Как вкладывать деньги в недвижимость: 4 инвестиционных стратегии

Ольга Мюллер, управляющий партнер IIG Real Estate Group, юрист-экономист, независимый оценщик недвижимости в Европе, член Королевской Академии RICS:

- Первоначально термин «стили инвестиций» использовался в области акций и ценных бумаг. Затем определённые виды стратегий появились в сфере инвестиций в недвижимость.

Слово «стратегия» означает продуманный подход в достижении цели. Чтобы выбрать стратегию, нужно знать цель. Цели разнятся в зависимости от предпочтений самого инвестора, от планируемого срока участия в инвестиции, расчёта доступных ресурсов и от ожидаемого дохода.

Итак, когда цель известна, можно выбирать инвестиционный подход и стратегические ориентиры. Существуют четыре основных стратегических стиля, которые обозначаются на английском языке.

1. Инвестиционная стратегия Core

Это долгосрочная инвестиция, которая планируется на срок 20-25 лет и более. Для приобретения объекта чаще всего используются только собственные средства или собственные средства плюс небольшая доля дополнительного финансирования.

Цель данного вида инвестирования - приобретение ликвидных объектов в крупных и средних городах с прогнозируемым стабильным доходом.

Привлекательными считаются объекты с центральным расположением категории 1А и якорными арендаторами. Место играет важнейшую роль и превалирует над доходностью. Инвестор смотрит далеко вперёд и цель инвестиции - не в получении быстрого дохода. Главное здесь - увеличить свой финансовый портфель статусной недвижимостью и объектами с историческим и культурным значением. 

Ярким примером Core инвестиции может быть крупный торговый центр, доходный дом на первой линии в исторической части города или офисный центр в престижной деловой зоне.

Инвестиционный объект подбирается с учетом долгосрочного владения и часто рассматривается как инвестиция, которая может стать фундаментальным капиталом и будет передаваться по наследству. Например, такие объекты могут располагаться на знаменитом бульваре Курфюрстендамм (Kurfürstendamm) в Берлине или на Королевской аллее (Königsallee) в Дюссельдорфе.

Core - самый прогнозируемый вид инвестирования. Такая стратегия имеет наименьшее количество рисков и не зависит напрямую от колебаний на рынке, так как рассчитывается на долгий временной период. Показатели доходности могут составлять 3-4%, бывает и менее. Но, как говорилось ранее, это не главенствующий фактор в данном виде инвестиций.

• Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в Германии

Отмечу отдельно. Такую недвижимость, как отели и дома престарелых или доходные дома в крупных и средних городах, которую инвестор приобретает с расчётом длительного владения не менее 20 лет, можно также классифицировать как Core-инвестиция, но не в классическом её понимании. Tак как данные объекты могут иметь не самое центральное расположение, но всё же сохранят долгосрочность и стабильность Core-classic.

2. Инвестиционная стратегия Сore-plus

Стиль Core-plus отличается от Core-стратегии выбором объекта недвижимости. Основное внимание здесь уделяется инвестированию в уже существующие и арендованные объекты с учетом потенциала их дальнейшего развития.   

Именно потенциал объекта играет основополагающую роль. Месторасположение, как и в предыдущем примере, является важной составляющей, которая напрямую отражается на перспективе инвестиции.

Так, краткосрочные договоры аренды дают возможность, по окончании их действия,  пересмотреть условия существующей аренды. За счёт проведения реконструкции здания, обновления площадей и смены арендатора можно увеличить доход и сделать объект более ликвидным и привлекательным.

В этой инвестиционной стратегии часто рассматриваются торговые центры и супермаркеты в крупных и средних городах с расположением 1В и потенциалом развития. Владение объектом обычно составляет не менее 10 лет.

Как пример подобного рода инвестиции можно привести известную сеть торговых домов в Германии “Карштадт”. Универмаги всегда располагались в центральный районах городов страны и имели долгую историю с 1881 года. Но, формат крупных универмагов устарел и в 2000-х годах сеть начала терять свои позиции на рынке.

Часть филиалов закрыли, огромные торговые площади опустели. В 2014 году площади универмагов были выставлены на продажу. Нашлись новые покупатели, новые идеи по реконструкции и ревитализации, на которые возлагаются большие надежды.

Заемный капитал в данном стиле инвестиций используется довольно активно и может составлять около 50 процентов. 

Инвестиции Core-plus также генерирует часть дохода за счёт повышения рыночной стоимости самого объекта. Месторасположение такие объектов обычно отличается хорошей проходимость и стабильным спросом у арендаторов.

При правильном подходе, потенциальная доходность выше, чем у традиционного вида инвестиций Core - 4-6%. Но здесь возрастает влияние от колебаний рынка, стратегии управления и менеджмента, из-за которых возникает вероятность риска инвестора.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

3.Инвестиционная стратегия Value-added

Цель инвестора в этом случае состоит в том, чтобы подобрать объект ниже

рыночной стоимости и повысить его ценность за счет обновления здания и/или смены арендатора. При этом стратегическая цель заключается не в повышении Cash-Flow (денежного потока), а в значительном увеличении стоимости объекта. В данном случае активно используется дополнительное финансирование и доля заемного капитала может достигать 60-70 процентов. Конечная цель инвестора - выгодная продажа объекта.

Например, был период, когда после воссоединения Берлина можно было купить доходный дом требующий реконструкции и произведя в нем качественный ремонт, продать эту недвижимость разделив на отдельные квартиры. При таких действиях доход от продажи резко возрастал. На данный момент найти такого рода объекты становится всё труднее и результат этой инвестиции предсказать сложно. К этому же типу можно отнести и различные манипуляции с аукционной недвижимостью, цель которых - купить дёшево, а продать дорого.

К этой категории относятся также объекты, которые находятся в регионах с активно развивающейся инфраструктурой и имеют прогнозируемый рост стоимости в ближайшие несколько лет.

Ожидаемое время удержания объекта намного короче, чем в случае с основными инвестициями - не более 5-7 лет. Доходность от Value-added стратегии значительно выше, чем у Core и Core-Plus и может составлять 8-10%, но и риски соответственно повышаются.

• Если вы хотите вкладывать деньги в жилую недвижимость, прочитайте эти советы.

4. Инвестиционная стратегия Opportunistic

Это краткосрочный вид инвестиции, в которой используется в качестве объекта как уже существующая недвижимость, так и на этапе проекта.

Объект в стадии проекта может быть выведен на следующий этап проектирования. Получены соответствующие разрешение на строительство и вид деятельности, а также утвержденная техническая документация. Эти действия выводят данный проект на новый уровень его оценочной стоимости.

Инвесторы с такой стратегией выбирают малооценённые объекты или объекты с высокой степенью роста стоимости за счёт кардинальных изменений. Например, готовые здания часто подбираются с расчётом на серьёзную реконструкцию или полную перестройку. Недвижимость, являющуюся на данный момент неликвидной из-за сложной рыночной ситуации в регионе, отсутствия или низкой аренды и других негативных факторов, которые необходимо нивелировать в рамках репозиционирования. Располагаются такие объекты в средних и небольших городах и часто имеют пустующие площади.

Как пример можно привести схему покупки пакета жилых домов в периферийных районах и требующих серьёзных реконструкций.

Восстанавливают не только дома, но и окружающую инфраструктуру: реновируют местные учреждения, улучшают дворы, строят новые детские площадки и т.д. После таких действий целый квартал становится более привлекательным и комфортным для проживания, притягивая новых жильцов и автоматически повышая стоимость самой недвижимости.

Доходность этого вида инвестиции от 10% и выше. В отдельных случаях доходность от подобных сделок может достигать 20-30% и более. Время удержания объекта всегда краткосрочное и действия направлены на быструю перепродажу. При этом высокий доход подразумевает и высокие спекулятивные риски.

Однако эти факторы не всегда в прямой зависимости. Тщательное изучение ситуации, понимание рынка и взвешенный подход к инвестиции позволяют сбалансировать эти факторы и снизить риски. Совокупность таких действий помогут пройти путь к успешной инвестиции, которая будет соответствовать ожиданиям и принесёт желаемую прибыль.

Смотрите примеры коммерческой недвижимости в Германии, которые можно купить сейчас

5 000 000 €

Магазин в Дрездене, Германия

3000 м²

Кредит Готовый бизнес

Готовый бизнес в пригороде Дрезден Уже на протяжении почти 20 лет якорным арендатором является компания EDEKA. Благодаря успеху торговой точки старый объект был снесен, и на его месте построен новый, в соответствии с актуальными стандартами строительства и современной концепцией арендатора. Успешный бизнес арендатора стал возмжен благодаря...

BiG Property

12 500 000 €

Доходный дом в Баден-Бадене, Германия

2280 м²

Вашему вниманию представлен новый многоквартирный дом в пригороде Баден-Баден, в центре города Гаггенау (земля Баден-Вюртемберг). Жилой дом общей площадью 2 280 кв.м., состоит из 20-ти квартир и коммерческого помещения на первом этаже. Дом в настоящее время полностью реконструируется и перестраивается. Магазин с большой торговой площадью (468...

EW Real Estate

1 120 000 €

Магазин в Берлине, Германия

630 м² 6.1% в год

Вашему вниманию представлен супермаркет в пригороде Берлина, в городе Ютербог. Объект был построен в 2007 году на большом земельном участке площадью 1902 кв.м. Около супермаркета имеется собственная парковка на 20 машин. В 2018 году была произведена реконструкция и полный капитальный ремонт здания с согласованием и пожеланиями арендатора....

EW Real Estate

4 250 000 €

Магазин в Мюнстере, Германия

1200 м² 5.55% в год

Вашему вниманию представлен новый супермаркет в г. Мюнстер (земля Северный Рейн-Вестфалия). Объект расположен в центре жилого района на большом земельном участке площадью 6 625 кв.м. В настоящий момент идет строительство здания, срок ввода в эксплуатацию — февраль 2020. Около здания имеется собственная парковка на 60 машиномест....

EW Real Estate

9 000 000 €

Магазин в Тюбингене, Германия

3472 м²

Готовый бизнес

Kaufland — это возможность для инвесторов войти в крупный готовый бизнес на сумму 9,3 млн евро. Инвестор приобретает доли в компании, которая владеет земельным участком и гипермаркетом с готовым договором аренды 15 лет. Договор без возможности выхода заключен с крупнейшей сетевой компании с высшим кредитным рейтингом — Kaufland....

BiG Property

Цена по запросу

Доходный дом в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия

5520 м²

Кредит

Резиденция для пожилых людей „У собора“ — один из реализованных нами инвестиционно-строительных проектов недалеко от Берлина. Надежный ТОП-арендатор и договор 25 лет Для данного объекта до начала строительства заключен долгосрочный договор аренды на 25 лет с надежным платежеспособным арендатором – лидером европейского...

BiG Property

2 500 000 €

Коммерческая недвижимость в Лейпциге, Германия

2220 м²

СРОЧНАЯ ПРОДАЖА!Объект является основным торговым центром в инфраструктуре города. Якорный арендатор NORMA, договор аренды с 1994 года по 31.12.2023 года, не включая опции продления. Общая длительность договоров аренды по всем арендаторам 5,8 лет, без права расторжения. Есть одобренное финансирование 1.200.000€ под 1,75%, ставка фиксирована на 5...

NF Group

265 000 €

Доходный дом в Крефельде, Германия

213 м² 8.29% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается многоквартирный дом в городе Крефельд. В доме 6 квартир. Объект сдан в аренду и приносит 21983 евро в год. Дом оснащен этажным газовым отоплением и ночными накопителями тепла. Предусмотрено отдельное помещение для стиральной машины. Входная группа в доме выложена плиткой. Дом расположен на спокойной жилой улице, в центре...

DEM GROUP GmbH

6 000 000 €

Магазин во Франкфурте-на-Майне, Германия

2000 м² 5.5% в год

Готовый бизнес

Торговый центр с супермаркетом NETTO и другими сетевыми магазинами с длительными договорам в пригороде Франкфурта на Майне. Полезная арендная площадь: 1 850 м² Общая площадь: около 2000 м² Парковочных мест: более 100 Срок аренды: более 10 лет c опцией продления Доходность: 5,5 % Инвестирование в регион Франкфурта на Майне -...

Estate-Service24

55 000 000 €

Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия

10000 м²

Вашему вниманию представлена 4-звездочная гостиница расположенная в г. Дюссельдорф (земля Северный Рейн-Вестфалия). Гостиница имеет около 150 номеров. Гостиница идеально подходит для покупки оператором, который хочет самостоятельно управлять данным объектом. Стоимость — 55 000 000 евро В целях конфиденциальности вся дальнейшая информация...

EW Real Estate

450 000 €

Доходный дом в Крефельде, Германия

457 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагается инвестиционный проект в городе 47803 Krefeld земельный участок 670 м2 под строительство нового дома на 7 квартир и 2 гаража разрешение на строительство в конце 1 квартала 2025 года площадь жилая дома 457 м2 капитал инвестора 375 000 евро затраты на строительство ~1 607 222 Евро планируемая продажа построенного объекта ~...

DEM GROUP GmbH

390 000 €

Доходный дом в Крефельде, Германия

221 м² 4.83% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Доходный дом удачно расположен в центре города Krefeld. Построен методом массивного строительства в 1900 году В доме 3 этажа. Центральное газовое отопление! Состав объекта: 4 квартиры и 2 коммерческих помещения. Годовой доход: Фактический: 18840 Евро (4.83%) Возможен: 24240 Евро (5.84%) Комиссия маклера для покупателя + 5,95%...

DEM GROUP GmbH

485 000 €

Инвестиционный проект в Вуппертале, Германия

565 м² 34.6% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Проектом предусмотрено строительство жилого дома на 11 квартир и подземным паркингом, в городе Вупперталь. Инвестору предлагается долевое участие в проекте из расчета внесения собственных средств в размере – 485 000 евро. Доход инвестора составит ~ 254 906 евро, (52% на вложенный капитал). Планируемый срок реализации проекта: 18...

DEM GROUP GmbH

7 500 000 €

Доходный дом во Франкфурте-на-Майне, Германия

800 м²

Многоквартирный дом (новостройка - 7 квартир) в популярном центральном районе Франкфурта на Майне. Жилая площадь: около 600 м.кв. Общая площадь: около 800 м.кв. Этажность: 3 этажа В доме: квартиры на первом этаже с террасами и выходом в сад, квартиры на верхних этажах - с балконам и террасами. Современный жилой дом строится по...

Estate-Service24

650 000 €

Кафе, ресторан в Берлине, Германия

86 м² 5.35% в год

Вашему вниманию представлена коммерческая недвижимость в г.Берлин (столица Германии), в районе Митте. Объект был построен в 2019 году. Помещение расположено на первом этаже. Длина оконных фасадов составляет 9 метров. Помещение оборудовано системой «теплый пол». Дом подключен к централизованному теплоснабжению. Данная недвижимость...

EW Real Estate

1 400 000 €

Производство в Берлине, Германия

1000 м²

Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области производства пеллетных и дровяных печей в Германии. Компания специализируется на разработке и продаже нескольких десятков современных дровяных и пеллетных печей, в классическом и современном дизайне, для экономичного отопления жилых домов с нейтральным выбросом CO2 в атмосферу. Вся...

EW Real Estate

100 000 000 €

Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия

10000 м² 3.8% в год

Готовый бизнес

Отель с длительным договором аренды в Дюссельдорфе! Кол-во номеров: 425 Кол-во парковочных мест: 100 Фактор: 26 Договор: более 20 лет с известной отельной сетью Расположение: столица земли Северный Рейн-Вестфалия очень популярна и как место для жизни и как туристический центр - это связано помимо прочего с высоким качеством жизни,...

Estate-Service24

2 670 000 €

Коммерческая недвижимость в Кайзерслаутерне, Германия

1762 м² 5.2% в год

Предлагаем Вашему вниманию автоцентр в долгосрочной аренде в г. Кайзерслаутерн, земля Рейнланд-Пфальц Коммерческий объект представляет собой автомастерскую с помещениями для хранения и продажи автозапчастей и шин, построенную в 2007 году на участке площадью 5 186 кв.м. К двухэтажному зданию с покатой крышей, в котором расположены торговые...

EW Real Estate

9 500 000 €

Магазин в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия

3706 м² 5.22% в год

Вашему вниманию представлен новый супермаркет REWE в г.Даме (земля — Бранденбург). Объект расположен на земельном участке площадью 11 400 кв.м. В настоящий момент завершается его строительство, открытие состоится в декабре 2019 года. Имеется собственная парковка на 120 авто. Супермаркет полностью сдан в аренду REWE — германскому и...

EW Real Estate

1 257 421 €

Доходный дом в Оберхаузене, Германия

2037 м² 12.57% в год

Продается пакет доходных домов в городе Оберхаузен и Бохум. Дом в Оберхаузене: 1965 года постройки (железобетонные перекрытия) В 2019-2023 году был сделан ремонт 11 квартир Общая площадь дома 1139 м2: - жилая площадь 794 м2 - площадь 1 ком помещения составляет 345м2 1 квартира свободна. Остальные сданы в аренду. Доход в год...

DEM GROUP GmbH

Посмотреть ещё 156 похожих объектов

Автор Ольга Мюллер

Фото pixabay.com, wikimedia.org

Условия цитирования материалов Prian.ru