Расходы на недвижимость: Ницца или Барселона

Этот материал не стоит воспринимать как сравнение в чистом виде. Мы стремились показать примерный порядок расходов и одновременно обратить ваше внимание на два интересных региона. В чем-то они похожи, а в чем-то отличаются друг от друга. И различие это скорее лежит в вашей душе.

Ницца	Барселона
«Хочу моря ― Бретань! Хочу гор ― Савойя! Хочу солнца ― Ницца!» Илья Эренбург	«Барселона – очень старинный город, в котором можно ощутить вес истории. Невозможно гулять по ней и не чувствовать этого». Карлос Руис Сафон
Население: более 350 000 человек	Население: 1,6 млн человек
Аэропорт «Ницца Лазурный берег», третий по пассажиропотоку во Франции. В 7 км от города.	Аэропорт «Барселона», второй по размерам в Испании и крупнейший на средиземноморском побережье. В 10 км от города.
Что рядом: Монако, Италия	Что рядом: Франция

Сравним расходы на покупку и содержание типовой квартиры на вторичном рынке стоимостью €300 000.
В Ницце за эту сумму можно купить двухкомнатные апартаменты в самом сердце города, например, в квартале Музыкантов, площадью около 50 кв.м.
В Барселоне площадь квартиры будет побольше – около 80-100 кв.м, да и комнат хватит на большую семью – можно рассчитывать две-три спальни. Расположение - тоже отличное, например, в престижном районе Эшампле.
Теперь о вероятных расходах… Мы с помощью экспертов приводим ниже усредненные суммы – но и они дадут понимание предстоящих трат.  

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Расходы на покупку недвижимости

Государственная пошлина

В большинстве стран Европы, в том числе, во Франции и Испании, налог на недвижимость платят покупатели. Иностранцы от него не освобождаются.

Виолетта Воронова, компания Costa Dorada Invest LLC: «Налог при покупке недвижимости в Испании зависит от двух факторов: на первичном или вторичном рынке вы покупаете, и в какой автономной области находится объект. При покупке новостройки покупатель обязан оплатить НДС - 10% от стоимости недвижимости на всей территории Испании, при покупке на вторичном рынке – от 8 до 10%. В Каталонии это 10%. Кроме того, если вы покупаете квартиру в новостройке, то необходимо оплатить гербовый сбор в 1,5% от стоимости недвижимости».

• Читайте также: Калькулятор. Расходы на покупку квартиры в Ницце, Франция

Гонорар участникам сделки

В обеих странах при совершении сделки на вторичном рынке формально вы заплатите гонорар риэлтору, но фактически ничего сверх суммы, указанной в объявлении вносить не придется. По сложившейся практике, гонорар агентства уже учтен в цене объекта. 

Татьяна Гавраева, компания Nice Properties: «Риэлторская комиссия агентства недвижимости в Ницце составляет примерно 5%*. Эта сумма уже учтена в цене недвижимости. Юрист при покупке не нужен. Вся сделка проходят через нотариуса, он является представителем государства и гарантом чистоты купли-продажи. Присяжный переводчик обязателен при оформлении сделки, если вы не являетесь резидентом Франции. Он подписывает вместе с покупателем договор».
Виолетта Воронова: «Риэлторская комиссия в Барселоне составляет около 3%, и эта сумма уж входит в стоимость квартиры».

Дополнительные расходы

Если вы покупаете недвижимость в кредит, то в обеих странах вас ждут дополнительные платежи.

Татьяна Гавраева: «Действительно, во Франции банки в среднем берут комиссию по предоставлению ипотеки в размере 1% от суммы кредита. Но это усредненный процент, обычно он фиксируется каждым банком отдельно и может быть предметом договоренности. Например, если вам предоставили кредит по не очень выгодному курсу, вы можете попросить банк снизить эту комиссию на 50%». 

Расходы на содержание недвижимости

Налог на недвижимость

Во Франции помимо налога на недвижимость существует налог на проживание, а в Испании взимается специальный сбор с нерезидентов. 

Татьяна Гавраева: «Налог на недвижимость во Франции зависит от площади квартиры и ее местонахождения, высчитывается на основании кадастра. Если объект находится в престижном районе или имеет вид на море, его размер будет выше.
Налоговый счет приходит в раз год на имя владельца квартиры. Вы можете оплачивать налоги чеком, банковским переводом или банковской картой (если вы пришли оплачивать непосредственно в налоговую службу). Самый простой вариант, если вы не живете постоянно во Франции, - это автоматический перевод с вашего банковского счета на счет налоговой, в данном случае соответствующие службы отправляют вам уведомление, что они сняли с вашего счета необходимую сумму».
Виолетта Воронова: «Ежегодный муниципальный налог в Испании IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) рассчитывается каждым муниципалитетом и мэрией города в зависимости от кадастровой классификации объекта недвижимости.  
Кроме того, если собственник недвижимости является нерезидентом Испании, в его обязанности вменяется налог с доходов нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) вне зависимости от того, сдает ли владелец свою собственность в аренду или нет. При этом ставка налога IRNR составляет 24,75%, а налоговая база – 1,1% от кадастровой оценки недвижимости или 2%, если кадастровая оценка не пересматривалась с 01 января 1994 года.
Ежегодный налог IBI, а также все коммунальные платежи списываются в автоматическом порядке с испанского банковского счета владельца недвижимости, главное – следить, чтобы на нем всегда были достаточные для оплаты средства. Для подачи налоговой декларации и уплаты налога со сдачи в аренду своего жилья лучше воспользоваться услугами хестора – частного бухгалтера-налоговика».

 Обслуживание жилого комплекса

В обеих странах расходы на содержание напрямую зависят от качества комплекса и его инфраструктуры, а также от местоположения объекта.

Татьяна Гавраева: «В среднем за обслуживание жилого комплекса в Ницце придется платить €2,5 за кв.м. Например, за квартиру площадью 100 кв.м платежи будут составлять примерно €250 в месяц. В самых дорогих резиденциях с охраной, парком, бассейном и теннисной площадкой платежи составят €5 за кв.м, или €500 в месяц за квартиру площадью 100 «квадратов». В эти расходы входит плата за воду».
Виолетта Воронова: «Расходы на обслуживание зависят от наличия таких сервисов в общественной зоне комплекса, как сад, бассейн, тренажерный зал, охрана и так далее. В среднем, в комплексе с небольшим бассейном комунидад (услуги ЖКХ) составит примерно €60 в месяц, если общественная зона дома ограничивается лифтом и лестницей –  в два раза меньше, то есть €30 в месяц. Плюс вывоз мусора, который оплачивается обычно по квитанциям раз в год вместе с налогом на собственность IBI, составляет в среднем €100».

Коммунальные расходы

За «коммуналку» в Европе платят по счетчикам - за фактически использованные ресурсы. Если вы постоянно в квартире не живете, эти расходы будут ниже. 

* Приведены средние цифры исходя из среднего потребления по счетчику

Случаи из практики 

Татьяна Гавраева: «В одной и той же резиденции расходы на содержание недвижимости будут зависеть от многих факторов. Например, владелец квартиры на пятом этаже будет оплачивать налог на недвижимость в большем размере, если с его террасы открывается вид на море, а собственник апартаментов на третьем этаже будет платить налог на порядок ниже, поскольку с его террасы моря не видно».
Виолетта Воронова: «Вот случай из моей практики по продаже банковской недвижимости, которая привлекла клиента своей дешевизной. Квартира стоила на 20% дешевле по сравнению с аналогичными объектами, находящимися в продаже от испанских собственников. Клиенту пришлось заплатить все долги по IBI за последние три года, пока конфискованная квартира висела у банка в продаже, плюс задолженности по оплате комунидад, воды, света и газа за предыдущего владельца. Дополнительно клиент был вынужден провести серьезный ремонт самого жилого помещения, так как перед отчуждением банком ипотечной недвижимости испанские собственники выносят из нее все, что можно демонтировать, а любые строительно-ремонтные услуги и стройматериалы в Испании стоят дорого.
В конечном итоге пришлось инвестировать в банковскую квартиру на 10% больше средств, чем стоил бы такой же объект с хорошим ремонтом от испанского собственника-продавца без проблем и нервотрепок. Классическая поговорка «скупой платит дважды» работает безотказно в отношении охотников за «дешевой» банковской недвижимостью в Испании».

Итого

Помимо обязательных статей - налогов и сборов - покупателю придется потратиться на поездки за границу во время поиска недвижимости и на заключение сделки. В среднем, во Франции и Испании надо заложить в бюджет 10-15% сверх стоимости недвижимости. Не стоит забывать и о предстоящих расходах на содержание. Даже квартира в рядовом доме, не говоря уже о комплексах с развитой туристической инфраструктурой, будет «съедать» несколько тысяч евро в год. Отбить эти расходы можно благодаря аренде, но это уже совсем другая история. 

• Читайте также: Калькулятор. Покупаем новую квартиру в Барселоне для сдачи в аренду

Подготовила Ольга Петегирич
Фото Agefi, Goodfreephotos

Условия цитирования материалов Prian.ru