Версия
для печати
для печати
Говоря о покупке недвижимости в Швейцарии, необходимо различать два случая.
А) Лицо не является резидентом Швейцарии
Б) Лицо является резидентом Швейцарии
Для владельцев жилой недвижимости в Швейцарии предусмотрено два налога.
Налог на собственность. Включает в себя налог на имущество (Liegenschaftssteuer) и земельный налог. В зависимости от кантона придётся платить 0,2–0,6% от кадастровой стоимости объекта. Самые низкие ставки – в мелких городах, деревнях на севере страны, самые высокие – в курортных локациях.
Приятный момент: кадастровая стоимость объекта, с которой платится налог, рассчитывается по критериям, установленным конкретными кантонами, но в итоге всё равно получается ниже цены, за которую вы покупали объект. В среднем 30–60% от уплаченной суммы.
.jpg)
Налог применим и к резидентам, и к нерезидентам Швейцарии. Но Liegenschaftssteuer отсутствует в некоторых кантонах: Цюрих, Швиц, Гларус, Золотурн, Базель-Ланд и Аргау.
Налог на богатство. Применим только к резидентам Швейцарии. Взимается со всех доходов физического лица, кроме недвижимости, расположенной за пределами Швейцарии. Вместе с тем собственность, находящаяся за границей, влияет на расчёт финальной ставки. Поэтому при подаче налоговой декларации придётся указывать все доходы и активы, которыми вы владеете.
Ставка налога на богатство прогрессивная, от 0,1 до 0,9%, но формула расчёта разнится в зависимости от кантона. Так или иначе, из финальной суммы можно вычесть займы, ипотеки, долги.
Льготы. «Официальных» групп лиц, которые могут воспользоваться налоговыми льготами, нет. Но на уровне кантона могут быть исключения. К примеру, скидку может получить иностранец, впервые переехавший в Швейцарию и вкладывающий средства в развитие того кантона, в котором живёт. Повлиять может и уровень занятости – к примеру, на территории Швейцарии иностранец не работает и не ведёт бизнес, а все доходы получает из-за границы.
Льготы применимы тоже только в отношении резидентов страны.
Оплата и сроки. Резидентам декларацию нужно подать до конца апреля года, следующего за отчётным. Расчётный период – осень (в каждом кантоне конкретный срок может варьироваться).
Нерезиденты Швейцарии подают налоговую декларацию только в том случае, если у них есть доход от аренды.
Сумма, которую собственник ежемесячно отдаёт за обслуживание дома, будет зависеть от региона. К примеру, средние месячные затраты на газ, отопление, электричество, воду и вывоз мусора для квартиры в 100 кв. м (при проживании одного человека) в Санкт-Галлене – €280, в Невшателе – €235, в Базеле – €215, в Берне – €205, в Лозанне – €190, в Женеве – €180, в Арау – €170, в Лугано – €130, в Сьоне – €115, в Шаффхаузене – €95. Речь идёт об обычном жилье в стандартном комплексе. Если мы говорим об элитной недвижимости, сумма увеличивается в три – пять раз.
В целом на покрытие затрат, связанных с обслуживанием недвижимости, у жителей страны уходит 5–7% от зарплаты.
Затраты на воду, газ и электроэнергию – не катастрофические. К примеру, жильцу просторных апартаментов площадью 80–100 кв. м в год за воду придётся платить €420–500, за электроэнергию – €700–1 300, за газ – €800–1 400. Затраты будут зависеть от конкретного города и количества человек в квартире.
Особенности
Стоит отметить, что швейцарцы привыкли экономить на обслуживании, а если и вкладывать деньги – то в повышение энергоэффективности дома или энергосберегающие приборы. Во многих обслуживающих компаниях действуют сниженные тарифы в ночное время или непопулярные часы. И всё это не только для того, чтобы сохранить деньги, но и потому, что люди в стране очень заботятся об окружающей среде.
Зависит от количества отходов. За вывоз одного пакета объёмом 60 литров взимается плата €1,5–2,0, 110 литров – €4,0.
В Швейцарии уже много десятилетий существует хорошо отлаженная система утилизации отходов, которую принимают и поддерживают все граждане страны. Основная идея – собирать и перерабатывать материалы, которые подходят для повторного использования, и тем самым сокращать количество остаточных отходов до минимума. Потому надо платить только за вывоз остаточных отходов. Всё остальное (стекло, пластиковые бутылки и упаковка, бумага, металлические банки и т. д.) бесплатно кладут в общественные контейнеры, которые установлены буквально на каждом шагу во всех муниципалитетах Швейцарии. В больших и хорошо управляемых многоквартирных домах такие контейнеры есть даже в подвале.
Для вывоза остаточных отходов необходимо купить сертифицированные муниципалитетом пакеты (продаются в супермаркетах и на автозаправочных станциях). Если вы разделите отходы должным образом, то будете удивлены, насколько мало остаточных отходов производите. К примеру, семья, живущая в большом пентхаусе в Локарно, собирает не больше одного мешка (на 60 литров) в неделю.
В Швейцарии есть отдельный налог на радио и телевидение (Empfangsgebühren), под который попадают все люди, которые живут в стране более 90 дней. Сумма налога – €310 в год, платить можно за один или два раза. За сбор ответственна компания Billag.
Обратите внимание, что эти сборы покрывают только государственные каналы (SRF – Schweizer Radio und Fernsehen). Если вы хотите использовать кабельное телевидение или смотреть платное ТВ через спутник, потребуется платить дополнительно.
Интернет стоит дорого – в месяц придётся отдавать около €50–60. Но за эти деньги вы получаете доступ в интернет и неограниченные телефонные звонки внутри страны (как по домашнему, так и по мобильному телефону).
Есть специальные тарифные пакеты для звонков за границу, которые обходятся значительно дешевле, чем в России. Например, звонки в РФ стоят около €0,05 в минуту.
Если квартира находится в кондоминиуме, придётся ежемесячно оплачивать услуги управляющей компании, которая поддерживает чистоту и порядок на общих территориях. В зависимости от статуса жилья платежи могут варьироваться в пределах €1 000–2 500 в год.
.jpg)
Этот пункт расходов актуален только в том случае, если вы владеете квартирой. Если арендуете, плата кондоминиуму остаётся на арендодателе.
Если у вас частный дом, то садовнику надо платить €500–700 в месяц. Также требует оплаты уборка снега вокруг вашей собственности, даже когда вы там не живёте. Если дом находится в горнолыжном регионе с большим количеством снега, рассчитывайте минимум на €200 в зимний месяц.
За личное место на парковке придётся платить €150–170 в месяц (если нет гаража). Учтите, что бесплатных общественных парковок у дорог в городах Швейцарии крайне мало. Так что частная парковка обязательна для тех, кто хочет пользоваться машиной. Квартиры высшего класса обычно бывают с двумя парковочными местами и даже с местом на каждого жителя.
Необязательная статья расходов за исключением случаев, когда для покупки недвижимости вы привлекаете ипотеку. Стоимость полиса зависит от площади жилья, конкретного муниципалитета и включённого перечня случаев.
Стоимость и особенности зависят от двух моментов
1. Вы сдаёте недвижимость в аренду или владеете квартирой. В этом случае лучше застраховать мебель и личные вещи от таких рисков, как пожар, кража со взломом (да, такое бывает даже в Швейцарии), ущерб от воды.
Большинство арендодателей требуют от арендаторов страхования личной ответственности, которое покрывает потенциальный ущерб зданию или соседям (например, забыли закрыть кран в ванной, в результате чего вода оказалась у соседей и на этаже).
Эти два типа страховки предлагаются в Швейцарии как комбинированное домашнее страхование (Haushaltsversicherung) и обходятся примерно в €600 в год за хорошую квартиру в 120 кв. м.
2. Вы владеете частным домом в Швейцарии. Тогда вам нужны две страховки: от рисков (рационально использовать расширенное покрытие для частного дома, например, на случай падения снега/сосулек с крыши) плюс страхование самого здания от повреждений в результате пожара или стихийного бедствия (шторм, наводнение, лавины в горах!).
Страхование здания (Gebäudeversicherung) является обязательным в большинстве кантонов (кроме Женевы, Тичино, Аппенцелль-Иннерродена и Уоллиса). Точные ставки сильно зависят от кантона и типа объекта, но в любом случае они сравнительно низкие. Даже для виллы, которая стоит €5,5 млн и находится на Цюрихском озере, страховка обойдётся в €1 500 в год.
Важно: указанные тарифы на страхование жилья действительны только для постоянно занятой недвижимости. Ставки для дома отдыха в полтора-два раза выше, так как местные страховые компании полагают, что дом или квартира, в которых не живут постоянно, потенциально имеют больше рисков.
Пример расчёта налогов и коммунальных платежей (в год)
|
Статьи расходов |
Четырёхкомнатная квартира в Берне, три человека |
Двухкомнатная квартира в Женеве, один человек |
|
Отопление |
€1 250 |
€820 |
|
Уход за недвижимостью |
€720 |
€1 300 |
|
Электричество |
€1 250 |
€720 |
|
Вода и канализация |
€850 |
€360 |
|
Вывоз мусора |
€110 |
€65 |
|
Телевидение и интернет |
€900 |
€900 |
|
Страхование жилья |
€600 |
€500 |
|
Парковка |
€1 800 |
- |
|
Налог на недвижимость |
€3 900 |
€4 500 |
|
Итого |
€11 380 |
€9 165 |
Оплата. Местные коммунальные компании работают по принципу предоплаты: заезжая в квартиру, собственник или съёмщик сразу платит предполагаемую сумму за год либо ежемесячно вносит определённый платёж, указанный в контракте (обычно €150–200). В конце года приходит счёт с реальными показателями, в соответствии с которым либо вам вернут лишнюю сумму, либо необходимо будет доплатить.
Доходность. Согласно декабрьскому анализу портала Global Property Guide, доходность от сдачи жилья в аренду в стране невысокая. К примеру, в Цюрихе за апартаменты среднего класса площадью 120 кв. м, расположенные в спальных районах, придётся отдать около €1,45 млн, в Женеве – €1,38 млн. Сдавать такую квартиру можно за €3 946 и €3 827 соответственно. Следовательно, годовой доход от аренды составит 3,27–3,33%.
Ставки. Иностранец, имеющий ВНЖ в Швейцарии, вправе сдавать в аренду купленную недвижимость как на долгий срок, так и посуточно.
Нерезиденты страны могут покупать и сдавать в аренду только недвижимость, которая значится как вторая резиденция (Zweitwohnsitz), или апартаменты/шале, которые попадают в категорию «туристическая коммерческая недвижимость». В последнем случае управлением обычно занимается швейцарская туристическая компания.
О ставках долгосрочной аренды мы поговорим далее. Что касается ставок краткосрочной сдачи, к примеру через AirBnb, в Цюрихе стоимость суток начинается со €100, в Женеве – с €90 за апартаменты-студио.
Если говорить о двухкомнатных квартирах бизнес-класса в пешей доступности от озера или центра города, цены стартуют с €250 за ночь в обоих городах.
Вменённый подоходный налог. Местные власти исходят из того, что иностранный гражданин приобретает собственность, чтобы сдавать её в аренду. Потому, даже если вы решили не сдавать купленный дом или квартиру, налог на потенциальный доход от аренды платить придётся.
Но! Минимальное время для туристической аренды, обозначенное в законе, – 183 дня. При этом один и тот же арендатор не может оставаться в таком жилье больше 90 дней. Так что почти шесть месяцев вы можете свободно использовать недвижимость самостоятельно. В любом случае это максимальное время, которое иностранец может провести в Швейцарии без ВНЖ.
В таком случае за основу берётся условная арендная плата, за которую мог бы сдаваться объект, и от неё рассчитывается подоходный налог. Плюс в том, что из потенциального дохода можно вычесть все расходы, касающиеся ухода и улучшения жилья: ремонт, техническое обслуживание, плата за страховку, инвестиции в улучшение энергосбережения дома, охрану окружающей среды и т. д. Можно вычесть и проценты по долгам, даже если они напрямую не относятся к данному объекту.
Подоходный налог уплачивается на двух уровнях: первый – федеральный, второй – кантональный и муниципальный. В первом случае действует прогрессивная ставка, которая начинается с 0,77% и не превышает 11,50%. Если годовой доход ниже €13 460 для одного человека или €26 270 для пары, федеральный подоходный налог платить не надо.
Во втором случае ставки сильно разнятся в зависимости от конкретной локации и составляют 14–32%.
Компании, которые сдают в аренду недвижимость в Швейцарии, после реформы 1 января 2020 года платят совокупный подоходный налог в размере 12–21% в зависимости от суммы дохода и от конкретной локации.
Предположим, вы живёте в высококлассных апартаментах с открытой террасой на крыше и панорамным видом вблизи Люцерна или Локарно. Сдавать такое жильё можно за €5,6–6,0 тыс. в месяц. Таким образом, сумма ежегодных налогов за такую недвижимость будет составлять примерно €14,0–18,7 тыс. Потому большинство иностранцев предпочитают сдавать в аренду купленную в Швейцарии собственность и жить в съёмных апартаментах: так выгоднее.
Особенность 1. Есть несколько интересных вариантов для инвесторов-нерезидентов, которые хотят купить недвижимость в Швейцарии для личного использования. Например, по швейцарскому законодательству выплаты по ипотеке (проценты и дополнительные расходы) для частной недвижимости вычитаются как расходы при заполнении налоговой декларации. Если грамотно совместить кредит (максимум 40% от цены недвижимости) и депонирование ценных бумаг, можно не только снизить налог на вменённый доход до нуля, но даже получить более высокую прибыль, чем процентные ставки по ипотеке.
Особенность 2. Без хорошего знания немецкого, французского или итальянского языка правильно заполнить и подать налоговую декларацию будет непросто. Понадобится помощь швейцарского налогового поверенного, который берёт за простую декларацию по недвижимости €1 тыс.
Льготы. Если вы постоянно живёте в Швейцарии, то есть являетесь резидентом страны, при заполнении налоговой декларации можно вычесть следующие типы расходов:
Специальный налоговый режим для богатых иностранцев. Применим только к резидентам Швейцарии. Если по швейцарским меркам вы относитесь к очень состоятельным людям, для вас предусмотрен отдельный налоговый режим – единовременное налогообложение (lump-sum taxation). Это значит, что ежегодный налог рассчитывается в привязке не к активам и доходам, а к потенциальным расходам на ежедневные нужды вашей семьи. Официально такой налоговый режим называется «налогообложение согласно расходам» (Besteuerung nach Aufwand).
Фиксированной формулы для расчёта данного налога нет – точную сумму определяет кантон, в котором намеревается жить иностранец.
Управляющие компании. Если у вас нет возможности заниматься вопросами недвижимости самостоятельно, можно обратиться в одну из многочисленных управляющих компаний. В зависимости от наличия/отсутствия туристов и суммы дохода ставка за услуги варьируется от 10 до 25% прибыли.
Сотрудники такой компании берут на себя оплату коммунальных платежей, поиск арендаторов, взаиморасчёты с ними, слежение за состоянием недвижимости, мелкий ремонт жилья и т. д.
К слову, финальный клининг при переезде полностью ложится на плечи арендаторов – в Швейцарии принято, чтобы при выселении жильё было полностью убрано и вычищено. Самостоятельно справиться с этой задачей почти нереально, потому жильцы нанимают клининговую компанию и платят за финальную уборку порядка €800–900.
Доходы. Швейцарские зарплаты считаются одними из самых высоких в мире. Но стоит учитывать, что и жить в этой стране недёшево: к примеру, в сравнении с соседней Италией цены в два – четыре раза выше.
Более высокие цены в основном на жильё (покупка или аренда) и на гостиницы, рестораны. Когда дело доходит до дорогих потребительских товаров, таких как электроника, фотоаппараты, часы и элитная одежда, цены в Швейцарии зачастую ниже, чем в соседних Италии и Германии, из-за гораздо более низкого налога на добавленную стоимость (НДС). В Швейцарии он составляет 7,7% по сравнению с 19% в Германии и 22% в Италии.
Минимальный размер оплаты труда на общегосударственном уровне не установлен. Хотя ставка минимальной зарплаты законодательно определена в кантонах Женева, Юра, Невшатель и Тичино (€3,4 тыс. в месяц).
В дополнение к этому в стране существуют стандартные трудовые договоры (Generalarbeitsverträge) для определённых областей (туризм, общепит, гостиничный бизнес), чтобы избежать эксплуатации труда.
В целом самые низкие зарплаты у уборщиц, кассиров, барменов – они получают около $3,1–3,5 тыс. в месяц.
Кстати, 60% иностранцев в Швейцарии заняты выполнением «простой работы».
Специалисты, не имеющие практического опыта в своей профессии, получают на старте 60–70% от реальной зарплаты. Средняя заработная плата в стране установлена на официальном уровне и на 2020 год составляла 6 639 GHF, или €6 160, в месяц после уплаты налогов.
Наиболее впечатляющие доходы – у финансистов, врачей, инженеров, айтишников, юристов. Такие специалисты, имеющие высокую квалификацию и семь – десять лет стажа, получают обычно €18–20 тыс. в месяц.
Самые высокие ставки – в Цюрихе, самые низкие – в восточных регионах страны, где доходы примерно на 30% ниже.
Официальный размер прожиточного минимума в Швейцарии – €2 050.
Аренда. Ставки сильно разнятся в зависимости от города. Рассмотрим самый дорогой вариант – Цюрих. Чтобы снять небольшую квартиру среднего класса с одной спальней недалеко от центра, понадобится порядка €1,8 тыс. в месяц, в более отдалённых районах – €1,2–1,4 тыс. Просторные апартаменты с тремя комнатами будут стоить где-то €3,4 тыс. и €2,4 тыс. соответственно. «Коммуналка» за квартиру площадью 85 кв. м составит около €230–250 с учётом интернета.
Еда. Даже сугубо домашнее питание обойдётся минимум вдвое дороже, чем, скажем, в Италии или Германии. На семью из двух человек придётся тратить около €600. Пакет молока стоит €1,5, хлеб – €2,5, кило риса – €2,6, дюжина яиц – €5,2, кило куриного филе – €26, килограмм фруктов – €2,5–3,5, овощей – €2,5–4,0.
Стоит отметить, что качество продуктов в Швейцарии намного выше, чем в Германии, особенно мяса, молочных продуктов и сыров. Большие швейцарские супермаркеты, такие как Coop и Migros, предлагают органические продукты («био») в довольно широком ассортименте. В крупных магазинах всегда действуют специальные предложения, на которых можно сэкономить 30–40% от исходной стоимости товаров.
Обед в «недорогом» ресторане обойдётся примерно в €25 на человека, ужин из трёх блюд в заведении среднего класса – €100 на двоих. За сытную порцию пасты вы отдадите €15–18, за салат – €10. Комплексный обед в McDonald's стоит €14, чашка капучино – €4,5–6,0. А если вам захочется побаловать себя шикарным ужином с вином в ресторане, отмеченном звездой «Мишлена», готовьтесь расстаться с €500–700 (на двоих).
Транспорт. Билет на проезд в общественном транспорте стоит около €4, месячный проездной – €80. Литр бензина – €1,45, километр поездки на такси – €3,5.
У большинства жителей Швейцарии есть специальная дисконтная карта Halbtax Abo, позволяющая существенно сэкономить на общественном транспорте. Выдаёт карту SBB (Швейцарские федеральные железные дороги), стоит она €170 в год и обеспечивает скидку 50% на все виды общественного транспорта в стране: поезда, автобусы, трамваи, корабли и даже канатные дороги в горы.
По такой карте часовой билет в регион Локарно – Аскона обойдётся всего в €1,55, а билет на экспресс Цюрих – Локарно (около 200 км пути) может стоить всего €16 в часы низкого спроса.
Медицинская страховка. Обязательна для всех, кто постоянно живёт в Швейцарии. В случае работы по найму страховые взносы лежат полностью на работнике, но не зависят от суммы дохода. Ежемесячно отчислять придётся €400–500 в зависимости от желаемого покрытия и кантона проживания. Для детей действуют льготные тарифы.
Интересно то, что в страховку входит медицинское обслуживание не только внутри страны, но и в путешествиях по Европе и во многие другие страны мира, включая Россию.
Тенденции на рынке. Несмотря на пандемию, за 2020 год в Швейцарии выросла стоимость покупки и аренды жилья. При этом резко вырос спрос на покупку и аренду просторных квартир и частных домов.
Читайте также
При продаже недвижимости владелец должен заплатить налог на прирост капитала. На покупателе лежит налог на передачу собственности и сбор за регистрацию земли, а также половина оплаты услуг нотариуса. Дополнительные расходы, которые ложатся на продавца, – услуги агентства недвижимости, которое получает за сделку 3–4% от стоимости объекта.
Налог на передачу собственности (Handänderungssteuer). В кантонах Цюрих, Ури, Швиц, Гларус, Цуг и Шаффхаузен такого сбора вообще нет. Во всех других кантонах ставка варьируется от 1,0% в Нидвальдене и Санкт-Галлене до 3,0% в Женеве.
Особенность: в кантонах Базель-Ланд и Обвальден налог на передачу собственности делится пополам между покупателем и продавцом.
Сбор за регистрацию земли (Grundbuchgebühr). Ставка меняется от 0,15% в кантоне Цюрих до 1,10% в Тичино. В кантоне Швиц данного взноса нет.
Если покупка финансируется за счёт ипотеки, банк потребует, чтобы сбор за регистрацию земли был внесён в земельную книгу в качестве залога. За это взимается дополнительная плата от 0,20 до 0,35% (в зависимости от кантона) от суммы залога.
Налог на прирост капитала (Grundstücksgewinnsteuer). На федеральном уровне не взимается – назначается на уровне либо кантона, либо муниципалитета. Уплачивается с разницы между ценой продажи и общей стоимостью покупки, включая сборы и комиссии, ремонт и прочие затраты на улучшение объекта. Также из налогооблагаемой базы можно вычесть комиссию агентства, сбор за услуги риелтора, юриста и т. д.
Ставка зависит не только от конкретной локации, но и от продолжительности владения собственностью: с каждым годом взимаемый процент снижается. К примеру, если вы купили дом и продаёте его через год, придётся заплатить 30%. Если дом находился в вашей собственности более 24 лет – ставка составит 7%.
Особенности
Система начисления данного налога очень сложная и предполагает учёт многих факторов. Очень усреднённая ставка – 20–25%.
Подоходный налог в 25% – очень много по швейцарским стандартам. Поэтому дорогостоящая недвижимость, например отели, обычно включена в холдинг. Продажа этой холдинговой структуры (share deal) намного более выгодна с точки зрения налогообложения, чем продажа отдельного объекта.
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Аллу Кнаппе – исполнительного директора компании Benesteem Executive Consulting.
