a
Версия
для печати

Как провести сделку с зарубежной недвижимостью, если и продавец, и покупатель – россияне

Россияне не одно десятилетие массово приобретают недвижимость за рубежом. Поэтому не так уж редки случаи, когда один гражданин РФ собирается купить жильё за границей у другого. Получится ли в этом случае упростить сделку, скажем, заключить её в России? В условиях закрытых границ это было бы большим плюсом… Или, например, расплатиться рублями? Разбираемся вместе со специалистами из разных стран.

Место сделки изменить нельзя

Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.

Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.

Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.

Доверенность: возможны варианты

Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?

При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.

В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.

В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.

Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.

Дома у моря за границей
Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru

Час расплаты

Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?

Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.

Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.

Читайте отзывы продавцов и покупателей недвижимости за рубежом

Болгария

В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.

Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.

В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.

В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».

Недвижимость в Болгарии
Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru

Турция

В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.

Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.

Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс. Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».

Венгрия

Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.

Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».

Финляндия

В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.

Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.

Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».

Недвижимость за рубежом
Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru

Греция

При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.

Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор. Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».

Испания

Здесь возможностей для манёвра практически нет.

Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом. Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.

Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют. Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».

Обратите внимание! Налоговые резиденты РФ при продаже зарубежной недвижимости в ряде случаев обязаны уплатить налог с дохода. Подробнее об этом – в статье «Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом».

А как в других странах?

Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!

Примеры недвижимости в популярных у россиян странах
Дом за 45 000 евро в Лиекса, Финляндия
45 000 €
Дом в Лиекса, Финляндия
185 м2 5 4 1
Удалённая сделка
Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Продаётся отдельно стоящий дом 185 / 215 m², сдавался в аренду, уже свободен с 30 апреля 2025 года. Цена - 45 000 €. Основной строительный материал: кирпич, наружная облицовка кирпичом и деревом. Окрашенные стены + паркет + ламинат + плитка....
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Квартира за 98 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
98 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
83 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Просторная квартира в комплексе Babylon, Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, двух санузлов и террасы Комнаты: 2 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 83,21 кв.м Этаж: 5/8 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год "Babylon" - красивый комплекс, сочетающий великолепную...
Happy Home
Квартира за 134 000 евро в Конаклы, Турция
134 000 €
Квартира в Конаклы, Турция
57 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
Расположение: Конаклы До моря: 1,4 км. До аэропорта: 50 км. Этажность: 5 этажей Начало строительных работ: январь 2023 г. Окончание строительных работ: октябрь 2024 г. Стоимость на момент публикации: 1+1, 57,6 м2, от 134 000 евро В стоимость входит чистовая отделка квартир, вместе со встроенной кухонной мебелью, а также...
Maxxproperty. Hekimoglu construction
Квартира за 191 000 евро в Будапеште, Венгрия
191 000 €
Квартира в Будапеште, Венгрия
38 м2
В 8 районе Будапешта, в одном из наиболее динамично развивающихся районов, в нескольких минутах ходьбы от торгового центра Corvin Sétány и аллеи Корвин - обладателя международного главного приза, предлагаем от застройщика, на этапе строительства, современные квартиры в молодежном многоквартирном доме. Отличные инфраструктура и...
WESTINVEST
Апартаменты за 137 000 евро в Турции
137 000 €
Апартаменты в Турции
95 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартиры в Бурсе в регионе Нилюфер, Караман, с видом на город и Улудаг Предлагаемые на продажу квартиры в Бурсе расположены в районе Караман округа Нилюфер. Этот район, который считается началом Нилюфера, известен своей развитой инфраструктурой, включая роскошные отели, рестораны, развлекательные комплексы, частные медицинские учреждения и...
TEKCE
Студия за 51 000 евро в Ахелое, Болгария
51 000 €
Студия в Ахелое, Болгария
47 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Предлагаем к продаже квартиру на первой линии моря, Болгария, Ахелой, комплекс Марина Кейп - Marina Cape Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 47 Этаж: 2/6 До моря: 100 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Marina Cape - масштабный жилой комплекс с...
Happy Home
Пентхаус за 159 000 евро в Анталии, Турция
159 000 €
Пентхаус в Анталии, Турция
92 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартиры с современным дизайном в Анталии, в районе Йылдыз, Муратпаша,рядом с морем и пляжами Эти квартиры находятся в районе Йылдыз – одном из самых популярных районов округа Муратпаша в Анталии. Здесь удобно расположены все необходимые для повседневной жизни объекты — школы, магазины и общественный транспорт — всё в шаговой доступности....
TEKCE
Дом за 15 000 евро в Пудасъярви, Финляндия
15 000 €
Дом в Пудасъярви, Финляндия
84 м2 4 3 1
Удалённая сделка
Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В районе Pudasjärvi продаётся дом. Цена: 15 000 евро/сделать предложение. Основной строительный материал: дерево, внешняя обшивка дерево, кровельные материалы войлок. Освобождение по соглашению. Собственный земельный участок площадью 2 288...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Квартира за 110 000 евро в Алании, Турция
110 000 €
Квартира в Алании, Турция
60 м2 1
Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Представляем вашему вниманию квартиру 1+1, общей площадью 60м2, расположенную на 3 этаже жилого дома в районе Махмутлар. Апартаменты состоят из изолированной спальной комнаты, совмещенного зала с кухней американского типа и уютного балкона. Продается с мебелью и техникой. Комплекс 2008 года, в инфраструктуру дома входит: закрытый и большой...
RestProperty
Квартира за 180 000 евро в Авсалларе, Турция
180 000 €
Квартира в Авсалларе, Турция
48 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке
Для инвестиций Что вы получаете: Новые апартаменты в районе Авсаллар с видом на море и горы. О строительстве: Начало строительства планируется на сентябрь 2022 года, а окончание на сентябрь 2024 года. Район\пляж: Авсаллар это тихий, развитый район на берегу Средиземного моря, в 20 км от центра Алании. Район известен своим песчаным пляжем...
Uptrend homes
Апартаменты за 159 000 евро в Алании, Турция
159 000 €
Апартаменты в Алании, Турция
58 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Новый строящийся комплекс находится в районе Кестель в орошей локации. Тихое спокойное место рядом с речкой Димчай, в то же время в 500 м. от моря гарантирует спокойную атмосферу. Площадь участка 1529 м2. Район Кестель славится своим спокойствием и тишиной, но примечательно, то что до центра Аланьи можно доехать за 5 минут, это является...
Alanya Eiendom
Дом за 15 000 евро в Виррате, Финляндия
15 000 €
Дом в Виррате, Финляндия
100 м2 2 1 1
Удалённая сделка
Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В районе Karvia продаётся небольшой, аккуратный отдельно стоящий дом 80/100 m², 1941 года постройки. Цена - 15 000 €. Основной строительный материал: деревянный каркас/обшивка досками. Собственный участок площадью 8 540 m². В доме есть...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Квартира за 46 499 евро на Солнечном берегу, Болгария
46 499 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
30 м2 1
Площадь: Площадь апартамента составляет 30 квадратных метров, обеспечивая достаточно места для комфортного проживания.Вид на бассейн: С пятого этажа открывается красивый вид на бассейн, что позволяет наслаждаться отдыхом и расслаблением в приятной атмосфере.Удобства на территории: На территории комплекса доступны различные удобства,...
алтернатива имоти оод
Мезонет за 182 000 евро в Ситонии, Греция
182 000 €
Мезонет в Ситонии, Греция
90 м2 2 2 1
Продается таунхаус площадью 90 кв.м на полуострове Ситония, региона Халкидики. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Цокольный этаж состоит из Первый этаж состоит из одной кухни, одной душевой комнаты. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат. Таунхаус имеет угловое расположение. Из окон открывается вид на горы. У объекта есть зона барбекю. К...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
Квартира за 60 000 евро в Торревьехе, Испания
60 000 €
Квартира в Торревьехе, Испания
76 м2 2
Кредит
ПЕНТХАУС в Пунта-ПРИМА. 2 спальни, ванная комната, просторная гостиная, кухня с террасой. также частный солярий с Torreon может быть, или преобразованы в офисе или третья спальня. Рядом с магазинами, ресторанами и ПЛЯЖИ ROCIO DEL MAR PUNTA PRIMA, только 2 минут на машине. 15 мин Гольф.
Sol Costa Blanca
Квартира за 103 200 евро в Анталии, Турция
103 200 €
Квартира в Анталии, Турция
72 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу
Особенности квартиры: Газовая инфраструктура Полы с подогревом Встроенный набор из 3 предметов Вешалка для одежды Видеодомофон Ванная комната Особенности участка: Бассейн Детский бассейн Детская игровая площадка Спортивная площадка Открытая парковка Система камер наблюдения Круглосуточная охрана Квартира расположена в 5 минутах езды на...
PRO TEAM ESTATE
Квартира за 119 000 евро в Обзоре, Болгария
119 000 €
Квартира в Обзоре, Болгария
240 м2 3 2 1
АКЦИЯ! ID 2445.. ПАНОРАМНЫЙ ТРЕХКОМНАТНЫЙ АПАРТАМЕНТ во введенном в эксплуатацию комплексе закрытого типа, расположенном в самом сердце города Обзор, который отстоит на 50 км от городов Варна и Бургас - двух международных аэропортов. Уникально расположение комплекса. Расстояние от экологически чистого и шикарного пляжа -100 метров. Пляж города...
STEFANOV INVEST
Студия за 61 000 евро в Святом Власе, Болгария
61 000 €
Студия в Святом Власе, Болгария
33 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Продается студия в комплексе “Grand Kamelia”, Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 33 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 700 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год «Гранд Камелия» - комплекс закрытого типа, расположен в западной...
Happy Home
Апартаменты за 110 000 евро в Обзоре, Болгария
110 000 €
Апартаменты в Обзоре, Болгария
65 м2 2 1 1
Двухкомнатный апартамент в самом сердце города Обзора! ВТОРИЧКА! В 150 метрах от пляжа! КОД:16544. Предлагаем Вашему вниманию двухкомнатный апартамент в готовом комплексе апартаментов, в самом сердце города Обзора, который отстоит на 50 км от городов Варна и Бургас, тоесть двух международных аэропортов. Уникальное расположение комплекса....
STEFANOV INVEST
Квартира за 80 000 евро в Алании, Турция
80 000 €
Квартира в Алании, Турция
55 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой
Площадь: 55 м² До моря — всего 300 метров Цена: 80000$ Особенности квартиры: Полностью меблирована дизайнерской мебелью Кухня открытого типа, встроенная техника Просторный балкон с видом на море и бассейн Кондиционеры, современный санузел, продуманный интерьер Инфраструктура комплекса: ️ Большой открытый бассейн ️...
Частное лицо

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Недвижимость, Процедура покупки

Читайте также

Главные тренды на рынке элитной недвижимости: что ищут и покупают успешные люди мира
Изучили, как меняется спрос на премиальное жильё
Лизхолд. Как работает это право владения и что важно знать покупателям
Подробный разбор модели владения лизхолд
Процедура приобретения недвижимости в ОАЭ
Обновили полезный материал
Добрая и злая Европа
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Самая простая виза Европы
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Пять причин инвестировать в недвижимость Пхукета. И один повод задуматься
На острове случился бум

Интересно почитать

Полезные статьи

  • 15.09.2024
  • 24254

Содержание недвижимости в Болгарии

Подробная инструкция для собственников

  • 10.09.2024
  • 93136