Как провести сделку с зарубежной недвижимостью, если и продавец, и покупатель – россияне

Место сделки изменить нельзя

Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.

Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.

Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.

Доверенность: возможны варианты

Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?

При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.

В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.

В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.

Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.

Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Час расплаты

Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?

Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.

Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.

Читайте отзывы продавцов и покупателей недвижимости за рубежом

• Продали дом в Болгарии и не продешевили. Хотя процесс затянулся на целый год
• «В Турции всё не так, как в России!» Риелтор из Москвы рассказала, как покупала квартиру в Авсалларе
• Переезд из Крыма на Корфу через покупку участка. Как? Зачем? Почём?

Болгария

В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.

Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.

В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.

В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».

Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru

Турция

В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.

Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.

Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс. Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».

Венгрия

Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.

Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».

Финляндия

В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.

Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.

Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».

Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru

Греция

При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.

Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор. Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».

Испания

Здесь возможностей для манёвра практически нет.

Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом. Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.

Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют. Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».

Обратите внимание! Налоговые резиденты РФ при продаже зарубежной недвижимости в ряде случаев обязаны уплатить налог с дохода. Подробнее об этом – в статье «Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом».

А как в других странах?

Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!

Примеры недвижимости в популярных у россиян странах

190 000 €

Дом в Пиерии, Греция

240 м² 10 8 2

Продается 2-этажный коттедж площадью 240 кв.м на Олимпийской Ривьере. Цокольный этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней. Первый этаж состоит из 5 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты. Из окон открывается великолепный вид на море, на горы, на лес. Недвижимость продается с мебелью. К...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

165 000 €

Дом в Балчике, Болгария

400 м² 11 10 10

Семейный отель/дом для продажи в дачной зоне города Балчик! Вид на море! Наше новое предложение - семейная гостиница/дом с видом на море, расположена в дачной зоне в очаровательном морском городе Балчике, в 5 км от Ботанического сада и дворца королевы Марии. С недвижимости открывается прекрасная морская панорама, местоположение в спокойном...

STEFANOV INVEST

109 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

59 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Представляем вниманию новый инвестиционный проект жилого комплекса в районе Авсаллар. В комплексе 1 7-ти этажный блок на 55 квартир. С квартир открывается вид на море, бассейн и природу. Площадь земельного участка – 2883 м2 Типы квартир (Гранд 1+1, Лофт дуплекс 1+1) Жилая площадь м2 по типам квартир: 43 квартиры Гранд 1+1 - 59...

Alanya Eiendom

158 000 €

Квартира в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Новый масштабный комплекс в окружении садов. Проект отличается особенной архитектурной концепцией и планированием зон отдыха во дворе, максимум территории отведено для бассейнов. Комплекс находится в одном из самых престижных районов Аланьи Оба, близко к центру города и базовой инфраструктуре. Эта часть города стремительно развивается и...

Invento Invest

152 000 €

Квартира в Алании, Турция

115 м² 2

ВНЖ при покупке

На продажу выставлена просторная квартира планировкой 2+1 общей площадью 115 м2. На данной площади разместились: салон, совмещенный с кухонной зоной, два санузла, две спальни и три балкона. Апартаменты оборудованы всем необходимым для проживания. Комплекс состоит из одного 11 этажного блока и имеет свою зеленую территорию и социальную зону...

RestProperty

91 500 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

85 м² 2

Предлагаем на продажу новое предложение в элитном комплексе "Диамант" на первой линии моря в Святом Власе. Двухкомнатный апартамент площадью 85 кв.м., находится на 2 этаже. Состоит из прихожей, просторная гостиная с кухней, 1 спальня, ванная комната и 2 террасы. Квартира для постоянного или сезонного проживания оснащена всем...

алтернатива имоти оод

106 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

85 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Новый жилой комплекс в районе Аяш, состоит из одного 12-этажного блока имеет благоустроенную территорию с современным фасадом. Расстояние до пляжа составляет 50 метров. На территории комплекса предусмотрена инфраструктура: открытый бассейн, аквапарк, зоны отдыха, сауну, ресторан с изумительным видом на морскую гладь. В продаже есть планировок:...

Liga Real Estate

48 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

52 м² 2 1 1

Двухкомнатная квартира в тихом, спокойном районе в к-се “Gerber 4” Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 52 кв.м Этаж: 6/6 До моря: 800 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м Gerber Residence 4 - жилой комплекс закрытого типа с собственной территорией, расположен в тихой западной части курорта...

Happy Home

14 699 €

Квартира в Хейнола, Финляндия

38 м² 1 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В городе Heinola продаётся 1-к квартира 37,5 m² в хорошем состоянии на 4-м этаже. Квартира свободна, поэтому вы можете заселиться сразу после продажи. Дом 1974 года постройки, районное отопление. Плюс на квартиру идёт рассрочка от Управляющей...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

35 000 €

Таунхаус в Оулу, Финляндия

119 м² 4 3 2

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Четырехкомнатная квартира в Siikalatva Год постройки – 1974. Общая площадь – 119 кв.м. 1/1 этаж. Гостиная, оборудованная кухня, 3 спальни, санузел, терраса. Цена – 35 000 евро Коммунальные платежи – 350 евро / мес. Оплата за...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

75 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в проекте отельного типа со множеством удобств в Паялларе, Аланья Аланья – крупный курортный регион в восточной части провинции Анталия. Паяллар – один из новых и развивающихся пригородов Аланьи. Бывший прежде отельным центром, сейчас он переживает активную застройку. Регион выделяется как инвестиционный регион, привлекательный для...

TEKCE

160 000 €

Квартира в Рафине, Греция

63 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 63 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Квартира имеет угловое расположение. У объекта есть кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. Квартира расположена в районе Рафина

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

89 400 €

Апартаменты в Ахелое, Болгария

81 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагаем на продажу от застройщика апартаменты с одной спальней в новом комплексе Виньярдс Панорама. Виньярдс Панорама это продолжение люксового комплекса Виньярдс Резорт. Состоит из 2 зданий и расположен на холме, точно до комплекса Виньярдс, откуда открывается великолепная морская панорама. В новом комплексе 56 апартаментов и 3 люксовых...

Grand Estates Group

148 500 €

Квартира в Лутраки, Греция

44 м² 1 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Описание недвижимости: Площадь квартиры: 43,67 кв.м. Этажность: Квартира расположена в четырёхэтажном доме. В наличии остались две квартиры на первом и втором этажах. Тип квартиры: Однокомнатная квартира (One Bedroom) с ремонтом. Срок сдачи — третий квартал 2025 года. Комплекс: В комплексе имеется небольшой сад с местом для...

Частное лицо

155 000 €

Квартира в Равде, Болгария

102 м² 3 2 1

Первая линия, квартира с двумя спальнями в к-се «Oazis», Равда Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 102 кв.м Этаж: 5/7 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Оазис (Oazis) - новый жилой комплекс закрытого типа с...

Happy Home

163 250 €

Квартира в Анталии, Турция

64 м² 2 1 1

Онлайн-показ

Представляем вашему вниманию строящийся проект в районе Алтынташ города Анталии. Алтынташ — это развивающийся перспективный район, отлично подходящий для инвестиций. Здесь самые доступные цены на недвижимость в городе. Изюминка района – это близость к песчаным пляжам Лары, с огромной зоной отдыха для пикников. Кроме того, район...

Betta Estate

12 000 €

Квартира в Коуволе, Финляндия

32 м² 1 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В городе Kouvola продаётся 1-к квартира 32 m² на 1 этаже с балконом, для собственного использования или для сдачи в аренду. Цена - 12 000 €. Услуги в шаговой доступности. Магазин Sale, Apteekki, K-Market около 200 м. Автобусная остановка...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

165 000 €

Апартаменты в Турку, Финляндия

48 м² 2 1 1

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

95 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

70 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Меблированная квартира в комплексе с бассейном недалеко от моря в Коньяалты, Анталия Предлагаемая на продажу квартира расположена в районе Коньяалты, Сарысу. Этот квартал привлекает внимание своей природой и развитой инфраструктурой и предлагает качественную жизнь в Анталии в любое время года. Квартира в Коньяалты, Анталия, находится в 30 м от...

TEKCE

16 566 €

Квартира в Котке, Финляндия

61 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В городе Kotka продаётся 2-к квартира 60,5 m² на 1 этаже. Цена продажи 16 566 € + рассрочка от Управляющей компании за проведенные ремонтные работы в доме в размере 3 334 € с ежемесячной выплатой 54,45 €. Большой застеклённый балкон и...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

Посмотреть ещё 15150 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru