a
Версия
для печати

Остановите эти цены! Что происходит с недвижимостью в Турции летом 2021 года

На днях Knight Frank опубликовал глобальный отчёт о динамике цен на жильё в 150 городах мира. В нём представлены результаты первого квартала по сравнению с тем же периодом прошлого года. В пятёрке лидеров сразу три турецкие локации – Измир, Анкара и Стамбул. Недвижимость здесь подорожала на треть. А это значит, самые ликвидные квартиры должны были прибавить к цене 50–60%! Что вообще происходит? Неужели жильё в Турции перестало быть доступным? Особенно интересует средиземноморское побережье – наша любимая зона отдыха. Prian.ru разобрался в ситуации и выяснил, сколько денег понадобится для покупки квартиры в Турции летом-осенью 2021 года.

Статистика цен на недвижимость в Турции

Официальные отчёты о ценах на жильё в Турции выходят регулярно, и вряд ли они обрадуют тех, кто ещё не успел купить квартиру. К примеру, последние данные Центрального банка за апрель1 говорят о том, что индекс цен на жильё за год поднялся на 32,4%. Чтобы прийти к такому среднему показателю, самые востребованные объекты должны были бы подорожать на 50–60% за год.

Несмотря на колоссальный рост цен, спрос остаётся сильным. По мере приближения горячего сезона увеличивается число зарубежных покупателей. Так, в мае продажи иностранцам подскочили на 106,5% за год2. Всего с января по май гости купили здесь 15 740 объектов. Спрос от местных слегка просел (−3,8% сделок по сравнению с первыми пятью месяцами прошлого года). Но никто не говорит о падении, это лишь замедление после ажиотажа 2020 года.

Что важно понимать, когда вы видите такие цифры

  1. Аналитики приводят данные по ценам на жильё без учёта инфляции, а она в Турции высокая – 15–17% в год. Недвижимость как защитный актив идёт вслед за общим трендом и опережает его. Но скачок цен на жильё в реальных, а не номинальных ценах далеко не такой масштабный.
  2. Аналитики сравнивают цены в турецких лирах, а курс национальной валюты падает. С 2018-го она обесценилась в два раза: тогда за один доллар давали четыре лиры, сейчас – восемь. Так что для тех, кто хранит сбережения в твёрдых валютах, турецкий рост цен не проблема. Что опять же подтверждается ростом числа сделок с иностранцами.

И всё же квартиры в Турции действительно дорожают – не только в лирах, но и в долларах. Не так сильно, как можно было бы подумать, взглянув на статистический отчёт, и не по всей стране равномерно. Посмотрим внимательнее на средиземноморское побережье Турции – самый популярный у русскоговорящих покупателей недвижимости регион. 

Почему квартиры дорожают в долларах, когда турецкая лира падает

Причин, как это обычно бывает, много, и они комплексные. Давайте перечислим главные...

Нехватка земельных участков

Анталья и Аланья застраиваются давно. Прибрежные районы уже освоены, и с каждым годом найти участок для строительства нового дома становится всё сложнее. Собственники земли видят дефицит и поднимают ставки, а застройщикам приходится закладывать эти издержки в стоимость квадратного метра.

Александра Кабакчи
специалист

Многие девелоперы здесь строят на условиях взаимозачёта с собственником земли. Они не платят за участок живые деньги, а передают его владельцам определённую долю готовых квартир. Вот если пять-семь лет передавали 25–30% объектов, то сейчас собственники земли хотят, чтобы им принадлежало 50%. Это увеличивает себестоимость строительства.

Рост цен на стройматериалы

Рост цен на стройматериалы – глобальный тренд. Российские застройщики тоже жаловались3, что в начале 2020 года за тонну арматуры платили 34–35 тыс. рублей, а в первом квартале 2021 года – уже более 60 тыс. Повышение цен в два раза наблюдается по многим позициям.

Юлия Байдан
руководитель отдела продаж

Стоимость значительной части стройматериалов привязана к курсу валют. Поэтому падение лиры не привело к удешевлению работ, скорее наоборот. Сильнее всего это сказалось на стоимости новостроек. В среднем по региону Аланьи цены выросли на 10–15% за год. Но ведь и продавцы вторичных объектов ориентируются на застройщиков и постепенно, хоть и не так быстро, тоже повышают запросы.

Изменение стандартов строительства

Если вы изучите базу предложений любого турецкого агентства недвижимости, работающего с иностранцами, вы заметите, что там почти нет квартир в домах, построенных 20–30 или более лет назад. Страна быстро развивается, меняются стандарты качества, объекты, возведённые в нулевых или ранее, уже морально устарели, поэтому их стараются иностранцам не предлагать. А развитие стандартов строительства всегда сопровождается ростом расходов.

Александра Кабакчи
специалист

Например, если в проекте сейчас больше определённого числа квартир, то необходимо во всём комплексе проводить систему центрального отопления. Аланья пока полностью не газифицирована, но новостройки уже готовят к подключению к центральным коммуникациям. Появились ограничения по минимальному количеству парковочных мест – раньше этого не было. Или ещё пример: изменились стандарты по измерению максимальной площади застройки – балконы стали включать в жилую площадь. Раньше застройщики могли проектировать огромные террасы по 15–20 кв. м, а сейчас вынуждены на балконах экономить, и в целом метраж квартир уменьшается. Это, кстати, одна из причин повышения цен на вторичную недвижимость. Владельцы видят, что у них есть преимущество перед новостройками – большие площади, просторные балконы, – и тоже повышают цены.

Всплеск спроса на недвижимость

Ещё один глобальный тренд – в 2020 году во многих странах мира (Россия в их числе) вырос спрос на недвижимость. Люди пытались сохранить сбережения, вложив их в надёжные активы, а банки им в этом охотно помогали. В Турции за прошлый год собственников сменили 1,5 млн объектов – это рекордный для страны показатель.

Сергей Волченков
директор

Летом прошлого года турецкие власти снизили ставки по ипотечным кредитам, чтобы поддержать экономику во время пандемии. В результате в крупных городах, где силён спрос от местных, – а на побережье это Анталья – вынесли все объекты. Это потянуло цены вверх – на 20% даже в валюте.
Дешёвую ипотеку уже отменили, но цены не падают, потому что главная проблема, которая привела к росту, осталась. В Анталье не хватает земли и мало новостроек, в хороших прибрежных районах спрос превышает предложение. Поэтому цены продолжают повышаться, хоть и медленнее, чем раньше. Думаю, по итогу года мы увидим прирост в районе 10%.

Сколько стоят квартиры в Анталье

Анталья – крупнейший курортный город на средиземноморском побережье Турции. Население – чуть более миллиона человек, при этом летом число жителей удваивается. Цены на квартиры здесь всегда были выше, чем в соседней Аланье: это всё-таки столица провинции. Разница сохраняется и сейчас.

Минимальный бюджет для покупки жилья в Анталье – €35 тыс. Правда, найти приличную квартиру у моря за эти деньги не получится. Скорее всего, вам предложат апартаменты 1+1 (то есть с одной спальней) в обычном городском доме (без бассейна, хаммама и другой курортной инфраструктуры), расположенном в развивающемся районе Кепез. Округ неплохой – зелёный, есть всё необходимое для жизни, но до моря восемь – десять километров.

Сергей Волченков
директор

Самый дешёвый вариант в прибрежных районах Антальи, на расстоянии около двух километров от моря, будет стоить не меньше €50 тыс. И даже за эти деньги найти квартиру непросто. Впрочем, для покупателей в Анталье близость к морю некритична. Здесь другой профиль клиента: 80–90% запросов с целью переезда на ПМЖ.

Вот что можно купить в Анталье прямо сейчас
 

Справка Prian.ru

Покупатели любой недвижимости в Турции, независимо от её цены и локации, могут запросить вид на жительство. Спустя пять лет проживания со статусом ВНЖ и при условии сдачи экзамена по турецкому языку можно получить гражданство в порядке натурализации. Если же вы готовы инвестировать в недвижимость сумму от $250 тыс., паспорт можно оформить за три – шесть месяцев. Отказываться от первого гражданства не придётся.

Сколько стоят квартиры в Аланье

Аланья – самый популярный курорт на средиземноморском побережье. По сути, это не один город, а агломерация. Инжекум, Авсаллар, Конаклы, Кестель, Махмутлар, Каргыджак – все эти посёлки, расположенные в 10–30 километрах от центра, в сознании людей относятся к Аланье. Меж тем ситуация на локальных рынках недвижимости существенно различается.

В центре Аланьи, как и в Анталье, участков у моря давно нет, застройка плотная, а цены на квартиры сравнительно высоки. За дешёвыми вариантами у воды надо ехать в пригороды.

Александра Кабакчи
специалист

В центре Аланьи найти земельный участок очень трудно. У застройщика два варианта: выкупить отель под снос или реновировать старые жилые дома – в этом случае часть квартир будет принадлежать текущим собственникам. Оба варианта сложные и дорогие. В результате в центре цены на новостройки, расположенные в километре от моря, стартуют от €70 тыс.
Самые бюджетные варианты можно найти в Авсалларе. Там в пределах €35 тыс. вы купите двухкомнатную квартиру в полутора-двух километрах от моря. В этом районе ещё осталась земля. Застройщики могут планировать комплексы с большой территорией и хорошей инфраструктурой. Именно поэтому Авсаллар сейчас активно застраивается. Плюс там прекрасный пляж – это тоже дало толчок к развитию района.

Юлия Байдан
руководитель отдела продаж

Махмутлар за последний год подорожал сильнее всего. Главная причина – огромный спрос на этот район. Раньше многие относились к Махмутлару с предубеждением, не хотели его рассматривать, потому что он далеко от центра. Но всё изменилось. Люди увидели, что здесь прекрасная инфраструктура и для отдыха, и для жизни, и для сдачи в аренду. Естественно, это отразилось на ценах. Если несколько лет назад в Махмутларе было немало вариантов за €30–35 тыс., то сейчас цены на новые проекты стартуют от €50 тыс.

Примеры недвижимости в Аланье и окрестностях

Сколько стоят квартиры в Мерсине

Мерсин – мегаполис (более миллиона жителей) на юго-восточном побережье Средиземного моря. Здесь расположен важнейший для страны порт (кстати, по этой причине купаться в центре нежелательно, зато можно гулять по длинной набережной, а пляжи находятся на некотором удалении от города); имеется университет; здесь развит бизнес и производство (рыболовное, нефтяное, цементное, текстильное). А ещё провинция Мерсин – главный экспортёр4 турецких овощей и фруктов. Словом, регион в первую очередь торговый и промышленный, развивать туризм здесь стали сравнительно недавно.

Зарубежные покупатели турецких квартир обратили внимание на Мерсин пару лет назад. Главная причина – здесь всё ещё низкие цены. За €25–30 тыс. можно купить квартиру 1+1 в новом комплексе рядом с морем; за €40–50 тыс. реально подобрать 100-метровые апартаменты.

Сергей Волченков
директор

Сейчас Мерсин востребован у русскоговорящих покупателей. К примеру, наша компания пару лет назад вообще не работала с этим регионом, а в 2021 году мы открыли там офис. Аланья и Анталья априори лучше развиты, и пока они могли удовлетворить запрос «квартира у моря за €30 тыс.», покупатели концентрировались на них. Но сейчас за эти деньги рядом с водой ничего не купить, поэтому люди, у которых ограничен бюджет, выбирают Мерсин.
Регион перспективен. На мой взгляд, Мерсин – это Анталья десять лет назад. Турки его уже давно освоили, сейчас вот и иностранцы стали с ним знакомиться. Но предпосылок для быстрого роста цен на недвижимость я не вижу. В Мерсине ещё много земли под застройку, девелоперы будут постепенно осваивать участки, люди будут находить варианты под свой бюджет. Максимум за год набежит 5% в долларовом эквиваленте.

Вот что продают в Мерсине

* Источники информации: 1– ЦБ Турции (EN), 2 – Daily Sabah (EN), 3 – РБК, 4 – Аnadulu Agency.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Анализ рынков, Недвижимость

Читайте также

Как строят виллы в Бодруме: стоимость, стандарты, запросы покупателей и ограничения для иностранцев
Это элитная Турция
Содержание недвижимости в Австрии
Налоги, коммунальные услуги и другие расходы собственника
Личный опыт: «Купила квартиру в Турции ради здоровья детей»
Средиземноморский климат – рекомендация врачей
Forbes назвал Батуми лучшим городом для инвестиций. Почему?
Готовая стратегия для инвесторов с консервативным риск-профилем
Недвижимость Турции – 2020: что изменилось после карантина
В карантин её изучали, сейчас – едут покупать
Что мы знаем об офшорной Андорре: цены, налоги и реальная недвижимость
Забавно, но здесь нет аэропорта...

Полезные статьи:

Дополнительные расходы на покупку недвижимости за рубежом: налоги, сборы, гонорары
  • 462
Учитывайте их сразу!
Ипотека в Германии. Как иностранцу получить кредит в немецком банке
  • 8345
Дешёвое жильё не кредитуют