionard Luxury Estate

3 400 000 €

Вилла в Милане, Италия

700 м² 5 3

Lionard Luxury Estate

3 600 000 €

Апартаменты в Милане, Италия

250 м² 3 2

В историческом центре Милана, в районе Миссори, продается эксклюзивная квартира площадью 250 кв. м с тремя балконами, выходящими на центральную улицу. Она находится на третьем этаже элегантного исторического здания и недавно полностью отремонтирована с сохранением оригинального стиля. Квартира обставлена классической роскошью с изысканной...

Lionard Luxury Estate

790 000 €

Вилла в Маршано, Италия

1107 м² 18 11 5

Главная вилла состоит из двух смежных зданий. Основной, недавно отремонтированный корпус имеет общую площадь около 670 кв.м на четырех уровнях. На первом этаже находятся две спальни, ванная комната, прачечная, сарай (для дров), две кантины и гараж площадью около 76 кв.м. Второй этаж представляет собой гостиную зону с двойным салоном с прямым...

Great Estate

650 000 €

Квартира в Гориции, Италия

259 м² 5 3 2

Представляем вашему вниманию просторное и светлое жилье площадью 259 м², расположенное в живописном районе, что обеспечит вам комфорт и спокойствие. Ранее выполненная полная реновация с использованием высококачественных материалов позволила объекту получить класс энергосбережения A3. Сердцем этого стильного жилья стал грандиозный опенспейс с...

MIRAG INVEST DOO

3 510 000 €

Ферма в Ареццо, Италия

650 м² 10 8

В живописных холмах Кьянти расположен отреставрированный поместный комплекс XVII века. Владение общей площадью 650 кв. м включает шесть независимых апартаментов с 6 спальнями и 6 ванными. Ансамбль окружен парком с оливковой рощей, садом и панорамным бассейном. Усадьба находится в часе езды от Флоренции и Сиены, сочетая уединение с доступностью...

Lionard Luxury Estate

279 000 €

Вилла в Монтепульчано, Италия

186 м² 12 2 3

Эта замечательная вилла расположена в прекрасном жилом комплексе в муниципалитете Монтепульчано и состоит из трех уровней. На первом этаже находится вход с портиком и просторная гостиная с камином, спустившись на несколько ступенек вниз, мы попадаем на кухню с выходом на портик и в сад, спальню и ванную комнату. Внутренняя лестница ведет на...

Great Estate

Цена по запросу

Вилла в Милане, Италия

5000 м² 42 40

В предместье Милана, в окружении пышного парка, выставлена на продажу старинная вилла, сооруженная на стыке XVII и XVIII веков по заказу графа Реста. На протяжении нескольких веков вилла принадлежала одной и той же семье, до начала ХХ века использовавшей здание в качестве своей частной резиденции. В стенах виллы гостили знаменитые личности,...

Lionard Luxury Estate

790 000 €

Пентхаус у озера Гарда, Италия

115 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Паденге суль Гарда, в эксклюзивном комплексе с бассейном, мы предлагаем к продаже пентхаус с прекрасным видом на озеро, состоящий из: вход, большая и светлая гостиная с обьединенной кухней, террасы, с которой вы можете наслаждаться прекрасным видом на озеро. Спальная зона состоит из двух спален с двуспальными кроватями и ванной комнаты....

GH Estate

695 000 €

Вилла у озера Гарда, Италия

150 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Откройте для себя роскошь и спокойствие жизни на озере Гарда с этой великолепной отдельно стоящей виллой новой постройки, расположенной в одном из самых престижных районов Паденге-суль-Гарда. Погружённая в живописный зелёный ландшафт, эта недвижимость является настоящим украшением, сочетающим удобство близости к центру с природной красотой...

GH Estate

990 000 €

Ферма в Ливорно, Италия

470 м² 8 5

В окрестностях Ливорно продается роскошный особняк, окруженный живописными тосканскими пейзажами. Площадь здания составляет 470 кв.м. Сегодня вилла разделена на две отдельные жилые структуры с собственными входами. На первом этаже расположена жилая зона с кухней, салоном с выходом в сад, обеденным залом и двумя спальнями с тем же количеством...

Lionard Luxury Estate

1 990 000 €

Вилла в Чизано-Бергамаско, Италия

700 м² 6 6

Престижная недвижимость находится в самом сердце старинной деревни в провинции Бергамо, стратегически удобно расположена на территории большого парка площадью 3 гектара с бассейном. Отсюда удобно добираться до городов Лекко и Милан. Дизайн великолепной виллы является результатом важного проекта 1950-х годов. Уникальное украшение - великолепная...

Lionard Luxury Estate

Цена по запросу

Дом в Вольтерре, Италия

80 м² 7 2 1

Этот красивый дом на одном уровне имеет площадь 82 кв.м. Вход к дому особенно удобен благодаря большому навесу/перголе, который ведет как к главному входу, так и к кладовой/техническому помещению на цокольном этаже, где также находится прачечная. Интерьер дома состоит из просторной кухни с обеденной и гостиной зоной, коридора, ведущего в...

Great Estate

380 000 €

Шале в Тренто, Италия

120 м² 4 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Погружённый в нетронутую красоту перевала Бордала, этот очаровательный загородный дом в альпийском стиле предлагает идеальное убежище для тех, кто мечтает полностью насладиться жизнью в горах, как летом, так и зимой. Расположенная на участке площадью более 600 кв.м, эта автономная собственность имеет два уровня, каждый из которых спроектирован...

GH Estate

3 900 000 €

Дом в Реджо-Эмилии, Италия

1700 м² 11 6

Предлагаемый уникальный объект недвижимости представляет собой дворец 17 века, расположенный в самом сердце исторического центра Реджо-Эмилии, в двух шагах от старинной улицы Виа Эмилия. Дворец был построен по приказу маркизов Габби в далеком 17 веке, затем в начале 19 века продан дворянам Тирелли, которые, в свою очередь, продали его часть...

Lionard Luxury Estate

430 000 €

Дом в Амелии, Италия

408 м² 14 4 3

Фермерский дом в нескольких шагах от центра Амелии, в окружении природы, с возможностями для индивидуальной отделки. Погруженный в тишину умбрийской сельской местности, но находящийся на небольшом расстоянии от исторического центра Амелии, этот фермерский дом представляет собой уникальную возможность для тех, кто хочет создать свой идеальный...

Great Estate

895 000 €

Дом в Италии

365 м² 14 6 6

Этот дом, окруженный зеленью тосканской сельской местности, находится в коммуне Манчано, в провинции Гроссето. Участок площадью около 3 гектаров с ухоженным садом и бассейном идеально подходит для отдыха. Отдельный вход ведет к панорамному виду на окружающие холмы, создающему ощущение спокойствия и уединения, откуда можно полюбоваться известной...

Great Estate

Посмотреть ещё 2848 похожих объектов

Обязанности риелтора в Италии

Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.

Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.

Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.

На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.

Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.

Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.

Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.

Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.

Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.

Что такое предварительный договор

Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.

Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.

В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.

Кто идёт к нотариусу

Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.

Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.

Условия цитирования материалов Prian.ru