Турция кажется перспективной. Спасибо лире

Изменение курса турецкой лиры к доллару (с сентября 2017), портал mataf.net

Сосредоточенные на собственной национальной валюте, мы редко обращаем внимание на курс лева, кроны или песо. Уверены, из 16 миллионов иностранных туристов, уже посетивших Турцию в этом году, добрая половина даже не держала в руках лиры. А зачем, если в курортных зонах всегда рады долларам и евро?

Между тем, турецкая валюта находится под жутким давлением. В новогоднюю ночь 2018 за один доллар давали 3,79 лиры, а 13 августа, в «черный понедельник» - аж 6,95 (в моменте курс превышал 7,00). То есть лира подешевела более чем на 80%.

***

Турция – по-прежнему очень популярное направление у покупателей недвижимости. В первом полугодии 2018 по числу запросов на Prian.ru она стала пятой (!). Министр культуры и туризма Турции Нуман Куртулмуш ещё в марте заявил, что из России в этом году отдыхать в страну приедут более 6 миллионов туристов. Кто-то из них наверняка приценится к местным домам и квартирам. Соответственно, очень хочется понять, а что будет с ценами?

***

Цены на жилье в Турции снижались с 2008 по 2011 год. По данным Центробанка страны, в 2008 году - на 14,65%, в 2009 - на 2,82%, в 2010 – на 3,54%, в 2011-м – на 2,39%. Разворот начался в 2012-м, когда местным жителям стали доступны ипотечные кредиты, а власти отменили принцип взаимности, открыв рынок для всех иностранцев. Цены росли не менее чем на 10% в год. В 2013 году, по данным агентства REIDIN, рост составил 13%, Стамбул в начале 2016 вообще бил мировые рекорды.

А вот что сейчас можно купить в Стамбуле:

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Стамбуле, Турция

131 000 €

Площадь 109 м², 3 комнаты

TOLERANCE

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция

399 000 €

Площадь 204 м², 3 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция

265 000 €

Площадь 59 м²

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция

85 000 €

Площадь 76 м², 1 комната

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция

104 000 €

Площадь 71 м², 1 комната

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция

122 000 €

Площадь 71 м², 1 комната

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция

120 000 €

Площадь 60 м², 1 комната

RestProperty

Коммерческая недвижимость в Стамбуле, Турция

6 300 000 €

Площадь 1700 м²

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция

218 000 €

Площадь 71 м², 2 комнаты

Bravo Invest

ВНЖ при покупке

Вилла в Стамбуле, Турция

740 000 €

Площадь 303 м², 5 комнат

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Стамбуле, Турция

785 000 €

Площадь 385 м², 6 комнат

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция

310 000 €

Площадь 205 м², 4 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция

67 500 €

Площадь 66 м², 1 комната

RestProperty

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Стамбуле, Турция

418 691 €

Red Feniks Turkey

ВНЖ при покупке

Вилла в Стамбуле, Турция

400 000 €

Площадь 700 м², 5 комнат

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Стамбуле, Турция

870 000 €

Площадь 870 м², 6 комнат

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция

40 000 €

Площадь 43 м², 1 комната

Alanya Realty

Отель, гостиница в Стамбуле, Турция

135 000 000 €

Площадь 25000 м²

ИНДОМ

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Стамбуле, Турция

334 237 €

Площадь 170 м²

SULTAN'S EMPIRE

ВНЖ при покупке

Квартира в Стамбуле, Турция

130 985 €

Площадь 82 м², 3 комнаты

SULTAN'S EMPIRE

Посмотреть ещё 177 похожих объектов

***

Влияет ли падение национальной валюты на себестоимость объекта? Разумеется, ведь в этом случае снижаются, например, расходы на строительство - в евро и долларах. Но насколько? Какую часть расходов застройщики несут в национальной валюте? А главное – заставит ли падение курса переписывать прайсы в конкретном случае? Тем более на квартиры, которые интересны иностранцам. 

Юрий Грушецкий, Deniz Estate: «Безусловно, если лира падает относительно евро, то себестоимость строительства снижается. Это даст определенный люфт, но он сказывается на тех объектах, которые находятся на стадии строительства прямо сейчас, а не на тех, что были построены». 

Александра Кабакчи, Ataberk real estate: «Застройщик говорит: предположим, себестоимость квартиры, построенной три месяца назад - 100 тысяч лир. Продав её сейчас за эти деньги, я не смогу построить такую же, так как будут дорожать стройматериалы, энергоносители и прочее… Соответственно, он повысит цену в лирах, а в валюте она может остаться такой же».

Покупательная способность местных жителей резко снизилась

***   

Турецкий рынок недвижимости, как и любой другой,  можно разделить на внутренний (для «своих» граждан) и внешний (где покупателями выступают иностранцы). Есть обоснованное предположение, что цены на них будут меняться по-разному.

Падение национальной валюты – это удар по рынку внутреннему. Всё просто: граждане Турции беднеют, значит, будут реже покупать. Тем, кто строит для них, все равно придется повышать цены в лирах, но они не смогут делать это существенно. Значит, такие дома и квартиры подешевеют в долларах и евро.

Вот близкий нам пример: 27 декабря 2013 года средняя стоимость квадратного метра на новостройки в Петербурге, по данным Bn.ru, составляла около 91 тысячи рублей или €2 036 по тогдашнему курсу. Пришел кризис, и через год – 31.12.2014 -  цена квадрата выросла в рублях примерно на 10% - до 102 тысяч, но… упала на четверть в евро – до €1501…  

Это типичная история для внутреннего рынка. Но совсем другое дело - объекты, интересные иностранцам...    

***

Турецкая недвижимость им очень интересна. Покупка квартиры или дома дает право находиться в стране круглый год, а ещё есть интересная программа гражданства. Может, для  граждан ЕС это не слишком актуально, зато для жителей менее стабильных государств  Ближнего Востока - вполне.

В 2017 году, по данным Турецкого статистического института, иностранцы купили в стране 22 000 объекта (рост на 22% по сравнению с 2016 годом). Больше всего купили граждане Ирака (3 805 объектов), Саудовской Аравии (3 345), Кувейта (1 691), России (1 331), Афганистана (1 078).

Цифры последнего месяца вообще космические: число сделок с иностранцами за первые полгода выросло в годовом исчислении на 23%, рост «июль-18 к июлю-17» - 65%!  

• Читайте о процедуре покупки недвижимости в Турции.

***

Основные регионы, где покупают иностранцы – Стамбул, Анкара и Анталья. Покупателей из бывшего СССР интересуют курорты. По данным Prian.ru, почти три четверти всех запросов приходятся на объекты Средиземноморского побережья.

Цены на недвижимость для иностранцев турецкие застройщики формировали и будут формировать в долларах или евро. Снижение покупательной способности местных жителей не столь критично.   

Александра Кабакчи, Ataberk real estate: «Мы ориентируемся на внешний рынок, и для нас ситуация более тревожная, когда проблемы начинаются в стране покупателя. Например, когда в 14-15 годах снизился курс российского рубля, некоторые клиенты не могли выплачивать кредиты и рассрочки. Сейчас же сезон прошел очень хорошо, туристов было много, в настоящее время мы не видим снижения запросов, скорее наоборот. Цены по-прежнему весьма привлекательные – и нет тенденций к их снижению».

Варианты на Средиземноморском побережье Турции:

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Аланье, Турция

39 000 €

Площадь 130 м², 3 комнаты

Buy Properties in Turke...

ВНЖ при покупке

Вилла в Кемере, Турция

140 000 €

Площадь 200 м², 4 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Аланье, Турция

275 000 €

Площадь 137 м², 3 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Аланье, Турция

440 000 €

Площадь 260 м², 6 комнат

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Анталии, Турция

64 000 €

Площадь 70 м², 2 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Аланье, Турция

45 000 €

Площадь 110 м², 3 комнаты

Buy Properties in Turke...

ВНЖ при покупке

Квартира в Аланье, Турция

46 500 €

Площадь 38 м²

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Ларе, Турция

650 000 €

Площадь 450 м², 7 комнат

TOLERANCE

Квартира в Аланье, Турция

128 000 €

Площадь 117 м², 3 комнаты

Liga Real Estate

Квартира в Махмутларе, Турция

83 000 €

Площадь 130 м², 3 комнаты

Estate Dream Alanya

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Аланье, Турция

65 000 €

Red Feniks Turkey

Квартира в Аланье, Турция

47 000 €

Площадь 110 м², 3 комнаты

ALTOP Real Estate

ВНЖ при покупке

Квартира в Аланье, Турция

30 000 €

Площадь 45 м², 1 комната

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Аланье, Турция

261 250 €

Площадь 121 м², 2 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Пентхаус в Аланье, Турция

82 000 €

Площадь 130 м², 4 комнаты

ALTOP Real Estate

Апартаменты в Аланье, Турция

49 500 €

Площадь 120 м², 3 комнаты

Status Property

ВНЖ при покупке

Квартира в Аланье, Турция

36 000 €

Площадь 55 м², 1 комната

RestProperty

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Аланье, Турция

99 000 €

Площадь 60 м², 2 комнаты

BUTA HOMES

Апартаменты в Аланье, Турция

27 000 €

Площадь 45 м², 1 комната

BOXESTATE

ВНЖ при покупке

Квартира в Аланье, Турция

49 000 €

Площадь 70 м², 1 комната

RestProperty

Посмотреть ещё 5202 похожих объекта

***

Как оценить, каким будет спрос из-за рубежа в ближайшие месяцы? Когда где-то (неважно где) сообщают о «нестабильности» (неважно, политической или экономической), внимание к этому региону резко возрастает, а вот количество сделок - далеко не всегда. Покупатели начинают выжидать. 

Оценивать изменения по трем беспокойным неделям августа некорректно. Публикуемые цены на приморские объекты за этот период не снизились. И, кстати, не факт, что снизятся. Во-первых, для курортной недвижимости они по-прежнему конкурентные. Во-вторых, в Турции всегда принято обсуждать финальную цену с застройщиком или агентом. Но очевидно, что сейчас возможностей для торговли станет больше.

Александра Кабакчи: «Вряд ли кто-то скажет, что будет дальше, потому что на нынешнюю ситуацию влияют факторы не только экономические, но и политические, а прогнозировать политику невозможно. Безусловно, происходящее в стране не может не волновать, и в строительном сообществе активно обсуждают происходящее. Но один из крупных местных застройщиков, выступая по телевидению, сказал примерно следующее: давайте не смотреть курсы валют каждый день, давайте не делать резких движений. Думаю, цены на внутреннем рынке в пересчете снизятся, а вот на курортную - не факт. Тем более, что власти будут делать всё для стабилизации ситуации».

Юрий Грушецкий: «Прайсы особенно не изменились, и не думаю, что сильно изменятся. Снижение цен если и будет, то не катастрофическое - максимум процентов на 10. Но здесь надо смотреть на положение конкретного застройщика. Безусловно, если кому-то очень нужны деньги - и прямо сейчас, он сможет подвинуться более существенно. Но если у него, что называется, «не горит», он будет держать цены на нынешнем уровне».   

***

Как всегда, «покупать или нет» зависит от цели. Хотите переехать в Турцию или получить ВНЖ?  Время удачное. Нужен «дом под солнцем» - тоже прекрасно. Если же ваша цель – заработать, ответ неоднозначный. Что важно учесть при желании инвестировать?

Ольга Мюллер, Invest-in-Germany: «Текущие рейтинги Турции: Standard & Poor's -  BB-, Moody's - Ba2, Fitch – BB. Это немного лучше, чем, например, в Болгарии, но значительно хуже Германии.  Низкий экономический рейтинг указывает на рискованность инвестиции. Повышенный экономический риск, а в данном случае еще и политический, приводит к повышению ставки дисконтирования, что приводит к падению оценочной стоимости объекта. Таким образом, недвижимость можно купить дешевле при более высокой рентабельности и высоких рисках. Если ситуация в стране стабилизируется, то инвестор выиграет, а если нет, то проиграет. Отсутствие стабильности и возможности прогнозировать – типичная ситуация для высокорискованных рынков. Здесь каждый должен решить для себя, играть ему в турецкую рулетку или нет».

Специалисты видят перспективы. Например, эксперты Mansion Global заявили, что падение лиры открывает новые возможности для иностранных покупателей в Турции. В своем материале журналисты издания фиксируют рост спроса с середины августа – причем не только со стороны англичан, но и кувейтцев, иорданцев и ливанцев, чьи валюты также поднялись относительно лиры. Мнение британцев: в Турции можно найти интересные варианты, а продавцы должны будут стать более гибкими в переговорах с потенциальными покупателями.

Экономическая неопределенность в любой стране – это всегда возможность. Тем более, что в 2018 году активность покупателей на турецком направлении и до начала августа была серьезной. Так что, вероятно, самая лучшая рекомендация – заострить внимание, сохраняя голову холодной. В Турции точно будет интересно.

• Читайте также: «Личный опыт: квартира для родственников в Турции».

Что можно купить в Турции прямо сейчас:

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Аланье, Турция

42 000 €

Площадь 37 м², 1 комната

ALTOP Real Estate

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Аланье, Турция

72 000 €

Площадь 99 м², 3 комнаты

Buy Properties in Turke...

ВНЖ при покупке

Апартаменты в Аланье, Турция

70 000 €

Площадь 85 м², 3 комнаты

Buy Properties in Turke...

ВНЖ при покупке

Квартира в Анталии, Турция

42 000 €

Площадь 55 м², 1 комната

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Аланье, Турция

100 000 €

Площадь 65 м², 1 комната

RestProperty

ВНЖ при покупке

Пентхаус в Аланье, Турция

99 000 €

Площадь 190 м², 4 комнаты

RestProperty

Вилла в Фетхие, Турция

221 700 €

Площадь 156 м², 5 комнат

Discover Fethiye

ВНЖ при покупке

Пентхаус в Аланье, Турция

158 000 €

Площадь 245 м², 4 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Анталии, Турция

350 000 €

Площадь 140 м², 3 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Аланье, Турция

57 500 €

Площадь 72 м², 1 комната

RestProperty

ВНЖ при покупке

Вилла в Аланье, Турция

289 000 €

Площадь 162 м², 4 комнаты

HOUSAGE

ВНЖ при покупке

Квартира в Аланье, Турция

53 000 €

Площадь 81 м², 3 комнаты

HOUSAGE

ВНЖ при покупке

Вилла в Аланье, Турция

220 000 €

Площадь 210 м², 3 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Аланье, Турция

68 500 €

Площадь 110 м², 2 комнаты

RestProperty

ВНЖ при покупке

Квартира в Аланье, Турция

150 000 €

Площадь 110 м², 2 комнаты

RestProperty

Квартира в Аланье, Турция

68 000 €

Площадь 60 м², 2 комнаты

Alanya Realty

Квартира в Турции

50 000 €

Площадь 90 м², 3 комнаты

Агентство недвижимости ...

Квартира в Аланье, Турция

55 000 €

Площадь 65 м², 2 комнаты

BUTA HOMES

ВНЖ при покупке

Пентхаус в Аланье, Турция

50 600 €

Площадь 130 м², 2 комнаты

RestProperty

Отель, гостиница в Стамбуле, Турция

3 500 000 €

ИНДОМ

Посмотреть ещё 5574 похожих объекта

Авторы: Филипп Березин, Ольга Петегирич

Фото Филипп Березин, Mataf.net

Условия цитирования материалов Prian.ru