Россияне не одно десятилетие массово приобретают недвижимость за рубежом. Поэтому не так уж редки случаи, когда один гражданин РФ собирается купить жильё за границей у другого. Получится ли в этом случае упростить сделку, скажем, заключить её в России? В условиях закрытых границ это было бы большим плюсом… Или, например, расплатиться рублями? Разбираемся вместе со специалистами из разных стран.
Место сделки изменить нельзя
Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.
Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.
Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.
Доверенность: возможны варианты
Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?
При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.
В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.
В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.
Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.
Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Час расплаты
Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?
Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.
Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.
Читайте отзывы продавцов и покупателей недвижимости за рубежом
В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.
Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.
В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.
В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».
Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru
Турция
В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.
Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.
Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс. Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».
Венгрия
Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.
Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».
Финляндия
В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.
Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.
Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».
Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru
Греция
При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.
Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор. Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».
Испания
Здесь возможностей для манёвра практически нет.
Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом. Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.
Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют. Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».
Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!
Примеры недвижимости в популярных у россиян странах
180 000 €
Квартира в Рафине, Греция
76 м2321
Продается квартира площадью 76 кв.м в Аттике. Квартира расположена на первом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одного санузла. Из окон открывается вид на море. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт....
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
140 000 €
Квартира в Алании, Турция
81 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Агентство недвижимости «MAXXPROPERTY» предлагает Вашему вниманию апартаменты в новом жилом комплексе, который расположен в районе Махмутлар города Аланья. Сегодня Турция является ведущей страной в области инвестиций благодаря богатому сектору недвижимости. Семьям значительно экономней и практичней купить свою собственную...
Maxxproperty. Hekimoglu construction
148 500 €
Квартира в Алании, Турция
42 м21
ВНЖ при покупке
Представляем вашему вниманию квартиру 1+1 в центре Алании в абсолютно новом доме, площадью 42 м2. Апартаменты расположены на 1 этаже. Расстояние до Средиземного моря составляет 1 200 метров. Квартира прекрасно подойдет как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду.
Комплекс состоит из одного пятиэтажного блока. Так же на...
RestProperty
155 000 €
Апартаменты в Торревьехе, Испания
63 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит 3-6%
Представляем светлую просторную квартиру в городе Торревьеха, всего в 50 метрах от моря.
Торревьеха – популярный испанский курортный город и муниципалитет в провинции Аликанте в южной части побережья Коста Бланка. Город считается третьим по величине в провинции после Аликанте и Эльче. Курорт популярен из-за благоприятного...
EspanaTour
137 500 €
Квартира в Алании, Турция
53 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
На продажу выставлена квартира планировки 1+1 в районе Каргыджак. Квартира общей площадью 53м2 имеет планировку: кухня американского типа, одна спальная комната, один санузел и один балкон откуда открывается прекрасный вид на море и древнюю крепость. Комплекс с инфраструктурой 5* отеля расположен в 3км от моря, есть трансфер до пляжа....
Liga Real Estate
95 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
90 м2
ВНЖ при покупке
Почему надо брать:
Расположение.
Новый проект на этапе строительства расположен в городе Мерсин. Мерсин — это крупный порт, расположенный на юго-востоке Турции, на берегу Средиземного моря.
Летом сухо и жарко, температура поднимается до +30С. Зимой средняя температура составляет +5..+7С, но на 6-7 дней в году температура падает ниже нуля.
Ранее...
Mayalanya Group
93 000 €
Квартира в Алании, Турция
57 м2211
Онлайн-показ
Payallar, один из современных жилых центров Аланьи, имеет привилегированное расположение со своими спокойными пляжами и чистым морем. Он стремительно превращается в комфортный и роскошный жилой центр, начиная с инфраструктурных работ и экологического контроля. Проект с квартирами на продажу построен на площади 2.590 м². Он состоит из 4...
Future Homes
22 390 €
Таунхаус в Коуволе, Финляндия
40 м2111
Удалённая сделка
Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!!
Однокомнатная квартира в Коувола
Год постройки – 1972. Общая площадь – 39,5 кв.м. 1/1 этаж.
Гостиная, оборудованная кухня, санузел, терраса.
Цена – 22 390,47 евро + рассрочка от управляющей компании за проведенные ремонтные работы в...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
150 000 €
Дом в Пиерии, Греция
171 м2431
Продается 3-этажный коттедж площадью 171 кв.м на Олимпийской Ривьере. Цокольный этаж состоит из одной кладовой. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одного санузла. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, одной ванной комнаты. Из окон открывается великолепный вид на море, на лес. Недвижимость продается с мебелью. К...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
132 000 €
Квартира в Алании, Турция
60 м21
ВНЖ при покупке
Представляем вам квартиру 1+1 в районе Джикджилли. Квартира расположена на 2 этаже 10-этажного дома и имеет площадь 60м2, которая включает в себя кухню гостиную американского типа и изолированную комнату. Квартира полностью укомплектована мебелью и техникой.
Инфраструктура в комплексе: открытый бассейн с детской зоной, аква горка, сауна, для...
RestProperty
94 500 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
60 м2211
Двухкомнатная с видом на море в к-се «Triumf»
Двухкомнатная квартира, 94 500 Е, Святой Влас, комплекс «Triumf»
«Triumf» - великолепный жилой комплекс со всеми удобствами, расположен в городе Святой Влас, всего в 200 метрах от моря и песчаного пляжа, яхтенной гавани Марина Диневи.
Комнаты: 2
Спальни: 1...
Happy Home
59 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
65 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Новый проект в районе Эрдемли
квартира 1+1 на 9 этаже цена 59.000 евро
400 МЕТРОВ ДО МОРЯ
ОБЩИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ:
Система природного газа
Термостойкие BIMS
Интеллектуальная система лифта
Полный генератор
ОСОБЕННОСТИ ИНТЕРЬЕРА
Подвесной потолок
Кухонные шкафы
Гардероб
Шкафы для ванной комнаты
Кухонные столешницы
Окна ПВХ...
Exclusive Home Real Estate
66 500 €
Квартира в Равде, Болгария
90 м2211
Квартира с 1 спальней в к-се «Emerald Beach Resort & SPA», Равда
Комнаты: 2
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 90 кв.м
Этаж: 1/9
До моря: 50 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: 60 евро/кв.м
Emerald Beach Resort & Spa - масштабный жилой комплекс на первой линии моря в нескольких шагах от пляжа в городе Равда....
Happy Home
198 500 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
90 м221
Апартаменты с 1 спальней и видом на море в комплексе Golden Rainbow,
ID 32339998
Цена: 198 500 евро
Населенный пункт: Солнечный берег
Комнат: 2
Общая площадь: 90 кв. м
Этаж: 3
Такса поддержки: 1080 евро в год
Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-акт 16
Схема оплаты:
2000 евро – депозит
100% при подписании...
OAZIS REALTY
145 000 €
Апартаменты в Серике, Турция
115 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
TEKCE
85 000 €
Квартира в Авсалларе, Турция
50 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Авсаллар – особенное место между Аланьей и Манавгатом, неподалеку от древнего города Сиде и природных красот. Район славится огромными туристическими объектами и привлекательными песчаными пляжами, находясь всего в полутора часах езды от аэропорта Антальи. Резиденция Albimo Diamond Loft, расположенная в 800 метрах от моря, представляет...
Nordic Trust Homes
62 000 €
Квартира в Мерсине, Турция
100 м2321
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Представляем новые квартиры 2+1 по привлекательной цене в районе Эрдемли. Главным преимуществом предложения является локация, комплекс расположен на первой береговой линии. Квартира имеет общую площадь 100 м2. Имеется выбор этажа. Комплекс имеет 4 этажа, 2023 года постройки. Квартира продается без мебели, с чистовой отделкой и сантехникой в...
Liga Real Estate
73 000 €
Пентхаус в Газипаше, Турция
95 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Еще одно недорогое предложение, пентхаус 2+1 в Газипаше! Пентхаус 95 м2 расположен на 3эт/3 этажного дома, год постройки: 2023. По планировке; гостиная с кухней в американском стиле, 2 спальни, 2 санузла, 2 балкона. Пентхаус меблирован. Дому 1 год, оборудован лифтом.
Айдат составляет всего 150 лир. До моря 3 км.
На территории комплекса:...
Liga Real Estate
82 000 €
Квартира в Алании, Турция
52 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Центральный район Алании - это слияние разнообразных микрорайонов, каждый из которых отличается своим уникальным обаянием и характером, способствующих насыщенной атмосфере района.
Центр Алании предлагает разнообразные типы недвижимости, соответствующие различным предпочтениям и образам жизни.
От современных апартаментов до очаровательных...
ДОМА В БОЛГАРИИ
38 000 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
32 м211
Новая студия в к-се “Summer park”, Солнечный берег
Комнаты: 1
Санузел: 1
Терраса: 1
Площадь: 31,5 кв.м
Этаж: 1/6
До моря: 600 м
Лифт: да
АКТ 16
Такса поддержки: нет
Комплекс расположен в тихой западной части курорта Солнечный берег. Эта часть курорта благоприятна для спокойного семейного отдыха. В то же время есть...