Версия
для печати
для печати
В 2023 году изменилась структура российского спроса. Например, если в 2022-м первоочередной задачей было вывести капитал, а в какой объект вложиться – дело десятое, то в минувшем году инвесторы стали более разборчивы в недвижимости.
Объём инвестируемого капитала по сравнению с 2022 годом снизился, хотя и незначительно. Зарубежная недвижимость остаётся для российских инвесторов одним из немногих доступных инвестиционных инструментов.
Лидерами по количеству сделок и вложенных средств в нашей компании стали Таиланд, ОАЭ и Индонезия (Бали).
Их можно разделить на три группы.
Флиппинг – покупка на старте продаж, а ещё лучше на пресейле, по минимальной цене с целью перепродажи к сроку сдачи. В разных локациях увеличение цены объекта за время строительства может варьироваться от 20 до 60%.
Стратегия позволяет инвесторам быстро перепродать недвижимость и освободить капитал для новых инвестиций. Но она рискованная и применима не везде. Надо учитывать общее развитие рынка, размер налогов, ликвидность объекта на выходе. Сегодня флиппинг возможен, например, на рынках Бали и Дубая.
Аренда. Покупка недвижимости для долгосрочного удержания и получения пассивного дохода от сдачи её в аренду.
Доходность от сдачи в аренду может варьироваться от 4 до 15% годовых. Процент сильно зависит от рынка и типа аренды – долгосрочной или краткосрочной. На короткий срок лучше не сдавать там, где ярко выражена сезонность. Это будет сказываться на заполняемости и в итоге на потенциальном доходе.
Например, на Бали можно зарабатывать до 15% годовых, потому что там хорошая заполняемость практически круглый год. Летом на остров приезжают австралийцы, зимой – европейцы и россияне. Интересные проекты есть также в Великобритании, Омане, Дубае.
Второй дом. Этот вариант предполагает покупку недвижимости для собственного использования в качестве жилья (три – шесть месяцев в году) и сдачи в аренду туристам во время отсутствия. Основной заработок в этом случае – от годового роста цены объекта (5–10%).
Большой популярностью в 2023 году пользовался Ближний Восток с Арабскими Эмиратами во главе. Помимо сверхпопулярного Дубая, инвесторы стали вкладываться в недвижимость Абу-Даби и Рас-эль-Хаймы.
Развились и другие страны региона – Оман, Бахрейн, Катар. Ожидается открытие для иностранцев Саудовской Аравии. В королевстве должны в 2024 году разрешить покупку недвижимости иностранцам и обещают любопытные программы фиксированной доходности.
Не отстаёт по популярности и Юго-Восточная Азия, где к традиционным Таиланду и Индонезии (Бали) в 2023-м добавились Камбоджа и Вьетнам.
И выделю, хотя это может показаться странным, Европу. Здесь, несмотря на геополитические факторы, до сих пор остаются возможности для россиян – например, в Великобритании и на Кипре. Последнее направление предполагает скорее сохранение капитала с горизонтом инвестирования семь – десять лет. За этот период рост цен будет обгонять инфляцию, а параллельно объект может приносить чистыми 4–5% годовых в евро на аренде.
Только за десять месяцев 2023 года Бали посетило 4,38 млн туристов, к концу года цифра достигнет 4,5 млн. А мы знаем, что покупателями недвижимости нередко становятся те, кто неоднократно посещал локацию. Остальная часть Индонезии – типичная мусульманская страна, где нет нужных факторов для инвестиций.
На Бали высокая доходность от сдачи в краткосрочную аренду – 10–15% годовых.
Цены существенно растут по ходу строительства, обычный результат 40% за два года. И затем, когда недвижимость достроена, она продолжает дорожать на 5–10% в год. Полагаю, эти цифры будут актуальны в среднесрочной перспективе, то есть ещё минимум три – пять лет, из-за небольшого числа качественных проектов, которые выходят на рынок.
Инвестиции в проекты новых компаний – риск, так как непонятно, что и с каким качеством они построят. К тому же новые девелоперы не могут получить действительно хорошие участки в самых перспективных районах вроде Букита.
Инвестиционный объект на Бали – либо апарт-отель, либо вилла. В отельных концепциях цены стартуют с $4 тыс. за кв. м, диапазон цен на виллы – $3,3–3,7 тыс. за квадрат. Есть примеры отдельно стоящих вилл, где квадрат стоит $2,3–2,4 тыс., но инвесторам ближе проекты гостиничного типа…
В Таиланде доходность ниже, чем на Бали, просто потому, что это более консервативный, сформированный и зрелый рынок. К тому же он более зарегулирован.
Здесь есть проекты с фиксированной доходностью – альтернатива валютным депозитам, которые россиянам сейчас недоступны. Можно зарабатывать 7% годовых в течение пяти лет при базовых инвестициях от $120 тыс. Это удобно ещё и потому, что в России такую недвижимость можно оплатить рублями.
В Таиланде некоторых инвесторов по-прежнему смущает покупка в лизхолд, хотя в этом нет ничего страшного. Инвестиционные апартаменты – студии и односпальные варианты – покупаются, как правило, именно в долгосрочную аренду из-за более низких налогов и, соответственно, высокой доходности. А инвестор в первую очередь должен думать о том, как будут выглядеть его инвестиции через три – пять – семь лет. И если срок оставшейся аренды превышает 15–20 лет, лизхолда не стоит опасаться.
В 2024 году мы активнее будем продвигать Бангкок – видимо, наилучшую возможность инвестировать в обычные квартиры на рынке Азии. Всегда есть инвесторы, которым интересны консервативные инвестиции: вложить в высоколиквидное предложение средства, получать доход от долгосрочной аренды и держать в объект в собственности семь – десять лет, пока он растёт в цене.
Мы видим постоянный спрос на недвижимость на старте продаж. Это привлекательная, но и рискованная стратегия, ведь непонятно, выстрелит проект или нет. И тут есть успешные примеры выхода и неуспешные. Есть ощущение, что именно для таких вложений рынок перегрет. Но стратегия всё равно будет популярна, потому что дубайские застройщики как никто умеют создать ажиотаж, распродавая несколько сотен апартаментов за считаные часы.
Многие инвесторы в прошлом году заходили в Дубай по спекулятивной стратегии: покупали что-то на старте продаж и перепродавали через какое-то время.
В Дубае можно инвестировать в дистресс-активы, когда кто-то купил на старте продаж, но не рассчитал силы и перепродаёт по переуступке даже по более низкой цене.
Наверное, самая консервативная и более правильная инвестиция – покупка для собственного проживания. В Дубае арендовать что-то, что вам понравится, действительно сложно. Особенно если нужен ремонт такого же уровня, как, например, в Москве.
Доходность в 5–10% в Дубае достижима. Это прекрасный город для лендлорда, так как позволяет зарабатывать – реже на краткосрочной, чаще на долгосрочной аренде. К тому же тут неплохо защищены права арендодателя. Например, оплата принимается чеками вперёд (иногда даже на год вперёд). Доходность от долгосрочной аренды может достигать 7%, хотя лучше ориентироваться на 5–6%. Если же сдавать в краткосрочную и максимально загружать объект в высокий сезон, можно получить и 10%, хотя скорее это диапазон 7–8%.
Страна выгодно отличается от соседей разнообразной природой для Ближнего Востока и комфортным климатом. И потому приятно, что Оман активно продвигает себя как туристическое направление.
В Омане, безусловно, более спокойный рынок. Хотя проекты отличаются от тех, что строятся в Дубае, размахом. Если в ОАЭ это, как правило, отдельно стоящие здания, пусть и в рамках большой концепции, то тут девелопер строит огромные города. На территории будет и британская школа, и детский сад, и офисы, и торговые центры, и спортивные площадки, и, например, зона для занятий конным спортом.
Здесь можно получить ВНЖ при любой сумме инвестиций в недвижимость, расположенную в ITC (интегрированных туристических комплексах), и, помимо этого, мы сразу же открываем счёт: если в Дубае для этого нужно ждать получения ВНЖ (ну или требуется рабочая виза), то здесь можно просто заплатить 10% от стоимости недвижимости и открыть счёт в разумные сроки.
Уникальное предложение в Великобритании – инвестиции с фиксированной доходностью, покупка коттеджей в загородных отелях. Возможность, до сих пор доступная и российским инвесторам.
Загородные отели – несколько гектаров земли с озёрами, инфраструктурой и коттеджами. Располагаются они в локациях, популярных у англичан. Высокий и, главное, стабильный спрос позволяет заявлять столь высокую доходность – до 8% годовых. Потому что речь идёт о сдаче в краткосрочную аренду, которая управляющей компании принесёт больше.
Мы представляем проект Woodlakes Park – отель построен и функционирует. Девелопер приобрёл его в конце 2021-го и находится в активной фазе работ по реновации и созданию дополнительной инфраструктуры. Он полностью обновляет существующие коттеджи – меблировку, кухни и ванные комнаты, окрашивает, добавляет террасу с джакузи и ландшафтный дизайн. Также к номерному фонду добавляются новые современные модели.
По вопросам инвестиций в зарубежную недвижимость обращайтесь к директору департамента международных инвестиций Intermark Real Estate Екатерине Орловой
Реклама. ООО Интермарк Инвестиции, 9704117812, erid: 2SDnjcRAgD6
Фото: unsplash.com (Monty Allen)
