Для успешной покупки всегда важно знать «риелторскую кухню» – как происходит процесс купли-продажи в той или иной стране. Кто с кем договаривается, кто и за что несёт ответственность, как и на каких условиях происходит торг.
Об авторе:Юлия Козырева
частный консультант и владелец
SFR REALTY
Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.
Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.
До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.
Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.
С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.
Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.
Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Как «изнутри» будет происходить подбор объекта
Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.
И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.
Примеры жилой недвижимости в Италии
65 000 €
Дом в Бизенти, Италия
138 м2422
Онлайн-показУдалённая сделка
Отдельная часть недавно отремонтированного дома плюс гостевой домик в живописной сельской местности. Есть возможность купить большой участок земли.
Продаётся независимая часть дома на 3 семьи (~118 кв.м.) и отдельно стоящее строение с камином (~20 кв.м.), расположенные в живописной сельской местности неподалёку от городка Bisenti.
Тишина,...
AB PROPERTY
6 500 000 €
Вилла у озера Гарда, Италия
500 м245
Великолепный вид на залив и прямой доступ к озеру, с неповторимой возможностью частной парковки лодок прямо на пляже, а также идеальное сочетание материалов, отделки и стиля - вот уникальные особенности этой красивой виллы, расположенной в тихом и эксклюзивном месте в Дезенцано, на юго-западном побережье озера Гарда.
В нескольких километрах от...
GH Estate
1 600 000 €
Дом в Сартеано, Италия
340 м21066
Удалённая сделка
Эксклюзивная вилла в Тоскане, между Четоной и Сартеано "Il parco incantato"Вилла расположена в нескольких километрах от небольшого тосканского городка со всей необходимой инфраструктурой, в потрясающем месте с множеством декоративных растений и захватывающим видом. "Il parco incantato" – традиционный каменный дом...
Great Estate
Цена по запросу
Пентхаус в Алассио, Италия
114 м2322
Алассио, центральный район города , в 250 метрах от моря, в престижной резиденции с консьерж-сервисом, продается красивый пентхаус на 6-м этаже с лифтом. Апартаменты площадью 147 м2 (кадастровая площадь) были полностью отреставрированы в 2017 году и относятся к категории «недвижимость класса ЛЮКС». Пентхаус состоит из: прихожей,...
Immobiliare Europa Sanremo Srl
3 500 000 €
Дом во Флоренции, Италия
300 м232
В центреФлоренции, в старинном дворце продаются роскошныедвухэтажные апартаменты в стиле лофт. В настоящее время апартаменты используются как студия. Здание было построено в девятнадцатом веке, в прошлом оно использовалось как театр. Лофт полностью отреставрирован и имеет площадь 340 кв.м. Стены украшены фресками, придающими помещению необычный...
Lionard Luxury Real Estate
Цена по запросу
Вилла в Стрезе, Италия
600 м232
В Стрезе продается особняк, расположенный на берегу озера Маджоре. Вокруг виллы разбит парк с высокими деревьями и декоративными статуями, площадь которого составляет 3100 кв. м. Объект был построен в 1920-х годах по проекту знаменитого архитектора Рино Феррини, что читается по напольным покрытиям из палладианского мрамора и дерева, потолкам с...
Lionard Luxury Real Estate
435 000 €
Пентхаус у озера Гарда, Италия
100 м2322
Дезенцано дель Гарда,
между центром и ж/д станцией, предлагаем к продаже современный пентхаус, полностью отремонтированный, в энергетическом классе "А",
Недвижимость находится на четвертом этаже.
Эти апартаменты имеют потрясающий вид на город и на озеро. Апартаменты полнстью укомплектованы мебелью в современном и изысканном...
GH Estate
4 900 000 €
Вилла во Флоренции, Италия
1500 м2914
В окрестностях Флоренции, на возвышенности живописной Ластра-а-Синья выставлено на продажу имение класса люкс постройки шестнадцатого века. Некогда имение служило резиденцией именитым аристократическим семьям Тосканы, что отражено в деталях его фасада – здание украшено очаровательной башенкой и имеет квадратную форму. Внутренние помещения...
Lionard Luxury Real Estate
4 000 000 €
Вилла в Риме, Италия
1200 м21210
На озере Кастель-Гандольфо выставлена на продажу роскошная вилла, принадлежавшая в прошлом знаменитому актеру Эттору Петролини. Здание датируется двадцатыми годами ХХ века и сегодня оснащено всеми условиями современного комфорта. В недавнем времени виллы была полностью отреставрирована. Сегодня она представлена пятиэтажным зданием с лифтом и...
Lionard Luxury Real Estate
4 400 000 €
Вилла в Ароне, Италия
1000 м267
На озере Маджоре выставлена на продажу элитная вилла, датируемая 20-ми годами ХХ века. Вилла окружена пышным парком в 5 500 кв.м., на территории которого выстроен ослепительный бассейн с площадкой для загара и комфортной зоной отдыха, оборудованной душевыми и раздевалками. Площадь внутренних помещений виллы составляет 1000 кв.м. Она представлена...
Lionard Luxury Real Estate
Цена по запросу
Вилла в Болонье, Италия
500 м265
В Болонье, на одной из самых живописных улиц этого древнего города, выставлена на продажу прекрасная вилла, построенная в двадцатых годах двадцатого века. Стильное двухэтажное кирпичное здание имеет общую площадь 500 кв.м., площадь прилегающего к вилле участка – 1000 кв.м. Интерьеры виллы отличаются элегантной отделкой и обставлены с большим...
Lionard Luxury Real Estate
Цена по запросу
Вилла в Черноббьо, Италия
1000 м255
В Мольтразио, на берегу озера Комо продается вилла постройки 19 века авторства архитектора Гвидо Сартирана. Резиденция расположена на территории площадью более чем 5000 кв.м., выходя фасадом прямо на берег озера. Экстерьер виллы украшен элементами в мотивах эпохи Возрождения. Кроме того, образ здания дополнен покатыми крышами и очаровательной...
Lionard Luxury Real Estate
Цена по запросу
Вилла в Болонье, Италия
1050 м267
В Эмилии-Романье продается роскошная вилла, датируемая XVIII веком и сегодня находящаяся в превосходном состоянии. Вилла находится под надзором комитетя Изящных Искусств. Помещения виллы отличаются ценной отделкой, выполненной из высококачественных материалов. Главное здание состоит из трех этажей и имеет площадь 1000 кв.м. Особняк окружен...
Lionard Luxury Real Estate
1 350 000 €
Вилла у озера Гарда, Италия
520 м244
Онлайн-показУдалённая сделка
В спокойном районе, недалеко от озера, всего в 5 км от Гарды, мы предлагаем к продаже этот очаровательный загородный дом в окружении более чем 2.000 квадратных частного прекрасного парка
Дом был полностью отремонтирован нынешними владельцами в 2014 году, которые не только обеспечили его всеми удобствами, но и улучшили его с помощью прекрасных...
GH Estate
2 900 000 €
Вилла в Лукке, Италия
2118 м2159
Элегантная историческая вилла 18-го века, расположенная среди прекрасных тосканских холмов вблизи города Лукка, выставлена на продажу. Вилла состоит из пяти зданий, включающих в себя семь роскошных апартаментов общей площадью 2500 квадратных метров, а также небольшой церкви, что придает комплексу особое очарование. Вилла насчитывает 15 спален и...
Lionard Luxury Real Estate
670 000 €
Апартаменты в Риме, Италия
105 м232
3 этаж - мт. 100 + квадратная терраса примерно 16 метров
Великолепная зона Монти, настоящее сердце Рима, излююбленное многими представителями искусств.
квартира с солнечной террасой, с учетом отличной экспозиции.
историческое с 1800-х годов, с большой мраморной прихожей и большими окнами. нет швейцара, новый лифт.
просторная прихожая,...
Real Casa Italy
Цена по запросу
Ферма в Асколи Пичено, Италия
900 м25
Продается винодельня в регионе Марке с производством вина отменного качества - отличная инвестиция. В собственность входит кантина площадью 500 кв.м с производством вина, с прилегающей складской зоной, дегустационный зал площадью 200 кв.м с возможностью преобразования и использования его площади как жилой, структура сельскохозяйственного...
Great Estate
Цена по запросу
Вилла в Капальбио, Италия
650 м257
В Манчано, в провинции тосканского города Гроссето, выставлено на продажу роскошное поместье, расположенное примерно в 20 минутах езды от термальных источников Вульчи, Сатурнии и Капальбио. Площадь виллы составляет 650 кв.м. Сама вилла состоит из трех этажей и мансарды. На первом этаже расположена просторная гостиная с большими французскими...
Lionard Luxury Real Estate
8 500 000 €
Дом в Фавиньяне, Италия
2100 м24040
Продается уникальная средиземноморская резиденция в Фавиньяне, Сицилия, всего в нескольких метрах от моря. Это охраняемая территория архипелага Эгади, богатая природой. Резиденция включает в себя множество независимых квартир с кухнями и частными верандами. Интерьеры современные, а конструкция энергоэффективна благодаря солнечным батареям....
Lionard Luxury Real Estate
Цена по запросу
Вилла в Риме, Италия
1500 м278
Продаётся искусно отреставрированная вилла 1930-х годов в Риме, окруженная огромным парком в один гектар. Рядом с археологической зоной Виа Аппиа Антика, это предложение сочетает старинный шарм с современными офисами на 1500 кв. м. Пространство оборудовано бассейном, массажным центром и парковкой на 30 машин. Административное здание, дом...
Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.
Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.
Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.
На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.
Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.
Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.
Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.
Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.
Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.
Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.
Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.
В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.
Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.
Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.