Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2

Об авторе: Юлия Козырева частный консультант и владелец AB Property AB PROPERTY

Задать вопрос

Зачем вообще нужен патент

Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.

Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.

До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.

Страховка профессиональной ответственности

Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.

С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.

Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.

Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Как «изнутри» будет происходить подбор объекта

Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.

И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.

Примеры жилой недвижимости в Италии

37 000 €

Дом в Кьети, Италия

200 м² 6 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Просторный сельский дом (~200 м²) с гаражом, кантиной и террасой, участок ~2500 м² с оливковыми и фруктовыми деревьями. Вдали от суеты, среди горной природы. Этот дом — часть настоящей итальянской глубинки, где время течёт неторопливо, пейзажи завораживающе прекрасны и меняют краски в зависимости от сезона. Роккаспинальвети...

AB PROPERTY

1 970 000 €

Вилла в Мантуе, Италия

1000 м² 4 4

Великолепная вилла, окружённая зеленью провинции Мантуя, расположенная в нескольких минутах от озера Гарда. Недвижимость представляет собой старинную сельскую усадьбу общей внутренней площадью около 800 кв.м. Вилла полностью отреставрирована с использованием высококачественных материалов и изысканных архитектурных решений. Здание окружает сад с...

Lionard Luxury Estate

Цена по запросу

Вилла в Стрезе, Италия

600 м² 2 2

В Стрезе продается особняк, расположенный на берегу озера Маджоре. Вокруг виллы разбит парк с высокими деревьями и декоративными статуями, площадь которого составляет 3100 кв. м. Объект был построен в 1920-х годах по проекту знаменитого архитектора Рино Феррини, что читается по напольным покрытиям из палладианского мрамора и дерева, потолкам с...

Lionard Luxury Estate

3 700 000 €

Дом в Италии

444 м² 20 4 3

Расположенное в живописной местности долины Валь-д'Орча, одной из самых знаковых областей Тосканы, это необыкновенное поместье представляет собой идеальный баланс элегантности, традиций и современности. Подлинный уголок рая, где каждая деталь продумана так, чтобы предложить непревзойденное качество жизни. Двухуровневая вилла площадью 500 кв.м...

Great Estate

Цена по запросу

Апартаменты в Милане, Италия

247 м² 3 4

В сердце престижного квартала у Арки Мира и парка Семпионе продается эксклюзивный таунхаус площадью 250 кв. м после комплексной реставрации. Недвижимость расположена в охраняемом комплексе с фитнес-центром и занимает три уровня с частным парком и террасой на крыше. На первом уровне размещена дневная зона с выходом в озелененный внутренний двор с...

Lionard Luxury Estate

Цена по запросу

Вилла в Гойто, Италия

1500 м² 3 5

В Ломбардии, в окестностях Мантуи выставлена на продажу элитная вилла класса люкс, построенная в шестнадцатом веке представителями семьи аристократов Гонзана. Особняк состоит из трех этажей, его площадь – 1400 кв. м. Первый этаж отведен под прихожую, гостиную, удобную кухню, две спальни и ванную комнату. На втором этаже расположено два приемных...

Lionard Luxury Estate

Цена по запросу

Вилла в Павии, Италия

400 м² 8 3

Недалеко от Павии продается элитная вилла площадью 400 кв.м., состоящая из нескольких этажей. Комнаты виллы отделаны венецианской лепниной, сусальным золотом и тосканским кирпичом. Комнаты имеют большое количество окон, что гарантирует им превосходное освещение и позволяет любоваться очаровательными видами. Жилая зона включает просторную...

Lionard Luxury Estate

1 250 000 €

Апартаменты у озера Комо, Италия

200 м² 4 3 2

Продаются роскошные апартаменты, расположенные в престижной и очаровательной резиденции девятнадцатого века, в самом центре парка с вековым деревьями и площадью более 30 000 квадратных метров. Расположенное на склоне холма в тихом месте, место имеет красивый панорамный вид на озеро и город Комо. Прекрасный бассейн, окруженный большой зоной...

GH Estate

Цена по запросу

Вилла в Неаполе, Италия

300 м² 7 7

Представляем уникальную виллу на острове Капри, в живописном Анакапри. Резиденция идеально сочетает близость ослепительных пляжей и доступность к городу посреди магической атмосферы острова. Обрамленный средиземноморским маквисом - дом становится идеальным уголком покоя и умиротворения. Он окружен садом в 400 кв.м., на территории которого...

Lionard Luxury Estate

1 280 000 €

Вилла в Асти, Италия

570 м² 4 4

В сердце Монферрато выставлена на продажу вилла класса люкс с панорамным видом на окрестные пейзажи. Здание, в прошлом служившее сыроварней и впоследствии преобразованное в резиденцию, имеет площадь 500 кв. м. и состоит из трех этажей. Первый этаж отведен под просторный салон со старинным камином, столовую и кухню, большой кабинет, ванную,...

Lionard Luxury Estate

2 500 000 €

Вилла в Безоццо, Италия

500 м² 5 5

В провинции Варезе, в нескольких шагах от озера Маджоре, выставлена на продажу роскошная современная вилла с частным бассейном. Вилла датируется 2014 годом и была построена с использованием современных технологий и материалов. Вилла отличается изысканным дизайном и обстановкой. Дом состоит из двух этажей, на первом из которых расположены общие...

Lionard Luxury Estate

620 000 €

Вилла у озера Гарда, Италия

165 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

В самом сердце исторического центра Мадерно, живописного района Тосколано-Мадерно, расположена элегантная двухквартирная вилла новой постройки с частным садом, двойным гаражом и отдельным входом. Планировка и персонализация интерьерных отделок. Всего в нескольких шагах от всех необходимых удобств и прекрасной набережной вдоль озера, этот дом...

GH Estate

690 000 €

Дом в Перудже, Италия

380 м² 18 4 5

Этот загородный дом 1575 года ранее входил в состав конюшен знаменитой виллы Villa del Colle del Cardinale, одной из самых красивых вилл Умбрии, расположенной в нескольких километрах от Перуджи. Она была построена по желанию кардинала Фульвио делла Коринья, племянника папы римского Юлия III, и, по всей вероятности, возведена по проекту...

Great Estate

1 800 000 €

Вилла в Форте деи Марми, Италия

200 м² 5 3

Объект под сдачу

Форте дей Марми, Виттория Апуана, в окружение пиниевого леса, в двух шагах от моря, продается вилла дуплекс со своим индивидуальным большим участом с трех сторон виллы. Вилла в хорошем сотоянии , площадью 200 кв.м. предлагает: На первом этаже - Гостиная с кухней, одноместная спальня, санузел и две большие террасы. На втором этаже – 4...

ITALCASA

210 000 €

Апартаменты в Италии

205 м² 8 3 2

Casa Rubbia — это уютный и живописный дом площадью около 130 кв. м, расположенный в очаровательной умбрийской деревушке недалеко от Орвието. Этот таунхаус примечателен своим фасадом из кирпича, типичным для домов этой местности. На первом этаже находятся помещения, используемые в качестве кладовых, и просторный гараж с кантиной. По внешней...

Great Estate

Цена по запросу

Вилла в Тренто, Италия

300 м² 6 4 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Добро пожаловать в Maso Stella – очаровательную виллу класса люкс, расположенную в живописном горном массиве Лагорай, в регионе Трентино. Погружённая в оазис спокойствия и природной красоты, эта недвижимость предлагает идеальное убежище для тех, кто мечтает наслаждаться незабываемыми моментами в эксклюзивной и утончённой атмосфере....

GH Estate

4 900 000 €

Вилла в Искье, Италия

450 м² 4 3

В уникальном месте с панорамным видом на море Искьи и Арагонский замок, в непосредственной близости от пляжа Картаромана и скал Сант'Анна, продается замечательная вилла. Эта эксклюзивная собственность имеет частный выход к морю и погружена в окружающую природу. Она идеально подходит для незабываемого отпуска у моря. Открытые пространства общей...

Lionard Luxury Estate

1 100 000 €

Дом в Кьянти, Италия

242 м² 13 3 3

На вершине холма, с домиирующим положением над древним замком и его деревушкой/борго, на продажу великолепный, отдельно отдельностоящий дом площадью около 230 кв.м. Площадь распределена на два уровня, где на верхнем этаже находится главный вход, ведущий в просторную кухню с большими окнами, выходящими на панорамную лоджию, идеальную для обедов...

Great Estate

770 000 €

Вилла у озера Гарда, Италия

300 м² 4 3 4

Онлайн-показ Удалённая сделка

В привилегированном районе предлагается на продажу элегантная часть виллы, расположенная в престижном жилом комплексе с бассейнами и консьерж-сервисом. Дом расположен на одном уровне -на первом этаже, и впечатляет просторной планировкой, светлыми интерьерами и и вниманием к мельчайшим деталям. Центром дома является просторная гостиная,...

GH Estate

100 000 €

Квартира в Скалее, Италия

160 м² 5 3 2

Удалённая сделка

Скалея, регион Калабрия (Италия) - один из самых популярных курортов на Тирренском побережье. Квартира в Италии станет предметом вашей гордости, а благодаря идеальному климату, отличным условиям жизни и благоприятной экономике, покупка квартиры в Италии становится мудрым деловым решением. Вашему вниманию просторная квартира, расположенная по...

Gabetti

Посмотреть ещё 2896 похожих объектов

Обязанности риелтора в Италии

Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.

Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.

Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.

На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.

Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.

Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.

Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.

Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.

Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.

Что такое предварительный договор

Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.

Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.

В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.

Кто идёт к нотариусу

Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.

Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.

Условия цитирования материалов Prian.ru