Главное, что надо знать иностранным покупателям недвижимости в Грузии, – существенных ограничений для зарубежных собственников здесь нет. Дополнительные расходы невелики. А сделки заключаются очень быстро, так как Грузия – один из мировых лидеров по простоте оформления собственности. Тем не менее грузинский рынок недвижимости имеет ряд особенностей, о которых вам подробно расскажет Prian.ru.
Для подготовки статьи мы побеседовали со специалистами местного рынка:
Елена Хохлова, совладелец и директор агентства недвижимости Property in Georgia
Анна Давидсон, управляющий партнёр JUST Advisors – первой русскоязычной юридической компании в Грузии
Иностранцы имеют право покупать в Грузии любую недвижимость, кроме земель сельскохозяйственного назначения, которые можно получить только в наследство или имея второе гражданство Грузии.
Нужно обратить внимание на то, что недвижимость может быть записана в реестре в двух категориях: квартиры (в комплексах) и земельные участки с расположенными на них строениями. Часто, покупая дом, вы приобретаете именно земельный участок с расположенной на нём постройкой. В России в этом отношении всё по-другому: там земля следует строению, а здесь – дом участку.
Для граждан РФ, Беларуси, Украины виза в Грузию не требуется – граждане этих государств могут беспрепятственно находиться на территории страны в течение 365 дней. После выезда за границу срок обнуляется, и отсчёт начинается заново. После покупки недвижимости стоимостью от $100 тыс. вы имеете право претендовать на ВНЖ.
После покупки земли или иной недвижимости необходимо платить ежегодный налог. Во время сделки на продавца может лечь обязанность уплатить подоходный налог.
На портале Prian.ru публикуют объекты, которые традиционно интересны зарубежным покупателям, – обычно это качественные квартиры в Тбилиси, Батуми и на горнолыжных курортах, частные дома, небольшие коммерческие помещения. Вы можете посмотреть подборку предложений, подписаться на обновления и оставить заявку на поиск объекта по вашим требованиям.
Можно также напрямую обратиться в местное риэлторское агентство, специалисты которого с вероятностью 99% говорят на русском или английском, либо мониторить рынок самостоятельно через грузинские сайты:
Посмотреть ещё 116 похожих объектов
Процедура покупки не предполагает обязательного присутствия риэлтора или юриста: все договорённости можно обсудить напрямую с продавцом и зарегистрировать сделку в Доме юстиции. Насколько безопасен данный вариант – решать только вам. Об особенностях заключения сделки, которые надо иметь в виду, мы расскажем далее.
Особенность грузинского рынка: комиссия при продаже полностью ложится на продавца.
Елена Хохлова: На рынке Грузии очень интересная ситуация с комиссией риэлтора. Изначально здесь применялась мировая практика: присутствуют риэлторы с двух сторон – и со стороны продавца, и со стороны покупателя. Потом на рынок пришли крупные европейские агентства и для привлечения клиентов придумали маркетинговый ход: покупатели не платят комиссию риэлтору. Таким образом они привлекли заинтересованных покупателей. Практика укоренилась на рынке Грузии и действует до сих пор. Платит комиссию только продавец или арендодатель, для покупателя и арендатора услуги риэлтора бесплатны.
В связи с такими условиями лишь единичные объекты продают по договору эксклюзива – зачастую за каждым предложением стоит 10–15 риэлторов. К тому же Грузия небольшая и очень общительная страна, где узнать собственника интересующего объекта не особо сложно. Эти обстоятельства сильно повлияли на уровень риэлторских услуг не в лучшую сторону: нет смысла вкладывать деньги в рекламу объекта, когда нет гарантии, что сделка пройдёт через определённого риэлтора.
Алгоритм покупки недвижимости в Грузии стандартный: выбираете объект, проверяете его с точки зрения юридической чистоты (зарегистрирована ли недвижимость на лицо, которое представляется продавцом), нет ли на собственности обременений (ипотеки, ареста).
Необходимо узнать, как именно продавец приобрёл недвижимость, нет ли на неё правопритязаний, в том числе со стороны прежнего собственника. Эта информация не всегда общедоступна и требует самостоятельного исследования.
Важно проверить и статус самого продавца, например его семейное положение. Так, объект может быть приобретён в период брака, а право собственности зарегистрировано на одного из супругов. Согласие второго супруга на сделку по законодательству Грузии не требуется, но нет гарантии, что он, узнав о продаже объекта, не будет оспаривать сделку.
Смотрите фоторепортаж Prian.ru
Если объект чист, заключаете договор купли-продажи и регистрируете сделку в публичном реестре. Договор обязательно составляют на языке, понятном обеим сторонам сделки, плюс на грузинском. Поэтому чаще всего договоры с иностранными покупателями бывают двуязычными. На сделке с участием лица, которое не говорит на грузинском языке, в Доме юстиции обязательно должен присутствовать переводчик. Необязательно сертифицированный, главное, чтобы он владел грузинским языком. Переводчик в данном случае также подписывает договор, подтверждая тем самым, что перевод выполнен корректно.
Подписать договор можно двумя способами.
Елена Хохлова: Процесс заключения договора купли-продажи недвижимости в Грузии один из самых простых в мире. Вам не понадобится собирать бесконечное количество справок и соглашений для оформления сделки. Достаточно прийти в Дом юстиции, причём обязательно присутствие только двух человек – продавца и покупателя (если оба знают грузинский язык).
Если это простая сделка между лицами, владеющими грузинским языком (без рассрочек, ипотек), на руках может даже не быть готового договора купли-продажи – форму вам выдадут в Доме юстиции. В этом случае документ заполняют вручную, вписывая данные продавца и покупателя, условия договора, и подписывают в присутствии регистратора. И после этого сделка сразу идёт на оформление.
Но! Если сделка совершается с задатками, залогами, авансовыми платежами, рассрочками, ипотекой – важно составить договор заранее с указанием всех особенностей сделки, желательно с привлечением нотариуса. В этом случае важно настаивать на своём и фиксировать все нюансы на бумаге, не поддаваясь на уговоры в духе «Всё будет хорошо, всё решим». В идеале следует не только скрепить договор подписями, но и отнести его в Дом юстиции, чтобы зарегистрировать обременения на объекте.
Когда вам нужны дополнительные гарантии выполнения всех условий сделки. В частности, когда по договору возникает материальное обязательство и существует риск его неисполнения.
Анна Давидсон: К примеру, вы – продавец, и по договору покупатель должен выплатить вам сумму сделки в рассрочку после перехода к нему права собственности. В таком случае, если обязательства не выполняются, вы можете обратиться к нотариусу и получить исполнительный лист, минуя исполнительное бюро, и истребовать причитающуюся вам сумму.
Заключив договор в простой письменной форме напрямую в Доме юстиции, при неисполнении обязательств исполнительный лист вы получите только по решению суда. А учитывая, что суды в Грузии очень загружены работой, ждать разбирательства и судебного акта придётся долго.
В Грузии, как и во всей мировой практике, покупатель, чтобы забронировать объект, вносит задаток. Но фиксированных условий нет – всё по соглашению сторон. Часто используются варианты авансовых платежей и рассрочки.
Задаток вносят в том случае, если объект очень интересный или выгодный по цене. Используется как способ обеспечения денежных обязательств в пользу как продавца, так и покупателя. Если сделку расторгает покупатель, задаток ему не возвращается. Если же договор расторгает продавец – он обязан вернуть сумму в двойном размере. Это носит рекомендательный характер – вы вправе указать в договоре иные условия.
Кстати, процедура регистрации договора задатка очень простая и быстрая. Есть два варианта: подать документ на регистрацию после подписания у нотариуса или посетить местный Дом юстиции и подписать договор в присутствии регистратора. При этом стороны, подписывающие договор, могут находиться в разных городах Грузии. Можно также подписать документ в течение двух дней по регистрационному номеру, подняв первую подпись из электронной базы данных Дома юстиции.
После регистрации договора на объект накладывают обременение, которое любому заинтересованному видно в графе «Ипотека по кадастровому номеру объекта». Собственник если и может повторно продать это жильё, то только с текущим обременением.
Анна Давидсон: Для оплаты сделки покупателю необязательно открывать расчётный счёт в грузинском банке. Многие наши клиенты рассчитываются напрямую, перечисляя средства с российского счёта на грузинский.
Но в данном случае при проведении платежа может потребоваться пройти процедуру валютного контроля в стране, из которой вы отправляете деньги. Риски выбора способа оплаты лежат на продавце. Вы сами должны предварительно подумать, какова вероятность того, что ваш банк не одобрит сделку. Но, как правило, вопросов не возникает.
Конечно, проводить расчёты между двумя грузинскими счетами удобнее, особенно если у вас один и тот же банк. В таком случае перевод денег занимает пару секунд. Но имейте в виду, что в каждом банке установлен свой лимит на перевод денежных средств. Когда сумма крупная, то вполне возможно, что процедура займёт не один день. Данный момент стоит уточнить до заключения сделки.
Кстати, открыть счёт в грузинском банке – дело одного дня. Если вы заводите счёт премиум-уровня (вроде solo в Bank of Georgia или status в TBC), то ограничений по перечисляемым суммам у вас не будет.
Можно рассчитываться и наличными. В таком случае передачу денежных средств подтверждают распиской в простой письменной форме или производят её в присутствии нотариуса или свидетелей.
Елена Хохлова: Наиболее распространённый способ покупки жилья – в рассрочку. Кредиты в Грузии получить не так легко, особенно в последнее время. К тому же проценты по кредитам в Грузии по мировым меркам не самые маленькие.
В ипотеку берут либо дешёвые объекты, так как покупатель не может себе позволить купить квартиру сразу, либо элитную недвижимость, особенно если будущий собственник имеет хорошую кредитную историю в банке. Во втором случае бывают ситуации, когда банк предлагает более выгодную процентную ставку благодаря высокому траст-рейтингу клиента.
Что касается новостроек, то, как правило, для всех новых объектов предлагают рассрочку до конца строительства. А в связи с последними событиями застройщики пошли на ещё более лояльные условия и готовы предоставить беспроцентную рассрочку и на больший срок.
Личное присутствие при покупке недвижимости необязательно – возможно заключить сделку на основании нотариально заверенной доверенности. По доверенности можно провести все этапы сделки: выбрать объект, договориться с застройщиком или собственником объекта на вторичном рынке, заключить договор купли-продажи, выполнить расчёты, зарегистрировать право собственности в публичном реестре, даже встать на учёт в налоговом органе и заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.
Сама процедура покупки недвижимости может занять полдня. Чтобы перевести право собственности с продавца на покупателя в публичном реестре, достаточно представить договор купли-продажи недвижимости. Подтверждает право собственности именно запись в публичном реестре. Можно по запросу получить на руки соответствующий документ, но данная информация открытая: зная кадастровый номер объекта недвижимости, можно ввести его на сайте публичного реестра и узнать и имя собственника, и обременения, имеющиеся на объекте.
Читайте истории инострацев, переехавших в Грузию:
Важное преимущество Грузии в том, что здесь отсутствуют налоги на покупку недвижимости (смену права собственности, регистрацию титула – так их могут называть). Между тем во многих странах Европы только эта статья расходов превышает 10% от цены недвижимости.
Что платят покупатели в Грузии
Проверка объекта нужна не всегда. Если у вас новостройка, то вам достаточно посмотреть в публичном реестре, введён ли дом в эксплуатацию. Это возможно сделать по кадастровому номеру объекта. Вы можете подстраховаться и зарегистрировать предварительный договор купли-продажи в Доме юстиции – обойдётся это вам примерно в 50 лари ($16). Но пока в Грузии случаев повторной продажи новой недвижимости не зарегистрировано.
Если вы покупаете исторический объект либо старую квартиру, то там требуется серьёзная проверка. В основном из-за периода приватизации, в связи с которым нужно уточнить, все ли подписи собраны, кому досталось жильё, нет ли других претендентов на этот объект. Лучше в таком случае поднять всю историю и посмотреть, как переходила недвижимость от владельца к владельцу. Этим вопросом занимается риэлтор или юрист.
Отдельно потребуется проверить реестр по землям, потому как землю сельскохозяйственного назначения иностранец покупать не может. Необходимо будет перевести её из земель сельскохозяйственного назначения в доступную для покупки несельскохозяйственную, но процедура это недешёвая. В любом случае потребуется привлекать юриста и дополнительно заплатить государственную пошлину после одобрения перевода земли. Ставка пошлины зависит от региона – для Тбилиси, к примеру, 3,4 лари ($1,1) за каждый квадратный метр.
Если клиент иностранец, всё происходит удалённо: риэлтор подбирает объект, присылает локацию и фото, параметры недвижимости.
Елена Хохлова: В нашей компании процедура следующая. Мы присылаем пять-шесть вариантов, чтобы понять окончательные пожелания человека и на них сфокусироваться. Если какой-то объект понравился, специалист, находясь на месте, либо делает видеоколл, либо присылает видеоосмотр жилья. После окончательного выбора объекта мы проверяем его историю и переходим к сделке.
Помимо этого, риэлтор помогает с составлением договора (по простой форме) купли-продажи, налаживает коммуникацию между продавцом и покупателем для обсуждения приемлемых для двух сторон условий сделки. Если сделка сложная – рекомендуется обратиться к юристу.
Комиссию всегда платит продавец, стандартная ставка – 3% от стоимости продажи. На рынке Батуми повыше – в районе 5–10%. Данная ставка уже включена в указанную на сайте стоимость и может слегка колебаться в зависимости от цены объекта.
На грузинском рынке, помимо покупки и долгосрочной аренды, есть специфическая форма лизинга – гирао. Сделка представляет собой долгосрочный договор займа под залог недвижимости. На оговорённый период долга займодатель имеет право пользоваться данным объектом.
Зачастую сумма гирао составляет одну треть от рыночной стоимости недвижимости, и само собой, для такой сделки лучше выбирать квартиру или дом, полностью готовый к проживанию: с мебелью, техникой и всем остальным. При подписании договора обязательно проверьте, корректно ли указаны данные недвижимости, сравните информацию о собственнике объекта и о том, кто подписывает договор, сличите подписи. На этом рынке часто встречаются мошеннические схемы.
Гирао в Грузии – очень распространённый вариант сделки, особенно между грузинами. Многие используют этот вариант как шанс дёшево заполучить недвижимость за несколько лет, другие сдают объект в посуточную аренду, третьи используют для себя, для аренды без арендной платы.
Анна Давидсон: Следует иметь в виду, что залог квартиры физическим лицом в пользу другого физического лица возможен только в том случае, если недвижимость будут использовать для проживания. Такие изменения внесли в ГК Грузии после массового фактически отъёма квартир у прежних собственников из-за того, что те не могли выплатить вовремя сумму займа.
Собираясь использовать такую форму сделки, как гирао, будьте готовы к тому, что нотариус или Дом юстиции откажет в регистрации. Например, в том случае, если у заимодавца (получающего квартиру во временное пользование через гирао) уже есть жилая недвижимость.
Помните, что, помимо гирао, существуют иные договорные формы, например заключение договора купли-продажи с обязательством обратного выкупа в течение (или по истечении) определённого срока.
Елена Хохлова: Среди иностранцев наиболее популярны два варианта жилья: это либо квартиры в старом Тбилиси для последующей сдачи в посуточную аренду, либо современные жилые комплексы с собственной инфраструктурой, огороженной территорией, охраной и инфраструктурой. В старом городе превалируют и больше всего вызывают интерес среди покупателей исторические здания. На вторичку в старых домах отдалённых районов и в хрущёвках мы запросов практически не получаем.
Среди районов для собственного проживания в Тбилиси наиболее популярны Ваке, Вере, Сабуртало, Крцаниси, Ортачала. Для посуточной аренды – Сололаки, Мтацминда, Чугурети. Здесь сосредоточены основные достопримечательности, но в последнее время туристические локации расширяются и на более отдалённые от центра жилые районы.
Основная особенность грузинского рынка – большинство сделок инвестиционные, ориентированные на туристов. Потому повышенным спросом пользуются объекты в апарт-отелях на морских и горнолыжных курортах. В данном случае риэлтор проверяет, кто застройщик, узнаёт условия последующего управления для обоснования инвестиционной привлекательности.
Покупатели коммерческой недвижимости больше всего интересуются отелями или зданиями, которые можно переделать под отель или гостевой дом. На втором месте по популярности – земли, которые в последующем также используют для создания туристических или промышленных объектов.
В Грузии строительство ведётся очень активно, особенно в Тбилиси и Батуми. Но тут важно внимательно подойти к выбору застройщика. У мелких компаний лучше покупать уже готовые новостройки, так как есть большая вероятность, что объект не достроят, затянут со сроками возведения или ввода в эксплуатацию.
По словам местных риэлторов, среди крупных застройщиков в Батуми можно выделить Orbi, Horizons, Alliance, в Тбилиси – М2, Archi, Domus.
В отличие от российских реалий у застройщиков Грузии нет таких серьёзных обязательств по лицензированию, и далеко не каждое их действие регламентируется. Это влечёт за собой определённые нюансы – начиная с выбора застройщика, так как на грузинский рынок может зайти практически любая компания, и заканчивая требованиями к качеству и срокам завершения строительства и финальной отделки.
Елена Хохлова: Здесь нет обязательного лицензирования ремонтных, отделочных, монтажных работ, нет особых требований по поводу заселения. Потому вполне реально, что ваша квартира будет готова, когда здание ещё не достроено или определённые коммуникации пока не функционируют (к примеру, лифты).
При покупке и новостройки, и вторички могут возникнуть вопросы. Во втором случае вы приобретаете готовый объект, который уже перед вами. Важно проверить историю жилья, обременения и статус собственника. В этом плане новостройку покупать выгоднее, но здесь есть другие нюансы.
Анна Давидсон: Когда вы покупаете новостройку в Грузии, вы нередко платите за воздух. Кадастровый номер квартире может быть присвоен до начала строительства объекта. И на этой стадии жильё уже можно продавать и регистрировать право собственности. Потому нередки ситуации, когда право собственности уже зарегистрировано, но самого корпуса ещё нет. Или есть квартира, но дом не достроен. Или дом по факту достроен, но не введён в эксплуатацию, и процедура ввода может затянуться. То есть жить в доме, в котором ваша квартира построена, а верхние этажи ещё в процессе монтажа, – не исключительная ситуация для Грузии.
Процедура покупки одинакова на первичном и вторичном рынке.
Иностранцы могут получить ипотечный кредит, ВНЖ при этом необязателен, как и наличие постоянного источника дохода в Грузии. Минимальная справедливая ставка – 12% в лари и 8% в валюте. Первоначальный взнос при подтверждённом доходе от источника за рубежом составляет 30–40%, при неподтверждённом – не меньше 50%.
Елена Хохлова: Самый лояльный к зарубежным покупателям банк для получения ипотеки на настоящий момент TBC. Здесь есть интересные программы займа, в том числе в различных валютах (доллар США и евро). Кредит выдают на условиях первоначального взноса в 30% (от стоимости, подтверждённой оценщиком банка). Иностранцам ипотеку дают, как правило, на пять лет (максимально установленный Национальным банком срок – 15 лет).
Иногда банк предлагает более выгодные условия, если вы соберёте максимально полный пакет документов, характеризующих вас как надёжного кредитополучателя. При этом для подтверждения дохода достаточно выписки из банка (в любой точке мира). Помимо выписки из банка (в идеале – на английском языке либо в переводе), где должен быть отражён источник, обеспечивающий регулярное поступление заработной платы, также нужен контракт с работодателем, переведённый на грузинский язык.
Можно представить документы, свидетельствующие о других источниках поступления денег, – например, договор аренды собственности, от сдачи которой вы получаете регулярный доход. И неплохо бы показать кредитную историю из вашего банка, подтверждающую, что на вас нет никаких других обязательств.
Что касается новостроек, почти все застройщики сейчас предлагают беспроцентную рассрочку. Первоначальный взнос – 20–30%. Сейчас встречаются варианты рассрочки не только до конца строительства, но и вплоть до десяти лет с момента заключения контракта, иногда даже без первоначального взноса. Поэтому на данный момент, учитывая, что застройщики активно идут навстречу, покупать новостройки в Грузии выгодно.
Требования к документам. Основа для получения кредита в грузинском банке – выписка, подтверждающая ваш доход. Если вы работаете всего несколько месяцев, приложите также копию контракта, чтобы банк убедился в том, что в ближайшем будущем вы будете получать зарплату. Процедура упрощается, если кредит вы хотите получить в том же банке, на счёт в котором вам начисляют зарплату: в таком случае сотрудники сделают выписку сами.
Нацбанк Грузии выделил ряд профессий самозанятых людей, которые не могут подтвердить свой доход. В эту категорию вошли парикмахеры/стилисты/визажисты, стоматологи, аниматоры, таксисты, программисты, художники и музыканты, фотографы, няни, переводчики, автомеханики, репетиторы, курьеры, юристы. Максимальный размер кредита для данных специалистов – 6 тыс. лари ($2 тыс.).
В остальных случаях сумма кредита рассчитывается индивидуально в зависимости от дохода заявителя. Максимальное соотношение платежей к ежемесячному доходу – 60% при зарплате более 4 тыс. лари ($1 290) в месяц в валютном эквиваленте, минимальное – 20%, если зарплата не превышает 1 тыс. лари ($320) в месяц. Но! Разница между выплатами и чистым среднемесячным доходом должна быть не менее прожиточного минимума в стране.
Как видим, процедура приобретения недвижимости в Грузии очень простая, занимает минимум времени и не требует сбора толстой стопки документов. Отсутствие налогов при покупке (только на владение) и минимальные дополнительные затраты вкупе с упрощённым визовым режимом и неплохой доходностью делают выбор грузинской недвижимости очень привлекательным.
Теги: Грузия, Процедура покупки, Недвижимость