Версия
для печати
для печати
Рост цен в среднем по стране не гарантирует, что любая сделка принесёт прибыль. Каждый случай индивидуален, а успех зависит от множества факторов – и ликвидности конкретного объекта, и способа регистрации недвижимости, и мастерства риелтора, который будет заниматься продажей. Рекомендуем консультироваться со специалистами на местах. На Prian вы найдёте большую базу брокеров и застройщиков в разных странах мира, которые готовы ответить на ваши вопросы на русском языке.
Похоже, сейчас мы находимся на пороге нового тренда.
|
Период |
Как менялись цены на жильё в Европе |
|
2000–2008
|
В среднем по Европе жильё дорожало умеренными темпами – на 3–5–7% за год. Это был период спокойствия и оптимизма. Сильный спрос поддерживался щедрыми ипотечными программами. В некоторых странах, например в Испании, банки выдавали кредиты на 110% от стоимости объекта, то есть не только не требовали первоначального взноса, но и оплачивали сопутствующие расходы на сделку. Впрочем, для отдельных стран этот период был не таким уж спокойным. К примеру, в Латвии на фоне вступления в Евросоюз цены на жильё взлетели на 70% за 2,5 года. |
|
2008–2014 |
Мировой финансовый кризис, начавшийся на рынке недвижимости США, докатился до Европы. И ценовая картина изменилась кардинальным образом. В странах с перегретыми рынками случился сокрушительный обвал, в более сбалансированных регионах – умеренный спад. Дешевело буквально всё: и дома, и квартиры, и в городах, и на курортах. Восстанавливались страны тоже с разной скоростью, но общеевропейский тренд оставался нисходящим вплоть до 2014 года. |
|
2014–2020 |
Экономика начала возрождаться, а вместе с ней – и цены на недвижимость. Банки нарастили кредитование по низким ставкам, но учли ошибки 2000–2008 годов: выдавали ипотеку уже далеко не каждому желающему. Девелоперы тоже подходили к реализации новых проектов гораздо осторожнее – темпы строительства сократились. В среднем по Европе цены росли примерно на 5% каждый год. В некоторых странах намного быстрее – в Эстонии, Венгрии, Чехии, Латвии. |
|
2020–2022 |
Пандемия изменила расклад сил на рынке недвижимости. Спрос подскочил, а вот предложение не смогло так быстро расшириться. Это привело к резкому скачку цен. К концу периода почти во всех странах стоимость недвижимости существенно (до 50%) превысила пиковые показатели 2007 года. Исключений только три: Греция, Италия и Кипр. Все эти годы цены росли намного быстрее арендных ставок, что привело к снижению доходности жилой недвижимости в Европе. Уже в 2022 году объём инвестиций в отрасль от профессиональных игроков начал снижаться. |
|
2023–ХХХХ |
Жильё сильно подорожало, ставки по кредитам сильно выросли, а вот количество сделок начало сокращаться. Результат: цены пошли вниз. В среднем по Европе спад пока незначительный – минус 2% за год. Но в некоторых странах тренд проявился намного сильнее, особенно в Германии, Финляндии, Нидерландах. |
.jpg)
Пока непонятно, как долго сохранится нисходящий тренд, начавшийся в 2023 году, и насколько глубоким будет спад. Но разные страны Европы, как и ранее, будут переживать рецессию по-своему. А значит, и у покупателей, при правильном выборе локации и объекта, есть шанс существенно увеличить капитал, вложенный в недвижимость.
Предлагаем вам наш прогноз: в этих странах сложились все предпосылки для дальнейшего роста цен.
В 2024 году у покупателей недвижимости в Германии появился редкий шанс. Эта страна первой встретила новый нисходящий тренд: за 2023 год жильё здесь подешевело сразу на 10% – такого не было с 2000-х! В краткосрочной перспективе 6–12 месяцев спад, вероятно, продолжится. А затем неминуем разворот, потому что фундаментальные факторы остались прежними и даже усилились.
В крупных городах – хронический дефицит жилья. Девелоперы и ранее не успевали за спросом, а за последние пару лет темпы застройки ещё сильнее снизились. В то же время Германия радикально реформировала закон о гражданстве, что наверняка подтолкнёт многочисленных иммигрантов укрепить связи со страной. Спрос на жильё увеличится. И как только ставки по ипотеке опустятся (этот процесс уже начался), цены снова начнут расти.
В Германии сейчас рецессия, а вот в Греции – расцвет. Аналитики журнала The Economist даже признали её экономику самой эффективной в мире. Безработица падает, ВВП растёт, туристы едут, поток инвестиций увеличивается – словом, прекрасно всё. В ценах на жильё этот подъём тоже заметен: плюс 10% за год, а в некоторых регионах рост превышает 20%.
Интересно, что, несмотря на такое головокружительное ралли, цены на жильё в Греции только сейчас достигли уровня 2008 года. Потенциал для роста не исчерпан. А местные власти ещё и прилагают усилия, чтобы усилить спрос за счёт иностранцев. На одной «золотой визе» Греция зарабатывает около €1,5 млрд в год.
Испания – одна из немногих стран, которые сейчас развиваются вопреки общеевропейскому тренду. Почти везде цены падают или стагнируют, здесь – растут.
Почему? Экономика развивается быстрее, чем в среднем по ЕС. За 2023 год испанский ВВП расширился на 2,5%, европейский – на 0,5%. Безработица снижается, доходы местных повышаются, число жителей увеличивается за счёт экспатов, которых привлекают многочисленными программами иммиграции, например «золотыми визами» и ВНЖ для цифровых кочевников.
И что важно, цены на жильё в Испании не перегреты – во многих регионах они до сих пор не достигли уровня 2008 года. А строят там уже не так активно, как начале XXI века. Значит, дефицит ещё долго будет стимулировать рост цен, хоть и не слишком быстрый.
Многие думали, что после того, как Кипр отменит программу «Гражданство за инвестиции», цены на местную недвижимость рухнут. Этого не произошло. Наоборот: восходящий тренд укрепился за счёт устойчивого роста стоимости жилья среднего класса.
Главное – на Кипре, в отличие от большинства стран Европы, растёт число сделок с недвижимостью. В том числе благодаря местным, которые сейчас активно вкладываются в арендные дома и квартиры. Ну а иностранных покупателей здесь всегда было много – более 25% продаж.
Важный стимул для дальнейшего роста – новые правила ускоренного получения гражданства. Квалифицированные экспаты, которых на Кипре много, захотят оформить паспорт и купить жильё.
Долгие годы Сербия оставалась тёмной лошадкой для иностранных покупателей недвижимости. Скоро всё изменится.
Во-первых, за последние пару лет сюда переехало много релокантов – и физических, и юридических. А ещё здесь недавно изменили закон «Об иностранцах», благодаря чему Сербия стала самой простой для иммиграции страной Европы. Это привлечёт новых людей, а они поднимут спрос на недвижимость.
Во-вторых, в 2027 году здесь пройдёт всемирная выставка Expo. Это многомиллиардные инвестиции в инфраструктуру и всплеск интереса со стороны международных инвесторов. Очевидно, что на стоимости недвижимости это тоже отразится.
И наконец, страна развивающаяся, здесь ещё очень многое не сделано. Например, в Белграде даже метро нет. Когда построят, рост цен на квартиры гарантирован.
Источники: 1) Bnpparibas, 2) Eurostat
Фото: Unsplash (Soff Garavano Puw, Noah Boyer, Sonya Brady, Miquel Migg, Secret Travel Guide, Dimitrije Milenkovic)
