Турция кажется перспективной. Спасибо лире

Изменение курса турецкой лиры к доллару (с сентября 2017), портал mataf.net

Сосредоточенные на собственной национальной валюте, мы редко обращаем внимание на курс лева, кроны или песо. Уверены, из 16 миллионов иностранных туристов, уже посетивших Турцию в этом году, добрая половина даже не держала в руках лиры. А зачем, если в курортных зонах всегда рады долларам и евро?

Между тем, турецкая валюта находится под жутким давлением. В новогоднюю ночь 2018 за один доллар давали 3,79 лиры, а 13 августа, в «черный понедельник» - аж 6,95 (в моменте курс превышал 7,00). То есть лира подешевела более чем на 80%.

***

Турция – по-прежнему очень популярное направление у покупателей недвижимости. В первом полугодии 2018 по числу запросов на Prian.ru она стала пятой (!). Министр культуры и туризма Турции Нуман Куртулмуш ещё в марте заявил, что из России в этом году отдыхать в страну приедут более 6 миллионов туристов. Кто-то из них наверняка приценится к местным домам и квартирам. Соответственно, очень хочется понять, а что будет с ценами?

***

Цены на жилье в Турции снижались с 2008 по 2011 год. По данным Центробанка страны, в 2008 году - на 14,65%, в 2009 - на 2,82%, в 2010 – на 3,54%, в 2011-м – на 2,39%. Разворот начался в 2012-м, когда местным жителям стали доступны ипотечные кредиты, а власти отменили принцип взаимности, открыв рынок для всех иностранцев. Цены росли не менее чем на 10% в год. В 2013 году, по данным агентства REIDIN, рост составил 13%, Стамбул в начале 2016 вообще бил мировые рекорды.

А вот что сейчас можно купить в Стамбуле:

Апартаменты в Стамбуле, Турция

64 000 €

Площадь 57 м², 2 комнаты

Hayat Estate

Апартаменты в Стамбуле, Турция

122 000 €

Площадь 140 м², 3 комнаты

TOLERANCE

Апартаменты в Стамбуле, Турция

63 000 €

Площадь 69 м², 2 комнаты

TOLERANCE

Апартаменты в Стамбуле, Турция

64 000 €

Площадь 40 м², 1 комната

TOLERANCE

Квартира в Стамбуле, Турция

215 000 €

Площадь 43 м², 1 комната

RestProperty

Квартира в Стамбуле, Турция

110 000 €

Площадь 86 м², 2 комнаты

RestProperty

Квартира в Стамбуле, Турция

62 000 €

Площадь 64 м², 1 комната

RestProperty

Квартира в Стамбуле, Турция

608 000 €

Площадь 88 м², 1 комната

RestProperty

Вилла в Стамбуле, Турция

495 000 €

Площадь 265 м², 4 комнаты

RestProperty

Квартира в Стамбуле, Турция

238 000 €

Площадь 59 м²

RestProperty

Квартира в Стамбуле, Турция

199 000 €

Площадь 153 м², 2 комнаты

RestProperty

Квартира в Стамбуле, Турция

199 000 €

Площадь 97 м², 1 комната

RestProperty

Квартира в Стамбуле, Турция

77 000 €

Площадь 48 м²

RestProperty

Вилла в Стамбуле, Турция

10 500 000 €

Площадь 1500 м², 10 комнат

İrina

Квартира в Стамбуле, Турция

86 000 €

Площадь 60 м², 1 комната

RestProperty

Апартаменты в Стамбуле, Турция

129 000 €

Площадь 240 м², 6 комнат

REMAX REFORM

Дом в Стамбуле, Турция

39 211 €

Площадь 73 м²

ISTIHALE

Квартира в Стамбуле, Турция

238 151 €

Площадь 245 м²

ISTIHALE

Лофт в Стамбуле, Турция

967 572 €

Площадь 216 м²

ISTIHALE

Квартира в Стамбуле, Турция

38 991 €

Площадь 80 м², 3 комнаты

Частное лицо

Посмотреть ещё 140 похожих объектов

***

Влияет ли падение национальной валюты на себестоимость объекта? Разумеется, ведь в этом случае снижаются, например, расходы на строительство - в евро и долларах. Но насколько? Какую часть расходов застройщики несут в национальной валюте? А главное – заставит ли падение курса переписывать прайсы в конкретном случае? Тем более на квартиры, которые интересны иностранцам. 

Юрий Грушецкий, Deniz Estate: «Безусловно, если лира падает относительно евро, то себестоимость строительства снижается. Это даст определенный люфт, но он сказывается на тех объектах, которые находятся на стадии строительства прямо сейчас, а не на тех, что были построены». 

Александра Кабакчи, Ataberk real estate: «Застройщик говорит: предположим, себестоимость квартиры, построенной три месяца назад - 100 тысяч лир. Продав её сейчас за эти деньги, я не смогу построить такую же, так как будут дорожать стройматериалы, энергоносители и прочее… Соответственно, он повысит цену в лирах, а в валюте она может остаться такой же».

Покупательная способность местных жителей резко снизилась

***   

Турецкий рынок недвижимости, как и любой другой,  можно разделить на внутренний (для «своих» граждан) и внешний (где покупателями выступают иностранцы). Есть обоснованное предположение, что цены на них будут меняться по-разному.

Падение национальной валюты – это удар по рынку внутреннему. Всё просто: граждане Турции беднеют, значит, будут реже покупать. Тем, кто строит для них, все равно придется повышать цены в лирах, но они не смогут делать это существенно. Значит, такие дома и квартиры подешевеют в долларах и евро.

Вот близкий нам пример: 27 декабря 2013 года средняя стоимость квадратного метра на новостройки в Петербурге, по данным Bn.ru, составляла около 91 тысячи рублей или €2 036 по тогдашнему курсу. Пришел кризис, и через год – 31.12.2014 -  цена квадрата выросла в рублях примерно на 10% - до 102 тысяч, но… упала на четверть в евро – до €1501…  

Это типичная история для внутреннего рынка. Но совсем другое дело - объекты, интересные иностранцам...    

***

Турецкая недвижимость им очень интересна. Покупка квартиры или дома дает право находиться в стране круглый год, а ещё есть интересная программа гражданства. Может, для  граждан ЕС это не слишком актуально, зато для жителей менее стабильных государств  Ближнего Востока - вполне.

В 2017 году, по данным Турецкого статистического института, иностранцы купили в стране 22 000 объекта (рост на 22% по сравнению с 2016 годом). Больше всего купили граждане Ирака (3 805 объектов), Саудовской Аравии (3 345), Кувейта (1 691), России (1 331), Афганистана (1 078).

Цифры последнего месяца вообще космические: число сделок с иностранцами за первые полгода выросло в годовом исчислении на 23%, рост «июль-18 к июлю-17» - 65%!  

• Читайте о процедуре покупки недвижимости в Турции.

***

Основные регионы, где покупают иностранцы – Стамбул, Анкара и Анталья. Покупателей из бывшего СССР интересуют курорты. По данным Prian.ru, почти три четверти всех запросов приходятся на объекты Средиземноморского побережья.

Цены на недвижимость для иностранцев турецкие застройщики формировали и будут формировать в долларах или евро. Снижение покупательной способности местных жителей не столь критично.   

Александра Кабакчи, Ataberk real estate: «Мы ориентируемся на внешний рынок, и для нас ситуация более тревожная, когда проблемы начинаются в стране покупателя. Например, когда в 14-15 годах снизился курс российского рубля, некоторые клиенты не могли выплачивать кредиты и рассрочки. Сейчас же сезон прошел очень хорошо, туристов было много, в настоящее время мы не видим снижения запросов, скорее наоборот. Цены по-прежнему весьма привлекательные – и нет тенденций к их снижению».

Варианты на Средиземноморском побережье Турции:

Квартира в Аланье, Турция

44 000 €

Площадь 60 м², 2 комнаты

Ataberk estate

Квартира в Аланье, Турция

48 000 €

Площадь 100 м², 3 комнаты

Ataberk estate

Апартаменты в Аланье, Турция

70 000 €

Площадь 70 м², 2 комнаты

Ataberk estate

Апартаменты в Аланье, Турция

75 000 €

Площадь 115 м², 3 комнаты

PROFIT REAL ESTATE

Вилла в Анталии, Турция

380 000 €

Площадь 290 м², 4 комнаты

RestProperty

Квартира в Аланье, Турция

55 000 €

Площадь 95 м², 2 комнаты

RestProperty

Квартира в Аланье, Турция

112 000 €

Площадь 166 м², 3 комнаты

RestProperty

Квартира в Анталии, Турция

90 000 €

Площадь 95 м², 2 комнаты

RestProperty

Вилла в Фетхие, Турция

196 000 €

Площадь 120 м², 3 комнаты

RestProperty

Квартира в Аланье, Турция

72 000 €

Площадь 110 м², 2 комнаты

RestProperty

Квартира в Аланье, Турция

115 500 €

Площадь 160 м², 3 комнаты

RestProperty

Квартира в Аланье, Турция

49 500 €

Площадь 58 м², 2 комнаты

ALTOP Real Estate

Вилла в Аланье, Турция

440 000 €

Площадь 350 м², 7 комнат

RestProperty

Апартаменты в Аланье, Турция

88 000 €

Площадь 60 м², 2 комнаты

Buy Properties in Turke...

Вилла в Кемере, Турция

780 000 €

Площадь 400 м², 6 комнат

TOLERANCE

Апартаменты в Аланье, Турция

100 000 €

Площадь 130 м², 3 комнаты

ASLAN Real Estate

Вилла в Коньяалты, Турция

222 500 €

Площадь 300 м², 6 комнат

TOLERANCE

Апартаменты в Аланье, Турция

50 000 €

Площадь 68 м², 2 комнаты

Buy Properties in Turke...

Пентхаус в Аланье, Турция

157 000 €

Площадь 260 м², 4 комнаты

RestProperty

Вилла в Аланье, Турция

385 000 €

Площадь 270 м², 4 комнаты

RestProperty

Посмотреть ещё 3390 похожих объектов

***

Как оценить, каким будет спрос из-за рубежа в ближайшие месяцы? Когда где-то (неважно где) сообщают о «нестабильности» (неважно, политической или экономической), внимание к этому региону резко возрастает, а вот количество сделок - далеко не всегда. Покупатели начинают выжидать. 

Оценивать изменения по трем беспокойным неделям августа некорректно. Публикуемые цены на приморские объекты за этот период не снизились. И, кстати, не факт, что снизятся. Во-первых, для курортной недвижимости они по-прежнему конкурентные. Во-вторых, в Турции всегда принято обсуждать финальную цену с застройщиком или агентом. Но очевидно, что сейчас возможностей для торговли станет больше.

Александра Кабакчи: «Вряд ли кто-то скажет, что будет дальше, потому что на нынешнюю ситуацию влияют факторы не только экономические, но и политические, а прогнозировать политику невозможно. Безусловно, происходящее в стране не может не волновать, и в строительном сообществе активно обсуждают происходящее. Но один из крупных местных застройщиков, выступая по телевидению, сказал примерно следующее: давайте не смотреть курсы валют каждый день, давайте не делать резких движений. Думаю, цены на внутреннем рынке в пересчете снизятся, а вот на курортную - не факт. Тем более, что власти будут делать всё для стабилизации ситуации».

Юрий Грушецкий: «Прайсы особенно не изменились, и не думаю, что сильно изменятся. Снижение цен если и будет, то не катастрофическое - максимум процентов на 10. Но здесь надо смотреть на положение конкретного застройщика. Безусловно, если кому-то очень нужны деньги - и прямо сейчас, он сможет подвинуться более существенно. Но если у него, что называется, «не горит», он будет держать цены на нынешнем уровне».   

***

Как всегда, «покупать или нет» зависит от цели. Хотите переехать в Турцию или получить ВНЖ?  Время удачное. Нужен «дом под солнцем» - тоже прекрасно. Если же ваша цель – заработать, ответ неоднозначный. Что важно учесть при желании инвестировать?

Ольга Мюллер, Invest-in-Germany: «Текущие рейтинги Турции: Standard & Poor's -  BB-, Moody's - Ba2, Fitch – BB. Это немного лучше, чем, например, в Болгарии, но значительно хуже Германии.  Низкий экономический рейтинг указывает на рискованность инвестиции. Повышенный экономический риск, а в данном случае еще и политический, приводит к повышению ставки дисконтирования, что приводит к падению оценочной стоимости объекта. Таким образом, недвижимость можно купить дешевле при более высокой рентабельности и высоких рисках. Если ситуация в стране стабилизируется, то инвестор выиграет, а если нет, то проиграет. Отсутствие стабильности и возможности прогнозировать – типичная ситуация для высокорискованных рынков. Здесь каждый должен решить для себя, играть ему в турецкую рулетку или нет».

Специалисты видят перспективы. Например, эксперты Mansion Global заявили, что падение лиры открывает новые возможности для иностранных покупателей в Турции. В своем материале журналисты издания фиксируют рост спроса с середины августа – причем не только со стороны англичан, но и кувейтцев, иорданцев и ливанцев, чьи валюты также поднялись относительно лиры. Мнение британцев: в Турции можно найти интересные варианты, а продавцы должны будут стать более гибкими в переговорах с потенциальными покупателями.

Экономическая неопределенность в любой стране – это всегда возможность. Тем более, что в 2018 году активность покупателей на турецком направлении и до начала августа была серьезной. Так что, вероятно, самая лучшая рекомендация – заострить внимание, сохраняя голову холодной. В Турции точно будет интересно.

• Читайте также: «Личный опыт: квартира для родственников в Турции».

Что можно купить в Турции прямо сейчас:

Вилла в Аланье, Турция

165 000 €

Площадь 195 м², 4 комнаты

Buy Properties in Turke...

Апартаменты в Аланье, Турция

66 000 €

Площадь 115 м², 3 комнаты

Buy Properties in Turke...

Вилла в Аланье, Турция

115 000 €

Площадь 130 м², 3 комнаты

Buy Properties in Turke...

Апартаменты в Кемере, Турция

186 000 €

Площадь 115 м², 3 комнаты

TOLERANCE

Апартаменты в Аланье, Турция

103 000 €

Площадь 115 м², 3 комнаты

Ataberk estate

Апартаменты в Аланье, Турция

59 000 €

Площадь 60 м², 2 комнаты

Buy Properties in Turke...

Апартаменты в Аланье, Турция

39 500 €

Площадь 105 м², 3 комнаты

PROFIT REAL ESTATE

Квартира в Аланье, Турция

77 000 €

Площадь 86 м², 2 комнаты

RestProperty

Квартира в Аланье, Турция

83 000 €

Площадь 115 м², 2 комнаты

RestProperty

Квартира в Аланье, Турция

85 000 €

Площадь 66 м², 1 комната

RestProperty

Вилла в Фетхие, Турция

185 000 €

Площадь 157 м², 3 комнаты

RestProperty

Квартира в Аланье, Турция

94 000 €

Площадь 120 м², 2 комнаты

RestProperty

Квартира в Аланье, Турция

75 000 €

Площадь 82 м², 1 комната

RestProperty

Апартаменты в Аланье, Турция

595 000 €

Площадь 200 м²

PROFIT REAL ESTATE

Вилла в Белеке, Турция

230 000 €

Площадь 210 м², 4 комнаты

İrina

Квартира в Аланье, Турция

38 000 €

Площадь 66 м², 2 комнаты

Alanya Eiendom

Квартира в Аланье, Турция

59 000 €

Площадь 66 м², 2 комнаты

ALTOP Real Estate

Квартира в Аланье, Турция

44 000 €

Площадь 65 м², 2 комнаты

ALTOP Real Estate

Апартаменты в Кушадасы, Турция

32 500 €

2 комнаты

TOLERANCE

Квартира в Анталии, Турция

55 000 €

Площадь 58 м², 1 комната

RestProperty

Посмотреть ещё 3653 похожих объекта

Авторы: Филипп Березин, Ольга Петегирич

Фото Филипп Березин, Mataf.net

Условия цитирования материалов Prian.ru