Как провести сделку с зарубежной недвижимостью, если и продавец, и покупатель – россияне

Место сделки изменить нельзя

Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.

Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.

Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.

Доверенность: возможны варианты

Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?

При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.

В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.

В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.

Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.

Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Час расплаты

Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?

Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.

Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.

Читайте отзывы продавцов и покупателей недвижимости за рубежом

• Продали дом в Болгарии и не продешевили. Хотя процесс затянулся на целый год
• «В Турции всё не так, как в России!» Риелтор из Москвы рассказала, как покупала квартиру в Авсалларе
• Переезд из Крыма на Корфу через покупку участка. Как? Зачем? Почём?

Болгария

В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.

Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.

В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.

В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».

Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru

Турция

В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.

Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.

Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс. Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».

Венгрия

Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.

Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».

Финляндия

В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.

Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.

Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».

Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru

Греция

При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.

Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор. Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».

Испания

Здесь возможностей для манёвра практически нет.

Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом. Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.

Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют. Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».

Обратите внимание! Налоговые резиденты РФ при продаже зарубежной недвижимости в ряде случаев обязаны уплатить налог с дохода. Подробнее об этом – в статье «Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом».

А как в других странах?

Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!

Примеры недвижимости в популярных у россиян странах

136 000 €

Квартира в Анталии, Турция

59 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Вашему вниманию представляем новый инвестиционный проект в самом зеленом районе города на этапе самых выгодных цен! Новый жилой комплекс с собственной инфраструктурой отельного типа расположен в районе Кепез. Кепез – самый большой и зеленый район Антальи с самой высокой численностью населения. Более полумиллиона анталийцев проживает именно...

RestProperty

16 500 €

Дом в Кивиярви, Финляндия

55 м² 3 2

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В городе Kivijärvi продаётся отдельно стоящий дом 55 m², который специально использовался как место летнего отдыха. Цена - 16 500 €. Расстояние до центра Kivijärvi около 5 км. Рядом есть хорошие возможности для рыбалки, около 200...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

192 500 €

Квартира в Алании, Турция

90 м² 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Вашему вниманию представлена квартира планировкой 2+1, которая расположена в центре Алании. Центр Алании – это один из самых популярных районов, где сосредоточена вся инфраструктура города, расположены лучшие кафе и рестораны, а также самый большой выбор магазинов. Комплекс расположен в 700 м от моря, что делает его удобных для отдыха, а также...

RestProperty

12 023 €

Квартира в Савонлинне, Финляндия

60 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Возможно оформление на нескольких собственников!!! Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Двухкомнатная квартира в Савонлинна Год постройки дома - 1974, площадь – 60 кв.м. 2/3 этаж. Оборудованная кухня, гостиная, спальня, санузел, гардероб, балкон. Встроенная мебель входит в стоимость....

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

35 000 €

Дом в Куусанкоски, Финляндия

60 м² 3 2 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В районе Kuusankoski, Kouvola, продаётся дом 46 / 60 m². Цена - 35 000 €. На первом этаже кухня, гостиная, туалет /душ, наверху большой холл и спальня. Первоначально дом был построен в 1939 году, с тех пор было проведено множество ремонтных...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

120 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

59 м² 2 1 1

Агенство Аврора плюс предлагает 2-х комнатную квартиру площадью 59 кв.м., на 4-ом этаже, в элитном комплексе "Villa Florence", г. Святой Влас. Состоит из: прихожей, гостиной с кухонным блоком, спальни, совмещенного санузла и террасы с видом на море и южные склоны Старой Планины. Квартира предлагается с мебелью и техникой. Есть...

Аврора Плюс

65 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

74 м² 2

Апартаменты имеют прямой вид на парк, Находится на 5 этаже. Площадь 74 кв.м.Функциональная планировка-прихожая с гардеробной, большая ванная комната с ванной и туалетом, просторная гостиная с кухней и непереходная спальня. Из гостиной и спальни есть выход на просторный балкон с видом на парк.Комплекс имеет прямой доступ к пляжу-находится на...

алтернатива имоти оод

59 000 €

Дом в Иматре, Финляндия

104 м² 4 3 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В конце переулка в районе Meltola, город Imatra, на огороженном и зелёном участке, продаётся кирпичный дом 104/121 m². Общая разрешённая площадь строительства 250m². Цена - 59 000 €. Дом 1980 года постройки. Уже проведён капитальный ремонт,...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

61 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 1+1Этаж: 1, , 50m², €61,000Окунитесь в райское спокойствие с этим проектом, где современная жизнь сочетается с безмятежной красотой природы. Эта изысканная резиденция 1+1, расположенная на первом высоком этаже (фактически, втором), предлагает просторное 50 м² тщательно продуманного жилого пространства. Просыпайтесь с захватывающим...

LUXURY ESTATE TURKEY

89 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

49 м² 2 1 2

ВНЖ при покупке

Что вы получаете: Новый проект в горах района Махмутлар. О строительстве: Начало строительства в мае 2022 года, а завершение строительства запланировано на 30 апреля 2023 года. При первоначальном взносе 40% доступна беспроцентная рассрочка до конца строительства. Район\пляж: Махмутлар это развитый, один из популярных районов, расположенный...

Uptrend homes

95 000 €

Квартира в Алании, Турция

45 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Новый проект на этапе строительства в открытом для оформления ВНЖ районе – Демирташ! Жилой комплекс будет состоять из трех жилых блоков на тридцать квартир. На первых двух этажах будет расположено шесть магазинов, на верхних двух этажах апартаменты. В продаже представлены квартиры планировками 1+1, линейные 2+1 и пентхаусы 3+1. Все апартаменты...

RestProperty

129 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

75 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Эксклюзивный дизайн, дополнительный декор в спальнях Аквапарк, открытый бассейн, детская площадка, фитнес, сауна, баскетбольная и волейбольная площадки, теннисный корт, ресепшн, бар В новом развивающемся районе, недалеко от моря и аэропорта Кол-во комнат: 2+1 Особенности территории: пешеходные дорожки ландшафтный дизайн...

TOLERANCE

85 500 €

Апартаменты в Турции

190 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Стильные квартиры в новом комплексе в Кашюстю, Трабзон Квартиры расположены в динамично развивающемся районе Кашюстю в Трабзоне, который сочетает в себе удобный доступ к городской инфраструктуре с комфортом спокойной жилой среды. Благодаря выгодному расположению, апартаменты находятся в непосредственной близости от различных объектов и услуг....

TEKCE

51 500 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

42 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Студия в к-се «SunSet beach 3» в центральной части Солнечного берега Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 42 кв.м Этаж: 5/6 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год Sunset Beach 3 - современный комплекс, расположен в тихой части...

Happy Home

29 000 €

Апартаменты в Финляндии

31 м² 1 1 1

Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.

Habita International Estates Ltd

70 000 €

Квартира в Алании, Турция

70 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Двухкомнатная квартира в районе Аланья-Махмутлар. Предлагаем к продаже двухкомнатную квартиру общей площадью 70 м2, с гостиной американского типа (совмещена с кухней), спальной комнатой, ванной комнатой, а также балконом. Квартира расположена на северной стороне, на 4-м этаже 5-этажного дома, 2000 года постройки. Дом оснащен лифтом. В...

TURKEY INVEST PROPERTY

80 000 €

Апартаменты в Турции

75 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Новые квартиры в малоэтажном проекте в пешей доступности от моря в Мерсине, Томюк Томюк — один из наиболее популярных районов Мерсина, привлекающий внимание своей живописной природой и удобной транспортной доступностью. Новый жилой проект, расположенный всего в нескольких минутах ходьбы от моря, представляет собой отличную возможность как для...

TEKCE

195 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

200 м² 3

Sol Costa Blanca

99 900 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

65 м² 3 2

ID 33671678 Цена: 99 900 евро. Населенное место: Солнечный Берег Комнат: 3 Общая площадь: 65 кв.м. Этаж: 2 Плата за обслуживание: 17 за кв.м/евро в год. Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Для продажи...

OAZIS REALTY

95 000 €

Пентхаус в Торревьехе, Испания

100 м² 3

Кредит

Это 3 спальни парных квад на частной дороге в 30 метрах от большой общий бассейн. Существует сад на передний и боковой части дома и в нескольких шагах от входной двери. На первом этаже находится просторная гостиная / столовая комната с хорошего размера американская кухня, а также две двухместные спальни и большая ванная комната семьи. Из...

Sol Costa Blanca

Посмотреть ещё 13570 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru