Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2

Об авторе: Юлия Козырева
частный консультант и владелец
SFR REALTY

Задать вопрос

Зачем вообще нужен патент

Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.

Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.

До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.

Страховка профессиональной ответственности

Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.

С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.

Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.

Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Как «изнутри» будет происходить подбор объекта

Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.

И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.

Примеры жилой недвижимости в Италии

330 000 €

Дом в Сильви, Италия

160 м² 5 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Двухэтажный дом с панорамными видами на море и горы, бассейном, гаражом и большим участком в 3 км от моря. Какими бы красивыми ни были фотографии и слова, ничто не сможет передать всей красоты панорамы, открывающейся из этого дома, лучше, чем личный визит. Дом, состоящий из двух независимых частей, расположен на первой линии холмов города...

AB PROPERTY

1 200 000 €

Пентхаус в Сан-Ремо, Италия

110 м² 3 2 2

ЭКСКЛЮЗИВ! Цветочная Ривьера, город Сан-Ремо. Уникальный пентхаус на весь последний этаж с лифтом в престижном резиденциальном районе города, прямо у моря, площадью 110 м2 с жилой панорамной террасой 120 м2, на которой расположены турецкая баня и джакузи. Апартамент был полностью отреставрирован в 2015 году по проекту известного итальянского...

Immobiliare Europa Sanremo Srl

1 800 000 €

Вилла в Лекко, Италия

500 м² 5 5

В окрестностях озера Комо, недалеко от озер Пузиано и Анноне выставлена на продажу элитная вилла площадью 500 кв. м. Особняк состоит из трех этажей. Первый этаж отведен под жилую зону – большой салон, кухню, четыре спальни и две ванные, на втором этаже расположена гостиная и еще одна спальня с ванной. В здании также имеется цокольный этаж,...

Lionard Luxury Real Estate

1 800 000 €

Вилла в Пизе, Италия

1100 м² 6 6

Эта великолепная старинная вилла, постройка которой относится к восемнадцатому веку,расположена в Лукке. В основном здании, занимающем два этажа, расположено 10 комнат. Интерьеры выполнены в типичном тосканском стиле, где были сохранены антикварные камины, старинные полы из терракотты, а также отреставрированные рамы из каштана. Из гостиной...

Lionard Luxury Real Estate

2 800 000 €

Вилла в Парме, Италия

2000 м² 5 5

В центре Пармы продается вилла, датируемая XVII веком и окруженный зеленым парком. Вилла состоит из господской резиденции, живописной башенки и фамильной часовни. Во дворике выстроена уютная веранда, украшенная тремя арками и позволяющая с комфортом проводить время на открытом воздухе. Наж верандой расположена терраса с видом на окрестные...

Lionard Luxury Real Estate

2 250 000 €

Ферма в Биббоне, Италия

450 м² 7 10

Недалеко от Ливорно выставлен на продажу особняк класса люкс, расположенный на побережье Тирренского моря. Сегодня объект используется как отельная структура. Он окружен пышным садом площадью в три гектара, на территории которого высажены добы и сосны, а также редкие декоративные растения. На территории участка также расположена парковка и...

Lionard Luxury Real Estate

1 100 000 €

Дом в Орвието, Италия

488 м² 14 2 3

На продажу фермерский дом, история которого имеет древние корни. Некоторые документы свидетельствуют о его присутствии уже в конце XIII века, это был монастырь общины монахов-цистерцианцев из региона Марке, включая Фра Бевиньяте - главного протагониста создания знаменитого Дуомо ди Орвието. Обрамленный вьющимися растениями Casale San Gregorio...

Great Estate

Цена по запросу

Вилла в Манделло-дель-Ларио, Италия

778 м² 7 7

Продается прекрасная вилла стиля "либерти" на берегу Озера Комо. Владение включает главную виллу и пристройки общей площадью 778 кв.м, окруженные вековым парком площадью более 4 000 кв.м с частным бассейном. Построенная в 1913 году, вилла сочетает историческое очарование с современным комфортом, включая бассейн. Интерьеры с высокими потолками,...

Lionard Luxury Real Estate

3 900 000 €

Вилла в Вентимилье, Италия

450 м² 4 4

Великолепный особняк на берегу моря вблизи Вентимильи. Эта двухэтажная вилла площадью 450 кв. м. доминирует мыс, с которого открывается захватывающий панорамный вид на море и великолепные ботанические сады. Большие арочные окна по всей вилле и просторные террасы позволяют любоваться окружающими пейзажами. Вилла включает в себя 4 спальни и...

ITALCASA

Цена по запросу

Вилла в Бергамо, Италия

1000 м² 7 4

Продаётся великолепная современная вилла с видом на озеро Изео в Рива-ди-Солто. Внутренняя площадь составляет 900 кв. м. плюс дополнительные180 кв. м в отдельной пристройке для персонала. Участок площадью более 5 000 кв. м включает оливковые деревья, газоны, высокие деревья и бассейн с тренажерным залом под открытым небом. С виллы открывается...

Lionard Luxury Real Estate

Цена по запросу

Дом в Перудже, Италия

800 м² 7 9

Этот элегантный особняк XIX века, недавно отреставрированный и пропитанный историей, расположен в уединенной части Понте Фельчино, в нескольких шагах от Перуджи. На первом этаже вас встречает величественный вестибюль с фресками и керамическим камином, дополняемый зоной отдыха с бильярдным столом. На втором этаже вы встретите роскошное...

Lionard Luxury Real Estate

3 000 000 €

Вилла в Агридженто, Италия

410 м² 6 6

Продается роскошная приморская вилла на Лампедузе, экзотическом острове Италии, предлагая уголок рая в одном из самых эксклюзивных мест Средиземноморья. Эта двухэтажная вилла и пристройка общей площадью 410 кв. м. предлагает роскошные панорамные террасы и 2000 кв. м. средиземноморского сада с бассейном. Рядом находятся живописные пляжи и море, а...

Lionard Luxury Real Estate

3 300 000 €

Вилла в Форте деи Марми, Италия

300 м² 3 4

В Апулии, в сердце Саленто, расположена историческая резиденция в эклектичном стиле конца XIX века, на берегу моря. Вилла площадью 1700 кв. м на трех уровнях, с лоджиями, террасами и панорамной крышей, окружена частным садом 600 кв. м, в двух шагах от моря и центра города с термальными источниками. Саленто славится красотой, историей и...

Lionard Luxury Real Estate

1 680 000 €

Вилла в Форте деи Марми, Италия

290 м² 4 4 4

Вилла на продажу в престижном районе Виттория Апуана, Форте-деи-Марми. Недвижимость окружена садом площадью около 600 кв.м, с гидромассажной ванной и парковочными местами, и предлагает жилую площадь около 300 кв.м. Первый этаж: Прихожая ведет в просторную гостиную, за которой следует большая кухня. На этом этаже находятся гостевой санузел с...

Real Estate Advisor S.R.L.

59 900 €

Квартира в Турине, Италия

60 м² 3 2 1

La Tempocasa на Корсо Регина Маргарита в Турине!!! На 4-м этаже, без лифта, квартира состоит из: Удобный вход, обеспечивающий доступ ко всем комнатам дома, большая кухня-столовая с французской дверью, ведущей на первый балкон, светлая спальня, вторая спальня. откуда можно попасть на второй балкон и в длинную ванную комнату с окном и ванной....

VRC Idrisova

178 000 €

Квартира в Лечче, Италия

100 м² 3 2 1

Онлайн-показ

Santa Cesarea Terme (Провинция Лечче. Считается, что в этом регионе самое лучшее море в Италии. Этот регион называют «Итальянские Мальдивы») Санта-Чесария-Терме, район АРХИ, предлагается на продажу квартира в нескольких шагах от моря с отдельным входом на мезонине. Дом с террасой с видом на Адриатическое море, идеально подходит...

MG Group

1 220 000 €

Квартира в Милане, Италия

100 м² 3 2 2

Предлагаем на продажу квартиру с 2 спальнями и 2 санузлами в новом резиденциальном комплексе Aurora, 2021 года строительства Комплекс выполнен в современном стиле и состоит из трех зданий, фасады которых характеризуются золотой решеткой, покрывающей террасы, выходящие в резиденциальный парк Квартира, общей площадью 100 кв.м. расположена на...

ITALCASA

2 400 000 €

Апартаменты в Риме, Италия

143 м² 2 2

В элитном районе Рима, недалеко от Испанской лестницы площади Пьяцца-дель-Пополо, выставлена на продажу эта роскошная квартира. Недвижимость имеет выгодное расположение вблизи основных достопримечательностей Рима и имеет внутреннюю площадь 143 квадратных метра с двумя спальнями и двумя ванными комнатами. Интерьеры обставлены с заботой и вкусом,...

Lionard Luxury Real Estate

298 000 €

Апартаменты у озера Гарда, Италия

68 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Эта квартира находится на популярном курорте Лугана в Сирмионе и является частью престижного жилого комплекса, расположенного прямо на озере Гарда. В этой эксклюзивной резиденции есть частный причал, теннисный корт и сторож, который помогает жильцам во всех их нуждах. Кроме того, сторож заботится о спуске лодок на воду с помощью имеющегося...

GH Estate

2 300 000 €

Вилла в Гроссето, Италия

1500 м² 25 18 20

Alba Luxury - Prestige Properties

Посмотреть ещё 3159 похожих объектов

Обязанности риелтора в Италии

Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.

Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.

Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.

На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.

Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.

Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.

Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.

Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.

Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.

Что такое предварительный договор

Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.

Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.

В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.

Кто идёт к нотариусу

Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.

Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.

Условия цитирования материалов Prian.ru