Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2

Об авторе: Юлия Козырева частный консультант и владелец SFR REALTY

Задать вопрос

Зачем вообще нужен патент

Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.

Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.

До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.

Страховка профессиональной ответственности

Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.

С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.

Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.

Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Как «изнутри» будет происходить подбор объекта

Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.

И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.

Примеры жилой недвижимости в Италии

130 000 €

Дом в Караманико-Терме, Италия

220 м² 4 3 1

Просторный дом с участком рядом с термальным спа-отелем и горнолыжными трассами. Площадь дома - 220 кв.м., участка – 800 кв.м. Продается дом в горах, в небольшом, живописном городке Караманико, недалеко от горнолыжных трасс и в 50 метрах от самого известного в Абруццо термального СПА-отеля (Beauty Farm) - La Reserve Caramanico....

AB PROPERTY

483 480 €

Апартаменты в Кампионе-д'Италия, Италия

81 м² 3 2 1

Rif.703-B Центр города Aпартаменты площадью 80,58 кв м Имеют 2 спальни, 1 ванную комнату, кухню, зал и балкон. Стоимость 483.480 франков + парковка от 35.000 франков. Сам кондоминиум расположен в центре Campione. Здание было полностью отремонтировано в 2018 г., включая крышу, фасад и квартиры. В здании всего 8 апартаментов - 2 на...

Il Globo Real Estate Lake Como

2 350 000 €

Дом в Кастильоне-дель-Лаго, Италия

507 м² 13 5 6

Дом на двух уровнях общей площадью около 510 кв.м (из них около 450 кв.м первый/второй этажи и 60 кв.м - оранжерея). На первом этаже находится большая гостиная зона с камином, сообщаемая через большие арки с обеденной зоной/кухней/кладовой (которая, в свою очередь, имеет выход в оранжерею), ТВ-комната/студия, семейная/гостевая спальня с ванной...

Great Estate

9 000 000 €

Вилла во Флоренции, Италия

3588 м² 45 27

Старинное сельское поместье было преобразовано в престижную усадьбу, построенную в двенадцатом веке, признанная одним из гостеприимных мест - основная характерная отличительная черта престижного поместья, в настоящее время выставленного на продажу. Расположенная в местности с панорамным видом, где открывается великолепный вид на бесконечную...

Lionard Luxury Real Estate

Цена по запросу

Вилла в Альбарелле, Италия

560 м² 5 4

Продаётся эксклюзивная современная вилла на острове Альбарелла в Венецианской лагуне. Эта роскошная вилла сделана по самым высоким стандартам с элегантным дизайном, дорогой мебелью и первоклассной отделкой. Общая площадь виллы составляет 560 кв. м, обеспечивая комфортное проживание. На острове Альбарелла вы найдете уединение и спокойствие, а...

Lionard Luxury Real Estate

195 000 €

Дом в Кастильоне-дель-Лаго, Италия

68 м² 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Всего в 3 километрах от центра Кастильоне-дель-Лаго (Умбрия) и озера Тразимено находится этот фермерский дом, построенный в начале XX века, который будет преобразован в три независимых объекта недвижимости. У каждого из них будет свой двор/земля и парковочные места, а жильцы будут пользоваться общим бассейном. - Квартира 1, называемая La...

Armchair Property Investments Ltd

Цена по запросу

Вилла в Неаполе, Италия

220 м² 4 4

На красивом острове Искья в Средиземном море представлена на продажу полностью отремонтированная и престижная вилла. Эта роскошная недвижимость находится в непосредственной близости от уникальной деревушки Сант-Анджело, которая стала одним из самых престижных курортов Кампании с 1950-х годов. Вилла, олицетворяющая элегантность и изысканность,...

Lionard Luxury Real Estate

1 750 000 €

Вилла у озера Комо, Италия

450 м² 6 4 3

Очаровательная вилла в Черноббио с видом на озеро Комо и город, расположенная на нескольких уровнях. На первом этаже большой вход ведет на верхние этажи, где есть лифт и элегантная мраморная лестница. На этом же этаже находится гараж, в котором могут разместиться до 4 автомобилей. На втором этаже, отведенном под спальную зону, расположены 4...

Алиса Эстейт

Цена по запросу

Замок в Римини, Италия

3000 м² 20 15

Полностью отреставрированный замок XII века возвышается над долиной Марекья-ин-Романья и может похвастаться потрясающим панорамным видом на близлежащую территорию. Изначально он являлся собственностью церкви, а затем перешел во владение знатных семей, среди которых и Малатеста. После второй мировой войны основная часть замка была разрушена, а в...

Lionard Luxury Real Estate

Цена по запросу

Ферма в Винчи, Италия

1200 м² 15 15

В Винчи – на родине легендарного Леонардо – выставлена на продажу роскошная резиденция, полученная в результате реконструкции старинной мельницы XIII века. Сегодня вилла сохраняет классический деревенский стиль Средневековья, который гармонично сочетается с роскошным стилем тосканских особняков. Общая площадь виллы составляет 1212 кв.м. Здание...

Lionard Luxury Real Estate

2 300 000 €

Дом в Риньяно-суль-Арно, Италия

640 м² 22 6 5

Площадь виллы, полностью отремонтированной и включающей небольшую отдельную квартиру, составляет около 650 кв.м (6 спален и 5 ванных комнат). Площадь главной резиденции 589 кв.м. Первый этаж с гостиной зоной для общения и времяпровождения в компании - при входе находится гостиная, служебная ванная комната, большая кухня с обеденной зоной,...

Great Estate

2 650 000 €

Вилла в Камайоре, Италия

370 м² 10 6 7

Alba Luxury - Prestige Properties

990 000 €

Вилла в Амелии, Италия

1800 м² 4 4

Историческая вилла, в которой некогда жила семья Колонна, одна из самых значительных итальянских семей средневековья и нового времени, продается в Умбрии в провинции Терни. Часть резиденции состоит из корпуса францисканского монастыря, построенного в 1426 году. Более современная, светская и роскошная часть поместья была перестроена в конце 19 в....

Lionard Luxury Real Estate

Цена по запросу

Дом в Вероне, Италия

2600 м² 3 18

В самом сердце Вероны, города с богатой культурой и историей, предлагается великолепный исторический дворец XVIII века, общей площадью около 3200 кв. м. Эта резиденция, расположенная на четырех уровнях с внутренним двором в 300 кв. м, представляет собой элегантное произведение архитектуры, характерное для Венето. Рядом с Ареной Вероны, этот...

Lionard Luxury Real Estate

790 000 €

Дом в Италии

390 м² 15 4 4

Эта замечательная собственность находится в небольшой деревушке/борго в муниципалитете Седжано и состоит из двух жилых единиц, постройки/гостевого дома и двух гаражей, которые были полностью отремонтированы, а также части, состоящей из двух единиц, которые требуют ремонта, площадью около 180 кв.м. Первая жилая единица площадью 130 кв.м находится...

Great Estate

400 000 €

Апартаменты в Монтепульчано, Италия

128 м² 5 2 2

Эта элегантная квартира расположена в историческом здании с лифтом в самом центре Монтепульчано, занимает три этажа. Вход находится на втором этаже, отсюда можно попасть в гостиную с кухней с прекрасным видом на исторический центр и ландшафт вплоть до озера Тразимено. На нижнем этаже находится спальня с ванной комнатой. На третий этаж ведет...

Great Estate

3 400 000 €

Вилла у озера Гарда, Италия

450 м² 5 4

Знаменитый курорт Сирмионе Это о нём в первом веке до нашей эры латинский поэт Катулло писал «Сирмионе ла белла»; и на самом деле трудно найти более эффективные слова, чтобы описать красоту и неповторимое очарование этого живописного городка на южном берегу озера Гарда. В нескольких минутах ходьбы от замка Скалигер, возведенного...

GH Estate

Цена по запросу

Дом в Сиене, Италия

2000 м² 6 6

Этот роскошный отельный комплекс недалеко от Сиены представляет собой исключительное имущество, расположенное в одном из самых живописных уголков Тосканы. Состоящий из трех зданий общей площадью 2000 квадратных метров, он находится на холмах Валь д'Орча, с величественным лесным массивом на площади 3 гектара, который обогащен природными...

Lionard Luxury Real Estate

1 750 000 €

Вилла в Риме, Италия

400 м² 6 6

Расположенный в самом сердце Рима. Зона вилла Памфили, зона Аурелия Антика оазис зелени и спокойствия. В то же время, он хорошо связан со всеми службами и престижными школами Рима (например, Скуола Германика). Особый стиль жизни. Вилла входит в состав престижного кондоминиума "Residenza Pamphili" с частным доступом,...

Real Casa Italy

Цена по запросу

Апартаменты во Флоренции, Италия

330 м² 4 4

В самом сердце одного из самых престижных районов Флоренции продается роскошная вилла: трехуровневая квартира площадью 330 кв.м., с террасами и частными садами общей площадью 800 кв. м. Вилла открывается двумя элегантными входами, ведущими в гостиную и столовую с видом на природу Флоренции, а кухня продолжается уютной гостиной. Четыре спальни,...

Lionard Luxury Real Estate

Посмотреть ещё 3298 похожих объектов

Обязанности риелтора в Италии

Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.

Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.

Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.

На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.

Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.

Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.

Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.

Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.

Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.

Что такое предварительный договор

Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.

Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.

В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.

Кто идёт к нотариусу

Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.

Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.

Условия цитирования материалов Prian.ru