Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2

Об авторе: Юлия Козырева частный консультант и владелец AB Property AB PROPERTY

Задать вопрос

Зачем вообще нужен патент

Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.

Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.

До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.

Страховка профессиональной ответственности

Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.

С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.

Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.

Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Как «изнутри» будет происходить подбор объекта

Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.

И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.

Примеры жилой недвижимости в Италии

85 000 €

Таунхаус в Фариндоле, Италия

176 м² 6 4 4

Удалённая сделка Объект под сдачу

Традиционный каменный дом в горной деревушке — две независимые квартиры и уютное полуподвальное помещение, полностью пригодное для проживания. Жизнь среди природы, в окружении гор и чистейшего воздуха. В самом центре живописной деревушки Фариндола, на территории Национального парка Гран-Сассо и Монти-делла-Лага, находится с любовью...

AB PROPERTY

320 000 €

Апартаменты у озера Гарда, Италия

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

В престижном жилом комплексе у самого озера представлена на продажу стильная квартира с панорамным видом после капитального ремонта, полностью готовая к заселению. Недвижимость отличается просторной и светлой гостиной с кухней открытой планировки, которая через большую стеклянную дверь выходит на приватную террасу — идеальное место для...

GH Estate

1 900 000 €

Особняк в Массарозе, Италия

1180 м² 12 12

Историческое поместье 17 века , в 10 км от пляжей Весрилии в Тосканена Поместье состоит из 1180 кв.м построек парка 3500 кв.м. и земельного участка 3 га Главная вилла 17 го века состоит из 3 этажей + цокольный На первом этаже, площадью около 345 квадратных метров, находится большая двойная гостиная и несколько залов, библиотека, столовая , а...

ITALCASA

1 150 000 €

Вилла у озера Гарда, Италия

300 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагаем великолепную виллу с частным бассейном в районе Лацизе, всего в нескольких шагах от озера. Эта резиденция расположена на участке площадью около 800 м², всего в 350 м от берега озера и порта Pacengo, в стратегическом и удобном месте, позволяющем легко добраться до центра Лацизе и Пескьеры-дель-Гарда. Вилла спроектирована с...

GH Estate

6 600 000 €

Вилла в Греве-ин-Кьянти, Италия

1200 м² 3 10

В Кьянтивыставлен на продажуотельв тосканском стиле, окруженный живописными панорамами виноградников. Имение, принадлежавшее на протяжении многих лет одной знатной семье, в настоящее время представляет собойотельную структуру; в одном крыле здания были выстроены три отдельных апартамента с приватным садом, парковкой и бассейном. На вилле вы...

Lionard Luxury Estate

1 700 000 €

Квартира в Комо, Италия

231 м² 6 3 4

Трехэтажный таунхаус общей площадью 231 кв.м. расположен в новой жилой резиденции на первой линии озера Комо. Таунхаус полностью меблирован, а внутренняя отделка выполнена по мировым стандартам качества с использованием экологичных материалов. Планировка включает две просторные гостиные, три спальни, четыре ванные комнаты, кухню, мезонин, а...

NF Group

1 600 000 €

Вилла во Флоренции, Италия

420 м² 6 5

В близости от исторического центра Флоренции выставлена продажу двухэтажная вилла начала двадцатого века. Помимо двух основных этажей, на вилле также имеется цокольный этаж, общая площадь здания – 420 кв. м. Первый этаж отведен под жилую зону – гостиную, кухню со столовой, а также прихожую с верандой. На втором этаже расположен просторный салон...

Lionard Luxury Estate

393 000 €

Апартаменты в Милане, Италия

52 м² 2 1 1

Элегантная, полностью отреставрированная двухкомнатная квартира В тихом и хорошо связанном жилом районе Città Studi предлагаем на продажу изысканную двухкомнатную квартиру после капитального ремонта, в которой ещё никто не жил. Расположена на 4 этаже престижного дома с лифтом. Площадь — 52 кв.м включает: — Прихожую,...

Алиса Эстейт

90 000 €

Вилла в Скалее, Италия

120 м² 6 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

В панорамном и эксклюзивном районе “Baia del Carpino” предлагается на продажу великолепная вилла площадью 120 квадратных метров, находящаяся в трех уровнях и имеющая следующую планировку: большой открытый двор площадью 300 квадратных метров с ухоженным садом с декоративными растениями. На первом уровне дома при входе расположилась...

Scalea Realty

449 000 €

Квартира в Сан-Ремо, Италия

86 м² 3 2 2

В тихом и зеленом районе города Санремо продается трехкомнатная квартира расположенная в кондоминиуме с бассейном и садом. Квартира расположена на первом этаже 4-х этажного дома и имеет большую террасу с зоной отдыха и барбекью. При входе в апартамент располагается гостиная с кухонным уголком и камином, откуда открывается выход на террасу. С...

Immobiliare Europa Sanremo Srl

2 690 000 €

Вилла в Варесе, Италия

460 м² 9 6 4

Вилла в Макканьо, датируемая 1930 годом, обладает просторной площадью 460 кв. м, дополненной обширным садом площадью 700 кв. м. Привилегированное расположение обеспечивает прямой выход к живописным берегам озера. Эта элегантная резиденция включает шесть спален, предлагая достаточно места для отдыха и комфорта. Кроме того, в ней три хорошо...

Palazzo Estate

2 950 000 €

Вилла во Флоренции, Италия

1112 м² 9 7

Недвижимость, расположенная в самом сердце Тосканы, в регионе, прославившемся своими пейзажами и вином высочайшего качества. Поместье имеет два основных корпуса общей площадью около 1112 кв. м и расположено на участке более 21 гектара. Интерьеры виллы сохраняют тосканский колорит: потолки с открытыми деревянными балками, стены из природного...

Lionard Luxury Estate

14 900 000 €

Ферма в Сан-Джиминьяно, Италия

3900 м² 35 35

В Тосканском Кьянти, в Сан-Джиминьяно, недалеко от Сиены, выставлен на продажу роскошный недвижимый объект, состоящий из господской виллы с флигелем и двух отреставрированных фермерских домов. Здания выполнены в утонченном стиле с использованием материалов самого высокого качества. Объект окружен пышным садом, идеально подходящим для прогулок и...

Lionard Luxury Estate

Цена по запросу

Вилла в Пизе, Италия

266 м² 6 3

Предлагаемая вилла в стиле модерн расположена в провинции Пиза, Сан Джулиано Терме. Здание занимает 2 уровня в 250 кв. м и разделено на 2 квартиры площадью 150 кв. м и 100 кв. м, предлагая в общей сложности 6 комнат. Вход в первую квартиру расположен в голубой гостиной на первом уровне, оборудованная кухня и салон с картинами XIX века также...

Lionard Luxury Estate

8 500 000 €

Вилла в Форте деи Марми, Италия

1000 м² 10 10

HOUSE OF GUCCI 2 или столетняя история одного дома. На морском побережье Тосканы, на первой линии моря и в окружении пиниевго парка предлагаем виллу с богатой столетней историей, начинающейся в 1923 году. 1000 квадратных метров, 10 сьютов, потолки с фресками, сад в английском стиле с бассейном и теннисным кортом. Парк 1 га. Изначально вилла...

ITALCASA

Цена по запросу

Вилла в Остуни, Италия

2000 м² 16 16

Предлагаемая старинная вилла была недавно реконструирована в элегантный бутик отель и расположена недалеко от Бриндизи, в самом центре Остуни. Резиденцию постройки 1850 года окружает парк площадью не менее 1,75 га, который украшают множество фонтанов, водопадов и скульптур, а также бассейн. Сердце резиденции находится в элегантной гостиной в...

Lionard Luxury Estate

980 000 €

Вилла в Ароне, Италия

400 м² 19

Резиденция расположена на пологих склонах Ароны, а именно в районе Сан-Карло, в полной уединённости, на участке площадью 16 000 м². Тщательная реконструкция вернула к жизни очарование старой фермы, датируемой началом XIX века, сохранив особенности сельской архитектуры, типичной для пьемонтских домов. Комплекс разделён на два жилых корпуса...

Palazzo Estate

675 000 €

Пентхаус у озера Гарда, Италия

159 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

В нескольких минутах езды от набережной района Ривольтеллы городка Дезенцано дель Гарда, предлагается к продаже новый строительный комплекс, состоящий всего из 12 квартир. Резиденция состоит из 2 блоков и состоят из современных квартир с общим бассейном и большими общими территориями. Предлагаем к продаже пентхаус с великолепной частной...

GH Estate

2 800 000 €

Вилла в Сиене, Италия

550 м² 10 12

Продаётся потрясающий фермерский дом в Кьянти, окруженный зеленью сельской местности, оливковыми деревьями и виноградниками. Вилла расположена на частном садовом участке площадью 5 500 кв. м и имеет два прекрасных бассейна с зоной для загара. Это уединенное место с захватывающим панорамным видом, которое придает ему особую привлекательность....

Lionard Luxury Estate

3 000 000 €

Апартаменты на Капри, Италия

120 м² 5 6

На острове Капри продаются роскошные апартаменты с аттиковым этажом, выходящим на море. Площадь объекта составляет 150 кв.м. В настоящее время на территории апартаментов действует отель класса люкс. Квартира состоит из гостиной, столовой, кухни, двух спален и того же количества ванных. К апартаментам также прилегают два балконы, выходящие на...

Lionard Luxury Estate

Посмотреть ещё 3136 похожих объектов

Обязанности риелтора в Италии

Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.

Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.

Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.

На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.

Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.

Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.

Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.

Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.

Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.

Что такое предварительный договор

Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.

Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.

В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.

Кто идёт к нотариусу

Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.

Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.

Условия цитирования материалов Prian.ru