Как провести сделку с зарубежной недвижимостью, если и продавец, и покупатель – россияне

Место сделки изменить нельзя

Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.

Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.

Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.

Доверенность: возможны варианты

Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?

При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.

В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.

В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.

Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.

Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Час расплаты

Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?

Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.

Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.

Читайте отзывы продавцов и покупателей недвижимости за рубежом

• Продали дом в Болгарии и не продешевили. Хотя процесс затянулся на целый год
• «В Турции всё не так, как в России!» Риелтор из Москвы рассказала, как покупала квартиру в Авсалларе
• Переезд из Крыма на Корфу через покупку участка. Как? Зачем? Почём?

Болгария

В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.

Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.

В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.

В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».

Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru

Турция

В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.

Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.

Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс. Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».

Венгрия

Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.

Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».

Финляндия

В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.

Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.

Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».

Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru

Греция

При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.

Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор. Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».

Испания

Здесь возможностей для манёвра практически нет.

Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом. Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.

Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют. Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».

Обратите внимание! Налоговые резиденты РФ при продаже зарубежной недвижимости в ряде случаев обязаны уплатить налог с дохода. Подробнее об этом – в статье «Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом».

А как в других странах?

Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!

Примеры недвижимости в популярных у россиян странах

198 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

110 м² 2

ВНЖ при покупке

Предлагаем вашему вниманию пентхаус 2+1 площадью 110м2, в комплексе из 8 блоков. Планировка включает в себя просторную гостиную, совмещенную с кухонной зоной и выходом на балкон, две спальные комнаты и два сан.узла. Квартира продается укомплектованной мебелью и техникой и полностью готова к заселению. На большой зеленой территориикомплекса...

RestProperty

165 000 €

Квартира в Алании, Турция

57 м² 1

ВНЖ при покупке

Квартира планировкой 1+1 в новом современном комплексе в самом центре Алании — это идеальное место для комфортного и стильного проживания в этом прекрасном городе. Комплекс расположен в самом сердце Алании, что позволяет вам наслаждаться всеми преимуществами городской жизни. Планировка квартиры 1+1 включает в себя: кухню открытого плана,...

RestProperty

144 999 €

Квартира в Алании, Турция

65 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Срочная продажа 2к квартиры 65 м2 с мебелью и техникой в новом жилом комплексе 2024года , в самом центре курортного города Алания! Квартира полностью укомплектована новой мебелью и техникой, что позволяет сразу в нее переехать и наслаждаться комфортом. Каждая деталь интерьера продумана до мелочей, создавая атмосферу уюта и гармонии. Жилой...

Imperial Real Estate

144 000 €

Квартира в Сиде, Турция

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Новый проект. 700м от песчаного пляжа. Квартиры в премиум резиденции В центральной части Сиде, в 700м от моря. Бытовая техника входит в стоимость. Для просмотра предложения: +90 536 559 97 19 Алла Эроглу Номер лицензии на право осуществления риэлторской деятельности в Турции 0701567

VIEW HOMES SIDE REALTY

173 000 €

Квартира в Алании, Турция

81 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Компания Stastus Property рада предложить вашему вниманию двухкомнатную квартиру в комплексе с инфраструктурой отельного плана. Локация в одном из русскоговорящих районов, где есть все для комфортного проживания вам и вашим детям. Квартира располагает большой площадью и,что редко встретишь в Алании, оснащена отоплением. Так же вас безуловно...

Status Property

16 447 €

Квартира в Мянття, Финляндия

78 м² 3 2 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В нескольких минутах ходьбы от центра города Mänttä-Vilppula продаётся 3-к квартира 77,5 m² на 2-м этаже. Дом 1975 года постройки, отопление централизованное. Две просторные спальни, гостиная и большая кухня. Выход на застеклённый балкон...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

14 000 €

Квартира в Варкаусе, Финляндия

52 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В городе Varkaus продаётся 2-к квартира 52 m² на последнем этаже. Цена - 14 000 €. Все окна квартиры выходят на озеро Хуруслахти. В квартире сделан ремонт, обновлена ​​мебель для ванной и кухни, а также поверхности квартиры. Дом 1966 года...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

72 508 €

Вилла в Алании, Турция

206 м² 4 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Представляем вам просторную и стильно оформленную виллу, сочетающую в себе комфорт, функциональность и современный дизайн. В этом доме есть все необходимое для комфортной и спокойной жизни: 2 гостиные, 1 кухня, 4 спальни, 2 ванные комнаты и 2 гаража. При входе вас встречает изысканное официальное жилое пространство, идеально подходящее для...

Armchair Property Investments Ltd

86 163 €

Апартаменты в Равде, Болгария

52 м² 2 1

ID 33725290 Стоимость: 86 163 евро Населённый пункт: Равда Комнат: 2 Общая площадь: 52,22 кв.м. Этаж: 2/3 Оплата за обслуживание: без таксы обслуживания Этап строительства: здание готово с Акт 15, получение акта 16 плаируется к осени 2025 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве...

OAZIS REALTY

137 865 €

Квартира в Торревьехе, Испания

84 м² 4 3 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Ref: 6-30.954 Площадь 84м2 Терраса Комнат 4 Спальни 3 Ванные комнаты 1 Этаж 3 Торревьеха Район пляж Дель Кура До моря 350м

Planeta Spain

24 000 €

Квартира в Хейнола, Финляндия

28 м² 1 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В центре города Heinola продаётся студия 28 m² на 3 этаже без балкона. Цена - 24 000 €. Полы ламинат, санузел - кафель, есть гардеробная. Дом 1954 года постройки, районное отопление. Ежемесячные коммунальные платежи - 122,40 €....

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

130 000 €

Апартаменты в Турции

100 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в проекте со своим причалом в выгодном месте в Эрдемли, Мерсин Мерсин – крупный город на берегу Средиземного моря, который славится своим чистым побережьем, протяженной набережной, приятным мягким климатом и является одним из крупнейших портов в Европе. Город также известен своим богатым культурным наследием, пристанью для яхт и...

TEKCE

29 500 €

Квартира в Рауталампи, Финляндия

40 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Двухкомнатная квартира в Rautalampi, район Куопио Год постройки – 1972, площадь – 40 кв.м., 3/3 этаж Гостиная, оборудованная кухня, спальня, санузел, балкон. Цена – 29 500 евро Коммунальные платежи – 176 евро / мес. Оплата за...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

163 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

67 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Инвестиционные квартиры в проекте курортного типа в Алтынташе, Анталия Квартиры со стильным дизайном расположены в районе Алтынташ округа Аксу – новом популярном жилом центре Анталии. Алтынташ привлекает внимание как территория с хорошим инвестиционным потенциалом в сфере недвижимости. Он имеет выгодное расположение – недалеко от пляжа Лара и...

TEKCE

125 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

75 м² 2 2 1

Пентхаус в Ла-Марина

ESTATE BARCELONA

141 000 €

Апартаменты в Турции

160 м² 6 4 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры на продажу на главной улице в Сердиване, Сакарья Сердиван – развивающийся район в Сакарье, который сочетает природу и удобства для комфортной жизни. Здесь есть всё необходимое: развитая инфраструктура и международный университет. Главное преимущество района — это природа, включая красивые виды на озеро Сапанджа, что привлекает тех, кто...

TEKCE

32 664 €

Квартира в Котке, Финляндия

57 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Двухкомнатная квартира в Kotka Год постройки – 1975. Общая площадь – 57 кв.м. 2/3 этаж. Гостиная, оборудованная кухня, спальня, санузел, балкон. Цена – 32 664 евро + рассрочка от управляющей компании за проведенные ремонтные работы в...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

17 000 €

Квартира в Коуволе, Финляндия

58 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Просторная двухкомнатная квартира 57,5 m² с хорошей планировкой в Kuusankoski, Puistomaa. Цена - 17 000 €. Квартира с балконом в хорошем спальном районе, в пешей доступности от центра. Дом 1973 года постройки, районное отопление....

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

12 342 €

Квартира в Ямся, Финляндия

24 м² 1 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В городе Jämsä продаётся небольшая студия 24 m² с хорошим застеклённым балконом во всю длину квартиры. Цена продажи 12 342 € + рассрочка от Управляющей компании за проведенные ремонтные работы в доме в размере 3 658 € с ежемесячной...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

42 000 €

Квартира в Приморско, Болгария

31 м² 1 1

Агентство Аврора Плюс предлагает студию площадью 31 кв.м. на 1-ом этаже в закрытом комплексе в г. Приморско. Состоит из: прихожей, переходящей в гостиную, совмещенного санузла и террасы. Расположение студии южное. Студия расположена в непосредственной близости от олимпийского бассейна Green Paradise V , бассейна отеля, ресторана и...

Аврора Плюс

Посмотреть ещё 13822 похожих объекта

Условия цитирования материалов Prian.ru