Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2

Об авторе: Юлия Козырева
частный консультант и владелец
SFR REALTY

Задать вопрос

Зачем вообще нужен патент

Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.

Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.

До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.

Страховка профессиональной ответственности

Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.

С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.

Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.

Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Как «изнутри» будет происходить подбор объекта

Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.

И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.

Примеры жилой недвижимости в Италии

122 000 €

Квартира в Монтесильвано, Италия

81 м² 3 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Продается квартира на втором этаже малоквартирного дома с закрытой придомовой территорией в прибрежной зоне города Монтесильвано. Спокойный зелёный район, все сервисы в шаговой доступности, удобное транспортное сообщение. Квартира состоит из прихожей со встроенными шкафами, отдельной кухни, гостиной, спальни, ванной комнаты и очень большой...

AB PROPERTY

519 750 €

Апартаменты в Италии

135 м² 6 2 2

Эксклюзивный апартамент на продажу в Тоскане – The Luxury # 12, представляет из себя апартамент, расположенный в пределах элегантного жилого комплекса с эксклюзивным дизайном, воплощающим тосканский стиль и космополитический дух. The Luxury был профессионально реконструирован флорентийскими архитекторами, в результате чего появились 15...

Great Estate

8 100 000 €

Вилла в Риме, Италия

1000 м² 10 11

Недалеко от Рима продается роскошная вилла, окруженная парком в 3300 кв. м. На территории парка выстроен бассейн в 110 кв. м. Вилла разделена на два апартамента и дополнительную маленькую квартиру. Первые апартаменты расположены на первом этаже и состоят из прихожей, салона, обеденного зала, кабинета, ванной и большой кузни, а также спальни с...

Lionard Luxury Real Estate

Цена по запросу

Ферма во Флоренции, Италия

505 м² 12 15

В окрестностях Флоренции продается двухэтажная вилла постройки 1100 года. В XIX веке здание было отреставрировано с внесением грамотных улучшений, сохранив при этом свой исторический облик. Полностью огражденная резиденция в стиле эпохи Леопольда имеет прямой выход к реке. Внутренние помещения площадью 505 кв. м включают в себя шесть спален с...

Lionard Luxury Real Estate

Цена по запросу

Вилла в Генуе, Италия

450 м² 4 4

В Генуе, на территории многовекового парка, продаётся великолепный двухэтажный особняк. Вилла имеет площадь помещений в 450 кв. м. и декорирована старинными фресками и другими элементами классического дизайна: паркетные дубовые полы, дорогой мрамор, изящные камины. Здание имеет два этажа, не считая цокольного, и обслуживается лифтом. Помещения...

Lionard Luxury Real Estate

Цена по запросу

Апартаменты во Флоренции, Италия

260 м² 3 4

Предлагаемые апартаменты расположены в одном из самых шикарных домов Флоренции, Палаццо Серристори. Общая площадь здания постройки 15 века состоит из 5500 кв. м. и пяти этажей, украшенных старинными фресками, мраморными каминами и люстрами восемнадцатого века. В комплекс здания входит бассейн и несколько салонов, один из которых – бальный зал,...

Lionard Luxury Real Estate

Цена по запросу

Вилла в Рапалло, Италия

1000 м² 8 12

Недалеко от исторического центра Рапалло и его морской набережной - курортного городка лигурийской Ривьеры-ди-Ливанте, выставлена на продажу вилла, обращенная в порт. Выгодное местоположение виллы позволяет легко перемещаться по побережью по знаменитым городам и пляжам, таких как Санта-Маргерита-Лигуре или Портофино. Несмотря на близость...

Lionard Luxury Real Estate

470 000 €

Дом в Маджоне, Италия

287 м² 12 5 5

Собственность Casale dei Tigli с парком из вековых деревьев и бассейном - идеальное место для отдыха и времяпровождения, с прекрасным видом на озеро Тразимено и окружающие холмы. На первом этаже дома находится обеденный зал/гостиная с камином и две спальни с ванными комнатами, а также кантина и технические помещения. На втором этаже, куда ведет...

Great Estate

650 000 €

Дом в Читта-ди-Кастелло, Италия

339 м² 14 4 4

К очаровательному фермерскому дому XVII века с панорамным доминирующим положением, в уединенном месте в окружении зеленых холмов с видом на средневековый город Монтоне, ведет проселочная дорога около одного километра. Въезд в усадьбу с основным корпусом площадью около 222 кв.м на двух уровнях и гостевым домом площадью около 106 кв.м через...

Great Estate

Цена по запросу

Вилла в Монополи, Италия

330 м² 7 8

Продается великолепная вилла в Монополи, Апулия, с уникальным видом на море и окружающую сельскую местность. Она расположена среди оливковых рощ и полей, окруженных стенами из сухого камня. Вилла, которая недавно была отремонтирована, состоит из нескольких зданий разной высоты, гармонично вписывающихся в окружающий ландшафт. Площадь виллы...

Lionard Luxury Real Estate

1 100 000 €

Вилла в Сан-Феличе-Чирчео, Италия

250 м² 4 3

в самом приватном и эксклюзивном месте Сан-Феличе-Чирчео на Виа-дель-Фаро на территории национального парка Чирчео, великолепное поместье площадью 220 м² с великолепными террасами с прямым видом на острова Дзанноне, Понца и Пальмарола, а также на Вентотене, Ю. ...Стефано и Искья в дни с большей видимостью. Вилла состоит на первом этаже из...

Real Casa Italy

5 900 000 €

Вилла в Форте деи Марми, Италия

350 м² 5 6

Форте дей Марми, 100 метров от моря, продается вилла с бассейном на стадии строительства. Вилла, площадью 350 кв.м. состоит из двух этажей и строится в современым стиле с большими окнами, широкими крытыми террасами, обозначеными прямыми линиями и четкими формами. На первом этаже разместится двойная гостиная со столовой, кухня, гостевой санузел,...

ITALCASA

360 000 €

Вилла в Кастильоне-дель-Лаго, Италия

237 м² 9 3 3

Вилла состоит из просторной гостиной с кухней и выходом в частный двор, спальни-студии, кладовой и санузла на первом этаже. На втором этаже расположена спальня с видом на озеро и отдельной ванной, вторая большая спальня с окном и выходом на террасу, ещё одна спальня и ванная комната. Дополняет собственность чердачное помещение (с невысокими...

Great Estate

85 000 €

Квартира в Турине, Италия

40 м² 2 1 1

Объект под сдачу

Апартаменты расположены в стратегическом месте, недалеко от трамвайных остановок Jackinetto и Tassoni. Полностью отремонтированный в 2024 году, он расположен на третьем этаже здания без лифта!!! Вход ведет прямо в гостиную с открытой кухней, которая создает уютную и светлую обстановку. Из спальни открывается вид на второй балкон, в то время...

VRC Idrisova

Цена по запросу

Вилла на о-ве Пантеллерия, Италия

200 м² 2 3

На южном побережье острова Пантеллерия, который называют Черной жемчужиной Средиземноморья, расположен великолепный особняк в традиционном стиле с бассейном и садом. Это эксклюзивная недвижимость площадью 200 кв. м, окруженная пышным средиземноморским садом площадью 1000 кв. м. с панорамной террасой, бассейном-инфинити и типичным для Пантеллерии...

Lionard Luxury Real Estate

1 750 000 €

Вилла в Италии

1000 м² 10 5 8

Alba Luxury - Prestige Properties

2 000 000 €

Вилла в Ареццо, Италия

500 м² 15 6 9

Alba Luxury - Prestige Properties

1 390 000 €

Апартаменты в Сирмионе, Италия

130 м² 3 2 2

Alba Luxury - Prestige Properties

2 400 000 €

Вилла в Кортоне, Италия

340 м² 10 5 6

Alba Luxury - Prestige Properties

650 000 €

Квартира в Сан-Ремо, Италия

136 м² 4 3 2

В самом центре города Санремо в двух шагах от моря продается престижная просторная квартира, расположенная на 4 этаже пятиэтажного дома с лифтом. Квартира полностью отремонтированна и имеет индивидуальную систему отопления и кондиционирования. Апартамент состоит из просторной гостиной с выходом на балкон, кухни, трех спален (две из которых имеют...

Immobiliare Europa Sanremo Srl

Посмотреть ещё 3160 похожих объектов

Обязанности риелтора в Италии

Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.

Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.

Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.

На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.

Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.

Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.

Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.

Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.

Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.

Что такое предварительный договор

Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.

Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.

В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.

Кто идёт к нотариусу

Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.

Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.

Условия цитирования материалов Prian.ru