Версия
для печати
для печати
Часто инвестор выходит на рынок с небольшой суммой, которой не хватит для покупки качественного объекта. В такой ситуации большой соблазн выбрать самый бюджетный вариант, однако, скорее всего, покупателя ждёт разочарование. У подобных объектов почти всегда низкая ликвидность – для них сложно найти арендатора, их не получится выгодно продать. Также возможно, что у недвижимости есть скрытые проблемы, о которых иностранец не догадывается.
Например, на Кипре люди хотят купить жильё под сдачу в аренду, но у них на руках только €100–150 тыс. С таким бюджетом можно найти только квартиру в старом фонде, причём плохого качества. Покупателям кажется, что это удачное вложение средств, однако потом они не могут её сдать, потому что туристам хочется отдыхать в красивом и опрятном доме.
В Финляндии (и не только) стандартная практика – проводить капитальный ремонт вторички за счёт владельцев недвижимости. И если собрание собственников решило, скажем, обновить фасад или поменять трубы, у владельца квартиры появится дополнительный ежемесячный платёж на долгие годы. Продавец может знать об этом и потому поставить подозрительно низкую цену. И если покупатель не учтёт предстоящего ремонта, его финансовый план рухнет.
.png)
К нам обратился клиент, который ранее купил дешёвую квартиру. Он рассчитал, что при сдаче её в аренду будет получать 4% годовых. Однако в этом здании была запланирована замена системы водоснабжения, и через год после того, как он приобрёл квартиру, кооператив взял в банке ссуду в размере €1,5 млн. Кредит разделили на всех собственников, получилось по €700 на кв. м. Для клиента общая сумма долга составила €41 тыс. Теперь он должен дополнительно перечислять €300 в месяц в течение приблизительно 12 лет. За счёт этого его и без того скромный доход сократился вдвое, и стало ясно, что смысла в этой инвестиции не было. К сожалению, он не посоветовался с экспертом на этапе выбора недвижимости и совершил типичную ошибку – не изучил план реновации. Такие планы в Финляндии составляются на пять лет вперёд, их можно и нужно проверять перед покупкой.
При покупке недвижимости для дальнейшей перепродажи мы всегда советуем анализировать не только проект в целом, но и конкретную выбранную единицу. Например, в Аланье и Анталье в комплексах с отельной инфраструктурой квартиры с видом на внутреннюю территорию стоят дороже, однако они и ценятся выше. Впоследствии их будет легче продать.
Иностранец, который проводит в стране пару недель, смотрит на недвижимость глазами туриста. То, что кажется привлекательным в первые дни, часто отходит на дальний план при постоянном проживании. Скажем, первое, на что обращают внимание при поисках жилья на курорте, – близость к морю. Однако для жизни круглый год это не лучший вариант.
В то же время жильё у моря существенно дороже, чем на расстоянии даже 400–500 метров. Поэтому дом на первой линии – хороший вариант для краткосрочной аренды, но если вы рассчитываете на постоянных жильцов, лучше за ту же сумму купить более просторное жильё чуть подальше.
Часто люди пытаются купить жильё как бы для себя, но при этом и получить выгоду. Выходит неудачно.
.png)
Был случай, когда человек покупал квартиру с нашей компанией, сформулировав цель – постоянное проживание в тихом месте, но недалеко от центра Аланьи, желательно без инфраструктуры и недорого. Выбираем вариант – верхняя Оба, подальше от моря, небольшой дом без инфраструктуры, этап строительства. Прошёл примерно год после окончания стройки, и инвестор нам говорит, что хочет продать недвижимость и заработать на этом 25–30%. Но это нереально. Да, стоимость его недвижимости выросла, но эта цель покупки не была озвучена нам на этапе выбора, и мы ориентировались на иные критерии. Если бы он сказал заранее, мы бы рассматривали совсем другие варианты.
Поменять назначение недвижимости или сделать перепланировку – разумные шаги, в результате которых можно повысить доходность недвижимости. Однако для этого нужно хорошо знать местное законодательство и разбираться в конструктивных особенностях зданий. Иначе возникают неприятные казусы.
Так, в Польше распространённая практика – купить большую квартиру и разделить её на несколько студий с отдельными входами и санузлами. Законодательство разрешает переносить «мокрые точки», однако есть ряд других ограничений.
У нас в августе был клиент, который приехал в Польшу, сам повсюду ходил, сам всё изучал, в итоге выбрал квартиру, которую запланировал разделить на пять студий. Для этого нужен определённый тип вентиляции. Он задал вопрос об этом в отделе продаж и получил ответ, который его устроил. Мы бы в такой ситуации сначала передали всю информацию архитектору, получили его одобрение и только потом заключали договор. Но клиент с нами не посоветовался, ничего не перепроверил, поверил продавцам на слово и внёс аванс. На сделке мы тоже не присутствовали. Когда мы получили документы, наш архитектор сказал, что в доме всё совсем не так, как требуется. В итоге договор пришлось расторгать, а клиенту – ещё раз прилетать и начинать всё сначала.
.png)
Мы работали с клиентом, который приобрёл склад, но решил открыть вместо него спортзал. Перед покупкой он не изучил документы – помешал языковой барьер. Поэтому не знал, что в уставе зафиксированы цели использования помещения. Ошибка обнаружилась уже после того, как владелец нашёл арендатора и спортзал начал работу. Выяснилось, что были нарушены требования гигиены и безопасности: в таких помещениях обязательно должны быть система вентиляции и пожарный выход. У владельца был выбор: расторгнуть контракт, потерять деньги и переоборудовать помещение обратно в склад или выполнить обязательные требования. Он подсчитал, что склад будет давать меньшую доходность, чем спортивный зал, и вложился в пожарный выход и новую вентиляцию.
Бывает так, что покупатели решают отказаться от услуг риелторов или задействуют их по минимуму. Однако незнание специфики местных рынков играет с иностранцами дурную шутку. Не зря же и сами специалисты по недвижимости часто ищут себе жильё при помощи агентов. Казусы бывают разные – например, можно не учесть конкурентную среду или напороться на откровенный обман. При удалённой сделке эти риски возрастают многократно.
В Эмиратах есть недобросовестные застройщики, которые могут завысить доходность на порядок: пообещать 20%, хотя по факту будет всего 2%. Если инвестор покупает без помощи местных игроков, он может не заподозрить подвоха. Когда это обнаруживается, он, конечно, уже обращается за помощью, хочет продать эту недвижимость, но как это сделать? Там бывает невероятно завышенная цена, например, человек купил за $300 тыс., а рыночная цена – всего $100 тыс. И от настоящей цены уже была бы нормальная доходность в 6–7%. К сожалению, мы видим много подобных случаев.
Евгений вспоминает и другие характерные ситуации, когда продавцы в Дубае обманывают покупателей. В частности, он рекомендует по возможности приезжать и лично смотреть объекты, потому что при продаже «по картинкам» бывает, что в реальности всё выглядит совсем иначе, и покупателю, который рассчитывал сдать свою собственность сразу после сделки, придётся тратить время и деньги на ремонт. При сделках off-plan важно знать специфику района, и здесь тоже не обойтись без экспертов по местному рынку.
Несколько лет назад, когда в Дубае ввели НДС на все новостройки, за исключением жилья, некоторые застройщики порекомендовали покупателям перевести свои апартаменты в разряд жилой недвижимости. Те, кто так и сделал, сильно проиграли, потому что объекты потеряли в цене порядка 20%. Понятно, что это был разовый случай, но и в другой ситуации может быть что-то подобное. Поэтому перед принятием решения важно проконсультироваться с юристом или опытным риелтором.
.png)
Покупатели с небольшими бюджетами особенно подозрительно относятся ко всему, опасаются обмана и из-за этого сами что-то недоговаривают. Их можно понять: они боятся потерять накопления всей жизни. Но без эксперта всё равно не обойтись. Чтобы не промахнуться с выбором риелтора, можно в самом начале обратиться в несколько агентств и всюду задать одинаковые вопросы. Чётко их сформулировать и спрашивать письменно, по электронной почте. А затем сравнить ответы. Да, нужно будет потратить время, но по результатам уже станет понятно, кто даёт полную информацию, а кто чего-то недоговаривает или не знает. После этого уже можно будет аргументированно выбрать кого-то одного и начать ему доверять.
Бывает так, что вы видите удачное соотношение доходов и расходов, но его причина в том, что объект находится в неудачном месте, где недвижимость в принципе дешевле. И даже наличие «железобетонного» арендатора может не спасти ситуацию.
.png)
Инвестор купил ангар, который находился в районе города Оулу – вдали от крупных центров Финляндии. Этот объект арендовала полиция под хранилище конфиската. Недвижимость давала прекрасную доходность: 8,2%, сомнений в надёжности арендатора не было, это же государство! Однако через пару лет полиция нашла более выгодное помещение и переехала. С тех пор прошло уже больше года, но владелец до сих пор не может сдать свой объект, потому что в этой локации найти съёмщика очень сложно. За время простоя средняя доходность уже приблизилась к обычным для Финляндии показателям. Клиент обратился к нам за консультацией, и мы ему советуем найти арендатора, пусть и не самого выгодного, скажем, дающего 3% доходности в год, и продавать вместе с ним. Потому что наличие арендатора будет главным аргументом в глазах потенциального покупателя. А для дальнейших инвестиций рекомендуем выбирать места ближе к югу Финляндии, где намного выше деловая активность.
Имеет значение не только место, но и непосредственное окружение объекта. Если это одна из однотипных квартир в гигантском комплексе, удачно сдать или продать объект будет непросто. Такое регулярно случается в Таиланде с неопытными инвесторами.
К нам часто обращаются клиенты, которые купили неликвид. Обычно это недвижимость, которая находится в плохой локации. Другой вариант – человек купил объект в комплексе, где 700–800 квартир и почти все студии, а он хочет выгодно перепродать. Но как можно нормально перепродать, когда у тебя несколько сотен конкурентов, от которых твой объект ничем не отличается? Да ещё и во время пандемии, когда на Пхукете намного меньше туристов.
Важно точно понимать не только сегодняшнюю ситуацию в той локации, которая вам интересна, но и планы будущей застройки территории.
.png)
Реальный пример: человек купил виллу в Махмутларе в отдалении от моря, а на соседнем участке построили многоэтажный комплекс, и теперь все собственники смотрят на его дом сверху вниз, а само это небольшое строение окружено высокими зданиями, как огромным забором. Вряд ли собственник будет уютно себя чувствовать в таком жилище.
Часто инвесторы убеждены в том, что выгоднее всего покупать объект до начала строительства или на ранней стадии, потому что к моменту сдачи он существенно подорожает и вложения принесут максимальный доход. На некоторых рынках так и есть. Например, в Турции подобная практика считается разумной. Но там девелоперы получают от покупателя наличку и сразу пускают её в оборот.
Напротив, в странах, где средства покупателей замораживаются до момента приёмки объекта, девелоперам нет причины делать скидку ранним инвесторам, так что и им выиграть за счёт этого не получится. Значит ли это, что покупка на стадии котлована бессмысленна? Вовсе нет! На старте продаж у покупателя максимальный выбор, поэтому он может заполучить всё самое «вкусное». Но в целом правильный момент покупки часто определяется совсем другими критериями.
.png)
В Дубае доходность зависит не от стадии строительства, а от района и от самого проекта. Тут важно смотреть на историю изменения цен, учитывать стадию развития и планы будущей застройки. В развитых районах, таких как Дубай-Марина, Даунтаун, дополнительной стоимости за счёт предстоящего развития района уже не получишь. Поэтому покупать можно на любой стадии, а вот момент продажи надо будет точно рассчитывать, глядя на сам проект. Где-то это будет на приёмке, где-то до, а где-то уже после.
Аналогичная ситуация и в Польше: сама по себе покупка на ранней стадии не гарантирует прибыли. Да, после окончания строительства объект будет строить дороже, но не за счёт особых цен от застройщика. Просто за это время недвижимость в стране подорожает в соответствии с общей тенденцией. И если купить не строящийся объект, а вторичку, вполне возможно, что она вырастет в цене ещё больше.
.png)
У нас больше половины запросов – на покупку недвижимости на стадии котлована с надеждой потом выгодно перепродать. Однако так не получится: деньги покупателя отправляются на эскроу-счёт (rachunek powierniczy), поэтому застройщику нет смысла снижать цены. Часто бывает, что квартиры в готовом доме и в только что начатой стройке стоят одинаково. А в последние полтора года картина бывает даже обратной: в новостройке объект будет дешевле, чем его аналог на котловане. Потому что цены на стройматериалы резко растут, поднимаются и зарплаты, и для новых зданий закладывается совсем иная себестоимость, а вместе с ней – и конечная цена. Напротив, иногда бывает, что здание полностью готово, но не выкуплено несколько квартир. И вот в этот момент застройщик готов идти на уступки, и можно совершить сделку по очень выгодной цене.
Пандемия смешала все карты. То, что ещё вчера было прибыльным, сегодня начинает приносить убытки. Поэтому инвесторы вынуждены постоянно следить за ситуацией и при необходимости менять назначение своих объектов. Кстати, перспективы использования недвижимости с другими целями тоже стоит продумать заранее.
Мы всегда пропагандируем идею инвестирования в торговые площади с арендаторами-ретейлерами. Именно этот сектор коммерческой недвижимости зарекомендовал себя как наиболее надёжный. Один из наших клиентов инвестировал в кафе в Любляне, но в связи с пандемией выплаты стали нерегулярными, а других съёмщиков было не найти. После того как инвестор обратился к нам, мы переделали помещение в торговый объект и отдали в аренду сетевому обувному магазину. В другом подобном случае мы сдали помещение под офисы. При таком решении доходность не падает, а стабилизируется. Инвестиции в отельный бизнес также перестали быть интересными с началом пандемии. Один из клиентов обратился к нам в связи с тем, что его гостиница не приносила желаемого дохода, а также начались проблемы с управлением. Мы предложили ему распродать отель по отдельным апартаментам, и он успешно избавился от проблемного объекта.
Мы поговорили с риелторами, работающими в разных частях мира, однако их мнение едино: у инвесторов бывают промахи, которые иногда обходятся очень дорого. При этом большинства ошибок можно было бы избежать, если бы покупатель вовремя посоветовался с экспертом местного рынка недвижимости, архитектором или юристом. Это выходит выгоднее, чем потом исправлять ошибку.
Источники: CNN о проблемах Zillow
Фото: pixabay.com
