Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2

Об авторе: Юлия Козырева частный консультант и владелец AB Property AB PROPERTY

Задать вопрос

Зачем вообще нужен патент

Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.

Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.

До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.

Страховка профессиональной ответственности

Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.

С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.

Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.

Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Как «изнутри» будет происходить подбор объекта

Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.

И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.

Примеры жилой недвижимости в Италии

35 000 €

Таунхаус в Сан-Буоно, Италия

164 м² 7 5 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Смежный каменный дом в самом центре милой деревушки в получасе езды от побережья. Красивые виды из окон. Возможность разделить на 3 апартамента. Городской дом (таунхаус) расположен в самом центре живописной старинной деревушки, из тех, что расположены на вершинах холмов, окружены виноградниками и оливковыми рощами, и как будто сошли со...

AB PROPERTY

920 000 €

Апартаменты у озера Гарда, Италия

90 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

В Пескьера-дель-Гарда, недалеко от озера и основных услуг, мы предлагаем трехкомнатную квартиру с видом на озеро, в новом жилом комплексе с солнечной террасой и общим бассейном кондоминиума. Квартира расположена на третьем этаже недавно построенного здания, которое включает всего несколько квартир и обладает бесчисленным количеством услуг и...

GH Estate

Цена по запросу

Вилла в Сартеано, Италия

560 м² 6 7

В Тоскане, в провинции Сиена, выставлена на продажу резиденция, состоящая из двух отдельных вилл, построенных в конце девятнадцатого века и полностью отреставрированных в недавнем времени. Во время реставрации были сохранены оригинальные детали отделки – деревянные балки, терракотовые и деревянные полы. Главный особняк имеет площадь 580 кв. м.,...

Lionard Luxury Estate

1 500 000 €

Ферма в Сполето, Италия

1064 м² 11 17

В известной туристической местности в районе Сполетино, в провинции Перуджи, продается эксклюзивная ферма с агротуризмом. Ферма занимается органическим выращиванием зерновых и бобовых культур, а также разведением чистых пород животных. Отреставрированный с сохранением оригинального стиля особняк вмещает 9 комфортных апартаментов с собственной...

Lionard Luxury Estate

5 500 000 €

Ферма во Флоренции, Италия

2500 м² 33 21

В Кьянти — регионе, славящемся своими винодельческими традициями, продается роскошная вилла, оснащенная четырьмя апартаментами. Общая площадь внутренних помещений составляет 2500 кв.м. Вилла состоит из двух этажей. Она оснащена ослепительной террасой, большой кузней и ванной на первом этаж. Лестница ведет на второй этаж, на котором расположены...

Lionard Luxury Estate

2 400 000 €

Дом в Кортоне, Италия

300 м² 12 5 6

В нескольких шагах от знаменитого старинного города Кортона, расположен этот каменный дом площадью 262 кв.м на 4 уровнях (доступных как снаружи, так и изнутри) и представленный следующим образом: на цокольном этаже находится большой гараж и техническое помещение. На первом этаже - светлое пространство open space с кухней, обеденным залом и...

Great Estate

Цена по запросу

Ферма в Сало, Италия

2500 м² 50 50

В городке Сало, недалеко от живописного озера Карда, выставлен на продажу роскошный дом, датируемый XVIII веком и окруженных очаровательными пейзажами. При входе в дом расположена величественная арка, за которой разбит уютный дворик, передающий весь дух и атмосферу эпохи постройки виллы. Отделка виллы отличается ценными материалами, а ее...

Lionard Luxury Estate

698 000 €

Дом в Фикулле, Италия

600 м² 18 9 10

Продается в престижной зоне с виноградниками между Орвието и Кьянти дом площадью около 600 кв.м, состоящий из 9 спален (с возможностью реализовать 1-2 апартамента), ресторана, профессиональной кухни, гостиной- reception с ТВ и красивым двухсторонним камином. Из 9 спален (все с ванными комнатами), 5 находятся на первом этаже и имеют отдельный...

Great Estate

4 500 000 €

Вилла в Кампионе-д'Италия, Италия

458 м² 6 7

В Кампьоне-д’Италия продается современная вилла площадью 458 м² на пяти уровнях с приватным лифтом и 150 м² террас и балконов с видом на озеро Лугано. Вилла оснащена джакузи, зоной барбекю, камином и мебелью ведущих дизайнерских брендов, готова к проживанию. В комплект входят 3 парковочных места, включая гараж. Расположение обеспечивает...

Lionard Luxury Estate

2 600 000 €

Вилла в Генуе, Италия

300 м² 4 3

На Лигурийском побережье, в 15 км от Генуи, выставлена на продажу элитная вилла, местоположение которой позволяет в кратчайшее время добраться до Портофино. Внутренние помещения виллы имеют площадь 300 кв.м. Они отделаны ценными материалами и обставлены с утонченным и элегантным вкусом. Здание состоит из двух этажей и в настоящее время разделено...

Lionard Luxury Estate

199 000 €

Апартаменты в Сан-Ремо, Италия

65 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

В Сан-Мартино, самом престижном районе, прямо напротив одной из крупнейших пристаней для яхт в Сан-Ремо, в хорошо обслуживаемом районе и недалеко от пляжей, кафе и ресторанов, мы предлагаем недавно отремонтированную двухкомнатную квартиру, расположенную на 2 этаже и состоящую из следующих помещений: прихожая, гостиная, спальня, кухня и ванная...

VRC Idrisova

2 480 000 €

Дом в Четоне, Италия

418 м² 14 6 7

Эта уникальная резиденция, расположенная в зеленом контексте Тосканы, воплощает в себе все очарование тосканских традиций в сочетании с современным комфортом. Окруженная очаровательным парком площадью в один гектар, среди величественных кипарисов, вековых дубов, английских газонов и декоративных растений, вилла представляет собой оазис...

Great Estate

811 000 €

Пентхаус у озера Изео, Италия

226 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Ищете идеальное сочетание комфорта, элегантности и удачного расположения? Представляем вам эксклюзивный пентхаус в самом сердце живописного города Пизонье — идеальный выбор для тех, кто мечтает о стильном и современном пространстве для жизни. Особенности пентхауса Три просторные спальни, одна из которых оснащена собственной ванной...

GH Estate

Цена по запросу

Вилла у озера Гарда, Италия

1113 м² 3 4

Эта эксклюзивная вилла, спроектированная известным архитектором Marc Eutebach является частью роскошного курортного комплекса, над которым поработали всемирно известные архитекторы и состоящего из 7 вилл, каждая из которых уникальна, а также Clubhouse с 9 люксами и 4 пентхаусами с рестораном, SPA и оздоровительной зоной. Роскошный курортный...

GH Estate

580 000 €

Пентхаус в Оспедалетти, Италия

120 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Объект под сдачу

В центре Оспедалетти, в двух шагах от ночной жизни этого прекрасного и известного приморского поселка, мы продаем пентхаус на втором этаже здания в стиле модерн. Квартира в отличном состоянии и уже пригодна для проживания. Состоит из: прихожая, коридор, кухня, гостиная, 2 спальни, 2 ванные комнаты, 2 балкона с видом на море. 1 гараж. В настоящее...

VRC Idrisova

Цена по запросу

Вилла во Флоренции, Италия

2000 м² 6 7

В Тоскане, недалеко от Флоренции, продается старинная вилла, датируемая XV веком и до сегодняшнего дня сохраняющая черты архитектуры эпохи Возрождения. Вилла окружена роскошным парком в 8 гектаров, спроектированным архитектором Биланчино. Фасад виллы отличается оригинальными геометрическими рисунками. Само здания имеет площадь 2500 кв.м. и...

Lionard Luxury Estate

1 600 000 €

Вилла в Лукке, Италия

650 м² 8 4 4

Вилла площадью около 350 квадратных метров занимает два этажа, помимо подвала и башенки. На первом, приподнятом первом этаже находятся : большая гостиная, столовая с камином, кухня и кабинет; на втором этаже, куда ведет красивая мраморная лестница с коваными перилами, расположены четыре большие спальни, из которых главная - более 25 квадратных...

ITALCASA

3 000 000 €

Вилла в Лукке, Италия

1700 м² 15 9

На холмах Лукки продается роскошная вилла XV века с богатой историей. Общая площадь — 1 700 м², включая главную виллу, лимонную оранжерею и сельскохозяйственные постройки. Усадьба окружена 4 га земли с оливковой рощей, фруктовыми садами и французским парком с бассейном. Вилла хранит элементы стилей XVII и XIX веков: частная часовня, фрески,...

Lionard Luxury Estate

1 850 000 €

Пентхаус в Риме, Италия

240 м² 4 4

PENTHOUSE VIA SAN VALENTINO – TORTOLINI – MONTI PARIOLI ATTICO VIA SAN VALENTINO – TORTOLINI – MONTI PARIOLI- panoramico 240 кв м +панорамные террасы 6ой этаж из 6ти Дом годов 60тых (с консьержем) Просторный салон с выходом на огромную панорамную террасу, застекленную специальными раздвижными окнами, что...

Real Casa Italy

550 000 €

Дом в Монтепульчано, Италия

250 м² 5 1

Это интересное поместье расположено в одном из самых известных районов Тосканы, известном во всем мире красотой своих пейзажей и производством превосходных продуктов питания и вина. Именно эта земля является родиной вина Nobile di Montepulciano. К собственности ведет проселочная дорога в отличном состоянии. Возможность приобрести дополнительно...

Great Estate

Посмотреть ещё 2848 похожих объектов

Обязанности риелтора в Италии

Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.

Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.

Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.

На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.

Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.

Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.

Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.

Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.

Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.

Что такое предварительный договор

Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.

Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.

В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.

Кто идёт к нотариусу

Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.

Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.

Условия цитирования материалов Prian.ru