Версия
для печати
для печати
Канада – это вторая по размеру страна мира с населением чуть меньше 40 миллионов человек. Казалось бы, территории должно хватать для всех, как и доступного жилья. Тем не менее цены становятся всё выше, а покупательская способность падает.
Дефицит формировался не один год. Ещё до пандемии специалисты отмечали существование пузыря на рынке Канады, наивно полагая, что он вот-вот схлопнется. Тогда кредиторов обязали проверять покупателей на платёжеспособность перед выдачей ипотеки. Но ожидания замедления рынка не оправдались.
С наступлением пандемии прогнозы счастливого будущего разрушились в одночасье. Введение ограничений на передвижение, закрытие офисов, переход на удалёнку… Сейчас мы вспоминаем эти времена с теплотой, но тогда это казалось концом мировой экономики.
Сложилось мнение, что рынок недвижимости непременно просядет. Ретейл страдал от отсутствия покупателей, зарплаты сокращались с целью урезания расходов, люди стали меньше тратить и в принципе перестали выходить из дома. Вывод очевиден. Ну кто решится на большие траты в такой нестабильной обстановке?
Всё случилось в точности наоборот. Особенно в Канаде.
В надежде на недвижимость, которая вот-вот, буквально завтра, упадёт в цене, покупатели вышли, нет, выбежали на рынок и вынесли дверь. Отчасти, страстное желание спустить накопления было спровоцировано желанием избежать инфляции. И если вы не профессиональный трейдер или бизнесмен со стажем, то покупка недвижимости, даже небольшой, выглядит как самый разумный способ сохранить капиталы. Но у каждого решения есть последствия.
Спрос резко пошёл вверх. И цены потянулись следом.
Пандемия – это состояние рынка, к которому никто не готовился, не описывал в прогнозах и даже не делал ставки. Количество продаж по всей Канаде увеличилось на 15%, к лету цены выросли уже на 5,4%. В Британской Колумбии в июле 2020-го было продано на 27% больше объектов, чем в июне 2019-го. В крупных городах, например Торонто, цены выросли почти на 12%.
Уже тогда экономисты говорили о недостатке предложения, который провоцирует дополнительный рост цен. Но ещё сохранялась надежда на то, что всплеск продаж вызван апрельской просадкой, когда никто ничего не покупал, ожидая худшего.
В конце 2020 года брокеры предсказывали дальнейший рост цен по стране ещё на 5,5%. Предполагалось, что хуже всего дело будет обстоять в Оттаве и Ванкувере, где ожидаемый рост составил целых 11%.
В начале 2021 года специалисты рынка недвижимости решили подвести итоги. Оказалось, что за год рост количества сделок в Ванкувере составил 54%. На тот момент покупатели сосредоточились в большей степени на домах (рост сделок на 71%) – это был период изоляции, когда людям захотелось выходить на улицу хотя бы во двор собственного дома.
В Торонто квартиры подорожали за год на 15,5%. При этом в январе 2021-го количество сделок подскочило на 52%, а средняя стоимость вторичной недвижимости достигла $759 245 (+15%). Примерно в тот же период власти города обсуждали введение налога на пустующее жильё, которое не используется свыше шести месяцев. Речь шла в первую очередь об инвестиционных проектах, которые снижали предложение и толкали цены вверх.
Пандемия обострила уже существующий кризис.
По данным аналитиков банка BMO1, в ближайший год рынок Канады ждёт существенная коррекция, потому что недвижимость сильно переоценена. Печальнее всего ситуация в Онтарио: цены на жильё превысили тренд на 55,4% в первом квартале. В Торонто (+41%) и его пригородах (от часа до двух часов езды) дома и квартиры переоценены на 76,3%.
UBS Group AG в октябре сообщили2, что в Торонто надулся самый большой пузырь, который может разрушиться из-за растущего давления на покупателей. Растут затраты на ипотеку, теряются рабочие места.
Впрочем, с января цены упали на 8%. Но почему?
Процентная ставка была повышена3 с целью замедлить инфляцию. Уже шестой раз за год. Мера самая очевидная в условиях, когда 25% населения не могут себе позволить4 продукты питания и оплату коммунальных услуг.
Банк решил заморозить ставку ещё в начале пандемии, надеясь, что рост инфляции вызван временной паникой и массовым помутнением рассудка. Вышло так, как вышло. Впервые с 2018 года банк Канады повысил ставку в марте. Последнее изменение было в октябре, когда ставка подскочила сразу на 50 пунктов.
По новым данным3, инфляция замедлилась с лета. Теперь экономисты предсказывают рецессию в 2023 году. Общий чистый капитал сектора домашних хозяйств сократился5 на $990,1 млрд, или на 6,1% – до $15,2 трлн. Общая стоимость финансовых активов домохозяйств упала на рекордные $530,6 млрд.
В последние месяцы инфляция замедлилась, частично из-за агрессивного повышения ставок банком Канады. Началось постепенное снижение цен на жильё. Правда, вместе со снижением количества сделок.
%20(1).png)
Повышение6 ставки Центральным банком в сентябре 2022 года привело к подорожанию ипотечных кредитов до 5,45% – самый высокий показатель с 2008 года. Потенциальные покупатели жилья уже замечают снижение доступности ипотеки.
Несмотря на то что средняя температура по больнице снизилась, самые популярные канадские регионы по-прежнему не теряют в цене. И это при существенном снижении спроса!
Прошёл целый год, и если в октябре 2021 года покупатели продолжали активно участвовать в сделках, то сейчас темп существенно снизился. Но только не цены.
На повышение ставки в первую очередь отреагировали покупатели: интерес и активность резко снизились. Инфляция сохраняется6 на уровне 7%, и, скорее всего, ставку продолжат двигать.
Чтобы остудить пыл инвесторов, правительство предпринимает решительные шаги по ограничению продажи* жилья иностранцам. Это, в свою очередь, может как улучшить ситуацию с доступностью жилья, так и отпугнуть крупный иностранный капитал, что только усугубит экономический кризис.
Пока очевидно, что рынок реагирует недостаточно быстро. По крайней мере, не так быстро, как на это рассчитывал Центральный банк Канады. Но ни один пузырь ещё не рос бесконечно. Остаётся вести наблюдение и надеяться, что 2023 год станет более предсказуемым хотя бы для нас, простых покупателей.
Photo by Tim Gouw
Источники: 1) Better Dwelling, 2) Bloomberg, 3) The Convesation, 4) CBC, 5) BNN Bloomberg, 6) WOWA
