a
Версия
для печати

Содержание недвижимости в Швейцарии

Главное, что нужно знать иностранцу, желающему купить жильё в Швейцарии, – то, что, согласно федеральному закону Lex Koller, это запрещено. То есть напрямую инвестировать в жилую недвижимость нельзя, даже через холдинг. Право покупки дома или квартиры для собственного использования появляется с момента выдачи ПМЖ. Но! Не всё так безнадёжно: иностранцы, не имеющие даже ВНЖ, вправе приобрести в Швейцарии коммерческую недвижимость или курортное жильё. Семья может владеть одним «объектом для отдыха», предварительно получив разрешение от властей кантона. О том, какие налоги придётся платить, во сколько обойдётся «коммуналка» и жизнь в стране, читайте в нашей статье.

Содержание статьи

Особенности

Говоря о покупке недвижимости в Швейцарии, необходимо различать два случая.

А) Лицо не является резидентом Швейцарии

  • Разрешение на проживание не требуется. У россиян, например, должна быть шенгенская виза, и они могут оставаться в стране максимум 180 дней в год (не более 90 дней за каждое полугодие).
  • Россияне должны иметь соответствующую туристическую медицинскую страховку. Нерезиденты не принимаются внутренней системой медицинского страхования Швейцарии.
  • Обязательства по уплате налога на прибыль и благосостояние в Швейцарии отсутствуют. Но если у вас есть коммерческая или туристическая недвижимость и вы получаете доход от аренды, уплачивать налог с прибыли придётся.
  • Нерезиденты могут покупать только коммерческую, туристическую недвижимость или немногие объекты, имеющие статус Ausländerbewilligung (специальное разрешение на продажу иностранцам).

Б) Лицо является резидентом Швейцарии

  • Для этого у человека должен быть постоянный вид на жительство (Aufenthaltsbewilligung B). К слову, получить таковой негражданам ЕС очень сложно.
  • Лицо должно делать отчисления во внутреннюю швейцарскую систему социального страхования. Сюда входит медицинское, страхование от несчастного случая и пенсионное обеспечение (взносы делают до достижения возраста 65 лет).
  • Налог на прибыль и имущество необходимо выплачивать полностью.
  • Граждане стран, не входящих в ЕС (например, россияне), при наличии Aufenthaltsbewilligung B могут купить в Швейцарии один жилой объект для личного пользования, а второй – в качестве резиденции для отдыха или сдачи в аренду. Граждане ЕС покупают недвижимость в стране без ограничений.
Читайте также: Швейцарский вид на жительство и только два реалистичных способа его получить

 Налоги на недвижимость

Для владельцев жилой недвижимости в Швейцарии предусмотрено два налога.

Налог на собственность. Включает в себя налог на имущество (Liegenschaftssteuer) и земельный налог. В зависимости от кантона придётся платить 0,2–0,6% от кадастровой стоимости объекта. Самые низкие ставки – в мелких городах, деревнях на севере страны, самые высокие – в курортных локациях.

Приятный момент: кадастровая стоимость объекта, с которой платится налог, рассчитывается по критериям, установленным конкретными кантонами, но в итоге всё равно получается ниже цены, за которую вы покупали объект. В среднем 30–60% от уплаченной суммы.

Швейцария
Кадастровая стоимость объекта, с которой платится налог на недвижимость, ниже рыночной цены

Налог применим и к резидентам, и к нерезидентам Швейцарии. Но Liegenschaftssteuer отсутствует в некоторых кантонах: Цюрих, Швиц, Гларус, Золотурн, Базель-Ланд и Аргау.

Налог на богатство. Применим только к резидентам Швейцарии. Взимается со всех доходов физического лица, кроме недвижимости, расположенной за пределами Швейцарии. Вместе с тем собственность, находящаяся за границей, влияет на расчёт финальной ставки. Поэтому при подаче налоговой декларации придётся указывать все доходы и активы, которыми вы владеете.

Ставка налога на богатство прогрессивная, от 0,1 до 0,9%, но формула расчёта разнится в зависимости от кантона. Так или иначе, из финальной суммы можно вычесть займы, ипотеки, долги.

Льготы. «Официальных» групп лиц, которые могут воспользоваться налоговыми льготами, нет. Но на уровне кантона могут быть исключения. К примеру, скидку может получить иностранец, впервые переехавший в Швейцарию и вкладывающий средства в развитие того кантона, в котором живёт. Повлиять может и уровень занятости – к примеру, на территории Швейцарии иностранец не работает и не ведёт бизнес, а все доходы получает из-за границы.

Льготы применимы тоже только в отношении резидентов страны.

Примеры объектов недвижимости в Швейцарии
Офис за 477 000 евро в Во, Швейцария
477 000 €
Офис в Во, Швейцария
105 м2
Коммерческая недвижимость в новом престижном комплексе в шаговой доступности от центра Montreux. Новый жилой комплекс находится недалеко от набережной Женевского озера. В 10 минутах ходьбы находится железнодорожный вокзал, в пешей доступности расположены магазины, кафе и рестораны. Расстояние до аэропорта Женевы – 100 км, до Лозанны – 30 км....
SIMA Immobilien GmbH
Апартаменты за 705 000 евро в Во, Швейцария
705 000 €
Апартаменты в Во, Швейцария
95 м2 3 2
Современные апартаменты класса Люкс в новом престижном жилом комплексе в La Tour-de-Peilz. Новая резиденция расположена всего в 5 минутах езды от центра туристического города Montreux. Этот изумительный комплекс имеет отличное расположение. Из окон открывается превосходный вид на Женевское озеро и Альпы. Доступна вся инфраструктура. Рядом...
SIMA Immobilien GmbH
Апартаменты за 938 530 евро в Берне, Швейцария
938 530 €
Апартаменты в Берне, Швейцария
90 м2 4 3 2
Уютные 4,5 комнатные апартаменты с большой террасой, откуда можно наслаждаться замечательным панорамным видом на горы Grindelwald. Стоимость -CHF. Шале расположено в тихом, спокойном и солнечном районе Grindelwald. В шаговой доступности от шале находится автобусная остановка. До центра городка идти примерно 15 минут. Комфортабельные...
SIMA Immobilien GmbH
Апартаменты за 1 059 120 евро в Во, Швейцария
1 059 120 €
Апартаменты в Во, Швейцария
125 м2 3 2
Отличные современные апартаменты в изумительном новом жилом комплексе в La Tour-de-Peilz. Стоимость апартаментов - CHF Новый престижный жилой комплекс имеет отличное расположение, он находится в La Tour-de-Peilz, всего в нескольких минутах езды от центра Montreux. Рядом с комплексом расположены остановки общественного транспорта. Срок сдачи...
SIMA Immobilien GmbH
Апартаменты за 1 085 000 евро в Андерматте, Швейцария
1 085 000 €
Апартаменты в Андерматте, Швейцария
86 м2
ID15474 Современный жилой комплекс расположен в центре Швейцарских Альп. Апартаменты Steinadler построены в стиле Альпийского шале. Просторный холл с лифтом ведет к апартаментам. Все апартаменты с просторной гостиной с камином и балконом; кухня совмещенная с гостиной. Настенное и напольное покрытия выполнены из натурального дерева. Некоторые...
Russia Sotheby’s International Realty
Апартаменты за 1 100 000 евро в Тичино, Швейцария
1 100 000 €
Апартаменты в Тичино, Швейцария
126 м2
Современные стильные 3,5 комнатные апартаменты в новой резиденции в Maroggia с потрясающим видом на озеро! Стоимость апартаментов - CHF Новый жилой комплекс имеет отличное расположение, он находится прямо на берегу озера. Комплекс состоит из двух трехэтажных резиденций, которые включают в себя 15 квартир с террасами. На цокольном этаже будет...
SIMA Immobilien GmbH
Пентхаус за 1 128 388 евро в Монтрё, Швейцария
1 128 388 €
Пентхаус в Монтрё, Швейцария
129 м2 4
ID: 12293 Апартаменты расположены в доме вблизи всех удобств, включая школы, магазины, рестораны, престижные отели, остановки общественного транспорта и знаменитую набережную Монтре. Квартира находится на верхнем этаже здания и имеет жилую площадь около 92 м². Пентхаус оснащен высококачественными материалами, включая массивный дуб и мраморный...
Russia Sotheby’s International Realty
Офис за 1 200 000 евро в Лугано, Швейцария
1 200 000 €
Офис в Лугано, Швейцария
124 м2
В престижном месте с отличной видимостью в Лугано вдоль озера предлагаем 3 магазина на продажу или в аренду. Различных размеров от 124 до 236 кв. м. Это идеальная инвестиция на озере Лугано. За дополнительной информацией просьба обращаться в офис.
Palazzo Estate
Квартира за 1 200 000 евро в Локарно, Швейцария
1 200 000 €
Квартира в Локарно, Швейцария
150 м2 4 3 2
Описание: просторная квартира находится в пригороде г. Локарно. Готова к заселению с настоящего времени. Оснащение: - большая терраса 34 м2; - прихожая со встроенным шкафом; - большая гостиная; - кухня с открытой планировкой; - 3 спальни; - ванная комната с ванной; - гостевая ванная комната с душевой кабиной; - солнечные...
Estate-Service24
Апартаменты за 1 224 607 евро в Кран-Монтане, Швейцария
1 224 607 €
Апартаменты в Кран-Монтане, Швейцария
130 м2 5
ID: 12225 Красивая 5-комнатная квартира на первом этаже в тихом районе и в нескольких шагах от горнолыжных склонов. Апартаменты состоят из гостиной с камином, столовой и выходом на террасу, южной садовой ванной и душевой. Два парковочных места в гараже, лыжная коробка и цоколь.
Russia Sotheby’s International Realty
Квартира за 1 290 000 евро в Лугано, Швейцария
1 290 000 €
Квартира в Лугано, Швейцария
300 м2 5 5 4
Резиденция из 6 зданий расположена в Кароне, в доминирующем и эксклюзивном месте на озере Лугано. Комплекс расположен в частном парке площадью 13 000 кв. м, солнечная и со свежим воздухом, с видом на озеро 180°, всего в 8 км от Лугано с автобусным сообщением и супермаркетом прямо в деревне. Прямо в деревне находятся знаменитый ботанический сад...
Palazzo Estate
Апартаменты за 1 295 000 евро в Берне, Швейцария
1 295 000 €
Апартаменты в Берне, Швейцария
203 м2
Уютные 4,5 комнатные апартаменты с великолепным панорамным видом на горные пейзажи! Стоимость - CHF Прекрасные двухэтажные апартаменты расположены на последнем этаже типичного швейцарского шале. Из апартаментов открывается открытый вид на красоту окружающих гор, которыми можно любоваться в любое время года. На первом этаже находится:...
SIMA Immobilien GmbH
Апартаменты за 1 322 824 евро в Швейцарии
1 322 824 €
Апартаменты в Швейцарии
90 м2 1 2
Красивые апартаменты на первом этаже жилой площадью 90 кв. м с прекрасным видом на озеро и горы. Апартаменты состоят из просторной гостиной-столовой, кухни, спальни с ванной комнатой и выходом на террасу, гостевой ванной комнаты и красивой террасы с садом с видом на озеро. Есть возможность переоборудовать эти апартаменты в квартиру с двумя...
NF Group
Офис за 1 337 000 евро в Женеве, Швейцария
1 337 000 €
Офис в Женеве, Швейцария
376 м2 3.4% в год
Онлайн-показ Готовый бизнес
Офис в самом центре Женевы (можно купить без ВНЖ Швейцарии). Арендатор - адвокат.
Intermark Real Estate
Квартира за 1 363 028 евро в Андерматте, Швейцария
1 363 028 €
Квартира в Андерматте, Швейцария
47 м2
ID:38775 Изумительная квартира на втором этаже комплекса, находящегося на швейцарском курорте Андерматт. Ищете лыжню свободу и простору? Возьмите лифт на гору Гемссток. А летом, вам точно захочется покататься на велосипеде, заняться скалолазанием и ходьбой. Эта долина не имеет равных. Цена объекта составляет 1 300 000 CHF. Среди неоспоримых...
Russia Sotheby’s International Realty
Апартаменты за 1 380 000 евро в Тичино, Швейцария
1 380 000 €
Апартаменты в Тичино, Швейцария
150 м2
Великолепные 4,5 комнатные апартаменты в новой резиденции в Минузио. На южном склоне Брионе сопра Минузио расположена новая современная резиденция, которая включает в себя всего 4 комфортабельных апартамента. Из окон апартаментов открывается восхитительный панорамный вид на озеро Lago Maggiore и окружающие горы. в 10 минутах езды на автомобиле...
SIMA Immobilien GmbH
Апартаменты за 1 438 815 евро в Тичино, Швейцария
1 438 815 €
Апартаменты в Тичино, Швейцария
144 м2 3 2 1
Стильные 3комнатные апартаменты в новой резиденции из двух зданий в Massagno. Стоимость апартаментов - CHF Новый жилой комплекс представляет собой два здания, которые состоят из 9 офисов на первом этаже и 43 апартаментов. Красивый зеленый сад будет находиться между двумя зданиями. Massagno это жилой район недалеко от центра Lugano. Станция...
SIMA Immobilien GmbH
Апартаменты за 1 460 000 евро в Сюрлее, Швейцария
1 460 000 €
Апартаменты в Сюрлее, Швейцария
110 м2 2 2
Квартира площадью около 110 кв.м. расположена на последнем этаже в здании 80х годов постройки, которое находится в отличном состоянии. Прихожая, двойная гостиная с камином, столовая, кухня, 2 спальни, 2 ванные комнаты, большая терраса с видом на горы и озеро. Квартира была полностью отремонтирована в 2010 году, отделана деревом и обставлена...
Palazzo Estate
Апартаменты за 1 460 782 евро в Монтрё, Швейцария
1 460 782 €
Апартаменты в Монтрё, Швейцария
147 м2 4
ID: 12290 Эта великолепная квартира находится в одном из самых престижных районов Ривьеры, в Брент-сюр-Монтрt. Этот тихий отель расположен всего в нескольких минутах от центра города. Этот дом имеет отличное месторасположение в районе, в котором доминируют отдельные виллы. Этот 3,5-комнатный номер, занимающий первый этаж роскошной резиденции,...
Russia Sotheby’s International Realty
Коттедж за 1 492 608 евро в Женеве, Швейцария
1 492 608 €
Коттедж в Женеве, Швейцария
92 м2
ID: 11123 ТРАДИЦИОННЫЙ ДЕРЕВЕНСКИЙ ДОМ 17 ВЕКА С ТРЕМЯ КВАРТИРАМИ Этот великолепный деревенский дом в кантоне Фрибур был полностью реконструирован со вкусом и уважением к традициям. Отель состоит из трех квартир, каждая с отдельным входом. Просторные основные 8,5-комнатные двухуровневые апартаменты, 2,5-комнатные двухуровневые апартаменты и...
Russia Sotheby’s International Realty

Оплата и сроки. Резидентам декларацию нужно подать до конца апреля года, следующего за отчётным. Расчётный период – осень (в каждом кантоне конкретный срок может варьироваться).

Нерезиденты Швейцарии подают налоговую декларацию только в том случае, если у них есть доход от аренды.

Коммунальные услуги 

Сумма, которую собственник ежемесячно отдаёт за обслуживание дома, будет зависеть от региона. К примеру, средние месячные затраты на газ, отопление, электричество, воду и вывоз мусора для квартиры в 100 кв. м (при проживании одного человека) в Санкт-Галлене – €280, в Невшателе – €235, в Базеле – €215, в Берне – €205, в Лозанне – €190, в Женеве – €180, в Арау – €170, в Лугано – €130, в Сьоне – €115, в Шаффхаузене – €95. Речь идёт об обычном жилье в стандартном комплексе. Если мы говорим об элитной недвижимости, сумма увеличивается в три – пять раз.

В целом на покрытие затрат, связанных с обслуживанием недвижимости, у жителей страны уходит 5–7% от зарплаты.

Швейцария
Затраты на обслуживание недвижимости составляют 5–7% от зарплаты швейцарца

Вода, электричество, газ

Затраты на воду, газ и электроэнергию – не катастрофические. К примеру, жильцу просторных апартаментов площадью 80–100 кв. м в год за воду придётся платить €420–500, за электроэнергию – €700–1 300, за газ – €800–1 400. Затраты будут зависеть от конкретного города и количества человек в квартире.

Особенности

  • Электричество и отопление в Швейцарии дешёвое по международным стандартам, особенно если сравнивать с Германией. В стране низкие налоговые ставки на электронергию, 75% которой поступает из внутренних возобновляемых источников (в основном гидроэнергетика).
  • В отличие от России, природный газ используется редко. Во всей Швейцарии только 14% общенациональной энергии производится за счёт газа. Отапливают в основном нефтью, электричеством, а в последнее время всё чаще используют тепловые насосы.

Стоит отметить, что швейцарцы привыкли экономить на обслуживании, а если и вкладывать деньги – то в повышение энергоэффективности дома или энергосберегающие приборы. Во многих обслуживающих компаниях действуют сниженные тарифы в ночное время или непопулярные часы. И всё это не только для того, чтобы сохранить деньги, но и потому, что люди в стране очень заботятся об окружающей среде.

Вывоз мусора

Зависит от количества отходов. За вывоз одного пакета объёмом 60 литров взимается плата €1,5–2,0, 110 литров – €4,0.

В Швейцарии уже много десятилетий существует хорошо отлаженная система утилизации отходов, которую принимают и поддерживают все граждане страны. Основная идея – собирать и перерабатывать материалы, которые подходят для повторного использования, и тем самым сокращать количество остаточных отходов до минимума. Потому надо платить только за вывоз остаточных отходов. Всё остальное (стекло, пластиковые бутылки и упаковка, бумага, металлические банки и т. д.) бесплатно кладут в общественные контейнеры, которые установлены буквально на каждом шагу во всех муниципалитетах Швейцарии. В больших и хорошо управляемых многоквартирных домах такие контейнеры есть даже в подвале.

Для вывоза остаточных отходов необходимо купить сертифицированные муниципалитетом пакеты (продаются в супермаркетах и на автозаправочных станциях). Если вы разделите отходы должным образом, то будете удивлены, насколько мало остаточных отходов производите. К примеру, семья, живущая в большом пентхаусе в Локарно, собирает не больше одного мешка (на 60 литров) в неделю.

Телефон, интернет, ТВ

В Швейцарии есть отдельный налог на радио и телевидение (Empfangsgebühren), под который попадают все люди, которые живут в стране более 90 дней. Сумма налога – €310 в год, платить можно за один или два раза. За сбор ответственна компания Billag.

Обратите внимание, что эти сборы покрывают только государственные каналы (SRF – Schweizer Radio und Fernsehen). Если вы хотите использовать кабельное телевидение или смотреть платное ТВ через спутник, потребуется платить дополнительно.

Интернет стоит дорого – в месяц придётся отдавать около €50–60. Но за эти деньги вы получаете доступ в интернет и неограниченные телефонные звонки внутри страны (как по домашнему, так и по мобильному телефону).

Есть специальные тарифные пакеты для звонков за границу, которые обходятся значительно дешевле, чем в России. Например, звонки в РФ стоят около €0,05 в минуту.

Уход за недвижимостью

Если квартира находится в кондоминиуме, придётся ежемесячно оплачивать услуги управляющей компании, которая поддерживает чистоту и порядок на общих территориях. В зависимости от статуса жилья платежи могут варьироваться в пределах €1 000–2 500 в год.

Швейцария
Если квартира находится в кондоминиуме, придётся ежемесячно оплачивать услуги управляющей компании

Этот пункт расходов актуален только в том случае, если вы владеете квартирой. Если арендуете, плата кондоминиуму остаётся на арендодателе.

Если у вас частный дом, то садовнику надо платить €500–700 в месяц. Также требует оплаты уборка снега вокруг вашей собственности, даже когда вы там не живёте. Если дом находится в горнолыжном регионе с большим количеством снега, рассчитывайте минимум на €200 в зимний месяц.

За личное место на парковке придётся платить €150–170 в месяц (если нет гаража). Учтите, что бесплатных общественных парковок у дорог в городах Швейцарии крайне мало. Так что частная парковка обязательна для тех, кто хочет пользоваться машиной. Квартиры высшего класса обычно бывают с двумя парковочными местами и даже с местом на каждого жителя.

Страховка

Необязательная статья расходов за исключением случаев, когда для покупки недвижимости вы привлекаете ипотеку. Стоимость полиса зависит от площади жилья, конкретного муниципалитета и включённого перечня случаев.

Стоимость и особенности зависят от двух моментов

1. Вы сдаёте недвижимость в аренду или владеете квартирой. В этом случае лучше застраховать мебель и личные вещи от таких рисков, как пожар, кража со взломом (да, такое бывает даже в Швейцарии), ущерб от воды.

Большинство арендодателей требуют от арендаторов страхования личной ответственности, которое покрывает потенциальный ущерб зданию или соседям (например, забыли закрыть кран в ванной, в результате чего вода оказалась у соседей и на этаже).

Эти два типа страховки предлагаются в Швейцарии как комбинированное домашнее страхование (Haushaltsversicherung) и обходятся примерно в €600 в год за хорошую квартиру в 120 кв. м.

Обратите внимание!

Швейцарские страховые компании предлагают такую ​​страховку для иностранцев только при наличии действующего постоянного вида на жительство! Если вы приехали только с визой, пробуйте получить страховку гражданской ответственности вместе с медицинской страховкой для путешествий.

2. Вы владеете частным домом в Швейцарии. Тогда вам нужны две страховки: от рисков (рационально использовать расширенное покрытие для частного дома, например, на случай падения снега/сосулек с крыши) плюс страхование самого здания от повреждений в результате пожара или стихийного бедствия (шторм, наводнение, лавины в горах!).

Страхование здания (Gebäudeversicherung) является обязательным в большинстве кантонов (кроме Женевы, Тичино, Аппенцелль-Иннерродена и Уоллиса). Точные ставки сильно зависят от кантона и типа объекта, но в любом случае они сравнительно низкие. Даже для виллы, которая стоит €5,5 млн и находится на Цюрихском озере, страховка обойдётся в €1 500 в год.

Важно: указанные тарифы на страхование жилья действительны только для постоянно занятой недвижимости. Ставки для дома отдыха в полтора-два раза выше, так как местные страховые компании полагают, что дом или квартира, в которых не живут постоянно, потенциально имеют больше рисков.

Пример расчёта налогов и коммунальных платежей (в год)

Статьи расходов

Четырёхкомнатная квартира в Берне, три человека

Двухкомнатная квартира в Женеве, один человек

Отопление

€1 250

€820

Уход за недвижимостью

€720

€1 300

Электричество

€1 250

€720

Вода и канализация

€850

€360

Вывоз мусора

€110

€65

Телевидение и интернет

€900

€900

Страхование жилья

€600

€500

Парковка

€1 800

-

Налог на недвижимость

€3 900

€4 500

Итого

€11 380

€9 165

Оплата. Местные коммунальные компании работают по принципу предоплаты: заезжая в квартиру, собственник или съёмщик сразу платит предполагаемую сумму за год либо ежемесячно вносит определённый платёж, указанный в контракте (обычно €150–200). В конце года приходит счёт с реальными показателями, в соответствии с которым либо вам вернут лишнюю сумму, либо необходимо будет доплатить.

Сдача в аренду

Доходность. Согласно декабрьскому анализу портала Global Property Guide, доходность от сдачи жилья в аренду в стране невысокая. К примеру, в Цюрихе за апартаменты среднего класса площадью 120 кв. м, расположенные в спальных районах, придётся отдать около €1,45 млн, в Женеве – €1,38 млн. Сдавать такую квартиру можно за €3 946 и €3 827 соответственно. Следовательно, годовой доход от аренды составит 3,27–3,33%.

Ставки. Иностранец, имеющий ВНЖ в Швейцарии, вправе сдавать в аренду купленную недвижимость как на долгий срок, так и посуточно.

Нерезиденты страны могут покупать и сдавать в аренду только недвижимость, которая значится как вторая резиденция (Zweitwohnsitz), или апартаменты/шале, которые попадают в категорию «туристическая коммерческая недвижимость». В последнем случае управлением обычно занимается швейцарская туристическая компания.

Цюрих
Нерезиденты страны могут покупать и сдавать в аренду только недвижимость, которая значится как вторая резиденция (Zweitwohnsitz), или апартаменты/шале, которые попадают в категорию «туристическая коммерческая недвижимость»

О ставках долгосрочной аренды мы поговорим далее. Что касается ставок краткосрочной сдачи, к примеру через AirBnb, в Цюрихе стоимость суток начинается со €100, в Женеве – с €90 за апартаменты-студио.

Если говорить о двухкомнатных квартирах бизнес-класса в пешей доступности от озера или центра города, цены стартуют с €250 за ночь в обоих городах.

Налоги

Вменённый подоходный налог. Местные власти исходят из того, что иностранный гражданин приобретает собственность, чтобы сдавать её в аренду. Потому, даже если вы решили не сдавать купленный дом или квартиру, налог на потенциальный доход от аренды платить придётся.

Но! Минимальное время для туристической аренды, обозначенное в законе, – 183 дня. При этом один и тот же арендатор не может оставаться в таком жилье больше 90 дней. Так что почти шесть месяцев вы можете свободно использовать недвижимость самостоятельно. В любом случае это максимальное время, которое иностранец может провести в Швейцарии без ВНЖ.

В таком случае за основу берётся условная арендная плата, за которую мог бы сдаваться объект, и от неё рассчитывается подоходный налог. Плюс в том, что из потенциального дохода можно вычесть все расходы, касающиеся ухода и улучшения жилья: ремонт, техническое обслуживание, плата за страховку, инвестиции в улучшение энергосбережения дома, охрану окружающей среды и т. д. Можно вычесть и проценты по долгам, даже если они напрямую не относятся к данному объекту.

Подоходный налог уплачивается на двух уровнях: первый – федеральный, второй – кантональный и муниципальный. В первом случае действует прогрессивная ставка, которая начинается с 0,77% и не превышает 11,50%. Если годовой доход ниже €13 460 для одного человека или €26 270 для пары, федеральный подоходный налог платить не надо.

Во втором случае ставки сильно разнятся в зависимости от конкретной локации и составляют 14–32%.

Компании, которые сдают в аренду недвижимость в Швейцарии, после реформы 1 января 2020 года платят совокупный подоходный налог в размере 12–21% в зависимости от суммы дохода и от конкретной локации.

Предположим, вы живёте в высококлассных апартаментах с открытой террасой на крыше и панорамным видом вблизи Люцерна или Локарно. Сдавать такое жильё можно за €5,6–6,0 тыс. в месяц. Таким образом, сумма ежегодных налогов за такую недвижимость будет составлять примерно €14,0–18,7 тыс. Потому большинство иностранцев предпочитают сдавать в аренду купленную в Швейцарии собственность и жить в съёмных апартаментах: так выгоднее.

Особенность 1. Есть несколько интересных вариантов для инвесторов-нерезидентов, которые хотят купить недвижимость в Швейцарии для личного использования. Например, по швейцарскому законодательству выплаты по ипотеке (проценты и дополнительные расходы) для частной недвижимости вычитаются как расходы при заполнении налоговой декларации. Если грамотно совместить кредит (максимум 40% от цены недвижимости) и депонирование ценных бумаг, можно не только снизить налог на вменённый доход до нуля, но даже получить более высокую прибыль, чем процентные ставки по ипотеке.

Особенность 2. Без хорошего знания немецкого, французского или итальянского языка правильно заполнить и подать налоговую декларацию будет непросто. Понадобится помощь швейцарского налогового поверенного, который берёт за простую декларацию по недвижимости €1 тыс.

Льготы. Если вы постоянно живёте в Швейцарии, то есть являетесь резидентом страны, при заполнении налоговой декларации можно вычесть следующие типы расходов:

  • Gewinnungskosten – сумму, которую вы тратите, чтобы зарабатывать, то есть расходы на рабочую жизнь: одежда, транспорт, инструменты, компьютер и т. д.;
  • проценты по ипотеке (этот случай применим и к нерезидентам: кредитные расходы можно вычесть из прибыли от туристической аренды перед уплатой налогов);
  • расходы на страхование;
  • расходы на детей;
  • затраты на дополнительное образование, связанное с вашей занятостью (стоимость обучающих семинаров, специальной литературы, расходы на проживание и дорогу, если образование получаете не дистанционно).

Специальный налоговый режим для богатых иностранцев. Применим только к резидентам Швейцарии. Если по швейцарским меркам вы относитесь к очень состоятельным людям, для вас предусмотрен отдельный налоговый режим – единовременное налогообложение (lump-sum taxation). Это значит, что ежегодный налог рассчитывается в привязке не к активам и доходам, а к потенциальным расходам на ежедневные нужды вашей семьи. Официально такой налоговый режим называется «налогообложение согласно расходам» (Besteuerung nach Aufwand).

Фиксированной формулы для расчёта данного налога нет – точную сумму определяет кантон, в котором намеревается жить иностранец.

Управляющие компании. Если у вас нет возможности заниматься вопросами недвижимости самостоятельно, можно обратиться в одну из многочисленных управляющих компаний. В зависимости от наличия/отсутствия туристов и суммы дохода ставка за услуги варьируется от 10 до 25% прибыли.

Сотрудники такой компании берут на себя оплату коммунальных платежей, поиск арендаторов, взаиморасчёты с ними, слежение за состоянием недвижимости, мелкий ремонт жилья и т. д.

К слову, финальный клининг при переезде полностью ложится на плечи арендаторов – в Швейцарии принято, чтобы при выселении жильё было полностью убрано и вычищено. Самостоятельно справиться с этой задачей почти нереально, потому жильцы нанимают клининговую компанию и платят за финальную уборку порядка €800–900.

Стоимость жизни в стране

Доходы. Швейцарские зарплаты считаются одними из самых высоких в мире. Но стоит учитывать, что и жить в этой стране недёшево: к примеру, в сравнении с соседней Италией цены в два – четыре раза выше.

Более высокие цены в основном на жильё (покупка или аренда) и на гостиницы, рестораны. Когда дело доходит до дорогих потребительских товаров, таких как электроника, фотоаппараты, часы и элитная одежда, цены в Швейцарии зачастую ниже, чем в соседних Италии и Германии, из-за гораздо более низкого налога на добавленную стоимость (НДС). В Швейцарии он составляет 7,7% по сравнению с 19% в Германии и 22% в Италии.

Минимальный размер оплаты труда на общегосударственном уровне не установлен. Хотя ставка минимальной зарплаты законодательно определена в кантонах Женева, Юра, Невшатель и Тичино (€3,4 тыс. в месяц).

В дополнение к этому в стране существуют стандартные трудовые договоры (Generalarbeitsverträge) для определённых областей (туризм, общепит, гостиничный бизнес), чтобы избежать эксплуатации труда.

В целом самые низкие зарплаты у уборщиц, кассиров, барменов – они получают около $3,1–3,5 тыс. в месяц.

Кстати, 60% иностранцев в Швейцарии заняты выполнением «простой работы».

Специалисты, не имеющие практического опыта в своей профессии, получают на старте 60–70% от реальной зарплаты. Средняя заработная плата в стране установлена на официальном уровне и на 2020 год составляла 6 639 GHF, или €6 160, в месяц после уплаты налогов.

Наиболее впечатляющие доходы – у финансистов, врачей, инженеров, айтишников, юристов. Такие специалисты, имеющие высокую квалификацию и семь – десять лет стажа, получают обычно €18–20 тыс. в месяц.

Самые высокие ставки – в Цюрихе, самые низкие – в восточных регионах страны, где доходы примерно на 30% ниже.

Официальный размер прожиточного минимума в Швейцарии – €2 050.

Швейцария
Официальный размер прожиточного минимума в Швейцарии – €2 050

Аренда. Ставки сильно разнятся в зависимости от города. Рассмотрим самый дорогой вариант – Цюрих. Чтобы снять небольшую квартиру среднего класса с одной спальней недалеко от центра, понадобится порядка €1,8 тыс. в месяц, в более отдалённых районах – €1,2–1,4 тыс. Просторные апартаменты с тремя комнатами будут стоить где-то €3,4 тыс. и €2,4 тыс. соответственно. «Коммуналка» за квартиру площадью 85 кв. м составит около €230–250 с учётом интернета.

Еда. Даже сугубо домашнее питание обойдётся минимум вдвое дороже, чем, скажем, в Италии или Германии. На семью из двух человек придётся тратить около €600. Пакет молока стоит €1,5, хлеб – €2,5, кило риса – €2,6, дюжина яиц – €5,2, кило куриного филе – €26, килограмм фруктов – €2,5–3,5, овощей – €2,5–4,0.

Стоит отметить, что качество продуктов в Швейцарии намного выше, чем в Германии, особенно мяса, молочных продуктов и сыров. Большие швейцарские супермаркеты, такие как Coop и Migros, предлагают органические продукты («био») в довольно широком ассортименте. В крупных магазинах всегда действуют специальные предложения, на которых можно сэкономить 30–40% от исходной стоимости товаров.

Обед в «недорогом» ресторане обойдётся примерно в €25 на человека, ужин из трёх блюд в заведении среднего класса – €100 на двоих. За сытную порцию пасты вы отдадите €15–18, за салат – €10. Комплексный обед в McDonald's стоит €14, чашка капучино – €4,5–6,0. А если вам захочется побаловать себя шикарным ужином с вином в ресторане, отмеченном звездой «Мишлена», готовьтесь расстаться с €500–700 (на двоих).

Транспорт. Билет на проезд в общественном транспорте стоит около €4, месячный проездной – €80. Литр бензина – €1,45, километр поездки на такси – €3,5.

У большинства жителей Швейцарии есть специальная дисконтная карта Halbtax Abo, позволяющая существенно сэкономить на общественном транспорте. Выдаёт карту SBB (Швейцарские федеральные железные дороги), стоит она €170 в год и обеспечивает скидку 50% на все виды общественного транспорта в стране: поезда, автобусы, трамваи, корабли и даже канатные дороги в горы.

По такой карте часовой билет в регион Локарно – Аскона обойдётся всего в €1,55, а билет на экспресс Цюрих – Локарно (около 200 км пути) может стоить всего €16 в часы низкого спроса.

Медицинская страховка. Обязательна для всех, кто постоянно живёт в Швейцарии. В случае работы по найму страховые взносы лежат полностью на работнике, но не зависят от суммы дохода. Ежемесячно отчислять придётся €400–500 в зависимости от желаемого покрытия и кантона проживания. Для детей действуют льготные тарифы.

Интересно то, что в страховку входит медицинское обслуживание не только внутри страны, но и в путешествиях по Европе и во многие другие страны мира, включая Россию.

Продажа недвижимости

Тенденции на рынке. Несмотря на пандемию, за 2020 год в Швейцарии выросла стоимость покупки и аренды жилья. При этом резко вырос спрос на покупку и аренду просторных квартир и частных домов.

Налоги

При продаже недвижимости владелец должен заплатить налог на прирост капитала. На покупателе лежит налог на передачу собственности и сбор за регистрацию земли, а также половина оплаты услуг нотариуса. Дополнительные расходы, которые ложатся на продавца, – услуги агентства недвижимости, которое получает за сделку 3–4% от стоимости объекта.

Налог на передачу собственности (Handänderungssteuer). В кантонах Цюрих, Ури, Швиц, Гларус, Цуг и Шаффхаузен такого сбора вообще нет. Во всех других кантонах ставка варьируется от 1,0% в Нидвальдене и Санкт-Галлене до 3,0% в Женеве.

Особенность: в кантонах Базель-Ланд и Обвальден налог на передачу собственности делится пополам между покупателем и продавцом.

Сбор за регистрацию земли (Grundbuchgebühr). Ставка меняется от 0,15% в кантоне Цюрих до 1,10% в Тичино. В кантоне Швиц данного взноса нет.

Если покупка финансируется за счёт ипотеки, банк потребует, чтобы сбор за регистрацию земли был внесён в земельную книгу в качестве залога. За это взимается дополнительная плата от 0,20 до 0,35% (в зависимости от кантона) от суммы залога.

Налог на прирост капитала (Grundstücksgewinnsteuer). На федеральном уровне не взимается – назначается на уровне либо кантона, либо муниципалитета. Уплачивается с разницы между ценой продажи и общей стоимостью покупки, включая сборы и комиссии, ремонт и прочие затраты на улучшение объекта. Также из налогооблагаемой базы можно вычесть комиссию агентства, сбор за услуги риелтора, юриста и т. д.

Ставка зависит не только от конкретной локации, но и от продолжительности владения собственностью: с каждым годом взимаемый процент снижается. К примеру, если вы купили дом и продаёте его через год, придётся заплатить 30%. Если дом находился в вашей собственности более 24 лет – ставка составит 7%.

Особенности

  • Если собственник владеет жильём определённый промежуток времени, для расчёта налога на прирост капитала берётся не фактическая цена покупки, а альтернативная, которая обычно ниже. Срок владения варьируется в зависимости от кантона – к примеру, в Цуге 25 лет, в Люцерне 30 лет. Особенности расчёта также в каждом кантоне свои.
  • Ставки разнятся и в зависимости от локации. Так, в кантоне Цуг они составляют 10–60%. Самые низкие налоги в кантонах Обвальден и Вале. В некоторых кантонах шкала начисления прогрессивная и зависит от суммы прибыли.

Система начисления данного налога очень сложная и предполагает учёт многих факторов. Очень усреднённая ставка – 20–25%.

Подоходный налог в 25% – очень много по швейцарским стандартам. Поэтому дорогостоящая недвижимость, например отели, обычно включена в холдинг. Продажа этой холдинговой структуры (share deal) намного более выгодна с точки зрения налогообложения, чем продажа отдельного объекта.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Аллу Кнаппе – исполнительного директора компании Benesteem Executive Consulting.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Швейцария, Недвижимость, Содержание недвижимости, Налоги и сборы

Читайте также

Говорят, в Европе сильно дешевеет недвижимость, – так ли это? Тренды полугодия
Много интересных графиков
Инвестиции в загородные отели Великобритании – гарантированный доход
Плюс разумный порог входа
Турция дорожает, Ближний Восток приближается
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Новая программа гражданства, турецкие ожидания, дубайские вопросы. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Личный опыт. Жизнь в Швеции глазами россиянки: жильё, цены, нравы
Жильё – проблемный вопрос даже для местных
Цены снижаются, Аланья готовится, Египет заманивает. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Недорогая недвижимость в Швейцарии Дома (виллы) в Швейцарии Коммерческая недвижимость в Швейцарии Элитная недвижимость в Швейцарии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Швейцария»

  • 11.07.2023
  • 5753

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Швейцарии

Высокие цены в паре с высоким уровнем жизни

  • 01.02.2023
  • 32561