Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2

Об авторе: Юлия Козырева частный консультант и владелец AB Property AB PROPERTY

Задать вопрос

Зачем вообще нужен патент

Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.

Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.

До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.

Страховка профессиональной ответственности

Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.

С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.

Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.

Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Как «изнутри» будет происходить подбор объекта

Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.

И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.

Примеры жилой недвижимости в Италии

125 000 €

Квартира в Монтесильвано, Италия

61 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

2-комнатная квартира с дизайнерским ремонтом в современном жилом комплексе с зелёной территорией. Полностью обставлена. В стоимость входят парковка и кладовая. Недалеко от моря. Продаётся стильная квартира в Монтесильвано, расположенная в тихом зелёном районе рядом с via Vestina и недалеко от моря. Здесь удобно жить: рядом магазины, рестораны,...

AB PROPERTY

1 890 000 €

Вилла в Пистое, Италия

1000 м² 12 10

Великолепная усадьба, бывшая резиденцией Бурбонов Австрийских, выставлена на продажу в Пистойе в Тоскане. Усадьба находится на месте древнего источника питьевой воды. Трехуровневая роскошная вилла площадью около 1 000 кв. м. включает в себя 12 спален и 10 ванных комнат. Вилла имеет историческую ценность. Интерьер выполнен в классическом...

Lionard Luxury Estate

695 000 €

Вилла у озера Гарда, Италия

150 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Откройте для себя роскошь и спокойствие жизни на озере Гарда с этой великолепной отдельно стоящей виллой новой постройки, расположенной в одном из самых престижных районов Паденге-суль-Гарда. Погружённая в живописный зелёный ландшафт, эта недвижимость является настоящим украшением, сочетающим удобство близости к центру с природной красотой...

GH Estate

1 295 000 €

Вилла в Пассиньяно-суль-Тразимено, Италия

388 м² 16 6 7

На зеленых холмах озера Тразимено, в панорамном месте на продажу красивая, недавно отремонтированная вилла площадью около 370 кв.м, разделенная вертикально на две жилые единицы. Основная часть состоит из большой светлой гостиной, кухни с большими окнами, откуда открывается великолепный вид на озеро Тразимено, спальни и двух ванных комнат....

Great Estate

Цена по запросу

Вилла в Ареццо, Италия

726 м² 8 9

В живописной сельской местности Казентино, провинция Ареццо, продается великолепная вилла в Тоскане. Комплекс включает главную виллу и две пристройки общей площадью 726 кв. м, окруженные 9000 кв. м садов и леса. Вилла сочетает тосканские традиции и современные удобства, сохраняя аутентичность. Использованы дерево, терракота и камень, установлена...

Lionard Luxury Estate

Цена по запросу

Ферма в Лампореккьо, Италия

4000 м² 3 13

В Тоскане, в провинции Пистойи, выставлена на продажу элитная вилла, сегодня отведенная под агротуристическую структуру класса люкс и окруженную участком. Территория участка частично отведена под оливковые рощи и виноградники, а также позволят производить биопродукты высочайшего качества. На участке также находится теннисный корт. Площадь...

Lionard Luxury Estate

970 000 €

Дом в Специи, Италия

500 м² 16 10 7

Вилла расположена на холмах Ла Специи и обладает панорамным видом на залив в Лигурийском море. Земельный участок имеет площадь около 35 000 кв.м, оливковая роща насчитывает 380 деревьев, которые гарантируют собственное производство оливкового масла. Часть участка отдана под лес. Недвижимость разделена на две жилые единицы площадью 380 кв.м и...

Mercury Group

1 100 000 €

Квартира в Оспедалетти, Италия

133 м² 3 2 2

В г.Оспедалетти, у самого моря, в престижной, элегантной исторической резиденции ( бывшей летней резиденции императрицы Марии Александровны) с парком, бассейном, тренажерным залом, консьерж-сервисом, видео наблюдением продается классическая 3-х комнатная квартира с прекрасным видом на море. Резиденция «REGINA DEL MARE» уникальна в...

Immobiliare Europa Sanremo Srl

1 500 000 €

Ферма в Сполето, Италия

1064 м² 11 17

В известной туристической местности в районе Сполетино, в провинции Перуджи, продается эксклюзивная ферма с агротуризмом. Ферма занимается органическим выращиванием зерновых и бобовых культур, а также разведением чистых пород животных. Отреставрированный с сохранением оригинального стиля особняк вмещает 9 комфортных апартаментов с собственной...

Lionard Luxury Estate

3 000 000 €

Вилла в Пьетрасанте, Италия

275 м² 7 6

Эта роскошная резиденция в самом сердце Версилии представляет собой идеальное сочетание роскоши, комфорта и природной красоты. Расположенная между Форте-дей-Марми и Пьетрасантой, вилла предлагает прекрасные виды на Апуанские Альпы и оживленную жизнь побережья Тосканы. Внешний вид виллы впечатляет своей элегантностью и изысканностью. С прекрасной...

Lionard Luxury Estate

Цена по запросу

Вилла в Венеции, Италия

1600 м² 22 17

Эта роскошная старинная резиденция в Сердце Ривьеры-дель-Брента предлагает великолепное восстановленное жилье XVI века с 22 спальнями, банкетным залом, конференц-залом и роскошным парком. Искусная реставрация подчеркнула классическую венецианскую архитектуру и внушительные пространства парка. Привлекательные детали, такие как фрески и деревянные...

Lionard Luxury Estate

450 000 €

Дом в Кортоне, Италия

190 м² 8 4 3

Каменный дом, построенный в 80-х годах, в холмистой местности недалеко от старинной Кортоны. Здание находится в хорошем состоянии, поскольку для его поддержания регулярно проводятся необходимые работы. Дом площадью 270 кв.м на трех этажах. На цокольном этаже находится гараж и большой склад общей площадью 100 кв. м. На первом этаже с доступом...

Great Estate

Цена по запросу

Замок во Флоренции, Италия

2500 м² 10 10

Величественная историческая вилла площадью более 2500 кв. м, расположенная в живописной тосканской сельской местности. Недвижимость включает основную виллу и несколько других зданий, расположенных на частном участке площадью 20 000 кв. м. Вокруг участка находятся виноградники и оливковые рощи, где традиционно производят вино и оливковое масло....

Lionard Luxury Estate

740 000 €

Пентхаус у озера Гарда, Италия

171 м² 4 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Этот прекрасный пентхаус, созданный путем объединения двух апартаментов, радует просторными зонами и завораживающим панорамным видом на озеро. Элегантная отделка и стильный интерьер подчеркивают утонченность пространства. Светлая гостиная с открытой кухней — идеальное место для теплых встреч с друзьями и семьей. Два больших балкона...

GH Estate

Цена по запросу

Вилла в Стрезе, Италия

600 м² 2 2

В Стрезе продается особняк, расположенный на берегу озера Маджоре. Вокруг виллы разбит парк с высокими деревьями и декоративными статуями, площадь которого составляет 3100 кв. м. Объект был построен в 1920-х годах по проекту знаменитого архитектора Рино Феррини, что читается по напольным покрытиям из палладианского мрамора и дерева, потолкам с...

Lionard Luxury Estate

Цена по запросу

Вилла во Флоренции, Италия

900 м² 6 7

Недалеко от Флоренции продается роскошная вилла площадью 890 кв. м., разделенная на три отдельных апартаментов. Каждый из них состоит из двух этажей. На первых этажах расположены дневные зоны с гостиными, приемными салонами, кухнями и обеденными залами. Отсюда же имеются выходы на веранды, окружающие здание по периметру. Верхние этажи занимают...

Lionard Luxury Estate

149 000 €

Квартира в Скалее, Италия

160 м² 5 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка

Скалея, сердце города. Неповторимый Исторический центр, 8 минут идти к морю. Вся инфраструктура и местный Арбат в минуте ходьбы. Предлагаем апартамент, который можно превратить в эстетический центр, мини-гостинницу. Жилая площадь 130 кв.метров + каждая комната имеет балкон. Первый этаж. При входе есть коридор, ведущий на кухню. Четыре большие...

Scalea Realty

119 000 €

Вилла в Скалее, Италия

110 м² 5 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Прекрасные двухэтажные виллы нового строения, уютные, светлые виллы на двух хозяев, с отдельными входами и с земельным участком от 700-1000кв.м, в городе Скалея. В трех километрах от моря, в окружении типичной средиземноморской растительности. Площадь виллы составляет 110 кв.м +террасса 35кв.м. Состоит из: просторной гостиной, кухни, трех...

Scalea Realty

1 950 000 €

Вилла у озера Гарда, Италия

515 м² 6 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Примерно в двухстах метрах от великолепного пляжа городка Манерба дель Гарда, в элитном и эксклюзивном месте, мы предлагаем к продаже виллу с большим частным парком. В настоящее время вилла разделена на две квартиры, но может быть восстановлена в первоначальном виде. Недвижимость, расположенная в абсолютно уединенном месте и окружена большим...

GH Estate

1 700 000 €

Квартира в Комо, Италия

231 м² 6 3 4

Трехэтажный таунхаус общей площадью 231 кв.м. расположен в новой жилой резиденции на первой линии озера Комо. Таунхаус полностью меблирован, а внутренняя отделка выполнена по мировым стандартам качества с использованием экологичных материалов. Планировка включает две просторные гостиные, три спальни, четыре ванные комнаты, кухню, мезонин, а...

NF Group

Посмотреть ещё 3136 похожих объектов

Обязанности риелтора в Италии

Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.

Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.

Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.

На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.

Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.

Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.

Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.

Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.

Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.

Что такое предварительный договор

Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.

Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.

В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.

Кто идёт к нотариусу

Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.

Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.

Условия цитирования материалов Prian.ru