Как провести сделку с зарубежной недвижимостью, если и продавец, и покупатель – россияне

Место сделки изменить нельзя

Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.

Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.

Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.

Доверенность: возможны варианты

Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?

При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.

В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.

В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.

Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.

Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Час расплаты

Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?

Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.

Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.

Читайте отзывы продавцов и покупателей недвижимости за рубежом

• Продали дом в Болгарии и не продешевили. Хотя процесс затянулся на целый год
• «В Турции всё не так, как в России!» Риелтор из Москвы рассказала, как покупала квартиру в Авсалларе
• Переезд из Крыма на Корфу через покупку участка. Как? Зачем? Почём?

Болгария

В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.

Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.

В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.

В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».

Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru

Турция

В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.

Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.

Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс. Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».

Венгрия

Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.

Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».

Финляндия

В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.

Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.

Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».

Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru

Греция

При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.

Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор. Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».

Испания

Здесь возможностей для манёвра практически нет.

Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом. Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.

Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют. Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».

Обратите внимание! Налоговые резиденты РФ при продаже зарубежной недвижимости в ряде случаев обязаны уплатить налог с дохода. Подробнее об этом – в статье «Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом».

А как в других странах?

Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!

Примеры недвижимости в популярных у россиян странах

199 090 €

Апартаменты в Стамбуле, Турция

61 м² 1 1

Представляем многофункциональный престижный жилой комплекс, расположенный в популярном туристическом районе Стамбула - Бахчелиэвлере. Комплекс раскинулся на территории 210782 квадратных метрах, 40000 квадратных метров из которых, заняты под сад и ландшафтные сооружения, и состоит из 882 роскошных квартир, а также 19 офисных и торговых помещений....

Intermark Global

150 000 €

Квартира в Алании, Турция

49 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Современный проект в самом сердце Алании в 650 м от моря. Уникальное расположение в 100 метрах от центральной улицы Ататюрк и в минутной доступности к центральной площади.В комплексе предусмотрены фитнес зал и сауна. На продажу представлены квартиры планировками 1+1. Квартиры будут сданы в чистовой отделке, с установленным кухонным гарнитуром,...

RestProperty

128 000 €

Квартира в Анталии, Турция

55 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Вашему вниманию предлагается отличная квартира 1+1 в районе Коньяалты – Хурма. Данный район имеет хорошо развитую инфраструктуру. Разнообразие сетевых магазинов, супермаркетов, аптек. Есть школы, пекарни, парикмахерские. В пешей доступности остановки общественного транспорта. Множество парков с детскими площадками и тренажерами для занятий...

RestProperty

115 000 €

Квартира в Авсалларе, Турция

58 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Для аренды Для инвестиций Что вы получаете: Новый проект в окружении хвойного леса в живописном уголке района Авсаллара. О строительстве: Начало строительства запланирована на октябрь 2023 года, а завершение – на январь 2025 года. Первоначальный взнос 30 % (10% - при подписании контракта и 20 % - в течение 30 дней после подписания...

Uptrend homes

131 000 €

Пентхаус на Коста-Бланка, Испания

58 м² 2 1

Продажа обновленного пентхауса на пляже Леванте! Ищете жилье у моря? Этот пентхаус – идеальный выбор для вас! Всего в 500 метрах от пляжа Леванте этот недавно отремонтированный апартамент сочетает современный комфорт с потрясающей красотой Средиземного моря. Отлично подходит как для личного отдыха, так и для туристических инвестиций, так как у...

VYM Canarias

200 000 €

Мезонет на Корфу, Греция

72 м² 2 1 2

Продается таунхаус площадью 72 кв.м на острове Корфу. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Второй этаж состоит из одной спальной комнаты, одной душевой комнаты. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

139 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

110 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Buy Properties in Turkey

65 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

60 м² 2

Этот двухкомнатный апартамент на втором этаже в комплексе на Солнечном Береге с площадью 60 квадратных метров предлагает вид на парк, создавая атмосферу спокойствия и комфорта. На территории комплекса имеются удобства, такие как бассейн и детская площадка, а также системы безопасности, включая охрану и видеонаблюдение. Этот апартамент...

алтернатива имоти оод

36 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

47 м² 2 1 1

Квартира 1+1 в новом комплексе у моря, Каргыпынары, Мерсин -E1197v Новостройка Мерсина, Каргыпынары Комплекс состоит из 1 блока на 11 этажей Расстояние - 1.2 км до моря Дом сдан, искан получен Квартиры 1+0, площадь 41 м2 брутто: салон 19,5 м2, сан.узел 3,5 м2, терраса 7 м2 Квартиры 1+0, площадь 46 м2 брутто: салон 22,9 м2, сан.узел 3,6 м2,...

Income Mersin Gayrimenkul

109 400 €

Квартира в Анталии, Турция

60 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Проект строится в районе Анталия/Кепез. Проект, расположенный в центре своего района, находится в нескольких минутах ходьбы от всех социальных объектов. (общественный транспорт, рынок, школа, больница и т.д.). Проект, предлагающий жизнь в стиле бутик, состоит из 7 квартир в одном блоке. Внутри квартир: встроенный 3-секционный гарнитур, полы с...

PRO TEAM ESTATE

116 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1, 55m², €116,000 Квартира, 2+1, 74m², €151,000 Квартира, 3+1 (Duplex), 112m², €190,000Окунитесь в мир роскоши и непревзойденного комфорта, остановившись в этих потрясающих апартаментах, расположенных в очаровательном районе Пайаллар, Аланья, Анталья. Идеальное расположение всего в 100 метрах от удобных магазинов и всего в...

LUXURY ESTATE TURKEY

134 400 €

Квартира в Анталии, Турция

50 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Комплекс, построенный в Анталье / Кунду в 2025 году, был построен одной из ведущих строительных компаний Антальи. Он расположен всего в 700 метрах от пляжа Лара. Комплекс располагает: крытой парковкой, открытым бассейном, детским бассейном, детской игровой площадкой, турецкой баней, сауной, фитнес-центром, генератором и круглосуточной охраной....

PRO TEAM ESTATE

60 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

42 м²

Студия на Солнечном Берегу площадью 42 кв.м расположен на 6 этаже и предлагает живописный вид на город и горы. Это уютное и функциональное жильё, подходящее для семей или пар, ищущих комфортное место для отдыха или постоянного проживания. Комплекс оборудован всеми необходимыми удобствами, включая бассейн, спа-зону, детскую и спортивную площадки....

алтернатива имоти оод

42 500 €

Дом в Карстула, Финляндия

133 м² 5 4 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В городе Karstula продаётся дом в тихом районе, на красивом и частично наклонном участке 3 875 m², в собственности. Цена - 42 500 €. Строительные материалы: дерево, кирпич. Годовой налог на недвижимость - 277 евро/год. В этом доме,...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

84 901 €

Квартира в Варне, Болгария

55 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продажа г.Варна / Комплекс «Белла Вита» апартамент: сальня, прихожая , кухня-студия , терраса , ванная комната . ️- можно купить дополнительно Площадь — 55 кв.м Партер Цена 84 900 евро

RE INVESTOLOGIYA

67 000 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

RFA Estate предлагает видовую квартиру 1+1 в современном жилом комплексе Travok Tower, расположенном в престижном районе Махмутлар, Алания. Это отличная возможность купить недвижимость у моря в Турции недорого, но с высоким уровнем комфорта и перспективой роста стоимости. Характеристики объекта Планировка: 1+1 с продуманной организацией...

RFA Estate

80 000 €

Апартаменты в Турции

62 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продажа новых квартир в Мерсине, Томюк, в пешей доступности от моря Мерсин, часто называемый «Жемчужиной Средиземноморья», привлекает внимание благодаря своему выгодному расположению, оживленному порту и динамично развивающимся деловым районам. С развитием туризма и наличием аэропорта Чукурова город становится всё более привлекательным для...

TEKCE

56 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 1 спальней в комплексе «Sunny day 6», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы. Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 55 кв.м Этаж: 4/4 До моря: 4 км Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 580 евро в год Sunny Day 6 — это огромный комплекс поселочного...

Happy Home

189 000 €

Дом в Вантаа, Финляндия

92 м² 4 3 1

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

65 000 €

Квартира в Алании, Турция

53 м² 2 1 1

Онлайн-показ Оплата в рублях Оплата криптовалютой

СНИЖЕНИЕ ЦЕНЫ! Квартира 1+1 в Оба Уникальная возможность приобрести новое жильё по выгодной цене. В престижном комплексе предлагается современная квартира 1+1: Абсолютно новая, никто не жил Площадь 53 м² Южная сторона — светлая и солнечная Панорамный вид на крепость Алании Инфраструктура комплекса: бассейн, сауна,...

Selectum Property

Посмотреть ещё 13539 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru