Продажи недвижимости сократились, а распродаж нет. Может ещё будут?

12 июля 2020 года
Автор: Филипп Березин Просмотров: 586

«Рынок зарубежной недвижимости пережил очень странные полгода. Кажется, что ожидания и прогнозы ещё никогда так не расходились с реальностью. Но при ближайшем рассмотрении выясняется, что сколько-нибудь масштабных изменений не произошло… И не факт, что произойдут». Главный редактор Prian.ru Филипп Березин анализирует поведение продавцов и покупателей.

Уже 4 месяца мы видим непривычную картину. По всему миру произошло резкое снижение числа сделок при в общем-то стабильном и где-то даже растущем спросе. У покупателей возникли проблемы, но не с деньгами, а с прямым доступом к объектам. Большинство риелторов в течение двух-трёх месяцев или вовсе не трудились, или снизили активность, вынужденно ограничив себя работой в интернете.

Покупки онлайн возможны, и тот, кто умеет их организовать, проводил сделки. Но приобретать зарубежную недвижимость без осмотра готовы не более 20% русскоязычных покупателей. Это данные опроса Prian.ru, проведённого полтора года назад, – думаю, что с тех пор цифры несильно изменились.

В итоге, например, продажи в Испании в мае, когда ограничения уже начали снимать, сократились на 53% по сравнению с прошлым годом, на Кипре – на 69%, в Турции – иностранцам – примерно на 85%.

***

Одновременно спрос на зарубежную недвижимость со стороны россиян, украинцев, белорусов, казахстанцев снижался только весной, когда пандемия завладела информационным пространством и умами. Например, в нервном марте число сообщений на Prian.ru упало по сравнению 2019 годом на 36%. В апреле на 31%. Но уже в мае снижение составило лишь 14%, а в июне мы увидели рост – более чем на 10%.

Ограничения на передвижение, конечно, повлияли на наши планы. В отличие, например, от падения рубля. Оно, во-первых, пока всё-таки не столь значительное (около 15%, если сравнивать показатели января и начала июля). Во-вторых, логично предположить, что среди тех, по кому кризис ударил больше всего, доля потенциальных покупателей недвижимости невелика. У большинства реально интересующихся деньги по-прежнему есть.

Так что отложенный спрос – это реальность. И действительно, после снятия ограничений активизировались покупатели по всему миру: вот первый пример, а вот второй. Россияне подъедут позже.

***

Логично ли в такой ситуации надеяться на скидки? Здесь мнение продавцов сильно расходится с ожиданием покупателей. Опрос Saviils показал, что три четверти риелторов уверены в будущей стабильности цен… И столько же клиентов рассчитывают на дисконт.

Данные на начало июля подтверждают оптимизм профессионалов. Из нашей ленты: во Франции цены на квартиры выросли с начала года на 3,1%, а в июне практически не изменились. В Испании прогнозируют снижение к концу года до 10%, но только в крупных городах; на побережье показатели стабильны и таковыми останутся. В Италии во втором, самом «коронавирусном» квартале зафиксирован символический рост – 0,6%. В Великобритании цены прежние. Даже в Греции, рынок которой особенно зависит от туристического спроса и, вообще говоря, не отличается стабильностью, они с января по июнь не изменились.

***

Риелторы говорят, что и дальше не стоит ждать приятных сюрпризов. Понятно, что такие заявления не всегда бескорыстны: у профессионалов свой интерес, – но в данном случае я с ними скорее соглашусь. Безусловно предложения с дисконтом появятся, и, возможно, их будет даже больше, чем обычно. Но вот надеяться на распродажи не стоит.

Заметные, а главное, быстрые падения цен обычно связаны с многолетними пузырями, которые лопаются после мощных финансовых кризисов. Например, такой обвал произошёл в Латвии в 2008–2009 годах, когда объекты подешевели за год почти на 60% (в тот же период в ОАЭ на 48%, в Болгарии на 29%). Но – этому предшествовал почти столь же значительный, хотя и более растянутый во времени рост, носивший откровенно спекулятивный характер и не опиравшийся на реальные возможности в первую очередь местных жителей.

Последние два-три года нигде столь резкой динамики не было.

Обычно же, если в какой-то стране цены за год меняются на 10%, это уже много. Если на 15% – это почти рекорд. В пересчёте на квартал цифры становятся и вовсе символическими. Так что нет ничего удивительного, что с марта по июнь цены даже при сокращении числа сделок остались прежними.

К тому же – повторюсь – сейчас ведь не покупают в первую очередь не потому, что дорого, а потому, что нет возможности приехать, и продавцы – большинство – надеются на отложенный спрос и готовы подождать. Пока, по крайней мере.

Разумеется, любые прогнозы содержат одно неизвестное: мы ничего не знаем о вероятности второй и последующих волн коронавируса, а значит и о том, как он ударит по рынку. Впрочем, если реализуется негативный сценарий, большинству будет не до недвижимости.

***

И всё-таки, появились ли в последние месяцы предложения с дисконтом? Где-то можно найти жильё по более низкой, чем полгода назад, цене? Для этого надо понять, какие рынки оказались под наибольшим давлением.

Во-первых, страны с нестабильным внутренним спросом. Где последние год-два активно выдавались кредиты, где местные жители небогаты, но могут избавляться от излишков.

Во-вторых, регионы, где много собственников-иностранцев, по каким-то причинам не готовых содержать удалённый актив.

В-третьих, места, где недвижимость исторически не приносит стабильный доход, не безусловно ликвидна и не покупается с какой-то особой целью, например получения ВНЖ или гражданства.

Сейчас можно найти более выгодный вариант на популярных направлениях, но не в самых лучших локациях не самых престижных курортов. Есть предложения – со скидками в размере 10–15%, не больше, – на побережье Болгарии и в Греции. Реже в Испании, в небольших городах Чехии и Финляндии. Можно поискать в километре-другом от пляжей анталийского побережья Турции.

А вот квартиры в Париже (Лондоне, Хельсинки, Будапеште, Праге, Таллине, городах Германии), дома в Италии (Черногории, Словении, Португалии) если и продаются дешевле рынка, то только из-за личных обстоятельств конкретного продавца. Собственно, как было всегда.

***

Выгодное ли сейчас время для покупки? Я бы сказал – нормальное. Если хорошее, то в первую очередь для приобретения собственного жилья, от которого вы не ждёте стабильного, а тем более быстрого дохода. Собственники, не готовые содержать свою недвижимость и не имеющие возможности на ней зарабатывать (курорты всё-таки тряхнуло), хотят быстро продавать, и в этом ваш шанс.

Я не говорю сейчас о покупке готового бизнеса – гостиниц и ресторанов, маленьких лавочек или помещений под офис. Они тоже появляются, и, вероятно, их будет больше в ближайшие месяцы. Просто эти предложения не для всех – а в период неопределённости особенно. Для инвесторов без опыта ничего не изменилось. На рынке не появились и не появятся успешно работающие (подчеркну, стабильные!) инвестиционные предложения на более интересных условиях, чем полгода назад.

Кстати, получение дохода как главную цель покупки и заявляют-то сейчас немногие – всего около 10% потенциальных покупателей. То есть предварительные данные опроса Prian.ru показывают в 2020 году абсолютный минимум доли чистых инвесторов.

***

Рынки недвижимости в ближайшие год-два будет определять стремление покупателей переехать. Причём я говорю не только об иммиграции. Проведённые в Испании, Италии, Франции, Финляндии исследования показали, например, желание граждан сменить городскую прописку на загородную. Во время пандемии некомфортно было многим. Жителям крупных городов – из-за близкого соседства с кем-либо, владельцам квартир – из-за необходимости сидеть в четырёх стенах, северянам – из-за нехватки солнца...

Одновременно мы фиксируем абсолютный рекорд: почти 55% аудитории Prian.ru рассматривает зарубежную недвижимость в первую очередь как способ переезда! Неважно, чего в этом желании больше – иллюзий, беспокойства за здоровье, свой бизнес или будущее детей. С мая число запросов по недвижимости таких стран, как Грузия, Кипр, Греция, Черногория превысило показатели 2019 года. Мы открыли иммиграционный раздел (наше главное достижение в первом полугодии), и его страницы становятся самыми посещаемыми на портале. Тоже тенденция…

Фото: Unsplash

Теги: Недвижимость, Анализ рынков, Блог главного редактора

Условия цитирования материалов Prian.ru

Читайте также

Пузыри на рынке недвижимости: инвестировать или нет? Пошаговая инструкция: как зарабатывать на аренде жилой недвижимости в Германии Германия, ОАЭ, Кипр. Коммерческая недвижимость «пережила» и оживает Калькулятор: сколько стоит покупка и содержание квартиры в центре Салоник, Греция Удалённая покупка недвижимости в Германии. Кейсы для инвестиций Реклама Недвижимость в Испании: сколько можно заработать на жилье Коста-Бланки