Версия
для печати
для печати
О грядущих мероприятиях вы можете узнать здесь. Все записи вебинаров доступны на нашем YouTube-канале.
Финляндия самостоятельна и изолирована. Поэтому режим карантина здесь не похож ни на жёсткий итальянский аналог, ни на расслабленный шведский. Мы в этой шкале находимся посередине: открыты ТЦ, не ограничено передвижение внутри городов, и уже снят запрет на перемещения между регионами. Режим ограничений сдержанный и движется к концу.
Карантин не сильно повлиял на рынок недвижимости. Сделки реализуются даже в текущих условиях, в первую очередь, потому что Финляндия – страна с высокой степенью диджитализации. Покупки и продажи, оформленные электронным путём, здесь не новы.
Если говорить о конкретных цифрах, то в первом квартале 2020-го, а точнее в январе-марте, объём продаж вырос на 4%, рост продаж в новостройках – на 24%. В апреле, конечно, стоит ожидать снижения показателей. Но это можно сказать только о столичном регионе.
Вторая часть рынка – остальные города страны – показывает другие цифры. Уже лет десять уровень цен находится на одной и той же отметке, прибавляя ежегодно максимум 1%. И хоть по прогнозам, к 2040-му такие города, как Турку и Тампере, будут расти, рекомендую инвесторам оставаться в столичном регионе.
Разница между столицей и остальной страной видна в стоимости объектов, её приросте и активности. Последний параметр, кстати, спал во всех регионах, и объясняется это тем, что многие потенциальные покупатели не могут принимать решение удалённо.
Что характерно для всей Финляндии, так это отсутствие паники и истерии. Падения цен не зафиксировано, а покупатели и продавцы, скорее, занимают выжидательную позицию.
Также в Финляндии всё отчётливее проявляется тенденция падения спроса к загородным домам. В основе этого миграционные потоки. Кроме этого, предпочтения граждан Финляндии сместились – с отдыха на дачах в сторону путешествий. Третья причина большого предложения – у взрослого поколения зачастую нет возможности поддерживать дома, а у молодого – желания. Поэтому пока молодёжь едет в крупные города, в маленьких падают цены. По сравнению с пиковыми значениями они в итоге понизятся на 10-15%.
При позитивном сценарии развития событий – трёхмесячные меры изоляции – значительного влияния пандемии на рынок не произойдёт. Можно будет ожидать лишь увеличение сроков продаж и незначительное снижение дорогих объектов – от €500 тыс. до €1 млн.
При втором сценарии – с шестимесячным простоем – влияние будет более значительным. Падение ВВП будет в районе 12%, по сравнению с 5-процентным падением в первом случае. Но даже при таком раскладе более года падение длиться не будет, а после рынок ждёт только рост, причём более быстрыми темпами.
Сейчас инвесторы не должны останавливаться. Напротив, надо знакомиться с рынком и его возможностями, выбирать объекты и при снятии ограничений быть готовым купить. Борьба за хорошие объекты будет. Хорошими я называю новостройки в столичном регионе, они же самые популярные. И неспроста – доходность на вложенные инвестиции составляет от 12% до 14%, после вычета налогов – в районе 8-9%.
Информация о компании Fintegra Property LKV на Prian.ru.
Узнайте, как эпидемия повлияла на жизнь в других странах:
К сожалению, ограничения, связанные с карантином, становятся жёстче. Остров Пхукет, к примеру, поделён на районы, и передвигаться можно только в их пределах, не выезжая в другие. Эти указания будут действовать, по меньшей мере, до 30 апреля. Но даже потом, когда в рамках страны можно будет перемещаться более свободно, международные рейсы всё ещё будут закрыты – ориентировочно до июля-августа.
Рынок Пхукета – это в значительной степени рынок, ориентированный на китайского инвестора. И так как ситуация в Китае и Гонконге стала стабильнее, мы наблюдаем повышение активности с той стороны. А увидеть их у нас ожидаем уже в октябре-ноябре 2020 года.
Пока мы можем подводить итоги прошедшего сезона. С февраля резко упал рынок аренды: если обычная загрузка в марте составляла 85%, то в этом году – 20%. В апреле этот показатель и вовсе не поднимался вше 15%.
Отрицательная динамика и в продажах. До показателей предыдущих годов дотягивали только декабрь и январь, но уже март и апрель показали значительный спад. Масштабный отчёт мы будет формировать только в июне, но уже понятно, что не дополучили мы процентов 35-40.
Продавцы на «первичке» выжидают. Больших скидок никто не предлагает, тем более застройщики. Большинство из них – 70-75% – ориентированы на китайского покупателя. Они понимают, что в Китае кризис скоро закончится. Им нет смысла сейчас делать скидки.
Если снижение цен на первичном рынке и возможно, то только в индивидуальном порядке. А вот вторичный рынок, напротив, предлагает хорошие варианты. На некоторые позиции есть скидки, доходящие до 30-40%. Это связано с личными финансовыми проблемами продавцов.
Вообще, спрос снижается. Но, несмотря на это, сделки совершаются. Мы ожидаем, что в июне-июле приедут покупатели, не сумевшие приобрести жильё в феврале-марте. Планируются покупки так называемого отложенного спроса. Но в этот период мы ждём покупателей с региона ЮВА, а вот прогнозировать приезд русскоязычных инвесторов пока сложно.
Подытоживая, дам совет – относитесь с осторожностью к новостройкам, особенно от застройщиков, у которых это первые объекты. Сейчас безопаснее смотреть либо «вторичку», либо переуступку, где стройка подходит к концу. В любом случае торопиться не стоит – тенденции к росту цен не предвидится. Если границы будут открыты осенью, то отложенная до октября покупка только минимизирует риски.
Информация о компании Phuket Luxe на Prian.ru.
На протяжении многих лет русскоязычные клиенты были основными покупателями курортной недвижимости Болгарии. Они активно скупали объекты на Солнечном Берегу, в Золотых Песках и других пляжных местах. Сейчас именно эти люди, столкнувшись с финансовыми трудностями, думают о продаже своих квартир. Не все, конечно, часть из них взяла паузу.
Сейчас к нам поступает много звонков с вопросами о том, как будет развиваться ситуация, что будет с рынком аренды, стоит ли сейчас продавать и прочее. Забегая вперёд, скажу, что роста цен на курортную недвижимость в ближайшие год-два не предвидится. Хочется верить, что цены хотя бы задержатся на нынешнем уровне, но и это маловероятно. Скорее всего, они будут только падать. Поэтому продавцам, готовым реализовать своё жильё, стоит соглашаться на предложения покупателей.
Кстати, что касается покупателей, то болгарский рынок заметно сместился в сторону внутреннего направления. Болгары стали более активными, чем были раньше, благодаря кредитным возможностям. Также интерес возникает со стороны жителей Западной Украины и жителей стран ЕС.
Если говорить о конкретных ценах, то сейчас самыми популярными и интересными для покупателей объектами, являются студии 35-40 кв. м на второй-третьей линии. Такие продаются по цене €10-12 тыс. Организовать их просмотры, правда, сейчас затруднительно, но всё-таки реально, если соблюсти все предписания со стороны правительства. В остальном проблем не возникает – нотариусы работают по предварительному звонку. Можно и дистанционно сделку провести, по доверенности.
Такая обстановка сейчас на рынке курортной недвижимости, в районах, где активный сезон длится не более десяти недель. А вот в столице всё иначе – спада цен мы не ожидаем. Может быть, активно расти не будут, но и обвала не предвидится. Падение может быть в рамках отдельных предложений.
Вообще, рынок недвижимости Софии последние пять лет только укреплялся – цены росли примерно на 10% ежегодно. «Квадрат» с €800 поднялся до €1,3 тыс. Объёмы строительства тоже заметно выросли.
Оживление рынка после пандемии будет видно по трём показателям. Первое – поведение банков. Если они не ограничивают кредитование на покупку недвижимости в курортных районах, это хороший знак. Сейчас они так же, как и раньше, выдают кредиты под 3-3,5%.
Второй момент, на который стоит обращать внимание – это свобода передвижения, причём как внутри страны, так и в международном формате, в том числе и за пределы ЕС. Ну, и третье – это изобретение и применение вакцины.
Когда всё это сойдётся в одной точке, может быть, и цены не просто перестанут падать, но и начнут расти. А пока владельцам стоит готовиться к снижению стоимости объектов и уступки по отношению к покупателям. Тем же, кто сдаёт жильё в аренду, хочу посоветовать долгосрочную стратегию. Если у вас есть претендент на съём в «долгосрочку», выбирайте этот вариант. Сезон этого года вряд ли будет горячим.
Информация о компании New Estate на Prian.ru.
Читайте и смотрите отчёты прошедших вебинаров-марафонов от Prian.ru:
В Греции карантин был объявлен очень вовремя – власти ещё 10 марта закрыли школы, кафе, рестораны, торговые центры и другое. Мы не ждали, когда ситуация станет патовой. Возможно, поэтому карантин у нас не такой строгий, как в Испании или Италии. Можно, например, гулять с собакой без ограничений по дистанции и заниматься спортом на улице.
Несмотря на свободолюбие греков, они честно соблюдают все ограничения. Даже в пасхальную неделю – а это для местных второй Новый год – люди соблюдали карантин. Сейчас мы ждём, что с 3-4 мая всё начнётся потихоньку открываться, появится свобода передвижения внутри страны. А с 10 числа обещают открыть школы.
Ситуация на местном рынке недвижимости неоднородная. Часть продавцов думают не только о продаже, но и о скидках на свои объекты. Но больших скидок на рынке нет, радикально снижать цены никто не хочет, зато есть готовность к переговорам. Особенно со стороны людей, которые оказались в личной кризисной ситуации.
Ещё часть людей, напротив, убирает с продажи объекты, занимая выжидательную позицию. Они, кстати, после кризиса смогут продать недвижимость за те деньги, которые хотят. Это связано с недостатком объектов нового строительства.
Участники арендного рынка тоже меняют своё поведение, переводя апартаменты и виллы из курортного посуточного сегмента в долгосрочную сдачу. И это серьёзный шаг, ведь в данном случае договор заключается сразу на несколько лет. Человек сознательно идёт на сниженный, но более стабильный и прогнозируемый доход.
Тенденция к переквалификации объектов под долгосрочную сдачу была и раньше, пандемия только подтолкнула владельцев к этому. По моим прогнозам, с рынка сейчас уйдёт около 25% вариантов, которые были неинтересны для краткосрочной сдачи. Я говорю о тех, что находятся в спальных районах, и которые интересны только для местного населения.
В Греции есть недооценённые регионы, куда уже начали потихоньку заходить инвесторы и где продолжится увеличение спроса. Это, например, Салоники (город студентов) или Халкида. Все те города, где наблюдается проблема с точки зрения гостиничного сектора и курортной аренды. Именно там сейчас всё развивается, и именно туда стоит смотреть.
Самой рискованной и спорной инвестицией 2020 года я считаю отели. Им есть альтернатива, которая, на мой взгляд, более перспективна. Это новые комплексы, которые сразу заточены под курортную аренду, но могут использоваться как обычные квартиры. Апартаменты в них, как правило, меблированы и хорошо оборудованы. Есть общие территории с зонами отдыха и бассейнами. Инвесторы зачастую покупают комплекс целиком, а апартаменты потом перепродают по отдельности конечному пользователю.
Прогнозировать ситуацию по всему рынку сложно. Если есть цель инвестировать, следите за рынком постоянно, отслеживайте интересные варианты. Сейчас есть возможность слегка надавить на продавца и снизить цены.
И хотя пока провести сделку без конечного покупателя мы не может без доверенности. Мы можем внести предоплату (как правило, до €5 тыс.), зафиксировать цену и снять объект с продажи.
Итальянский рынок недвижимости замер. Продавцы опасаются принимать поспешные решения. Поэтому они, скорее, снимут объект с продажи, чем будут активно снижать его цену. Учитывая ментальность итальянцев, можно сказать, что распродаж и не будет. Они не ощущают паники, они вошли в режим стагнации.
Можно сказать, что рынок недвижимости в Италии вообще отодвинулся на второй план. Продавцы меньше всего готовы сейчас вести диалог под давлением. Мы получаем ряд обращений спекулятивного характера, когда люди настаивают на 50-процентных скидках, пугают пандемией. Но продавцы не готовы к такой «агрессии».
Но с покупателями, действительно заинтересованными, итальянцы диалог ведут охотно. Дело в том, что итальянский рынок стал более гибким за последние годы. Местные были готовы делать скидки и до пандемии, и они могут пойти на это сейчас. Однако только при условии того, что покупатель влюблён конкретно в их объект и готов брать. Тому, кто бегает в поисках скидок от одного к другому, ценовой лояльности ждать не стоит.
Это что касается частников. Застройщики же и на такие уступки не пойдут. Вообще, они последние, кто будут понижать цены. Может быть, находясь в нынешней ситуации на протяжении года, они и будут готовы говорить о скидках. Но не раньше. Да и в итоге цены могут снизить не более чем на 5-10%.
Покупатели тоже снизили активность. И хоть заявки есть, их количество уменьшилось. Люди не могут элементарно попасть на просмотры. В перспективе это будет доступно к концу лета. Но серьёзного покупателя этот временной промежуток не отпугнёт, он готов ждать. Сейчас же благодатное время для изучения объектов и рынка, более глубокого диалога.
Резюмируя, могу сказать, что резких падений не будет, горящих предложений, по крайней мере, массовых, тоже. Импульсивные продажи с большими скидками будут единичны. Максимальное падение цен может быть в районе 20%, и растянется этот процесс на несколько лет. Итальянский рынок не спекулятивный. Здесь нельзя перепродавать объекты на этапах контракта, как, например, в Дубае. Никакой динамики, только стабильность, что, в свою очередь, делает инвестиции надёжными.
Информация о компании Red Feniks на Prian.ru.
Фото: Pixabay
