a
Версия
для печати

Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2

Для успешной покупки всегда важно знать «риелторскую кухню» – как происходит процесс купли-продажи в той или иной стране. Кто с кем договаривается, кто и за что несёт ответственность, как и на каких условиях происходит торг.

Зачем вообще нужен патент

Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.

Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.

До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.

Читайте первую часть рассказа: Как стать итальянским риелтором

Страховка профессиональной ответственности

Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.

С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.

Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.

Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.

Как «изнутри» будет происходить подбор объекта

Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.

И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.

Примеры жилой недвижимости в Италии
Таунхаус за 11 000 евро в Сан-Буоно, Италия
11 000 €
Таунхаус в Сан-Буоно, Италия
55 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продаётся таунхаус с камином и сводчатыми потолками на главной улице городка Сан Буоно. Жилое состояние, центральное водо-,газо- и электроснабжение, вся необходимая инфраструктура находится в шаговой доступности. До моря и песчаных пляжей Сан Сальво полчаса езды по хорошей дороге. Планировка Гостиная с кухней и камином; Спальня со...
AB PROPERTY
Вилла за 2 900 000 евро в Италии
2 900 000 €
Вилла в Италии
525 м2
Италия, 15 км от Рима Вилла в элитном большом комплексе Площадь виллы 525 м2 Расстояние до моря: 47 км Элитная резиденция со всеми необходимыми объектами инфраструктуры Идеальное место для постоянного проживания Цена: 2 900 000€
ИНДОМ
Вилла за 990 000 евро в Барге, Италия
990 000 €
Вилла в Барге, Италия
713 м2 5 3
Вилла класса люкс, расположенная в окрестностях Лукки. Трехэтажный особняк с винтовой лестницей и еще одной центральной лестницей. Есть возможность построить лифт. На первом этаже расположена прихожая, большая светлая гостиная с деревянной лестницей, вторая гостиная с камином, винный погреб, служебные помещения и ванная. На втором этаже - салон,...
Lionard Luxury Real Estate
Вилла за 1 200 000 евро в Кастильоне-делла-Пеская, Италия
1 200 000 €
Вилла в Кастильоне-делла-Пеская, Италия
200 м2 4 3
В окрестностях Пунта-Ала выставлена на продажу элитная вилла. Это одноэтажное здание площадью 180 кв. м. с террасой. Вилла была тщательно отреставрирована и находится в прекрасном состоянии. Среди внутренних помещений виллы – просторный салон, кухня, четыре спальни и четыре ванные комнаты. На участке, прилегающем к вилле, расположена зона...
Lionard Luxury Real Estate
Вилла за 2 200 000 евро в Камайоре, Италия
2 200 000 €
Вилла в Камайоре, Италия
250 м2 3 4
В зеленой зоне Камайоре, недалеко от моря в тосканской провинции Лукка, выставлена на продажу эта красивая вилла с бассейном. Дом окружен садом из оливковых деревьев и средиземноморской растительности, которая отделяет его от дороги и обрамлен лесом из дубов сосен и каштанов площадью около 3000 м2, обеспечивают уединение и неприкосновенность...
Lionard Luxury Real Estate
Ферма в Ареццо, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Ферма в Ареццо, Италия
670 м2 9 8
В живописной провинции Ареццо, вблизи Бучине, продаётся шикарная резиденция с ослепительным видом на пейзажи Тосканы. Трёхэтажная вилла площадью 436 кв. м. была недавно бережно отреставрирована, что позволило резиденции обрести современный комфорт, сохранив при этом старинную атмосферу, которая выражается в сводчатых потолках, терракотовых полах...
Lionard Luxury Real Estate
Квартира за 255 000 евро в Комо, Италия
255 000 €
Квартира в Комо, Италия
105 м2 3 2 2
Комо - Реббио - периферийный район, но чрезвычайно жилой и тихий. Очень удобно для автомагистрали и швейцарской границы. В здании с парком кондоминиум на втором этаже, красивая квартира полностью отремонтирована. Квартира состоит из: прихожей, большой гостиной/столовой с кухней с открытым полуостровом, большой балкон, прихожая спальная зона с...
Palazzo Estate
Ферма за 2 250 000 евро в Биббоне, Италия
2 250 000 €
Ферма в Биббоне, Италия
450 м2 7 10
Недалеко от Ливорно выставлен на продажу особняк класса люкс, расположенный на побережье Тирренского моря. Сегодня объект используется как отельная структура. Он окружен пышным садом площадью в три гектара, на территории которого высажены добы и сосны, а также редкие декоративные растения. На территории участка также расположена парковка и...
Lionard Luxury Real Estate
Апартаменты в Венеции, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Апартаменты в Венеции, Италия
310 м2 4 3
В Каннареджо, элитном районе Венеции, выставлены на продажу элегантные апартаменты, расположенных на двух этажах старинного палаццо 16-нр века. В недавнем времени апартаменты были подвержены тщательной реставрации с тщательным вниманием к деталям. Общая площадь апартаментов составляет 310 кв.м. Помещения отличаются выскими мотолками с...
Lionard Luxury Real Estate
Дом за 6 900 000 евро в Алессандрии, Италия
6 900 000 €
Дом в Алессандрии, Италия
5700 м2 24 40
В панорамном месте на холмах Монферрато в провинции Александрии выставлено на продажу эксклюзивное имение. Полностью отреставрированный особняк является гостиничным комплексом класса люкс. В парке имения площадью 200.000 кв.м. имеется панорамный бассейн с зоной для отдыха, бар и парковка. Особняк состоит из роскошной хозяйской виллы и...
Lionard Luxury Real Estate
Студия за 250 000 евро в Порлецце, Италия
250 000 €
Студия в Порлецце, Италия
91 м2 3 2 2
№ 933 ПОРЛЕЦЦА Виа Лунго Лаго Маттеотти, 13 Квартира или оффис-студия площадью 91 м2 Второй этаж (итальянский первый) Частная парковка С балконом Общая парковка рядом Это комфортабельная квартира коммерческой площадью около 91 м2 расположенна в исторической вилле из двух уровней. В настоящее время реализована как студия, может...
Il Globo Real Estate Lake Como
Вилла в Неаполе, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Неаполе, Италия
300 м2 7 7
Представляем уникальную виллу на острове Капри, в живописном Анакапри. Резиденция идеально сочетает близость ослепительных пляжей и доступность к городу посреди магической атмосферы острова. Обрамленный средиземноморским маквисом - дом становится идеальным уголком покоя и умиротворения. Он окружен садом в 400 кв.м., на территории которого...
Lionard Luxury Real Estate
Вилла во Флоренции, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла во Флоренции, Италия
800 м2 6 7
Продаётся трёхэтажная резиденция в нескольких шагах от площади Микеланджело в Флоренции, с видом на исторический центр города и долину Форте Бельведере. Эта великолепная резиденция имеет площадь 800 кв. м и находится в частном парке площадью 5000 кв. м, обеспечивающем уединение и спокойствие. Здание сохранило свою оригинальную структуру, которая...
Lionard Luxury Real Estate
Вилла за 2 700 000 евро в Стинтино, Италия
2 700 000 €
Вилла в Стинтино, Италия
207 м2 4 3
Эта роскошная дизайнерская вилла находится в Стинтино, всего в 250 метрах от пляжа Ла Пелоса, одного из самых красивых и известных пляжей в Европе. Вилла предлагает современный дизайн, бассейн и великолепный вид на море. Помимо близкого расположения к пляжу Ла Пелоса, который выходит на охраняемую морскую зону острова Асинара, в Стинтино также...
Lionard Luxury Real Estate
Дом за 1 900 000 евро в Генуе, Италия
1 900 000 €
Дом в Генуе, Италия
290 м2 5 5 4
Вилла расположена в самой престижной части Аренцано, в нескольких минутах ходьбы от пляжей, туристического порта и исторического центра города. На данный момент недвижимость разделена на две отдельные квартиры, не подпадает под административные выплаты района Пинета. Вилла находится на огороженной территории площадью 1000 квадратных метров с...
Mercury Group
Дом за 220 000 евро в Кастильоне-дель-Лаго, Италия
220 000 €
Дом в Кастильоне-дель-Лаго, Италия
300 м2 10 4 4
Участок под застройку площадью около 4 га с проектом и утвержденным разрешением на строительство. Панорамное расположение, удобный доступ, сад и возможность строительства бассейна; интерьер: четыре или пять спален, четыре ванные комнаты, гостиная, кухня и кабинет.
Great Estate
Квартира за 84 000 евро в Турине, Италия
84 000 €
Квартира в Турине, Италия
65 м2 3 2 1
БОЛЬШАЯ ОТРЕМОНТИРОВАННАЯ ТРЕХКОМНАТНАЯ КВАРТИРА В ТУРИНЕ!!! CORSO BRESCIA - POLO LAVAZZA - СТУДЕНТСКИЙ ОТЕЛЬ Предлагаем на продажу в нескольких кварталах от ЦЕНТРА ГОРОДА и POLO LAVAZZA, на CORSO BRESCIA 4, в элегантном здании начала 1900-х годов, с хорошим состоянием частей кондоминиума. . В ПРОЦЕССЕ ОБЩИХ ЧАСТЕЙ ЗДАНИЯ ВЫПОЛНЯЮТСЯ...
VRC Idrisova
Дом за 780 000 евро в Маджоне, Италия
780 000 €
Дом в Маджоне, Италия
158 м2 7 2 2
Дом Lake Dream расположен на берегу озера Тразимено и является настоящей жемчужиной, в окружении умбрийской природы, непосредственно на берегу озера, с пирсом для частного пользования. Внутри дом состоит из современной кухни, соединённой с гостиной и столовой, туалета и прачечной; наверху находятся две спальни с кроватями king-size, обе с...
Great Estate
Квартира за 59 900 евро в Турине, Италия
59 900 €
Квартира в Турине, Италия
60 м2 3 2 1
La Tempocasa на Корсо Регина Маргарита в Турине!! На 4-м этаже, без лифта, квартира состоит из: Удобный вход, обеспечивающий доступ ко всем комнатам дома, большая кухня-столовая с французской дверью, ведущей на первый балкон, светлая спальня, вторая спальня. откуда можно попасть на второй балкон и в длинную ванную комнату с окном и ванной....
VRC Idrisova
Вилла в Италии (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Италии
510 м2 20 14 10
Alba Luxury - Prestige Properties

Обязанности риелтора в Италии

Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.

Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.

Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.

На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.

Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.

Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.

Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.

Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.

Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.

Читайте также: Кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в Италии

Что такое предварительный договор

Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.

Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.

В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.

Узнайте больше о процедуре сделки и дополнительных расходах

Кто идёт к нотариусу

Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.

Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.

Читайте также: Какую роль играет нотариус в сделке и что входит в его обязанности

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Италия, Процедура покупки, Недвижимость

Читайте также

Европа упрощает, а Сальвадор раздаёт… бесплатно
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Захотели €1 – получили €20 млн
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Налоги в Италии: сколько платят иностранцы, владеющие недвижимостью, в 2024 году
Обзор итальянских законов
В очередь за отелями! Гостиничный сектор Европы в 2024 году привлекает инвесторов
Какие стратегии выбирают профессиональные инвесторы
Парадоксы европейской статистики и сербские фантомы
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Страны, где есть специальный налоговый режим для иностранцев: Великобритания и альтернативы
Британский non-dom отменяют

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в Италии Апартаменты (квартиры) в Италии Элитная недвижимость в Италии Земельные участки в Италии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Италия»

Захотели €1 – получили €20 млн

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 08.11.2024
  • 214
  • 16.09.2024
  • 6748