Как провести сделку с зарубежной недвижимостью, если и продавец, и покупатель – россияне

Место сделки изменить нельзя

Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.

Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.

Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.

Доверенность: возможны варианты

Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?

При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.

В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.

В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.

Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.

Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Час расплаты

Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?

Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.

Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.

Читайте отзывы продавцов и покупателей недвижимости за рубежом

• Продали дом в Болгарии и не продешевили. Хотя процесс затянулся на целый год
• «В Турции всё не так, как в России!» Риелтор из Москвы рассказала, как покупала квартиру в Авсалларе
• Переезд из Крыма на Корфу через покупку участка. Как? Зачем? Почём?

Болгария

В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.

Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.

В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.

В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».

Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru

Турция

В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.

Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.

Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс. Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».

Венгрия

Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.

Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».

Финляндия

В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.

Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.

Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».

Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru

Греция

При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.

Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор. Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».

Испания

Здесь возможностей для манёвра практически нет.

Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом. Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.

Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют. Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».

Обратите внимание! Налоговые резиденты РФ при продаже зарубежной недвижимости в ряде случаев обязаны уплатить налог с дохода. Подробнее об этом – в статье «Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом».

А как в других странах?

Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!

Примеры недвижимости в популярных у россиян странах

180 000 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Новый проект в районе ТЮРКЛЕР, раположился на холме откуда открывается великолепный вид на море, расстояние до моря составляет всего 200 метров. Район примечателен оживленной инфраструктурой, новыми торговыми центрами, ресторанами и окружающей его нетронутой природной красотой. Вы сможете прогуляться по природному парку, отдохнуть или...

Invento Invest

173 000 €

Квартира в Алании, Турция

110 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

• Квартира: 2+1 • Площадь: 110 m² • Цена: 173 000 евро, в стоимость квартиры входит мебель • Спальня: 2 • Гостиная: 1 • Ванная комната: 2 • Балкон: 2 • Дом: 8 этажей / 5 этаж • Год постройки: 2008 г. — Инфраструктура и оснащение жилого комплекса: • Наружное...

Maxxproperty. Hekimoglu construction

156 000 €

Квартира в Анталии, Турция

42 м² 3

ВНЖ при покупке

Квартиры по минимальной цене - покупайте прямо сейчас! Проект Максимально выгодное предложение от надежного крупного застройщика. Квартиры в строящемся жилом комплексе. Именно сейчас купить недвижимость в этом ЖК можно по минимальной стоимости, по мере продвижения строительства цены на объекты будут расти. В ЖК с шикарной отельной...

RestProperty

10 000 €

Таунхаус в Иисалми, Финляндия

41 м² 1 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В городе Sonkajärvi продаётся 1-к таунхаус 40,5 m² со своей сауной и двором. Цена - 10 000 €. Дом 1984 года постройки, отопление электрическое. Ежемесячные коммунальные платежи составляют - 162 €. Плата за воду по счётчику. В...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

78 000 €

Дом в Дюлево, Болгария

101 м² 3 2 1

Новый дом в 25 км от города Бургас и моря, Болгария! Продается новый дом в с. Дюлево в 15 минутах от города Бургас и в 5 минутах от города Средец. Недвижимость имеет общую площадь 101 кв.м. и состоит из большой гостиной с кухней, двух больших спален и ванной комнаты с туалетом. Есть очень большой прилегающий двор 850 кв.м. с возможностью...

BulgarianESTates Ltd.

99 000 €

Квартира в Газипаше, Турция

45 м² 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу

Представляем Вашему вниманию новый современный жилой комплекс, который строится сейчас в городе Газипаша. В последнее время этот город стремительно набирает популярность среди инвесторов и русскоговорящего населения. Городская инфраструктура развивается, город облагораживается городской администрацией. Но уже и сейчас городская инфраструктура...

Alanya Brand Group

36 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

35 м² 1

Находится на 2 этаже, площадью 35 кв.м Квартира продается с мебелью и техникой, так что не придется затрачивать дополнительное время и средства на обустройство. Отлично подойдет для сдачи в аренду с гарантированной выплатой в конце сезона! ID:9155

алтернатива имоти оод

55 000 €

Студия на Солнечном берегу, Болгария

34 м² 1 1

Предлагается к покупке комфортная студия на партере в комплексе Cascadas на популярном курорте Солнечный берег всего в 700 метрах от моря и пляжа. Недвижимость имеет площадью 34 кв/метра. Обставленная качественной мебелью и современной бытовой техникой квартира имеет все необходимое для проживания и приятного отдыха. Студия располагается на...

Lev Estates

93 400 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

70 м² 2 1

#29771014 Панорама Форт Нокс, Святой Влас, апартаменты с 1 спальней. Апартаменты с 1 спальней, в комплексе закрытого типа «Панорама Форт Нокс», находящемся в Святом Власе, который расположен между горным склоном, покрытом хвойным лесом и морем. Цена: 93 400 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 2 Общая площадь: 70 кв.м. Этаж:...

OAZIS REALTY

111 500 €

Квартира в Пирее, Греция

28 м² 1 1

Реконструированное жилое здание в Пирее, подходящее для получения Золотой Визы!Преобразование коммерческой недвижимости:Теперь вы можете инвестировать 250 000 евро в коммерческую недвижимость, которая преобразуется в жилые единицы.Местоположение: Псарон 27 и Метонис 88, Пирей (Центр - Порт)Квартира D7 расположена в отличном месте в центре Пирея,...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

194 900 €

Пентхаус в Ориуэла Коста, Испания

70 м² 2 2

Бунгало с 2 спальнями и большим солярием в районе Лос Долсес-Вильямартин. Двухуровневая квартира с большим солярием в районе Лос Долсес, рядом с гольф-клубом Вилламартин. Жилой комплекс с общим бассейном и парковкой. В квартире 2 спальни, 2 ванные комнаты, просторная гостиная, открытая кухня с барной стойкой, галерея, террасаи большойсолярий...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

153 481 €

Квартира в Анталии, Турция

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ

Представляем Вашему вниманию новый жилой комплекс в городе Анталья, в микрорайоне Хурма, у подножия Торосских гор. Рядом с комплексом развита инфраструктура: магазины, аптеки, парки, скверы. Расстояние до пляжа около 2 км, до центра города — 9 км, до аэропорта — 18 км. В районе много школ и фермерский рынок. Жилой комплекс на...

Betta Estate

57 500 €

Квартира в Мерсине, Турция

67 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Если Вы рассматриваете покупку двухкомнатной квартиры, с возможностью меблировать ее по собственному вкусу, в новом доме, с необходимой инфраструктурой для отдыха или проживания, то мы рады представить вам объект от собственника по привлекательной цене. Квартира 1+1, общей площадью 67 кв.м., имеет гостиную, совмещенную с кухней, спальню,...

Liga Real Estate

96 000 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

86 м² 3

Ref number: 115. Стильная трехкомнатная квартира в комплексе Олд Хаус, Святой Влас Стоимость: 96 000 € Площадь: 86 м² Этаж: 3 Ежегодная плата за обслуживание: 6 € / м² Местоположение: Комплекс Олд Хаус, рядом с бывшим санаторием в Святом Власе, в 300 метрах от моря Предлагаем на продажу стильную трехкомнатную квартиру в комплексе с самой...

PARTNER ESTATES LTD

75 000 €

Апартаменты в Несебре, Болгария

60 м² 2

Ref number: 120. Двухкомнатная квартира в центре Несебра, рядом с почтой Цена: 80 000 € Площадь: 60 кв.м. Этаж: 1 жилой этаж над партером Состояние: Меблированная Предлагаем на продажу просторную двухкомнатную квартиру, расположенную в самом центре города Несебр, рядом с почтой. Квартира площадью 60 кв.м. находится на первом жилом этаже над...

PARTNER ESTATES LTD

145 000 €

Апартаменты в Пунта Приме, Испания

57 м² 3 2 2

Квартира пентхаус в продаже в комплексе Cinuelica Пунта Прима, Коста-Бланка, ИспанияКвартира пентхаус со своим отдельным солярием и террасой продается в урбанизации Синьюэлика, Cinuelica, Пунта Прима, Коста Бланка.Апартаменты находятся недалеко от всех удобств и в нескольких минутах ходьбы от пляжа. В квартире 2 спальни, 2 ванные комнаты,...

E-Style

88 000 €

Квартира в Болгарии

160 м² 3 2

В СПА-резорте четыре звезды Vineyards Resort готова к покупке большая трехкомнатная квартира. Общая площадь недвижимости составляет 160 м². Очень просторная квартира расположена на двух уровнях. На первом уровне состоит из двух спален с выходами на террасу, санузла с коридором. Второй уровень включает гостиную, туалет, кухню и большую террасу с...

Lev Estates

195 800 €

Квартира в Анталии, Турция

71 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Комплекс расположен в центре города, в самом сердце Анталии. Комплекс будет завершен в апреле 2025 года и находится в 1,5 км от моря и центра города. Подходит для получения вида на жительство и гражданства. В комплексе нет бассейна и есть крытая парковка. Внутри квартир; встроенный гарнитур, система подогрева полов, система умный дом,...

PRO TEAM ESTATE

72 000 €

Апартаменты в Банско, Болгария

65 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство ”Уникальный Имоти Банско” предлагает на продажу ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ПРОЕЗДАМ ТРЕХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В ЗДАНИИ С НИЗКОЙ ПЛАТОЙ ЗА ОБСЛУЖИВАНИЕ! ОТДЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ ЭЛЕКТРИЧЕСТВА И ВОДЫ! РАСПОЛОЖЕНИЕ - 5 МИНУТ ХОДЬБЫ ОТ ЦЕНТРА ГОРОДА! Квартира расположена на 4 этаже...

Уникални Имоти Банско ЕООД

74 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

72 м² 2 1 1

Квартира с 1 спальней в комплексе «Chateau Del Mar», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 72 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 400 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Chateau Del Mar - жилой комплекс со всеми удобствами,...

Happy Home

Посмотреть ещё 15252 похожих объекта

Условия цитирования материалов Prian.ru