Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2

Об авторе: Юлия Козырева частный консультант и владелец AB PROPERTY

Задать вопрос

Зачем вообще нужен патент

Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.

Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.

До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.

Страховка профессиональной ответственности

Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.

С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.

Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.

Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Как «изнутри» будет происходить подбор объекта

Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.

И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.

Примеры жилой недвижимости в Италии

120 000 €

Таунхаус в Пескаре, Италия

120 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Отремонтированный и со вкусом обставленный городской дом с панорамной террасой в центре красивой горной деревушки в 40 минутах езды от побережья. Продаётся недавно полностью отремонтированный 4-этажный дом (таунхаус) рядом с главной площадью в чудесной деревушке Монтебелло ди Бертона, как будто сошедшей с открыток с видами Италии. В доме 4...

AB PROPERTY

223 000 €

Апартаменты у озера Гарда, Италия

82 м² 2 1 1

Погруженный в великолепную атмосферу гольф-клуба Bogliaco Golf Club, в самом изысканном районе озера Гарда, Green House построил резиденцию Albatros. Это несколько домов в спокойном и эксклюзивном месте. Недвижимость расположена на втором этаже с отдельным входом и состоит из: гостиной с объединённой кухней, большой спальни с двуспальной...

GH Estate

319 000 €

Квартира в Гориции, Италия

149 м² 5 3 2

Представляем вашему вниманию уникальную возможность приобрести роскошный апартамент в центре Горицеи. Он расположен на улице, исключенной из транспортного движения, на первом этаже полностью отреставрированного здания XVIII века, отвечающего современным требованиям и энергосберегающим характеристикам класса А2. Архитектор Лука Замунер, известный...

MIRAG INVEST DOO

165 000 €

Квартира в Санджинето, Италия

185 м² 5 3 2

Удалённая сделка

Sangineto- provincia di Cosenza Двухуровневая квартира относится к элитному классу жилья, открывает много возможностей с дизайнерской точки зрения, а также позволяет организовать пространство так, чтобы было удобно всем жителям. Планировка квартиры на двух уровнях похожа на устройство загородных домов, где первый этаж определяют под...

Gabetti

450 000 €

Дом в Италии

300 м² 18 8 6

Versatility and authentic Umbrian character define this historic farmhouse, restored in 2015 and set in the plain of Castel Ritaldi, in the province of Perugia. You are in a private setting yet with services, schools and leisure facilities within 1 km, as well as quick connections to Spoleto, Montefalco and Trevi. The property extends over...

Great Estate

Цена по запросу

Вилла в Порто Черво, Италия

215 м² 5 4

VILLA BIANCA - это название, выбранное для самой большой и престижной виллы в пределах владения, расположенного на территории курорта “Pulicinu” города Ардзакена, являющимся выдающимся примером средиземноморского маквиса с растительностью у подножия группы гранитных скал с видом на Залив Канниджионе. Уже реализован проект по расширению виллы....

Palazzo Estate

185 000 €

Квартира в Гориции, Италия

164 м² 5 3 2

В продаже просторная квартира в центре города Гориция, расположенная на улице Фаветти. Квартира находится на первом этаже исторического здания начала XX века с пятью жилыми единицами. Площадь недвижимости составляет 164 м². Квартира сочетает в себе очарование архитектуры прошлого века и комфорт современных обновлений. Она готова для проживания...

MIRAG INVEST DOO

168 000 €

Дом в Италии

277 м² 6

В нескольких километрах от деревушки Джове, на открытой местности, находится каменный двухэтажный дом, постройка/склад , недвижимость окружает равнинный участок площадью около 2 га, используемый под пашню, с небольшой оливковой рощей. Фермерский дом имеет часть с башенкой/голубятней- типичной для сельского ландшафта со времен средневековья. На...

Great Estate

268 000 €

Дом в Кастильоне-дель-Лаго, Италия

222 м² 8 2 4

Умело отреставрированное в 2010 году, сохраняя характеристики типичного умбрийского фермерского дома, это свойство находится в отличном состоянии и готово к заселению. Здание в настоящее время разделено на две жилые единицы, и в частности: великолепная наружная лоджия ведет на первый этаж, где мы можем найти первую единицу площадью около 159...

Great Estate

3 500 000 €

Вилла в Пизе, Италия

2500 м² 19 15

Объект под сдачу

Элегантная вилла XVII века площадью 2,500 м², расположенная недалеко от Пизы, окружена парком в 2 гектара с вековыми деревьями, бассейном и панорамными видами на тосканские холмы. В доме — 19 спален, 15 ванных комнат, просторные гостиные, кабинет, столовые и кухня. Интерьеры с оригинальными элементами эпохи, мраморной лестницей и...

ITALCASA

2 000 000 €

Вилла в Комо, Италия

540 м² 10 6 4

Palazzo Estate

4 000 000 €

Дом в Монтепульчано, Италия

2516 м² 30

В стратегиски выгодном месте, между долинами Вальдикьяна и Валь-д'Орча муниципалитета Монтепульчано на продажу интересная снедвижимость - красивый агритуризм. Это отличная инвестиция, гарантированная великолепным расположением Монтепульчано - земли виноделия, истории и искусства. Для получения конфиденциальной информации об этом эксклюзивном...

Great Estate

800 000 €

Дом в Монтепульчано, Италия

307 м² 11 3 2

Great Estate

800 000 €

Дом в Италии

208 м² 9 4 3

Окруженный виноградниками и известными винодельнями, такими как Tenuta la Mozza, принадлежащая шеф-повару Бастианич, и Cantina 414, в именитой зоне Мальяно в Тоскане, собственность "Podere Rosso" представляет собой фермерский дом 60-х годов, который был отремонтирован и расширен в 2000 году, сохранив очарование типичных фермерских домов Мареммы....

Great Estate

186 000 €

Дом в Риети, Италия

215 м² 5 2 2

COLLE SABINIANO — Forano — строящаяся ЭКСКЛЮЗИВНАЯ РЕЗИДЕНЦИЯ, состоящая из 2 вилл, отделанных качественными материалами, всего из 4 жилых единиц. Расположен в привилегированном панорамном месте под углом 360 градусов на холмах Сабина между муниципалитетами Форано, Поджо-Миртето и Поджо-Катино. Всего в 3 км от станции метро FM1 Орте — Аэропорт...

Habita International Estates Ltd

Цена по запросу

Квартира в Орсомарсо, Италия

230 м² 5 3 2

Удалённая сделка

Орсомарсо, регион Калабрия (Италия). Уютная атмосфера, красота природы, разнообразные развлечения обеспечивают приятный отдых, здесь созданы все условия для спокойного отдыха и проживания. Позвольте вам представить уникальный вариант жилья, который привлекает внимание своей оригинальной планировкой и характерным дизайном, просторную...

Gabetti

1 100 000 €

Вилла в Сан-Сиро, Италия

280 м² 10 5 4

Онлайн-показ

Арт.967 САН-СИРО Дом 223+ коттедж 55м2 = 280м2 общая площадь 3 террасы/балкона общей площадью около 30 м2 + 1 балкон 1 барбекю/терраса у бассейна площадью около 50 м2 Садовый участок около 700м. Бассейн Джакузи Сауна Красивый вид на озеро Вся эта собственность, отремонтированная с большим вкусом владельцами на протяжении...

Il Globo Real Estate Lake Como

9 000 000 €

Вилла в Дезенцано-дель-Гарда, Италия

750 м² 7 8

Эксклюзивная недвижимость с собственным пирсом, пляжем и небольшим парком с ландшафтным дизайном располагается в престижной зоне озера с развитой инфраструктурой. На первом из трех этажей виллы площадью 780 кв. м находится дневная зона, включающая холл, двойной зал с камином и видом на сад и озеро, столовую, просторную кухню, гостиную, чайную...

ITALCASA

425 000 €

Дом в Четоне, Италия

118 м² 6 2 2

Загородный дом "Il Monte" был недавно отреставрирован с вниманием к его традиционному стилю, использованием типичных местных материалов для отделки и с учетом антисейсмических требований. Два жилых этажа общей площадью 90 кв. м представлены следующим образом: на первом этаже отдельная квартира, состоящая из гостиной с кухней и камином, двух...

Great Estate

590 000 €

Дом в Пьенце, Италия

205 м² 13 4 3

Эта восхитительная отдельная вилла на двух уровнях с гаражом, садом и постройкой/складом расположена в 10 минутах езды до Пьенцы и Монтепульчано, На первом этаже находятся вход, большая кухня, гостиная с камином и антресолями, кабинет, ванная комната и гараж. Спальная зона расположена на втором этаже - семейная спальня, небольшая спальня, две...

Great Estate

Посмотреть ещё 1796 похожих объектов

Обязанности риелтора в Италии

Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.

Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.

Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.

На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.

Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.

Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.

Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.

Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.

Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.

Что такое предварительный договор

Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.

Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.

В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.

Кто идёт к нотариусу

Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.

Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.

Условия цитирования материалов Prian.ru