Недвижимость Германии: доходность от аренды падает – что делать инвесторам?

Дорожают все типы жилья

В исследовании F+B-Wohn-Index говорится о повышении средних цен и арендных ставок в первом квартале 2019 года на 1,2%, а если сопоставить этот показатель с результатами 2018 года – на 5%.

Таблица 1. Индекс изменения цен на недвижимость и арендных ставок (в %) по данным F+B Wohn-Index 2019

За последние десять лет дома для одной семьи подорожали на 52,7%, для двух и более семей (различные виды таунхаусов) – на 15,7%. А квартиры за десятилетие подскочили в цене на невероятные 71,7%.

Запад по-прежнему дороже востока

Разница в ценах между южными и северными, восточными и западными землями Германии сохраняется. Баварские земли и западные города развиваются куда динамичнее. Например, дом для одной семьи на севере в 2018 году стоил в среднем €382 тыс., а на юге – €549 тыс.

Если рассматривать районы крупных городов Германии, то самые дорогие квадратные метры по итогам первого квартала 2019 года продаются в Мюнхене и Франкфурте-на-Майне: €6 911 и €4 743 соответственно. Столица Баварии по показателям бьёт все рекорды – за десять лет прирост цен 100%. При этом, например, в Лейпциге купить квартиру можно в четыре раза дешевле: цена квадрата составляет €1 773. И это средние цены. Квартиры премиум-сегмента в крупных городах обойдутся намного дороже.

Таблица 2. Изменение цен на аренду и покупку квартир в Германии по районам крупных городов за 2014–2019 годы (указана цена в евро за кв. м) по данным F+B Wohn-Index 2019

Спрос превышает предложение

Германия – Einwanderungsland (нем. «страна мигрантов»). Сильная экономика, хорошие условия труда, высокий уровень жизни ежегодно привлекают тысячи иностранцев. Миграционный кризис усилил и без того высокий спрос на недвижимость в стране, поэтому цены на квадратные метры продолжают повышаться.

Власти не справляются с возрастающим спросом на недвижимость в городах: новые объекты раскупаются ещё до закладки фундамента. Рынок перегрет, большинство объектов, как считают аналитики, неадекватно дорогие, регулярно возникают опасения грядущего обвала цен. Впрочем, по оценкам экспертов Deutsche Bank, фаза роста на рынке жилья будет сохраняться до 2022 года.

Арендные ставки жёстко регулируют

Арендные ставки по новым договорам в первом квартале года впервые с 2005-го понизились по всей стране на 0,3%, а по действующим – поднялись на 0,4%. В сравнении с первым кварталом 2018 года цены поднялись на 2,0% и 1,4% соответственно. За последние десять лет аренда жилья в Германии подорожала – на 20,5% по новым договорам и на 9,3% по действующим.

Немецкие власти применяют политику заморозки арендных ставок. Впрочем, пока это не приносит заметных результатов. Ситуацию усложняет слабая мобильность арендаторов. Готовность к переезду и смене работы относительно невысока, а новый контракт гарантирует повышение расходов на аренду. Это, в свою очередь, приводит к снижению количества предложений на рынке аренды. В такой ситуации семьям и молодым специалистам приходится искать доступное жильё за городом.

Единственный разумный выход, который, как полагают аналитики, способен переломить ценовой тренд на рынке, – расширение предложения за счёт строительства новых жилых объектов.

Любовь Баумгертнер, исполнительный директор L&B Immobiliya EuRus GmbH:

– После того как запретили посуточную сдачу в крупных городах и ввели ограничения на рост ставок при долгосрочной аренде, популярность стали набирать меблированные апартаменты, которые можно сдавать на срок от 1 до 12 месяцев. Такие объекты пока не попадают ни под одну из двух категорий и могут приносить максимальный доход.

Спрос на аукционные сделки снижается. Лучшие варианты продаются до аукционов, а на торги выставляются большей частью неликвидные объекты, требующие значительных вложений. Даже если выгодное предложение попадает на аукцион, то на торгах присутствует такое количество желающих, что из-за ажиотажа объект уходит по цене выше рыночной.

Тенденция роста цен на недвижимость продолжается. Поскольку стоимость квадратного метра повышается быстрее, чем арендная плата, доходность падает. В крупных городах чистая доходность уже находится на уровне 2-3% годовых, в средних – около 4%, в мелких – ещё доходит до 7-8%. Тем не менее на фоне нулевых процентов по депозитам, при отсутствии альтернатив и с уровнем инфляции 1,6% покупка недвижимости остаётся самым популярным способом сохранить и приумножить капитал.

Ликвидность объектов и динамика прироста цен обратно пропорциональна доходности. Поэтому покупатели, которым важны в первую очередь ликвидность и быстрое повышение стоимости, выбирают крупные города, мирясь с низкой рентабельностью. А инвесторы, желающие получать более высокий доход в краткосрочной перспективе, обращают внимание на мелкие и средние города и земли Восточной Германии, где ещё остались низкие цены и более высокая доходность. Приобрести подобную недвижимость всё ещё можно при наличии суммы от €20 тыс.

Ольга Мюллер, управляющий партнёр Invest in Germany:

– Можно сказать, что активность в строительном секторе невысока в том числе из-за действующих арендных ставок. Чтобы построить дом с нормальной рентабельностью, особенно в самых востребованных регионах, нужно закладывать высокую ставку, которую далеко не все готовы платить в будущем. В результате новостройки в некоторых городах с активным строительством стоят пустыми, и застройщики начинают идти на уступки.

Знаю примеры, как в Берлине и Мюнхене продавцы снижают цену на 5%, то есть они готовы двигаться, чего не было несколько лет. Оно и понятно: застройщикам надо отдавать кредит банку, а продажи идут не так активно, как хотелось бы.

Впрочем, многое зависит от региона. В развитых районах цены действительно выросли за десять лет в два раза, арендные ставки там тоже находятся на пике, и власти с разной степенью успеха пытаются сдерживать рост. Вместе с тем есть и обратные примеры: в большинстве городов второго эшелона подобного бума не было, и он начинается только сейчас.

Екатерина Демидова, генеральный директор DEM GROUP GmbH:

– Январь и июль – традиционные месяцы затишья на рынке недвижимости, но в этом году риэлторам не дали отдохнуть.

Если общей тенденцией прошлых лет было смещение спроса в сторону дорогих объектов, то сейчас он смещается в сторону очень дорогих, среди которых абсолютные лидеры спроса – инвестиции в строительные проекты. В нашем портфолио сейчас есть несколько уже запущенных проектов строительства жилья для продажи на внутреннем рынке – для немцев. Доходность таких проектов может достигать 20% годовых при условии правильного выбора места и адекватной цене на землю, поэтому за хорошими участками идёт настоящая охота.

С начала года выросла доля покупок жилья «для себя». Хотя традиционно Германию рассматривают как место для инвестиций, часть клиентов всё-таки покупает недвижимость в качестве «запасного аэродрома», а кто-то и совсем перебрался сюда в этом году, оформив ВНЖ. В прошлом году таких покупок было меньше.

Цены на недвижимость в Германии растут гораздо быстрее арендных ставок, доходность от сдачи жилья в аренду падает. Так и есть. Ставки аренды регулируются государством, и вы не можете имеющемуся арендатору поднимать аренду более чем на 10% за три года. А так как некоторые владельцы и вовсе забывают о возможности индексации аренды, есть жильцы, которые до сих пор платят по расценкам 20-летней давности!

Например, в одном доме в Дюссельдорфе с момента его постройки в 60-х годах жил человек, который выполнял обязанности хаусмайстера. И поэтому хозяин не повышал ему аренду. В итоге к моменту продажи дома в прошлом году при средней ставке по району около €11,5 за квадратный метр он платил всего €4,5! Конечно, при такой цене ему выгоднее пожизненно эту квартиру снимать, чем покупать свою! Но этот пример – исключение.

Покупатель на сегодняшний день может рассчитывать на доход от аренды около 6-7% годовых в евро, при покупке в кредит доходность увеличивается примерно в полтора раза. Порог входа я бы обозначила как €30 тыс. – за эти деньги можно купить вполне приличную двухкомнатную квартиру.

Посмотреть ещё 702 похожих объекта

Теги: Германия, Анализ рынков, Недвижимость

Условия цитирования материалов Prian.ru