a
Версия
для печати

Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2

Для успешной покупки всегда важно знать «риелторскую кухню» – как происходит процесс купли-продажи в той или иной стране. Кто с кем договаривается, кто и за что несёт ответственность, как и на каких условиях происходит торг.

Зачем вообще нужен патент

Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.

Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.

До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.

Читайте первую часть рассказа: Как стать итальянским риелтором

Страховка профессиональной ответственности

Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.

С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.

Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.

Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.

Как «изнутри» будет происходить подбор объекта

Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.

И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.

Примеры жилой недвижимости в Италии
Таунхаус за 85 000 евро в Фариндоле, Италия
85 000 €
Таунхаус в Фариндоле, Италия
176 м2 6 4 4
Удалённая сделка Объект под сдачу
Традиционный каменный дом в горной деревушке — две независимые квартиры и уютное полуподвальное помещение, полностью пригодное для проживания. Жизнь среди природы, в окружении гор и чистейшего воздуха. В самом центре живописной деревушки Фариндола, на территории Национального парка Гран-Сассо и Монти-делла-Лага, находится с любовью...
AB PROPERTY
Вилла в Тревизо, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Тревизо, Италия
670 м2 5 5
В Венето, в провинции Тревизо, выставлена на продажу элитная дизайнерская вилла класса люкс, построенная знаменитыми итальянскими архитекторами. Площадь четырехэтажного особняка составляет 670 кв.м., среди внутренних помещений – гостиная, музыкальная комната, рабочий кабинет, пять спален и пять ванных комнат. Здание подходит как для постоянного...
Lionard Luxury Estate
Дом за 1 400 000 евро на о-ве Пантеллерия, Италия
1 400 000 €
Дом на о-ве Пантеллерия, Италия
120 м2 4 4
Расположенная на западной стороне Пантеллерии усадьба, которая включает два каменных особняка общей площадью 120 кв.м, утопающих в зелени одного гектара частного парка с бассейном. Недвижимость находится всего в десяти минутах от Скаури и центра Пантеллерии, в двух километрах от побережья. Недавно усадьба была отреставрирована по проекту...
Lionard Luxury Estate
Квартира за 4 950 000 евро в Милане, Италия
4 950 000 €
Квартира в Милане, Италия
193 м2 3 2 2
В центре Милана, предлагаем великолепную квартиру, площадью 193 квадратных метра с двумя террасами в современой миланской башне Torre Solea, шедевре современной архитектуры высотой 69 метров, отличающемся оригинальным и экологичным дизайном. Расположившись на четвертом этаже этого необычного здания, квартира является очень тихой , благодаря...
ITALCASA
Вилла за 1 700 000 евро в Сан-Феличе-Чирчео, Италия
1 700 000 €
Вилла в Сан-Феличе-Чирчео, Италия
240 м2 5 3
Продаётся роскошная вилла площадью 240 кв. м в Сан-Феличе, рядом с Римом. Расположенная в национальном парке Чирчео, вилла имеет 2000 кв. м сада и частный выход к морю. Она идеально сочетает комфорт и приватность с уникальной природой Средиземноморья. На первом уровне виллы - светлая гостиная, три спальни, две ванные комнаты и кухня. Второй этаж...
Lionard Luxury Estate
Дом в Вольтерре, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Дом в Вольтерре, Италия
288 м2 20 5 4
Эта собственность, погруженная в зелень сельской местности Вольтерры, состоит из двух независимых зданий, каждое с собственным бассейном и максимальным вниманием к приватности. Первое здание площадью около 200 кв.м состоит из просторной прихожей, ведущей в большую гостиную с камином, обеденного зала, кухни, ванной комнаты и удобной кантины с...
Great Estate
Дом за 680 000 евро в Лучиньяно, Италия
680 000 €
Дом в Лучиньяно, Италия
574 м2 18 6 7
В одной из самых очаровательных зон Тосканы, всего в нескольких шагах от живописного городка Лучиньяно, эта собственность, расположенная на площади 4 га земли, включая обширный сад с возможностью строительства собственного бассейна, идеально подходит для наслаждения мягким климатом и спокойствием загородной жизни. Историчность и пространство...
Great Estate
Квартира за 340 000 евро у озера Комо, Италия
340 000 €
Квартира у озера Комо, Италия
91 м2 4 2 1
Квартира строится в жилом комплексе, состоящем из 7 объектов недвижимости с лифтом и бассейном кондоминиума и частными парковочными местами. Конструкция в энергетическом классе А со средне-высокой отделкой. Большое панорамное окно с видом на озеро и холмы. Балкон, тихий и обслуживаемый район. Близость к престижному гольф-клубу Menaggio and...
GH Estate
Вилла в Монополи, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Монополи, Италия
4900 м2 28 30
В Монополи, в провинции Бари, выставлена на продажу роскошная вилла, расположенная всего в нескольких шагах от моря. Очаровательная резиденция окружена участком в 38 гектаров. Парковая территория частично отведена под лесные массивы и оливкоовые рощи. Ее также украшает ослепительный бассейн с прилегающей к нему площадкой для отдыха. Здание виллы...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 860 000 евро у озера Гарда, Италия
860 000 €
Вилла у озера Гарда, Италия
210 м2 5 3 3
Онлайн-показ Удалённая сделка
На холмистой местности, рядом со всеми основными дорогами и автомагистралью, мы предлагаем недавно построенную отдельную виллу с садом и бассейном. Вилла расположена на трех уровнях: На первом этаже находится гостиная, выходящая в большой портик, идеально подходящий для обедов и ужинов с друзьями и родственниками, также на этом этаже имеется...
GH Estate
Ферма за 3 500 000 евро в Монтерони-д'Арбии, Италия
3 500 000 €
Ферма в Монтерони-д'Арбии, Италия
760 м2 13 9
Среди живописных холмов Тосканы, в охраняемом ЮНЕСКО ландшафте между Крете-Сенези и долиной Валь-д'Орча, продается отреставрированная ферма XVI века. Поместье площадью 760 кв. м включает 6 автономных элегантных апартаментов с тринадцатью спальнями и девятью ванными комнатами, каждый с отдельным входом и террасой. Территория в 1,5 гектара...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 7 900 000 евро в Манерба-дель-Гарде, Италия
7 900 000 €
Вилла в Манерба-дель-Гарде, Италия
750 м2 9 7
В регионе Ломбардия, в коммуне Манерба-дель-Гарда на берегу великолепного озера Гарда, продается вилла класса люкс. Здание было построено в прошлом веке архитектором Марко Моретти, автором многих роскошных резиденций в данной местности. Вилла имеет двухэтажную структуру и занимает площадь в 700 кв. м., в которую входят пять спален, три ванные...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 3 600 000 евро в Форте деи Марми, Италия
3 600 000 €
Вилла в Форте деи Марми, Италия
250 м2 5 5
Роскошная вилла, выставленная на продажу в Форте-дей-Марми - самом эксклюзивном курорте Версилии. Расположенная в центральной, но уединённой части города, всего в 600 метрах от пляжей, вилла предлагает 250 м² жилой площади, распределённой на два уровня, и окружена просторным садом площадью около 900 м², обеспечивающим полную приватность. Изящная...
Lionard Luxury Estate
Квартира за 69 000 евро в Скалее, Италия
69 000 €
Квартира в Скалее, Италия
100 м2 5 3 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Вашему вниманию предлагаем квартиру жилой площадью почти 90 кв.метров с террассой 20 кв.м., расположенную в доме на третьем этаже. Центральный район, улица Лауро, до моря - 500 метров. Жилой комплекс "Centro Marina" - это ухоженная, закрытая территория с свободными парковочными местами. Самый центр, вблизи находятся крупные...
Scalea Realty
Апартаменты за 518 000 евро у озера Гарда, Италия
518 000 €
Апартаменты у озера Гарда, Италия
112 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Дезенцано дель Гарда, мы предлагаем к продаже трёхрёхкомнатные апартаменты на первом этаже с частным садом или на втором этаже с террасами в новом жилом комплексе с бассейном. Всего в жилом комплексе с бассейном, с большой площадкой для принятия солнечных ванн, будет 30 квартир, Очень современный проект, с точки зрения как эстетической,...
GH Estate
Вилла за 8 000 000 евро на озере Лугано, Италия
8 000 000 €
Вилла на озере Лугано, Италия
540 м2 7 7
Онлайн-показ Удалённая сделка
Мы предлагаем к продаде виллу Пьяццора расположенную в городке Кампионе-д'Италия, в очень уединенном и тихом районе, легко доступном и с захватывающим видом на озеро Лугано. Роскошная вилла площадью 820 квадратных метров, окружена большим садом 1447 квадратных метров с фантастическим бассейном Вилла состоит из: Первый этаж с террасой и...
GH Estate
Замок в Витербо, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Замок в Витербо, Италия
5000 м2 35 15
Средневековый замок в Торре Альфина, Витербо, представляет собой исторический артефакт площадью 5000 кв. м с 1000 кв. м частным садом. На пяти уровнях расположены 35 номеров, оформленных величественными интерьерами. Башни замка предлагают панорамные виды на окрестности. Расположенная в деревне Торре Альфина, местность славится своими живописными...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 2 600 000 евро в Сиене, Италия
2 600 000 €
Вилла в Сиене, Италия
1356 м2 18 20
Роскошная вилла XVII века, используемая как гостиничный комплекс как расположенная недалеко от г. Сиена, на холмах Кьянти и окруженная земельным участком с лесом и оливковой рощей и бассейном, откуда открывается прекрасный панорамный вид. На территории земельного участка находится термальный грот с горячей водой ( 38°) , основанный еще во...
Lionard Luxury Estate
Апартаменты в Сан-Ремо, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Апартаменты в Сан-Ремо, Италия
155 м2 3 2
Эксклюзивный пентхаус в Сан-Ремо с панорамным видом на море предлагает элегантный образ жизни на Ривьере-деи-Фьори. Апартаменты площадью 155 кв. м расположены на шестом этаже здания с прямым лифтом и включают три спальни, светлую гостевую зону и две ванные комнаты. Интерьеры, созданные для обеспечения высококлассного проживания, отличаются...
Lionard Luxury Estate
Вилла в Риме, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Риме, Италия
2500 м2 8 7
Продается исключительное старинное поместье XVII века на севере Рима, рядом с районом Ольджиата. На участке 40 га — роскошные сады, пахотные земли и леса. Вилла (2500 м²) включает три уровня, восемь спален, семь ванных комнат, бассейн, теннисный корт и вертолетную площадку. Архитектурный проект виллы сохранил исторический стиль, а интерьеры...
Lionard Luxury Estate

Обязанности риелтора в Италии

Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.

Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.

Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.

На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.

Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.

Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.

Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.

Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.

Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.

Читайте также: Кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в Италии

Что такое предварительный договор

Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.

Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.

В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.

Узнайте больше о процедуре сделки и дополнительных расходах

Кто идёт к нотариусу

Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.

Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.

Читайте также: Какую роль играет нотариус в сделке и что входит в его обязанности

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Италия, Процедура покупки, Недвижимость

Читайте также

Процедура приобретения недвижимости в Италии
Для россиян стало намного сложнее...
Затишье со знаком плюс. Недвижимость Италии в 2024 и 2025 годах: цены, спрос, перспективы
Итальянский рынок жилья не похож на соседние: он может падать, когда повсюду рост, и наоборот....
Европарламент хочет отменять безвиз, испанцы продолжают борьбу с арендой
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Программа «Дом за один евро» в Италии: как работает схема и стоит ли игра свеч
Иностранцы тоже могут участвовать
Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Добрая и злая Европа
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Элитная недвижимость в Италии Коммерческая недвижимость в Италии Апартаменты (квартиры) в Италии Дома (виллы) в Италии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Италия»

Где за границей можно купить дом по цене однокомнатной квартиры в Сочи

На выбор – десять популярнейших курортов мира

  • 04.08.2025
  • 51881

Процедура приобретения недвижимости в Италии

Для россиян стало намного сложнее...

  • 11.07.2025
  • 127548