Как провести сделку с зарубежной недвижимостью, если и продавец, и покупатель – россияне

Место сделки изменить нельзя

Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.

Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.

Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.

Доверенность: возможны варианты

Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?

При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.

В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.

В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.

Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.

Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Час расплаты

Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?

Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.

Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.

Читайте отзывы продавцов и покупателей недвижимости за рубежом

• Продали дом в Болгарии и не продешевили. Хотя процесс затянулся на целый год
• «В Турции всё не так, как в России!» Риелтор из Москвы рассказала, как покупала квартиру в Авсалларе
• Переезд из Крыма на Корфу через покупку участка. Как? Зачем? Почём?

Болгария

В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.

Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.

В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.

В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».

Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru

Турция

В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.

Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.

Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс. Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».

Венгрия

Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.

Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».

Финляндия

В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.

Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.

Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».

Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru

Греция

При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.

Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор. Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».

Испания

Здесь возможностей для манёвра практически нет.

Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом. Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.

Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют. Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».

Обратите внимание! Налоговые резиденты РФ при продаже зарубежной недвижимости в ряде случаев обязаны уплатить налог с дохода. Подробнее об этом – в статье «Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом».

А как в других странах?

Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!

Примеры недвижимости в популярных у россиян странах

110 000 €

Квартира в Иматре, Финляндия

45 м² 2 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Продаётся готовая к заселению 2-к квартира 45 m² для отдыха рядом с курортом Иматра. Плюс рассрочка от Управляющей Компании в размере 67 000 €. В качестве бонуса ваши апартаменты имеют внутренний доступ к спа-центру Imatra, в котором есть бассейн, спа-процедуры, ресторан и танцевальная музыка. Квартира с собственной сауной, с видом...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

77 000 €

Квартира в Ахелое, Болгария

68 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Просторная квартира с двориком в комплексе «Vineyards Resort», Ахелой Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы с двориком Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 68 кв.м Этаж: 1/5 До моря: 2 км Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Vineyards Resort - масштабный комплекс...

Happy Home

187 000 €

Квартира в Алании, Турция

83 м² 1

ВНЖ при покупке

На продажу выставлена просторная квартира, с удобной и практичной планировкой 1+1, оборудованная бытовой техникой и полностью меблированная. Площадь квартиры составляет целых 83 м2. Высококачественный жилой комплекс от хорошего застройщика находится в 300 метрах от моря. Превосходная инфраструктура включает в себя: открытый, закрытый и...

RestProperty

25 000 €

Таунхаус в Нурмесе, Финляндия

60 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В городе Nurmes продаётся просторная двухкомнатная квартира 60 m², в отличном состоянии, тихое место, дом в хорошем состоянии. Цена - 25 000 €. Дом был построен в 1977 году, централизованное отопление. Ежемесячные коммунальные платежи...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

68 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

47 м² 2 1 1

Уютная квартира с 1 спальней в к-се «Holiday Fort Club», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 47 кв.м Этаж: 1/4 До моря: 900 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 13,50 евро/кв.м в год Система комплексов «Fort Noks»...

Happy Home

185 000 €

Апартаменты в Аликанте, Испания

80 м² 3 2 2

Кредит

Последняя квартира. СРОЧНО! 300 metrov ot пляжа! SAN JUAN!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! лучший пляж. Все услуги - автобус, школ, университетов 10 минутах езды от центра Аликанте. ЦЕНА СНИЖЕНА € 150,000

Sol Costa Blanca

164 900 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

73 м² 2 2 2

Апартаменты на верхнем этаже в Пилар-де-Ла-Орадада. Салон, открытая кухня, 3 просторные спальни со встроенными шкафами, 2 ванные комнаты, терраса 11 м2, солярий 68 м2. Общая площадь 73 м2. В комплексе есть общий бассейн.Пилар-де-ла-Орадада - это прибрежный городок с отличной инфраструктурой, спортивными комплексами и торговыми центрами. Это...

ESTATE BARCELONA

157 000 €

Апартаменты в Авсалларе, Турция

100 м² 3 2 1

Прайс-листАпартаменты, 2+1 (Дуплекс), 100m², €157,000Добро пожаловать в дом вашей мечты у моря! Эти элегантные двухуровневые апартаменты 2+1, расположенные в самом сердце Алании/Авсаллара, предлагают роскошный образ жизни с идеальным сочетанием комфорта и удобства. Этот отель, расположенный всего в 800 метрах от нетронутых пляжей и в 500 метрах...

LUXURY ESTATE TURKEY

117 425 €

Квартира в Авсалларе, Турция

62 м² 1

Строящийся проект в районе Аланьи Авсаллар. Авсаллар – песчаные пляжи с пологим входом в море, сосновые леса. Новые комплексы с богатой инфраструктурой. Приемлемые цены, развитая городская инфраструктура. До центра 25 минут на транспорте. Комплекс находится в 800 м от Средиземного моря. В комплекс услуг входит бесплатный трансфер на пляж....

Project Home

186 000 €

Квартира в Алании, Турция

100 м²

ВНЖ при покупке

Светлые апартаменты планировкой 2+1 в районе Клеопатра, Аланья, предлагают идеальное сочетание комфорта и удобства. С площадью 100 м² и расположением всего в 400 метрах от пляжа, вы сможете наслаждаться морским бризом и золотистыми песками всего в нескольких шагах от вашего дома. На первом этаже здания в этих апартаментах находится один балкон с...

Mayalanya Group

83 000 €

Квартира в Алании, Турция

100 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Трехкомнатная квартира в комплексе Bekirler Sitesi в районе Аланьи- Тосмур. Район подходит для получения ВНЖ. Предлагаем к продаже трехкомнатную квартиру, площадью 100 м2, расположенную на 2-м этаже 6-этажного дома, в районе Аланьи - Тосмур. Год постройки 2008. Окна квартиры ориентированы на южную сторону. Дом оснащен лифтом. Планировка...

TURKEY INVEST PROPERTY

195 000 €

Дом в Варне, Болгария

100 м² 4 3 2

Одноэтажный, новый дом в селе Баново! 20 км от города Варна! КОД: 16434. Одноэтажный дом в продажу в поселке Баново, расположен в 20 км от города Варна и моря. Дом имеет развернутую площадь застройки 100 кв.м.. Распределение помещений следующее: прихожая, гостиная -32 м2, три спальни, совмещенный санузел, туалет, постирочная и веранда.....

STEFANOV INVEST

100 000 €

Апартаменты в Елените, Болгария

120 м² 3 2

ID32783558 На продажу предлагается: Апартаменты с 2 спальнями, в к-се Андалусия Цена: 100000 евро Населенный пункт: Елените Комнат: 3 Общая площадь: 119,46 кв. м. На 6 этаже Плата за обслуживание: 9.6 евро / кв.м Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100 % при подписании нотариального акта. Комплекс...

OAZIS REALTY

150 000 €

Квартира в Алании, Турция

200 м² 5 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Пятикомнатный дуплекс с видом на море в комплексе с инфраструктурой в районе Тосмур. Подходит для ВНЖ Район подходит для получения ВНЖ. Предлагаем к продаже просторную пятикомнатную квартиру-дуплекс в районе Тосмур общей площадью 200 м2 с большой гостиной американского типа (совмещена с кухней), четырьмя спальными комнатами, тремя ванными...

TURKEY INVEST PROPERTY

104 500 €

Квартира в Авсалларе, Турция

55 м²

ВНЖ при покупке

Расположение: Скрытый среди зеленых холмов и чистого морского воздуха, Авсаллар является настоящим райским уголком в 23 км от оживленной Алании. Этот уютный курортный поселок привлекает путешественников своими золотистыми песчаными пляжами, наиболее известным из которых является пляж Инжекум. «Мелкий песок», как переводится его название с...

Mayalanya Group

75 000 €

Квартира в Газипаше, Турция

45 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Fortuna River Side, расположенный в районе Пазарджи, одном из самых престижных районов Газипаши, предлагает 4 квартиры 1+1 по специальным ценам, которые вы можете найти только на. Уютный пятиэтажный комплекс будет построен на участке площадью 1820 кв.м. Варианты планировок на продажу: Квартира №4 - 41 м²-1 этаж-75.000 € Квартира №11 -46 м²...

HOME REAL ESTATE & INVESTMENT

120 000 €

Квартира в Несебре, Болгария

65 м² 2

Этот двухкомнатный апартамент в Несебре представляет собой роскошное жилье в выдающемся комплексе. Вот ключевые характеристики этой недвижимости:Расположение: Апартамент находится на втором этаже роскошного комплекса, расположенного на второй линии от моря. Это прекрасное место для комфортного отдыха и доступа к пляжу.Площадь: С общей...

алтернатива имоти оод

12 000 €

Квартира в Коуволе, Финляндия

58 м² 1 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В городе Kouvola продаётся двухэтажная 1-к квартира 58 m² с сауной. Квартира была отремонтирована в 2017 году, недалеко от центра города. Цена - 12 000 €, кто больше предложит - АУКЦИОН. Дом 1949 года постройки, отопление газовое. Окна...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

13 833 €

Квартира в Пиексямяки, Финляндия

41 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В центре города Pieksämäki продаётся 2-к квартира 41 m² на втором этаже рядом со всеми услугами! Цена продажи 13 833 € + рассрочка от Управляющей компании за проведенные ремонтные работы в доме в размере 8 167 € с ежемесячной...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

110 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит

О квартире: апартаменты 1+1 площадью 55 кв.м. расположены на седьмом этаже и состоят из гостиной, совмещенной с кухней, одной спальни, одного санузла и одного балкона. Юго-восточный фасад, вид на Средиземное море, Торосские горы и жилой квартал. ️О комплексе: жилой комплекс построен в 2022 году, состоит из трех 14-этажных блоков с закрытой и...

GLOBAL ESTATE

Посмотреть ещё 15292 похожих объекта

Условия цитирования материалов Prian.ru