Консультация по Германии. Бизнес на недвижимости

19.08.2014

АЛЕКСАНДР: Приветствую Вас!
Возможна ли реализация такой бизнес-стратегии:
1. За счет собственных средств приобретается квартира, сданная в долгосрочную аренду.
2. Имея на территории Германии собственность и источник дохода (арендная плата), оформляется ипотечный кредит и приобретается вторая квартира, сданная в долгосрочную аренду.
3. Имея на территории Германии собственность и источник дохода (арендная плата за первую квартиру), оформляется ипотечный кредит и приобретается третья и т. д. квартиры, сданные в аренду.
При оформлении ипотечных кредитов покупатель оплачивает часть стоимости квартир за счет собственных средств.
При этом выплаты по ипотечным кредитам и все коммунальные платежи должны покрываться за счет арендной платы.
Постоянное присутствие собственника на территории Германии не предполагается. Квартиры будут переданы в управление специализированной компании.
Если такая возможность имеется, через какую организационно-правовую форму лучше действовать (с точки зрения минимизации налогообложения): как иностранное физическое лицо на территории Германии, организовать GmbH, иное?
С уважением,
Александр

Ответы

ЛЮБОВЬ БАУМГЕРТНЕР (Компания L&B Immobiliya) : Здравствуйте, Александр,
теоретически данный план возможен, если вы можете доказать достаточный стабильный доход (помимо арендной платы), а также для получения кредита при покупке каждого последующего объекта иностранным лицом необходимо как минимум 30-50% собственного капитала. Если выплаты по кредиту будут превышать чистый доход со сдачи в аренду (а банки обычно вычитают из чистого дохода примерно 25% на непредвиденные расходы), то когда-то вашего прочего дохода может быть недостататочно для получения последующего кредита. Данная схема работает только при ликвидных высокодоходных объектах и наличия достаточно собственного капитала на покупку каждого последующего объекта. Покупку отдельных квартир лучше и проще совершать на частное лицо. Более крупные объекты обычно приобретаются на юридическое лицо GmbH с целью ограничения ответственности.

С уважением, Любовь Баумгертнер
L&B Immobiliya EuRus GmbH
www.immobiliya.de
РЕГИНА БОРГЕР (Компания WIP Immobilien GmbH) : Здравствуйте Александр,

Благодарим Вас за вопрос. Схема реальная.
1. Покупка недвижимости А на собственные средства.

2. Покупка недвижимости В, где собственный капитал вносится на фант "Grundschuld" от объекта А.
Что нужно учитывать при этом, что банк оценивает фант - Grundschuld не на 100 % от стоимости недвижимости, а на приблизительно на 65 %. (- 5%)

3. Форма собственности GmbH - не самая выгодная для операций с недвижимостью. Есть смысл в данном случае подумать о самой простой форме - частный собственник или ... Vermögensverwaltung GmbH ( одна из производных гмбх, но можно минимизировать налог) . О каком бюджете идет речь?

Из нашего опыта: если говорить про Мюнхен, то долгосрочная аренда не всегда выгодна из за быстрого роста цен арендной платы. В Мюнхене спрос превышает предложение.
Статистика - За год наплыв населения в Мюнхене составляет за последние пять лет 9000 человек в год, а нового жилья прибавляется всего лишь на 3000 человек в год.

Очень интересный бизнес : сдача меблированного жилья. У нас есть опыт довольных клиентов с России в этом направлении.

Всех Благ,
Регина Боргер
www.wip-bavaria.de
WiP Immobilien GmbH

Задайте вопрос консультанту

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Парадоксы рынка: морские курорты Германии

Когда речь заходит о морских курортах, мысль о Германии вряд ли кому-то приходит в голову. А ведь в стране есть море, даже два – Северное и Балтийское. Да, теплыми их не назовешь, но всем знакомое Рижское взморье тоже не в тропиках. А немецкое побережье с его нетронутой природной красотой уже многие годы остается магнитом для местных покупателей. Чем же оно интересно? Читать

Prian.ru представляет новый фильм о красивой жизни в Германии

«Где жить?» — вечный вопрос, стоящий перед любым человеком. Разумеется, у всех есть свои интересы, требования, возможности. И все же есть нечто, безусловно важное для каждого из нас. Что находится рядом с домом, в котором я живу? Какие возможности открывает передо мной мой город? Удобно ли здесь мне и моей семье? В новом фильме мы покажем, какой красивой и комфортной может быть жизнь в Германии. Читать

Приезжай и живи: новый жилой комплекс Riva Werder

Посмотрите, какие новые дома сейчас строят в Германии. Этот проект, с одной стороны, типичный, с другой, особенный. Новый район Вердера — Havelauen — с самого начала развивала одна компания. На старте все вокруг говорили, что девелопер смельчак. Сегодня все не без зависти твердят, что ему повезло. И вот почему… Читать

Приезжай и живи: Берлин, Потсдам, Вердер

Успешные немцы все чаще переселяются из мегаполисов в пригороды. Там нет бешеного трафика, как во Франкфурте, не утомляют туристы, как в Берлине, да и цены на недвижимость – качественную и современную – не такие высокие, как в Мюнхене. Вот он, немецкий пригород – с одной стороны, типичный, с другой, особенный. Знакомьтесь, это Вердер. Читать