Версия
для печати
для печати
Рынок жилой недвижимости, по крайней мере в крупных городах Центральной и Северной Европы, оказался менее подвержен влиянию пандемии.
Другое дело недвижимость курортных направлений. Мы все помним, как из-за пандемии страны ввели ограничения и закрыли границы. В результате сложности с перемещением возникли как у собственников зарубежных объектов, так и у их потенциальных клиентов. На курортных рынках сформировался дисбаланс между предложением и спросом, а бизнес, построенный на краткосрочной аренде, схлопнулся.
***
Интерес к туристическим объектам как к активу для вложения средств неочевиден. Хотя и является логичным выбором. Как правило, такие инвестиции имеют две цели: собственный отдых и сдача в аренду. В этой гибридной схеме ничего плохого нет, но по факту человек сталкивается с массой вопросов, которые необходимо решать самому или с помощью управляющей компании. Дело хлопотное и на выходе не такое уж выгодное.
Российским инвесторам, выбирающим зарубежную недвижимость, лучше – особенно в настоящий момент – обратить внимание на объекты, сдаваемые в долгосрочную аренду, с тем чтобы минимизировать необходимые контакты с УК или партнёром, которые сейчас затруднены. Для такой цели лучше рассмотреть крупные города, где люди живут, работают, учатся.
***
Во время Covid-19 недвижимость доказала свою относительную надёжность в качестве инструмента для инвестиций. Актив менее подвержен спекулятивному росту или падению его стоимости и особенно в странах с состоявшейся экономикой.
Инвестиции в недвижимость, на мой взгляд, это надёжный, хороший способ сохранения капитала и некоторого его роста. Если говорить о доходности, то инвестиции в недвижимость существенно проигрывают инвестированию в акции и, тем более, в криптовалюту. Поэтому ясно, что на коротких дистанциях может быть гораздо выгоднее вкладываться в другие инструменты. Но в этом случае и риски гораздо выше той прибыли, на которую человек может рассчитывать.
***
€70–80 тыс. – реальная цена для объекта в Турции или Испании. На курортах Италии таких цен уже практически нет. Кроме того, сегодня, в условиях санкций, нужно брать во внимание возможность приехать в страну, открыть счёт, перевести денежные средства и т. д.
Финские объекты? Они подойдут тем, кто хочет сохранить капитал.
***
Приносящие прибыль альтернативы аренде и купле-продаже на рынке есть. В частности – долевое владение. Оно подходит тем, у кого есть небольшой капитал, или тем, кто хочет свободную наличность диверсифицировать и получать гарантированный доход. Надо понимать, что при таком варианте инвестирования вы будете владеть не объектом, а его долей. Но при этом ваши права как собственника не будут ущемлены, а доход каждого инвестора определит соотношение его взноса и общего бюджета проекта.
Вот примеры во Франции и Германии, которые позволяют решить проблему малого входа. Я сам инвестирую в эти проекты и могу судить о плюсах и минусах каждого из вариантов.
***
Важный нюанс про проект в Германии. Напомню, группа компаний Vivat Group совместно с проектно-строительной GGH AG занимается покупкой старых зданий, их ремонтом и перепродажей. Для финансирования проектов фирма использует банковскую ссуду, собственные деньги и средства инвесторов. Для привлечения последних компания проводит эмиссию и выпускает облигации с фиксированной доходностью. Участвовать в проекте можно в рамках накопительной программы либо инвестировав единовременно.
К слову, если инвестор хочет сразу получать фиксированный пассивный доход – то разовые инвестиции лучше.
На данный момент компания не принимает инвесторов из России из-за проблем с проведением платежей. Для заключения контракта необходимо иметь европейский ВНЖ и счёт в любом банке Европы.
***
Если вам обещают 20–30 или даже 40% годовых – уточняйте хотя бы, как происходили подсчёты. Доходность в 7-8% по-прежнему исключительно хороша для стабильного пассивного дохода. Большинство реальных результатов гораздо скромнее.
***
Универсального способа инвестирования и достижения результата нет. Вот что могу посоветовать от себя.
Первое: определитесь с целями.
Второе. Не вкладывайте всю сумму в один объект. Диверсифицируйте риски, если позволяют средства. Если нет – задайте себе вопрос: что будет, если купленная на последние деньги квартира перестанет приносить доход и станет статьёй в расходах? Насколько это критично? Рассмотрите самый худший вариант.
Третье. Нет страны, которая является лучшим вариантом для вложения средств. Испания не лучше Турции, Турция не лучше Таиланда, а Таиланд не лучше Болгарии. Это разные страны, где есть свои более или менее доходные локации. В текущей ситуации правильнее покупать в тех странах, которые максимально близки к стране проживания инвестора.
Четвёртое: приобретайте недвижимость в городах, где есть университеты и предприятия, а не на курортах. Здесь высокий фактор сезонности.
Пятое. Делайте ставку на объекты, которые можно сдавать в аренду на долгий срок, чтобы меньше зависеть от внешних обстоятельств и людей, имеющих доступ к вашей недвижимости. Может, данная схема принесёт меньший заработок, но и рисков тоже будет меньше.
И последнее: сдавайте объект местным. Они более надёжные арендаторы и платят регулярно.
Фото: unsplash.com (Tapio Haaja)
