Процедура покупки недвижимости в Саудовской Аравии

Права и обязанности иностранных покупателей

В 2000 году Королевство Саудовская Аравия официально разрешило иностранцам приобретать недвижимость. Однако для них существует ряд ограничений.

Иностранец, который не является гражданином ни одной из стран Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива, имеет право приобрести один объект для собственного проживания при условии владения местным ВНЖ и после получения разрешения от Министерства внутренних дел. Кроме того, иностранцам запрещено приобретать жильё в городах Мекка и Медина, они имеют право только его унаследовать. Даже аренда в этих городах для мусульман не саудовского происхождения разрешена лишь на срок до двух лет.

В 2019 году государство ввело «золотую визу» (Saudi Premium Residence), позволяющую иностранным инвесторам получить постоянное разрешение на проживание, заплатив единовременный взнос в размере 800 тыс. саудовских риалов ($213 тыс.), или возобновляемое разрешение на год за $26,7 тыс.

Резидентам стран Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива, помимо жилых объектов по всей стране, разрешается приобретать земельные участки до 3 тыс. кв. м.

Международные компании, ведущие лицензированный бизнес в Саудовской Аравии, могут приобретать недвижимость для временного проживания своих сотрудников, ведения бизнеса и инвестиций, получив разрешение от Министерства иностранных дел. В Мекке и Медине иностранным компаниям можно приобретать недвижимость только с целью ведения бизнеса, выгодного для страны.

Главная мусульманская святыня находится в Мекке. Каа́ба – это ориентир, к которому обращают своё лицо мусульмане всего мира во время молитвы. Иностранцам нельзя приобретать недвижимость на священных землях из-за большого числа паломников

Держатели инвестиционного ВНЖ Saudi Premium Residence могут владеть недвижимостью в том числе в Мекке и Медине, но только на правах долгосрочной аренды на 99 лет (узуфрукт).

Основные права иностранцев на приобретение недвижимости в Саудовской Аравии

Статус покупателя	Разрешённый для приобретения тип недвижимости	Условия
Гражданин страны, входящей в Кооперативный совет сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC)	Имеет право приобрести или арендовать только один жилой объект / земельный участок 3 тыс. кв. м или меньше	Строительство жилья должно быть завершено через три – пять лет после даты регистрации собственности В случае задержки со строительством государство может конфисковать имущество, продать его и вернуть сумму покупателю
Компании Кооперативного совета Персидского залива (GCC)	Имеют право купить или арендовать недвижимость / земельные участки только с целью ведения бизнеса	В Мекке и Медине запрещено покупать/арендовать недвижимость
Иностранные граждане стран, не входящих в GCC	Имеют право приобрести или арендовать только один жилой объект (при условии владения ВНЖ)	Требуется разрешение от Министерства внутренних дел Запрещается покупать/арендовать недвижимость в Мекке и Медине Разрешено наследование имущества в Мекке и Медине
Иностранные компании за пределами GCC	Имеют право приобретать или арендовать (на два года с возможностью продления) недвижимость: для ведения бизнеса для строительства для обеспечения жильём сотрудников	Требуется: разрешение от Генерального управления инвестициями Саудовской Аравии; разрешение от Министерства иностранных дел Стоимость девелоперского проекта не должна быть меньше $8 млн (только в этом случае вы получите разрешение на постройку) Весь объём инвестиций следует внести в течение пяти лет с момента приобретения земли, а также завершить строительство Запрещается приобретать и арендовать недвижимость в Мекке и Медине Государство имеет право конфисковать имущество в случае несоответствия правилам

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Саудовской Аравии

Иностранные покупатели недвижимости ограничены в правах распоряжения имуществом. Например, продать приобретённый объект можно только через пять лет (таким образом местные власти пытаются предотвратить спекуляции на рынке).

Законы Саудовской Аравии не разрешают продлевать статус ВНЖ на основании владения недвижимостью. Так что, если по какой-то причине продлить право на проживание в стране не получится, придётся покинуть королевство.

Оформить постоянное место жительства разрешено после обязательного пятилетнего пребывания в Саудовской Аравии в статусе резидента с краткими периодами отсутствия, суммарно не превышающими шесть месяцев.

Чтобы стать гражданином Саудовской Аравии, требуется прожить здесь минимум десять лет, пять последних имея ПМЖ. А ещё надо набрать определённое количество баллов за образование, религию, рождённых детей, владение арабским языком, соблюдение законов, родственные связи и прочие заслуги. Максимальное количество – 33, заявителю необходимо набрать не менее 23.

В священном городе Медине есть и современная застройка

Внимание! Королевство Саудовская Аравия не признаёт двойного гражданства.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Саудовской Аравии

Любой собственник должен оплачивать коммунальные услуги (электричество, воду, отопление, вывоз мусора). Однако по сравнению с другими странами содержать недвижимость здесь относительно недорого.

Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

Это важно знать: Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом

Поиск недвижимости в Саудовской Аравии

Подбирать и изучать предложения по продаже недвижимости в королевстве можно несколькими способами.

Брокеры и агенты по недвижимости

Обратиться в местное агентство недвижимости (по-арабски они называются wakaala al aqaar). Брокеры помогут выбрать подходящий объект и предоставят юридическое сопровождение сделки. Деятельность риелторов подлежит обязательному лицензированию.

Компании-застройщики

Можно связаться с отделом продаж местных компаний-застройщиков, договориться о просмотре объекта и запросить у них информацию о процедуре покупки.

Поиск в интернете

В Саудовской Аравии много популярных веб-сайтов по поиску домов, квартир, коммерческой недвижимости и земельных участков, например:

Bayut (английский)
Zaahib (английский)
Property Finder (английский)
Baizat (арабский)
Aqar City (арабский)

Сориентироваться на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Саудовской Аравии.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Процесс регистрации собственности в Саудовской Аравии состоит из нескольких основных процедур.

Обследование технического состояния здания и заключение эксперта

Это работа специального ведомства под названием Shaikh Al Aqar. После осмотра инспектор представит письменное заключение о состоянии недвижимости, опишет возможные ремонтные работы, которые могут повлиять на цену.

В отчёте будут указаны две цены: текущая рыночная стоимость объекта, а также стоимость земельного участка, на котором находится недвижимость.

Расходы на подготовку отчёта инспектора варьируется в пределах 500–1000 саудовских риалов ($140–270).

Переговоры и согласование цены с продавцом

Агенты по недвижимости обычно выставляют объекты по цене выше той, которую ожидает получить продавец. Они рассчитывают на то, что покупатель будет торговаться.

Совершать сделку можно и без услуг оценщика, однако во время торга удобно выдвигать своё предложение на основании письменного заключения эксперта. Саудовский народ с уважением относится к решениям Shaikh Al Aqar. Данное ведомство подотчётно правительству, с заключением инспектора редко спорят.

Иностранцы предпочитают жить в закрытых жилых комплексах – компаундах. Здесь можно чувствовать себя более свободно

Получение разрешения на проведение сделки от МВД или МИД Саудовской Аравии

Иностранные покупатели (физлица) должны получить разрешение на покупку от Министерства внутренних дел Саудовской Аравии.

Юрлицам требуется два документа: разрешение от Генерального управления инвестициями и разрешение Министерства иностранных дел Саудовской Аравии.

Получение одобрения на сделку займёт от двух недель до месяца.

Подать запрос можно в электронном виде. Для этого необходимо загрузить документы на государственный портал Abshir.

Физическим лицам нужно представить:

пояснительное письмо с описанием приобретаемого объекта;
копию паспорта, использованного при въезде в страну;
копию ВНЖ заявителя и супруга (iqama);
копию свидетельства о рождении каждого ребёнка;
письмо о подтверждении трудоустройства с указанием размера оклада;
сертификат Генеральной организации социального страхования (GOSI);
выписку с банковского счёта с данными о перечислении зарплаты за шесть месяцев;
кадастровый номер объекта;
национальный ID-номер владельца недвижимости;

PDF-копию документов о праве собственности продавца;
PDF-копию разрешения на строительство;
PDF-копию заключения об оценке недвижимости;
план здания.

Иностранным компаниям нужно представить более широкий пакет документов.

Проверка правоустанавливающих документов

Необходимо проверить подлинность документов о праве собственности продавца в нотариальном бюро Министерства юстиции и уточнить, нет ли на выбранном объекте обременений.

Продавец должен представить:

кадастровый номер объекта недвижимости;
дату регистрации собственности.

Вы также можете проверить информацию на портале Министерства юстиции или заказать справку о сделках с недвижимостью.

Эта услуга является бесплатной, отчёт можно распечатать.

Подписание договора купли-продажи

После того как все детали сделки оговорены, агент подготавливает договор купли-продажи.

В договоре нужно указать:

адрес приобретаемого объекта;
сумму сделки;
ответственность сторон;
распределение обязательных сопутствующих платежей, а также сроки их внесения.

Передача собственности

После подписания договора купли-продажи покупатель и продавец записываются на приём в государственную нотариальную контору при Министерстве юстиции Саудовской Аравии.

Нотариус подготавливает и подписывает новый титул о праве собственности (saq) и заверяет договор купли-продажи.

Через несколько часов участников сделки пригласят на повторный визит для получения нового титула права собственности и завершения сделки.

Оплата осуществляется именно в этот день. Перед тем как в документ внесут имя нового владельца и поставят печать, покупатель обязан передать чек об уплате всей суммы сделки продавцу в присутствии нотариуса.

Электронная копия документов всегда доступна на онлайн-портале Министерства юстиции.

Требуемые документы

Для физических лиц

Действующий ВНЖ (iqama)
Правоустанавливающие документы на приобретаемый объект недвижимости
Одобрение на сделку от Министерства внутренних дел
Договор купли-продажи
Чек с подписью банка о принятии средств к платежу
План земельного участка или чертежи здания

Для юридических лиц

Действующий ВНЖ (iqama)
Правоустанавливающие документы на приобретаемый объект недвижимости
Одобрение на сделку от Министерства иностранных дел
Договор купли-продажи
Разрешение от Генерального управления инвестициями Саудовской Аравии
Чек с подписью банка о принятии средств к платежу или уведомление о внесении зарезервированных средств для оплаты сделки
План земельного участка или чертежи здания
Доверенность, если сделку проводит представитель покупателя
Учредительные документы компании
Выписка из государственного реестра юридических лиц
Сопроводительное письмо агентства по недвижимости с указанием названия и полномочий

Удалённая сделка

Есть вариант приобрести недвижимость в Саудовской Аравии удалённо. Для этого потребуется сделать доверенность на своего представителя, к примеру, риелтора местного агентства.

Ипотека в Саудовской Аравии

Покупатели недвижимости в Саудовской Аравии могут подать заявку на получение кредита. Местные банки обычно предоставляют исламское финансирование, соответствующее принципам шариата.

Типичные условия выдачи кредитов

Совершеннолетний заёмщик обязан иметь трудовой договор сроком действия не менее шести месяцев.
Размер зарплаты должен превышать SR 3–5 тыс. ($800–1400).
Первоначальный взнос – не менее 5–15% от стоимости недвижимости.
Ежемесячные платежи – не более 33,33% от дохода заёмщика.
Максимальный срок кредита – 30 лет.

Познакомиться с кредитными предложениями королевства можно по ссылке.

Рассмотрение заявки банком занимает от недели до месяца.

Эр-Рияд – столица и главный финансовый центр Саудовской Аравии

Дополнительные расходы

Гонорар риелтора

2,5% от стоимости сделки. Чаще всего оплачивается продавцом.

Отчёт об оценке недвижимости

SR 500–1000 ($140–270).

Налог на покупку недвижимости

В 2020 году правительство ввело налог на покупку недвижимости в размере 5% объекта (ранее взимался НДС в размере 15%).

Практически все сделки по передаче прав собственности облагаются этим налогом, за некоторыми исключениями, к примеру – дарение близким родственникам.

Сбором налогов в стране занимается Главное управление по налогам и закяту– General Authority of Zakat and Tax.

Налог на сделки с недвижимостью нужно декларировать и уплачивать до или во время процесса передачи прав собственности.

Продавец может договориться с покупателем о совместной уплате налога, и любая из сторон сделки имеет право его заплатить, но продавец остаётся лицом, ответственным перед налоговым органом.

Штраф за просрочку уплаты может достигать трёхкратной суммы причитающегося налога.

Административный сбор за выдачу кредита

1% от суммы кредита

Особенности рынка недвижимости Саудовской Аравии

Цены на жильё в Саудовской Аравии упали на 18,2% с 2014 по 2019 год (−20,4% с поправкой на инфляцию) на фоне слабого экономического роста, низких цен на нефть и массового оттока экспатов. Государство приняло ряд мер, чтобы стабилизировать рынок. К примеру, ввело программу субсидируемого ипотечного финансирования и в три раза снизило налог на покупку недвижимости. В 2020 году цены начали медленно повышаться.
В Саудовской Аравии очень молодое и постоянно растущее население, которому требуется жильё и сопутствующая инфраструктура. Главный спрос сосредоточен в столице Эр-Рияде и других крупных городах (Джидда, Даммам и Хобар).
Саудовская Аравия предприняла несколько шагов для развития экономики страны и снижения её зависимости от нефти. Принц Мухаммед запустил масштабную программу реформ «Видение 2030», направленную на модернизацию саудовского общества, привлечение иностранных инвесторов и ценных кадров. В международном аэропорту в Эр-Рияде было решено создать особую экономическую зону для привлечения инвестиций, на северо-западе страны – альтернативу Французской Ривьере, а ещё в королевстве строят футуристический город с передовыми технологиями Неом.
В 2019 году в Саудовской Аравии появились «золотые визы» для инвесторов, а в 2021-м – программа гражданства для талантливых иностранцев.

Улицы в центре Джидды – второго по величине города в стране и её экономической столицы

Резюме: это надо запомнить

В Саудовской Аравии разрешено приобретать недвижимость гражданам любой страны, имеющим статус резидента (ВНЖ). Исключение – объекты в священных городах Мекке и Медине.
Физическое лицо может совершить покупку с целью собственного проживания.
Держатели инвестиционного ВНЖ Saudi Premium Residence могут владеть недвижимостью в том числе в Мекке и Медине, но только на правах долгосрочной аренды на 99 лет (узуфрукт).
Международные компании, ведущие лицензированный бизнес в стране, могут приобретать недвижимость для временного проживания своих сотрудников или для ведения бизнеса и инвестиций, получив разрешение от Министерства иностранных дел.
Процедура покупки недвижимости в королевстве обычно занимает не больше месяца.
Законы Саудовской Аравии не разрешают продлевать статус ВНЖ на основании владения недвижимостью.

Источники: 1) Life in Saudi Arabia, 2) NEXA, 3) Global Property Guide, 4) KMPG, 5) Global Property Guide

Фото: wikimedia (MEnomad), Unsplash (Izuddin Helmi Adnan, Numan Shah, ekrem osmanoglu, Husam Yaghi), wikimedia (Imam Khairul Annas)

Условия цитирования материалов Prian.ru