Как провести сделку с зарубежной недвижимостью, если и продавец, и покупатель – россияне

Место сделки изменить нельзя

Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.

Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.

Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.

Доверенность: возможны варианты

Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?

При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.

В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.

В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.

Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.

Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Час расплаты

Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?

Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.

Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.

Читайте отзывы продавцов и покупателей недвижимости за рубежом

• Продали дом в Болгарии и не продешевили. Хотя процесс затянулся на целый год
• «В Турции всё не так, как в России!» Риелтор из Москвы рассказала, как покупала квартиру в Авсалларе
• Переезд из Крыма на Корфу через покупку участка. Как? Зачем? Почём?

Болгария

В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.

Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.

В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.

В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».

Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru

Турция

В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.

Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.

Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс. Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».

Венгрия

Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.

Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».

Финляндия

В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.

Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.

Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».

Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru

Греция

При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.

Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор. Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».

Испания

Здесь возможностей для манёвра практически нет.

Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом. Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.

Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют. Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».

Обратите внимание! Налоговые резиденты РФ при продаже зарубежной недвижимости в ряде случаев обязаны уплатить налог с дохода. Подробнее об этом – в статье «Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом».

А как в других странах?

Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!

Примеры недвижимости в популярных у россиян странах

165 000 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

24 м²

Новостроенные квартиры от застройщика Сдача комплекса от третьего квартала 2026 года до 1 полугодия 2027 года В XI районе Будапешта, в его части под названием Уйбуда предлагаем на продажу квартиры от застройщика. Комплекс не просто новый жилой квартал, а инновационный проект, предлагающий исключительную возможность для тех, кто...

WESTINVEST

122 000 €

Квартира в Алании, Турция

75 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Что вы получаете: Современную квартиру 2+1 в новом жилом комплексе всего в 150 метрах от пляжа, удобную планировку с двумя изолированными спальнями и просторной гостиной, светлые помещения с большими окнами, вид на бассейн и ухоженную территорию, уникальную цену значительно ниже рыночной. О строительстве: Современный жилой комплекс класса...

Uptrend homes

200 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

150 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Готовые к заселению квартиры с видом на море в комплексе из двух блоков в Аланье Каргыджак — район с нетронутой природой и красивыми пляжами. Он быстро развивается, предлагая современные технологии и стильную архитектуру в новых проектах. Этот район привлекает внимание международных инвесторов благодаря качественным жилым комплексам и удобной...

TEKCE

35 000 €

Квартира в Хельсинки, Финляндия

25 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

ВОЗМОЖНА ОПЛАТА РУБЛЯМИ В РОССИИ! Данная квартира 25 м2 расположена в районе Туусула в новом ЖК 2022 года, адрес Vadelmaviidanpolku 4, 04300 Tuusula. Сдана в аренду. Кухня оборудована керамической плитой, встроенной духовкой, посудомоечной машиной и холодильником с морозильной камерой. Шкафы в коридоре обеспечивают достаточно места для...

INVESTOR ESTATE

26 850 €

Таунхаус в Яанекоски, Финляндия

38 м² 1 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Однокомнатная квартира в Äänekoski Год постройки – 1984. Общая площадь – 38 кв.м. 1/1 этаж. Гостиная, оборудованная кухня, санузел, сауна, терраса. Цена – 26 850 евро Коммунальные платежи – 87,40 евро / мес. Оплата за...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

150 000 €

Апартаменты в Афинах, Греция

34 м² 1 1

Апартаменты расположены в новом строящемся 5-этажнои жилом комплексе в южном пригороде Афин. Здание расположено в живописном месте у подножия горы и открывает вид на Средиземное море. Студийные апартаменты площадью 34 кв. м находятся на первом этаже и включают просторную террасу, место на паркинге и кладовое помещение. Жилой комплекс расположен...

NF Group

115 000 €

Квартира в Алании, Турция

65 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Что вы получаете: Эта уютная квартира площадью 65 м² расположена на 3-м этаже. Из окон открывается вид на природу и город. Просторный балкон имеет выход как из гостиной, так и из спальни. Квартира продается с мебелью и полностью готова к заселению. Построена в 2015 году, что обеспечивает современную планировку и комфортные условия для жизни....

Uptrend homes

155 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

120 м² 3 2 2

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 2+1Этаж: 2, , 120m², €155,000Добро пожаловать в дом вашей мечты, расположенный в оживленном районе Алании, Анталья, где вас ждет идеальное сочетание современной роскоши и природной красоты. Эти изысканные апартаменты, расположенные в очаровательном районе Тосмур, предлагают непревзойденное удобство: магазины находятся всего в 100...

LUXURY ESTATE TURKEY

93 500 €

Квартира в Алании, Турция

85 м² 2

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Добро пожаловать в район Оба в Алании. У нас есть отличное предложение для вас – квартира 2+1 на входном этаже общей площадью 85 м2 с большой зеленой территорией вокруг. Это идеальный вариант для тех, кто ценит свежий воздух, природу и комфортное проживание. Квартира предлагает две просторные спальни, гостиную совмещенную с кухней, cанузел и...

RestProperty

195 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

120 м² 3 2 2

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 2+1 (Duplex)Этаж: 5, , 120m², €195,000Окунитесь в мир непревзойденной элегантности и комфорта в этом изысканном дуплексе, расположенном всего в 100 метрах от захватывающего дух пляжа Клеопатры. Этот замечательный дом расположен в престижном месте, предлагающем как спокойствие, так и удобный доступ к оживленному центру побережья....

LUXURY ESTATE TURKEY

135 000 €

Дом на Халкидиках, Греция

140 м² 6 4 2

Продается 2-этажный коттедж площадью 140 кв.м в Халкидиках. Первый этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты. Из окон открывается вид на горы, на лес. У объекта есть отопление. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

139 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

110 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Buy Properties in Turkey

128 000 €

Апартаменты в Турции

110 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с видом на море прямо у песчаного пляжа в Чынарджыке, Ялова Ялова занимает выгодное транспортное положение благодаря близости к крупным городам — Стамбулу, Бурсе и Коджаэли. Этот город популярен как летом, так и зимой, поэтому его выбирают не только для отдыха, но и для постоянного проживания. Чынарджык — одно из самых популярных летних...

TEKCE

73 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

65 м² 2

Апартамент находится на партерном этаже, площадью 65 кв.м. Состоит из прихожей, гостиной с кухней и обеденной зоной, 1 спальня, оборудованная ванная комната и просторная терраса с выходом на территорию комплекса и к бассейну. Апартамент меблирован качественной мебелью бытовой техникой. Подходит для круглогодичного...

алтернатива имоти оод

55 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

49 м² 2 1

Предлагается к покупке квартира с одной спальней на партерном этаже жилого комплекса Blue Summer на популярном курорте Солнечный берег всего в 600 метрах от песчаного пляжа. Недвижимость имеет общую площадь 49 кв/метров. Уютная квартира полностью оборудована мебелью и бытовой техникой, есть все необходимое для комфортного проживания и отдыха...

Lev Estates

125 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

130 м² 3 2 2

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 2+1Этаж: 1, , 130m², €125,000Окунитесь в мир комфорта и элегантности в этих изысканных меблированных апартаментах 2+1, расположенных в оживленном районе Махмутлар. Всего в 500 метрах от чистейших пляжей, эти апартаменты предлагают идеальное сочетание удобства и спокойствия. Представьте, что вы просыпаетесь с захватывающим видом на...

LUXURY ESTATE TURKEY

74 000 €

Квартира в Анталии, Турция

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Комплекс был построен в январе 2024 года на участке площадью 2673 м2 в районе Аксу/Алтинтас. Комплекс состоит из 2 блоков с общим количеством 48 квартир; бассейн, открытая парковка, детская игровая площадка, зона камелий, баскетбольная площадка, круглосуточная охрана, генератор, фитнес, сауна и т.д. Имеется оборудование. Расположение: 13 км от...

PRO TEAM ESTATE

39 000 €

Дом в Миккели, Финляндия

140 м² 4 3 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В районе Mikkeli продаётся одноэтажный, отдельно стоящий дом 97 / 140 m². Цена - 39 000 €. Основной строительный материал: кирпич, дерево. Дом состоит из просторной гостиной, трёх спален, кухни, ванной комнаты, электрической сауны и отдельного...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

12 167 €

Таунхаус в Ямся, Финляндия

60 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В районе Halli, города Jämsä, продаётся 2-к таунхаус 60 m². В квартире просторные комнаты, отдельная кухня и небольшой собственный двор. Квартира в оригинальном состоянии. Таунхаус был построен в 1970 году. Районное отопление. Были...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

159 000 €

Квартира в Бриз, Болгария

97 м² 3 2 2

КОД:16401. Стефанов инвест предлагает вам возможность купить недвижимость в новом элитном бутиковом здании, расположено в жилом районе Бриз, недалеко от медицинского центра "Чайка" (курортная поликлиника), в 3 минутах ходьбы от Приморского парка и Дельфинария. Тихое и удобное расположение, с прямым доступом к центру города и соседним...

STEFANOV INVEST

Посмотреть ещё 13912 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru