Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2

Об авторе: Юлия Козырева частный консультант и владелец AB Property AB PROPERTY

Задать вопрос

Зачем вообще нужен патент

Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.

Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.

До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.

Страховка профессиональной ответственности

Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.

С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.

Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.

Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Как «изнутри» будет происходить подбор объекта

Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.

И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.

Примеры жилой недвижимости в Италии

65 000 €

Дом в Бизенти, Италия

138 м² 4 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Отдельная часть недавно отремонтированного дома плюс гостевой домик в живописной сельской местности. Есть возможность купить большой участок земли. Продаётся независимая часть дома на 3 семьи (~118 кв.м.) и отдельно стоящее строение с камином (~20 кв.м.), расположенные в живописной сельской местности неподалёку от городка Bisenti. Тишина,...

AB PROPERTY

1 100 000 €

Вилла в Сан-Сиро, Италия

280 м² 10 5 4

Онлайн-показ

Арт.967 САН-СИРО Дом 223+ коттедж 55м2 = 280м2 общая площадь 3 террасы/балкона общей площадью около 30 м2 + 1 балкон 1 барбекю/терраса у бассейна площадью около 50 м2 Садовый участок около 700м. Бассейн Джакузи Сауна Красивый вид на озеро Вся эта собственность, отремонтированная с большим вкусом владельцами на протяжении...

Il Globo Real Estate Lake Como

1 100 000 €

Вилла в Павии, Италия

550 м² 4 6

Недалеко от Павии продается роскошная вилла в стиле «либерти», датируемая 30-ми годами прошлого века. В недавнем прошлом виллы была полностью отреставрирована и сегодня имеет площадь 500 кв.м. Здание состоит из трех этажей, не считая цокольным. Этажи соединены между собой лифтом. Ко входу особняка прилегает живописная веранда, позволяющая с...

Lionard Luxury Estate

Цена по запросу

Апартаменты во Флоренции, Италия

130 м² 3 2

В престижном квартале Олтрарно, в самом сердце Флоренции, продаются «Апартаменты Даинелли» — полностью отреставрированная резиденция площадью 130 кв. м с прямым видом на мост Понте-Веккьо и реку Арно. Расположенная на третьем этаже здания с лифтом, собственность сочетает исторический шарм с современным комфортом. Планировка включает светлую...

Lionard Luxury Estate

Цена по запросу

Ферма в Сиене, Италия

547 м² 6 7

Роскошный особняк с бассейном расположен в живописной тосканской сельской местности, недалеко от Сиены. Особняк площадью 547 кв. м включает главную виллу, пристройку и каменный флигель, в которых размещены шесть спален и семь ванных комнат. Участок в 18 гектаров окружает имение, включая ухоженный сад с бассейном, оливковую рощу, виноградник,...

Lionard Luxury Estate

2 900 000 €

Вилла в Парме, Италия

4000 м² 6 2

В Парме выставлена на продажу элитная вилла девятнадцатого века, выполненная в позднем имперском стиле. Здание было построено в 1827 году архитектором Паоло Гаццола по заказу Марии-Луизи Австрийской, которая основала здесь летнюю резиденцию для своих детей. Особняк окружен пышным парком в английском стиле площадью 9 гектаров, засаженным...

Lionard Luxury Estate

Цена по запросу

Дом во Флоренции, Италия

1350 м² 15 17

В центре ослепительной Флоренции продается роскошная вилла, датируемая XVI веком. Сегодня здание нуждается в реставрации, что позволяет преобразовать ее под любые цели, например соорудить в ее стенах отель класса, чему способствует и наличие большого количества комнат (которые можно превратить в двадцать супружеских спален с ванными). Площадь...

Lionard Luxury Estate

2 000 000 €

Апартаменты в Риме, Италия

178 м² 3 2

В самом сердце исторического Рима, всего в нескольких шагах от Пьяцца Навона, расположены изысканные апартаменты в престижном дворце XV века. Площадь квартиры составляет 200 кв. м, включая балкон (5 кв. м), который выходит на тихий внутренний двор. Здание сохранило высокие деревянные потолки, терракотовые полы и арочные окна, создавая атмосферу...

Lionard Luxury Estate

Цена по запросу

Дом в Ареццо, Италия

464 м² 19 4 4

Этот характерный загородный дом, расположенный в самом сердце долины Валь-ди-Кьяна, представляет собой отличную возможность для тех, кто ищет резиденцию или агритуризм в Тоскане. Построенное в 2020 году здание состоит из двух этажей. Собственность выходит на участок земли площадью 1400 кв.м. Наличие гаража как дополнительное преимущество для...

Great Estate

1 495 000 €

Дом в Италии

346 м² 12 4 3

Эта великолепная вилла с бассейном, расположенная в живописной панорамной зоне, легко доступна по короткой грунтовой дороге. Недвижимость имеет на три этажа. На первом этаже расположена современная кухня со столовой, просторная гостиная с камином из камня, кабинет и спальня, также с камином. На втором этаже находится дополнительная жилая...

Great Estate

1 900 000 €

Дом в Четоне, Италия

335 м² 15 5 6

"Tuscan Paradise" — это идеальное сочетание элегантности и очаровательной сельской атмосферы, в которой утопает эта уникальная недвижимость. Комплекс состоит из: очаровательного каменного дома площадью около 300 м², аккуратно отреставрированного пристроя площадью около 25 м² и ухоженного парка площадью около 1,2 гектара, украшенного панорамным...

Great Estate

395 000 €

Вилла в Грандола-эд-Унити, Италия

130 м² 5 3 1

Онлайн-показ

Rif.1012 Grandola ed Uniti Отдельный дом площадью 110 м² 600 м² частного сада с подъездной дорогой Таверна площадью 25 м² и 28 м² гаража на цокольном этаже Домашняя автоматизация Система кондиционирования воздуха Чердачное помещение для хранения вещей Откройте для себя этот удобный отдельно стоящий дом...

Il Globo Real Estate Lake Como

3 600 000 €

Апартаменты в Милане, Италия

220 м² 3 3

В самом сердце артистичной Бреры, между Корсо-Гарибальди и исторической Ареной-Чивика, предлагается к продаже эксклюзивная резиденция площадью 220 кв. м. Квартира занимает весь четвертый этаж престижного дома с консьерж-сервисом и лифтом. Недавняя реставрация с использованием элитных материалов и панорамное остекление на три стороны наполняют...

Lionard Luxury Estate

1 850 000 €

Вилла в Салерно, Италия

480 м² 8 7

Продаётся уникальная вилла в Кампании, в Национальном парке Чиленто, с видом на залив Поликастро. Вилла 650 кв. м на трёх уровнях с панорамными террасами. Располагается среди холмов Чиленто, близко к пляжам и Амальфитанскому побережью, окружена 6000 кв. м садом. Внутри сочетание архитектуры и природы. Стены из местного камня и керамика Vietri...

Lionard Luxury Estate

590 000 €

Апартаменты в Витербо, Италия

346 м² 10 3 3

В самом живописном уголке зоны Туша, в деревушке Чивита-ди-Баньореджо (провинция Витербо, Лациум) - в поистине зачарованном месте, которое, казалось бы, должно было исчезнуть и остаться только в мечтах... и которое продолжая свою фантастическую реальную историю, словно "парит "на своем туфовом утесе, на продажу красивая собственность. Чтобы...

Great Estate

11 800 000 €

Вилла у озера Гарда, Италия

1000 м² 10 6 4

Онлайн-показ Удалённая сделка

Откройте для себя уголок рая в прекрасной Паденге-суль-Гарда, где эта очаровательная отдельная вилла встречает вас захватывающим видом прямо на озеро. Погружённая в природный ландшафт редкой красоты, собственность сочетает в себе элегантность, комфорт и спокойствие. Расположенная в нескольких шагах от берегов озера Гарда, вилла предлагает...

GH Estate

2 370 000 €

Вилла в Пассиньяно-суль-Тразимено, Италия

347 м² 10 4 4

Проект реконструкции виллы с постройкой и бассейном на месте старинных зданий в одной из самых панорамных точек озера Тразимено в муниципалитете Пассиньяно-суль-Тразимено - старинного городка, входящего в список "Borghi più Belli d'Italia". Из окон дома, который планируется построить, расположенного в уникальном и завидном месте, будет...

Great Estate

600 000 €

Вилла в Диаманте, Италия

130 м² 3 2

В тихои местечке Sangineto, в 10 км от города Диаманте. элегантная вилла на первой линии с видом на море. шикарные закаты каждый день. На первом уровне: салон кухня, обеденная зона, 2 спальни (обе спальни с двумя отдельными кроватями) и ванная. Из салона мы попадаем - на крытый портик с зоной релакса, шезлонги, диваны с видом на море,...

Real Casa Italy

660 000 €

Апартаменты в провинции Монца-э-Брианца, Италия

220 м² 5 3 3

Основная информация: * Локация: Carnate-Usmate, провинция Монца-э-Брианца, Ломбардия * Транспорт: прямо у дома — ж/д станция Carnate-Usmate (удобно для поездок в Милан) * Тип: квартира на 3 уровнях, с внутренней лестницей и двумя входами * Площадь: ~220 м² * Планировка:  – 2 гостиные  – 3 спальни...

Алиса Эстейт

2 900 000 €

Вилла в Бари, Италия

2200 м² 17 18

В Канозе, сердце Апулии, выставлена на продажу уникальная старинная мастерия с фермой на 4 гектарах. Это поместье, сочетающее традиции и современность, включает виллу площадью 2200 кв. м, реставрированную с сохранением аутентичных деталей. Вилла, датируемая XVIII веком, имеет элегантные залы, винный погреб и бассейн, вырубленный в туфе. Также...

Lionard Luxury Estate

Посмотреть ещё 2819 похожих объектов

Обязанности риелтора в Италии

Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.

Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.

Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.

На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.

Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.

Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.

Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.

Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.

Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.

Что такое предварительный договор

Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.

Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.

В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.

Кто идёт к нотариусу

Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.

Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.

Условия цитирования материалов Prian.ru