a
Версия
для печати

Продажи недвижимости сократились, а распродаж нет. Может ещё будут?

«Рынок зарубежной недвижимости пережил очень странные полгода. Кажется, что ожидания и прогнозы ещё никогда так не расходились с реальностью. Но при ближайшем рассмотрении выясняется, что сколько-нибудь масштабных изменений не произошло… И не факт, что произойдут». Главный редактор Prian.ru Филипп Березин анализирует поведение продавцов и покупателей.

Уже 4 месяца мы видим непривычную картину. По всему миру произошло резкое снижение числа сделок при в общем-то стабильном и где-то даже растущем спросе. У покупателей возникли проблемы, но не с деньгами, а с прямым доступом к объектам. Большинство риелторов в течение двух-трёх месяцев или вовсе не трудились, или снизили активность, вынужденно ограничив себя работой в интернете.   

Покупки онлайн возможны, и тот, кто умеет их организовать, проводил сделки. Но приобретать зарубежную недвижимость без осмотра готовы не более 20% русскоязычных покупателей. Это данные опроса Prian.ru, проведённого полтора года назад, – думаю, что с тех пор цифры несильно изменились.

В итоге, например, продажи в Испании в мае, когда ограничения уже начали снимать, сократились на 53% по сравнению с прошлым годом, на Кипре – на 69%, в Турции – иностранцам – примерно на 85%.  

***

Одновременно спрос на зарубежную недвижимость со стороны россиян, украинцев, белорусов, казахстанцев снижался только весной, когда пандемия завладела информационным пространством и умами. Например, в нервном марте число сообщений на Prian.ru упало по сравнению 2019 годом на 36%. В апреле на 31%. Но уже в мае снижение составило лишь 14%, а в июне мы увидели рост – более чем на 10%.

Ограничения на передвижение, конечно, повлияли на наши планы. В отличие, например, от падения рубля. Оно, во-первых, пока всё-таки не столь значительное (около 15%, если сравнивать показатели января и начала июля). Во-вторых, логично предположить, что среди тех, по кому кризис ударил больше всего, доля потенциальных покупателей недвижимости невелика. У большинства реально интересующихся деньги по-прежнему есть.

Так что отложенный спрос – это реальность. И действительно, после снятия ограничений активизировались покупатели по всему миру: вот первый пример, а вот второй. Россияне подъедут позже.

***

Логично ли в такой ситуации надеяться на скидки? Здесь мнение продавцов сильно расходится с ожиданием покупателей. Опрос Saviils показал, что три четверти риелторов уверены в будущей стабильности цен… И столько же клиентов рассчитывают на дисконт.

Данные на начало июля подтверждают оптимизм профессионалов. Из нашей ленты: во Франции цены на квартиры выросли с начала года на 3,1%, а в июне практически не изменились. В Испании прогнозируют снижение к концу года до 10%, но только в крупных городах; на побережье показатели стабильны и таковыми останутся. В Италии во втором, самом «коронавирусном» квартале зафиксирован символический рост – 0,6%. В Великобритании цены прежние. Даже в Греции, рынок которой особенно зависит от туристического спроса и, вообще говоря, не отличается стабильностью, они с января по июнь не изменились.

***

Риелторы говорят, что и дальше не стоит ждать приятных сюрпризов. Понятно, что такие заявления не всегда бескорыстны: у профессионалов свой интерес, – но в данном случае я с ними скорее соглашусь. Безусловно предложения с дисконтом появятся, и, возможно, их будет даже больше, чем обычно. Но вот надеяться на распродажи не стоит.

Заметные, а главное, быстрые падения цен обычно связаны с многолетними пузырями, которые лопаются после мощных финансовых кризисов. Например, такой обвал произошёл в Латвии в 2008–2009 годах, когда объекты подешевели за год почти на 60% (в тот же период в ОАЭ на 48%, в Болгарии на 29%). Но – этому предшествовал почти столь же значительный, хотя и более растянутый во времени рост, носивший откровенно спекулятивный характер и не опиравшийся на реальные возможности в первую очередь местных жителей.

Последние два-три года нигде столь резкой динамики не было.   

Обычно же, если в какой-то стране цены за год меняются на 10%, это уже много. Если на 15% – это почти рекорд. В пересчёте на квартал цифры становятся и вовсе символическими. Так что нет ничего удивительного, что с марта по июнь цены даже при сокращении числа сделок остались прежними.

К тому же – повторюсь – сейчас ведь не покупают в первую очередь не потому, что дорого, а потому, что нет возможности приехать, и продавцы – большинство – надеются на отложенный спрос и готовы подождать. Пока, по крайней мере.

Разумеется, любые прогнозы содержат одно неизвестное: мы ничего не знаем о вероятности второй и последующих волн коронавируса, а значит и о том, как он ударит по рынку. Впрочем, если реализуется негативный сценарий, большинству будет не до недвижимости.

***

И всё-таки, появились ли в последние месяцы предложения с дисконтом? Где-то можно найти жильё по более низкой, чем полгода назад, цене? Для этого надо понять, какие рынки оказались под наибольшим давлением.

Во-первых, страны с нестабильным внутренним спросом. Где последние год-два активно выдавались кредиты, где местные жители небогаты, но могут избавляться от излишков.

Во-вторых, регионы, где много собственников-иностранцев, по каким-то причинам не готовых содержать удалённый актив.

В-третьих, места, где недвижимость исторически не приносит стабильный доход, не безусловно ликвидна и не покупается с какой-то особой целью, например получения ВНЖ или гражданства.

Сейчас можно найти более выгодный вариант на популярных направлениях, но не в самых лучших локациях не самых престижных курортов. Есть предложения – со скидками в размере 10–15%, не больше, – на побережье Болгарии и в Греции. Реже в Испании, в небольших городах Чехии и Финляндии. Можно поискать в километре-другом от пляжей анталийского побережья Турции.

А вот квартиры в Париже (Лондоне, Хельсинки, Будапеште, Праге, Таллине, городах Германии), дома в Италии (Черногории, Словении, Португалии) если и продаются дешевле рынка, то только из-за личных обстоятельств конкретного продавца. Собственно, как было всегда.  

***

Выгодное ли сейчас время для покупки? Я бы сказал – нормальное. Если хорошее, то в первую очередь для приобретения собственного жилья, от которого вы не ждёте стабильного, а тем более быстрого дохода. Собственники, не готовые содержать свою недвижимость и не имеющие возможности на ней зарабатывать (курорты всё-таки тряхнуло), хотят быстро продавать, и в этом ваш шанс.

Я не говорю сейчас о покупке готового бизнеса – гостиниц и ресторанов, маленьких лавочек или помещений под офис. Они тоже появляются, и, вероятно, их будет больше в ближайшие месяцы. Просто эти предложения не для всех – а в период неопределённости особенно. Для инвесторов без опыта ничего не изменилось. На рынке не появились и не появятся успешно работающие (подчеркну, стабильные!) инвестиционные предложения на более интересных условиях, чем полгода назад.

Кстати, получение дохода как главную цель покупки и заявляют-то сейчас немногие – всего около 10% потенциальных покупателей. То есть предварительные данные опроса Prian.ru показывают в 2020 году абсолютный минимум доли чистых инвесторов.

***

Рынки недвижимости в ближайшие год-два будет определять стремление покупателей переехать. Причём я говорю не только об иммиграции. Проведённые в Испании, Италии, Франции, Финляндии исследования показали, например, желание граждан сменить городскую прописку на загородную. Во время пандемии некомфортно было многим. Жителям крупных городов – из-за близкого соседства с кем-либо, владельцам квартир – из-за необходимости сидеть в четырёх стенах, северянам – из-за нехватки солнца...

Одновременно мы фиксируем абсолютный рекорд: почти 55% аудитории Prian.ru рассматривает зарубежную недвижимость в первую очередь как способ переезда! Неважно, чего в этом желании больше – иллюзий, беспокойства за здоровье, свой бизнес или будущее детей. С мая число запросов по недвижимости таких стран, как Грузия, Кипр, Греция, Черногория превысило показатели 2019 года. Мы открыли иммиграционный раздел (наше главное достижение в первом полугодии), и его страницы становятся самыми посещаемыми на портале. Тоже тенденция…

Фото: Unsplash

Условия цитирования материалов Prian.ru

Теги: Недвижимость, Анализ рынков, Блог главного редактора
Подписаться:

Читайте также

Инвестируем в Грецию: будущее за студенческим жильём
Учащимся вузов негде жить. На этом можно заработать
Где лопнет следующий «пузырь»? Экономисты объясняют, как искать зоны риска
Список стран, недвижимость которых находится под угрозой, прилагается
Что можно купить на Коста-Бланке до €500 000
Спойлер – много чего и к тому же премиум-класса.
Недвижимость Испании: «демократичная» Торревьеха
Что определяет низкую для побережья Коста-Бланки цену и всё-таки почему так дёшево...
Что ждёт рынок жилой недвижимости Европы. Они знают
Prian.ru перешерстил отчет Deloitte
Недвижимость в Испании: как получить ипотечный кредит
Правда, что к нашим людям в Испании банки стали относиться хуже? Развеиваем мифы.

Полезные статьи:

Как жить в Бангкоке? Что учесть желающим переехать в Юго-Восточную Азию
  • 2122
Климат, язык, транспорт, еда, жильё… Рассказываем о том, к чему стоит подготовиться заранее
Визовый режим и вид на жительство в Доминиканской Республике
  • 30415
Как легально жить в стране вечного лета?