Расходы на недвижимость: Ницца или Барселона

16 августа 2016 года
| Рубрики: Рынки и цены

В консультацию Prian.ru часто приходят вопросы о том, каковы дополнительные расходы на покупку и содержание недвижимости за рубежом, в каких странах они выше, а в каких ниже, на чем можно сэкономить, а где точно придется потратиться. В этом материале мы сравниваем платежи покупателя типовой квартиры в двух популярных курортных городах – Ницце и Барселоне.

Этот материал не стоит воспринимать как сравнение в чистом виде. Мы стремились показать примерный порядок расходов и одновременно обратить ваше внимание на два интересных региона. В чем-то они похожи, а в чем-то отличаются друг от друга. И различие это скорее лежит в вашей душе.

Ницца

Барселона

Ницца Барселона

«Хочу моря ― Бретань! Хочу гор ― Савойя! Хочу солнца ― Ницца!»
Илья Эренбург

«Барселона – очень старинный город, в котором можно ощутить вес истории. Невозможно гулять по ней и не чувствовать этого». Карлос Руис Сафон

Население: более 350 000 человек

Население: 1,6 млн человек

Аэропорт «Ницца Лазурный берег», третий по пассажиропотоку во Франции. В 7 км от города.

Аэропорт «Барселона», второй по размерам в Испании и крупнейший на средиземноморском побережье. В 10 км от города.

Что рядом: Монако, Италия

Что рядом: Франция

Сравним расходы на покупку и содержание типовой квартиры на вторичном рынке стоимостью €300 000.

В Ницце за эту сумму можно купить двухкомнатные апартаменты в самом сердце города, например, в квартале Музыкантов, площадью около 50 кв.м.

В Барселоне площадь квартиры будет побольше – около 80-100 кв.м, да и комнат хватит на большую семью – можно рассчитывать две-три спальни. Расположение - тоже отличное, например, в престижном районе Эшампле.

Теперь о вероятных расходах… Мы с помощью экспертов приводим ниже усредненные суммы – но и они дадут понимание предстоящих трат.  

Расходы на покупку недвижимости

Государственная пошлина

В большинстве стран Европы, в том числе, во Франции и Испании, налог на недвижимость платят покупатели. Иностранцы от него не освобождаются.

Ницца Барселона

€15000 (5% от стоимости квартиры) – налог на покупку недвижимости

€30 000 (10% от стоимости квартиры) – налог на покупку недвижимости

Итого: €15 000

Итого: €30 000

Виолетта Воронова, компания Costa Dorada Invest LLC: «Налог при покупке недвижимости в Испании зависит от двух факторов: на первичном или вторичном рынке вы покупаете, и в какой автономной области находится объект. При покупке новостройки покупатель обязан оплатить НДС - 10% от стоимости недвижимости на всей территории Испании, при покупке на вторичном рынке – от 8 до 10%. В Каталонии это 10%. Кроме того, если вы покупаете квартиру в новостройке, то необходимо оплатить гербовый сбор в 1,5% от стоимости недвижимости».

Гонорар участникам сделки

В обеих странах при совершении сделки на вторичном рынке формально вы заплатите гонорар риэлтору, но фактически ничего сверх суммы, указанной в объявлении вносить не придется. По сложившейся практике, гонорар агентства уже учтен в цене объекта. 

Ницца Барселона

€6000 (2% от стоимости квартиры) – гонорар нотариуса

€300 – оплата переводчику

€3000  - гонорар нотариуса

€300 – гонорар переводчика

Итого: €6 300 (+5% от суммы сделки*)

Итого: €3 300 (+3% от суммы сделки*)

Татьяна Гавраева, компания Nice Properties: «Риэлторская комиссия агентства недвижимости в Ницце составляет примерно 5%*. Эта сумма уже учтена в цене недвижимости. Юрист при покупке не нужен. Вся сделка проходят через нотариуса, он является представителем государства и гарантом чистоты купли-продажи. Присяжный переводчик обязателен при оформлении сделки, если вы не являетесь резидентом Франции. Он подписывает вместе с покупателем договор».

Виолетта Воронова: «Риэлторская комиссия в Барселоне составляет около 3%, и эта сумма уж входит в стоимость квартиры».

Дополнительные расходы

Если вы покупаете недвижимость в кредит, то в обеих странах вас ждут дополнительные платежи.

Ницца Барселона

1% от суммы кредита – комиссия банка за открытие ипотеки

1% от суммы кредита – комиссия банка за открытие ипотеки

Татьяна Гавраева: «Действительно, во Франции банки в среднем берут комиссию по предоставлению ипотеки в размере 1% от суммы кредита. Но это усредненный процент, обычно он фиксируется каждым банком отдельно и может быть предметом договоренности. Например, если вам предоставили кредит по не очень выгодному курсу, вы можете попросить банк снизить эту комиссию на 50%». 

Расходы на содержание недвижимости

Налог на недвижимость

Во Франции помимо налога на недвижимость существует налог на проживание, а в Испании взимается специальный сбор с нерезидентов. 

Ницца Барселона

€900 - ежегодный налог на недвижимость

€1100 – налог на проживание

€200-300 – ежегодный налог на недвижимость (IBI)

€550 – ежегодный налог c доходов нерезидентов (IRNR)

Итого: €2000 в год

Итого: €750-850 в год

Татьяна Гавраева: «Налог на недвижимость во Франции зависит от площади квартиры и ее местонахождения, высчитывается на основании кадастра. Если объект находится в престижном районе или имеет вид на море, его размер будет выше.

Налоговый счет приходит в раз год на имя владельца квартиры. Вы можете оплачивать налоги чеком, банковским переводом или банковской картой (если вы пришли оплачивать непосредственно в налоговую службу). Самый простой вариант, если вы не живете постоянно во Франции, - это автоматический перевод с вашего банковского счета на счет налоговой, в данном случае соответствующие службы отправляют вам уведомление, что они сняли с вашего счета необходимую сумму».

Виолетта Воронова: «Ежегодный муниципальный налог в Испании IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) рассчитывается каждым муниципалитетом и мэрией города в зависимости от кадастровой классификации объекта недвижимости.  

Кроме того, если собственник недвижимости является нерезидентом Испании, в его обязанности вменяется налог с доходов нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) вне зависимости от того, сдает ли владелец свою собственность в аренду или нет. При этом ставка налога IRNR составляет 24,75%, а налоговая база – 1,1% от кадастровой оценки недвижимости или 2%, если кадастровая оценка не пересматривалась с 01 января 1994 года.

Ежегодный налог IBI, а также все коммунальные платежи списываются в автоматическом порядке с испанского банковского счета владельца недвижимости, главное – следить, чтобы на нем всегда были достаточные для оплаты средства. Для подачи налоговой декларации и уплаты налога со сдачи в аренду своего жилья лучше воспользоваться услугами хестора – частного бухгалтера-налоговика».

 Обслуживание жилого комплекса

В обеих странах расходы на содержание напрямую зависят от качества комплекса и его инфраструктуры, а также от местоположения объекта.

Ницца Барселона

€1500-3000 – плата за содержание территории в год

€450-800 – плата за содержание территории в год

€100 – плата за вывоз мусора в год

Итого: €1500-3000 в год

Итого: €550-900 в год

Татьяна Гавраева: «В среднем за обслуживание жилого комплекса в Ницце придется платить €2,5 за кв.м. Например, за квартиру площадью 100 кв.м платежи будут составлять примерно €250 в месяц. В самых дорогих резиденциях с охраной, парком, бассейном и теннисной площадкой платежи составят €5 за кв.м, или €500 в месяц за квартиру площадью 100 «квадратов». В эти расходы входит плата за воду».

Виолетта Воронова: «Расходы на обслуживание зависят от наличия таких сервисов в общественной зоне комплекса, как сад, бассейн, тренажерный зал, охрана и так далее. В среднем, в комплексе с небольшим бассейном комунидад (услуги ЖКХ) составит примерно €60 в месяц, если общественная зона дома ограничивается лифтом и лестницей –  в два раза меньше, то есть €30 в месяц. Плюс вывоз мусора, который оплачивается обычно по квитанциям раз в год вместе с налогом на собственность IBI, составляет в среднем €100».

Коммунальные расходы

За «коммуналку» в Европе платят по счетчикам - за фактически использованные ресурсы. Если вы постоянно в квартире не живете, эти расходы будут ниже. 

Ницца Барселона

€300 – годовые расходы на электричество

€180 – годовые расходы на газ

€400-600 – годовые расходы на электричество, газ, воду

Итого: €300-480 в год*

Итого: €400-600 в год*

* Приведены средние цифры исходя из среднего потребления по счетчику


Случаи из практики 

Татьяна Гавраева: «В одной и той же резиденции расходы на содержание недвижимости будут зависеть от многих факторов. Например, владелец квартиры на пятом этаже будет оплачивать налог на недвижимость в большем размере, если с его террасы открывается вид на море, а собственник апартаментов на третьем этаже будет платить налог на порядок ниже, поскольку с его террасы моря не видно».

Виолетта Воронова: «Вот случай из моей практики по продаже банковской недвижимости, которая привлекла клиента своей дешевизной. Квартира стоила на 20% дешевле по сравнению с аналогичными объектами, находящимися в продаже от испанских собственников. Клиенту пришлось заплатить все долги по IBI за последние три года, пока конфискованная квартира висела у банка в продаже, плюс задолженности по оплате комунидад, воды, света и газа за предыдущего владельца. Дополнительно клиент был вынужден провести серьезный ремонт самого жилого помещения, так как перед отчуждением банком ипотечной недвижимости испанские собственники выносят из нее все, что можно демонтировать, а любые строительно-ремонтные услуги и стройматериалы в Испании стоят дорого.

В конечном итоге пришлось инвестировать в банковскую квартиру на 10% больше средств, чем стоил бы такой же объект с хорошим ремонтом от испанского собственника-продавца без проблем и нервотрепок. Классическая поговорка «скупой платит дважды» работает безотказно в отношении охотников за «дешевой» банковской недвижимостью в Испании».


Итого

Помимо обязательных статей - налогов и сборов - покупателю придется потратиться на поездки за границу во время поиска недвижимости и на заключение сделки. В среднем, во Франции и Испании надо заложить в бюджет 10-15% сверх стоимости недвижимости. Не стоит забывать и о предстоящих расходах на содержание. Даже квартира в рядовом доме, не говоря уже о комплексах с развитой туристической инфраструктурой, будет «съедать» несколько тысяч евро в год. Отбить эти расходы можно благодаря аренде, но это уже совсем другая история. 

Подготовила Ольга Петегирич
Фото Agefi, Goodfreephotos

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Процедура приобретения недвижимости во Вьетнаме

Какую недвижимость во Вьетнаме разрешают покупать иностранцам. Как проверить честность продавца. Сколько налогов надо заплатить. И что получает на руки новоиспеченный собственник. Подробная процедура проведения сделок с квартирами и домами – в материале Prian.ru. Читать

Двойное гражданство в Норвегии, вилла Пикассо во Франции, беспредел от арендатора в Германии…

...а еще – Каталония теряет иностранных туристов, а Токио стал самым безопасным городом мира. Все, что вы могли пропустить на минувшей неделе – с 16 по 22 октября - и все, что пропускать не следовало, – в обзоре Prian.ru. Читать

Независимость Каталонии, российский спрос на Турцию, розыгрыш дома в Великобритании...

...а еще – на Манхэттене продают апартаменты в башне Трампа и там же построят небоскреб по проекту российских архитекторов. Все, что вы могли пропустить на минувшей неделе – с 30 октября по 05 ноября - и все, что пропускать не следовало, - в обзоре Prian.ru. Читать

Личный опыт: содержание дома за €100 000 с видом на море. Сан-Ремо, Италия

Если хочется хорошо сэкономить, можно купить недвижимость под реконструкцию. Так и получилось у нашей героини Анны, которая два года назад приобрела частный дом в итальянском Сан-Ремо. В какую сумму ей обошлись ремонт и перепланировка, и сколько стоит содержание недвижимости в Италии, москвичка рассказала порталу Prian.ru. ​ Читать

Взять ипотеку во Франции: особенности оформления, процентные ставки

Пятая республика – одна из тех стран, где иностранцы в правах немногим уступают гражданам. Любой добропорядочный человек с хорошей кредитной историей вне зависимости от паспорта может воспользоваться французскими банковскими услугами. Из этого текста вы узнаете, как взять ипотеку во Франции… Читать