Консультация по Австралии. Недвижимость в Австралии

Здравствуйте, Натали! Объект недвижимости в Австралии можно купить физическому лицу-иностранцу. Подробно схема покупки описана на нашем сайте: http://www.australia-russia.ru/scheme Дополнительные расходы при покупке: налог на покупку недвижимости и затраты на юридическое оформление договора купли-продажи составляют около 3-4% от стоимости объекта недвижимости. Если Вы хотите посмотреть действительно хорошие объекты недвижимости в Австралии и проконсультироваться с лицензированным агентом, то обязательно свяжитесь с нами перед поездкой. Тел. (495) 723-26-73 begin_of_the_skype_highlighting              (495) 723-26-73      end_of_the_skype_highlighting С уважением, Елена.

Одновременно покупатель подает заявку на получение ипотеки через фин.брокера или прямо в банк, и заказывает сам или через агента инспекции объекта специалистами - на предмет выявления строительных дефектов и наличия термитов (стоимость такой предварительной проверки с составлением отчета от 250 до 600 долл). Надо отметить это особенно актуально при покупке домов - тк термиты – это настоящее бедствие для Австралии и потенциально для всех владельцев недвижимости в стране. Проверка на строительные дефекты тоже необходима, особенно при покупке индивидуальных домов и квартир построенных хоз.способом или самим хозяином. Кроме того, такие объекты часто построены с грубыми нарушениями требований Строительного Кодекса Австралии (особенно в Квинсланде, где контроль за индивид. строительством слабее) и это может создать вам проблему, тк такой дом практически невозможно потом застраховать и значит – невозможно взять под него ипотечный кредит.... Судите сами, стоит ли экономить на этих инспекциях и проверках. С квартирами ситуация обстоит проще – многоэтажное строительство лицензируется и проверяется намного строже, поэтому качество строительства квартир обычно не вызывает сомнений. Однако при покупке квартир – особенно вторичного жилья – надо внимательно проверять состояние дел Страты по фондам на ремонт управляющей зданием компании. Иногда эти фонды разворованы и денег на текущий или будущие ремонты нет, и можно ожидать что очень скоро оплата Страты – на содержание и нужды коммуналки – сильно возрастет, когда управдение будет передано в хорошую крепкую управляющую компанию. Понятно, что расходы на Страту = коммуналку намного выше там, где есть бассейны, спорт-залы, лифты и зеленые насаждения, тк за всем этим кто то должен следить и ухаживать. Традиционно все австралийцы сами предпочитают жить в маленьких блоках из 6-30 квартир без упомянутых выше излишеств. Но для инвестиций и сдачи в аренду лучше подходят здания со всеми удобствами Сдать в аренду таквие квартиры легче, аренда выше, но расходы на содержание таких квартир намного выше по сравнению, скажем, с домами. Такие инвестиции более выгодны местным резидентам, тк все расходы по содержанию жилья и по выплате кредита здесь можно списать в расходы, уменьшив свои налоговые выплаты. Это актуально, к сожалению, только для резидентов и иностранцам=Россиянам никакой выгоды не дают. Наоборот.

После получения подтверждения со стороны адвоката о согласовании текста контракта и всех проверок, а также после получения предварительного подтверждения о выдаче ипотечного кредита покупателю, и получения удовлетворительных отчетов инспекций по зданию и по отсутствию термитов, и только после этого, Покупатель может и готов идти далее - подписать контракт на покупку жилья. Он дает настоящий депозит 5-10%, но не наличными , а обычно в виде банковского чека или векселя банка (который покупается в местном банке за реальные деньги, и эта услуга стоит всего 8-10 долл.). Депозит дают своему адвокату или агенту и одновременно подписывается контракт. В Австралии лиц. агенты по недвижимости имеют право, наряду с адвокатами, проверять контракт и делать «эксчендж» -обмен подписанными контратами между обеими сторонами. Т.е. контракт с подписью покупателя передается представителю продавца, и наоборот. Депозит 5-10% (эта сумма определяется по согласованию сторон) обычно передается на ответственное хранение агенту продавца, тк он обычно включает комиссионные агенту продавца 2-4%. Агент продавца должен положить банковский чек= вексель на свой траст-аккаунт доверит.управления или на траст-аккаунт на совместное имя продавца и покупателя, с указанием их налогового номера или бизнес номера компании. Такой счет приносит проценты по вкладу за период до времени окончательного расчета, и потом после окончательного расчета, эти проценты делятся между сторонами сделки пополам –агент продавца закрывает счет и выписывает чеки обеим сторонам по сделке, деля интерес 50% на 50%. После подписания и обмена контрактами, по закону покупатель имеет право на тн «кулинг офф» период = период «охлаждения (эмоций)», составляющий почти во всех штатах 5 (пять) рабочих дней. Это период когда еще можно отказаться от сделки и расторгнуть ее с потерей 0.25% от стоимости или цены покупки, если например покупка была совершена на крутом эмоциональном подъеме (на аукционе), если инспекции и проверки принесли негативный результат (скажем, есть термиты !), или если после подсчета всех расходов вы обнаружили что просто не сможете завершить сделку, тк у вас не хватает денег на гос. пошлину или на адвоката и тп. После этого срока 5 дней сделка уже необратима и при отказе от сделки или отказе полностью рассчитаться по контракту, покупатель несет ответственность в размере 10% от цены покупки , даже если он заплатил всего 5% депозит и так может потерять свой депозит в пользу продавца и еще получить иск на оплату судебных издержек продавца.

Расчет производится в установленный и согласованный заранее день в присутствии всех сторон – адвоката продавца, банка продавца (если есть ипотека и сертификат собственности в залоге), адвоката покупателя и банка покупателя (если есть ипотека- регистрируется залог и ипотека) и также представителя Казначейства штата, который собирает марочный сбор = налоги на регистрацию самой сделки купли-продажи и на оформление ипотеки и прав залога а также прав собственности на имя нового покупателя в государств. кадастре = «Лэнд Тайтл оффис» Австралии. После проверки всех деталей и расчетов стороны просто обмениваются банковскими чеками- векселями и банк (если используется ипотека) или адвокат покупателя (если покупка за свои деньги) получают оригинал счертификата собственности и стороны регистрируют сделку в соответствуюших инстанциях – Кадастр, Казначейство, Налоговая. После этого адвокаты продавца и покупателя звонят и направляют факс или электрон почту с поздравлениями сторон о завершении сделки. Адвокат продавца посылает т.н. Приказ агенту продаца - выписать чеки с траст аккаунта - комиссию агенту продавца, интерес накопленный за время хранения депозита разделить пополам между продавцом- покупателем и баланс или остаток от суммы депозита – переслать на счет продавца. После выполнения всех этих операций сделка считается полностью завершенной. Мы всегда рекомендуем застраховать не только свой новый дом, но и свой Тайтл = ваш Сертификат права собственности на дом или квартиру, от всевозможных незаконных сделок и подделок, особенно тем покупателям которые приобрели собственность полностью за свои деньги и часто или постоянно находятся за границей. Эта услуга стоит мало, но защищает владельца от многих проблем в будущем. Было много случаем, когда китайцы воровали или подделывали такие оригиналы Сертификатов и заклыдвали имущество конечно же без ведома владельцев, получали ипотечные кредиты и исчезали. Банк, выдавший такой кредит, часто начинал процес конфискации - дома или квартиры - в счет неуплаты ипотечного кредита у ничего не ведающих хозяев, которые часто были за границей, и потом было очень сложно доказать кому то, что никто ничего в банк не закладывал в залог и это обыкновенное мошенничество. Страховка прав и сертификата собственности позволяет избежать судебных издержек и надежно защитить свои права собственника на 100%. Оригинал Сертификата = «тайтла= титула» может храниться у самого хозяина дома или же у его адвоката с сейфе на ответственном хранении (если дом полностью выплачен или куплен за свои) или же он может хранится в банке, выдавшем ипотечный кредит и взявшим оригинал Титула в залог. С уважением, Андрей Колмогоров

Здравствуйте, Натали! Привожу описание процесса купли-продажи. Покупка может происходить по нескольким сценариям. С аукциона, по договоренности в процессе переговоров с агентом продаца самим продавцом (очень редко), и через найм агента покупателя (на договорных началах). Главное – найти объект, который вас устраивает по всем параметрам, включая цену, или определить свой бюджет и строго его соблюдать, не поддаваясь на эмоции и провокации и цговоры агентов продающих недвижимость. Разграничьте жилье на то, что вам и вашей семье НАДО по минимуму, и на то, что вы ХОТИТЕ или хотели бы иметь. Идет поиск.... Опуская технические детали поиска подходящего жилья, наступает момент, когда Вы как покупатель согласны с условиями продавцаагента и надо принимать решение о покупке. Вам достаточно дать свое письменное или устное предложение – оферту агенту, на которую агент по согласованию с продавцом дает акцепт и подтверждает что сделка состоялась. После этого покупатель дает агенту тн «холдинг депозит» - депозит в несколько 1-5 тысяч долларов для того чтобы «застолбить» дом или квартиру за собой, и чтобы агент снял этот объект с рынка и не продавал другим примерно на срок до 14 дней, не более, обычно до тех пор, пока покупатель не под готовит настоящий депозит 5-10% от согласованной цены, и пока адвокат покупателя не проверит и не согласует все условия контракта купли-продажи. Агент продавца направляет адвокатам сторон тн Уведомление о продаже с данными сторон (покупатель и продавец), адрес проданного объектаи его ценой, данными представителей сторон, сроками окончательного расчета и особыми условиями сделки ( например – увеличенный срок расчета с обычных 6 недель до 3 мес, или при условия получения разрешения из ФИРБ, или при условии получения разрешения на ипотеку, и тп) – все это как стороны договорятся между собой, обычно это идет через адвокатов. Понятно, что согласие должно быть полным и взаимным по всем вопросам купли-продажи.

Бывают случаи, когда покупатель имеет сложности с полным расчетом по контракту и все отсрочки уже вышли. Или есть трудности с переводом денег из РФ, или банк запаздывает с предоставлением денег по ипотечному кредиту после всех согласований и выдачи кредита. Или покупатель-иностранец просто забыл оформить разрешение на покупку в ФИРБ и ждет подтверждения оттуда. Тогда адвокат продавца пишет письмо адвокату покупателя с требованием завершить сделку незамедлительно в течение 14 дней и включает счетчик – штраф 100-200 долларов за каждый день просрочки. Покупатель обязан оплатить штраф сверху согласованной суммы покупки до конца установленного для расчета срока. Если окончательный расчет и потом никак не происходит, то сделка может сорваться и адвокат продавца может либо дать еще 7 дней на завершение расчета, либо потребовать разрыва сделки и контракта с удержанием полного депозита в 10% (даже если внесено 5%) и штрафов за просрочку покупателя в пользу продавца. Если сделка не состоялась и покупатель сделал но не использовал ипотечный кредит, адвокаты банка или финансовый брокер тоже пришлют покупателю счет на оплату их расходов – от 1000 до 5000 долларов. Если все хорошо и деньги для полного расчета готовы, за несколько дней до расчета адвокат покупателя выдает покупателю согласованный список необходимых платежей и точную окончательную сумму для завершения сделки и приобретения прав собственности на объект. Покупатель передает своему агенту или адвокату банковские чеки согласно указания последнего или переводит указанную сумму на траст-аккаунт своего агента, но чаще дает банковский чек своему адвокату за несколько дней до полного расчета сторон.