Процедура покупки недвижимости в Доминиканской Республике

19 декабря 2018 года
Автор: Анастасия Фалей Просмотров: 10786

Законы, которые регулируют продажу недвижимости иностранцам; налоги, которые платятся при покупке и содержании; требования к работе риэлторов и нотариусов; пошаговая процедура сделки… В этом материале мы собрали всю самую важную информацию для будущих собственников домов и квартир в Доминикане.

Содержание:


Законы для иностранных покупателей

Кто может купить недвижимость в Доминикане

В 1998 году Доминиканская Республика сняла все ограничения на продажу недвижимости иностранцам. С тех пор на рынке начали появляться покупатели из других стран – чаще всего из США, но не только. По статистике Prian.ru, для покупателей из России и других русскоговорящих стран Доминикана уже не экзотика, она входит в ТОП-30 популярных направлений.

Сейчас все сделки с недвижимостью регистрируются на основании Закона №108-05 от 4 апреля 2007 года.

Какие объекты разрешено покупать иностранцам

Иностранец может владеть любой недвижимостью в этой карибской стране – квартирой, виллой, незастроенным участком, коммерческим объектом. Исключение – только особо охраняемые территории, например, в Национальных парках.

Сделку можно оформить как на физическое, так и на юридическое лицо. В зависимости от формы собственности – частник или компания – изменится налогообложение при содержании и передаче объекта в наследство.

Права и обязанности иностранных собственников

Сама по себе сделка с недвижимостью не приводит автоматически к получению ВНЖ. Но Доминиканская Республика лояльна к иммигрантам – вид на жительство на год выдают всем иностранцам, если они докажут, что у них достаточно средств для проживания в стране, нет проблем с законом и серьезных инфекционных заболеваний. Через 5 лет жизни с ВНЖ можно будет оформить ПМЖ, а затем – через 2 года – гражданство. Для подготовки заявки надо обратиться к адвокату.

В случае инвестиций в бизнес суммы от $200 000, можно претендовать на ВНЖ для инвесторов (эта же компания может приобрести недвижимость). В Доминикане есть и программы упрощенной выдачи ВНЖ и ПМЖ для пенсионеров, рантье. Другие условия получения вида на жительство в Доминиканской Республике описаны на официальном сайте.

После оформления права собственности иностранцы будут обязаны оплачивать налоги и коммунальные услуги. Размер платежей не зависит от статуса – резидент или нерезидент. Он зависит от формы собственности – на физическое или юридическое лицо – и цены объекта, указанной в договоре купли-продажи или согласно оценке налоговой службы.

Обратите внимание! По законам России, резиденты РФ обязаны уведомлять налоговую об открытии счетов и создании юрлиц за рубежом. Читайте подробнее.

Поиск недвижимости в стране

В отличие от США, где лицензированный риэлтор – обязательный участник сделки, в Доминиканской Республике такого требования нет. Прибегать к помощи посредника или нет – выбор каждого. На практике, большинство иностранцев, у которых нет времени самостоятельно разбираться в нюансах рынка, искать объекты и вести переговоры с продавцами, всё-таки пользуются услугами брокеров.

В обязанности агента по недвижимости входит: подбор объектов по требованиям клиента, консультации и сопровождение на просмотрах, переговоры и торг с продавцами (здесь торговаться можно везде, даже в магазинах при покупке телевизора).

Проверкой юридической чистоты, оформлением сделок и составлением договоров риэлтор не занимается – это обязанность государственного нотариуса (адвоката), без которого право собственности не может быть оформлено.

Услуги риэлтора оплачивает продавец.


Смотрите список компаний, которые предлагают недвижимость в Доминикане и ориентированы на работу с русскоязычными покупателями. Изучайте объекты и оставляйте заявки на подбор недвижимости по вашим требованиям.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Резервация и проверка объекта

Когда объект выбран, и стороны договорились об условиях сделки, они идут к нотариусу, где заключают соглашение о намерениях. На этом этапе вносится депозит. Его размер индивидуально обсуждается в каждом случае и доходит до 10% от цены объекта.

Соглашение о намерениях должно содержать:

С этого момента недвижимость снимается с продажи и резервируется за покупателем.

После заключения соглашения нотариусу понадобится 2-3 недели на проверку объекта. В Доминиканской Республике нотариус является гарантом законности сделки, он же собирает и проверяет все документы.

Каждый объект недвижимости имеет не только титул, но и сертификат о юридическом статусе недвижимости, в котором отражена вся история смены прав, аресты и ограничения, и кадастровые документы, если речь идет о доме или земельном участке. Отсутствие кадастровых документов на земельный участок, например, не мешает проведению сделки по купле-продаже. Но в данном случае, необходимо учесть стоимость проведения кадастровых работ в общей цене (торге) на объект недвижимости. Нотариус должен проверить эти документы, выдать копии и дать покупателю гарантию, что недвижимость «чиста» и свободна от обременений.

Нотариус также рассчитывает все возможные налоги и сборы, готовит договор купли-продажи и получает свидетельство на право собственности. Ставка за его услуги – около 1% от цены недвижимости.

Этап 2. Заключение договора

После проверки объекта недвижимости заключается договор купли-продажи на полную стоимость или договор «обещания купли-продажи», если объект приобретается в рассрочку.

Этот документ также должен подписываться в присутствии доминиканского нотариуса. Если покупатель не может сам присутствовать на сделке, ее можно провести удаленно. Практически в каждой стране есть консульства Доминиканы. Их сотрудники являются удаленными нотариусами Доминиканской Республики и оформляют доверенности – на риэлтора или другого представителя. Доверенное лицо может провести сделку купли-продажи без личного присутствия покупателя, но исключительно в его интересах (это прописывается в условиях доверенности).

Этап 3. Оплата сделки

Доминиканская Республика не запрещает расплачиваться наличностью за недвижимость. Но в родной стране покупателя могут быть ограничения на вывоз кэша. Например, из России можно без декларации вывозить до $10 000. Поэтому большинство сделок с иностранцами проходят путем банковских переводов.

Можно переводить средства напрямую продавцу или нотариусу, который через свои счета переправит их продавцу. При этом стоит иметь в виду, что банки Доминиканской Республики находятся под финманиторингом США, все опреации по ним проверяются.

Этап 4. Регистрация права собственности

После полного расчета с продавцом нотариус регистрирует нового собственника и получает титул на его имя. Процесс государственной регистрации может продлиться от трех недель до полутора месяцев. Покупатель на этом этапе ничего не платит – все государственные пошлины включены в гонорар нотариуса.

Вопрос – на каком этапе новому собственнику передаются ключи – решается индивидуально. Некоторые владельцы могут передать объект сразу после подписания договора купли-продажи, другие захотят дождаться получения средств. Этот вопрос оговаривается и отдельно прописывается в договоре.

В среднем типичная сделка – от подписания соглашения о намерениях до оформления титула на нового собственника – длится 3-4 месяца. Если «всплывают» обременения, может затянуться. Но как правило, продавцы заинтересованы в скорейшем завершении процесса, поэтому заранее начинают готовить документы, чтобы уже при подписании первого соглашения покупатель видел всю историю объекта. Нотариус в дальнейшем эти данные просто подтвердит.

Дополнительные расходы

Доминикана известна как страна с низкими налогами, и сделки с недвижимостью не являются исключением. Здесь покупатель платит сверх цены объекта намного меньше, чем в США или Европе. Как правило, 4%, в сложных случаях – до 8%.

Налог на покупку недвижимости

При покупке недвижимости в Доминикане местные и иностранцы платят одинаковый налог – 3% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Этот сбор ложится на плечи покупателя.

Гонорар риэлтора

Покупатель может воспользоваться услугами риэлтора бесплатно (т.к. его работу обычно оплачивает продавец).

Гонорар нотариуса

В случае стандартной сделки нотариусы в Доминикане обычно берут около 1% от цены объекта.

Государственные пошлины

Государственные сборы за внесение изменений в Реестр собственности и выдачу нового титула уже включены в гонорар нотариуса.

Фото: flickr – reyperezoso, miguel_discart_vrac

Теги: Доминиканская Республика, Недвижимость, Процедура покупки, Налоги и сборы

Условия цитирования материалов Prian.ru

Читайте также

Калькулятор: сколько стоит покупка и содержание квартиры на побережье Доминиканы Пассивный доход от недвижимости при небольших вложениях – как это работает. Часть 1 Три лайфхака для получения гражданства Турции через покупку недвижимости Лайфхаки для владельцев курортных квартир: как оценить перспективы сдачи в аренду «Что купить на рынке зарубежной недвижимости, чтобы не пожалеть после открытия границ»... Итальянская terra incognita: чем Эмилия-Романья удивляет туристов и покупателей недвижимости