Как провести сделку с зарубежной недвижимостью, если и продавец, и покупатель – россияне

Место сделки изменить нельзя

Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.

Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.

Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.

Доверенность: возможны варианты

Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?

При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.

В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.

В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.

Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.

Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Час расплаты

Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?

Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.

Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.

Читайте отзывы продавцов и покупателей недвижимости за рубежом

• Продали дом в Болгарии и не продешевили. Хотя процесс затянулся на целый год
• «В Турции всё не так, как в России!» Риелтор из Москвы рассказала, как покупала квартиру в Авсалларе
• Переезд из Крыма на Корфу через покупку участка. Как? Зачем? Почём?

Болгария

В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.

Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.

В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.

В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».

Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru

Турция

В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.

Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.

Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс. Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».

Венгрия

Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.

Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».

Финляндия

В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.

Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.

Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».

Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru

Греция

При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.

Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор. Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».

Испания

Здесь возможностей для манёвра практически нет.

Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом. Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.

Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют. Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».

Обратите внимание! Налоговые резиденты РФ при продаже зарубежной недвижимости в ряде случаев обязаны уплатить налог с дохода. Подробнее об этом – в статье «Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом».

А как в других странах?

Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!

Примеры недвижимости в популярных у россиян странах

79 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

100 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Продается роскошная квартира 2+1 (100 м², жилая 85 м²) с хорошим видом на Средиземное море! Евроремонт, высококачественные материалы. Закрытая территория с видеонаблюдением 24/7, бассейном, детской площадкой, зоной отдыха, мангалом, консьержем и двумя лифтами. 9-й этаж 14-этажного дома. Генератор и гидрофор гарантируют бесперебойное...

Impera Homes

160 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

63 м² 2 2 2

Апартаменты на нижнем этаже в урбанизации Ла-Флорида, Ориуэла-Коста. Салон, открытая кухня, 2 спальни, 2 ванные комнаты, прачечная. В собственности участок ��лощадью 29 м2. На территории есть сад и общий бассейн.Ла-Флорида относится к району Вильямартин и расположена рядом с прибрежными районами Ла-Зения, Кабо-Роиг и Плая-Фламенка. До крупных...

ESTATE BARCELONA

9 612 €

Квартира в Кеми, Финляндия

72 м² 3 2 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Продаётся чистая и аккуратная трёхкомнатная квартира 72 m² по доступной цене, в доме с лифтом, в районе Rytikari, города Kemi. Цена продажи 9 612 € + рассрочка от Управляющей компании за проведенные ремонтные работы в доме в размере 4 888 € с...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

123 539 €

Квартира в Виница, Болгария

55 м² 2 1 1

НА ВЫБОР НОВЫЕ КВАРТИРЫ! Морская панорама! АКТ 15! "Стефанов инвест" имеет удовольствие представить вам новый жилой дом с видом на море, в кв. Виница, город Варна. Жилой дом состоит из 4-х жилых этажей, с двумя подъездами: - 45 квартир - обширные жилые помещения с просторными комнатами - /двухкомнатные, трехкомнатные квартиры/;....

STEFANOV INVEST

107 000 €

Квартира в Анталии, Турция

55 м² 2

Срочная продажа! Ваша мечта об элитной квартире у моря — сейчас доступнее, чем когда-либо По личным обстоятельствам предлагается к срочной продаже квартира 1+1 (55 кв.м) в престижном комплексе Антальи. Здесь каждый метр продуман до мелочей, чтобы подарить владельцам настоящий оазис комфорта и роскоши. И самое главное — цена ниже рыночной. Такой...

İNEST HOMES

58 000 €

Апартаменты в Турции

62 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Шикарные Квартиры Рядом с Морем в Эрдемли, Мерсин Мерсин, расположенный на побережье Средиземного моря, привлекает внимание своим прекрасным побережьем, развитой гаванью и благоприятным климатом. В последние годы недвижимость в этом регионе активно развивается. Город предлагает разнообразные районы как для отдыха, так и для постоянного...

TEKCE

19 000 €

Дом в Леппявирта, Финляндия

91 м² 3 2 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В районе Leppävirta продаётся часть дома 90,5 / 97,7 m², рядом со службами, на собственном участке площадью 567 m². Всего около 1,3 км до лыжной дороги. Дом рядом с услугами по доступной цене 19 000 €. Дом 1977 года постройки,...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

13 000 €

Квартира в Кемиярви, Финляндия

74 м² 3 2 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В районе Kemijärvi продаётся 3-к квартира с сауной в тихом и природном окружении. Цена - 13 000 €. Квартира площадью 74 m², 2 спальни + гостиная + кухня + гардеробная, 2 туалета. Второй туалет находится в зоне душевой/сауны. Квартира в...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

82 000 €

Квартира в Салониках, Греция

60 м² 3 2 1

Продается квартира площадью 60 кв.м в Салониках. Квартира расположена на первом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. У объекта есть отопление. Район: Сикиэс

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

96 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

91 м² 3 2 2

Новостройка в Мерсине, 2+1 с газовым отоплением в рассрочку - EmS98 Новостройка в Мерсине, ТеджеПлощадь участка земли 9190 м2Три блока на 14 этажей (нулевой этаж + 14 этажей)Квартиры 2+1Площади 2+1 Блок B, C - 91 м2 брутто, 73 м2 неттоДом сдан, искан получен Расстояние до моря - 500 метровНа этаже 2 лифта, 2 лестницыЦена от застройщика за 2+1 от...

Income Mersin Gayrimenkul

53 900 €

Квартира в Несебре, Болгария

51 м² 2

Предлагается к продаже для постоянного или сезонного проживания уютный, двухкомнатный апартамент в жилом комплексе, Несебр. Площадь апартамента 50,92 кв.м. , находится на 1 этаже и сотстоит из : прихожей, гостиной с кухонным блоком, совмещенного санузла, террасы. Апартамент полностью готов к проживанию, имеется вся необходимая мебель,...

алтернатива имоти оод

95 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

99 м² 2

Новый инвестиционный проект, расположенной в районе Мерсина – Акдениз, микрорайон Соли. Мерсин – мегаполис с населением 1 900 000 жителей. Он развитый со своими государственными и частными школами, садами, больницами, несколькими торговыми центрами, крупными сетевыми магазинами. С туристической точки зрения, город только развивается. Строится...

Project Home

105 376 €

Апартаменты в Бургасе, Болгария

76 м² 2 1

ID33861964 На продажу предлагается: Двухкомнатная квартира в районе Азимут, здание Атлас 3 Цена: 105376 евро Населенный пункт: Бургас Комнат: 2 Общая площадь: 75,81 кв. м. На 5 этаже Такса поддержки: 0 евро Стадия строительства: в строительстве Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Жилой дом...

OAZIS REALTY

164 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

87 м² 2 2 2

Квартира в Эль-Расо

ESTATE BARCELONA

85 000 €

Квартира в Алании, Турция

125 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Квартира 3+1 дуплекс в новом комплексе THE VOYAGE RESİDENCE THE VOYAGE RESİDENCE-расположен в районе Авсаллар Алании, недалеко от самого известного пляжа Инджекум . THE VOYAGE RESİDENCE состоит из 1 жилого дома, 7 этажей с общей численностью 49 квартир. На выбор есть квартиры 1 + 1 квартиры 54,5-55,5 кв.м. и 2 + 1- 76,5 кв.м, пентхаусы 2+1-...

Bravo Invest

85 990 €

Квартира в Бяле, Болгария

84 м² 3 2 1

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Прекрасная трехкомнатная квартира в 5 минутах от пляжа. Квартира расположена на 3 этаже и состоит из прихожей, большой гостиной открытой планировки с кухней, детской спальни, ванной комнаты с туалетом, главной спальни, террасы с панорамным видом на море. Жилая площадь 67 кв.м., общая площадь 87 кв.м....

IBG Property

91 900 €

Квартира в Обзоре, Болгария

100 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается квартира с 2 спальнями в комплексе «Sunrise All Suites Resort», Обзор Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 100 кв.м Этаж: 5/7 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Sunrise All Suites Resort -...

Happy Home

132 000 €

Квартира в Алании, Турция

58 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

В элитном ЖК в районе Махмутлар на продажу выставлена двухкомнатную квартира планировки 1+1, квартира полностью укомплектована мебелью, бытовой техникой и готова к проживанию. Апартаменты находятся на 2 этаже премиального жилого комплекса состоящего из трех блоков с богатой инфраструктурой: открытый бассейн, детский бассейн, водная горка, крытый...

RestProperty

137 500 €

Квартира в Кестеле, Турция

65 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем Вашему вниманию квартиру от собственника, планировки - 1+1 в районе Кестель. Объект полностью оборудован техникой и обставлен мебелью, готов к проживанию или сдаче в аренду. Квартира общей площадью - 65м2, включает в себя: входную группу, кухню совмещенную с гостиной, одну спальную комнату, санузел и балкон. Комплекс расположен на...

RestProperty

65 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

63 м² 2 1

ID 33802854 Цена: 65 000 евро. Населенный пункт: Солнечный Берег. Комнат: 2 Общая площадь: 63 кв.м. Этаж: 1 Такса поддержки: 13,50 евро за кв.м. в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта на право собственности На продажу предлагается...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 13498 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru