Консультация по Австралии. Аренда квартиры

Здравствуйте! Весь процесс аренды оговаривается с собственником. Обычно подбирается объект, вносится арендная плата и потом въезд арендатора. Про выкуп надо договариваться с собственником.

Здравствуйте, Гульсара! Никто из Тенантов=арендаторов и практически никогда не знает имени владельца жилья, а если и знают, то никогда не встречаются и переговоры вести не могут. Всеми вопросами аренды занимается Агентство, управляющее имуществом хозяина. Управление жильем -сложный процесс, который имеет много подводных камней. Процесс Аренды жилья (независимо от города или штата). Агент находит владельца квартиры или последний приходит в агентство и там ведутся переговоры по условиям управления жильем. Весь процесс аренды оговаривается с собственником – но только агентом, а не арендатором. Арендатора пока и духу нет. Агент подписывает договор по управлению недвижимостью за свою комиссию – обычно 5-8% (плюс GST=НДС 10% на эту сумму) от собранной арендной платы.Оговариваются сроки и стоимость услуг по рекламе жилья при сдаче его в аренду, права и обязанности агента и владельца, условия оказания услуг по ремонту и содержанию жилья в порядке, сроки сдачи в аренду, сроки самой аренды и размер арендной платы. В последнем случае хозяин обычно полагается на знание арендного рынка агентами, но может поставить и свои условия. Оговаривается также кто будет платить за коммунальные услуги – за воду, платежи местному совету, оплату Страты - это общее название системы управляющих компаний для зданий с кооп. или частными квартирами или комплексами таун-хаусов и вилл. После подписания договора с хозяином агент проводит осмотр квартиры и делает снимки и заметки по поводу малейших проблем и замечаний по ходу осмотра – что там поломано, испорчено или требует ремонта и где какие пятна или трещины, тп. Составляется Акт осмотра жилья, когда оно пустое и там еще никто не живет. Потом агент начинает свою рекламную кампанию и рекламирует жилье в газетах, на интернете, ставит плакат в окне или на балконе или около дома, у себя на витрине и делает рассылку по своей базе данных (база собирается по спискам посетителей при показах квартиры, по звонкам и обращениям граждан или по личным контактам агента ).

После получения нескольких заявок от потенциальных арендаторов агент должен проверить ВСЕ поданные заявки, прозвонить по всем указанным рекомендациям и местам работы, в банки и проверить платежеспособность заявителя- потенциального арендатора. Агент работает в интересах хозяина квартиры и должен обезопасить его от плохих арендаторов заранее, на стадии отбора кандидатов. Потом после составления короткого списка лучших кандидатов, этот список еще раз проверяется по спец.национальной базе данных о плохих арендаторах, которые когда-либо имели или создавали проблемы в прошлом – неплатежами, разгромом в квартирах, шумом, пьянками и тп. Этот «черный список» доступен только лицензир. агентам –риэлторам за небольшую плату. После всех проверок этот короткий список из 2-3 кандидатов передается хозяевам жилья на согласование. Те могут отказать каким то людям и иногда по странным причинам, но дискриминация по любому признаку запрещена законом. Агент обязан довести до кандидатов причины отказа в вежливой форме. Хозяин – барин, и в этом случае агент должен следовать пожеланиям и интересам владельца, если они законны. Если хозяин выдвинул не законные требования, - агент должен объяснить хозяину, что именно незаконно и посоветовать, как надо поступить в таком случае , чтобы обезопасить себя и хозяина от потенциальногьт судебного иска со стороны отверженного кандидата- арендатора. Такие тоже есть иногда. Здесь их называют «тенант фром хелл» - арендатор из ада. Потом кандидаты – арендаторы подписывают договор аренды на срок 26 или 52 недели с последующим автоматическим продлением договора аренды до тех пор, пока одна из сторон не прекратит такой договор с письменным уведомлением управляющего агента и другой стороны. Договор может быть расторгнут хозяином только после окончания первичного срока аренды, когда он продляется автоматически и идет по-месячно, но даже в этом случае требуется уведомление арендатора в письменном виде за 2 месяца,если договор расторгается без объяснения причин, и за 1 месяц - в случае продажи жилья владельцем новому хозяину. Это время дается арендатору, чтобы найти себе другое жилье. Обычно в таком случае - при продаже - агентство предлагает купить это жилье самому арендатору и только после его отказа выставляет жилье на открытый рынок для всех желающих.

В связи с дефицитом жилья в Австралии, особенно в крупных городах, агенты иногда устраивают аукционы по сдаче жилья в аренду - на одной из инспекций, или собирая заявки от кандидатов с требованием указать, какую арендную плату они готовы платить за это жилье. Разница между первоначальной арендой установленной хозяином и договорной арендой по факту заключения договора может быть очень большой - до 30%. Далее агент сообщает арендатору какие документы надо собрать и какие подписать, сколько денег надо принести на подписание договора аренды – обычно 4 недели арендной платы как залог и эти деньги сдаются в Управление Правительства штата по ведению честного бизнеса – они называются Рентал Бонд, но если квартира или дом сдаются меблированными – Бонд составляет 6 недель арендной платы. Кроме этого арендатор платит еще первую арендную плату как минимум за 2-4 недели вперед. Потом аренда платится либо раз в каждые 2 недели, либо 1 раз в месяц и всегда наперед. Письмо из гос. организации, подтверждающее оплату Бонда направляется и арендатору, и агентству для хозяина с присвоенным учетным номером На эти деньги проценты по вкладу не начисляются, а если и начисляются, то идут в доход государства - на поддержание всей этой системы хранения бондов, всей отчетности и персонала, следящего за расчетами между хозяевами, агентствами и арендаторами. Это дает ощущение защищенности всем участникам сделки, позволяет решать споры по получению компенсации за ущерб, повреждение квартир и неуплату аренды быстро и объективно. Деньги поступают от всех арендаторов на один банковский счет доверительного управления агентства – траст аккаунт - и потом переводятся хозяевам на их банк счета за вычетом 5-8% комиссии агентства и разных комм.платежей, платежей за какой то произведенный ремонт по требованию арендатора и после проверки агентом, если это предусмотрено договором с хозяином. Сверка такого счета доверит.управления производится по закону каждый месяц и отчет должен храниться 7 лет в архиве агентства на случай аудит. проверки Налоговым Управлением или Управлением по ведению честного бизнеса штата (которое кстати и выдает лицензии риэлторам и контролирует их и все прочие лицензируемые профессии типа сантехников, электриков, строителей и тп).

После оплаты и подписания договора аренды арендатор получает 1-3 набора ключей, за которые он расписывается и потом заезжает в квартиру. В течение 1 недели он обязан по закону заполнить и вернуть согласованный и подписанный Акт осмотра квартиры , который был составлен агентом до въезда арендатора в квартиру. Копии (иногда и оригиналы) всех договоров и актов передаются хозяину и хранятся в файле агентства. Агентство имеет копии ключей от квартиры на ответственном хранении для доступа и регулярных проверок сосотояния квартиры (раз в 3 месяца) с письменным отчетом для хозяина квартиры и фотографиями каких то проблем, если они есть. При любой поломке арендатор жилья не может и не имеет права сам что либо чинить или делать ремонт в квартире, где живет, тк все работы производятся лиценз.специалистами, нанятыми агентством, и с уведомлением или с согласованием всех расходов с хозяином. Арендатор не имеет права вбить даже гвоздь в стену без разрешения хозяина = агентства. В таком случае потом по выезду агент может предъявить счет арендатору за повреждение стены и вычесть расходы ремонт стены из суммы Бонда. Если арендатор не платит аренду, агентство может подать на него в суд и получить решение суда уплатить все согласно договора. Или принять решение выселить неблагополучного арендатора по решению суда усилиями судебных приставов = шерифов, не агента-риэлтора. При нормальном окончании срока договора арендатор может его продлить и ничего не писать агенту (но на практике конечно поддерживается постоянный контакт и агент знает про намерения арендатора продлить пребывание в квыартире и вобще знает что и как). При выезде арендатор обязан уведомить агента письменно за 1 месяц о разрыве договора и оплатить весь рент до конца своего пребывания в квартире. После выезда и чистки квартиры самим арендатором или профессиональным уборщиком до уровня чистоты до въезда или по требованиям и стандартам агента, арендатор обязан сдать квартиру в том состоянии, как она была до него. Или возместить все расходы по ремонту и уборке из своего кармана и тогда Бонд будет возвращен полностью, или из суммы Бонда и тогда арендатор получит только разницу, если такая останется. Агент не может просто удержать или забрать бонд сам. На это нужны веские основания, согласие и подпись арендатора, что он подтверждает расходы агентства по чистке или ремонту за счет средств Бонда.

Спец. форма отправляется в гос. организацию Правительства штата, которая хранит бонд, оттуда часть денег идет агентству за расходы по приведению квартиры в порядок и остаток идет арендатору – как и было согласовано. Все расчеты происходят через банк и все стороны получают подтверждение по всем операциям с деньгами бонда. Агентство должно заплатить деньги из бонда по счетам уборщиков или ремонтников и если что то осталось - перевести этот остаток хозяину квартиры и дать ему копии всех счетов и инвойсов вместе с очередным месячным отчетом по аренде до даты выезда арендитора. С этим дело обстоит очень строго. Потом начинается весь процесс поиска новых кандидатов на аренду и все заново. Управление недвижимостью очень кропотливй и трудоемкий процесс и НЕ все риэлторские агентства могут или хотят заниматься этим. Наша компания имеет опыт и все ресурсы необходимые для такой работы. Мы не просто продаем или ищем недвижимость для наших клиентов – мы ей еще и управляем, добиваясь максимальной отдачи от кап.вложений в интересах наших клиентов, где бы они, или их недвижимость, ни находились ! С уважением, Андрей Колмогоров