Как вкладывать деньги в недвижимость: 4 инвестиционных стратегии

Ольга Мюллер, управляющий партнер IIG Real Estate Group, юрист-экономист, независимый оценщик недвижимости в Европе, член Королевской Академии RICS:

- Первоначально термин «стили инвестиций» использовался в области акций и ценных бумаг. Затем определённые виды стратегий появились в сфере инвестиций в недвижимость.

Слово «стратегия» означает продуманный подход в достижении цели. Чтобы выбрать стратегию, нужно знать цель. Цели разнятся в зависимости от предпочтений самого инвестора, от планируемого срока участия в инвестиции, расчёта доступных ресурсов и от ожидаемого дохода.

Итак, когда цель известна, можно выбирать инвестиционный подход и стратегические ориентиры. Существуют четыре основных стратегических стиля, которые обозначаются на английском языке.

1. Инвестиционная стратегия Core

Это долгосрочная инвестиция, которая планируется на срок 20-25 лет и более. Для приобретения объекта чаще всего используются только собственные средства или собственные средства плюс небольшая доля дополнительного финансирования.

Цель данного вида инвестирования - приобретение ликвидных объектов в крупных и средних городах с прогнозируемым стабильным доходом.

Привлекательными считаются объекты с центральным расположением категории 1А и якорными арендаторами. Место играет важнейшую роль и превалирует над доходностью. Инвестор смотрит далеко вперёд и цель инвестиции - не в получении быстрого дохода. Главное здесь - увеличить свой финансовый портфель статусной недвижимостью и объектами с историческим и культурным значением. 

Ярким примером Core инвестиции может быть крупный торговый центр, доходный дом на первой линии в исторической части города или офисный центр в престижной деловой зоне.

Инвестиционный объект подбирается с учетом долгосрочного владения и часто рассматривается как инвестиция, которая может стать фундаментальным капиталом и будет передаваться по наследству. Например, такие объекты могут располагаться на знаменитом бульваре Курфюрстендамм (Kurfürstendamm) в Берлине или на Королевской аллее (Königsallee) в Дюссельдорфе.

Core - самый прогнозируемый вид инвестирования. Такая стратегия имеет наименьшее количество рисков и не зависит напрямую от колебаний на рынке, так как рассчитывается на долгий временной период. Показатели доходности могут составлять 3-4%, бывает и менее. Но, как говорилось ранее, это не главенствующий фактор в данном виде инвестиций.

• Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в Германии

Отмечу отдельно. Такую недвижимость, как отели и дома престарелых или доходные дома в крупных и средних городах, которую инвестор приобретает с расчётом длительного владения не менее 20 лет, можно также классифицировать как Core-инвестиция, но не в классическом её понимании. Tак как данные объекты могут иметь не самое центральное расположение, но всё же сохранят долгосрочность и стабильность Core-classic.

2. Инвестиционная стратегия Сore-plus

Стиль Core-plus отличается от Core-стратегии выбором объекта недвижимости. Основное внимание здесь уделяется инвестированию в уже существующие и арендованные объекты с учетом потенциала их дальнейшего развития.   

Именно потенциал объекта играет основополагающую роль. Месторасположение, как и в предыдущем примере, является важной составляющей, которая напрямую отражается на перспективе инвестиции.

Так, краткосрочные договоры аренды дают возможность, по окончании их действия,  пересмотреть условия существующей аренды. За счёт проведения реконструкции здания, обновления площадей и смены арендатора можно увеличить доход и сделать объект более ликвидным и привлекательным.

В этой инвестиционной стратегии часто рассматриваются торговые центры и супермаркеты в крупных и средних городах с расположением 1В и потенциалом развития. Владение объектом обычно составляет не менее 10 лет.

Как пример подобного рода инвестиции можно привести известную сеть торговых домов в Германии “Карштадт”. Универмаги всегда располагались в центральный районах городов страны и имели долгую историю с 1881 года. Но, формат крупных универмагов устарел и в 2000-х годах сеть начала терять свои позиции на рынке.

Часть филиалов закрыли, огромные торговые площади опустели. В 2014 году площади универмагов были выставлены на продажу. Нашлись новые покупатели, новые идеи по реконструкции и ревитализации, на которые возлагаются большие надежды.

Заемный капитал в данном стиле инвестиций используется довольно активно и может составлять около 50 процентов. 

Инвестиции Core-plus также генерирует часть дохода за счёт повышения рыночной стоимости самого объекта. Месторасположение такие объектов обычно отличается хорошей проходимость и стабильным спросом у арендаторов.

При правильном подходе, потенциальная доходность выше, чем у традиционного вида инвестиций Core - 4-6%. Но здесь возрастает влияние от колебаний рынка, стратегии управления и менеджмента, из-за которых возникает вероятность риска инвестора.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

3.Инвестиционная стратегия Value-added

Цель инвестора в этом случае состоит в том, чтобы подобрать объект ниже

рыночной стоимости и повысить его ценность за счет обновления здания и/или смены арендатора. При этом стратегическая цель заключается не в повышении Cash-Flow (денежного потока), а в значительном увеличении стоимости объекта. В данном случае активно используется дополнительное финансирование и доля заемного капитала может достигать 60-70 процентов. Конечная цель инвестора - выгодная продажа объекта.

Например, был период, когда после воссоединения Берлина можно было купить доходный дом требующий реконструкции и произведя в нем качественный ремонт, продать эту недвижимость разделив на отдельные квартиры. При таких действиях доход от продажи резко возрастал. На данный момент найти такого рода объекты становится всё труднее и результат этой инвестиции предсказать сложно. К этому же типу можно отнести и различные манипуляции с аукционной недвижимостью, цель которых - купить дёшево, а продать дорого.

К этой категории относятся также объекты, которые находятся в регионах с активно развивающейся инфраструктурой и имеют прогнозируемый рост стоимости в ближайшие несколько лет.

Ожидаемое время удержания объекта намного короче, чем в случае с основными инвестициями - не более 5-7 лет. Доходность от Value-added стратегии значительно выше, чем у Core и Core-Plus и может составлять 8-10%, но и риски соответственно повышаются.

• Если вы хотите вкладывать деньги в жилую недвижимость, прочитайте эти советы.

4. Инвестиционная стратегия Opportunistic

Это краткосрочный вид инвестиции, в которой используется в качестве объекта как уже существующая недвижимость, так и на этапе проекта.

Объект в стадии проекта может быть выведен на следующий этап проектирования. Получены соответствующие разрешение на строительство и вид деятельности, а также утвержденная техническая документация. Эти действия выводят данный проект на новый уровень его оценочной стоимости.

Инвесторы с такой стратегией выбирают малооценённые объекты или объекты с высокой степенью роста стоимости за счёт кардинальных изменений. Например, готовые здания часто подбираются с расчётом на серьёзную реконструкцию или полную перестройку. Недвижимость, являющуюся на данный момент неликвидной из-за сложной рыночной ситуации в регионе, отсутствия или низкой аренды и других негативных факторов, которые необходимо нивелировать в рамках репозиционирования. Располагаются такие объекты в средних и небольших городах и часто имеют пустующие площади.

Как пример можно привести схему покупки пакета жилых домов в периферийных районах и требующих серьёзных реконструкций.

Восстанавливают не только дома, но и окружающую инфраструктуру: реновируют местные учреждения, улучшают дворы, строят новые детские площадки и т.д. После таких действий целый квартал становится более привлекательным и комфортным для проживания, притягивая новых жильцов и автоматически повышая стоимость самой недвижимости.

Доходность этого вида инвестиции от 10% и выше. В отдельных случаях доходность от подобных сделок может достигать 20-30% и более. Время удержания объекта всегда краткосрочное и действия направлены на быструю перепродажу. При этом высокий доход подразумевает и высокие спекулятивные риски.

Однако эти факторы не всегда в прямой зависимости. Тщательное изучение ситуации, понимание рынка и взвешенный подход к инвестиции позволяют сбалансировать эти факторы и снизить риски. Совокупность таких действий помогут пройти путь к успешной инвестиции, которая будет соответствовать ожиданиям и принесёт желаемую прибыль.

Смотрите примеры коммерческой недвижимости в Германии, которые можно купить сейчас

1 052 160 €

Доходный дом в Оберхаузене, Германия

1633 м² 15.32% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается пакет из 3-х доходных домов. Два дома в городе Оберхаузен (зеленый и синий дома на фото) и один дом в городе Марль. Оберхаузен: - правый дом (синий) построен в 1911 году - левый дом (свело зелёный) построен в 1955 году, имеет железобетонные перекрытия. Полная реновация левого дома (в 2016), 3 полные реновации правого дома...

DEM GROUP GmbH

23 500 000 €

Офис в Карсте, Германия

10320 м² 4.69% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Коммерческая недвижимость в Германии в 41564 Kaarst, под Дюссельдорфом 10320 м2, (участок 10918 м²) Объект расположен в 15 минутах от аэропорта Количество арендаторов: 15 Парковочных мест: 23 + 55 Состояние нового объекта, не требует вложений. Дорогая отделка. Помещения сданы на 91% Комиссия для покупателя +3,57% к стоимости...

DEM GROUP GmbH

1 850 000 €

Производство в Берлине, Германия

60 м²

Вашему вниманию представлен действующий бизнес — ювелирная мастерская в Германии. Эта ювелирная мастерская, работает в немецком мегаполисе более 35 лет. Предприниматель придает большое значение высокому качеству и специализируется на производстве и обработке особо качественных ювелирных изделий. Стабильная клиентская база состоит из...

EW Real Estate

3 000 000 €

Магазин в Вуппертале, Германия

2265 м²

Кредит Готовый бизнес

Супермаркет расположен в процветающем городе c населением свыше 50 тысяч. С платежеспособным арендатором подписан договор аренды на 15 лет. Якорный арендатор Супермаркет Lidl— лидер рынка, входящий в ТОП-10 торговых компаний Германии. Помещения арендуют так же известный дискаунтер одежды, магазин напитков и булочная. Специализиорванный...

BiG Property

410 000 €

Доходный дом в Эммерих-ам-Райне, Германия

475 м² 8.09% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается доходный дом на границе с Голландией. Город Эммерих на Рейне. Общая площадь дома 475 м2 Участок площадью 469 м2 В доме семь квартир и 1 гараж Год постройки 1953, санирован в 2012 /2017 Дом сдан в аренду. Фактический годовой доход: 34 308 евро в год (8,36% годовых). Комиссия для покупателя + 4,76% к стоимости объекта.

DEM GROUP GmbH

13 000 000 €

Магазин в Трире, Германия

9000 м²

Готовый бизнес

Ключевые арендаторы торгового центра — лидеры европейского рынка, продуктовый дискаунтер Lidl и сеть по продаже товаров для сада. Долгосрочные договоры подписаны с компаниями на 18 и 15 лет. На территории объекта также работают пекарня, парикмахерская и газетный киоск. Несомненные преимущества объекта — его расположение...

BiG Property

8 623 500 €

Магазин в Киле, Германия

2725 м² 4.91% в год

Вашему вниманию представлен новый супермаркет в земле Шлезвиг-Гольштейн, недалеко от города Киль. В настоящий момент идет его строительство, которое завершится в 1 квартале 2023 года. Супермаркет будет расположен на большом земельном участке площадью 14 112 кв.м. Рядом с ним будет собственная автопарковка на 147 машиномест. По данному объекту...

EW Real Estate

8 100 000 €

Коммерческая недвижимость в Билефельде, Германия

11000 м² 7.5% в год

Готовый бизнес

Описание: современная реабилитационная клиника с длительным договором аренды. Кол-во комнат: около 200 Ремонт: 2015 Оснащение: бассейн, тренажерный зал, учебный зал и фитнес-центр, офисные и конференц-залы, процедурные кабинеты. Маклерская комиссия со стороны покупателя: 5 % + НДС P. S. В целях конфиденциальности и в соответствии с...

Estate-Service24

2 800 000 €

Магазин в Германии

1167 м² 4.98% в год

Вашему вниманию представлен новый супермаркет в Баварии. Здание расположено на земельном участке площадью 6 060 кв.м. В настоящий момент идет его строительство, сдача объекта запланирована на октябрь 2020 года. Площадь здания составит 1 167 кв.м., около него находится собственная парковка на 81 машиноместо. Имеется заключенный договор аренды...

EW Real Estate

Цена по запросу

Офис в Лейпциге, Германия

1200 м²

Кредит Готовый бизнес

Помещения сданы в долгосрочную аренду компании сети фитнес-клубов, которая была основана в 2004 году и насчитывает сегодня 320 филиалов. За 10 лет работы компания сформировала прибыльную бизнес-модель, которая в 2015 году позволила достичь оборота 120 млн евро. Она выгодно отличается от конкурентов благодаря качеству услуг и использованию...

BiG Property

3 600 000 €

Магазин в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия

1520 м² 5.55% в год

Вашему вниманию представлен новый супермаркет в г.Форст (земля Бранденбург). Объект построен в 2020 году. С апреля 2020 года объект сдан в аренду розничной сети Aldi. Договор аренды заключен на 15 лет, в нем предусмотрены 5 опций продления по 3 года каждая. Справочно: Aldi — сеть магазинов-дискаунтеров. Представлена в 18 странах мира,...

EW Real Estate

420 000 €

Доходный дом в Вуппертале, Германия

371 м² 10.42% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Готовый бизнес

Продается доходный дом в 42339 г. Вупперталь Рядом с домом расположена станция Schwebebahn,подвесная монорельса (аналог городского трамвая - метро) по городу Wuppertal В доме 2 квартиры на 2 этаже и 3 этаже, есть гастрономия на 1 этаже, 2 машиноместа, и есть ком помещение Частично сданный в аренду дом приносит ~ 10,42% в год Комиссия...

DEM GROUP GmbH

11 815 000 €

Магазин в Эрфурте, Германия

4455 м² 4.9% в год

Вашему вниманию представлен новый супермаркет в земле Тюрингия, недалеко от города Эрфурт. В настоящий момент идет его строительство, которое завершится в 1 квартале 2023 года. Супермаркет будет расположен на большом земельном участке площадью 15 554 кв.м. Уже найдены арендаторы для данного объекта. С якорным арендатором заключен договор аренды...

EW Real Estate

2 550 000 €

Магазин в Остероде-ам-Харце, Германия

1750 м² 5.9% в год

Продается супермаркет в Гарце, земля Нижняя Саксония. Супермаркет был построен в 2000 году. После этого он до 2008 года два раза расширялся. Год постройки — 2000/2008 Площадь недвижимости — 1 750 кв.м. Площадь участка — 5 000 кв.м. Аренда — 150 000 евро/год Договор аренды — до 2030 года Доход — 5,9%...

EW Real Estate

4 250 000 €

Магазин в Мюнстере, Германия

1200 м² 5.55% в год

Вашему вниманию представлен новый супермаркет в г. Мюнстер (земля Северный Рейн-Вестфалия). Объект расположен в центре жилого района на большом земельном участке площадью 6 625 кв.м. В настоящий момент идет строительство здания, срок ввода в эксплуатацию — февраль 2020. Около здания имеется собственная парковка на 60 машиномест....

EW Real Estate

790 000 €

Доходный дом в Марле, Германия

587 м² 7.16% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается доходный дом в городе Марль. Площадь дома 587 м2 В доме 10 квартир Объект построен в 1966 году и оборудован центральным газовым отоплением. В 2018-2023 годах были проведены ремонты. На заднем дворе расположены 15 гаражей, доступных для аренды как жильцам здания, так и жителям соседнего района, что повышает удобство и...

DEM GROUP GmbH

Цена по запросу

Магазин в Берлине, Германия

3000 м²

Кредит Готовый бизнес

Данный проект реализован нами в посещаемом районе города с положительной демографической динамикой. Залог успеха — сочетание сильных игроков в лице лидера продуктовой торговли REWE и пользующихся ежедневным спросом небольших арендаторов (салон красоты, парикмахерская, магазин одежды). Внимание: с арендатором уже заключен долгосрочный...

BiG Property

450 000 €

Доходный дом в Крефельде, Германия

457 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагается инвестиционный проект в городе 47803 Krefeld земельный участок 670 м2 под строительство нового дома на 7 квартир и 2 гаража разрешение на строительство в конце 1 квартала 2025 года площадь жилая дома 457 м2 капитал инвестора 375 000 евро затраты на строительство ~1 607 222 Евро планируемая продажа построенного объекта ~...

DEM GROUP GmbH

1 400 000 €

Производство в Берлине, Германия

1000 м²

Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области производства пеллетных и дровяных печей в Германии. Компания специализируется на разработке и продаже нескольких десятков современных дровяных и пеллетных печей, в классическом и современном дизайне, для экономичного отопления жилых домов с нейтральным выбросом CO2 в атмосферу. Вся...

EW Real Estate

9 040 000 €

Магазин в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия

3008 м² 4.81% в год

Вашему вниманию представлен новый супермаркет в Бранденбурге, недалеко от г. Потсдам. В настоящий момент идет его строительство, которое завершится в 2023 году. Объект будет построен на большом земельном участке площадью 14 300 кв.м. Около здания будет парковка на 125 машин. По данному объекту уже заключен договор аренды на 15 лет, который...

EW Real Estate

Посмотреть ещё 167 похожих объектов

Автор Ольга Мюллер

Фото pixabay.com, wikimedia.org

Условия цитирования материалов Prian.ru