Турция кажется перспективной. Спасибо лире

Изменение курса турецкой лиры к доллару (с сентября 2017), портал mataf.net

Сосредоточенные на собственной национальной валюте, мы редко обращаем внимание на курс лева, кроны или песо. Уверены, из 16 миллионов иностранных туристов, уже посетивших Турцию в этом году, добрая половина даже не держала в руках лиры. А зачем, если в курортных зонах всегда рады долларам и евро?

Между тем, турецкая валюта находится под жутким давлением. В новогоднюю ночь 2018 за один доллар давали 3,79 лиры, а 13 августа, в «черный понедельник» - аж 6,95 (в моменте курс превышал 7,00). То есть лира подешевела более чем на 80%.

***

Турция – по-прежнему очень популярное направление у покупателей недвижимости. В первом полугодии 2018 по числу запросов на Prian.ru она стала пятой (!). Министр культуры и туризма Турции Нуман Куртулмуш ещё в марте заявил, что из России в этом году отдыхать в страну приедут более 6 миллионов туристов. Кто-то из них наверняка приценится к местным домам и квартирам. Соответственно, очень хочется понять, а что будет с ценами?

***

Цены на жилье в Турции снижались с 2008 по 2011 год. По данным Центробанка страны, в 2008 году - на 14,65%, в 2009 - на 2,82%, в 2010 – на 3,54%, в 2011-м – на 2,39%. Разворот начался в 2012-м, когда местным жителям стали доступны ипотечные кредиты, а власти отменили принцип взаимности, открыв рынок для всех иностранцев. Цены росли не менее чем на 10% в год. В 2013 году, по данным агентства REIDIN, рост составил 13%, Стамбул в начале 2016 вообще бил мировые рекорды.

А вот что сейчас можно купить в Стамбуле:

ВНЖ при покупке

Дом в Стамбуле, Турция

400 600 €

Red Feniks Turkey

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция

329 000 €

Площадь 102 м², 1 комната

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция

261 000 €

Площадь 59 м²

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция

235 000 €

Площадь 85 м², 1 комната

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция

170 000 €

Площадь 54 м²

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Стамбуле, Турция

884 000 €

Площадь 545 м², 4 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Стамбуле, Турция

259 000 €

Площадь 134 м², 1 комната

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция

101 000 €

Площадь 41 м²

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция

63 000 €

Площадь 45 м²

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция

108 000 €

Площадь 67 м², 1 комната

RestProperty

Коммерческая недвижимость в Стамбуле, Турция

89 000 €

Площадь 64 м²

RestProperty

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Стамбуле, Турция

158 500 €

Площадь 65 м², 2 комнаты

TOLERANCE

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Стамбуле, Турция

79 500 €

Площадь 66 м², 2 комнаты

TOLERANCE

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Стамбуле, Турция

122 500 €

Площадь 48 м², 1 комната

TOLERANCE

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция

68 800 €

Площадь 65 м²

RestProperty

Земля в Стамбуле, Турция

140 000 €

Площадь 453

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Стамбуле, Турция

820 000 €

Площадь 340 м², 6 комнат

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Стамбуле, Турция

815 000 €

Площадь 392 м², 6 комнат

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Стамбуле, Турция

2 308 000 €

Площадь 500 м², 6 комнат

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция

110 500 €

1 комната

RestProperty

Посмотреть ещё 151 похожий объект

***

Влияет ли падение национальной валюты на себестоимость объекта? Разумеется, ведь в этом случае снижаются, например, расходы на строительство - в евро и долларах. Но насколько? Какую часть расходов застройщики несут в национальной валюте? А главное – заставит ли падение курса переписывать прайсы в конкретном случае? Тем более на квартиры, которые интересны иностранцам. 

Юрий Грушецкий, Deniz Estate: «Безусловно, если лира падает относительно евро, то себестоимость строительства снижается. Это даст определенный люфт, но он сказывается на тех объектах, которые находятся на стадии строительства прямо сейчас, а не на тех, что были построены». 

Александра Кабакчи, Ataberk real estate: «Застройщик говорит: предположим, себестоимость квартиры, построенной три месяца назад - 100 тысяч лир. Продав её сейчас за эти деньги, я не смогу построить такую же, так как будут дорожать стройматериалы, энергоносители и прочее… Соответственно, он повысит цену в лирах, а в валюте она может остаться такой же».

Покупательная способность местных жителей резко снизилась

***   

Турецкий рынок недвижимости, как и любой другой,  можно разделить на внутренний (для «своих» граждан) и внешний (где покупателями выступают иностранцы). Есть обоснованное предположение, что цены на них будут меняться по-разному.

Падение национальной валюты – это удар по рынку внутреннему. Всё просто: граждане Турции беднеют, значит, будут реже покупать. Тем, кто строит для них, все равно придется повышать цены в лирах, но они не смогут делать это существенно. Значит, такие дома и квартиры подешевеют в долларах и евро.

Вот близкий нам пример: 27 декабря 2013 года средняя стоимость квадратного метра на новостройки в Петербурге, по данным Bn.ru, составляла около 91 тысячи рублей или €2 036 по тогдашнему курсу. Пришел кризис, и через год – 31.12.2014 -  цена квадрата выросла в рублях примерно на 10% - до 102 тысяч, но… упала на четверть в евро – до €1501…  

Это типичная история для внутреннего рынка. Но совсем другое дело - объекты, интересные иностранцам...    

***

Турецкая недвижимость им очень интересна. Покупка квартиры или дома дает право находиться в стране круглый год, а ещё есть интересная программа гражданства. Может, для  граждан ЕС это не слишком актуально, зато для жителей менее стабильных государств  Ближнего Востока - вполне.

В 2017 году, по данным Турецкого статистического института, иностранцы купили в стране 22 000 объекта (рост на 22% по сравнению с 2016 годом). Больше всего купили граждане Ирака (3 805 объектов), Саудовской Аравии (3 345), Кувейта (1 691), России (1 331), Афганистана (1 078).

Цифры последнего месяца вообще космические: число сделок с иностранцами за первые полгода выросло в годовом исчислении на 23%, рост «июль-18 к июлю-17» - 65%!  

• Читайте о процедуре покупки недвижимости в Турции.

***

Основные регионы, где покупают иностранцы – Стамбул, Анкара и Анталья. Покупателей из бывшего СССР интересуют курорты. По данным Prian.ru, почти три четверти всех запросов приходятся на объекты Средиземноморского побережья.

Цены на недвижимость для иностранцев турецкие застройщики формировали и будут формировать в долларах или евро. Снижение покупательной способности местных жителей не столь критично.   

Александра Кабакчи, Ataberk real estate: «Мы ориентируемся на внешний рынок, и для нас ситуация более тревожная, когда проблемы начинаются в стране покупателя. Например, когда в 14-15 годах снизился курс российского рубля, некоторые клиенты не могли выплачивать кредиты и рассрочки. Сейчас же сезон прошел очень хорошо, туристов было много, в настоящее время мы не видим снижения запросов, скорее наоборот. Цены по-прежнему весьма привлекательные – и нет тенденций к их снижению».

Варианты на Средиземноморском побережье Турции:

ВНЖ при покупке

Квартира в Аланье, Турция

44 000 €

Площадь 60 м², 2 комнаты

Ataberk estate

ВНЖ при покупке

Квартира в Аланье, Турция

48 000 €

Площадь 100 м², 3 комнаты

Ataberk estate

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Аланье, Турция

70 000 €

Площадь 70 м², 2 комнаты

Ataberk estate

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Аланье, Турция

60 000 €

Площадь 55 м², 2 комнаты

Buy Properties in Turke...

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Аланье, Турция

50 000 €

Площадь 90 м², 3 комнаты

Buy Properties in Turke...

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Коньяалты, Турция

124 500 €

Площадь 174 м², 4 комнаты

TOLERANCE

ВНЖ при покупке

Пентхаус в Аланье, Турция

76 000 €

Площадь 200 м², 5 комнат

Ataberk estate

ВНЖ при покупке

Вилла в Аланье, Турция

675 000 €

Площадь 550 м², 5 комнат

Buy Properties in Turke...

Коммерческая недвижимость в Анталии, Турция

80 000 €

Площадь 90 м²

Experto International g...

ВНЖ при покупке

Квартира в Аланье, Турция

61 000 €

Площадь 60 м², 1 комната

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Аланье, Турция

77 000 €

Площадь 86 м², 2 комнаты

RestProperty

Вилла в Белеке, Турция

85 000 €

Площадь 120 м²

TOLERANCE

ВНЖ при покупке

Квартира в Аланье, Турция

68 500 €

Площадь 100 м², 2 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Махмутларе, Турция

59 000 €

Площадь 130 м², 3 комнаты

StayProperty

Пентхаус в Аланье, Турция

88 000 €

Площадь 140 м², 4 комнаты

PROFIT REAL ESTATE

Квартира в Аланье, Турция

45 500 €

Площадь 74 м², 2 комнаты

ALTOP Real Estate

Квартира в Мерсине, Турция

37 000 €

Площадь 65 м², 2 комнаты

Частное лицо

ВНЖ при покупке

Квартира в Махмутларе, Турция

66 000 €

Площадь 70 м², 2 комнаты

HOUSAGE

ВНЖ при покупке

Квартира в Аланье, Турция

55 000 €

Площадь 94 м², 3 комнаты

HOUSAGE

ВНЖ при покупке

Квартира в Аланье, Турция

80 000 €

Площадь 74 м², 2 комнаты

HOUSAGE

Посмотреть ещё 4601 похожий объект

***

Как оценить, каким будет спрос из-за рубежа в ближайшие месяцы? Когда где-то (неважно где) сообщают о «нестабильности» (неважно, политической или экономической), внимание к этому региону резко возрастает, а вот количество сделок - далеко не всегда. Покупатели начинают выжидать. 

Оценивать изменения по трем беспокойным неделям августа некорректно. Публикуемые цены на приморские объекты за этот период не снизились. И, кстати, не факт, что снизятся. Во-первых, для курортной недвижимости они по-прежнему конкурентные. Во-вторых, в Турции всегда принято обсуждать финальную цену с застройщиком или агентом. Но очевидно, что сейчас возможностей для торговли станет больше.

Александра Кабакчи: «Вряд ли кто-то скажет, что будет дальше, потому что на нынешнюю ситуацию влияют факторы не только экономические, но и политические, а прогнозировать политику невозможно. Безусловно, происходящее в стране не может не волновать, и в строительном сообществе активно обсуждают происходящее. Но один из крупных местных застройщиков, выступая по телевидению, сказал примерно следующее: давайте не смотреть курсы валют каждый день, давайте не делать резких движений. Думаю, цены на внутреннем рынке в пересчете снизятся, а вот на курортную - не факт. Тем более, что власти будут делать всё для стабилизации ситуации».

Юрий Грушецкий: «Прайсы особенно не изменились, и не думаю, что сильно изменятся. Снижение цен если и будет, то не катастрофическое - максимум процентов на 10. Но здесь надо смотреть на положение конкретного застройщика. Безусловно, если кому-то очень нужны деньги - и прямо сейчас, он сможет подвинуться более существенно. Но если у него, что называется, «не горит», он будет держать цены на нынешнем уровне».   

***

Как всегда, «покупать или нет» зависит от цели. Хотите переехать в Турцию или получить ВНЖ?  Время удачное. Нужен «дом под солнцем» - тоже прекрасно. Если же ваша цель – заработать, ответ неоднозначный. Что важно учесть при желании инвестировать?

Ольга Мюллер, Invest-in-Germany: «Текущие рейтинги Турции: Standard & Poor's -  BB-, Moody's - Ba2, Fitch – BB. Это немного лучше, чем, например, в Болгарии, но значительно хуже Германии.  Низкий экономический рейтинг указывает на рискованность инвестиции. Повышенный экономический риск, а в данном случае еще и политический, приводит к повышению ставки дисконтирования, что приводит к падению оценочной стоимости объекта. Таким образом, недвижимость можно купить дешевле при более высокой рентабельности и высоких рисках. Если ситуация в стране стабилизируется, то инвестор выиграет, а если нет, то проиграет. Отсутствие стабильности и возможности прогнозировать – типичная ситуация для высокорискованных рынков. Здесь каждый должен решить для себя, играть ему в турецкую рулетку или нет».

Специалисты видят перспективы. Например, эксперты Mansion Global заявили, что падение лиры открывает новые возможности для иностранных покупателей в Турции. В своем материале журналисты издания фиксируют рост спроса с середины августа – причем не только со стороны англичан, но и кувейтцев, иорданцев и ливанцев, чьи валюты также поднялись относительно лиры. Мнение британцев: в Турции можно найти интересные варианты, а продавцы должны будут стать более гибкими в переговорах с потенциальными покупателями.

Экономическая неопределенность в любой стране – это всегда возможность. Тем более, что в 2018 году активность покупателей на турецком направлении и до начала августа была серьезной. Так что, вероятно, самая лучшая рекомендация – заострить внимание, сохраняя голову холодной. В Турции точно будет интересно.

• Читайте также: «Личный опыт: квартира для родственников в Турции».

Что можно купить в Турции прямо сейчас:

ВНЖ при покупке

Вилла в Аланье, Турция

185 000 €

Площадь 240 м², 5 комнат

Buy Properties in Turke...

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Аланье, Турция

49 000 €

Площадь 60 м², 2 комнаты

Buy Properties in Turke...

ВНЖ при покупке

Квартира в Анталии, Турция

75 000 €

Площадь 80 м², 2 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Измире, Турция

200 000 €

Площадь 72 м², 2 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Пентхаус в Аланье, Турция

100 000 €

Площадь 220 м², 4 комнаты

Buy Properties in Turke...

ВНЖ при покупке

Квартира в Аланье, Турция

56 000 €

Площадь 100 м², 2 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Аланье, Турция

73 000 €

Площадь 160 м², 4 комнаты

Buy Properties in Turke...

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Аланье, Турция

55 000 €

Площадь 65 м², 2 комнаты

ASLAN Real Estate

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Аланье, Турция

36 000 €

Площадь 125 м², 3 комнаты

Buy Properties in Turke...

ВНЖ при покупке

Квартира в Анталии, Турция

48 000 €

Площадь 125 м², 2 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Аланье, Турция

55 000 €

Площадь 45 м², 2 комнаты

Villa Antalya

Квартира в Аланье, Турция

50 500 €

Площадь 110 м², 3 комнаты

Alanya Property

Квартира в Аланье, Турция

182 000 €

Площадь 110 м², 3 комнаты

Liga Real Estate

ВНЖ при покупке

Квартира в Аланье, Турция

200 000 €

Площадь 140 м², 3 комнаты

StayProperty

Апартаменты в Аланье, Турция

41 500 €

Площадь 75 м², 2 комнаты

TURKEY INVEST Real Es...

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Аланье, Турция

110 000 €

Площадь 120 м²

Red Feniks Turkey

Квартира в Аланье, Турция

37 000 €

Площадь 65 м², 2 комнаты

Realtor in Turkey

ВНЖ при покупке

Вилла в Сиде, Турция

425 000 €

Площадь 240 м², 5 комнат

VIEW HOMES SIDE REALTY

Квартира в Аланье, Турция

95 000 €

Площадь 142 м², 3 комнаты

Liga Real Estate

Квартира в Аланье, Турция

54 000 €

Площадь 41 м², 2 комнаты

Liga Real Estate

Посмотреть ещё 4898 похожих объектов

Авторы: Филипп Березин, Ольга Петегирич

Фото Филипп Березин, Mataf.net

Условия цитирования материалов Prian.ru