Законы, которые регулируют продажу недвижимости иностранцам; налоги, которые начисляются при покупке и содержании; требования к работе риелторов и нотариусов; пошаговая процедура сделки… В этом материале мы собрали всю самую важную информацию для будущих собственников домов и квартир в Доминикане.
В 1998 году Доминиканская Республика сняла все ограничения на продажу недвижимости иностранцам. С тех пор на рынке начали появляться покупатели из других стран – чаще всего из США, но не только. По статистике Prian.ru, для покупателей из России и других русскоговорящих стран Доминикана уже не экзотика, она входит в топ-30 популярных направлений.
Сейчас все сделки с недвижимостью регистрируются на основании закона № 108-05 от 4 апреля 2007 года.
Какие объекты разрешено покупать иностранцам
Иностранец может владеть любой недвижимостью в этой карибской стране: квартирой, виллой, незастроенным участком, коммерческим объектом. Нерезиденты имеют те же права на покупку, что и граждане, однако при заключении сделки понадобится сделать запись в Государственном реестре прав по приобретению недвижимости иностранцами. Это делают для сбора статистики. Есть только одно ограничение – особо охраняемые территории, например национальные парки, и постройки на них.
Сделку можно оформить как на физическое, так и на юридическое лицо. В зависимости от формы собственности – частник или компания – изменится налогообложение при содержании и передаче объекта в наследство.
Сама по себе сделка с недвижимостью не приводит автоматически к получению ВНЖ. Но Доминиканская Республика лояльна к иммигрантам: вид на жительство на год выдают всем иностранцам, если они докажут, что у них достаточно средств для проживания в стране, нет проблем с законом и серьёзных инфекционных заболеваний.
Через пять лет жизни с ВНЖ можно будет оформить ПМЖ, а затем – через два года – гражданство. Для подготовки заявки надо обратиться к адвокату.
Новый жилой район города Пунта-Кана
В случае инвестиций в бизнес на сумму от $200 тыс. можно претендовать на ВНЖ для инвесторов (эта же компания может приобрести недвижимость). В Доминикане есть и программы упрощённой выдачи ВНЖ и ПМЖ для пенсионеров, рантье. Другие условия получения вида на жительство в Доминиканской Республике описаны на официальном сайте.
После оформления права собственности иностранцы будут обязаны нести расходы на налоги и коммунальные услуги. Размер платежей не зависит от статуса – резидент или нерезидент. Он зависит от формы собственности – на физическое или юридическое лицо – и цены объекта, указанной в договоре купли-продажи или в заключении налоговой службы об оценке.
Размер налогов и коммунальных платежей зависит не от статуса покупателя – резидент или нерезидент, а от формы собственности и цены объекта
Обратите внимание! По законам России, резиденты РФ обязаны уведомлять налоговую об открытии счетов и создании юрлиц за рубежом. Читайте подробнее.
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Поиск недвижимости в стране
В отличие от США, где лицензированный риелтор – обязательный участник сделки, в Доминиканской Республике такого требования нет. Прибегать ли к помощи посредника – каждый решает сам. На практике большинство иностранцев, у которых нет времени самостоятельно разбираться в нюансах рынка, искать объекты и вести переговоры с продавцами, всё-таки пользуются услугами брокеров.
В обязанности агента по недвижимости входит подбор объектов по требованиям клиента, консультации и сопровождение на просмотрах, переговоры и торг с продавцами (здесь торговаться можно везде, даже в магазинах при покупке телевизора).
Проверкой юридической чистоты, оформлением сделок и составлением договоров риелтор не занимается – это обязанность государственного нотариуса (адвоката), без которого право собственности не может быть оформлено.
Услуги риелтора обычно оплачивает продавец (5–10% от стоимости сделки).
Смотрите список компаний, которые предлагают недвижимость в Доминикане и ориентированы на работу с русскоязычными покупателями. Изучайте объекты и оставляйте заявки на подбор недвижимости по вашим требованиям.
Пошаговая процедура сделки с недвижимостью
Этап 1. Резервация и проверка объекта
Когда объект выбран и стороны договорились об условиях сделки, они идут к нотариусу, где заключают соглашение о намерениях. На этом этапе вносится депозит. Его размер индивидуально обсуждается в каждом случае и доходит до 10% от цены объекта.
Соглашение о намерениях должно содержать:
· данные продавца и покупателя;
· описание объекта недвижимости;
· стоимость и сроки оплаты;
· обязательства сторон (например, обязанность продавца подписать финальный договор после перечисления всей суммы).
С этого момента недвижимость снимается с продажи и резервируется за покупателем.
После заключения соглашения нотариусу понадобится две-три недели на проверку объекта. В Доминиканской Республике нотариус является гарантом законности сделки, он же собирает и проверяет все документы.
Каждый объект имеет не только титул, но и сертификат о юридическом статусе недвижимости, в котором отражена вся история смены прав, аресты и ограничения, и кадастровые документы, если речь идёт о доме или земельном участке. Отсутствие кадастровых документов на земельный участок не мешает проведению сделки по купле-продаже. Но необходимо учесть стоимость проведения кадастровых работ в общей цене объекта недвижимости (при торге). Нотариус должен проверить эти документы, выдать копии и дать покупателю гарантию, что недвижимость чиста и свободна от обременений.
Нотариус также рассчитывает все возможные налоги и сборы, готовит договор купли-продажи и получает свидетельство о праве собственности. Ставка за его услуги – около 1% от цены недвижимости.
Жилой комплекс закрытого типа в Пунта-Кане
Этап 2. Заключение договора
После проверки объекта недвижимости заключается договор купли-продажи на полную стоимость или договор «обещания купли-продажи», если объект приобретается в рассрочку.
Этот документ также должен быть подписан в присутствии доминиканского нотариуса. Если покупатель не может сам присутствовать на сделке, её можно провести удалённо. Практически в каждой стране есть консульства Доминиканы. Их сотрудники являются удалёнными нотариусами Доминиканской Республики и оформляют доверенности – на риелтора или другого представителя. Доверенное лицо может провести сделку купли-продажи без личного присутствия покупателя, но исключительно в его интересах (это прописывается в условиях доверенности).
Этап 3. Перевод денег в Доминикану
Доминиканская Республика не запрещает расплачиваться за недвижимость наличностью. Но в родной стране покупателя могут быть ограничения на вывоз кеша. Например, из России можно без декларации вывозить до $10 тыс. Поэтому большинство сделок с иностранцами проходят путём банковских переводов.
Можно переводить средства напрямую продавцу или нотариусу, который через свои счета переправит их продавцу. При этом стоит иметь в виду, что банки Доминиканской Республики находятся под финмониторингом США, все операции по ним проверяются.
Этап 4. Выплата налога на переход права собственности
Окончательный договор купли-продажи необходимо подать в местное отделение Главного управления по внутренним налогам и сборам и запросить расчёт налога на приобретённую недвижимость. Transfer property tax составляет 3% от оценочной стоимости объекта, которая обычно ниже рыночной.
Малоэтажный жилой комплекс в городе Соcуа
Этап 5. Регистрация права собственности
После полного расчёта с продавцом нотариус регистрирует нового собственника и получает титул на его имя. Процесс государственной регистрации может продлиться от трёх недель до полутора месяцев.
Вопрос, на каком этапе новому собственнику передаются ключи, решается индивидуально. Некоторые владельцы могут передать объект сразу после подписания договора купли-продажи, другие захотят дождаться получения средств. Этот вопрос оговаривается и отдельно прописывается в договоре.
В среднем типичная сделка – от подписания соглашения о намерениях до оформления титула на нового собственника – длится три-четыре месяца. Если всплывают обременения, может затянуться. Но, как правило, продавцы заинтересованы в скорейшем завершении процесса, поэтому заранее начинают готовить документы, чтобы уже при подписании первого соглашения покупатель видел всю историю объекта. Нотариус в дальнейшем эти данные просто подтвердит.
Примеры недвижимости в Доминикане
926 283 €
Пентхаус в Сосуа, Доминиканская Республика
355 м2544
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
ПРЯМАЯ ПРОДАЖА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА. ДОСТУПНО ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
Представьте себе, что вы просыпаетесь под звуки волн, и у вас прямо за дверью один из самых красивых полуприватных пляжей на Северном побережье. Если это похоже на рай, то этот пентхаус на первой линии в Infiniti Blu — именно то, что вы искали.
Каждая...
ПРЯМАЯ ПРОДАЖА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА. ДОСТУПНО ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА.
Добро пожаловать в Виллу Анакаона, настоящую современную жемчужину, расположенную в престижном сообществе Sea Horse Ranch, одном из самых востребованных районов на Северном побережье Доминиканской Республики.
Sea Horse Ranch славится своей безопасностью,...
ПРЯМАЯ ПРОДАЖА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА. ДОСТУПНО ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
В самом сердце Сосуи, MANGO представляет собой редкую и ценную возможность для застройщиков недвижимости. Этот обширный участок земли — последний оставшийся крупный участок в центре Батея Сосуи, с невероятным потенциалом для создания как жилых, так и...
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
ПРЯМАЯ ПРОДАЖА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА. ДОСТУПНО ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
Испытайте прибрежную жизнь в лучшем её проявлении в этой красиво оформленной 2-комнатной квартире, предлагающей гармоничное сочетание комфорта, стиля и уединения. С площадью 159 м² изысканного жилого пространства, эта резиденция идеально расположена,...
ПРЯМАЯ ПРОДАЖА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА. ДОСТУПНО ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
Расположенный в самом сердце Эль-Чоко, одной из самых спокойных и красивых местности Сосуа, этот участок площадью 52 520 м² представляет собой редкую возможность стать владельцем нетронутой земли с видом на океан и спокойной атмосферой. Независимо от...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Современная и полностью меблированная вилла с 2 спальнями и 2 ванными, светлой гостиной расположена на просторном участке площадью 1 053 м² и предлагает идеальное сочетание комфорта, приватности и курортного стиля жизни.
Собственнай большой бассейн, окружённый пышным садом и открытым пространством. На участке есть возможность построить...
Atlantico Caribe
41 092 €
Земля в Пунта-Кана, Доминиканская Республика
697 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Земля под эксклюзивные виллы, выставленная на продажу в новом проекте недалеко от лагун Нисибон, Пунта-Кана.
Это район на курорте Пунта-Кана, который ждет большое будущее. Ведь именно здесь сочетается вся уникальность Доминиканской Республики: прекрасный пляж, девственная тропическая природа, горы, лагуны и реки.
Расположение
8 минут до...
Atlantico Caribe
307 413 €
Вилла в Пунта-Кана, Доминиканская Республика
215 м2432
Эта потрясающая вилла нового строительства предлагает 3 просторные спальни, 2 современные ванные комнаты и частный бассейн, идеально подходящий для отдыха на солнце. Благодаря частному пляжу 5-звездочного курортного отеля Lopesan вы сможете насладиться лучшим из обоих миров. На вилле есть полностью оборудованная кухня со шкафами, кухонной...
Habita International Estates Ltd
1 010 674 €
Апартаменты в Байяибе, Доминиканская Республика
174 м2322
Красивые 2 спальни, 2 ванные комнаты, 4-й этаж с видом на прекрасный Карибский океан и гладкий пляж с белым песком. Очень хорошие удобства, чтобы насладиться отдыхом в 5-звездочном отеле: лобби, ресторан, бар, пейзажный бассейн, солярий и пляж прямо перед вами. Откройте дверь и позвольте духу уйти, вдохните в себя спокойствие, ведь жизнь может...
Habita International Estates Ltd
850 000 €
Вилла в Лас Терренас, Доминиканская Республика
420 м2644
Насладитесь роскошной жизнью в Лас-Терренасе, Доминиканская Республика. Эта потрясающая новая вилла площадью 420 м² с захватывающим видом на океан из каждой комнаты идеально подходит для райского отдыха. Эта вилла с 4 просторными спальнями, 4 ванными комнатами и 6 кондиционерами идеально подходит для семей или отдельных лиц, ищущих комфортный и...
Habita International Estates Ltd
800 117 €
Апартаменты в Байяибе, Доминиканская Республика
160 м2322
Красивые 2 спальни, 2 ванные комнаты, 4-й этаж с видом на прекрасный Карибский океан и гладкий пляж с белым песком. Очень хорошие удобства, чтобы насладиться отдыхом в 5-звездочном отеле: лобби, ресторан, бар, пейзажный бассейн, солярий и пляж прямо перед вами. Откройте дверь и позвольте духу уйти, вдохните в себя спокойствие, ведь жизнь может...
Habita International Estates Ltd
248 457 €
Дом в Кабарете, Доминиканская Республика
152 м2322
Познакомьтесь с природой, живя в Кабарете, Доминиканская Республика. Этот потрясающий новый дом, готовый к заселению, имеет 152,22 квадратных метра жилой площади, 2 спальни, 2,5 ванные комнаты и 3 комнаты. Насладитесь идеальным сочетанием современных удобств и традиционных элементов, включая полы из керамогранита, импортные ванные комнаты и...
Habita International Estates Ltd
96 625 €
Земля в Самане, Доминиканская Республика
604 м²
Онлайн-показУдалённая сделка
Великолепный проект участков земли для постройки вилл, находящийся в непосредственной близости от океана, на прекрасном пляже Косон, рядом с Лас Терренас на Самане.
Преимущества:
Полный гостиничный сервис
Круглосуточная охрана
Эксклюзивный пляжный клуб с бассейнами
Бар
Ресторан
Коммерческая зона
Парковки для гостей
Применяется...
Dos Palmeras Inmobiliaria
201 124 €
Апартаменты в Пунта-Кана, Доминиканская Республика
112 м2322
Онлайн-показУдалённая сделка
Уникальная резиденция рядом с прекрасным пляжем в Баваро приглашает вас инвестировать в удовольствие и благополучие.
Выгодное вложение, которым вы также сможете насладиться на одном из самых знаменитых пляжей Пунта-Каны. Современное и комфортабельное место ждет вас для незабываемых моментов.
Эксклюзивный курортный комплекс, состоящий из...
Dos Palmeras Inmobiliaria
7 369 499 €
Вилла в Кап-Кане, Доминиканская Республика
2991 м2879
Насладитесь роскошной жизнью в Кап-Кане, Доминиканская Республика. Эта потрясающая вилла нового строительства имеет 7 просторных спален, 9 элегантных ванных комнат и захватывающий панорамный вид на океан с террасы на крыше. Наслаждайтесь теннисом, бассейном и частным пляжем. На вилле есть просторный гостевой дом, изысканная кухня и ряд роскошных...
Habita International Estates Ltd
197 924 €
Квартира в Баваро, Доминиканская Республика
104 м2322
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделка
Современная квартира с 2 спальнями и гостиной – Эль Кортесито, Баваро
Всего 8 минут пешком до пляжа, в самом сердце оживлённой туристической зоны Баваро – Пунта-Кана!
Квартира расположена в новом современном жилом комплексе, сданном в эксплуатацию в декабре 2023 года. Находится на третьем этаже и сочетает в себе комфорт, стиль и...
Atlantico Caribe
273 724 €
Апартаменты в Кап-Кане, Доминиканская Республика
75 м2111
Насладитесь роскошной жизнью в Кап-Кане, живописном городке в Доминиканской Республике. Эта потрясающая квартира на берегу моря является частью трехэтажного жилого дома, готового к заселению и наслаждению лучшими видами Карибского моря. В этом доме площадью 243,2 кв. м с 2 спальнями и 2 ванными комнатами есть просторная гостиная и столовая,...
Habita International Estates Ltd
433 748 €
Апартаменты в Сосуа, Доминиканская Республика
200 м2433
3-й этаж, 3 спальни, 3,5 ванных комнаты, 200 м2 постройки, вид на океан с балкона, возможность преобразования в пентхаус. Панорамный бассейн, занятия сноркелингом, центр Сосуа, где вы можете дойти до множества ресторанов и так далее...
Habita International Estates Ltd
1 094 897 €
Апартаменты в Кап-Кане, Доминиканская Республика
243 м2322
Насладитесь роскошной жизнью в Кап-Кане, живописном городке в Доминиканской Республике. Эта потрясающая квартира на берегу моря является частью трехэтажного жилого дома, готового к заселению и наслаждению лучшими видами Карибского моря. В этом доме площадью 243,2 кв. м с 2 спальнями и 2 ванными комнатами есть просторная гостиная и столовая,...
Habita International Estates Ltd
324 258 €
Апартаменты в Сосуа, Доминиканская Республика
154 м2432
Апартаменты на пляже с видом на океан
Площадь застройки 154 кв. м
3 меблированные спальни с кондиционером
2 ванные комнаты (1 главная спальня и 1 общая)
В стоимость входит прачечная со стиральной машиной и сушилкой
Полностью оборудованная кухня
Меблированная гостиная и столовая с центральным кондиционером
Меблированный балкон
Частная парковка...
Доминикана известна как страна с низкими налогами, и сделки с недвижимостью не исключение. Здесь покупатель платит сверх цены объекта намного меньше, чем в США или Европе. Как правило, 4,5–5,5% от стоимости имущества, в сложных случаях – до 8%.
Налог на переход права собственности на недвижимость
При покупке недвижимости в Доминикане местные и иностранцы платят одинаковый налог – 3% от оценочной стоимости объекта. Этот сбор ложится на плечи покупателя.
Гонорар риелтора
Услуги риелтора обычно оплачивает продавец (5–10% от цены объекта), но при работе с иностранцами возможны исключения. Рекомендуем обсудить этот вопрос с вашим риелтором.
Гонорар нотариуса
В случае стандартной сделки нотариусы в Доминикане обычно берут около 1% от цены объекта.
Гербовый сбор
Размер гербового сбора за регистрацию права собственности – около 1,3% от стоимости недвижимости.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
