Как провести сделку с зарубежной недвижимостью, если и продавец, и покупатель – россияне

Место сделки изменить нельзя

Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.

Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.

Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.

Доверенность: возможны варианты

Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?

При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.

В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.

В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.

Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.

Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Час расплаты

Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?

Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.

Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.

Читайте отзывы продавцов и покупателей недвижимости за рубежом

• Продали дом в Болгарии и не продешевили. Хотя процесс затянулся на целый год
• «В Турции всё не так, как в России!» Риелтор из Москвы рассказала, как покупала квартиру в Авсалларе
• Переезд из Крыма на Корфу через покупку участка. Как? Зачем? Почём?

Болгария

В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.

Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.

В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.

В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».

Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru

Турция

В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.

Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.

Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс. Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».

Венгрия

Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.

Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».

Финляндия

В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.

Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.

Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».

Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru

Греция

При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.

Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор. Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».

Испания

Здесь возможностей для манёвра практически нет.

Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом. Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.

Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют. Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».

Обратите внимание! Налоговые резиденты РФ при продаже зарубежной недвижимости в ряде случаев обязаны уплатить налог с дохода. Подробнее об этом – в статье «Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом».

А как в других странах?

Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!

Примеры недвижимости в популярных у россиян странах

150 000 €

Квартира в Газипаше, Турция

55 м² 1

ВНЖ при покупке

В набирающем популярность районе Газипаша в апреле 2022 года начнется строительство нового инвестиционно- привлекательного проекта, состоящего из двух девятиэтажных блоков. В комплексе будут представлены планировки 1+1 от 54 м2 и 2+1 площадью 100-122 м2. Все квартиры продаются в современной чистовой отделке с кухонным гарнитуром и сантехникой....

RestProperty

163 500 €

Апартаменты в Анталии, Турция

130 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Выгодное месторасположение рядом с парком, магазинами, школами и трамвайной линией Разные варианты планировок Газ до двери Кол-во комнат: 3+1, 4+1 Особенности территории: ландшафтный дизайн видеонаблюдение закрытая территория наружное освещение каждое здание оборудовано лифтом подъезды и лестицы выложены мрамором и гранитом...

TOLERANCE

140 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

130 м² 6 5 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

• Квартира: 5+1 duplex с отдельной кухней • Площадь: 130 m² • Цена: 140 000 евро • Спальня: 5 • Гостиная: 1 • Ванная комната: 3 • Балкон: 1 • Дом: 4 этажей / 1 этаж • Год постройки: 2022 г. — Особенности объекта: • Напольное покрытие • Стены – атласная...

Maxxproperty. Hekimoglu construction

36 162 €

Дом в Момина-Церква, Болгария

55 м² 3 2

ID 31291330 Для продажи предлагается: Жилой дом в селе Момина Църква вместе с земельным участком . Стоимость: 36 900 евро. Населенный пункт: с.Момина Църква,община Средец,область Бургас Комнат: 3 Общая площадь: 55 кв.м. Площадь участка: 1300 кв.м. Этажей: 1 Такса поддержки: отсутствует. Этап строительства: завершено Схема...

OAZIS REALTY

126 500 €

Квартира в Алании, Турция

90 м² 1

ВНЖ при покупке

Представляем Вашему вниманию квартиру от собственника планировки 1+1. Изюминкой данного предложения является площадь квартиры, которая составляет 90 м2. Квартир а расположена на 3 этаже 5 этажного здания. Планировка включает в себя одну спальную комнату, гостиную, совмещённую с кухней, два санузла и два просторных балкона. Квартира продается...

RestProperty

29 000 €

Таунхаус в Йоэнсуу, Финляндия

45 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Двухкомнатная квартира в Liperi Год постройки – 1985. Общая площадь – 45 кв.м., 1/1 этаж. Гостиная, оборудованная кухня, спальня, санузел, терраса. Цена – 29 000 евро Коммунальные платежи – 253,12 евро / мес. Оплата за воду...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

159 500 €

Квартира в Алании, Турция

110 м²

ВНЖ при покупке

Расположение: Апартаменты идеально расположены в живописном районе Махмутлар, всего в 300 метрах от района. С близостью к центру города вы получаете доступ ко всему, что предлагает город, в то время как до пляжа всего 330 метров, обеспечивая прекрасные возможности для отдыха на берегу моря. Расположенный в удобном расстоянии от центра Алании,...

Mayalanya Group

180 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

95 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

120 000 €

Квартира в Бургасе, Болгария

114 м² 3 2

Предлагается к покупке новая квартира с двумя спальнями в строящемся жилом комплексе Smokinite 2 в районе Изгрев в городе Бургас. Недвижимость площадью 114 кв/метров расположена на 2-м этаже девятиэтажного здания со скоростным лифтом. Комфортабельная современная квартира будет выходить на северную и южную части фасада здания. Удобная...

Lev Estates

62 000 €

Студия в Святом Власе, Болгария

36 м² 1 1

Выставлена на продажу студия с видом на горы в современном комплексе Ipanema Beach на первой линии моря в городе Святой Влас, всего в нескольких метрах от песчаного пляжа. Студия площадью 36 кв/метров располагается на 4-м этаже шестиэтажного здания с лифтом. Состоит из выделенной прихожей, гостиной, санузла с душем, просторной террасы с видом...

Lev Estates

180 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

120 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Шикарные квартиры в комплексе с бассейном в Оба, Аланья Квартиры расположены в районе Оба в Аланье, Анталия. Аланья – одно из самых востребованных мест отдыха на Средиземноморье, предлагающих комфортную жизнь с чистейшими пляжами, красивой природой и идеальным климатом. Развивающаяся социальная инфраструктура и богатая история ежегодно...

TEKCE

20 003 €

Квартира в Юва, Финляндия

45 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Светлая двухкомнатная квартира 45 m² на 4 этаже лифтового дома в центре города Juva. Квартира была недавно отремонтирована. Хорошая и функциональная планировка. Застеклённый балкон. Дом 1972 года постройки, районное отопление. Был проведён...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

113 500 €

Квартира в Алании, Турция

80 м²

ВНЖ при покупке

Расположение: Эта привлекательная двухкомнатная квартира расположена в живописном районе Махмутлар, Алания, всего в 150 метрах от центра и в 300 метрах от песчаного пляжа. Идеальное местоположение для тех, кто ищет близость к морю и городским удобствам. Махмутларские пляжи оборудованы всем необходимым для комфортного отдыха: от водных...

Mayalanya Group

66 500 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

35 м² 1 1

В новой части премиум-комплекса Cascadas на курорте Солнечный Берег готова к покупке красивая студия на четвертом этаже, площадью в 35 м². Квартира полностью меблирована, оборудована современной бытовой техникой. Имеет выделенную прихожую зону. Санузел с душевой кабинкой. Красивый вид на зеленый парк, южная сторона. У жилья отличный рентный...

Lev Estates

133 000 €

Квартира в Салониках, Греция

42 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 42 кв.м в Салониках на стадии строительства. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты У объекта есть кондиционер, отопление. В здании расположен лифт.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

155 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

55 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с подогревом полов и комби-бойлером в Коньяалты, Анталия Квартиры расположены в районе Хурма в Анталии, Коньяалты. Хурма является идеальным местом для тех, кто предпочитает спокойный образ жизни в непосредственной близости от моря. Район характеризуется широкими улицами и проспектами, создавая комфортную атмосферу для проживания....

TEKCE

118 000 €

Квартира в Газипаше, Турция

50 м² 2 1 2

ВНЖ при покупке

Для аренды Для инвестиций Что вы получаете: Апартаменты и пентхаусы в уютном жилом комплексе на стадии строительства в Газипаше. О строительстве: Новый перспективный инвестиционный проект находится на стадии строительства. Известная в Турции инвестиционно-строительная компания представляет бутик –проект в районе Газипаша. Строительство...

Uptrend homes

63 000 €

Студия в Несебре, Болгария

48 м² 1 1

Просторная студия на ул. Места в центре Несебра Состоит из коридора, комнаты, санузла, двух террас и камина Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 48 кв.м Этаж: 3/5 До моря: 150 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: нет Дом находится на ул.Места, в центре Нового Несебра, в нескольких шагах от моря. Можно легко добраться до...

Happy Home

154 799 €

Квартира в Анталии, Турция

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартира 1+1 с мебелью и техникой в комплексе с развитой инфраструктурой.

ANTREAL

89 900 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

55 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

1 линия, студия в к-се «Barcelo Royal Beach», Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 55 кв.м Этаж: 6/9 До моря: 100 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 20,5 евро/кв.м в год Комплекс «Barcelo Royal Beach» расположен в центре Солнечного...

Happy Home

Посмотреть ещё 14891 похожий объект

Условия цитирования материалов Prian.ru