Как вкладывать деньги в недвижимость: 4 инвестиционных стратегии

Ольга Мюллер, управляющий партнер IIG Real Estate Group, юрист-экономист, независимый оценщик недвижимости в Европе, член Королевской Академии RICS:

- Первоначально термин «стили инвестиций» использовался в области акций и ценных бумаг. Затем определённые виды стратегий появились в сфере инвестиций в недвижимость.

Слово «стратегия» означает продуманный подход в достижении цели. Чтобы выбрать стратегию, нужно знать цель. Цели разнятся в зависимости от предпочтений самого инвестора, от планируемого срока участия в инвестиции, расчёта доступных ресурсов и от ожидаемого дохода.

Итак, когда цель известна, можно выбирать инвестиционный подход и стратегические ориентиры. Существуют четыре основных стратегических стиля, которые обозначаются на английском языке.

1. Инвестиционная стратегия Core

Это долгосрочная инвестиция, которая планируется на срок 20-25 лет и более. Для приобретения объекта чаще всего используются только собственные средства или собственные средства плюс небольшая доля дополнительного финансирования.

Цель данного вида инвестирования - приобретение ликвидных объектов в крупных и средних городах с прогнозируемым стабильным доходом.

Привлекательными считаются объекты с центральным расположением категории 1А и якорными арендаторами. Место играет важнейшую роль и превалирует над доходностью. Инвестор смотрит далеко вперёд и цель инвестиции - не в получении быстрого дохода. Главное здесь - увеличить свой финансовый портфель статусной недвижимостью и объектами с историческим и культурным значением. 

Ярким примером Core инвестиции может быть крупный торговый центр, доходный дом на первой линии в исторической части города или офисный центр в престижной деловой зоне.

Инвестиционный объект подбирается с учетом долгосрочного владения и часто рассматривается как инвестиция, которая может стать фундаментальным капиталом и будет передаваться по наследству. Например, такие объекты могут располагаться на знаменитом бульваре Курфюрстендамм (Kurfürstendamm) в Берлине или на Королевской аллее (Königsallee) в Дюссельдорфе.

Core - самый прогнозируемый вид инвестирования. Такая стратегия имеет наименьшее количество рисков и не зависит напрямую от колебаний на рынке, так как рассчитывается на долгий временной период. Показатели доходности могут составлять 3-4%, бывает и менее. Но, как говорилось ранее, это не главенствующий фактор в данном виде инвестиций.

• Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в Германии

Отмечу отдельно. Такую недвижимость, как отели и дома престарелых или доходные дома в крупных и средних городах, которую инвестор приобретает с расчётом длительного владения не менее 20 лет, можно также классифицировать как Core-инвестиция, но не в классическом её понимании. Tак как данные объекты могут иметь не самое центральное расположение, но всё же сохранят долгосрочность и стабильность Core-classic.

2. Инвестиционная стратегия Сore-plus

Стиль Core-plus отличается от Core-стратегии выбором объекта недвижимости. Основное внимание здесь уделяется инвестированию в уже существующие и арендованные объекты с учетом потенциала их дальнейшего развития.   

Именно потенциал объекта играет основополагающую роль. Месторасположение, как и в предыдущем примере, является важной составляющей, которая напрямую отражается на перспективе инвестиции.

Так, краткосрочные договоры аренды дают возможность, по окончании их действия,  пересмотреть условия существующей аренды. За счёт проведения реконструкции здания, обновления площадей и смены арендатора можно увеличить доход и сделать объект более ликвидным и привлекательным.

В этой инвестиционной стратегии часто рассматриваются торговые центры и супермаркеты в крупных и средних городах с расположением 1В и потенциалом развития. Владение объектом обычно составляет не менее 10 лет.

Как пример подобного рода инвестиции можно привести известную сеть торговых домов в Германии “Карштадт”. Универмаги всегда располагались в центральный районах городов страны и имели долгую историю с 1881 года. Но, формат крупных универмагов устарел и в 2000-х годах сеть начала терять свои позиции на рынке.

Часть филиалов закрыли, огромные торговые площади опустели. В 2014 году площади универмагов были выставлены на продажу. Нашлись новые покупатели, новые идеи по реконструкции и ревитализации, на которые возлагаются большие надежды.

Заемный капитал в данном стиле инвестиций используется довольно активно и может составлять около 50 процентов. 

Инвестиции Core-plus также генерирует часть дохода за счёт повышения рыночной стоимости самого объекта. Месторасположение такие объектов обычно отличается хорошей проходимость и стабильным спросом у арендаторов.

При правильном подходе, потенциальная доходность выше, чем у традиционного вида инвестиций Core - 4-6%. Но здесь возрастает влияние от колебаний рынка, стратегии управления и менеджмента, из-за которых возникает вероятность риска инвестора.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

3.Инвестиционная стратегия Value-added

Цель инвестора в этом случае состоит в том, чтобы подобрать объект ниже

рыночной стоимости и повысить его ценность за счет обновления здания и/или смены арендатора. При этом стратегическая цель заключается не в повышении Cash-Flow (денежного потока), а в значительном увеличении стоимости объекта. В данном случае активно используется дополнительное финансирование и доля заемного капитала может достигать 60-70 процентов. Конечная цель инвестора - выгодная продажа объекта.

Например, был период, когда после воссоединения Берлина можно было купить доходный дом требующий реконструкции и произведя в нем качественный ремонт, продать эту недвижимость разделив на отдельные квартиры. При таких действиях доход от продажи резко возрастал. На данный момент найти такого рода объекты становится всё труднее и результат этой инвестиции предсказать сложно. К этому же типу можно отнести и различные манипуляции с аукционной недвижимостью, цель которых - купить дёшево, а продать дорого.

К этой категории относятся также объекты, которые находятся в регионах с активно развивающейся инфраструктурой и имеют прогнозируемый рост стоимости в ближайшие несколько лет.

Ожидаемое время удержания объекта намного короче, чем в случае с основными инвестициями - не более 5-7 лет. Доходность от Value-added стратегии значительно выше, чем у Core и Core-Plus и может составлять 8-10%, но и риски соответственно повышаются.

• Если вы хотите вкладывать деньги в жилую недвижимость, прочитайте эти советы.

4. Инвестиционная стратегия Opportunistic

Это краткосрочный вид инвестиции, в которой используется в качестве объекта как уже существующая недвижимость, так и на этапе проекта.

Объект в стадии проекта может быть выведен на следующий этап проектирования. Получены соответствующие разрешение на строительство и вид деятельности, а также утвержденная техническая документация. Эти действия выводят данный проект на новый уровень его оценочной стоимости.

Инвесторы с такой стратегией выбирают малооценённые объекты или объекты с высокой степенью роста стоимости за счёт кардинальных изменений. Например, готовые здания часто подбираются с расчётом на серьёзную реконструкцию или полную перестройку. Недвижимость, являющуюся на данный момент неликвидной из-за сложной рыночной ситуации в регионе, отсутствия или низкой аренды и других негативных факторов, которые необходимо нивелировать в рамках репозиционирования. Располагаются такие объекты в средних и небольших городах и часто имеют пустующие площади.

Как пример можно привести схему покупки пакета жилых домов в периферийных районах и требующих серьёзных реконструкций.

Восстанавливают не только дома, но и окружающую инфраструктуру: реновируют местные учреждения, улучшают дворы, строят новые детские площадки и т.д. После таких действий целый квартал становится более привлекательным и комфортным для проживания, притягивая новых жильцов и автоматически повышая стоимость самой недвижимости.

Доходность этого вида инвестиции от 10% и выше. В отдельных случаях доходность от подобных сделок может достигать 20-30% и более. Время удержания объекта всегда краткосрочное и действия направлены на быструю перепродажу. При этом высокий доход подразумевает и высокие спекулятивные риски.

Однако эти факторы не всегда в прямой зависимости. Тщательное изучение ситуации, понимание рынка и взвешенный подход к инвестиции позволяют сбалансировать эти факторы и снизить риски. Совокупность таких действий помогут пройти путь к успешной инвестиции, которая будет соответствовать ожиданиям и принесёт желаемую прибыль.

Смотрите примеры коммерческой недвижимости в Германии, которые можно купить сейчас

2 500 000 €

Магазин в Дрездене, Германия

1285 м²

Готовый бизнес

Супермаркет NETTO - проверенный бизнес Данный готовый арендный бизнес в процветающем городе позволяет инвестору приобрести годовой доход от 180 304 тысяч евро с собственным вложением от 900 тысяч евро. Основные параметры: Немецкий банк оценил объект как надежный - возможность более 70% финансирования. Мин. собственный капитал...

BiG Property

790 000 €

Доходный дом в Марле, Германия

587 м² 7.16% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается доходный дом в городе Марль. Площадь дома 587 м2 В доме 10 квартир Объект построен в 1966 году и оборудован центральным газовым отоплением. В 2018-2023 годах были проведены ремонты. На заднем дворе расположены 15 гаражей, доступных для аренды как жильцам здания, так и жителям соседнего района, что повышает удобство и...

DEM GROUP GmbH

3 600 000 €

Магазин в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия

1520 м² 5.55% в год

Вашему вниманию представлен новый супермаркет в г.Форст (земля Бранденбург). Объект построен в 2020 году. С апреля 2020 года объект сдан в аренду розничной сети Aldi. Договор аренды заключен на 15 лет, в нем предусмотрены 5 опций продления по 3 года каждая. Справочно: Aldi — сеть магазинов-дискаунтеров. Представлена в 18 странах мира,...

EW Real Estate

17 000 000 €

Отель, гостиница в Касселе, Германия

6000 м²

Schloss Hotel Wolfsbrunnen Am Berg 1, 37276 Meinhard (Eschwege, Hessen, Германия) Исторический замок-отель (4★), SPA & Restaurant Год постройки 1907 Реновация Полная реконструкция 2013 г., Основной замок + флигель + хозяйственные постройки Площадь участка 86 000 м² Площадь застройки 6 000 м² Номера 53 (плюс 2 жилых...

Частное лицо

2 800 000 €

Инвестиционный проект в Гельзенкирхене, Германия

1500 м² 5.9% в год

Вашему вниманию представлен супермаркет в земле Северный Рейн-Вестфалия. Объект был построен в 2017 году и сдан в долгосрочную аренду одному из крупнейших ритейлеров Германии. Стоимость — 2 800 000 евро Площадь — 1 500 кв.м. Площадь участка — 3 200 кв.м. Доход от аренды — 165 000 евро/год Рентабельность...

EW Real Estate

675 000 €

Доходный дом в Хагене, Германия

690 м² 6.56% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается доходный дом в городе Хаген. Дом ухожен и расположен в самом центре города. В доме 10 квартир + 1 квартира в пристройке, а также 10 гаражей. Все выгодно сдано в аренду. Доход в год: 45 288 евро (6,56%) Дом был построен в 1953 году, капремонт в 1985 и в 2014 Особенно удобно рядом расположен городской ж/д вокзал, что...

DEM GROUP GmbH

3 603 000 €

Магазин в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия

1315 м² 4.74% в год

Вашему вниманию представлен новый супермаркет в Бранденбурге, недалеко от г.Потсдам. В настоящий момент идет его строительство, которое завершится в 2022 году. Объект будет построен на большом земельном участке площадью 7 400 кв.м. По данному объекту уже заключен договор аренды на 20 лет, который начнет действовать после сдачи объекта в...

EW Real Estate

Цена по запросу

Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия

1 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается отель в центре города Дюссельдорф За 15 минут вы можете добраться на автомобиле до аэропорта, выставочного комплекса и торговой улицы Кёнигсаллее. Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта. Подробности по запросу, после предоставления LOI и Kapitalnachweis.

DEM GROUP GmbH

4 500 000 €

Производство во Франкфурте-на-Майне, Германия

500 м²

Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области дистрибуции диагностического лабораторного оборудования и расходных материалов в земле Гессен. В число клиентов входят коммерческие, больничные и исследовательские лаборатории, а также врачи в Германии. Товарооборот компании составил в 2020 году около 5,0 млн евро, с прибылью (EBIT) в...

EW Real Estate

1 750 000 €

Магазин в Котбусе, Германия

5876 м² 7.44% в год

Готовый бизнес

Коммерческое помещение в городе Губен, Германия Гу́бен — город в Германии, в земле Бранденбург, расположен на границе с Польшей и польским городом Губин. Население города 20.000 человек. Площадь участка 5876 кв.м Площадь объекта 1829 кв.м Год постройки 2008 Доход от аренды в год текущий 130 268 € Доход от аренды в год...

Intermark Global

1 900 000 €

Отель, гостиница в Берлине, Германия

8500 м² 35% в год

Онлайн-показ Оплата криптовалютой

Продаеться уютный отель в туристической зоне. Расположен возле озера и прекрасной лесной зоной. Большая проходимость на яхтах. Отель продаеться вместе с компанией GMBH +( 2 машины mercedes S 500 и BMW x3) Отель имеет 24 комнаты: 16 двух местные, 4 одноместные, 4 больших апартаментов Так же есть действующий ресторан, апартамент для...

Частное лицо

3 600 000 €

Офис во Франкфурте-на-Майне, Германия

950 м²

Готовый бизнес

Пакет коммерческих помещений с долгоcрочными индексированными договорами аренды в пригороде Франкфурта! Качество оборудования: высокое Договора аренды: от 5 до 20 лет с опциями продления Общая арендуемая площадь: 949,9 м.кв. Год постройки: 2021 Якорный арендатор: Детский садик (договор с городом на 20 лет) Покупка недвижимости в...

Estate-Service24

145 800 €

Инвестиционный проект в Трире, Германия

334 м² 27.73% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Проектом предусмотрено строительство доппельхауса с 4 отдельными входами на двух уровнях. Площадь участка 883 м2 Общая жилая площадь: 334 м2 Разрешение на строительство получено! Инвестору предлагается долевое участие в проекте из расчета внесения собственных средств в размере – 145.800 евро Доход инвестора составит 60.706 евро,...

DEM GROUP GmbH

15 900 000 €

Коммерческая недвижимость во Франкфурте-на-Майне, Германия

9000 м²

Готовый бизнес

ЖИЛЫЕ И КОММЕРЧЕСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ В ПРИГОРОДЕ ФРАНКФУРТА НА МАЙНЕ. Предлагаемая инвестиция включает в себя 5 зданий в хорошем состоянии c жилыми и коммерческими помещениями и парковочными местами в подземном гараже и на открытой парковке. Цена: 15 900 000,-- Евро Общая арендная площадь: около 9000 м2 Площадь участка: около 7000 м2 Кол-во...

Estate-Service24

20 000 000 €

Отель, гостиница во Франкфурте-на-Майне, Германия

2800 м²

Отель с центральным расположением во Франкфурте на Майне! Отель с договором аренды с центральным расположением во Франкфурте на Майне - недалеко от набережной Майна и главного вокзала города. Кол-во номеров: 130 Кол-во парковочных мест: более 30 Арендуемая площадь: около 2800 м.кв. Расположение: Франкфурт на Майне - бизнес-столица...

Estate-Service24

1 200 000 €

Коммерческая недвижимость в Нюрнберге, Германия

1056 м² 6.04% в год

Готовый бизнес

Коммерческое помещение в Нюрнберге, Германия Нюрнберг - город в центральной части Баварии, расположенный в 170 км к северу от Мюнхена. Население города – приблизительно 500 000 человек. Нюрнберг является крупнейшим экономическим и культурным центром Германии. Город занимает одно из первых мест по производству информационных технологий и...

Intermark Global

Цена по запросу

Магазин в Средней Франконии, Германия

5500 м²

Готовый бизнес

Торговый центр в Баварии -10 арендаторов Специализированный торговый центр находится в центре баварского города недалеко от Нюрнберга. Современный торговый центр с 10 арендаторами расположился в оживленном районе, всего в 4 мин от вокзала. Наряду с продуктовым дискаунтером NORMA, здесь работают частная клиника, аптека, магазины одежды и...

BiG Property

1 120 000 €

Магазин в Берлине, Германия

630 м² 6.1% в год

Вашему вниманию представлен супермаркет в пригороде Берлина, в городе Ютербог. Объект был построен в 2007 году на большом земельном участке площадью 1902 кв.м. Около супермаркета имеется собственная парковка на 20 машин. В 2018 году была произведена реконструкция и полный капитальный ремонт здания с согласованием и пожеланиями арендатора....

EW Real Estate

3 500 000 €

Магазин в Беккуме, Германия

1950 м² 6.85% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

В Бекуме в центре города находится супермаркет. Земельный участок площадью 4700 м2 доступен = 1600 м2 арендованной площади = 350 м2 складской площади. итого общая площадь 1950 м2 Кроме того, этот объект имеет строительный резерв площадью около 1200 м2 со стоимостью около 600 000 eвро Нынешние арендаторы этого объекта - нетто и офис...

DEM GROUP GmbH

2 000 000 €

Производство в Дюссельдорфе, Германия

100 м²

Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области борьбы с вредителями в западной части Германии. Компания имеет более чем 30-летний опыт работы в области профессиональной борьбы с вредителями, с концепцией полного обслуживания как для частных, так и для и коммерческих клиентов. Консультационные услуги, профилактика и срочные вызовы также...

EW Real Estate

Посмотреть ещё 169 похожих объектов

Автор Ольга Мюллер

Фото pixabay.com, wikimedia.org

Условия цитирования материалов Prian.ru