a
Версия
для печати

Процедура приобретения недвижимости в Италии

Италия – страна мечты и традиционно одна из самых популярных для покупки недвижимости в Европе. Как происходит сделка на темпераментном рынке этой страны? Есть ли ограничения для иностранцев? Нужен ли риелтор или можно без него обойтись? Сколько времени займет процесс и сколько надо будет заплатить дополнительно? За что могут оштрафовать покупателя? Мы собрали все подробности!

Подробный обзор алгоритма типичной сделки – с обновлениями 2025 года! 

Содержание статьи

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Италии

Ограничений на покупку недвижимости в Италии для иностранцев нет при условии соблюдения принципа взаимности. Это значит, что Италия предъявляет к зарубежным инвесторам такие же требования, которые действуют в их странах для итальянцев. Это не касается граждан Евросоюза.

Например, швейцарцы не могут купить в Италии дом площадью более 200 кв. м, казахстанцы без ВНЖ не имеют права приобретать недвижимость на физическое лицо. А после введения в 2023 году запрета для иностранцев на покупку недвижимости в Канаде местные тоже столкнулись с невозможностью заключения большинства сделок в Италии. 

Для россиян и белорусов не введено каких-либо специальных ограничений. Для покупки нет необходимости запрашивать разрешение у местных властей или получать вид на жительство в Италии.

Важно

Страна не запрещает россиянам покупать местную недвижимость, но Россия признаёт Италию недружественной, что создает дополнительные преграды при оплате сделки.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам

Разрешено приобретать в полную собственность все типы объектов, включая незастроенные земельные участки, а также акции или доли компаний, владеющих недвижимостью в Италии. Сделки можно заключать на физическое и/или юридическое лицо.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Италии

Владение недвижимостью в Италии – основание для оформления многократной шенгенской визы. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие, а также путешествовать по другим государствам Шенгена. Однако собственники из РФ с 2022 года, как правило, получают однократные визы... 

Процесс рассмотрения заявки и ее одобрение занимают больше времени (в среднем три-четыре недели). Если хочется находиться в Италии дольше, чем позволяет виза, надо получать вид на жительство.

Покупка недвижимости любой стоимости не дает автоматического права на ВНЖ. Для его получения есть множество других оснований: учеба, работа, ведение бизнеса, воссоединение семьи. Можно получить разрешение, заявив о своем намерении жить в Италии и доказав, что у вас достаточно средств для этого (основание «Выбранное место жительства» / residenza elettiva). Также в стране действует виза Digital Nomad для фрилансеров и самозанятых с дистанционным форматом работы на зарубежного наймодателя. 

При рассмотрении заявки на ВНЖ наличие недвижимости в собственности будет считаться преимуществом.

Нужно помнить, что всегда важно показать легальность происхождения средств, за чем сейчас строго следят. При рассмотрении заявки об этом могут запросить дополнительные документы. 

Читайте также: Жизнь в Италии: условия для переезда, работы и открытия бизнеса
Варианты иммиграции в Италию
Италия
Вид на жительство в Италии для финансово независимых лиц
ВНЖ За 2 месяца
от 31 000 €
Италия
Вид на жительство в Италии для предпринимателей
ВНЖ За 2 месяца
от 8 900 €
Италия
Вид на жительство Италии за инвестиции
ВНЖ За 3 месяца
от 250 000 €

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Италии

Любой собственник должен платить ежегодные налоги на недвижимость и вносить коммунальные платежи.

Читайте также

При этом у налоговых резидентов Российской Федерации (это люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год) остаются обязанности и перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц.

Читайте подробнее: Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России, Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом
Портофино
Туристические центры Италии традиционно привлекают иностранных покупателей недвижимости

Поиск недвижимости в Италии

Как искать недвижимость в Италии

Для начала рекомендуем ознакомиться с трендами рынка, узнать об особенностях разных регионов и возможностях для инвестиций в стране. Смотрите статьи и новости об Италии на Prian.ru – мы публикуем всё самое важное для иностранных покупателей. Обратите внимание на «Личные опыты» тех, кто уже приобрел дом или квартиру, переехал на ПМЖ.

Если вам ближе видеоформат, добро пожаловать на наш YouTube-канал со спецвыпусками об Италии.

Прицениться к местным квадратным метрам поможет «Статистика цен» от Prian.ru, а также отчеты Налоговой инспекции (для просмотра может понадобиться VPN).

Когда общее представление о рынке составлено, можно переходить к поиску объектов. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам и подписывайтесь на обновления. Если вы не нашли подходящий вариант, оставьте заявку – риелторы и застройщики Италии подготовят подборку, соответствующую вашим требованиям.

Квартиры, которые продаются в Италии прямо сейчас
Апартаменты за 3 405 000 евро в Лукке, Италия
3 405 000 €
Апартаменты в Лукке, Италия
640 м2 4 4
Продается элегантная вилла XIX века в историческом центре Лукки, окруженная роскошным садом 4000 м². Внутренняя площадь 640 м² разделена на три автономных апартамента, украшенных оригинальными фресками, мраморными полами и антикварной мебелью. Расположенная рядом с историческими стенами, резиденция сочетает уединение с удобством городской жизни....
Lionard Luxury Estate
Апартаменты в Венеции, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Апартаменты в Венеции, Италия
140 м2 3 2
Предлагаемые апартаменты класса люкс на площади Сан-Марко расположены в роскошном двухэтажном пентхаусе с доступом к частной террасе на крыше с незабываемым видом прямо на легендарную площадь. Площадь восхитительной квартиры, расположенной на двух верхних уровнях старинного особняка, составляет 140 кв. м. и включает в себя элегантную гостиную с...
Lionard Luxury Estate
Апартаменты в Милане, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Апартаменты в Милане, Италия
130 м2 2 2
Эксклюзивная квартира с прекрасным видом на внутренний двор в районе Корсо Ди Порта Романа в нескольких шагах от Дуомо около площади Веласка расположена на верхнем этаже исторической резиденции в его внутренней части, защищенной от шума. Квартира отреставрирована материалами высочайшего качества с сохранением ценных старинных архитектурных...
Lionard Luxury Estate
Квартира за 48 000 евро в Скалее, Италия
48 000 €
Квартира в Скалее, Италия
41 м2 2 1 1
Удалённая сделка
Scalea, регион Калабрия (Италия) - один из самых популярных курортов на Тирренском побережье. Италия - прекрасная страна в каждом мгновении! Если вы решили приобрести зарубежную недвижимость, то, без сомнения, солнечная и теплая Скалея – это прекрасный выбор! Жилая площадь 35 кв.м., площадь балкона 6 кв.м., расположена в парке Centro...
Gabetti
Апартаменты за 840 000 евро у озера Гарда, Италия
840 000 €
Апартаменты у озера Гарда, Италия
97 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Квартира на первом этаже в новом жилом комплексе в центре. Откройте для себя эксклюзивность и комфорт в Residence Maja — новом элитном жилом комплексе в Торри-дель-Бенако, в центре города, всего в нескольких шагах от исторического квартала и песчаных пляжей озера Гарда. Комплекс состоит всего из четырёх резиденций, предоставляя...
GH Estate
Апартаменты в Милане, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Апартаменты в Милане, Италия
210 м2 3 4
В Милане, недалеко от Санта-Мария-делле-Грацие, на двух верхних этажах элитного комплекса с лифтами и службой охраны, продается роскошная квартира с террасой. Площадь недвижимости составляет 210 кв. м., плюс 160 кв. м. террасы, открывающей вид на Дуомо и оборудованной уголками для отдыха. Апартаменты, недавно качественно отремонтированные,...
Lionard Luxury Estate
Квартира за 45 000 евро в Скалее, Италия
45 000 €
Квартира в Скалее, Италия
60 м2 3 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Выгодное предложение в Скалее по доступной цене. Трехкомнатная уютная квартира в самом популярном, центральном районе города, вторая береговая линия - улица Rendano. Отличное местоположение, до всего рукой подать. Все рядом: магазины, рынок, кафе, исторический центр, а самое главное море. До него всего лишь 600 метров. Квартира расположена в...
Scalea Realty
Квартира за 450 000 евро у озера Комо, Италия
450 000 €
Квартира у озера Комо, Италия
85 м2 1
Озеро Комо, Сала Комачина: в небольшом контексте в нескольких шагах от озера. Солнечная квартира, расположенная на первом этаже, состоит из: большая гостиная с двумя огромными террасами, одна из которых крытая и открытой кухни, 2 спальни, ванная комната, подсобное помещение и крытое парковочное место. Со вкусом меблирована....
GH Estate
Апартаменты за 2 320 000 евро в Милане, Италия
2 320 000 €
Апартаменты в Милане, Италия
240 м2 5 5
В центре Милана, на верхнем этаже элегантного здания в стиле «Либерти», продается пентхаус площадью 240 м². Недвижимость разделена на два блока, каждый с отдельным входом и собственной кладовой, полностью отреставрирован и меблирован. Всего здесь 5 спален, 5 ванных и 8 балконов. Главная квартира (110 м²) включает просторную гостиную с кухней...
Lionard Luxury Estate
Лофт за 470 000 евро в Монте-Арджентарио, Италия
470 000 €
Лофт в Монте-Арджентарио, Италия
103 м2 5 2 2
На территории жилого комплекса "Il Carrubo" на продажу квартира площадью около 80 кв.м, состоящая из просторной светлой гостиной с кухонным уголком, двух семейных спален и двух ванных комнат с душем. А также - большая терраса около 40 кв. м, оборудованная для отдыха на свежем воздухе, и прекрасный балкон, с которых можно любоваться чудесным...
Great Estate
Квартира за 42 000 евро в Скалее, Италия
42 000 €
Квартира в Скалее, Италия
55 м2 3 2 1
Удалённая сделка
Скалея, регион Калабрия (Италия) - один из самых популярных курортов на Тирренском побережье. Мы не продаем Мечту, но мы предлагаем Вам место, где Ваша Мечта воплотится в реальность!!! Своя квартира на море, что может быть лучше? Очень выгодное предложение и отличный вариант для отдыха всем, кто ищет СВОЮ собственную квартиру у моря и по...
Gabetti
Квартира за 577 000 евро в Монце, Италия
577 000 €
Квартира в Монце, Италия
164 м2 4 3 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу
Четырехкомнатная квартира via Giuseppe Giacosa Cederna-Stadium, Монца Новоcтройка: 164 м2, 4 комнаты, 5 этаж с лифтом ГАРАЖ НА ДВЕ МАШИНЫ ШИРИНОЙ - дополнительно 50 000, 00€ - Полностью оборудованный тренажерный зал кондоминиума. -Покраска квартир. - Система домашней автоматизации по техническим условиям. Контроль нагрузки...
MG Group
Апартаменты за 1 200 000 евро во Флоренции, Италия
1 200 000 €
Апартаменты во Флоренции, Италия
168 м2 3 2
Резиденция категории люкс в историческом центре Флоренции, расположенная на одной из самых знаковых и востребованных улиц города, в нескольких шагах от главных памятников Ренессанса, эксклюзивных люксовых бутиков и самых знаменитых символов города. Эта квартира площадью 168 кв. м на третьем этаже аристократического палаццо представляет собой...
Lionard Luxury Estate
Квартира за 52 000 евро в Скалее, Италия
52 000 €
Квартира в Скалее, Италия
70 м2 4 3 1
Удалённая сделка
Всем тем, кто хочет жить у моря, гулять по бесконечным пляжам, наслаждаться живописными рассветами и закатами, дышать чистым морским воздухом, кушать фрукты и овощи, произрастающие в регионе круглый год. Представляем вашему вниманию очаровательную квартиру жилой площадью 70 кв.м., расположенную в небольшом, красивом городке Acquappesa...
Gabetti
Апартаменты за 400 000 евро в Монтепульчано, Италия
400 000 €
Апартаменты в Монтепульчано, Италия
275 м2 12 5 2
Очаровательная светлая квартира площадью 275 кв.м (5 спален и 2 ванные комнаты) в историческом центре Монтепульчано (провинция Сиена) с великолепным видом на исторический городок. В центре известного старинного города Монтепульчано продается " APPARTAMENTO DEI GRANDI" - светлая квартира площадью около 275 кв.м, доступная как с центральной улицы...
Great Estate
Апартаменты за 520 000 евро в Милане, Италия
520 000 €
Апартаменты в Милане, Италия
200 м2 4 2 2
Segrate Village – престижный жилой комплекс в восточном районе Милана, в Сеграте, включает в себя четыре здания с видом на частный внутренний парк и занимает общую площадь около 80 тысяч квадратных метров, пересечен велосипедными и пешеходными дорожками и оборудован бассейном, тренажерным залом и детской площадкой. Современная архитектура,...
Алиса Эстейт
Квартира за 180 000 евро в Скалее, Италия
180 000 €
Квартира в Скалее, Италия
590 м2 5 3 2
Удалённая сделка
Скалея, регион Калабрия (Италия) - один из самых популярных курортов на Тирренском побережье. Хотите найти идеальное соотношение цены и качества? Мечтаете отдохнуть на природе вдали от шума и суеты города? Тогда наше эксклюзивное предложение для Вас! Только Вы, море, свежий ветер и изумрудная южная зелень, умиротворенно шелестящая над головой....
Gabetti
Апартаменты за 150 000 евро в Италии
150 000 €
Апартаменты в Италии
79 м2 4 1 1
Здание в данный момент с незаконченной внутренней и внешней отделкой позволяет будущим владельцам выбрать планировку и отделку в соответствии с их собственными вкусами и пожеланиями. Расположенный в самом сердце характерного городка Скансано, известного своим ценным красным вином "Мореллино", а также качеством продуктов питания и вина в этом...
Great Estate
Квартира за 269 000 евро в Тремеццине, Италия
269 000 €
Квартира в Тремеццине, Италия
80 м2 3 2 2
Онлайн-показ
Rif. 981 Тремеццина Квартира 80 м2 Энергетический класс A1 Два уровня 2 спальни 2 ванные комнаты Крытая терраса и балкон Вид на озеро сбоку Частный гараж + парковочное место Бассейн Автономное отопление Утепление 8 минут пешком до озера Откройте для себя эту практичную квартиру площадью 80 м², расположенную в...
Il Globo Real Estate Lake Como
Апартаменты за 320 000 евро у озера Гарда, Италия
320 000 €
Апартаменты у озера Гарда, Италия
64 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
В одном из самых престижных жилых комплексов с бассейном недалеко от центра городка и рядом с портом Монига, мы предлагаем к продаже замечательную квартиру на первом этаже с эксклюзивным садом и фантастическим видом на озеро. Квартира состоит из гостиной с объединенной кухней и прямым выходом в портик с видом на озеро, просторной спальни с...
GH Estate

Как искать риелтора в Италии

В Италии участие риелтора в сделке необязательно (в отличие от нотариуса, без которого договор не зарегистрируют). Вы можете искать объекты самостоятельно, договариваться о просмотрах, вести переговоры о цене… Но на практике иностранцы крайне редко решаются проходить процедуру самостоятельно.

В Италии традиционно много инвесторов из Европы, Америки, Ближнего Востока. Среди россиян, украинцев, белорусов страна очень востребована (по статистике Prian.ru, она даже в 2024 году входит в топ-10 популярных направлений. Поэтому у некоторых итальянских агентств, работающих в курортных регионах и крупных городах (то есть локациях, популярных среди иностранцев), есть русскоговорящие сотрудники.

Смотрите список риелторов и застройщиков, работающих в Италии

При выборе риелтора в Италии стоит учитывать, что эта деятельность в стране лицензируется. Чтобы работать легально, агент по недвижимости должен сдать экзамен и получить сертификат, доказывающий знание итальянского законодательства, а также зарегистрироваться в профессиональном реестре агентов при торгово-промышленных палатах.

Также риелторы должны страховать свою профессиональную ответственность. Рекомендуем проверить лицензии у тех специалистов, с которыми вы будете работать, а также почитать отзывы о деятельности компании.

Один из важных показателей надежности фирмы – участие в профессиональных организациях, например Федерации агентств недвижимости Италии.

Рим
Агент по недвижимости поможет найти объект в той части страны, которая вас интересует

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Подготовка к сделке

Получаем идентификационный налоговый код

Идентификационный налоговый код (codice fiscale) – это индивидуальный номер, в котором «зашиты» персональные данные. Он необходим для совершения любых операций с госорганами Италии: получения медицинской страховки, устройства на работу по найму, ведения бизнеса, заключения контрактов, открытия счета в банке, подписания договоров с поставщиками коммунальных услуг и т. п.

В Италии его можно получить в местных отделениях налоговой службы, предъявив паспорт. Ранее можно было получить codice fiscale по доверенности, не приезжая в страну, сейчас же для этого нужно присутствовать в Италии. Также оформить идентификационный налоговый код можно в консульствах Италии в своей стране.

Открываем счет в банке

Для последующих денежных расчетов, как правило, открывают счет в итальянском банке, на который покупатель переводит необходимую сумму со счета в своей стране. В последующем с этого же счета можно будет оплачивать коммунальные услуги. 

Вниманию граждан РФ! На данный момент такому покупателю открыть счет в Италии практически невозможно – при отсутствии итальянского ВНЖ или паспорта другой страны.

Юлия Козырева
владелец

Россиянам с ВНЖ или гражданством другой страны открыть счет невероятно трудно. Запрет в банках установлен на место рождения «СССР» или «Россия».

Перевод средств для покупки недвижимости даже из неподсанкционных российских банков по состоянию на 2025 год также практически невозможен. Поэтому у россиян наиболее популярна схема перевода денег с зарубежного счета в банке дружественной страны или (если речь идет о небольших суммах) из неподсанкционного банка напрямую на доверительный счет нотариуса в Италии. Здесь ключевая роль отведена риелтору, который должен договориться с итальянской стороной. Ну и важно, чтобы средства пришли на счет продавца до подписания купчей.

Этап 2. Резервация объекта

Готовим предложение о покупке

На итальянском рынке недвижимости принято торговаться. Но особенность в том, что все переговоры ведутся в письменной форме. Сначала покупатель делает письменное предложение о покупке продавцу (proposta di acquisto). 

Продавец может или сразу согласиться, или предложить встречные условия. В предложении прописывается не только желаемая цена объекта, но и сроки заключения дальнейших договоров.

Вносим задаток

Когда продавец принимает предложение о покупке, покупатель перечисляет ему задаток. Как правило, 10% от цены объекта.

В дальнейшем, если какая-то из сторон сорвет сделку, это повлечет для нее материальную ответственность. Если откажется покупатель, он потеряет задаток, а если передумает продавец, он должен будет вернуть депозит в двойном размере. Штрафные санкции также прописываются в предложении о покупке.

Этап 3. Заключение договора

Заключаем предварительный договор

Заключение предварительного договора не является обязательным. Обычно его подписывают, если речь идет о строящейся недвижимости, сделка растянута во времени, суммы достаточно большие или на этом настаивает одна из сторон. Если покупатель готов внести всю сумму сделки единовременно, можно сразу подписывать финальный договор купли-продажи.

Предварительный договор заверяется нотариусом и содержит следующую информацию:

  • персональные данные продавца и покупателя;
  • стоимость недвижимости и порядок оплаты, в том числе размер внесенных задатков;
  • описание объекта недвижимости, его кадастровые данные.

Важно! После того как предложение принято и предварительный договор подписан, его регистрируют в налоговой: €200 (такса за регистрацию) + €16 (гербовый сбор за каждые четыре листа документа) + 0,5% от суммы задатка. 

После подписания договора нотариус приступает к проверке представленных продавцом документов о собственности и выясняет, действительно ли продавец является собственником, не находится ли недвижимость в залоге, нет ли каких-либо других причин, препятствующих сделке.

После подписания предварительного договора продавец не вправе отказаться от своего решения продать объект. Сделка считается необратимой.

На этом этапе покупатель оплачивает услуги агента.

Заключение договора купли-продажи

Основной договор купли-продажи – купчая (contratto notarile di compravendita) – подписывается продавцом и покупателем у нотариуса и подлежит нотариальному заверению. Перед подписанием нотариус обязан зачитать договор вслух и исключить вариативность в понимании всех его пунктов.

С покупателями, не владеющими итальянским языком, на сделке присутствуют лицензированный переводчик и два свидетеля, владеющие двумя языками. Услуги переводчика и свидетелей оплачивает покупатель. При этом договор купли-продажи составляется на двух языках. Оформляется доверенность на представителя, владеющего итальянским.

Важно помнить, что к моменту подписания основного договора покупатель обязан предоставить средства для уплаты налогов и расчетов за услуги нотариуса. Только после этого возможно подписание купчей. На данном этапе также полностью выплачивается стоимость недвижимости – покрытыми чеками или предварительным банковским переводом.

Юлия Козырева
владелец

Деньги могут быть аккумулированы на депозите у нотариуса, могут быть в виде чеков или квитанций об оплате, также итальянские банки предоставляют возможность произвести мгновенный платеж. Это касается и расчетов по оплате самой сделки.

Этап 4. Оплата сделки

Оплату в Италии принято производить так называемыми покрытыми чеками. Эти финансовые документы выписывает итальянский банк, в котором у покупателя открыт счет. В день подписания нотариального договора купли-продажи покупатель передает чек продавцу.

Можно также перечислить средства со счета за рубежом напрямую продавцу или (что надежнее) на доверительный счет нотариуса, который передаст их продавцу после соблюдения всех условий договора.

Оплачивать сделку необходимо в евро, соответственно, если средства хранятся в другой валюте, надо учитывать расходы на конвертацию. Рассчитываться за недвижимость наличными запрещено.

Этап 5. Регистрация права собственности

После подписания основного договора происходит государственная регистрация сделки. Нотариус передает всю информацию в соответствующие государственные органы: кадастровое ведомство, регистрационную палату по недвижимости, налоговое ведомство.

Регистрация права собственности занимает несколько дней, в зависимости от муниципалитета, к которому относится кадастр. Однако само право собственности переходит уже в момент подписания купчей, вместе с ключами.

Юлия Козырева
владелец

Раньше регистрация права собственности могла занимать дней 20, а сейчас происходит практически мгновенно. Информация публикуется в Реестре недвижимости в течение недели.

После этого стороны получат по мейлу зарегистрированный договор, подписанный электронной подписью, но при желании могут попросить нотариально заверенную бумажную копию. 

Можно ли купить недвижимость удаленно

В Италии возможно приобрести недвижимость удаленно. Главное условие – покупатель должен быть уверен, что деньги вовремя поступят на счет в итальянском банке и сделка будет оплачена.

Интересы покупателя на сделке может представлять доверенное лицо. На его имя необходимо оформить доверенность у нотариуса в стране постоянного проживания доверителя. Документ апостилируется, затем доверенность переводят на итальянский язык. Перевод можно заверить в итальянских консульствах или непосредственно в Италии.

Читайте также: Алгоритм дистанционной сделки с недвижимостью

Налоги и дополнительные расходы

Налоги на покупку для иностранцев, не владеющих ВНЖ, в определенных случаях могут оказаться выше. 

Юлия Козырева
владелец

Чтобы воспользоваться льготным тарифом налогов при покупке, нужно соблюсти условия, которые иностранцы (не члены Евросоюза) не всегда могут выполнить, а именно – стать резидентом Италии и сделать недвижимость постоянным местом своего проживания. 

Размер налогов при покупке зависит от типа продавца, категории недвижимости (первичная/вторичная) и возможности оформить льготу Prima Casa при покупке недвижимости для собственного проживания.

Налог на регистрацию собственности (imposta di registro) 

При покупке новостройки у застройщика сбор не взимается, вместо этого уплачивается НДС. База для расчета НДС зависит от рыночной стоимости объекта и начисляется следующим образом.

  • Покупка первого дома – 4%
  • Покупка второго дома – 10%
  • Покупка элитной недвижимости – 22%

При покупке недвижимости на вторичном рынке налог начисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.

  • Покупка недвижимости в качестве основного места жительства – 2%
  • Покупка недвижимости у частного лица без льготы – 9%
Юлия Козырева
владелец

Обратите внимание: покупатель может быть резидентом, но уже владеть недвижимостью, купленной с налоговой льготой Prima Casa. И налоги ему будут  начисляться без льгот. Более того, если, например, дом по кадастру разделен на две отдельные квартиры, он не может купить обе с налоговой льготой. Одна квартира будет оформлена со льготой, а вторая – без.

Кадастровый налог (imposta catastale)

  • Покупка у частного лица первого дома (не элитная недвижимость) – €50
  • Покупка у организации первого дома – €200
  • Покупка у частного лица второго дома – €50
  • Покупка у организации второго дома – €200

Фиксированный ипотечный налог

Ипотечный налог в Италии платят все покупатели – он связан с проверками на наличие обременений.

  • Покупка у частного лица первого дома (не элитная недвижимость) с льготой – €50
  • Покупка у организации первого дома – €200
  • Покупка у частного лица второго дома – €50
  • Покупка у организации второго дома – €200

Обратите внимание! У всех иностранцев есть возможность использовать налоговые льготы.

Для применения налоговых льгот необходимо, чтобы соблюдались все три условия:

  • объект не должен быть классифицирован как недвижимость класса люкс;
  • покупатель не должен владеть другой недвижимостью в Италии, купленной с применением налоговых льгот (требование первого дома);
  • покупатель должен зарегистрировать свое место жительства по адресу объекта в течение 18 месяцев с момента заключения договора купли-продажи (иностранцам из стран, не входящих в Евросоюз, для регистрации по месту жительства придется оформить ВНЖ).

Если покупатель использует льготу, но не получит ВНЖ и не зарегистрируется за 18 месяцев, то в дальнейшем он должен будет заплатить в казну разницу между налоговыми ставками, а также штраф в размере 30% от этой суммы.

Юлия Козырева
владелец

Штраф будет в том случае, если покупатель не сделает перерасчет и не доплатит налоги с набежавшими (достаточно небольшими) пенями до истечения 18 месяцев от даты сделки. Иногда он может быть и выше 30%.

Италия
Ставки налогов различаются для резидентов и нерезидентов Италии

Гонорар риелтора

По итальянским законам, сертифицированный риелтор имеет право брать вознаграждение с двух сторон (продавца и покупателя), если его деятельность привела к заключению сделки. При этом закон не регламентирует размер комиссии – это предмет для обсуждения с вашим агентом. На практике сложились ставки 3–6% + НДС. Если в сделке участвовало несколько компаний, то они делят комиссию между собой (покупатель дополнительно не платит).

Юлия Козырева
владелец

Если покупатель хочет работать с конкретным риелтором, но пользоваться базой других агентств, то платить комиссию он будет дважды. Если агентства по каким-то причинам сотрудничают между собой по базам недвижимости – они поделят комиссию между собой.

Читайте также: Кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в Италии

Гонорар нотариуса и плата за регистрацию недвижимости в реестре

В Италии покупатель перечисляет нотариусу всю сумму, а тот рассчитывает и уплачивает налоги на покупку, государственные сборы за внесение записей в реестр и собственный гонорар.

Размер вознаграждения нотариуса зависит от стоимости недвижимости: чем больше сумма сделки, тем ниже процент. Как правило, стоимость услуг составляет от 1 до 3,5% с учетом расходов на регистрацию в реестре.

Подключение коммуникаций (только для новостроек)

При покупке новостройки покупатель оплачивает также подключение к коммунальным сетям. Размер этих расходов зависит от муниципалитета, в котором находится недвижимость. Как правило, получается около €2 тыс.

Гонорар переводчика

По итальянским законам, если покупатель является иностранцем, при подписании договора должен присутствовать лицензированный переводчик, внесенный в официальный реестр. Стоимость его услуг зависит от количества страниц в договоре и часов присутствия на сделке. На эту статью расходов стоит заложить в бюджет несколько сотен евро.

Особенности рынка недвижимости Италии

Пострадавший в пандемию сектор аренды жилья полностью восстановился. Согласно данным Idealista, в апреле 2025 года средняя стоимость аренды в Италии достигла рекордных €14,5 за квадратный метр, что на 7,8% выше показателей годом ранее – и одновременно самый высокий показатель за историю наблюдений с 2012 года. При этом рост ставок аренды продолжает ускоряться, особенно в северных и центральных регионах, в то время как южные области остаются более доступными. 

Из 90 крупных городов страны в 48 арендные ставки выросли, в 36 – снизились, а в 6 остались без изменений.

Самые дорогие города:

  1. Милан – €23,6 за кв.м
  2. Флоренция – €21,7 
  3. Венеция – €21,1 

Самые доступные города:

  • Кальтаниссетта – €4,6 
  • Реджо-ди-Калабрия и Вибо-Валентия – €5,4 

Средние цены на недвижимость демонстрируют умеренный рост. По данным Istat, за год к середине 2025-го индекс цен на жилье в Италии вырос на 4,4%. 

Согласно исследованию eXp Realty Italy, для рынка недвижимости Италии характерны значительные региональные различия: цены растут преимущественно на севере страны, а вот в южных регионах фиксируется и снижение. 

По данным консалтеров Knight Frank, спрос на жилье в Италии растет. Покупатели – в том числе иностранные – не только вкладываются в объекты для туристической аренды, но и приобретают жилье для себя. 

Повышенному интересу способствовали не только развитие сферы туризма и благоприятная налоговая политика, но и рост числа цифровых кочевников после пандемии – хотя Италия не входит в топ-15 лучших стран для номадов. 

Дома за один евро

Другая, скорее забавная черта итальянского рынка – регулярные «распродажи» жилья и другие акции. На первый взгляд они очень привлекательны: целый дом можно купить за 1 евро, «по цене чашки кофе» или за другую смешную сумму.

Однако всегда есть подвох. Как правило, по этой цене предлагаются полуразрушенные дома в деревнях в глубине страны, вдали от туристических маршрутов. На покупателя же возлагается обязанность отреставрировать объект в ограниченный срок. То есть получить инвестиционный доход от такой недвижимости будет нереально, а жить самим приятно не всегда. 

Юлия Козырева
владелец

Покупателей, участвующих в программе «дом за 1 евро», обязывают восстановить дом в определенный и достаточно короткий срок. Суммы на восстановление могут быть достаточно высокими , потому что часто муниципалитет выдвигает требование пользоваться услугами местной бригады, а не искать исполнителей подешевле. Плюс нотариальные услуги, и уплату налогов никто не отменял, а они составят €8–10 тыс. минимум.

Дома и виллы, которые можно купить в Италии
Вилла за 3 500 000 евро в Латина, Италия
3 500 000 €
Вилла в Латина, Италия
550 м2 6 5
Эта роскошная резиденция находится на побережье Лациума, известном как Ривьера Улисса, и представляет собой уникальное место для жизни и отдыха. Вилла, выполненная в органической архитектуре 1970-х годов, расположена на участке площадью 3000 квадратных метров и предлагает комфорт и роскошь на побережье. Расположенная между Сан-Феличе-Чирчео и...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 2 400 000 евро в Суверето, Италия
2 400 000 €
Вилла в Суверето, Италия
500 м2 6 6
Вилла к югу от Ливорно – это уникальная возможность владеть престижной недвижимостью в Тоскане. Площадь 500 кв.м, участок 10 га, оливковая роща из 900 деревьев, панорамный бассейн и несколько зданий создают атмосферу уединения и роскоши. Главная вилла (310 кв.м) оформлена в традиционном стиле с каменными стенами, терракотовой плиткой и...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 1 850 000 евро в Монтеспертоли, Италия
1 850 000 €
Вилла в Монтеспертоли, Италия
600 м2 11 9
Оплата криптовалютой
Предлагаем на продажу поместье, площадью 20 гектаров которое объединяет в себе тосканский образ жизни, опыт производства своего вина и разведения лощадей, а также инвестиционный потенуиал. Всего в 35 минутах от Флоренции и 40 минутах от международного аэропорта, оно предлагает идеальный баланс уединения и удобства расположения. Главная Вилла и...
ITALCASA
Вилла в Бергамо, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Бергамо, Италия
500 м2 5 6
В провинцииБергамо, выставлена на продажуроскошная вилла. Резиденцияпостроенав 2001 годуиразделена на двоеапартаментов, которыеможно объединитьводну жилую зону. Общая площадь внутренних помещений составляет 500кв. м.Первыеапартаменты состоят издвухэтажей и включаютгостиную, кухню,три комнаты и триванные. Нацокольном этаже расположенатаверна с...
Lionard Luxury Estate
Вилла за 2 100 000 евро в Рагузе, Италия
2 100 000 €
Вилла в Рагузе, Италия
1050 м2 10 10
В продаже уникальное поместье в Монополи, Сицилия. Площадь 8 800 кв. м. Вилла с главным домом, гостевым домом и пристройками общей площадью 1050 кв. м. Главный дом - двухэтажное здание с просторной гостиной, обеденным залом и кухней на первом этаже, а на втором - три спальни. Гостевой дом включает гостиную, столовую, кухню, четыре спальни и зону...
Lionard Luxury Estate
Замок за 1 490 000 евро в Пассиньяно-суль-Тразимено, Италия
1 490 000 €
Замок в Пассиньяно-суль-Тразимено, Италия
1178 м2 32 14 16
Отреставрированный комплекс, расположенный в Пассиньяно-суль-Тразимено, Умбрия. Замок XVIII века имеет три этажа и занимает площадь около 1597 кв. м. Доступ осуществляется через отдельный вход, который ведет на великолепную панорамную террасу, откуда открывается захватывающий вид на окружающие пастбища и прилегающий парк/сад площадью около 68...
Great Estate
Дом за 550 000 евро в Монтепульчано, Италия
550 000 €
Дом в Монтепульчано, Италия
250 м2 5 1
Это интересное поместье расположено в одном из самых известных районов Тосканы, известном во всем мире красотой своих пейзажей и производством превосходных продуктов питания и вина. Именно эта земля является родиной вина Nobile di Montepulciano. К собственности ведет проселочная дорога в отличном состоянии. Возможность приобрести дополнительно...
Great Estate
Дом за 310 000 евро в Италии
310 000 €
Дом в Италии
276 м2 21 5 2
На продажу интересный дом в живописном месте с панорамным видом на долину Валь-д'Орча (в муниципалитете Кастильоне-д'Орча) на трех уровнях. Главный вход находится на первом этаже, где расположены кухня, двойная гостиная с камином, три спальни и ванная комната. Также имеется терраса с двух сторон дома, откуда открывается захватывающий вид на...
Great Estate
Вилла за 2 900 000 евро в Риме, Италия
2 900 000 €
Вилла в Риме, Италия
3200 м2 7 9
Эта эксклюзивная вилла расположена в живописной римской сельской местности и представляет уникальную возможность для тех, кто ищет роскошную резиденцию всего в нескольких километрах от исторического центра Рима. Общая площадь более 3 200 кв. м включает основную виллу, пристройку и отдельное строение с туристическим потенциалом. Участок площадью...
Lionard Luxury Estate
Ферма за 1 500 000 евро во Флоренции, Италия
1 500 000 €
Ферма во Флоренции, Италия
550 м2 14 8
В живописной местности недалеко от Флоренции продаётся историческая усадьба 1786 года с панорамным бассейном, расположенная на территории частного поместья площадью 9 гектаров с виноградниками, оливковыми рощами, пахотными землями и лесом. Имение является объектом агротуризма, идеально подходящим для тех, кто предпочитает отдых на природе. В...
Lionard Luxury Estate
Вилла в Капаннори, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Капаннори, Италия
550 м2 5 5
Эта роскошная вилла в Тосканской сельской местности, недалеко от Лукки, сочетает традиционный и современный дизайн, предлагая изысканный комфорт. Площадь дома составляет 550 кв.м, а внешняя территория — почти 5000 кв.м. В саду расположен большой бассейн, окруженный виноградниками и лесами. Дом включает просторную гостиную с камином, две кухни,...
Lionard Luxury Estate
Ферма за 6 400 000 евро в Трекуанде, Италия
6 400 000 €
Ферма в Трекуанде, Италия
750 м2 12 12
Этот великолепный усадебный дом, расположенный на живописных холмах Валь д’Орча в провинции Сиена, представляет собой идеальное сочетание исторического очарования и современных удобств. Величественная вилла, построенная в XIX веке, была тщательно отреставрирована и включает пять отдельных единиц для максимального комфорта и уединения. На...
Lionard Luxury Estate
Дом за 6 000 000 евро в Четоне, Италия
6 000 000 €
Дом в Четоне, Италия
900 м2 6 9
Элегантная гостиничная структура в центре одного из самых красивых борго Италии, расположенная между Валь-ди-Кьяна и Валь-д'Орча, на стыке Умбрии и Тосканы. Историческая резиденция площадью около 900 кв.м., включающая 8 номеров, ресторан и бар, идеально сохранилась и недавно была отреставрирована. Дворец располагается в сердце средневекового...
Lionard Luxury Estate
Дом за 1 250 000 евро в Тоди, Италия
1 250 000 €
Дом в Тоди, Италия
629 м2 24 7 7
Красивый загородный дом на трех уровнях, отреставрированный в 2000 году с сохранением структурных характеристик периода (XIII век), с видом на Тоди. На первом этаже дома просторный вход, спустившись на 2 ступени – гостиная с камином, отсюда можно войти в просторный салон, справа находится ванная комната, слева - лестница на лестничную площадку,...
Great Estate
Вилла за 1 300 000 евро во Флоренции, Италия
1 300 000 €
Вилла во Флоренции, Италия
1000 м2 9 11
В городке Реджелло в предместье Флоренции продается резиденция, состоящая из господской виллы, имеющей облик старинного замка с зубчатыми стенами, и отдельной пристройки, с общей площадью жилых помещений 1000 кв. м. Господская вилла нуждается в некоторых реставрационных работах с возможностью сохранить старинные элементы отделки, такие как...
Lionard Luxury Estate
Дом за 1 800 000 евро в Кастельнуово, Италия
1 800 000 €
Дом в Кастельнуово, Италия
1223 м2 40 11 11
В непосредственной близости от Сиены, в самом сердце региона Кьянти на продажу это великолепное поместье в типичном тосканском стиле, с историей, уходящей своими корнями примерно к XI веку. Недавно эта собственность была полностью отреставрирована. Собственность включает в себя основной каменный дом, два dependance (гостевых дома), земельные...
Great Estate
Дом в Сартеано, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Дом в Сартеано, Италия
458 м2 21 7 7
Особняк, расположенный на возвышенности с панорамным видом на долину Валь-д'Орча, внесенную в список Всемирного наследия ЮНЕСКО, состоит из фермерского дома с бассейном, гаража и угодий 160 га. Дом на двух уровнях разделен на пять единиц (всего 7 спален и 7 ванных комнат). На первом этаже находятся три квартиры и склад, а на втором этаже -...
Great Estate
Вилла за 3 600 000 евро в Порто Черво, Италия
3 600 000 €
Вилла в Порто Черво, Италия
271 м2 4 3 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Престижная вилла с захватывающим видом на море. Престижная вилла с потрясающим видом на море, расположенная на знаменитом холме Пантоджа, дарит исключительное сочетание элегантности и панорамных пейзажей залива Певеро. Вилла площадью 300 м², спроектированная известным французским архитектором Куэль, предлагает светлые и просторные...
GH Estate
Вилла за 1 500 000 евро в Пунта-Ала, Италия
1 500 000 €
Вилла в Пунта-Ала, Италия
300 м2 4 5
Объект под сдачу
Вилла в Пунта Ала, в 3 минутах езды от моря. Вилла , площадью 250 кв.м. + цокольный этаж, предлагает На первом этаже – просторный, двойной зал с выходом на террасу, кухня, санузел На втором этаже – 4 спальни и 3 санузла. На цокольном этаже разместились прачечная , кладовая , санузел Большой участок, площадью 2000 кв.м. с...
ITALCASA
Вилла в Падуе, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Падуе, Италия
3200 м2 3 10
В самом сердце провинции Венето расположена роскошная резиденция 16 века, которая несомненно является одной из самых характерных вилл в регионе. Резиденция находится в нескольких километрах от центра Падуи и эксклюзивного спа-центра Абано Терме. Окруженная великолепной природой и удобно расположенная в центре города - эта резиденция является...
Lionard Luxury Estate

Резюме

  • В Италии на законодательном уровне для местных жителей и иностранцев закреплены равные права на покупку недвижимости.
  • Сама по себе сделка с недвижимостью не дает права на ВНЖ, но является преимуществом при рассмотрении заявки по другим основаниям.
  • Во всех сделках с недвижимостью обязательно участвует нотариус, который выступает гарантом юридической чистоты.
  • Все иностранцы могут получить налоговые льготы, если обязуются оформить ВНЖ и зарегистрироваться в купленной недвижимости.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала частного консультанта и владельца AB Property Юлию Козыреву.

Фото: Unsplash (Ananthan Loggi, Kristine Tanne, Chris Czermak, Egidio Di Meo)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Италия, Недвижимость, Процедура покупки, Налоги и сборы

Читайте также

Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Европарламент хочет отменять безвиз, испанцы продолжают борьбу с арендой
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Затишье со знаком плюс. Недвижимость Италии в 2024 и 2025 годах: цены, спрос, перспективы
Итальянский рынок жилья не похож на соседние: он может падать, когда повсюду рост, и наоборот....
Программа «Дом за один евро» в Италии: как работает схема и стоит ли игра свеч
Иностранцы тоже могут участвовать
Добрая и злая Европа
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Рынок недвижимости Индонезии в 2025 году: цены, тренды, прогнозы
О том, что было и что будет

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Аренда недвижимости в Италии Земельные участки в Италии Апартаменты (квартиры) в Италии Элитная недвижимость в Италии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Италия»

Где за границей можно купить дом по цене однокомнатной квартиры в Сочи

На выбор – десять популярнейших курортов мира

  • 04.08.2025
  • 52217

Процедура приобретения недвижимости в Италии

Для россиян стало намного сложнее...

  • 11.07.2025
  • 128196