Европейский выбор по болгарскому критерию

14 сентября 2009 года
| Рубрики: Рынки и цены

Так получилось, что в наших последних обзорах зарубежной недвижимости преобладали «недешевые» рынки: испанский, итальянский, французский. Одной из причин этого стала деловая активность местных девелоперов и риелторов, базирующаяся на экономической мощи «старой» Европы. И все же недвижимость там дороговата – у новых членов ЕС она дешевле. А если еще и льготы для покупателей есть…

В качестве точки отсчета мы решили взять Болгарию. Среди всех стран, входящих в Европейский союз, в Болгарии самая недорогая недвижимость – в среднем в два-три раза дешевле аналогичной, расположенной в Испании или Португалии. При таких условиях, если к ним добавить доступную ипотеку или, по крайней мере, привлекательные скидки и рассрочки, рынок недвижимости ни одной другой европейской страны, вероятно, был бы не в силах конкурировать с болгарским. Или все-таки имеются сравнимые в этом отношении страны?

Эксперты по зарубежной недвижимости рассуждают: в пару с Болгарией можно обсуждать страны, сопоставимые с ней по двум критериям – цене и уровню востребованности среди россиян. Правда, генеральный директор компании Westhome-Invest Наталия Иванова этими критериями не ограничивается: «К указанным параметрам я бы добавила еще три немаловажных, которые принимаются во внимание при выборе страны для инвестирования и отдыха, а именно налогообложение недвижимости, стоимость жизни, расстояние до России и наличие экономичных способов добраться».

По ценам на недвижимость с Болгарией сравнима только южная Италия, провинция Калабрия. Востребована россиянами она пока меньше, зато является частью той самой «старой» Европы, в которой ипотека работает, проценты по ней снижаются (или уж, во всяком случае, не повышаются), а механизмы скидок и рассрочек давно опробованы. Как же выбрать между этими странами?


Ипотека по-калабрийски

«В целом итальянская банковская система достаточно консервативна, – рассказывает Наталия Иванова. – С учетом экономического кризиса, который затронул прежде всего именно банковскую систему, кредиты россиянам сейчас практически не получить». Эту информацию нам подтвердили и несколько проживающих в Италии россиян. По данным Westhome-Invest, в тех редких случаях, когда ипотечные кредиты россиянам все-таки дают, их максимальный объем не превышает 80 % от цены приобретаемого объекта, максимальный срок кредитования составляет 25 лет (нужно отдельно уточнять у консультанта по кредитам в каждом конкретном случае), а наилучшая сегодняшняя ставка – 5 % (эта величина зависит от срока кредитования и растет с увеличением срока кредита, а также в том случае, если заемщик хочет оформить на весь срок фиксированную ставку). Срок получения кредита – 8–10 недель.

Прочие условия различны в зависимости от банка, но, в общем, треть подтвержденного месячного дохода заемщика должна покрывать и платеж по кредиту, и все его постоянные затраты в стране проживания (коммунальные платежи, питание, бензин, автомобиль, школу и детский сад, медицинское обслуживание).

Затраты по получению кредита таковы: выплата за обращение – 250 евро, плата за оценку недвижимости – 235 евро, плата за управление кредитом – 50 евро в год.

«Не могу дать информацию, есть ли в Калабрии возможность, получив кредит, в первые годы не платить по нему проценты: нашим клиентам такие условия пока не предлагались», – добавляет Наталия Иванова.

Многих застройщиков в Калабрии финансируют британские и ирландс-кие банки. Может ли россиянин взять кредит у них (особенно если застройщик за него поручится)? «Кредит мы всегда рекомендуем брать в стране, где находится недвижимость, – говорит Наталия Иванова. – Это относится ко всем клиентам, не только к россиянам, потому что брать кредит в евро, а возвращать в английских фунтах или другой валюте зачастую экономически нецелесообразно. Например, экономическая ситуация в стране, где находится недвижимость, стабильна, стоимость дома осталась прежней, а страна, где находится банк, пошла вверх, валюта крепчает… Значит, отдавать надо будет больше. Хотя английские банки (как, впрочем, и швейцарские или Банк Монако) всегда дадут вам кредит под покупку недвижимости, если у вас уже сложились хорошие кредитные отношения с ними, например в течение последних 8–10 лет вы держали крупные суммы в этих банках, имеете положительную кредитную историю и являетесь их постоянным клиентом».

Генеральный директор агентства Global Group Анна Шуховцова приводит данные по итальянской ипотеке, немного отличающиеся от тех, которыми располагает Westhome-Invest: «В отдельных случаях застройщик помогает покупателю взять ипотечный кредит на 50–60 % от стоимости недвижимости. Некоторые банки работают с россиянами, которые приобретают объекты вторичного рынка. Средние условия: 5 % годовых, от 5 до 40 лет, до 60 % от стоимости недвижимости. Не секрет, однако, что не все россияне могут показать достаточный легальный доход, и это становится основной сложностью при подаче заявки на ипотечный кредит».


Ипотека по-болгарски

К сожалению, получение россиянами ипотеки в Болгарии может рассматриваться как еще более исключительный случай, чем в Италии. Некоторые эксперты даже говорят, что в 2009 году они о подобном не слышали.

«Что касается Болгарии, то номинально ипотечное кредитование в этой стране существует, – говорит Анна Шуховцова, – однако по факту банки и самим-то болгарам дают кредиты с крайней неохотой, и с еще меньшей – иностранным гражданам. Ставки по европейским меркам завышены – 11–12 %. Эксперты говорят, что если покупатель обратится в банк самостоятельно, то банк затребует длинный список документов и, скорее всего, ипотеку не даст. Проще и с большей вероятностью можно получить ипотечный кредит при поддержке компании-застройщика – прецеденты есть».

С этим утверждением согласна эксперт АН «Эвиниз» Юлия Щепина: «Наш партнер в Болгарии фирма “Челси Инвест” является партнером трех болгарских банков, которые дают ипотеку россиянам. Условия таковы: кредитование сроком до 30 лет, ставки по кредитам от 7 до 15 % годовых в зависимости от целей кредита. “Челси Инвест” может выступать при этом в роли поручителя».


Рассрочки


Возможно, именно по причине затруднений с ипотекой застройщики и в Болгарии, и в Калабрии нередко предлагают разнообразные варианты рассрочек платежа. Так, по сообщению Анны Шуховцовой, в Калабрии все застройщики дают беспроцентную рассрочку до конца строительства, а в Болгарии можно рассчитывать на рассрочку без удорожания от полугода до двух лет. «Можно сказать, около 60 % застройщиков согласятся на подобные условия», – уверена гендиректор агентства Global Group. В некоторых случаях, по данным компании, болгарские застройщики дают и более длительную рассрочку, но уже с удорожанием. Например, при рассрочке до трех лет удорожание составит 6,3 % годовых на остаток, до пяти лет – 9,8 % годовых на остаток, до семи лет – 15,7 % годовых на остаток, до десяти лет – 18,1 % годовых на остаток.


Общие расходы

Наши эксперты опровергли и распространенное мнение о том, что недвижимость Калабрии столь же недорога, как и Болгарии.

«Это верно лишь отчасти, – говорит Анна Шуховцова. – Можно сказать, что цены на отдельные квартиры вторичного рынка малого метража в не самых популярных туристических городах могут начинаться от 40–45 тысяч евро. В то же время необходимо понимать, что, если покупатель желает приобрести квартиру с двумя спальнями в новом современном комплексе где-нибудь недалеко от Реджио или Тропеа, уровень цен будет совершенно иным».

Наталия Иванова добавляет: «Цена на недвижимость в Калабрии невысока – виллу можно купить от 200 тысяч евро, апартаменты – от 60 тысяч евро. Но при принятии решения о покупке нужно учитывать и все остальные факторы». Эти факторы таковы. Системы налогообложения в Болгарии и Италии различаются. Налог на недвижимость в Болгарии составляет 0,15 % от налоговой оценки объекта. Также владельцы недвижимого имущества платят ежегодный «коммунальный налог» (оплата за вывоз мусора, уборку улиц), который различается для каждого муниципалитета и в среднем составляет порядка 0,2 % в год. В Италии ежегодный налог на владение имуществом составляет около 0,4 % от стоимости объекта, хотя итоговая цифра будет устанавливаться отдельно для каждого конкретного случая и зависит во многом от статуса территории, где объект расположен. Впрочем, Калабрия – территория не особенно престижная, а потому налоги на имущество там невысоки.

И, конечно, не надо забывать о том, что стоимость жизни в обеих странах тоже различается.

Автор: Алексей Крылов

Городское Обозрение Недвижимости

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Какую недвижимость выбирали звезды в 2016 году

За прошедший год знаменитости были традиционны в своих предпочтениях. Чаще всего новоселье устраивали в домах США, но были и те, кто решился на покупку недвижимости в Старом Свете. Кто будет жить теперь в бывшем доме Артура Конан Дойля? Зачем Рики Мартину винный погреб на 800 бутылок, а Моби – детская комната с отделением для няни? Об этом и многом другом читайте в этом материале. Читать

Главные новости 2016 года на рынке зарубежной недвижимости

В прошедшем году мы стали свидетелями многих законодательных нововведений, изменений и других событий, так или иначе связанных с другими странами. Оказалось, что больше всего читателей Prian.ru интересовали те из них, что касаются иммиграционных программ. Представляем рейтинг самых читаемых новостей на нашем портале, по которым можно проследить главные тенденции 2016 года. Читать

Что несет мировому рынку недвижимости наступивший год: прогнозы 2017

Прогнозы профессионалов – хороший ориентир для инвесторов в недвижимость. Куда выгоднее вкладывать средства в 2017 году? В каких странах цены будут расти, а в каких – снижаться? Потенциал какой страны в наступившем году раскроется в наибольшей степени? На все эти вопросы отвечают участники рынка. Читать

Новый год на рынке недвижимости: риэлторы поздравляют клиентов и партнеров

Приближается самый семейный и уютный праздник. Совсем скоро часы пробьют двенадцать, и можно будет загадывать желание, осушая бокал шампанского. Профессионалы рынка недвижимости уже прониклись новогодним настроением и делятся с вами своими поздравлениями и пожеланиями! Читать

Визовый режим и вид на жительство в Хорватии

Легко ли получить въездную визу в Хорватию? На каких основаниях можно стать обладателем местного вида на жительство? Какие требования предъявляются к претендентам на гражданство? На эти и многие другие вопросы вы найдете ответы в нашем материале. Обновлено 10 января 2017 года. Читать