Версия
для печати
для печати
Мюнхен популярен среди местных и зарубежных покупателей «бетонного золота». Немецкие агенты даже говорят: «Если инвестор дорос до Мюнхена, то ему беспокоиться не о чем». И это так: цены на недвижимость крепкие и высокие. По данным Global Living 2020, Мюнхен по средней стоимости жилья (€1 млн) занимает второе место в мире и первое – по росту цен в 2019 году (+11%). По итогам 2019 года аналитики отмечают снижение темпов роста цен на жильё в немецких мегаполисах до 6,5%. Вероятно, после кризиса рост снова восстановится, это видно из актуальной статистики.
Уровень жизни не только в Мюнхене, но и во всей Баварии растёт, местоположение выгодное, демография в порядке, а такие гиганты как Siemens, Allianz, BMW способствуют экономической стабильности региона.
С другой стороны, не всё идеально. Во-первых, доходность от сдачи жилого объекта в аренду небольшая — порядка 3%, хотя она везде в ФРГ из-за высокой ликвидности и капитализации не блещет. Можно искать предложения с «гарантированной» доходностью 5-6% годовых, но риски будут выше, а ликвидность ниже. Во-вторых, спрос высок, но адекватных предложений по соотношению цены, местоположения и качества не так много.
Поэтому особенно важно при выборе обращаться к проверенным застройщикам, так как их опыт выступает гарантом реализации проекта. Да и немецкие банки охотно финансируют только компании с безупречной репутацией и многолетней историей успеха на рынке. Ещё один плюс крупного застройщика – выгодная цена. Небольшие компании склонны завышать стоимость объектов, а гиганты могут предоставить скидки.
.png)
В центре Мюнхена мало участков под застройку. Редкий проект возводят в шести минутах езды (3 км) от центра. Сейчас у нас появилась возможность представить гражданам РФ и СНГ комплекс на берегу Изара «Мюнхенская Ривьера».
ABG Real Estate Group строит несколько корпусов комфорт-класса на 289 квартир в Английском парке, в 400 метрах от берега реки. Campus Property достались эксклюзивные права на продажи русскоязычным покупателям.
Стоимость квадратного метра для этой локации невысокая – порядка €9–10 тыс. (у конкурентов на том же участке планка выше – €13–17 тыс. за кв. м), но примерно через два-три месяца ABG поднимет цены.
Секрет устойчивости мюнхенского рынка прост. Например, в Штутгарте, который зависит от автомобильной промышленности (там стоят заводы Mercedes, Porsche, Bosch), кризис сильно повлиял на рынок недвижимости, в некоторых районах цены упали на треть.
Берлин – город инноваций: множество стартапов, мелких и средних предприятий. После коронавируса бизнес в минусе, стартапы закрываются, цены не растут, платёжеспособной публики всё меньше.
Вернёмся к Мюнхену: автопром тоже в минусе (заводы BMW, Audi), но другие компании в плюсе. Например, в городе развиты страховые структуры: Allianz, Münchener Rück. IT-гиганты Siemens, Google, Yahoo!, Intel перенесли свои головные немецкие офисы в Мюнхен; в хорошем положении химический концерн Linde, компания Aerobus и др. Поэтому столица Баварии не так сильно реагирует на кризисы, как другие города.
Читайте также:
В Мюнхене от рисков покупателя ограждает банк: перед тем как застройщику разрешат работу с участком, нужно собрать огромный пакет документов и представить кредитору на рассмотрение.
Например, банк выдаёт застройщику ссуду на €200 млн. В этом случае кредитор заинтересован в успешной реализации проекта не меньше, чем конечный покупатель. Инвестор при сделке с недвижимостью получает определённые гарантии, так как за реализацией проекта неустанно следит представитель банка. Это первый блокпост, который отсекает возможные риски.
Второй оплот безопасности покупателя – высокая ликвидность. Недвижимость в Мюнхене не простаивает. Всегда есть заинтересованные покупатели и арендаторы. К 2030 году Мюнхену предсказывают дефицит жилья, уже сейчас квартиры в дефиците, количество выданных разрешений на строительство не покрывает число приезжающих специалистов из других городов и стран. А это означает, что арендная плата и доход владельца недвижимости будут только расти.
Третий защитный фактор – строгие правила взаимодействия с арендатором. Даже если квартиросъёмщик желает съехать, то он обязан предупредить минимум за три месяца. В противном случае владелец оставляет трёхмесячный залог себе. Найти нового арендатора – вопрос пары недель, а не месяцев. Да и сам съёмщик, как правило, не заинтересован в постоянных поисках новой квартиры – здесь они в дефиците.
Немецкие банки выдают ипотеку под 1,0–1,5% годовых. Удобнее брать заём на десять лет, так как кредит можно только при таком сроке погасить досрочно без штрафных процентов и не платить налог на прибыль с продажи недвижимости. Условия примерно одни и те же для немцев и иностранцев. Тело кредита гасится только после сдачи объекта в эксплуатацию.
Размер первого взноса зависит от стадии строительства: 25% – как только начались работы, ещё 25% – когда поставлена «коробка». Следующие взносы небольшие – 5–10%, как только закончены работы какого-то типа (поставлены стеклопакеты и двери, установлена сантехника и др.). Всего пять – семь траншей.
Кредит удобнее всего гасить за счёт платежей квартиросъёмщика. Размеры доходов арендодателя рассчитываются очень осторожно, на основании официальных статистических данных, но в итоге банку не важно, гасите ли вы кредит за счёт арендных платежей или за счёт других источников (накопления, зарплата, наследство и др.). Банк полагается только на то, каков будет ваш минимальный доход от сдачи в аренду. Сами немцы покупают жильё даже с минимальными накоплениями (от 5% стоимости объекта).
Один из подводных камней ипотеки в Германии – процент на бронирование капитала. Предположим, что инвестор покупает жильё за €1 млн: 50% – накопления, а ещё 50% – кредит. Объект уже почти построен, необходимо сразу заплатить 75%.
€500 тыс. берутся из своего кармана, а ещё €250 тыс. – из банка. На эти €250 тыс. инвестор выплачивает процент – 1,0% или 1,5%. Оставшиеся €250 тыс. кредитных средств лежат в банке, но надо платить процент за «парковку», так как банк якобы отложил эту сумму в сторону и не берёт в оборот, – эта услуга стоит уже не 1, а 3%.
Сегодня строят по стандартам 2018 года. Новые дома защищены от сырости или некачественной вентиляционной системы. За пять-шесть часов воздух даже в закрытой квартире обновляется благодаря особой конструкции стеклопакетов. Отопительные приборы имеют функцию eco – на случай, если вы уезжаете на длительный срок. Температура в комнате будет невысокая, но экономия на платежах за электричество значительная.
.jpg "«Мюнхенская Ривьера», интерьер")
€5 за квадрат – стандартный ценник на коммунальные услуги в месяц. Если квартира арендуется, то €3 платит арендатор, а €2 – владелец. Стометровая квартира обойдётся в €500 или в €200 в месяц соответственно.
У кондоминиума всегда есть резервный бюджет, куда ежемесячно из коммунальных выплат собираются средства на ремонт здания. Если вдруг что-то треснет или протечёт после окончания гарантийного срока, то из своего кармана собственник не платит.
Выбор инвестиционного объекта удалённо – вариант временный. Всегда лучше осмотреть район не только через Google Maps. На сделку закладывается примерно один месяц, если у банка не возникнет дополнительных вопросов к источнику происхождения сбережений.
Для переезда лучше обратить внимание на кварталы, где в основном живут немцы (Альтштадт-Леель, Богенхаузен, Нимфенбург-Нойхаузен, Швабинг, Ау-Хайдхаузен, Грюнвальд). Ориентируйтесь на проекты, в которых оптимально сочетаются параметры цены и качества. То же самое можно посоветовать и при покупке недвижимости ради дохода.
И самое главное: иностранному покупателю просто необходим знающий агент, потому что законодательство Германии сложное, а налоговая система не по зубам даже некоторым работникам отрасли.
Мюнхен выделяется среди других городов «большой семёрки» низким налогом на приобретение недвижимости – 3,5%. За оформление сделки нотариус запросит ещё 1,5% от стоимости объекта. В отличие от других земель, в Баварии нотариус – госслужащий, так что взятки и преднамеренные ошибки исключены. Комиссия риелтора составляет 3,57%. В сумме сопутствующие расходы укладываются в 8–9%.
Читайте также:
Фотографии: Campus Property, ABG Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH & Co, Pixabay
