Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2

Об авторе: Юлия Козырева частный консультант и владелец SFR REALTY

Задать вопрос

Зачем вообще нужен патент

Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.

Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.

До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.

Страховка профессиональной ответственности

Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.

С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.

Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.

Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Как «изнутри» будет происходить подбор объекта

Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.

И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.

Примеры жилой недвижимости в Италии

270 000 €

Вилла в Пескаре, Италия

180 м² 6 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Новая вилла в панорамном месте среди живописных холмов в получасе езды от побережья. Продается вилла недавней постройки, расположенная на территории национального природного заповедника, менее чем в 2 километрах от деревни Монтебелло ди Бертона. Дом построен в 2017 году и в нем никогда не жили. В некоторых помещениях нужно закончить чистовую...

AB PROPERTY

820 000 €

Ферма в Пистое, Италия

800 м² 4 3

Старинное тосканское поместье расположена в панорамной местности, рядом с устьем реки, между двумя долинами. Пять зданий, из которых состоит поместье находятся на большой поляне и окружены зеленью сада с мощеными дорожками. Здания разделены на апартаменты разных размеров , все с отдельным входом. Интерьеры и отделка выполнены в простом сельском...

Lionard Luxury Real Estate

2 600 000 €

Вилла в Камайоре, Италия

843 м² 7 7

Предлагаемая вилла класса люкс постройки 1970-х годов находится между легендарными Апуанскими Альпами и побережьем Версилии, представляя собой произведение архитектурного искусства под подписью известнейшего архитектора Паоло Пьяццези из Флоренции. Трехэтажная резиденция внутренней площадью покоев в 900 кв. м. включает в себя шесть спален и...

Lionard Luxury Real Estate

2 600 000 €

Вилла в Форте деи Марми, Италия

254 м² 5 3

В Форте-деи-Марми, недалеко от моря и площади Форттино, выставлена на продажу роскошная вилла, спроектированная архитектором Нино Раффаэтом. Вилла, недавно отреставрированная, имеет площадь 231 м² и включает 3 спальни и 3 ванные комнаты. На первом этаже находятся 2 спальни с прямым выходом в ухоженный сад, просторная современная ванная комната,...

Lionard Luxury Real Estate

650 000 €

Вилла в Сан-Ремо, Италия

258 м² 7 4 3

Вилла с бассейном в городе Санремо, вторая линия холмов, Strada Alla Colla. Трехуровневая Вилла площадью 258 м2 2000 года постройки, с изумительным панорамным видом на море и город, в тихом уединенном месте, с бассейном 10х4.5 и летней террасой; ухоженная, построенная с душой. Фруктовые и декоративные средиземноморские деревья в собственном саду...

Immobiliare Europa Sanremo Srl

2 400 000 €

Вилла в Кортоне, Италия

340 м² 10 5 6

Alba Luxury - Prestige Properties

2 900 000 €

Вилла в Капаннори, Италия

900 м² 8 7

Недалеко от Лукки, в провинции Капаннори, выставлена на продажу роскошная вилла, окруженная большим зеленым участком, на территории которого выстроен ослепительный бассейн. Площадь виллы составляет 900 кв.м. На первом этаже расположена просторная жилая зона с украшенной камином гостиной, обеденным залом, кабинетом, кухни и живописной таверны с...

Lionard Luxury Real Estate

1 520 000 €

Вилла у озера Гарда, Италия

185 м² 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

В деревушке Порто ди Бренцоне, в нескольких шагах от озера Гарда, мы предлагаем к продаже великолепную виллу. Расположенный в спокойном районе, дом идеально подходит для тех, кто ищет жильё в нескольких минутах ходьбы от пляжей и инфраструктуры. Недвижимость состоит: от входа вы попадаете на приподнятый первый этаж, откуда есть можно войти...

GH Estate

330 000 €

Квартира у озера Комо, Италия

80 м² 4 2 1

Менаджио, озеро Комо. Новая резиденция в самом элитном районе города. Предлагаем на продажу квартиру на первом этаже с видом на озеро и на мыс Белладжио. Имеет отдельный вход и окружена огромным садом, площадью более 250 квадратных метров с красиво выложенными камнем практичными дорожками. Посредине сада - собственный бассейн с большим...

GH Estate

1 100 000 €

Дом в Монте-Кастелло-ди-Вибио, Италия

325 м² 10 4 3

К полностью огороженному участку ведет проселочная дорога, а тенистая подъездная аллея заканчивается удобной парковкой для автомобилей, оставляя место для сада/газона, окружающего фермерский дом. Парк представляет собой панорамную террасу с доминирующим расположением, который гармонично дополняют цветочные клумбы и навесы. Стратегическое...

Great Estate

2 300 000 €

Дом в Риньяно-суль-Арно, Италия

640 м² 22 6 5

Площадь виллы, полностью отремонтированной и включающей небольшую отдельную квартиру, составляет около 650 кв.м (6 спален и 5 ванных комнат). Площадь главной резиденции 589 кв.м. Первый этаж с гостиной зоной для общения и времяпровождения в компании - при входе находится гостиная, служебная ванная комната, большая кухня с обеденной зоной,...

Great Estate

1 380 000 €

Апартаменты в Сан-Ремо, Италия

172 м² 6 5 4

В тихом и престижном районе города Санремо продается просторная квартира с собственным садом, площадью 850 м2. Апартаменты, площадью 172 м2 расположены на первом этаже трехэтажного дома. Квартира состоит из пяти спален, четырех ванных комнат, просторной светлой гостиной с большим обеденным столом и полностью оснащенной кухни. Капитальный ремонт...

Immobiliare Europa Sanremo Srl

480 000 €

Апартаменты у озера Гарда, Италия

114 м² 2 2

Гардоне Ривьера, мы предлагаем к продаже апартаменты на третьем этаже элегантной резиденции, недавно построенной в самом сердце района Фазано городка Гардоне Ривьера, знаменитого исторического места и культурного памятника "Витториале". Прямо от входа, мы приходим по коридорчику, где слева находится спальная зона, справа в...

GH Estate

Цена по запросу

Замок в Бергамо, Италия

2200 м² 6 4

В характерном городке Филаго, между Миланом и Бергамо, выставлен на продажу величественный замок 14-го века, который с 19-го столетия находился в частной собственности знатной династии из Бергамо. Замок может похвастаться старинной башней с зубчатыми стенями, а его местоположение позволяет в кратчайшие сроки достигать основных городов региона. В...

Lionard Luxury Real Estate

Цена по запросу

Вилла в Ливорно, Италия

600 м² 7 7

Эта вилла, выполненная в типичном стиле Средиземноморья, расположена в живописном уголке тосканского побережья, вблизи всех тех красот, которыми славится Тоскана: города, виноградники, острова Тосканского архипелага. Это идеальная отправная точка для путешествия по этому региону. Роскошный парк и переливной бассейн дополняют этот уголок...

Lionard Luxury Real Estate

Цена по запросу

Дом в Ареццо, Италия

484 м² 22 4 4

Ферма Арго, куда можно добраться по грунтовой дороге в отличном состоянии, находится в 3 км от старинного Ареццо и состоит из недавно отреставрированного особняка площадью 454 кв.м на двух уровнях. На первом этаже находятся две большие гостиные и функциональная кухня, кабинет и две ванные комнаты. На втором этаже расположены две квартиры,...

Great Estate

Цена по запросу

Вилла в Альбарелле, Италия

560 м² 5 4

Продаётся эксклюзивная современная вилла на острове Альбарелла в Венецианской лагуне. Эта роскошная вилла сделана по самым высоким стандартам с элегантным дизайном, дорогой мебелью и первоклассной отделкой. Общая площадь виллы составляет 560 кв. м, обеспечивая комфортное проживание. На острове Альбарелла вы найдете уединение и спокойствие, а...

Lionard Luxury Real Estate

Цена по запросу

Вилла в Лукке, Италия

1100 м² 12 11

На живописных холмах Лукки продается престижное роскошное поместье с богатой историей. Особняк площадью 1100 кв. м включает 12 номеров с видами, 11 ванных, светлые гостиные, сад в 3500 кв. м, панорамный портик и бассейн-инфинити, создавая расслабляющую атмосферу. Отель relais, в 15 минутах от площади Анфитеатро и базилики Сан-Фредиано, близок к...

Lionard Luxury Real Estate

30 000 000 €

Вилла в Торно, Италия

1060 м² 15 8 10

Alba Luxury - Prestige Properties

720 000 €

Апартаменты в Витербо, Италия

346 м² 10 3 3

В самом живописном уголке зоны Туша, в деревушке Чивита-ди-Баньореджо (провинция Витербо, Лациум) - в поистине зачарованном месте, которое, казалось бы, должно было исчезнуть и остаться только в мечтах... и которое продолжая свою фантастическую реальную историю, словно "парит "на своем туфовом утесе, на продажу красивая собственность. Чтобы...

Great Estate

Посмотреть ещё 3195 похожих объектов

Обязанности риелтора в Италии

Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.

Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.

Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.

На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.

Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.

Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.

Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.

Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.

Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.

Что такое предварительный договор

Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.

Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.

В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.

Кто идёт к нотариусу

Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.

Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.

Условия цитирования материалов Prian.ru