Испания и Болгария: курортная недвижимость без лишних расходов

Как выбрать объект недвижимости, который будет окупать собственное содержание и может  приносить небольшие деньги? Ответ на этот вопрос был главный темой вебинара Prian.ru в рамках проекта Workshop. Эксперты компаний из Испании и Болгарии рассказали о том, как выбрать привлекательную во всех смыслах недвижимость в их странах.
Если вы еще не смотрели видео трансляцию нашего вебинара, то можете это быстро исправить - http://www.youtube.com/watch?v=Ma7ritkDx4w&feature=youtu.be

Испания

Эксперт: Виолетта Воронова, генеральный директор российского представительства немецкой компании Costa Dorada Invest.
- Каковы перспективы испанского рынка недвижимости для тех, кто хотел бы купить жилье по выгодным ценам и свести к минимуму содержание такого объекта?
- В Испании наконец начался рост рынка недвижимости после долгого и мучительного кризиса.  Сейчас российские и украинские покупатели стали даже вытеснять традиционно лидирующих на этом рынке европейских клиентов, хотя 2014 год и внес определенные коррективы.  Многие отказались от покупки.  Тем не менее, Испания остается лидером в сфере курортной недвижимости.
На мой взгляд, наиболее стабильным районом Испании остается Каталония.  Независимо от желания отделиться она остается испанской территорией. Поэтому в местные квадратные метры можно смело инвестировать средства.
- Можно ли в Испании купить объект недвижимости в кредит?
- Можно, и ипотечный кредит в Испании является выгодной инвестицией.  Нерезиденты могут рассчитывать на кредитование 50% от стоимости приобретаемого ими объекта.  Процентные ставки составляют всего 4% годовых, что по сравнению  с российской ипотекой можно назвать очень хорошими условиями. Срок кредита может быть выбран от 5 до 25 лет. Чем короче срок, тем выше ежемесячные выплаты.
Самое главное, что должен доказать претендент на получение испанской ипотеки – то, что его подтвержденный доход в три раза превышает ежемесячный платеж по кредиту.
- Самым простым способом окупить содержание квартиры является ее сдача в аренду. Предположим, человек решил купить недвижимость в Салоу за €100 000 и жить там одну-две недели в году, а все остальное время сдавать ее внаем. Давайте попробуем оценить возможные расходы и доходы?
-  Даже если вы не планируете сдавать недвижимость в Испании в аренду, вы обязаны как нерезидент по испанским законам платить налог на прибыль. Он составляет 0,5–2% от кадастровой стоимости жилья.
Салоу – привлекательный курорт. Сюда приезжают отдыхать наши соотечественники и европейцы. Сезон здесь длится с мая по октябрь. Цены на аренду варьируются от €400 до €800 в неделю.
Если вы доверяете сдачу в аренду своего объекта управляющей компании, то можете рассчитывать на то, что ваша квартира не будет простаивать на протяжении полугода – то есть всего туристического сезона в Салоу. Размер комиссии агентству обычно составляет 20%.
Недвижимость в Салоу за €100 000 можно купить только на вторичном рынке. А коммунальные платежи на вторичное жилье в Испании небольшие. На апартаменты с двумя спальнями, например, они могут составлять всего €350-400 в год. В новых комплексах с бассейном и джакузи такие расходы могут превышать €1000-1500 в год. Но и арендная плата в таких комплексах будет выше, чем за скромное жилье эконом-класса.
Таким образом, в сезон на аренде своего жилья в Салоу можно заработать €7000. И арендная плата будет полностью покрывать ежемесячные выплаты по кредиту, который вы взяли на эту квартиру. Доходность со сдачи в аренду недвижимости на испанском побережье составляет 4-5% годовых.
-  Какие объекты в Испании приносят наибольший доход? Дорогие, недорогие или среднего ценового сегмента?
-  Инвестиционная отдача зависит не от суммы капиталовложения, а от местоположения объекта.  Если это недвижимость в крупном курортном городе с хорошей посещаемостью и транспортным сообщением, то финансовая отдача будет выше, чем от элитного объекта в малоизвестном городке на побережье. Если вы ошиблись с местом, то это уже будет никак не исправить. Продать такой неликвид будет практически невозможно.
- Какие курортные места в Испании  являются в этом смысле более привлекательными?
- На побережье Коста-дель-Соль это район Марбельи. Это курорт высокого класса, и туристы на нем обладают более высоким социальным статусом, чем, скажем в Малаге.  Полагаю, в целом на всем испанском побережье Марбелья является самым выгодным капиталовложением.

Болгария

Эксперт: Людмила Шабанина, представитель компании New Estate.
- Насколько часто клиенты из России и Украины интересуются покупкой недвижимости в Болгарии для сдачи в аренду?
- Если раньше наши клиенты в основном покупали жилье для себя, то в последнее время увеличилось число тех, кто хотел бы заработать на сдаче его в аренду. В Болгарии реально достичь доходности в 5-6% годовых.  Наибольшую отдачу приносит сдача в аренду апартаментов в Софии, и до 4-5% годовых можно заработать на сдаче в аренду курортного жилья.
Располагая бюджетом в €15-17 тыс., можно приобрести студию на побережье в пешей доступности от пляжа площадью около 40 кв.м. Цены на аренду такого объекта составляют €25-30 в сутки. Гарантированно эта студия будет заполнена 60 суток. Такие предложения можно найти в основном на Солнечном берегу, где есть предложения на вторичном рынке. Метрах в 800 от моря.
В основном продают объекты граждане России, поскольку из-за экономической ситуации  и   высокого курса евро они больше не могут себе позволить такой стиль жизни.
- Какие расходы ожидают собственника такого объекта недвижимости за €15 тыс?
- Налог на недвижимость в Болгарии минимальный, за него придется заплатить €30-40 в год.  Самый большой расход – это плата за обслуживание недвижимости. Как правило, ставка составляет €10 за кв.м. Таким образом, за студию 40 кв.м придется заплатить €400 в год. Также, если вы решите сдавать эту студию в аренду через управляющую компанию, то вам придется заплатить комиссию. Наше агентство взимает 30%. Сюда входит реклама, полное обслуживание и контроль.  Таким образом, расходы на содержание этого объекта составят около €1000.
- Каковы инвестиционные перспективы у маленьких городков на побережье Болгарии?
- Не только Солнечный берег может заинтересовать покупателя. Назову также Поморие, Ахелой, Обзор. Правда, они привлекательны для отдыха, но не столь притягательны для капиталовложений. Очень интересным вариантов является Равда. Там построено очень много недорогих домиков с невысокими расходами на их содержание.
- Насколько реально взять в Болгарии ипотеку?
- В реальности взять иностранцу ипотеку на дешевую  курортную недвижимость в Болгарии трудно. Это хлопотно, дорого и нет никаких гарантий, что банк одобрит кредит.  Ипотеку возможно получить на городское жилье, например, на апартаменты в Софии. Такой объект должен обладать хорошей ликвидностью.

О предстоящих мероприятиях проекта Workshop вы можете узнать здесь.

Подготовила Ольга Петегирич
Фото Илья Огородников, Филипп Березин

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru