Как провести сделку с зарубежной недвижимостью, если и продавец, и покупатель – россияне

Место сделки изменить нельзя

Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.

Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.

Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.

Доверенность: возможны варианты

Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?

При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.

В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.

В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.

Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.

Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Час расплаты

Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?

Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.

Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.

Читайте отзывы продавцов и покупателей недвижимости за рубежом

• Продали дом в Болгарии и не продешевили. Хотя процесс затянулся на целый год
• «В Турции всё не так, как в России!» Риелтор из Москвы рассказала, как покупала квартиру в Авсалларе
• Переезд из Крыма на Корфу через покупку участка. Как? Зачем? Почём?

Болгария

В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.

Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.

В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.

В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».

Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru

Турция

В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.

Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.

Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс. Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».

Венгрия

Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.

Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».

Финляндия

В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.

Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.

Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».

Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru

Греция

При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.

Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор. Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».

Испания

Здесь возможностей для манёвра практически нет.

Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом. Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.

Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют. Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».

Обратите внимание! Налоговые резиденты РФ при продаже зарубежной недвижимости в ряде случаев обязаны уплатить налог с дохода. Подробнее об этом – в статье «Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом».

А как в других странах?

Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!

Примеры недвижимости в популярных у россиян странах

112 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

110 м² 3 2 2

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 2+1Этаж: 5, , 110m², €112,000Добро пожаловать в уникальную возможность стать владельцем кусочка рая в Алании, Анталья, в оживленном районе Махмутлар. Эти роскошные апартаменты, расположенные всего в двух шагах от чистейшего пляжа и всего в нескольких минутах от основных удобств, предлагают идеальное сочетание комфорта, удобства и...

LUXURY ESTATE TURKEY

149 950 €

Дом в Аликанте, Испания

120 м² 3

Кредит

Это прекрасная вилла в тихом закрытом сообществе. На первом этаже виллы есть гостиная, столовая, полностью оборудованная отдельная кухня, хозяйственное помещение. Существует также большая спальня и душевая комната с туалетом Наверху Есть еще 2 спальни с двуспальными кроватями и спальня выгоды от имеющих встроенные шкафы и маленький балкон,...

Sol Costa Blanca

163 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

110 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу

Продается роскошная 2+1 квартира в центре Аланьи, район Клеопатра – подходит под ВНЖ. Идеальная квартира для жизни и отдыха в Аланье! Просторная 2+1 квартира полностью меблирована и расположена на 2-м этаже современного жилого комплекса в самом центре города, всего в 600 метрах от знаменитого пляжа Клеопатра. Квартира выходит на южную...

Alanya home

94 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 1, , 55m², €94,000Добро пожаловать в ваш идеальный прибрежный отдых в оживленном районе Махмутлар, где очарование Средиземноморья сочетается с современной жизнью. Эта исключительная резиденция гармонично сочетает в себе комфорт, стиль и удобство, идеально подходя тем, кто ищет спокойный, но динамичный образ жизни....

LUXURY ESTATE TURKEY

80 000 €

Квартира в Торревьехе, Испания

43 м² 1

Кредит

Тихий район. С террасы с видом на бассейн. Рядом с пляжем "La Mata". Bсе услуги рядом. Kрасивая закрытaя урбанизация, с большим бассейном. 1 спальня, 1 ванная комната.

Sol Costa Blanca

48 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

39 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Недорогая квартира на Солнечном берегу в комплексе “Sunny Day 3” Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 39 кв.м Этаж: 3/4 До моря: 900 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 580 евро в год Комплекс «Sunny Day 3» находится в центральной части...

Happy Home

73 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

80 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 1, , 80m², €73,000Добро пожаловать в дом вашей мечты в оживленном районе Махмутлар в Алании! Роскошь и удобство — это новая квартира, расположенная всего в 450 метрах от потрясающего пляжа и всего в 13 км от оживленного центра города. Этот дом предлагает идеальное сочетание спокойствия и доступности. Представьте, как вы...

LUXURY ESTATE TURKEY

57 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

65 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

ВНИМАНИЕ - ГОТОВЫЙ КОМПЛЕКС - заезд в сентябре 2025 - СМОТРИТЕ ВИДЕО отделки Ваша квартира на 3 этаже с видом на Средиземное море Параметры квартиры: Просторная 2-комнатная квартира с чистовой отделкой - 65 метров Полная стоимость: 57 000 евро Возможна небольшая рассрочка Ваша выгода: Вы приобретаете не только квартиру, но и:...

NSM Real Estate

117 801 €

Квартира в Анталии, Турция

47 м² 2 1 1

Объект под сдачу

Квартира в центре Анталии рядом с консульством Украины — идеальна для жизни и инвестиций Особенности квартиры: 2-й этаж, юго-восточная сторона Система подогрева пола Застеклённый балкон Есть кондиционер, холодильник, стиральная машина Новое здание, центральное расположение...

EXPERT INVEST

176 100 €

Квартира в Алании, Турция

95 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Квартира расположена в самом сердце центра Алании, в нескольких минутах ходьбы от всех социальных объектов, квартира находится всего в 100 метрах от всемирно известного пляжа Клеопатры. Расположенная на 3-м этаже 5-этажного здания, квартира продается полностью меблированной и имеет площадь использования 95м2. Пожалуйста, свяжитесь с нами для...

PRO TEAM ESTATE

33 000 €

Квартира в Форсса, Финляндия

38 м² 1 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Однокомнатная квартира в Forssa Год постройки – 1974. Общая площадь – 38 кв.м. 2/3 этаж. Гостиная, оборудованная кухня, санузел. Цена – 33 000 евро Коммунальные платежи – 152 евро / мес. Оплата за воду – по счетчику....

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

200 000 €

Квартира в Салониках, Греция

84 м² 3 1 1

Продается квартира площадью 84 кв.м в пригороде города Салоники. Квартира расположена на втором этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, гостиной, одной душевой комнаты. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место....

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

200 000 €

Апартаменты в Кестеле, Турция

120 м²

Апартаменты в тихом районе Кестель, Аланья Предлагаются апартаменты 1+1 и 2+1 в новом жилом комплексе на берегу моря в районе Кестель в Аланье. Этот район подходит для спокойной жизни в стиле «кантри» без отрыва от городских удобств и инфраструктуры. Также район Кестель считается одним из самых сейсмически спокойных районов Турции....

Intermark Global

100 000 €

Квартира в Анталии, Турция

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Если вы любите активный образ жизни и отдыха вблизи престижных районов Антальи, где есть торговые центры, прекрасные песчаные пляжи, школы на русском языке, то этот проект для вас! На территории 3.430м2 расположены 2 шестиэтажных блока. К приобретению доступны 2 типа квартир: • 1+1 (60м2) • 2+1 (75м2) На территории резиденции:...

VIEW HOMES SIDE REALTY

158 000 €

Квартира в Анталии, Турция

90 м² 2 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Новый жилой проект в Коньяалты от знаменитого застройщика . Район Коньяалты считается одним из самых популярных районов в Анталии среди иностранцев и местных жителей. Он вмещает в себя множество микрорайонов , среди которых есть ранее недооцененный район Сарысу. На данный момент район Сарысу активно развивается. В районе идет строительство...

Verna Estate

60 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

60 м² 2 1 1

Кредит

Миллениум 2 - новый ультрасовременный жилой комплекс, расположенный в экологически чистом курортном городе Святой Влас в тихом и спокойном месте, всего в 140 метрах от золотистого песчаного пляжа. Однако, чтобы оказаться в шумной атмосфере веселья, в центре города, пешая прогулка займёт не более пяти минут. Город Святой Влас аходится в...

METR 777

65 000 €

Апартаменты в Мерсине, Турция

63 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Открытый бассейн, аквапарк Детская площадка, фитнес, беседки Открытая парковка, генератор Кол-во комнат: 1+1, 2+1 Особенности территории: пешеходные дорожки ландшафтный дизайн открытый бассейн беседки закрытая территория детская площадка генератор аквапарк фитнес каждое здание оборудовано лифтом Особенности объекта:...

TOLERANCE

89 000 €

Квартира в Окурджаларе, Турция

50 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем Вашему вниманию новый инвестиционный проект на самой ранней стадии продажи, в районе Окурджалар. Начало строительства запланировано на лето 2023 года, а сдача летом 2025 года. Приобретая квартиру на ранних этапах, вы получаете возможность покупки по самым низким ценам, с гибким графиком оплат и беспроцентной рассрочкой до окончания...

RestProperty

90 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

75 м² 2 1

ID 34062076 Цена: 90000 евро Комнат: 2 Общая площадь: 75 кв.м. Этаж: 5/5 Такса поддержки: 365 евро в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем на продажу мезонет в комплексе "Парк Отель Континенталь"...

OAZIS REALTY

7 300 €

Квартира в Каави, Финляндия

49 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В центре города Kaavi продаётся 2-к квартира 48,5 m² в хорошем состоянии. Цена - 7 300 €. Рядом с рынком, магазины, аптека и R-kioski. Дом был построен в 1970 году, масляное отопление. Собственный участок, только что был завершён ремонт...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

Посмотреть ещё 13931 похожий объект

Условия цитирования материалов Prian.ru