Россияне не одно десятилетие массово приобретают недвижимость за рубежом. Поэтому не так уж редки случаи, когда один гражданин РФ собирается купить жильё за границей у другого. Получится ли в этом случае упростить сделку, скажем, заключить её в России? В условиях закрытых границ это было бы большим плюсом… Или, например, расплатиться рублями? Разбираемся вместе со специалистами из разных стран.
Место сделки изменить нельзя
Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.
Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.
Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.
Доверенность: возможны варианты
Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?
При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.
В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.
В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.
Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.
Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Час расплаты
Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?
Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.
Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.
Читайте отзывы продавцов и покупателей недвижимости за рубежом
В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.
Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.
В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.
В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».
Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru
Турция
В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.
Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.
Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс. Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».
Венгрия
Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.
Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».
Финляндия
В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.
Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.
Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».
Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru
Греция
При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.
Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор. Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».
Испания
Здесь возможностей для манёвра практически нет.
Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом. Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.
Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют. Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».
Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!
Примеры недвижимости в популярных у россиян странах
109 000 €
Квартира в Алании, Турция
71 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит
LIFE CITY Бутик Демирташ Квартиры в рассурочку
Города Алания район Демирташ
Современный 5 этажный комплекс в центре района Демирташ
От пляжа 600 метров с полным видом на море.
Площад 328 /5, 5-этажный , Квартиры планировкой 1+1 71 м2, 2+1 80 м2,
и 3+1 дублекс 144 м2 Инфраструктура комплекса
Demirkaya inşaat&Telatiye Property
60 000 €
Квартира в Салониках, Греция
30 м2211
Расположена на нулевом (входном) этаже, меблированная студия площадью 30 кв. м.
В стоимость входит кондиционер и надежная дверь
Trustate Development
79 000 €
Апартаменты в Авсалларе, Турция
55 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Предлагаем внимани. Полностью меблированную квартиру 1+1 в Авсалларе по сниженной цене.
Особенности квартиры: планировка 1+1 на первом этаже состоит из гостиной с кухней американского типа, одной спальни, совмещенного санузла и балкона. Площадь квартиры 55 кв.м. ориентирована на западную сторону света. Квартира меблирована, имеется вся бытовая...
Alanya Eiendom
68 400 €
Квартира в Мерсине, Турция
135 м2432
Гражданство
Новый комплекс в Тарсусе, Мерсин, квартиры 3+1 - TB8531
Новостройка Мерсина,Тарсус, Шехитишак Площадь территории комплекса - 31346 m²Комплекс состоит из 7 блоковКвартиры 3+1Площадь 3+1 135 м2 брутто (105,00 м2 нетто) с 2 сан. узламиРасстояние до морской набережной - 22,6 км Расстояние до пляжа - 22,6 км Расстояние до трассы - 2,0 кмДом сдан,...
Income Mersin Gayrimenkul
55 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
68 м2211
Квартира 1+1 с видом на море в Тедже - SL981117
Мерсин, Тедже
Квартиры 1+1 с видом на море
Ориентация южная
Расстояние до моря - 400 м
Окончание строительства - октябрь 2025
Прихожая, сан.узел, салон (кухня-гостиная), 1 спальня
Батареи в салоне
Кухонный гарнитур
Мебель в сан.узле
Площадь 68 м2
Этажи в ассортименте
Этажность 14
Цена от 55.000...
Income Mersin Gayrimenkul
175 000 €
Квартира в Алании, Турция
60 м2212
ВНЖ при покупке
Для гражданства
Для аренды
Для инвестиций
Что вы получаете: Апартаменты и виллы премиум класса в элитном районе Алании, Каргыджак.
О строительстве: Масштабный проект строительства комплекса будет начат в декабре 2022 года и завершен в декабре 2026 года.
Район\пляж: Новый масштабный жилой комплекс будет построен в элитном районе Алании...
Uptrend homes
68 500 €
Квартира в Алании, Турция
45 м2211
ВНЖ при покупке
Что вы получаете: Квартира с планировкой 1+1 общей площадью 45 м² находится на 6-м этаже 8-этажного дома. Окна выходят на западную сторону, что обеспечивает мягкое освещение во второй половине дня. Внутри — гостиная с кухней открытого типа, отдельная спальня, санузел, балкон. Дом сдан в эксплуатацию в 2025 году, все коммуникации и отделка —...
Uptrend homes
37 000 €
Квартира в Кошарице, Болгария
40 м21
Эта уютная
квартира-студия в Кошарице предоставляет идеальную возможность для комфортного
проживания в окружении природы и уникальной атмосферы. Площадь квартиры
составляет 40 квадратных метров, и она находится на втором этаже, что
обеспечивает прекрасный вид на бассейн.Комплекс, в
который входит данная квартира-студия, предоставляет...
алтернатива имоти оод
9 782 €
Квартира в Коуволе, Финляндия
35 м2111
Удалённая сделка
Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!!
В непосредственной близости от услуг Elimäki продаётся оборудованная квартира-студия 35 m² на первом этаже.
Цена продажи 9 782 € + рассрочка от Управляющей компании за проведенные ремонтные работы в доме в размере 2 218 € с ежемесячной...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
88 000 €
Квартира в Равде, Болгария
59 м221
К покупке предлагается новая квартира в строящемся жилом комплексе Marea South Beach в Равде.
Апартамент общей площадью 59 кв/метров расположится на 5-м, последнем этаже пятиэтажного современного здания с лифтом. Жилая площадь квартиры составит 49 кв/метров.Планировка новой квартиры: отдельная прихожая с коридором, гостиная с кухней и выходом...
Lev Estates
7 998 €
Квартира в Пори, Финляндия
60 м2211
Удалённая сделка
Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!!
В городе Harjavalta продаётся 2-к квартира 60 m² на 3-м этаже.
Большой застеклённый балкон.
Дом 1973 года постройки, районное отопление, ежемесячные коммунальные платежи 240 €.
Плата за парковку - 2,50 евро /месяц.
Плата за воду - 20 евро...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
160 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
120 м232
Апартаменты расположившиеся в одном из самых близких районов, к центру города Алании - Джикджилли, на расстоянии 1200 метров от моря. Апартаменты полностью укомплектованы новой мебелью, а также всей необходимой, для комфортной жизни, техникой! Находятся же апартаменты на территории прекрасного жилого комплекса, со всей инфраструктурой!
2+1,...
IRINA PROPERTY
170 000 €
Квартира в Алании, Турция
62 м21
Жилой комплекс, в составе которого всего 15 квартир, расположен в популярном у европейцев районе Оба, поблизости от крупных торговых центров Аланиум, Метро, Кочташ, сетевых магазинов, аптек, учебных заведений и больницы. При том, что комплекс небольшой по своим параметрам, в нём спроектирована внутренняя инфраструктура, достаточная для приятного...
Project Home
64 900 €
Квартира в Алании, Турция
55 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Уютная 1+1 с видом на море в Махмутларе — квартира на первой береговой линии, полностью готовая к проживанию или инвестициям!
Информация об объекте:
Локация: район Махмутлар, Алания
Планировка: 1 спальня + гостиная с кухней
Площадь: 65 м²
Этаж: 10 из 11
Квартира полностью меблирована и укомплектована техникой
Окна с...
Частное лицо
119 000 €
Апартаменты в Ялове, Турция
120 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры в комплексе в престижном месте в Ялове, Газиосманпаша
Ялова пользуется популярностью благодаря своей близости к Стамбулу, Бурсе и Коджаэли, а также удобному транспортному сообщению. Этот туристический город славится своими пляжами с Голубым флагом, термальными источниками и возможностями для активного отдыха. Добраться до Стамбула можно...
TEKCE
110 000 €
Квартира в Анталии, Турция
50 м21
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Новая квартира от собственника в новом комплексе всего в 10 минутах пешей ходьбы до пляжа! Уютная квартира планировки 1+1 находится в закрытом комплексе с бассейном на 2 этаже. Общая площадь квартиры составляет 50 кв.м., предусматривает наличие спальни, ванной комнаты, балкона, гостиной, совмещенной с кухней. Квартира частично меблирована новой...
RestProperty
48 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
58 м2211
Онлайн-показ
Продаётся квартира 1+1 в районе Арпачбахшиш, Мерсин.
Расположена на 4 этаже 15-этажного жилого блока. П
лощадь квартиры — 58 м², с просторным балконом 11 м².
• Гостиная с кухней — 27 м²
• Спальня — 13 м²
В шаговой доступности — магазины, кафе, школы, остановки, море. Удобный выезд...
Vita Emlak
105 500 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
66 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается квартира с 1 спальней в Святом Власе, комплекс «Star Dreams»
Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 2
Площадь: 65,5
Этаж: 1/5
До моря: 200 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год
«Star Dreams» - комфортабельный комплекс,...
Happy Home
148 500 €
Квартира в Алании, Турция
75 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Агентство недвижимости «MAXXPROPERTY» предлагает Вашему вниманию эксклюзивный вариант квартиры планировки 1+1. Квартира расположена в современном комплексе с инфраструктурой в курортном районе Махмутлар. Квартира имеет современный ремонт, в котором применены стильные дизайнерские решения и качественные отделочные работы. Кроме этого,...
Maxxproperty. Hekimoglu construction
110 000 €
Апартаменты в Анталии, Турция
85 м2321
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартира планировки 2+1 в Анталии, местоположение - район Кепез / Гёксу.
Завершение строительства - декабрь 2023 г.
Проект состоит из одного четырёхэтажного блока. Всего в проекте 16 квартир, планировкой 1+1 и 2+1.
Планировка:
2+1 гостиная совмещенная с кухонной зоной, 2 спальни, ванная комната, балкон. Площадь квартиры 85м2. КВартира...
