Россияне не одно десятилетие массово приобретают недвижимость за рубежом. Поэтому не так уж редки случаи, когда один гражданин РФ собирается купить жильё за границей у другого. Получится ли в этом случае упростить сделку, скажем, заключить её в России? В условиях закрытых границ это было бы большим плюсом… Или, например, расплатиться рублями? Разбираемся вместе со специалистами из разных стран.
Место сделки изменить нельзя
Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.
Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.
Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.
Доверенность: возможны варианты
Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?
При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.
В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.
В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.
Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.
Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Час расплаты
Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?
Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.
Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.
Читайте отзывы продавцов и покупателей недвижимости за рубежом
В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.
Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.
В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.
В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».
Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru
Турция
В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.
Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.
Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс. Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».
Венгрия
Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.
Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».
Финляндия
В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.
Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.
Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».
Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru
Греция
При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.
Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор. Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».
Испания
Здесь возможностей для манёвра практически нет.
Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом. Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.
Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют. Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».
Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!
Примеры недвижимости в популярных у россиян странах
80 000 €
Квартира в Анталии, Турция
70 м22
Представлена на продажу квартира, расположенная в современном жилом комплексе, расположенном в районеКепезАнталии. Квартирас шикарнымивидовыми характеристиками, видно море и горы. Рядом остановки общественного транспорта, трамвай, магазины и супермаркеты.Квартира находится на среднем этаже, планировки 1+1, с отличной отделкой. Квартира большой...
İNEST HOMES
155 000 €
Пентхаус в Алании, Турция
135 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры в шаговой доступности от моря в Аланье, Махмутлар
Квартиры находятся в Махмутларе – популярном районе Аланьи, где проживает множество иностранцев. Аланья является самым привлекательным местом для отдыха на Средиземноморском побережье Турции, благодаря своим пляжам, простирающимся вдоль моря, и 300 солнечным дням в году. Квартиры в...
TEKCE
175 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
150 м2432
ВНЖ при покупке
Buy Properties in Turkey
157 000 €
Квартира в Салониках, Греция
95 м2321
Продается квартира площадью 95 кв.м в пригороде города Салоники. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты.
У объекта есть камин, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
81 588 €
Квартира в Поморие, Болгария
63 м221
Предлагается к покупке квартира с одной спальней в строящемся жилом комплексе Свети Никола 19 в городе Поморие. Новый современный комплекс будет располагаться всего в 500 метрах от морского побережья и пляжа.
Согласно плану недвижимость общей площадью 63 кв/метра и жилой площадью 54 кв/метра будет находиться на четвертом этаже семиэтажного...
Lev Estates
137 500 €
Квартира в Алании, Турция
85 м22
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
В прекрасном комплексе появилось отличное предложение- трехкомнатная квартира, укомплектованная мебелью и бытовой техникой. Планировка квартиры 2+1 включает в себя две спальные комнаты, гостиную, совмещенную с кухней американского типа, две ванные комнаты и один балкон. В ванной комнате установлены полы с подогревом.Комплекс состоит из трех...
RestProperty
150 000 €
Квартира в Анталии, Турция
50 м21
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Инвестиционный проект — квартиры в самом зеленом районе Анталии. Месторасположение Жилой комплекс строится в районе Кепез — это один из самых известных районов Анталии, чрезвычайно популярный у инвесторов в недвижимость. В Кепезе огромное количество парков, воздух там чистый и жить в районе очень приятно. А еще Кепез славится большим количеством...
RestProperty
130 000 €
Дом в Олимпиаки-Акти, Греция
204 м2432
Продается 2-этажный коттедж площадью 204 кв.м на Олимпийской Ривьере. Первый этаж состоит из гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты.
Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, одной ванной комнаты.
Из окон открывается вид на море, на горы. У объекта есть камин. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
99 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
65 м221
Этот двухкомнатный апартамент находится на четвертом этаже в роскошном комплексе на Солнечном Береге. Он предлагает площадь 65 квадратных метров и великолепный вид на бассейн. На территории комплекса есть широкий спектр удобств, включая бассейн, роскошный спа-центр, фитнес-зал, услуги охраны, парковку и систему видеонаблюдения. Этот апартамент...
алтернатива имоти оод
54 000 €
Студия в Равде, Болгария
38 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Просторная студия в комплексе «Oazis», Равда.
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 38 кв.м
Этаж: 1/7
До моря: 50 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 9,80 евро/кв.м
Оазис (Oazis) - новый жилой комплекс закрытого типа с прекрасным видом на море, расположен в тихом курортном поселке Равда, в нескольких шагах от...
Happy Home
34 000 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
25 м211
К покупке представлена комфортная студия с балконом в жилом комплексе Sunny Day 6 на популярном курорте Солнечный берег в 4 км от побережья.
Квартира общей площадью 25 кв/метров располагается на 2-м этаже четырехэтажного здания. Студия меблирована, оборудована бытовой техникой – есть большая кровать и шкаф для вещей, кухня и обеденная зона....
Lev Estates
155 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
118 м232
ID 33879182
Общая площадь: 118 кв.м
Этаж 4
Цена: 155 000 евро
Этап строительства введено в эксплуатацию-Акт 16.
Схема оплаты:
5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Апартаменты с 3 комнатами, 2 террасами, с панорамным видом на море и бассейн Такса поддержки: 11 евро за кв.м в год....
OAZIS REALTY
140 000 €
Дом в Салониках, Греция
70 м2321
Квартира с ремонтом 2022 года, Салоники, недалеко от центра города, недалеко от университетов и главной кольцевой дороги города с прямым подъездом. Квартира состоит из 2 спален, гостиной, кухни, душа-туалета, 2 балконов и 1 дополнительного балкона меньшего размера. Отопление природным газом. В каждой спальне есть двуспальная кровать, шкаф для...
Trustate Development
24 000 €
Таунхаус в Каухава, Финляндия
45 м2211
Удалённая сделка
Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!!
Двухкомнатная квартира в Kauhava
Год постройки – 1984. Общая площадь – 45 кв.м., 1/1 этаж.
Гостиная, оборудованная кухня, спальня, санузел, сауна.
Цена – 24 000 евро
Коммунальные платежи – 146,94 евро / мес.
Оплата за воду...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
145 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
55 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Предлагаем вниманию новый комплекс квартир в Алании, расположенный в самом сердце развивающегося района Оба. Комплекс состоит из трех многоквартирных домов с 82 квартирами на участке земли площадью 5293,33м2. Предлагаются следующие виды квартир на выбор:
- 1+1 квартиры площадью от 47 до 55 квадратных метров - Дуплексы 2+1 площадью от 91...
Alanya Eiendom
63 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
65 м2211
Новый жилой комплекс в Мерсине, квартиры 1+1 - Ft75184
Новостройка в Мерсине, МезитлиКвартиры 1+1Расстояние до моря - 300 метровЭтажность - 15Этажи в ассортиментеПлощадь 65 м2Высокая степень готовности, комплекс сдается через 3 месяцаСалон, спальня, сан. узел, прихожая, терраса, балкон
Цена от собственника 63.000 евро
Общие характеристики:...
Income Mersin Gayrimenkul
140 000 €
Апартаменты в Банско, Болгария
140 м2422
Онлайн-показУдалённая сделка
БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство «Unique Properties Bansko» предлагает на продажу ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ЗАСЕЛЕНИЮ ЧЕТЫРЕХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ (состоящую из двух двухкомнатных квартир), РАСПОЛОЖЕННУЮ НА ПЕРВОМ ЭТАЖЕ В ЗДАНИИ БЕЗ ПЛАТЫ ЗА ОБСЛУЖИВАНИЕ! ОТДЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ ЭЛЕКТРИЧЕСТВА И ВОДЫ! РАСПОЛОЖЕНИЕ - 10 МИНУТ...
Уникални Имоти Банско ЕООД
99 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
95 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Меблированная квартира с видом на море в Аланье, Махмутлар, в одноблочном комплексе в 400 метрах от пляжа
Махмутлар — район, который активно развивается и пользуется спросом как у инвесторов, так и у отдыхающих. Он известен своим прекрасным побережьем, космополитичной атмосферой и широким выбором жилых комплексов. Благодаря всем этим факторам...
TEKCE
74 500 €
Апартаменты в Алании, Турция
52 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается квартира планировки 1+1 в масштабном комплексе концепции 5* отеля. В комплексе огромная территория, 4 жилых блока и очень богатая инфраструктура.
Квартира расположена на 2 этаже с видом на бассейн, с полной чистовой отделкой.
Комплекс расположен в живописном районе района Махмутлар на расстоянии 3000 м. от моря. Для жильцов и...
