a
Версия
для печати

Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2

Для успешной покупки всегда важно знать «риелторскую кухню» – как происходит процесс купли-продажи в той или иной стране. Кто с кем договаривается, кто и за что несёт ответственность, как и на каких условиях происходит торг.

Зачем вообще нужен патент

Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.

Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.

До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.

Читайте первую часть рассказа: Как стать итальянским риелтором

Страховка профессиональной ответственности

Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.

С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.

Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.

Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.

Как «изнутри» будет происходить подбор объекта

Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.

И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.

Примеры жилой недвижимости в Италии
Квартира за 187 000 евро в Сильви-Марине, Италия
187 000 €
Квартира в Сильви-Марине, Италия
160 м2 4 3 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Квартира 160 кв.м. с 3 спальнями и 2 ванными комнатами в малоквартирном доме рядом с морем в курортном городе. Продаётся квартира с просторными помещениями в зеленом жилом районе с малоэтажной застройкой в городе Сильви Марина. Квартира расположена на 2 этаже 4-этажного дома без лифта, с собственной зеленой территорией и местами для парковки...
AB PROPERTY
Квартира за 890 000 евро в Сан-Ремо, Италия
890 000 €
Квартира в Сан-Ремо, Италия
164 м2 3 2 2
Предлагаем на продажу просторную квартиру класса люкс, расположенную в красивом районе, окруженном зелеными парками, престижном и тихом, 100% прайваси. Благодаря своему расположению из квартиры открывается панорамный прекрасный вид на море. Есть два входа в здание кондоминиума: главный, рядом с которым расположен гараж и лестница и второй вход,...
Immobiliare Europa Sanremo Srl
Вилла за 950 000 евро в Италии
950 000 €
Вилла в Италии
450 м2 15 7 7
Alba Luxury - Prestige Properties
Вилла за 2 700 000 евро в Марина ди Пьетрасанта, Италия
2 700 000 €
Вилла в Марина ди Пьетрасанта, Италия
226 м2 7 4 5
Марина ди Пьетрасанта , 700 метров от моря, продается новая вилла с бассейном Вилла , площадью 226 кв.м. предлагает На первом этаже – гостиную, столовую, кухню, спальня со своим санузлом, кабинет и гостевой санузел На втором этаже – 3 спальни, каждая со своим санузлом и одна спальня с гардеробной. Тех помещение на ервом...
ITALCASA
Дом за 2 200 000 евро в Монтериджони, Италия
2 200 000 €
Дом в Монтериджони, Италия
921 м2 28 13 7
Расположенный в двух шагах от города Сиена, этот отреставрированный фермерский дом примерно XVIII века занимает три этажа общей площадью около 1 166 кв.м. Дом на участке площадью более 110 га, включающем пастбища, смешанные леса, оливковые рощи и пашни - богатая и разнообразная природная среда. Главный корпус имеет хорошо сохранившуюся...
Great Estate
Вилла за 2 400 000 евро в Кастельфьорентино, Италия
2 400 000 €
Вилла в Кастельфьорентино, Италия
550 м2 15 10 8
Alba Luxury - Prestige Properties
Ферма за 2 900 000 евро в Ареццо, Италия
2 900 000 €
Ферма в Ареццо, Италия
985 м2 5 5
В Вардано, в Тоскане, выставлена на продажу роскошная вилла с участком в 87 гектаров, отведенным под виноградники и позволяющими любоваться невероятными пейзажами. Комплекс состоит из господской виллы, ресторана, лошадиного манежа, конного клуба, коровьей фермы и сыроварни. Общая площадь внутренних помещений составляет 824 кв.м. В недавнем...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 1 700 000 евро в Неаполе, Италия
1 700 000 €
Вилла в Неаполе, Италия
350 м2 8 8
На побережье залива Поццуоли выставлена на продажу роскошная вилла общей площадью 350 кв.м. Вилла состоит из светлой и просторной гостиной, выходящей на террасу, обеденного зала и восьми спальных комнат с тем же количеством ванных. В общей сложности здание состоит из двух этажей. Спальные помещеня расположены на верхнем этаже. Комнаты отделаны...
Lionard Luxury Estate
Замок в Лоано, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Замок в Лоано, Италия
1000 м2 20 20
Средневековый замок у Лигурийского моря возвышается над побережьем, окруженный природой и частным парком в 17 га, с бассейном, теннисным кортом и панорамными дорожками. Замок, построенный как крепость до XII века, служил резиденцией феодалов, а затем был перестроен в ренессансном стиле. Внутренние помещения на 1 000 кв. м включают 11 спален с...
Lionard Luxury Estate
Апартаменты за 1 300 000 евро в Сан-Ремо, Италия
1 300 000 €
Апартаменты в Сан-Ремо, Италия
170 м2 6 4 3
Эксклюзивное предложение! Продается просторный современный апартамент площадью 170 м2 на 2-м этаже престижного резиденциального кондоминиума с консьерж-сервисом 24/24 в двух шагах от моря на проспекте Императрицы в Сан-Ремо. Апартамент в отличном состоянии и состоит из: прихожей, светлой большой гостиной разделенной на обеденную зону с открытой...
Immobiliare Europa Sanremo Srl
Дом в Сиене, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Дом в Сиене, Италия
2000 м2 6 6
Этот роскошный отельный комплекс недалеко от Сиены представляет собой исключительное имущество, расположенное в одном из самых живописных уголков Тосканы. Состоящий из трех зданий общей площадью 2000 квадратных метров, он находится на холмах Валь д'Орча, с величественным лесным массивом на площади 3 гектара, который обогащен природными...
Lionard Luxury Estate
Вилла в Лекко, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Лекко, Италия
1050 м2 5 3
Недалеко от Лекко выставлена на продажу историческая вилла, строительство которой относится к восемнадцатому веку. Вилла находится на холмистой местности с панорамным видом на окружающие возвышенности. Более подробную информацию Вы можете посмотреть на нашем сайте, объект под номером 1025.
Lionard Luxury Estate
Апартаменты за 368 000 евро в Тренто, Италия
368 000 €
Апартаменты в Тренто, Италия
130 м2 4 3 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Апартаменты на втором этаже с двойной ориентацией — идеальное сочетание комфорта и стиля. Светлая четырёхкомнатная квартира на втором этаже отличается удачной двойной ориентацией, что обеспечивает обилие естественного света и отличную вентиляцию. Эргономичная планировка позволяет максимально эффективно использовать пространство,...
GH Estate
Вилла за 3 100 000 евро у озера Комо, Италия
3 100 000 €
Вилла у озера Комо, Италия
200 м2 3 2
Меццегра, недалеко от Тремеццина. Город, знаменитый своей историей и памятниками искусства, расположен на западном берегу озера Комо. Вилла, предлагаемая на продажу, характерна захватывающей панорамой на озеро со всех её комнат, а также наличием собственного бассейна. Располагается на двух уровнях и состоит из: Верхний этаж - элегантная...
GH Estate
Лофт за 115 000 евро в Стрезе, Италия
115 000 €
Лофт в Стрезе, Италия
79 м2 4 2 1
Онлайн-показ
Квартира-лофт, которая расположена на втором этаже, имеет площадь 79 м.к, включает в себя: 2 комнаты, салон и кухня,туалет, коридор и 2 балкона.С балкона открывается шикарный вид на озеро Lago Maggiore. Это туристическая зона со сказочными островами. В сезон острова открыты для посещения туристов. Есть гараж и box. Цена 115000 евро. Рядом...
RE IDEAL HOME
Дом за 1 700 000 евро в Читта-делла-Пьеве, Италия
1 700 000 €
Дом в Читта-делла-Пьеве, Италия
418 м2 15 7 7
Дом Podere Alta Quercia, датируемый серединой XVIII века, был отреставрирован с использованием типичных материалов, что позволило сохранить оригинальный стиль той эпохи. Площадь дома составляет около 478 кв.м на трех уровнях, он разделен на две жилые единицы. Первая, юго-западная, состоит из гостиной с термокамином, кухни с двойным доступом и...
Great Estate
Вилла за 130 000 евро в Сталетти, Италия
130 000 €
Вилла в Сталетти, Италия
99 м2 4 3 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Таунхаус расположен на холме города Сталетти, в провинции Катандзаро, в одном из самых ярких видов на побережье Ионического моря в Калабрии. Дом находится на двух уровнях и расположен в престижном жилом комплексе. На первом этаже есть приятная веранда с деревянной верандой, обставленной для обедов на свежем воздухе. На первом этаже гостиная /...
Arcasa-Group
Ферма за 1 500 000 евро во Флоренции, Италия
1 500 000 €
Ферма во Флоренции, Италия
550 м2 14 8
В живописной местности недалеко от Флоренции продаётся историческая усадьба 1786 года с панорамным бассейном, расположенная на территории частного поместья площадью 9 гектаров с виноградниками, оливковыми рощами, пахотными землями и лесом. Имение является объектом агротуризма, идеально подходящим для тех, кто предпочитает отдых на природе. В...
Lionard Luxury Estate
Апартаменты за 345 000 евро в Трекуанде, Италия
345 000 €
Апартаменты в Трекуанде, Италия
264 м2 15 4 3
На продажу историческое здание с большим архитектурным очарованием, расположенное в самом центре муниципалитета Треканда, в тишине и спокойствии долины Валь-д'Орча. Дом имеет два отдельных входа: главный - из исторического центра на первый этаж, и второй - с переулка, на цокольный этаж. Здание на трех уровнях, все с панорамным видом, общей...
Great Estate
Квартира за 800 000 евро у озера Комо, Италия
800 000 €
Квартира у озера Комо, Италия
800 м2 3 4
Предлагаем на продажу престижную недвижимость в элитной резиденции, расположенной на первой линии озера Комо, в городке Тремеццина. Это один из самых знаменитых курортов озера. Отсюда вы легко попадёте до Ботанического сада Виллы Карлотта, Виллы Бальбианелло, городков Белладжио, Тремеццо и Черноббио. . Резиденция «Роза дель...
GH Estate

Обязанности риелтора в Италии

Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.

Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.

Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.

На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.

Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.

Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.

Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.

Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.

Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.

Читайте также: Кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в Италии

Что такое предварительный договор

Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.

Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.

В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.

Узнайте больше о процедуре сделки и дополнительных расходах

Кто идёт к нотариусу

Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.

Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.

Читайте также: Какую роль играет нотариус в сделке и что входит в его обязанности

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Италия, Процедура покупки, Недвижимость

Читайте также

Захотели €1 – получили €20 млн
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Процедура приобретения недвижимости в Италии
Для россиян стало намного сложнее...
Затишье со знаком плюс. Недвижимость Италии в 2024 и 2025 годах: цены, спрос, перспективы
Итальянский рынок жилья не похож на соседние: он может падать, когда повсюду рост, и наоборот....
Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Добрая и злая Европа
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Парадоксы европейской статистики и сербские фантомы
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Коммерческая недвижимость в Италии Недорогая недвижимость в Италии Дома (виллы) в Италии Апартаменты (квартиры) в Италии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Италия»

Процедура приобретения недвижимости в Италии

Для россиян стало намного сложнее...

  • 11.07.2025
  • 124764

Жизнь в Италии: условия для переезда, работы и открытия бизнеса

Италия – средиземноморская жемчужина. Люди здесь открытые и дружелюбные, что неудивительно:...

  • 01.06.2025
  • 1068