Консультация по Германии. Бизнес на недвижимости

19.08.2014

АЛЕКСАНДР: Приветствую Вас!
Возможна ли реализация такой бизнес-стратегии:
1. За счет собственных средств приобретается квартира, сданная в долгосрочную аренду.
2. Имея на территории Германии собственность и источник дохода (арендная плата), оформляется ипотечный кредит и приобретается вторая квартира, сданная в долгосрочную аренду.
3. Имея на территории Германии собственность и источник дохода (арендная плата за первую квартиру), оформляется ипотечный кредит и приобретается третья и т. д. квартиры, сданные в аренду.
При оформлении ипотечных кредитов покупатель оплачивает часть стоимости квартир за счет собственных средств.
При этом выплаты по ипотечным кредитам и все коммунальные платежи должны покрываться за счет арендной платы.
Постоянное присутствие собственника на территории Германии не предполагается. Квартиры будут переданы в управление специализированной компании.
Если такая возможность имеется, через какую организационно-правовую форму лучше действовать (с точки зрения минимизации налогообложения): как иностранное физическое лицо на территории Германии, организовать GmbH, иное?
С уважением,
Александр

Ответы

ЛЮБОВЬ БАУМГЕРТНЕР (Компания L&B Immobiliya) : Здравствуйте, Александр,
теоретически данный план возможен, если вы можете доказать достаточный стабильный доход (помимо арендной платы), а также для получения кредита при покупке каждого последующего объекта иностранным лицом необходимо как минимум 30-50% собственного капитала. Если выплаты по кредиту будут превышать чистый доход со сдачи в аренду (а банки обычно вычитают из чистого дохода примерно 25% на непредвиденные расходы), то когда-то вашего прочего дохода может быть недостататочно для получения последующего кредита. Данная схема работает только при ликвидных высокодоходных объектах и наличия достаточно собственного капитала на покупку каждого последующего объекта. Покупку отдельных квартир лучше и проще совершать на частное лицо. Более крупные объекты обычно приобретаются на юридическое лицо GmbH с целью ограничения ответственности.

С уважением, Любовь Баумгертнер
L&B Immobiliya EuRus GmbH
www.immobiliya.de
РЕГИНА БОРГЕР (Компания WIP Immobilien GmbH) : Здравствуйте Александр,

Благодарим Вас за вопрос. Схема реальная.
1. Покупка недвижимости А на собственные средства.

2. Покупка недвижимости В, где собственный капитал вносится на фант "Grundschuld" от объекта А.
Что нужно учитывать при этом, что банк оценивает фант - Grundschuld не на 100 % от стоимости недвижимости, а на приблизительно на 65 %. (- 5%)

3. Форма собственности GmbH - не самая выгодная для операций с недвижимостью. Есть смысл в данном случае подумать о самой простой форме - частный собственник или ... Vermögensverwaltung GmbH ( одна из производных гмбх, но можно минимизировать налог) . О каком бюджете идет речь?

Из нашего опыта: если говорить про Мюнхен, то долгосрочная аренда не всегда выгодна из за быстрого роста цен арендной платы. В Мюнхене спрос превышает предложение.
Статистика - За год наплыв населения в Мюнхене составляет за последние пять лет 9000 человек в год, а нового жилья прибавляется всего лишь на 3000 человек в год.

Очень интересный бизнес : сдача меблированного жилья. У нас есть опыт довольных клиентов с России в этом направлении.

Всех Благ,
Регина Боргер
www.wip-bavaria.de
WiP Immobilien GmbH

Задайте вопрос консультанту

Статьи
Доступное жилье в Германии: ТОП-10 мест c лучшими перспективами роста цен

Быстрее всего в Германии дорожает недвижимость Мюнхена. Этот город можно было бы всем рекомендовать для инвестиций, если бы не одно важное обстоятельство. Цены здесь «кусаются». Prian.ru представляет рейтинг 10 лучших мест страны, где все еще можно дешево купить жилье с прицелом на рост цен в будущем. Читать

Идеи для инвестиций: дома престарелых в Германии с гарантированной доходностью

Все знают, что в Германии, где каждый второй житель снимает квартиру, можно зарабатывать на аренде. Сегодня мы расскажем о не самой очевидной схеме получения прибыли, которая, по словам экспертов, куда интереснее рядовой покупки недвижимости. Итак, апартаменты в доме престарелых с фиксированной доходностью 4,5-5% годовых – что это такое и как на этом зарабатывать? Читать

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Парадоксы рынка: морские курорты Германии

Когда речь заходит о морских курортах, мысль о Германии вряд ли кому-то приходит в голову. А ведь в стране есть море, даже два – Северное и Балтийское. Да, теплыми их не назовешь, но всем знакомое Рижское взморье тоже не в тропиках. А немецкое побережье с его нетронутой природной красотой уже многие годы остается магнитом для местных покупателей. Чем же оно интересно? Читать

Prian.ru представляет новый фильм о красивой жизни в Германии

«Где жить?» — вечный вопрос, стоящий перед любым человеком. Разумеется, у всех есть свои интересы, требования, возможности. И все же есть нечто, безусловно важное для каждого из нас. Что находится рядом с домом, в котором я живу? Какие возможности открывает передо мной мой город? Удобно ли здесь мне и моей семье? В новом фильме мы покажем, какой красивой и комфортной может быть жизнь в Германии. Читать