Россияне не одно десятилетие массово приобретают недвижимость за рубежом. Поэтому не так уж редки случаи, когда один гражданин РФ собирается купить жильё за границей у другого. Получится ли в этом случае упростить сделку, скажем, заключить её в России? В условиях закрытых границ это было бы большим плюсом… Или, например, расплатиться рублями? Разбираемся вместе со специалистами из разных стран.
Место сделки изменить нельзя
Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.
Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.
Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.
Доверенность: возможны варианты
Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?
При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.
В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.
В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.
Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.
Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Час расплаты
Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?
Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.
Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.
Читайте отзывы продавцов и покупателей недвижимости за рубежом
В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.
Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.
В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.
В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».
Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru
Турция
В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.
Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.
Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс. Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».
Венгрия
Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.
Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».
Финляндия
В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.
Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.
Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».
Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru
Греция
При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.
Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор. Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».
Испания
Здесь возможностей для манёвра практически нет.
Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом. Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.
Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют. Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».
Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!
Примеры недвижимости в популярных у россиян странах
54 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
33 м2
ID 34052806
Цена: 54 000 евро
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 1
Общая площадь: 33 кв.м.
Этаж: 3/5
Оплата за обслуживание: 10 евро / кв. (в такса интернет и ТВ)
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности....
OAZIS REALTY
8 850 €
Квартира в Леппявирта, Финляндия
67 м2321
Удалённая сделка
Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!!
Трёхкомнатная квартира в городе Leppävirta.
Год постройки – 1972. Общая площадь – 67 кв.м. 3/3 этаж.
Гостиная, оборудованная кухня, 2 спальни, санузел.
Цена продажи 8 850 € + рассрочка от Управляющей компании за проведенные...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
95 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
50 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
️ Элитная квартира 1+1 с видом на море в Аланье!
Уникальный вид на море и Таврские горы!
О квартире:
Планировка: 1+1 (идеально для отдыха или инвестиций)
Площадь: 50 м²
Этаж: 2-й (южная сторона – максимум солнца!)
Вид: на море и горы – панорамные пейзажи из окон
О комплексе:
Инфраструктура:
Турецкая баня...
VRC Idrisova
151 500 €
Апартаменты в Анталии, Турция
155 м2542
ВНЖ при покупкеУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Выгодная локация в пешей доступности к старому городу "Kaleiçi" и центральному пляжу "Mermerli"
Отдельная кухня
Газовое отопление с установленным котлом и батареями
Кол-во комнат: 4+1
природный газ
Особенности объекта:
стены выкрашены водостойкой - атласной краской
окна из высококачественной ПВХ стеклопакетов с двойными стеклами...
TOLERANCE
120 000 €
Апартаменты в Приморско, Болгария
53 м221
ID 34066294
Предлагается к продаже двухкомнатная квартира в закрытом комплексе г.Приморско.
Цена: 120 000 евро
Населённый пункт: Приморско,комплекс Грин Парадайз 5
Комнат: 2
Общая площадь: 53,28 кв.м.
Этаж: 4/5
Оплата за обслуживание: 19 евро/кв.м/год
Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:...
OAZIS REALTY
106 000 €
Квартира в Алании, Турция
60 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Продается двухкомнатная квартира площадью 60 м² в современном жилом комплексе ART CITY RESIDENCE, расположенном в самом сердце Аланьи. Это идеальное предложение для тех, кто ценит комфорт, стиль и городской ритм жизни у моря.
Подходит для получения ВНЖ.
Квартира находится на 2 этаже шестиэтажного дома, построенного в 2022 году....
TURKEY INVEST PROPERTY
163 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
52 м2211
ВНЖ при покупке
Бутик-комплекс The Exquisite Residence, расположенный всего в 900 метрах от знаменитого пляжа Инжекум в Алании, предлагает всего 15 эксклюзивных апартаментов, предназначенных для инвесторов, ищущих роскошь, безопасность и гарантированную прибыль. Этот проект с доходом от аренды в размере 9% евро, гарантированным сроком на 3 года по нотариальному...
Habita International Estates Ltd
82 100 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
62 м221
Онлайн-показУдалённая сделка
️Осталось только 3 квартиры:
Двухкомнатные квартиры по цене. 82 100 евро
Ап. 33 62.65m2
Ап. 39 62.37m2
Ап. 44 62.23m2
La Mer Premium — жилой дом, расположенный в живописном курортном поселке Равда, всего в 200 метрах от песчаного пляжа. Отличается прекрасным расположением и находится в непосредственной близости от общественного...
Happy Home
171 500 €
Апартаменты в Обзоре, Болгария
215 м243
ID 33376976
Первая линия моря !!!
Пентхауз с 3 спальнями с видом на море.
Стоимость: 175000 евро
Населенный пункт: комплекс Йоо Болгария,Обзор
Комнат: 4
Общая площадь: 214,72 кв.м.+кладовка 2.0 кв.м.+паркоместо 25.94кв.м.
Этаж: 5 - 6
Оплата за обслуживание: 15 е/м.кв.
Этап строительства: Завершено- Акт 16
Схема оплаты:
5000...
OAZIS REALTY
135 000 €
Мезонет в Ираклионе, Греция
83 м2422
Продается Двухэтажное здание с двумя отдельными апартаментами – Малия, Крит (общая площадь 89 кв.м.) В самом сердце традиционного района Малии, всего в 10 минутах ходьбы от пляжа, предлагается к продаже полностью отремонтированное в 2010 году двухэтажное здание общей площадью 89 кв.м.
Недвижимость состоит из двух автономных апартаментов:...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
120 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
90 м2321
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 2+1Этаж: 8, , 90m², €120,000Погрузитесь в элегантный и комфортный образ жизни в этих потрясающих апартаментах на берегу моря, идеально расположенных всего в 100 метрах от сверкающего моря. Эта исключительная недвижимость гармонично сочетает в себе современный дизайн и роскошные удобства, что делает её поистине уникальной находкой....
LUXURY ESTATE TURKEY
100 800 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
72 м221
ID33830056
На продажу предлагается:
Двухкомнатная квартира в комплексе Вип Парк
Цена: 100 800 евро
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 2
Общая площадь: 72 кв. м.
На 5 этаже
Такса поддержки: 792 евро
Этап строительства: завершен
Оплата: 2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о собственности....
OAZIS REALTY
82 917 €
Апартаменты в Руднике, Болгария
95 м221
ID 34052106
Для продажи предлагается 2-комнатная квартира на 5-м этаже в квартале Меден Рудник,зона Б ,Бургас .
Цена: 82 917 евро
Населенный пункт: Бургас , квартал Меден Рудник,зона Б
Общая площадь: 94,55 кв. м.(включительно терраса 13,60 кв.м. и склад на мансардном этаже 7,26 кв.м.)
Комнат: 2
Этаж: 5/6
Такса поддержки: нет
Для...
OAZIS REALTY
114 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
55 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Квартиры с живописным видом в комплексе рядом с морем в Авсалларе, Аланья
Авсаллар — это район Аланьи, известный своими чистыми пляжами, безопасной атмосферой, многочисленными отелями и оживленным базаром. Здесь все необходимые удобства легко доступны, и этот район популярен не только среди туристов, но и среди местных жителей.
Предлагаемые...
TEKCE
11 000 €
Квартира в Мянття, Финляндия
77 м2321
Удалённая сделка
Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!!
В городе Mänttä продаётся 3-к квартира 76,5 m² на 2-м этаже.
В квартире только что была заменена кухонная техника.
В квартире два входа, из обоих коридоров есть выход в туалет.
Жилищное товарищество содержится в хорошем состоянии, были...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
64 000 €
Студия в Созополе, Болгария
43 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Продается просторная студия с видом на горы в комплексе «Green Life», Созополь
Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 43 кв.м
Этаж: 3/5
До моря: 100 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 600 евро в год
Green Life Beach Resort - великолепный жилой комплекс закрытого...
Happy Home
8 000 €
Таунхаус в Лаукаа, Финляндия
72 м2321
Удалённая сделка
Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!!
В районе Laukaa продаётся 3-к таунхаус 72 m² со своим двором.
Цена - 8 000 €.
Дом был построен в 1965 году, отопление геотермальное.
Ежемесячные коммунальные платежи составляют 295,20 евро / месяц.
Плата за воду - 27 евро / месяц.
Есть...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
112 000 €
Квартира в Алании, Турция
100 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
2+1 дуплекс в районе Оба, Аланья — срочная продажа
Предлагается срочная продажа дуплекса 2+1 площадью 100 м², расположенного в престижном районе Обагорода Аланья.
До моря — всего 1000 метров.
Квартира занимает два уровня и подойдёт как для постоянного проживания, так и для инвестиций в аренду.
Стоимость — 112 000...
RFA Estate
139 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
95 м2321
Объект под сдачу
ЦенаКвартира, 2+1Этаж: 1, , 95m², €139,000Добро пожаловать в дом вашей мечты, расположенный в престижном прибрежном районе, где современная элегантность сочетается с комфортом. Эти очаровательные апартаменты 2+1 площадью 95 м² предлагают уникальное сочетание стиля и удобства, что делает их идеальным выбором для тех, кто ищет изысканный образ...
LUXURY ESTATE TURKEY
197 000 €
Квартира в Стамбуле, Турция
60 м22
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Демонстрация объекта вторичного жилья осуществляется только после подписания Протокола осмотра. Вся документация находится в полном распоряжении компанииRestProperty. За свои услуги компания RestProperty взимает2% +НДСот стоимости.
