Как провести сделку с зарубежной недвижимостью, если и продавец, и покупатель – россияне

Место сделки изменить нельзя

Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.

Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.

Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.

Доверенность: возможны варианты

Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?

При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.

В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.

В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.

Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.

Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Час расплаты

Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?

Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.

Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.

Читайте отзывы продавцов и покупателей недвижимости за рубежом

• Продали дом в Болгарии и не продешевили. Хотя процесс затянулся на целый год
• «В Турции всё не так, как в России!» Риелтор из Москвы рассказала, как покупала квартиру в Авсалларе
• Переезд из Крыма на Корфу через покупку участка. Как? Зачем? Почём?

Болгария

В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.

Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.

В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.

В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».

Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru

Турция

В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.

Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.

Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс. Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».

Венгрия

Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.

Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».

Финляндия

В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.

Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.

Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».

Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru

Греция

При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.

Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор. Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».

Испания

Здесь возможностей для манёвра практически нет.

Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом. Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.

Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют. Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».

Обратите внимание! Налоговые резиденты РФ при продаже зарубежной недвижимости в ряде случаев обязаны уплатить налог с дохода. Подробнее об этом – в статье «Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом».

А как в других странах?

Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!

Примеры недвижимости в популярных у россиян странах

162 000 €

Квартира в Алании, Турция

63 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Что вы получаете: Светлая квартира планировки 1+1 площадью 62,7 м², расположенная на первом высоком этаже. Объект новый, с качественной отделкой и установленными кондиционерами. Квартира продаётся без мебели, поэтому вы сможете обустроить её полностью под свой вкус. Наша команда поможет с подбором и комплектацией мебели и техники. Дополнительно...

Uptrend homes

65 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

48 м² 2 1

Выставлена на продажу светлая комфортная двухкомнатная квартира в комплексе Stella Polaris на популярном курорте Солнечный берег. Недвижимость общей площадью 48 кв/метров располагается на 6-м, последнем этаже шестиэтажного дома с лифтом. Имеет планировку с зонированной гостиной с выделенной оборудованной кухней, обеденной и зоной для отдыха,...

Lev Estates

199 000 €

Дом в Варне, Болгария

245 м² 5 4 3

Новый трехэтажный дом в селе Равна Гора! В 12 км от курорта Камчия! КОД:16892. Выставленный в продажу дом, находится в селе Равна гора, община Аврен, в 12 км от курортного комплекса "Камчия". Дорога до города Варна занимает менее часа езды на машине. Дом общей площадью 245 кв. м. и состоит из трех этажей: - Первый этаж - большая...

STEFANOV INVEST

73 000 €

Квартира в Анталии, Турция

45 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Комплекс был построен в 3 квартале 2024 года на участке площадью 2 235 м2. Комплекс состоит из 2 блоков и 48 квартир в общей сложности; парковка, бассейн, детская площадка, генератор, станция для зарядки электромобилей, система камер наблюдения. Комплекс расположен в 7 минутах езды на автомобиле от пляжей Лара и аэропорта Анталии....

PRO TEAM ESTATE

153 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

53 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира 1+1 в премиум-комплексе у моря — район Кестель, Аланья RFA Estate предлагает купить уютные апартаменты с планировкой 1+1 в современном жилом комплексе премиум-класса, расположенном на первой линии Средиземного моря в престижном районе Кестель. Это идеальное место для жизни, отдыха и выгодной аренды. Характеристики квартиры:...

RFA Estate

190 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

100 м² 3 2 1

Объект под сдачу

ЦенаКвартира, 2+1Этаж: 1, , 100m², €190,000Добро пожаловать в потрясающий прибрежный курорт, который обещает вам незабываемые впечатления от жизни. Расположенная прямо на первозданном берегу, эта изысканная резиденция 1+1 предлагает вам редкую возможность просыпаться под нежный шум волн и тёплые лучи восхода солнца. Представьте себе, как вы...

LUXURY ESTATE TURKEY

166 000 €

Квартира в Салониках, Греция

54 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 54 кв.м в Салониках на стадии строительства. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. У объекта есть отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место.

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

81 000 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Что вы получаете: Квартира с просторной и удобной планировкой, где каждый квадратный метр продуман для вашего комфорта. Светлые комнаты и качественная отделка создают отличные условия для проживания. Возможность завершить отделку по собственным предпочтениям делает эту квартиру особенно привлекательной для тех, кто ищет персонализированный...

Uptrend homes

94 000 €

Квартира в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит

️О квартире: апартаменты 1+1 площадью 50 кв.м. расположены на девятом этаже и состоят из гостиной, совмещенной с кухней американского типа, одной спальни, одного санузла и балкона. Восточный фасад, из окон квартиры открывается вид на бассейн и инфраструктуру комплекса, есть частичный вид на Средиземное море. ️О комплексе: жилой комплекс...

GLOBAL ESTATE

128 200 €

Апартаменты в Варне, Болгария

107 м² 3 2 1

IBG Property представляет Вашему вниманию трехкомнатную квартиру в новостройке в районе Виница. Квартира общей площадью 107 квадратных метров расположена на третьем этаже. Планировка: коридор, гостиная с кухонной зоной, две спальни, санузел совмещенный, кладовая, два балкона. Комплекс представляет собой тонкий баланс между качественным,...

IBG Property

124 500 €

Квартира в Алании, Турция

52 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира планировкой 1+1 расположена в комплексе с многообразной и функциональной инфраструктурой отельного типа. Комплекс расположен в 3,2 км от моря в районе Махмутлар на небольшой возвышенности и благодаря этому изо всех точек комплекса открываются панорамные виды на море и горные склоны. Квартира расположена на 6 этаже и имеет общую площадь...

RestProperty

187 000 €

Пентхаус в Алании, Турция

240 м² 4

В одном из известных районов Алании-Махмутлар представлен на продажу пентхаус планировкой 4+2, которой расположился на 5 этаже, общей площадью 240 м2. Планировка апартаментов включает в себя отельную кухню, гостиную, две ванные комнаты, три изолированные спальные комнаты, дополнительное пространство на втором этаже, которое можно использовать...

RestProperty

132 990 €

Апартаменты в Варне, Болгария

87 м² 3 2 1

AKT 14 / БЕСКОМПРОМИССНЫЙ ЗАСТРОЙЩИК / СЕМЕЙНАЯ ДВУХКОМНАТНАЯ КВАРТИРА Компания «Атланта» предлагает вам замечательную семейную двухкомнатную квартиру на 7-м среднем этаже с отличной планировкой, функциональностью и просторным помещением. Недвижимость является частью нового здания с современным дизайном и отделкой из...

АТЛАНТА БГ

111 500 €

Апартаменты в Бяле, Болгария

90 м² 2 1

ID 33955378 Для продажи предлагается : Двухкомнатная квартира с прямым видом на море,50 метров от моря . Стоимость: 111 500 евро Населенный пункт: область Варна ,г.Бяла , комплекс Силвер Бийч Комнат: 2 Общая площадь: 90,13 кв.м. Этаж: 3 из 8 ( в нотариальном акте -1 , так как имеется нивеляция) Оплата за обслуживание: 10...

OAZIS REALTY

118 000 €

Квартира в Алании, Турция

110 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается просторная квартира планировки 2+1, расположенная в жилом комплексе Sunset Apt. в одном из самых востребованных районов Алании — Тосмур. Район отличается развитой инфраструктурой, близостью к морю и комфортными условиями для круглогодичного проживания. Квартира находится на 5 этаже шестиэтажного дома. Общая площадь составляет...

REMAX SELENGA

95 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

69 м² 3 2 2

Грандиозный комплекс, квартиры 2+1, Томюк, Мерсин - VEGAS21 Новый комплекс в Томюке, МерсинКвартиры 1+1 и 2+1Комплекс состоит из 4 блоков и виллЭтажность 16500 м до моряОкончание строительства: 31.12.2026Площадь 1+1 44.50 м2 Площадь 2+1 124.5 м2, 107.5 м2, 69.5 м2Цена 1+1 58.000 евроЦена 2+1 95.000 евро 50% первый взнос, рассрочка без % на 18...

Income Mersin Gayrimenkul

62 999 €

Квартира в Алании, Турция

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира 1+1 в Махмутларе Площадь — 55 м² До моря — всего 650 м Уютная квартира в современном комплексе с развитой инфраструктурой — отличный вариант для жизни, отдыха или инвестиций. Инфраструктура комплекса: ‍️ Бассейн Фитнес-зал Сауна Хаммам Зона барбекю Генератор

NSM Real Estate

71 500 €

Квартира в Авсалларе, Турция

42 м² 1 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продается уютная квартира формата 1+1, расположенная на 6 этаже современного жилого комплекса. Общая площадь составляет 42 м², что идеально подходит как для проживания, так и для аренды. Апартаменты полностью меблированы и оборудованы бытовой техникой, включая кондиционер. Пространство грамотно организовано, интерьер оформлен в светлых тонах, на...

RestProperty

72 000 €

Квартира в Обзоре, Болгария

66 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Местоположение: Обзор, первая береговая линия Тип квартиры: двухкомнатная квартира, с мебелью и техникой Этаж: 4-ый этаж Общая площадь: 66 кв.м. Вид из окон: море и красивый внутренний двор Сбор за обслуживание: 12 евро/кв..м. в год + НДС Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 – «Удостоверение о вводе здания в...

Корект Естейт - Бяла и Обзор

87 950 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

80 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 2 спальнями между Святым Власом и Солнечным берегом в комплексе «New Line Village» Состоит из гостиной, двух спален, санузла и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 80 кв.м Этаж: 3/3 До моря: 200 м Лифт: нет АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Комплекс «New Line...

Happy Home

Посмотреть ещё 13911 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru