Как провести сделку с зарубежной недвижимостью, если и продавец, и покупатель – россияне

Место сделки изменить нельзя

Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.

Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.

Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.

Доверенность: возможны варианты

Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна. В каких странах это допустимо?

При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.

В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.

В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.

Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.

Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Час расплаты

Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?

Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.

Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.

Читайте отзывы продавцов и покупателей недвижимости за рубежом

• Продали дом в Болгарии и не продешевили. Хотя процесс затянулся на целый год
• «В Турции всё не так, как в России!» Риелтор из Москвы рассказала, как покупала квартиру в Авсалларе
• Переезд из Крыма на Корфу через покупку участка. Как? Зачем? Почём?

Болгария

В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.

Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.

В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.

В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».

Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru

Турция

В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.

Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.

Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс. Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».

Венгрия

Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.

Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».

Финляндия

В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.

Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.

Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».

Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru

Греция

При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.

Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор. Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».

Испания

Здесь возможностей для манёвра практически нет.

Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом. Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.

Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют. Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».

Обратите внимание! Налоговые резиденты РФ при продаже зарубежной недвижимости в ряде случаев обязаны уплатить налог с дохода. Подробнее об этом – в статье «Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом».

А как в других странах?

Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!

Примеры недвижимости в популярных у россиян странах

183 000 €

Апартаменты в Анталии, Турция

78 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Элитные квартиры со стильным дизайно и системой «умный дом» в Аксу, Алтынташ Квартиры со стильным дизайном расположены в Аксу, Алтынташ – новом популярном жилом центре Турции и Анталии. Алтынташ является наиболее предпочтительным районом Турции для инвестиций в недвижимость. Он отвечает всем требованиям, включая высокое качество проектов и...

TEKCE

110 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

80 м² 3 2 1

Агентство „Аврора Плюс“ предлагает 3-х комнатную квартиру площадью 80 кв.м, на 3-м этаже в закрытом комплексе в городе Святой Влас. Комплекс находится в 250 метрах от морского берега и в 10 км от исторического города Несебр. Апартамент состоит из: коридора, гостиной с кухонным блоком, обеденной зоной и зоной отдыха, 2-х спален,...

Аврора Плюс

173 000 €

Квартира в Алании, Турция

60 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем вашему вниманию уютные апартаменты с планировкой 1+1 в районе Оба.Апартаменты полностью оборудованы всей мебелью и техникой, и готовы к вашему приезду в любой момент. В вашем распоряжении будетспальная комната, а также большая и уютная гостиная, совмещенная с кухонной зоной. С балкона открывается замечательный вид на бассейн и на...

RestProperty

17 900 €

Таунхаус в Рауталампи, Финляндия

37 м² 1 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В городе Rautalampi продаётся 1-к таунхаус 36,5 m² со своим двором. Цена - 17 900 €. Выполнен ремонт ванной комнаты. Тихое место, дом 1979 года постройки, радиаторное отопление с циркуляцией воды. Ежемесячные коммунальные платежи...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

48 000 €

Квартира в Елените, Болгария

35 м²

Предлагаем Вашему вниманию, в продаже студию , в закрытом комплексе, Елените живописный экологически чистый регион с целебным сочетанием моря и гор. Площадь апартамента – 35 кв.м, находится на 2 этаже, терраса имеет вид на город В апартаменте есть всё самое необходимое, и продаётся с мебелью и бытовой техникой, идеально подходит для сдачи в...

алтернатива имоти оод

11 000 €

Таунхаус в Йоэнсуу, Финляндия

44 м² 1 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В городе Polvijärvi продаётся 1-к таунхаус 44 m² требующий ремонта. Цена - 11 000 €. Строительные материалы: дерево, кирпич. Квартира со своей сауной и своим небольшим двором. Дом 1981 года постройки, отопление электрическое. Система...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

15 000 €

Таунхаус в Иисалми, Финляндия

35 м² 1 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! Квартира-студия с сауной 35 m² в центральном, но тихом месте города Lapinlahti. Цена - 15 000 €. Отсюда легко добраться до центра города, железнодорожного вокзала и даже средней школы. Дом был построен в 1984 году, отопление электрическое....

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

171 900 €

Квартира в Анталии, Турция

145 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Комплекс был построен на участке площадью 5.400м2, строительство было завершено в 2020 году. Состоящий из 3 блоков и в общей сложности 56 квартир, комплекс имеет зеленую территорию 2.000м2. В комплексе; бассейн, охрана, баскетбольная площадка, детская игровая площадка, бассейн, крытая-открытая парковка. В квартире; электрические жалюзи,...

PRO TEAM ESTATE

63 000 €

Квартира в Несебре, Болгария

57 м² 2

Он состоит из коридора, ванной комнаты с туалетом, гостиной с кухней, спальни и, террасы.Квартира находится в комплексе с охраной, озелененным двором, детской площадкой, местами для отдыха. В комплексе живут круглый год!Комплекс расположен недалеко от трех пляжей-пляжа Спектор, Южного пляжа Несебра, пляжа НСА / Олимпийские надежды....

алтернатива имоти оод

111 500 €

Квартира в Алании, Турция

57 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем Вам эксклюзивную квартиру 1+1, площадью 57 м2, расположенную в престижном районе Каргыджак.Апартаменты сданы в чистовой отделке с полностью оборудованными сан узлами и кухонным гарнитуром. Состоят из гостиной, которая совмещена с кухней, одной изолированной спальни, одного санузла и просторного балкона. Будущему владельцу останется...

RestProperty

195 000 €

Апартаменты в Алании, Турция

56 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Роскошные квартиры в пешей доступности от моря в Аланье, Тюрклер Эксклюзивные квартиры расположены в прибрежном районе Тюрклер, городе Аланье. Тюрклер — это зеленый и развивающийся район с хорошей социальной инфраструктурой. Благодаря своим чистым пляжам он стал популярным местом для отдыха. Квартира на продажу в Аланье, Анталия, расположена в...

TEKCE

14 900 €

Таунхаус в Лиекса, Финляндия

56 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В городе Lieksa продаётся 2-к таунхаус 56 m² в хорошем состоянии. Интерьер отремонтирован в 2024 году. Цена - 14 900 €. Дом 1974 года постройки, районное отопление. Обновлена ​​двускатная крыша, заменены трубы отопления и горячего...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

145 000 €

Квартира в Кестеле, Турция

140 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Четырехкомнатный дуплекс с видом на море в комплексе North Star в районе Аланьи Кестель. Предлагаем на продажу четырёхкомнатный дуплекс общей площадью 140 м², расположенный на северо-западной стороне на 5-м и 6-м этажах 6-этажного дома. Планировка включает просторную гостиную совмещенной с кухней, три спальни, две ванные комнаты и два...

TURKEY INVEST PROPERTY

121 000 €

Квартира в Алании, Турция

50 м² 1

Гражданство Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Двухкомнатная квартира в новом комплексе Махмутлара вышла на продажу от собственника. Планировка квартиры 1+1 означает наличие одной спальной комнаты и одной гостиной, совмещенной с кухней американского типа. Квартира продается с мебелью, кухонным гарнитуром и сантехникой в ванной комнате. ЖК состоит всего из одного пятиэтажного блока. Открытый...

RestProperty

160 000 €

Дом в Олимпиаки-Акти, Греция

191 м² 8 6 1

Продается 2-этажный коттедж площадью 191 кв.м на Олимпийской Ривьере. Первый этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одного санузла. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты. Коттедж имеет угловое расположение. Из окон открывается вид на горы, на город. Недвижимость продается с...

GREKODOM DEVELOPMENT A.E

78 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

87 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира в тихом и уютном районе Солнечного берега Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 87 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 11,50 евро/кв.м в год Golden Dreams - расположен в тихой и спокойной части курорта Солнечного берега...

Happy Home

72 000 €

Апартаменты в Авсалларе, Турция

46 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

В продаже квартира на 3 этаже 5-ти этажного жилого дома. Квартира планировки 1+1, площадь 46 кв.м. Дом в районе Авсаллар находится на стадии строительства, сдается в феврале 2024 года. До окончания строительства предлагается беспроцентная рассрочка платежа с первоначальным взносом 50%. На тарритории дома бассейн, сауна, фитнесс, детская...

Alanya Eiendom

69 000 €

Квартира в Алании, Турция

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается двухкомнатная квартира в комплексе Luna Loft в районе Аланьи – Махмутлар. Предлагаем к продаже двухкомнатную квартиру, на южной стороне, общей площадью 50 м2. Планировка включает в себя гостиную (совмещенную с кухней), спальную комнату, полностью оборудованную ванную комнату с душевой кабиной и балкон. Находится на 3 -м этаже...

TURKEY INVEST PROPERTY

93 000 €

Апартаменты в Турции

162 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры с видом на природу и море рядом с аэропортом в Пелитли, Ешилькёй Квартиры в Пелитли, Трабзон, находятся в удобном доступе ко всем районам города благодаря развитой транспортной сети. Квартиры расположены рядом с торговыми центрами, больницами, магазинами, аптеками, парками, фитнес-центрами, мечетями, развлекательными заведениями,...

TEKCE

8 912 €

Квартира в Пори, Финляндия

60 м² 2 1 1

Удалённая сделка

Возможно дистанционное проведение сделки без Вашего присутствия по доверенности!!! В районе Pihlava, Pori, продаётся 2-к квартира 60 m² на 2 этаже! Дом 1974 года постройки, районное отопление. Большая гостиная и кухня. В спальне есть настенный шкаф. Цена продажи 8 912 € + рассрочка от Управляющей компании за проведенные...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

Посмотреть ещё 13435 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru