Консультация по Австралии. Покупка жилья эконом-класса в Австралии

Здравствуйте, Евгений! Прежде всего хочу уточнить, что в Австралии нет четкого деления на эконом, бизнес, deluxe классы. Такое понятие сформировалось на российском рынке недвижимости. Поэтому желательно указать имеющуюся сумму и от нее отталкиваться для выбора конкретного объекта недвижимости. Для сдачи в аренду имеет смысл купить более дорогой объект недалеко от океана и тогда сдача в аренду будет существенно прибыльней, а окупаемость существенно быстрее. Сдачей объекта недвижимости в Австралии обычно занимается управляющая компания, которая следит за объектом и поддерживает в хорошем состоянии. В основном, сдача объектов недвижимости в аренду в Австралии возможна в двух вариантах: в режиме отеля или на постоянной основе. Вы сами выбираете наиболее подходящий вариант исходя из частоты намерений посещать свой объект.

Здравствуйте, Евгений! расчет прибыльности вложения при постоянной аренде будет выше при более низких капитало-вложениях. Те чем ниже первичные затраты на покупку и дешевле цена, при той же самой аренде или том же уровне доходности, характерном для данног типа недвижимости, тем выше будет возврат на единицу кап.вложений. Если вы купили дешево и по низкой цене, у вас есть запас для роста и соответственно намного лучший потенциал роста цены, не тогда, когда вы купили что-то задорого на эмоциях или по незнанию. В недвижимости, друзья мои, хорошие деньги делаются не тогда, когда вы что то продали, а когда вы удачно купили и в хорошем месте. Место расположения объекта тоже очень важно. Доходность по аренде на жилую ( не коммерческую ) недвижимость по каждому городу есть в статистич.данных и это не секрет. По Сиднею это около 4.5-6%. Т.о. если я купил что то дешевое и мне поступает небольшой рент, на вложенные средства я могу рассчитывать получить около 5.0-5.5% доходности. На коммерческую недвижимость доходность по ренту составляет около 8-10% годовых. Надо всегда покупать не на эмоциях, а по трезвому расчету и всегда считать свои деньги, доходы и расходы, брать в расчет все факторы, даже будущие. Покупать и Сдавать недвижимость в аренду надо ТАМ, где есть постоянное и растущее, многочисленное население, а не там, где основное население – это временные туристы и где нет работы, кроме сервисной индустрии, как на Голд Косте. Это же глупо вваливать сотни тысяч долларов в квартиры, которые потом будут стоять по полгода (когда не сезон) пустые и не будут давать никаких доходов Хозяину. А расходы там будут постоянные – страта, местный совет, коммуналка, вода, уборка, охрана, ремонт, разные инспекции, и тп. Намного лучше покупать дома с землей, которая растет в цене быстрее чем квартиры. Любое строение амортизируется по бухгалтер. нормам Австралии за 40 лет, будь это дом или многоэтажный блок из квартир. Доля и размер земли на каждую из 50-200 квартир много-квартирного здания будут намного меньше, чем участок принадлежащий всего одному дому. Для справки - земля здесь в среднем растет в цене в 2 раза каждые 10 лет.

Соответственно рост стоимости земли с домом будет через 40 лет (когда и дом и квартиры будут амортизированы до нуля) намного выше чем для того клочка земли приходящегося на квартиру в многоэтажном доме. Кроме этого, расходы на страту и коммуналку в таких зданияяъх просто убивают весь смысл инвестирования, поедая всю прибыль. Для получения более заметных результатов надо покупать дома с участком и поближе не к океану, а к рабочим районам и мегаполисам, где всегда есть и будет спрос на аренду жилья. И чем оно ближе к центру города, - тем лучше. Быстрее будет расти в цене и земля, и аренда, и та самая доходность на ваши кап.вложения. Задумайтесь, люди ! Квартиры на ГолдКосте никому не нужны.... намного лучше купить новый дом в 10-20 км от океана и поближе к городу. Я сам это делал не раз и не жалею. А все мои знакомые, кто купил квартиры на инвестмент на ГолдКосте, сейчас не знают, как оттуда выбраться или продать, не потеряв много денег. . Квартиры используемые в режиме Отеля никогда не растут в цене так как индивидуальное жилье в стороне от тур.зон. Поэтому то они и дешевле изначально. Но это же замануха и профанация самой идеи выгодного вложения капитала....! Их можно покупать только резидентам - кто может использовать налоговые льготы по системе «негатив гиэринг» - это когда вы умышленно теряете в доходности и выравниваете свое фин.положение за счет знания налоговых правил, списывая амортизацию, выплаты процентов по кредиту и потери по аренде со своей налогооблагаемой базы, и понижая уровень налогов к оплате путем выхода на более низкий диапазон налоговых ставок и возвращая часть удержанного налога, уже заплаченного предприятием за вас в налоговое управление. Это работает только для резидентов и граждан Австралии. Они годами так делают особенно те кто имеет высокие зарплаты. Потом через 10-15 лет они могут продать такую квартиру, которая к тому времени вырастет в цене согласно уровня инфляции и все.

Иностранцы вложившие деньги в ГолдКост в дорогие квартиры, да еще с использованием ипотеки, только потеряют там свои деньги и будут проклинать тот день, когда они поддались на уговоры Лукашовой и сотоваришей. Подождите несколько лет и вы в этом убедитесь.... У меня есть примеры из числа русских и японцев – резидентов Австралии, кто еле унес ноги оттуда, приняв потери как неизбежность. Были и такие кто заработал, но таких немного. Но они и купили там квартиры или дома по бросовым ценам 150-200 тыс. в 1998г. Все они там имели проблемы со сдачей в аренду и высокими расходами на страту- коммуналку. Аренда поступала нерегулярно, местные агенты или менеджеры здания живущие на месте, ее просто воровали и нагло лгали хозяевам, что их номер или квартира нук никак не сдается, а сами сдавали ее туристам за наличные. Я знаю одного хозяина, который как то поймал такого менеджера. Он поехал без предупреждения на ГолдКост, позвонил из автомата, что он хочет знать, как там дела с арендой его квартиры в комплексе, работающем в режиме отеля, и менеджер сказал, что дело туго и квартира не сдается уже давно. Хозяин тут же пришел и узнал от своих соседей и главное - от туристов, живущих в его квартире, что они там живут уже месяц, а менеджер все время врал, что она пустая и воровал аренду. Его засудили, новый человек пришел и делал все то же самое. Эту систему не исправить. Надо бежать оттуда. Надо думать самому или спросить специалиста и получить объективный совет, где покупать, что именно, зачем, почему именно там, и как ваши деньги будут работать на вас, на что вы можете рассчитывать через 5-10-20 лет. С уважением, Андрей Колмогоров