Как провести сделку с зарубежной недвижимостью, если и продавец, и покупатель – россияне

Место сделки изменить нельзя

Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.

Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.

Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.

Доверенность: возможны варианты

Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?

При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.

В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.

В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.

Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.

Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Час расплаты

Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?

Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.

Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.

Читайте отзывы продавцов и покупателей недвижимости за рубежом

• Продали дом в Болгарии и не продешевили. Хотя процесс затянулся на целый год
• «В Турции всё не так, как в России!» Риелтор из Москвы рассказала, как покупала квартиру в Авсалларе
• Переезд из Крыма на Корфу через покупку участка. Как? Зачем? Почём?

Болгария

В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.

Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.

В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.

В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».

Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru

Турция

В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.

Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.

Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс. Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».

Венгрия

Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.

Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».

Финляндия

В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.

Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.

Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».

Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru

Греция

При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.

Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор. Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».

Испания

Здесь возможностей для манёвра практически нет.

Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом. Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.

Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют. Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».

Обратите внимание! Налоговые резиденты РФ при продаже зарубежной недвижимости в ряде случаев обязаны уплатить налог с дохода. Подробнее об этом – в статье «Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом».

А как в других странах?

Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!

Примеры недвижимости в популярных у россиян странах

150 900 €

Квартира в Каше, Турция

120 м² 4

Представляем вашему вниманию уникальную возможность приобрести стильный дуплекс с планировкой 3+1, площадью 120 м², в одном из самых живописных районов Каша — Черчилер. Основные характеристики: Дуплекс 3+1, площадь 120 м². Новый дом, сдача в феврале 2025 года. 3-й этаж в здании всего с 6 квартирами. Панорамный вид на море, который будет...

İNEST HOMES

99 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Меблированная квартира с 1 спальней в комплексе с бассейном в Аланье Махмутлар — один из самых социально и экономически развитых районов Алании, отличающийся высокой плотностью населения и современным уровнем инфраструктуры. Этот район заслуженно считается одним из самых популярных курортных направлений на Средиземноморском побережье. Здесь...

TEKCE

54 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Недорогая квартира на Солнечном берегу в комплексе “Sunny Day 3” Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 50 кв.м Этаж: 2/4 До моря: 900 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 580 евро в год Комплекс «Sunny Day 3» находится в центральной части...

Happy Home

128 000 €

Дом в Рогачево, Болгария

138 м² 4 3 2

Новый дом в комплексе в поселке Рогачево! В 4 км от курорта Албена! Предлагаем на продажу новый дом в комплексе недалеко от курорта Албена. Село находится в 4 км от курорта и в 22 км от Варны — прекрасное местоположение делает его очень привлекательным местом для отдыха и постоянного проживания. Дом площадью 138 кв.м. имеет следующее...

STEFANOV INVEST

99 500 €

Квартира в Вантаа, Финляндия

39 м² 1 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Продаётся стильно отремонтированная просторная студия площадью 38,5 m² в тихом, но центральном районе Hakunila, Vantaa. Современная квартира, расположенная на втором этаже, светлая и имеет отличную планировку. Цена - 99 500 €. В квартире был...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

85 000 €

Квартира в Салониках, Греция

40 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 40 кв.м в Салониках. Квартира расположена на полу-первом этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты, одной кладовой. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

190 000 €

Дом в Кошарице, Болгария

157 м² 3

Общая площадь и структура дома:Общая площадь дома составляет 157 квадратных метров.Первый этаж: включает прихожую, гостиную с кухней и обеденной зоной, ванную комнату и террасу.Второй этаж: здесь размещаются две спальни, ванная комната и балкон с прекрасным видом на город и море.Подвальный этаж: предоставляет два помещения под склад и...

алтернатива имоти оод

134 000 €

Квартира в Анталии, Турция

67 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Район открыт для ВНЖ! Недвижимость в данном проекте имеет хороший инвестиционный потенциал и отлично подойдет как для круглогодичного проживания, так и для сдачи в аренду. Стильный современный комплекс реализуется на участке площадью 4 150,55 м2, состоит из 2-х жилых и 1-го коммерческого блока – 36 квартир и 4 торговые площади. К тому...

Ataberk estate

182 000 €

Апартаменты в Турции

145 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в Бурсе в регионе Нилюфер, Караман, с видом на город и Улудаг Предлагаемые на продажу квартиры в Бурсе расположены в районе Караман округа Нилюфер. Этот район, который считается началом Нилюфера, известен своей развитой инфраструктурой, включая роскошные отели, рестораны, развлекательные комплексы, частные медицинские учреждения и...

TEKCE

152 705 €

Квартира в Анталии, Турция

80 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Продажа 2+1 Лиман Коньяалты Анталия Уютная квартира 2+1 рядом со Средиземным морем и набережной Коньяалты— До пляжа всего 15 минут пешком! 2 этаж | Вид на бассейн Просторная и светлая квартира в комплексе: ️ 2 спальни + гостиная ️ Полностью меблирована ️ 2 санузла ️ Балкон с видом на бассейн Инфраструктура комплекса:...

Parsis global international

22 687 €

Квартира в Иматре, Финляндия

60 м² 3 2 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Трехкомнатная квартира в Imatra Год постройки – 1938. Общая площадь – 60 кв.м., 1/2 этаж. Гостиная, оборудованная кухня, 2 спальни, санузел. Цена – 22 687,10 евро + рассрочка от управляющей компании за проведенные ремонтные работы в...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

104 500 €

Квартира в Алании, Турция

67 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Представляем вашему вниманию уникальную возможность приобрести прекрасную квартиру в одном из самых восхитительных курортных районов Махмутлара. Она расположена всего в нескольких шагах от берега моря, и до него ведет прямая дорога, окруженная пальмами и удивительной зеленью, создающей волшебную атмосферу. Этот жилой комплекс идеально...

Maxxproperty. Hekimoglu construction

149 900 €

Квартира в Варне, Болгария

90 м² 3 2 1

Квартира с двумя спальнями в комплексе Варна Саут Бэй! На первой линии моря! Представляем Вашему вниманию комфортабельную квартиру на продажу в престижном комплексе Varna South Bay, находится на первой линии от пляжа и имеет прямой доступ к самому длинному пляжу района - пляжу Аспарухово. Комплекс окружен красивой природой и имеет красочные...

STEFANOV INVEST

64 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

65 м² 3

Площадь: Общая площадь апартамента составляет 65 квадратных метров, что предоставляет комфортное пространство для проживания.Этаж: Апартамент находится на третьем этаже, что может обеспечивать прекрасный вид на город.Инфраструктура комплекса: На территории этого комплекса имеется множество удобств:Рестораны: Наличие двух ресторанов...

алтернатива имоти оод

105 000 €

Квартира в Кестеле, Турция

65 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Современная двухкомнатная квартира в Кестеле, Аланья — всего 300 м до моря! Продается уютная квартира площадью 65 м² в современном жилом комплексе Lory Queen, расположенном в престижном и живописном районе Кестель, Аланья. Этот вариант идеально подойдёт тем, кто мечтает о жилье у моря, где сочетаются современный комфорт, спокойная...

TURKEY INVEST PROPERTY

119 000 €

Квартира в Алании, Турция

52 м² 2 1 1

Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Агентство недвижимости «MAXXPROPERTY» предлагает Вашему вниманию квартиру в непосредственной близости к Средиземному морю! Территориально жилой комплекс расположен в районе Каргыджак, который сочетает в себе все необходимое для комфортного проживания. В шаговой доступности находятся магазины, рестораны, кафе, автобусные остановки....

Maxxproperty. Hekimoglu construction

155 600 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

68 м² 2 2 2

Апартаменты в Гуардамар-дель-Сегура, одном из лучших районов побережья Коста-Бланка. Салон с обеденной зоной, кухня, 2 спальни, 2 ванные комнаты и терраса. Общая площадь 70 м2. Апартаменты построены из материалов высокого качества. В закрытом комплексе есть общий бассейн и парковка.Гуардамар-дель-Сегура – это очень уютный городок на побережье...

ESTATE BARCELONA

150 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

115 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Buy Properties in Turkey

100 000 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Меблированная квартира 1+1 в 600 м от пляжа Клеопатры — выгодное предложение по срочной продаже Идеальная возможность приобрести готовую к проживанию квартиру всего в нескольких минутах ходьбы от знаменитого пляжа Клеопатры. Светлое, уютное пространство с современным интерьером, продуманной планировкой и просторным балконом —...

NV-COMPANY

139 900 €

Квартира в Торревьехе, Испания

56 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Ref: a2754jn Torrevieja, Площадь 56м2 Терраса 5m2 Комнат 3 Спальни 2 Ванные комнаты 1 Этаж 4 1998 Район Калас Бланка До моря 1000м Годовой налог -109€ Коммунальные -43€

Planeta Spain

Посмотреть ещё 13969 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru