Как провести сделку с зарубежной недвижимостью, если и продавец, и покупатель – россияне

Место сделки изменить нельзя

Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.

Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.

Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.

Доверенность: возможны варианты

Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?

При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.

В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.

В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.

Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.

Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Час расплаты

Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?

Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.

Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.

Читайте отзывы продавцов и покупателей недвижимости за рубежом

• Продали дом в Болгарии и не продешевили. Хотя процесс затянулся на целый год
• «В Турции всё не так, как в России!» Риелтор из Москвы рассказала, как покупала квартиру в Авсалларе
• Переезд из Крыма на Корфу через покупку участка. Как? Зачем? Почём?

Болгария

В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.

Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.

В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.

В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».

Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru

Турция

В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.

Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.

Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс. Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».

Венгрия

Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.

Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».

Финляндия

В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.

Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.

Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».

Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru

Греция

При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.

Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор. Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».

Испания

Здесь возможностей для манёвра практически нет.

Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом. Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.

Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют. Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».

Обратите внимание! Налоговые резиденты РФ при продаже зарубежной недвижимости в ряде случаев обязаны уплатить налог с дохода. Подробнее об этом – в статье «Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом».

А как в других странах?

Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!

Примеры недвижимости в популярных у россиян странах

189 000 €

Пентхаус в Альгорфе, Испания

59 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Современные квартиры с 1, 2 и 3 спальнями и бассейном в Альгорфе Эти стильные квартиры расположены в самом центре Альгорфы — уютной деревни на юге провинции Аликанте. Окружённые зеленью, цитрусовыми рощами и живописными пейзажами, они идеально вписываются в спокойный ритм местной жизни. Альгорфа славится своим традиционным испанским колоритом,...

TEKCE

112 500 €

Квартира в Анталии, Турция

75 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Здание, построенное в 2024 году, расположено в самом центре Антальи. Оно находится в 800 метрах от торгового центра Markantalya и всего в 1,4 км от Старого города и пляжа. Квартира на 2-м этаже 3-этажного здания имеет полезную площадь 75 м2. Квартира продается без мебели. Для получения подробной информации и альтернативных вариантов,...

PRO TEAM ESTATE

186 000 €

Мезонет на Халкидиках, Греция

70 м² 3 2 2

Продается таунхаус площадью 70 кв.м в Халкидиках. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, одной душевой комнаты. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер. К недвижимости относится парковочное место. В распоряжении...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

121 000 €

Квартира в Алании, Турция

70 м² 2 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем вашему вниманию комфортную и полностью меблированную квартиру формата 2+1, расположенную на 4 этаже уютного пятиэтажного жилого дома в одном из самых востребованных районов Алании. Общая площадь — 70 м². Просторная гостиная, две уютные спальни, отдельная кухня с гранитной столешницей, один санузел с душевой кабиной и балкон — всё...

RestProperty

97 000 €

Квартира в Конаклы, Турция

41 м² 2 1 2

ВНЖ при покупке

Для аренды Для инвестиций Что вы получаете: Апартаменты в новом, уютном комплексе в районе Паяллар, Алания. О строительстве: Начало строительства комплекса запланировано на декабрь 2022 года, а окончание на декабрь 2023 года. При первоначальном взносе от 30% действует беспроцентная рассрочка до окончания строительства. Район\пляж: Район...

Uptrend homes

132 000 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

На продажу выставлена квартира в жилом комплексе от знаменитого Турецкого застройщика, в самом центре Алании, всего в 750 метрах от моря. Полностью меблированная квартира общей площадью 60 м2, расположена на седьмом этаже восьмиэтажного дома 2018 года постройки.Планировка 1+1 включают в себя: кухню-гостиную, отдельную спальню, санузел и большой...

RestProperty

95 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

52 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу

Продаётся квартира 1+1 в современном жилом комплексе SOHO ELEMENTAL, район Клеопатра, Аланья Предлагается на продажу светлая и просторная квартира планировки 1+1, расположенная на первом этаже пятиэтажного жилого комплекса SOHO ELEMENTAL, построенного в 2023 году. Комплекс находится в престижном и востребованном районе Клеопатра, в пешей...

Alanya home

14 900 €

Дом в Рауталампи, Финляндия

190 м² 4 3 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В центре Rautalampi, вдоль главной дороги, продаётся дом 120 / 190 m². Цена - 14 900 €. До последних лет в здании работал обувной магазин, а остальная часть здания была резиденцией владельца. Три спальни, гостиная, просторная кухня и сауна, а...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

36 400 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

30 м² 1

Предлагаем Вашему вниманию, в продаже студия, в закрытом комплексе «Тарсис НОВА», Солнечный берег.Площадь студии – 30 кв.м, находится на 6 этаже. Квартира в хорошем состоянии, продаётся с мебелью и бытовой техникой.С террасы открывается вид на внутреннюю территорию комплекса и на бассейн. Комплекс идеально подходит для клиентов, которые...

алтернатива имоти оод

67 800 €

Апартаменты в Обзоре, Болгария

76 м² 2 1

ID 33602546 На продажу предлагается: Двухкомнатный мезонет с видом на бассейн в комплексе Клиф Бийч, Обзор, Болгария. Цена: 67 800 евро Населенный пункт: Обзор Комнат: 2 Общая площадь: 76 кв. м. Такса поддержки: 13.8 евро/ кв. Этаж: 1/2 Этап строительства: завершен Акт 16 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании...

OAZIS REALTY

108 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

65 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 6, , 65m², €108,000Добро пожаловать в изысканный прибрежный дом, расположенный в оживленном районе Махмутлар, где роскошь сочетается с удобством. Эта изысканная резиденция 1+1, расположенная на шестом этаже, может похвастаться 65 кв. м элегантно обставленной и полностью оборудованной жилой площади. Этот дом, созданный для...

LUXURY ESTATE TURKEY

185 000 €

Апартаменты в Аликанте, Испания

80 м² 3 2 2

Кредит

Последняя квартира. СРОЧНО! 300 metrov ot пляжа! SAN JUAN!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! лучший пляж. Все услуги - автобус, школ, университетов 10 минутах езды от центра Аликанте. ЦЕНА СНИЖЕНА € 150,000

Sol Costa Blanca

49 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

56 м² 2

Площадь: Апартамент имеет площадь 56 квадратных метров, предоставляя достаточно места для комфортного проживания.Вид на город: Вы сможете наслаждаться видом на город, который придает апартаментам свой характер и атмосферу.Инфраструктура комплекса: На территории комплекса есть бассейн, что идеально для отдыха и расслабления. Также в...

алтернатива имоти оод

87 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

65 м² 2 1

ID 34025626 Комплекс «Этера 1», апартаменты с 1 спальней, Святой Влас Апартаменты с 1 спальней, в комплексе «Этера 1», находящемся в Святом Власе, который расположен в живописном уголке Болгарии – Святом Власе. Цена: 87 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 2 Общая площадь: 65 кв.м. Этаж: 1/5 Оплата за обслуживание - 600...

OAZIS REALTY

180 000 €

Дом на Кассандре, Греция

60 м²

Продается 1-этажный коттедж площадью 60 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики. Из окон открывается вид на море, на горы, на лес.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

200 000 €

Мезонет в Ситонии, Греция

82 м² 3

Продается двухуровневая меблированная квартира 82 кв.м – Полностью отремонтирована, всего в 200 м от моря Площадь: 82 кв.м | 2 спальни | 1 ванная | 1 туалет | Частный жилой комплекс На расстоянии всего 200 метров от пляжа предлагается к продаже полностью отремонтированная и меблированная квартира-маисонет площадью 82 кв.м, идеально...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

125 000 €

Квартира в Алании, Турция

51 м² 1 1

Гражданство

Последние квартиры в новом комплексе в Алании. Комплекс сдан 1 июля 2025 года, сейчас продаются самые последние лоты. Доступные квартиры: 1+1 - 125.000 евро 4+1 (пентхаус) - 300.000 евро 4+1 (двухуровневый дуплекс с садом) - 350.000 евро Что входит в стоимость? Полный комплект бытовой техники, сантехника Grohe Кондиционеры в...

Intermark Global

115 500 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Предлагаем вам двухкомнатную квартиру с мебелью.Апартаменты расположены в жилом комплексе с инфраструктурой в которую входит открытый бассейн, закрытый бассейн, детский бассейн, сауна, хамам, паровая комната, массажный кабинет, теннисный корт, волейбольная и баскетбольная площадка, фитнес зал, детская игровая, ресторан, маркет, переговорная...

RestProperty

16 491 €

Квартира в Ямся, Финляндия

60 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Двухкомнатная квартира в Jämsä. Год постройки – 1971, общая площадь – 59,5 кв.м., 3 / 3 этаж. Гостиная, оборудованная кухня, спальня, санузел, балкон. Цена продажи 16 491 € + рассрочка от Управляющей компании за проведенные...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

126 500 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем Вашему вниманию двухкомнатную квартиру в одном из жилых комплексов района Махмутлар. Данный вариант можно рассмотреть как для временного отдыха, так и для постоянного проживания. Квартира находится на втором этаже и имеет планировку 1+1, которая включает в себя гостиную с кухонной зоной, спальную комнату, санузел и балкон. С...

RestProperty

Посмотреть ещё 13917 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru