Как провести сделку с зарубежной недвижимостью, если и продавец, и покупатель – россияне

Место сделки изменить нельзя

Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.

Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.

Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.

Доверенность: возможны варианты

Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?

При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.

В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.

В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.

Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.

Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Час расплаты

Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?

Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.

Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.

Читайте отзывы продавцов и покупателей недвижимости за рубежом

• Продали дом в Болгарии и не продешевили. Хотя процесс затянулся на целый год
• «В Турции всё не так, как в России!» Риелтор из Москвы рассказала, как покупала квартиру в Авсалларе
• Переезд из Крыма на Корфу через покупку участка. Как? Зачем? Почём?

Болгария

В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.

Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.

В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.

В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».

Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru

Турция

В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.

Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.

Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс. Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».

Венгрия

Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.

Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».

Финляндия

В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.

Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.

Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».

Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru

Греция

При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.

Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор. Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».

Испания

Здесь возможностей для манёвра практически нет.

Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом. Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.

Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют. Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».

Обратите внимание! Налоговые резиденты РФ при продаже зарубежной недвижимости в ряде случаев обязаны уплатить налог с дохода. Подробнее об этом – в статье «Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом».

А как в других странах?

Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!

Примеры недвижимости в популярных у россиян странах

24 900 €

Таунхаус в Карстула, Финляндия

60 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Двухкомнатная квартира в Karstula Год постройки – 1987. Общая площадь – 60 кв.м. 1/1 этаж. Гостиная, оборудованная кухня, спальня, санузел, сауна, терраса. Цена – 24 900 евро Коммунальные платежи – 162 евро / мес. Оплата за воду...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

117 000 €

Квартира в Алании, Турция

46 м² 1

ВНЖ при покупке

Представляем Вам эксклюзивное предложение! Квартира в новом комплексе 2021 года постройки. Планировка 1+1, которая включает в себя: спальную комнату с качественной мебелью, кухонную зону, совмещенную с гостиной, укомплектованную новой техникой Siemens, санузел и балкон с потрясающим видом на Таврские горы. На территории комплекса для жильцов...

RestProperty

109 000 €

Квартира в Алании, Турция

48 м² 2 1

ВНЖ при покупке

Вы в поисках выгодных вариантов для инвестиций или комфортабельных апартаментов для собственного проживания? Обратите внимание на новый инвестиционный проект, который будет расположен в развивающемся районе Аланьи - Демирташ. Перспективный район Демирташ расположен в 25 км от центра Аланьи и подходит для тех, кто ценит спокойную и размеренную...

Alanya Brand Group

60 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

55 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Строительство новых ЖК в среднем занимает 1-2 года, в зависимости от масштабности. Приобретая квартиры на этапе строительства, Вы безусловно выигрываете в цене и получаете от Застройщика беспроцентную рассрочку. Комплексы со СПА зоной имеют особый спрос, так как не в каждом проекте предусмотрена отельная инфраструктура и если Вы хотите жить и...

Liga Real Estate

98 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

111 м² 3

Представляем Вашему вниманию новое, уникальное предложение в комплексе люкс класса.Апартамент находится на 2 этаже, площадью 111 кв.мСостоит из: прихожая, гостиная с кухней и обеденной зоной, 2 спальни, 2 ванных комнаты,3 балкона.Каждая комната имеет собственный выход на балкон с видом на бассейн и территорию комплекса.Продается с...

алтернатива имоти оод

66 900 €

Квартира в Равде, Болгария

70 м² 2

Апартамент находится на 4 этаже, площадью 70 кв.м. Состоит из прихожей, гостиной с кухней и обеденной зоной, 1 спальня, ванная комната с душевой кабиной и балкон. Апартамент в идеальном состоянии, подходит для круглогодичного проживания. Вид на территорию комплекса. Продается с мебелью и бытовой техникой.В расположении гостей имеются два...

алтернатива имоти оод

12 000 €

Квартира в Мянття, Финляндия

63 м² 2 1 1

Удалённая сделка Объект под сдачу

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В городе Mänttä-Vilppula продаётся 2-к квартира 63 m² на 1-м этаже. Цена - 12 000 €. Просторный застеклённый балкон с тихим видом. Центр города находится недалеко. Квартира сдана в аренду и будет освобождена до 31 октября 2023...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

66 000 €

Квартира в Мерсине, Турция

85 м² 3

Ведутся продажи в новом инвестиционном проекте жилого комплекса расположенный в районе Мезитли, город Мерсин. Район Мезитли один из самых поппулярных среди как местных покупателей, так и иностранцев, т.к. находится на максимально близком расстоянии к центральной части города. Расстояние до моря 660 м. В проекте представлены квартиры планировок:...

İNEST HOMES

115 000 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

1+1 квартира Район Махмутлар Расстояние до моря: 550 м Планировка: 1+1, Год постройки: 2023 Площадь квартиры: 60 кв.м Полностью меблирована Бассейн 7 этаж 1 ванная комната Фитнес зал Генератор Парковка Детская игровая площадка Вид на горы Очень тихо

Exclusive Home Real Estate

29 000 €

Таунхаус в Леппявирта, Финляндия

71 м² 3 2 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В городе Leppävirta продаётся 3-к таунхаус 71 m² с сауной и своим двором. Цена - 29 000 €. Влажные помещения отделаны плиткой, в ванной комнате есть хозяйственный уголок с подключением стиральной машины, душевая и сауна. Отдельный...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

77 000 €

Квартира в Авсалларе, Турция

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Апартаменты 1+1 Авсаллар Алания 1+1, 60 м2 этаж 4/10 В комплексе: Бассейн Сауна Фитнес Детский бассейн Детская игровая площадка Парковка открытая / крытая Охрана Генератор Камеры видеонаблюдения 24/7

BEST HOUSE ALANYA

21 709 €

Квартира в Каяани, Финляндия

32 м² 1 1 1

Удалённая сделка Объект под сдачу

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В городе Kajaani продаётся базовая квартира-студия 31,5 m². Цена - 21 709,24 € + рассрочка от Управляющей компании за проведенные ремонтные работы в доме в размере 6 790,76 € с ежемесячной выплатой 55,30 €. Дом 1974 года постройки,...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

130 000 €

Квартира на Халкидиках, Греция

46 м² 2 1 1

Продается квартира площадью 46 кв.м в Халкидиках на стадии строительства. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на море. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

96 900 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

58 м² 2

Продается удобный двухкомнатный апартамент на четвертом этаже в самом сердце Солнечного берега. С общей площадью 58 квадратных метров, он предлагает прекрасный вид на бассейн. В этом живописном комплексе есть все для комфортного отдыха: три ресторана, десять бассейнов, а также спа и фитнес-центр. Это идеальное место для отдыха и...

алтернатива имоти оод

112 500 €

Апартаменты в Варне, Болгария

72 м² 2 1 1

IBG Property представляет Вашему вниманию двухкомнатную квартиру в новостройке в Цветен квартале. Квартира общей площадью 72 кв.м. на 5 этаже. Планировка: гостиная с кухней, спальня, ванная комната с туалетом, прачечная и балкон. Жилой дом расположен в коммуникативном и предпочтительном районе с хорошо развитой инфраструктурой. В...

IBG Property

156 000 €

Апартаменты в Турции

120 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с собственными садами и первоклассными удобствами в Измире, Торбалы Квартиры находятся в районе Айранджылар в Торбалы, Измир. Айранджылар, расположенный недалеко от аэропорта имени Аднана Мендереса, известен своей торговлей, промышленностью и сельским хозяйством. Район стремительно развивается и численно растет. Айранджылар также...

TEKCE

74 000 €

Апартаменты в Болгарии

55 м² 2 1

Для продажи предлагается: ID 33468778 Апартамент с одной спальней! Стоимость: 74 000 евро. Населенный пункт : Святой Влас Комнат : 2 Общая площадь: 55 кв. Метр. Этаж: 2 из 3 Этап строительства: здание введено в эксплуатацию есть акт 16 Такса поддержки: 500 евро в год. Схема оплаты: 2000 евро — депозит 100% при подписании...

OAZIS REALTY

6 986 €

Таунхаус в Йоэнсуу, Финляндия

32 м² 1 1 1

Удалённая сделка Объект под сдачу

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В районе Hammaslahti продаётся 1-к таунхаус 32 m² по доступной цене. Требуется ремонт и обновление поверхностей. Нынешний арендатор проживает в квартире с 2006 года и хотел бы продолжать жить в квартире ещё дольше. Дом 1974 года постройки,...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

114 000 €

Квартира в Анталии, Турция

52 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Проект реализуется в микрорайоне Алтынташ, района Аксу, г.Анталия. Проект расположен рядом с одним из самых модных и новых жилых центров Анталии, Лара, в 7 минутах от пляжа Лары и в 4 минутах от аэропорта Анталии. Алтынташ активно развивается. В пешей доступности уже функционирует базар. Есть продуктовые магазины. Проект расположен в...

ProperHome

144 086 €

Квартира в Анталии, Турция

90 м² 3 2 1

Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Квартира с 2-я спальнями общей площадью 90 кв. м расположена в престижном районе Анталии, Коньяалты, Лиман. Рядом развитая инфраструктура. До моря всего 500 метров. Планировка квартиры: отдельная кухня, гостиная, 2 спальни, ванная комната, коридор, терраса. Квартира расположена на 2-м этаже. Квартира продается с мебелью и бытовой...

SunResidence

Посмотреть ещё 14642 похожих объекта

Условия цитирования материалов Prian.ru