Мой греческий дом. Часть 9 – Зарабатываем на квадратных метрах

Цены на недвижимость в Греции снижаются уже семь лет. Многие страны южной Европы столкнулись с чем-то подобным, но данные национального банка Греции все равно впечатляют. Пик падения пришелся на 2012 год, но и после этого уменьшились лишь темпы падения. 

В начале 2015 года казалось, что снижение цен почти прекратилось, до марта говорили даже о возможном росте в наиболее востребованных у покупателей сегментах. Но тут начались волнения, связанные в возможным выходом страны из Еврозоны, мир начал мусолить слова на букву «д» - дефолт и драхма… В общем, цены на квадратный метр вновь стали нестабильными.

Динамика падения цен на недвижимость в Греции 

Георгий Латария, руководитель офиса Grekodom Development на о.Крит: 

- Думаю, на сегодняшний момент цены все-таки достигли дна. Ниже они уже не падают. С 2008 года на материке недвижимость подешевела на 40%, элитная – на 45%. Падение цен на островах менее значительное – около 20%. Действительно, есть очень интересные предложения. Вилла, стоившая около €3,5 млн перед началом кризиса, сейчас может продаваться за 2 млн. Квартира в новостройке – скажем, 100 кв.м – подешевела с €220 тыс. до €150 тыс.

Сейчас – во второй половине 2015 года – о дефолте почти не говорят. И, согласно экономической теории, наступило время покупать, ведь делать это нужно, когда рынок на спаде. Другой вопрос: не продолжится ли падение. Ведь тот, кто купил квартиру, например, в 2012 году, в 2015-м мог сделать это еще дешевле. 

Тилемахос Томбулидис, финансовый директор Grekodom Development:

- Сейчас цены очень низки, но я не стану утверждать, что они гарантированно развернутся и вот-вот начнется рост. С другой стороны, в ближайшие два-три года дальнейший спад если и возможен, то не более чем на 2-3%. Думаю, цены на городскую недвижимость останутся такими же привлекательными еще некоторое время. Что касается курортной недвижимости, то могу прогнозировать либо стабильность цен, либо небольшой рост.

Но даже если цены пойдут вверх, заработать - купив, а потом перепродав то же самое – сценарий нереальный. 

Константинос Петридис, генеральный директор Grekodom Development: 

- Как я оцениваю возможность заработать на перепродаже? В это можно верить. Как в чудо. С тем же успехом можно инвестировать в недвижимость в России или на Украине – вдруг повезет. То есть теоретически вы можете заработать, но уверенно и логично предсказать значительное увеличение цены на конкретный объект сегодня нереально. Сейчас, купив жилье в Греции, можно сохранить сбережения… 

А какова вероятность заработать, сдавая купленную квартиру или дом в аренду? Вот это действительно шанс. Интересными для этой цели кажутся квартиры в крупных городах – Салониках и Афинах. Цены здесь упали значительнее всего, а спрос на аренду сохранился. В первую очередь со стороны местных жителей – студентов и тех, кто приезжает на заработки – в любой стране в столице найти работу проще. Результат: даже на самую плохонькую городскую квартиру можно найти арендатора; народ в Греции небогатый.

Приморская недвижимость стоит дороже, а греческий курортный сезон (период сдачи в аренду) хоть и длиннее, скажем, болгарского, но все равно не превышает 3,5-4 месяцев. Так что подобрать перспективный вариант на море не проще. 

С  дохода в Греции придется заплатить 11%, чуть больше возьмет управляющая компания – искать арендатора самостоятельно вы вряд ли будете.  Итоговый доход с учетом всех побочных расходов может составлять от 5% до 6% – достойный результат по европейским меркам. Самые успешные случаи – это 8-9% годовых. 

Конечно, аренные ставки  в Греции тоже упали за последние пять лет – и значительно. Но все-таки разница между падением цен на жилье и стоимостью аренды делает последнюю перспективной.  
Владимир Папунидис, вице-президент компании Grekodom Development: 

- Спрос на аренду по-прежнему есть, поэтому ставки если и падают, то не столь серьезно. Ведь туристов в стране меньше не становится, и спрос не даст квартире простаивать даже при незначительном снижение арендной платы.

Например, у вас квартира в Салониках, которую раньше можно было сдать за €250-300. Сейчас эта сумма снизилась до €200. То есть арендная плата упала, но не так сильно, как цена квартиры: вот здесь падение может составить более 50%. 

***
Крупная и более интересная инвестиция – это вложения в гостиничный бизнес. Число туристов в Греции несмотря на кризис, а может и благодаря ему, не снижается. А средний уровень отельного сервиса в стране не слишком высок. 

По всей Греции можно найти гостиницы на продажу, нередко на  весьма привлекательных условиях: кадастровая цена может превышать коммерческую. Но, как правило, для финансового успеха недостаточно просто сменить собственника – потребуются вложения, чтобы довести отель до определенного уровня. Немногие на это готовы, так что здесь придется искать партнера, который возьмет ваш отель в управление.  

Владимир Папунидис, вице-президент компании Grekodom Development: 

- Доходность готового отельного бизнеса составляет от 5% до 7%. Но эту цифру можно существенно увеличить, приобретя гостиницу, стоящую дешево. Конечно, она будет не в лучшем состоянии, но после реновации доходность при грамотном управлении может доходить до 15-18% годовых. 

Доходность зависит от загруженности отеля. Именно поэтому важно понимать, каких постояльцев вы планируете привлекать и что для этого надо сделать. Например, клиентам из России и Украины в отеле необходим wi-fi – и это только один маленький пример, который надо учитывать при реновации. 

Мы предлагаем нашим клиентам и готовые  гостинцы, которые берем в управление. А также представляем отели нуждающиеся в реконструкции.   

Итак, греческий кризис привел к существенному снижению цен. Местные собственники – и отельеры и частные лица – готовы продавать по низким ценам, но не готовы вкладываться в ремонт или реконструкцию. А она почти всегда необходима. 

Одновременно Греция остается ведущим туристическим направлением и дефицит качественного жилье заметен.  

Так что заработать на местной недвижимости можно. Правда, это непросто сделать самостоятельно. Купить квартиру, дом или отель и, оставив все как есть, получать прибыль можно – но ее размер будет большим, если инвестор вложится в свою собственность. 

Текст и фото Филипп Березин

Условия цитирования материалов Prian.ru