Как вкладывать деньги в недвижимость: 4 инвестиционных стратегии

Ольга Мюллер, управляющий партнер IIG Real Estate Group, юрист-экономист, независимый оценщик недвижимости в Европе, член Королевской Академии RICS:

- Первоначально термин «стили инвестиций» использовался в области акций и ценных бумаг. Затем определённые виды стратегий появились в сфере инвестиций в недвижимость.

Слово «стратегия» означает продуманный подход в достижении цели. Чтобы выбрать стратегию, нужно знать цель. Цели разнятся в зависимости от предпочтений самого инвестора, от планируемого срока участия в инвестиции, расчёта доступных ресурсов и от ожидаемого дохода.

Итак, когда цель известна, можно выбирать инвестиционный подход и стратегические ориентиры. Существуют четыре основных стратегических стиля, которые обозначаются на английском языке.

1. Инвестиционная стратегия Core

Это долгосрочная инвестиция, которая планируется на срок 20-25 лет и более. Для приобретения объекта чаще всего используются только собственные средства или собственные средства плюс небольшая доля дополнительного финансирования.

Цель данного вида инвестирования - приобретение ликвидных объектов в крупных и средних городах с прогнозируемым стабильным доходом.

Привлекательными считаются объекты с центральным расположением категории 1А и якорными арендаторами. Место играет важнейшую роль и превалирует над доходностью. Инвестор смотрит далеко вперёд и цель инвестиции - не в получении быстрого дохода. Главное здесь - увеличить свой финансовый портфель статусной недвижимостью и объектами с историческим и культурным значением. 

Ярким примером Core инвестиции может быть крупный торговый центр, доходный дом на первой линии в исторической части города или офисный центр в престижной деловой зоне.

Инвестиционный объект подбирается с учетом долгосрочного владения и часто рассматривается как инвестиция, которая может стать фундаментальным капиталом и будет передаваться по наследству. Например, такие объекты могут располагаться на знаменитом бульваре Курфюрстендамм (Kurfürstendamm) в Берлине или на Королевской аллее (Königsallee) в Дюссельдорфе.

Core - самый прогнозируемый вид инвестирования. Такая стратегия имеет наименьшее количество рисков и не зависит напрямую от колебаний на рынке, так как рассчитывается на долгий временной период. Показатели доходности могут составлять 3-4%, бывает и менее. Но, как говорилось ранее, это не главенствующий фактор в данном виде инвестиций.

• Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в Германии

Отмечу отдельно. Такую недвижимость, как отели и дома престарелых или доходные дома в крупных и средних городах, которую инвестор приобретает с расчётом длительного владения не менее 20 лет, можно также классифицировать как Core-инвестиция, но не в классическом её понимании. Tак как данные объекты могут иметь не самое центральное расположение, но всё же сохранят долгосрочность и стабильность Core-classic.

2. Инвестиционная стратегия Сore-plus

Стиль Core-plus отличается от Core-стратегии выбором объекта недвижимости. Основное внимание здесь уделяется инвестированию в уже существующие и арендованные объекты с учетом потенциала их дальнейшего развития.   

Именно потенциал объекта играет основополагающую роль. Месторасположение, как и в предыдущем примере, является важной составляющей, которая напрямую отражается на перспективе инвестиции.

Так, краткосрочные договоры аренды дают возможность, по окончании их действия,  пересмотреть условия существующей аренды. За счёт проведения реконструкции здания, обновления площадей и смены арендатора можно увеличить доход и сделать объект более ликвидным и привлекательным.

В этой инвестиционной стратегии часто рассматриваются торговые центры и супермаркеты в крупных и средних городах с расположением 1В и потенциалом развития. Владение объектом обычно составляет не менее 10 лет.

Как пример подобного рода инвестиции можно привести известную сеть торговых домов в Германии “Карштадт”. Универмаги всегда располагались в центральный районах городов страны и имели долгую историю с 1881 года. Но, формат крупных универмагов устарел и в 2000-х годах сеть начала терять свои позиции на рынке.

Часть филиалов закрыли, огромные торговые площади опустели. В 2014 году площади универмагов были выставлены на продажу. Нашлись новые покупатели, новые идеи по реконструкции и ревитализации, на которые возлагаются большие надежды.

Заемный капитал в данном стиле инвестиций используется довольно активно и может составлять около 50 процентов. 

Инвестиции Core-plus также генерирует часть дохода за счёт повышения рыночной стоимости самого объекта. Месторасположение такие объектов обычно отличается хорошей проходимость и стабильным спросом у арендаторов.

При правильном подходе, потенциальная доходность выше, чем у традиционного вида инвестиций Core - 4-6%. Но здесь возрастает влияние от колебаний рынка, стратегии управления и менеджмента, из-за которых возникает вероятность риска инвестора.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

3.Инвестиционная стратегия Value-added

Цель инвестора в этом случае состоит в том, чтобы подобрать объект ниже

рыночной стоимости и повысить его ценность за счет обновления здания и/или смены арендатора. При этом стратегическая цель заключается не в повышении Cash-Flow (денежного потока), а в значительном увеличении стоимости объекта. В данном случае активно используется дополнительное финансирование и доля заемного капитала может достигать 60-70 процентов. Конечная цель инвестора - выгодная продажа объекта.

Например, был период, когда после воссоединения Берлина можно было купить доходный дом требующий реконструкции и произведя в нем качественный ремонт, продать эту недвижимость разделив на отдельные квартиры. При таких действиях доход от продажи резко возрастал. На данный момент найти такого рода объекты становится всё труднее и результат этой инвестиции предсказать сложно. К этому же типу можно отнести и различные манипуляции с аукционной недвижимостью, цель которых - купить дёшево, а продать дорого.

К этой категории относятся также объекты, которые находятся в регионах с активно развивающейся инфраструктурой и имеют прогнозируемый рост стоимости в ближайшие несколько лет.

Ожидаемое время удержания объекта намного короче, чем в случае с основными инвестициями - не более 5-7 лет. Доходность от Value-added стратегии значительно выше, чем у Core и Core-Plus и может составлять 8-10%, но и риски соответственно повышаются.

• Если вы хотите вкладывать деньги в жилую недвижимость, прочитайте эти советы.

4. Инвестиционная стратегия Opportunistic

Это краткосрочный вид инвестиции, в которой используется в качестве объекта как уже существующая недвижимость, так и на этапе проекта.

Объект в стадии проекта может быть выведен на следующий этап проектирования. Получены соответствующие разрешение на строительство и вид деятельности, а также утвержденная техническая документация. Эти действия выводят данный проект на новый уровень его оценочной стоимости.

Инвесторы с такой стратегией выбирают малооценённые объекты или объекты с высокой степенью роста стоимости за счёт кардинальных изменений. Например, готовые здания часто подбираются с расчётом на серьёзную реконструкцию или полную перестройку. Недвижимость, являющуюся на данный момент неликвидной из-за сложной рыночной ситуации в регионе, отсутствия или низкой аренды и других негативных факторов, которые необходимо нивелировать в рамках репозиционирования. Располагаются такие объекты в средних и небольших городах и часто имеют пустующие площади.

Как пример можно привести схему покупки пакета жилых домов в периферийных районах и требующих серьёзных реконструкций.

Восстанавливают не только дома, но и окружающую инфраструктуру: реновируют местные учреждения, улучшают дворы, строят новые детские площадки и т.д. После таких действий целый квартал становится более привлекательным и комфортным для проживания, притягивая новых жильцов и автоматически повышая стоимость самой недвижимости.

Доходность этого вида инвестиции от 10% и выше. В отдельных случаях доходность от подобных сделок может достигать 20-30% и более. Время удержания объекта всегда краткосрочное и действия направлены на быструю перепродажу. При этом высокий доход подразумевает и высокие спекулятивные риски.

Однако эти факторы не всегда в прямой зависимости. Тщательное изучение ситуации, понимание рынка и взвешенный подход к инвестиции позволяют сбалансировать эти факторы и снизить риски. Совокупность таких действий помогут пройти путь к успешной инвестиции, которая будет соответствовать ожиданиям и принесёт желаемую прибыль.

Смотрите примеры коммерческой недвижимости в Германии, которые можно купить сейчас

449 000 €

Доходный дом в Эссене, Германия

257 м² 4.78% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагается к продаже доходный дом в Германии Площадь дома 257 м2 Площадь земельного участка 242 м2. За домом находится очень красивая, просторная терраса с прилегающим к ней ухоженным садом. Дом отапливается новой газовой системой центрального отопления. С 2004 года весь дом сдан в аренду Heimstatt Engelbert, службе социального...

DEM GROUP GmbH

3 000 000 €

Магазин в Бремене, Германия

1500 м²

Готовый бизнес

Надежный арендатор и оптимальное расположение Проект "Дискаунтер Netto" реализован в сотрудничестве с одним из известных застройщиков Германии. Объект расположен в густонаселенном районе города на севере Германии рядом с вокзалом. Данное расположение с уверенностью обеспечивает долгосрочную надежную рентабельность. С арендатором...

BiG Property

3 500 000 €

Инвестиционный проект в Берлине, Германия

235 м² 4% в год

Предлагаем Вашему вниманию коммерческое помещение, на главной улице западного Берлина, Курфюрстендамм. Все здание впечатляет своим современным дизайном и высококачественными материалами. Помещение сдано в аренду. Площадь недвижимости — 235 кв.м. Год постройки — 2015 Аренда — 140 000 евро в год Стоимость — 3 500...

EW Real Estate

1 200 000 €

Инвестиционный проект в Берлине, Германия

1 м²

Действующий амбулаторный уход в Берлине — готовый бизнес с потенциалом роста. К продаже предлагается действующий амбулаторный сервис по уходу за пожилыми людьми в Берлине, успешно работающий на рынке уже много лет. Бизнес стабильно функционирует, имеет сформированную клиентскую базу, штат сотрудников и налаженную организационную...

EW Real Estate

650 000 €

Кафе, ресторан в Берлине, Германия

86 м² 5.35% в год

Вашему вниманию представлена коммерческая недвижимость в г.Берлин (столица Германии), в районе Митте. Объект был построен в 2019 году. Помещение расположено на первом этаже. Длина оконных фасадов составляет 9 метров. Помещение оборудовано системой «теплый пол». Дом подключен к централизованному теплоснабжению. Данная недвижимость...

EW Real Estate

10 875 000 €

Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия

2303 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

год постройки 1968/ 2020 санирован - площадь общая 2303 м2 - отель сдан в аренду договор подписан в конце 2019 года на 10 лет + 2х5 опция продления! на первые 2 года есть страховка от банка в случае не уплаты аренды, а на последующие 8 лет есть гарантия от компании. подписан договор аренды (а с ноября 2020 года заходит аренда) Комиссия...

DEM GROUP GmbH

1 850 000 €

Производство в Берлине, Германия

60 м²

Вашему вниманию представлен действующий бизнес — ювелирная мастерская в Германии. Эта ювелирная мастерская, работает в немецком мегаполисе более 35 лет. Предприниматель придает большое значение высокому качеству и специализируется на производстве и обработке особо качественных ювелирных изделий. Стабильная клиентская база состоит из...

EW Real Estate

3 300 000 €

Производство в Берлине, Германия

500 м²

Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области производства компонентов из стеклопластика в Германии. Компания специализируется на производстве, сборке и обслуживании высококачественных компонентов из стеклопластика. Основное внимание уделяется производству резервуаров и трубных систем. В качестве решения проблем компания...

EW Real Estate

15 800 000 €

Офис в Берлине, Германия

5490 м²

Готовый бизнес

Классическое административное офисное здание в хорошем состоянии с длительными договорами аренды. Объект полностью сдан в аренду. Арендаторы: государственные и социальные учреждения. Договора: длительные ( 10 лет и более) с опцией продления 3х5 лет. Расположение: объект расположен в Берлине в районе с хорошей инфраструктурой и удобным...

Estate-Service24

430 000 €

Доходный дом в Дуйсбурге, Германия

496 м² 8.9% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Доходный дом в Duisburg Площадь дома 476 м2 5 квартир сданы в аренду 2 машиноместа сданы в аренду 4 этажа Объект сдан и приносит в год: 38 100 евро Комиссия для покупателя + 3,57% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

8 000 000 €

Отель, гостиница во Франкфурте-на-Майне, Германия

1500 м² 4.5% в год

Онлайн-показ Готовый бизнес

Апарт-отель в районе главного ж/д вокзала Франкфурта на Майне. В отеле: • Частная парковка на месте • Комната для завтрака • Ресепшн работает 24 часа в сутки • Комната для хранения багажа Основные данные: • Общая площадь: около 1500 м.кв. • Кол-во комнат: 50 • Площадь участка: около 700 м.кв....

Estate-Service24

3 000 000 €

Магазин в Лейпциге, Германия

2500 м²

Готовый бизнес

Супермаркет NETTO - проверенный бизнес Супермаркет Netto недалеко от Ганновера уже более 18 лет успешно работает в данной точке. Новый договор подписан на выгодных для инвестора условиях — с повышением арендной ставки и опцией пролонгации. ВЫГОДНОЕ РАСПОЛОЖЕНИЕ — ЗАЛОГ УСПЕШНОГО БИЗНЕСА Выбирая оптимальный объект для инвестора,...

BiG Property

Цена по запросу

Магазин во Франкфурте-на-Майне, Германия

3800 м²

Кредит Готовый бизнес

Данный проект — пример надежного готового бизнеса для крупных инвесторов. Мы реализовали его в региональном центре региона Гессен с населением свыше 200 тысяч. Торговый центр с 7 арендаторами успешно работает уже несколько лет. У объекта оптимальное микрорасположение — это населенный жилой и коммерческий район в 15 минутах от...

BiG Property

4 000 000 €

Магазин в Оффенбурге, Германия

1600 м² 4.9% в год

Кредит 1.8-2% Готовый бизнес

•На первом этаже жилого дома •Сдача в 4 кв. 2021 г. •Арендопригодная площадь: 1 600 кв.м •Доход от аренды в год – 196 000 евро •Арендатор – международная сеть супермаркетов с более 10 тыс. магазинов в более 40 странах. Сеть была основана в 1930-х в Германии, в 2020 г. оборот группы составил более 90...

Intermark Global

8 000 000 €

Доходный дом в Берлине, Германия

6000 м² 7.5% в год

Горячее предложение! Ожидается быстрая продажа ещё в этом году. Интересно? Оставь заявку! Коммерческая недвижимость представляет собой здание, полностью сданное в аренду одной из крупных социальных служб Берлина. Здание расположено в районе Шпандау. Год постройки — 1970 Площадь недвижимости — 6 000 кв.м. Стоимость — 8...

EW Real Estate

9 500 000 €

Магазин в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия

3706 м² 5.22% в год

Вашему вниманию представлен новый супермаркет REWE в г.Даме (земля — Бранденбург). Объект расположен на земельном участке площадью 11 400 кв.м. В настоящий момент завершается его строительство, открытие состоится в декабре 2019 года. Имеется собственная парковка на 120 авто. Супермаркет полностью сдан в аренду REWE — германскому и...

EW Real Estate

5 300 000 €

Магазин во Франкфурте-на-Одере, Германия

2250 м² 5.7% в год

Вашему вниманию представлен новый супермаркет в земле Бранденбург. Объект был построен в 2024 году и сдан в долгосрочную аренду одному из крупнейших ритейлеров Германии. Стоимость — 5 300 000 евро Площадь — 2 250 кв.м. Доход от аренды — 300 000 евро/год Рентабельность — 5,7% Не упустите возможность приобрести...

EW Real Estate

6 000 000 €

Магазин во Франкфурте-на-Майне, Германия

2000 м² 5.5% в год

Готовый бизнес

Торговый центр с супермаркетом NETTO и другими сетевыми магазинами с длительными договорам в пригороде Франкфурта на Майне. Полезная арендная площадь: 1 850 м² Общая площадь: около 2000 м² Парковочных мест: более 100 Срок аренды: более 10 лет c опцией продления Доходность: 5,5 % Инвестирование в регион Франкфурта на Майне -...

Estate-Service24

310 100 €

Кафе, ресторан в Вердере, Германия

132 м² 5.2% в год

Коммерческая недвижимость в пригороде Берлина. Доход 5,2% Продаются коммерческие помещения в г.Вердер, земля Бранденбург. Купить помещения можно как по отдельности, так и вместе. Объект расположен в оживленном районе, на первом этаже нового современного жилого комплекса. Рядом расположена вся необходимая инфраструктура, такая как: рестораны,...

EW Real Estate

1 400 000 €

Производство в Берлине, Германия

1000 м²

Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области производства пеллетных и дровяных печей в Германии. Компания специализируется на разработке и продаже нескольких десятков современных дровяных и пеллетных печей, в классическом и современном дизайне, для экономичного отопления жилых домов с нейтральным выбросом CO2 в атмосферу. Вся...

EW Real Estate

Посмотреть ещё 168 похожих объектов

Автор Ольга Мюллер

Фото pixabay.com, wikimedia.org

Условия цитирования материалов Prian.ru