Как провести сделку с зарубежной недвижимостью, если и продавец, и покупатель – россияне

Место сделки изменить нельзя

Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.

Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.

Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.

Доверенность: возможны варианты

Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?

При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.

В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.

В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.

Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.

Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Час расплаты

Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?

Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.

Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.

Читайте отзывы продавцов и покупателей недвижимости за рубежом

• Продали дом в Болгарии и не продешевили. Хотя процесс затянулся на целый год
• «В Турции всё не так, как в России!» Риелтор из Москвы рассказала, как покупала квартиру в Авсалларе
• Переезд из Крыма на Корфу через покупку участка. Как? Зачем? Почём?

Болгария

В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.

Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.

В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.

В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».

Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru

Турция

В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.

Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.

Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс. Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».

Венгрия

Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.

Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».

Финляндия

В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.

Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.

Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».

Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru

Греция

При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.

Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор. Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».

Испания

Здесь возможностей для манёвра практически нет.

Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом. Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.

Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют. Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».

Обратите внимание! Налоговые резиденты РФ при продаже зарубежной недвижимости в ряде случаев обязаны уплатить налог с дохода. Подробнее об этом – в статье «Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом».

А как в других странах?

Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!

Примеры недвижимости в популярных у россиян странах

46 900 €

Квартира в Равде, Болгария

40 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Предлагаются к продаже апартаменты в новом жилом комплексе La Mer House, расположенном в уютном районе курортного поселка Равда, всего в пяти минутах ходьбы от песчаного пляжа. Район отлично подходит как для сезонного отдыха, так и для круглогодичного проживания — рядом находятся остановки общественного транспорта, крупный супермаркет...

NV-COMPANY

130 000 €

Квартира в Алании, Турция

49 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем Вашему вниманию апартаменты в совершенно новом комплексе планировкой 1+1 в центре Махмутлара. Квартиры будут сданы в чистовой отделке, со всей необходимой сантехникой. Данные апартаменты отлично подойдут для собственного проживания и так же для сдачи в аренду.Комплекс расположен на площади 2 200 м2 всего в 600 метрах от Средиземного...

RestProperty

153 500 €

Квартира в Алании, Турция

2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем вашему вниманию уютную квартиру 2+1 со своим садовым участком. Комплекс завершил строительство в 2008 году. Апартаменты состоят из гостиной, совмещенной с кухней и двух изолированных комнат, двух санузлов и просторного балкона. Расстояние до моря 1 000 м. В инфраструктуру комплекса входит: открытый бассейн с детской зоной, финская...

RestProperty

37 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

39 м² 1 1

Квартира-студия 1+0 в новом комплексе в Мерсине, Томюк - Aa10019v Квартира-студия 1+0 в новом комплексе в Мерсине, ТомюкКомплекс состоит из 2 блоков на 9 этажейНулевой этаж + 8 этажейКомплекс на финальной стадии строительстваЭтажность 9Этаж 1600 м до моряПлощадь 39 м2 неттоСалон, сан. узел, прихожая, балкон Цена от собственника - 37.000...

Income Mersin Gayrimenkul

6 329 €

Квартира в Хюрюнсалми, Финляндия

45 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Продаётся 2-к квартира 44,5 m², расположенная на втором этаже, в городе Puolanka. Горнолыжные склоны и трасса для снегоходов прямо по соседству. Дом 1975 года постройки, районное отопление. Плюс на квартиру идёт рассрочка от Управляющей Компании в...

Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ

169 050 €

Апартаменты в Анталии, Турция

62 м² 1 1

ВНЖ при покупке

Проект концепции первоклассного элитного отеля с престижными квартирами, которые имеют личные сады и террасы. Премиальный объект строится в районе Алтынташ, в 4 км от Средиземного моря, от знаменитого пляжа Лара, где сплошь песок и мелкая галька, чистая вода и оборудованная набережная. Молодой Алтынташ очень быстро завоевал популярность как...

NF Group

140 000 €

Квартира в Алании, Турция

52 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Рады представить новый роскошный проект, который будет расположен в престижном районе Оба, г. Алания. В шаговой доступности: пляжи, больницы, торгово- развлекательные комплексы, гипермаркеты, рестораны, кафе, и муниципальные здания. Площадь застройки 3000 м2, состоит из 2-х блоков по 5 этажей, цель инвестирования в данный проект может быть, как...

RestProperty

159 500 €

Пентхаус в Алании, Турция

100 м² 2

На продажу представлена квартира 2+1, которая расположена в 2 км от моря в районе Оба. Район Оба относится к престижному и комфортному району для проживания, так как в этом районе уже сформирована городская инфраструктура, большой выбор магазинов, ресторанов и кафе. Также в этом районе находятся основные частные школы, государственная больница и...

RestProperty

86 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

90 м² 2 1

Продается просторный двухкомнатный апартамент площадью 90 кв.м, расположенный на 5 этаже комплекса на Солнечном Береге. Из окон открывается вид на город, а расстояние до моря составляет всего 400 метров, что делает это предложение идеальным для комфортного отдыха у побережья. Комплекс предоставляет своим владельцам широкий спектр удобств:...

алтернатива имоти оод

159 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

59 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Новые квартиры в жилом комплексе с бассейном в Анталии в районе Гюзелоба Проект расположен в районе Гюзелоба, одном из самых удобных и развитых районов округа Муратпаша в Анталии. Это место сочетает в себе все преимущества городской жизни, предлагая удобный доступ ко всем необходимым объектам инфраструктуры, социальным учреждениям и основным...

TEKCE

50 000 €

Дом в Шабле, Болгария

81 м² 3 2

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию: Однофамильный дом на 1 этаже с двумя входами - один с улицы и один с задней части двора, обеспечивающий легкий доступ. Войдя через главный вход, вы пройдете через светлый и уютный вестибюль, который ведет в холл (тамбур), из которого есть доступ к трем комнатам. Один предназначен для кухни, где тоже...

IBG Property

130 000 €

Квартира в Афинах, Греция

43 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 43 кв.м в Афинах. Квартира расположена на цокольном этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты. У объекта есть кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. Квартира расположена в районе Кукаки

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

117 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

68 м² 2 1

ID 33464104 Стоимость: 117 000 евро Населенный пункт: г. Святой Влас Общая площадь: 68 кв.м. Этаж: 5 Комнаты: 2 Такса поддержки: 816 евро в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем на продажу...

OAZIS REALTY

20 000 €

Квартира в Кемиярви, Финляндия

57 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Двухкомнатная квартира в Kemijärvi Год постройки – 1975. Общая площадь – 57 кв.м. 2/4 этаж. Гостиная, оборудованная кухня, спальня, санузел, балкон. Цена – 20 000 евро Коммунальные платежи – 228 евро / мес. Оплата за воду...

Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ

15 000 €

Квартира в Пори, Финляндия

80 м² 3 2 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Продаётся 3-к квартира площадью 80 квадратных метров в городе Pori, район Pihlava! Цена - 15 000 €. 2 спальни, большая гардеробная и очень просторная гостиная. Квартира находится на 3 этаже, в 6-этажном доме. Дом 1975 года постройки, районное...

Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ

82 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

89 м² 3 2 1

Гражданство

Квартиры 2+1, Коджахасанлы, Эрдемли Мерсин - ILE002 Новостройка Мерсина, Эрдемли, КоджахасанлыКомплекс премиум класса ILKEM LEMONСовременная архитектураКомплекс состоит из 2 блоков по 14 этажейПлощадь земли - 4926 М2Начало строительства: апрель 2023 годОкончание строительства: конец 2025 годаКвартиры 1+1 площадь 62м2 бруттоКвартиры 2+1 площадь...

Income Mersin Gayrimenkul

92 000 €

Квартира в Балчике, Болгария

93 м² 3 2 1

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию Просторная, комфортная двухкомнатная квартира с прямым выходом в сад и к бассейну. Квартира расположена на первом этаже и имеет общую площадь 92,50 кв.м. Состоит из большой гостиной с отдельной кухонной зоной, двух спален, ванной комнаты с туалетом. Из гостиной квартиры есть выход на веранду,...

IBG Property

113 000 €

Квартира в Алании, Турция

140 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

3+1 дуплекс в комплексе Novron Oriens, Конаклы — вид на море и горы Предлагается просторный дуплекс 3+1 в жилом комплексе Novron Oriens, район Конаклы, Аланья. Квартира полностью меблирована, оформлена в современном стиле и подходит как для отдыха, так и для постоянного проживания. До моря — 1300 метров. Характеристики...

RFA Estate

39 000 €

Дом в Перхо, Финляндия

171 м² 4 3 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В этом доме достаточно места для жизни и работы. Дом расположен на улице Kokkolantie в городе Perho, двухэтажный, построен в 1976 году. Во время реконструкции в 1992 году был поднят верхний этаж и отремонтирована кухня. Теплосберегающий камин/печь создает...

Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ

149 000 €

Апартаменты в Анкаре, Турция

115 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в Анкаре с панорамным видом на город и долину в Чанкая, Оран Чанкая — один из самых престижных районов Анкары, известный как административный, коммерческий и культурный центр Турции. Здесь расположены посольства, правительственные учреждения, бизнес-центры и эксклюзивные жилые комплексы. Этот развитый район предлагает все удобства...

TEKCE

Посмотреть ещё 12657 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru