Свой домик в Италии – мечта для многих, и речь не только о россиянах. Европейцы и американцы с удовольствием приобретают жильё в прославленных итальянских городах и на популярных курортах. Неудивительно, что цены высоки. Однако в Италии встречаются и феноменально дешёвые варианты, иногда даже по €15–20 тыс. Что это за жильё, кто и зачем его покупает? А ещё здесь регулярно проходят громкие распродажи домов за один евро. Может быть, стоит взять такой? Разбираемся вместе с риелторами.
Распродажи домов по цене «одной чашки кофе» регулярно устраивают многие итальянские коммуны. Для актуальных предложений создан специальный сайт. С начала 2021 года мы уже написали о шести подобных акциях! Часто после этих новостей к нам обращаются читатели с вопросом, как им купить такой дом. Однако уже по новостным сообщениям можно понять, что речь не идёт о благотворительности.
В Италии многие маленькие городки страдают из-за оттока населения. Люди уезжают из них в мегаполисы, где легче найти работу и больше возможностей для обучения детей. Соответственно, в этих крошечных городках остаётся много пустующих зданий, которые местные власти хотят восстановить за счёт инвесторов. В большинстве случаев это не отдельно стоящие дома, а таунхаусы, из которых и состоят улицы многих средневековых городков.
Однако далеко не каждый из тех, кто дошёл до стадии осмотра супердешёвых домов, становится покупателем. Даже беглый расчёт показывает, что эта недвижимость обойдётся намного дороже «одной чашки кофе». Для начала покупателю предстоит заключить сделку, а значит, заплатить налог на переход права собственности и гонорар нотариусу. Вместе они составят порядка €3 тыс.
На покупателей накладывается ряд ограничений. Прежде всего, от них требуется в течение двух-трёх лет провести реновацию.
С учётом того, что в большинстве случаев продающиеся дома находятся в заброшенном состоянии, ремонт не будет простым и дешёвым. Новым собственникам предстоит полное восстановление. При этом вариант «привезти своих дешёвых рабочих» не проходит. Как правило, по программе «дом за 1 евро» власти стараются дать работу местным бригадам. Кроме того, все структурные работы, замену электрики или сантехники, а также ряд других работ может выполнять только сертифицированный специалист. После окончания на документах нужно будет поставить печать, что проведённые работы соответствуют нормам и правилам, принятым в Италии.
Капитальный ремонт дома обойдётся вам минимум в €30–40 тыс., и это надо понимать, когда речь идет о доме «за евро». За такую сумму можно купить и обычное жилье, не обременённое обязательствами проводить ремонт в сжатые сроки.
На покупку дома по символической цене может вдохновить не столько коммерческий расчёт, сколько дух приключений – как это произошло с россиянином Артёмом, с которым мы беседовали в 2019 году.
Как говорят риелторы, первый результат программы «дом за 1 евро» – привлечение внимания к этим местам. Потенциальные покупатели, заинтересованные распродажей, стали приезжать в старинные итальянские деревушки. В результате коммуны выиграли от притока туристов.
Большинство дешёвых объектов расположены в южных и центральных регионах Италии, север страны – традиционно дороже. Как правило, находятся они в небольших городках и посёлках, есть варианты даже рядом с морем, но чаще – на расстоянии 20–50 км от пляжей.
Чтобы составить общее представление о ценах на открытом рынке, можно изучить итальянский сайт immobiliare.it, который публикует статистику по разным частям страны. Например, в коммуне Стронголи, что в регионе Калабрия, недвижимость продаётся в среднем за €600 за кв. м. 60-метровую квартиру, расположенную недалеко от променада Марина-ди-Стронголи (Marina di Strongoli), можно взять за €35 тыс. Ещё вариант – коммуна Кастельнуово-ди-Фарфа (Castelnuovo di Farfa), что в столичном регионе Лацио, в 55 км от Рима. Здесь мы нашли симпатичную двухуровневую квартиру площадью 77 кв. м в исторической части города всего за €25 тыс.
Но у открытых баз недвижимости есть недостатки: неполные описания объектов, устаревшие или даже фейковые объявления. Например, в тексте может быть не указано, что недвижимость продаётся с судебных торгов или передаётся не в полную частную собственность (nuda proprietà, вид узуфрукта, при котором объект оформляется в собственность с ограничениями на использование, например, предыдущий владелец имеет право там пожизненно проживать). Поэтому порталы по недвижимости лучше использовать только для первоначального анализа, а для подбора окончательного варианта обращаться к риелторам, которые знают свой регион и могут проверить конкретный объект.
Цены за квадратный метр зависят от двух главных факторов – популярности локации и состояния самого объекта. Можно предположить, что дешёвое жильё – это малопригодные для жизни дома в депрессивных деревушках. Так ли это?
В Италии за €20–40 тыс. реально купить в живописных деревушках недвижимость, пригодную для жилья. В отличие от программ "дом за один евро", вы не будете скованы жёсткими обязательствами, сможете жить в доме и заниматься ремонтом в своём темпе. Порой даже можно поговорить с хозяевами и попросить рассрочку на год–два.
При этом надо понимать, что самые дешёвые объекты не расположены у моря, в больших городах или в местах, пользующихся большим спросом. Как правило, это маленькие городки, где-то в получасе езды от побережья.
В частности, такие объекты продаёт наша компания SFR Realty в Абруццо и Молизе. Оба региона находятся в центре Италии, в 2–3 часах езды от Рима. Кроме того, в Пескаре (Абруццо) есть аэропорт, куда прилетают самолёты из многих европейских городов. В недалёком прошлом здесь покупали летние дома и приезжали на отдых в основном сами итальянцы (особенно с севера). Сейчас оба региона быстро набирают популярность у англичан, американцев и покупателей из Северной Европы, и цены начинают потихоньку расти.
Традиционно у многих итальянцев в собственности находится несколько объектов недвижимости – три, четыре или даже больше домов. После кризиса, разразившегося десятилетие назад, владельцы начали продавать «лишнее» жильё. В первую очередь расстаются с домами для отдыха – дачами в нашем понимании. Это жильё вполне качественное, но расположенное вдали от центров деловой активности. Тем, кому нужно учиться или работать, жить там неудобно. Однако для проведения спокойного отпуска подобные регионы отлично подходят.
Яркий пример недорогого курорта – городок Скалея в Калабрии, ставший очень популярным у русскоязычных покупателей недвижимости. Основу его современной застройки составляют комплексы многоквартирных пятиэтажных домов начала 80-х. Их массовое строительство привело к снижению стоимости квадратного метра.
Для итальянцев наш город не слишком привлекателен. Скалея хороша тем, что здесь есть море, но у нас нет работы: здесь курортная зона, которая живёт только летом. Поэтому итальянцы приезжают исключительно в августе, в свои отпуска, то есть используют квартиры только один месяц в году. При этом содержание жилья в среднем обходится в €1,2 тыс. в год.
В 80-х годах недвижимость в Скалее охотно покупали местные. Сейчас хозяева состарились, дети вступили в наследство, а им не нужно это жильё ради нескольких недель отпуска в году. Поэтому последние десять лет итальянцы распродают квартиры.
Самые недорогие объекты в Скалее, за €15–16 тыс., как правило, находятся далеко от центра и от моря. Также дешевле жильё на последних этажах. Там старая мебель, они редко бывают с капитальным ремонтом.
Наш город – неогранённый алмаз. Даже хорошо, что его мало знают. У нас нет аэропорта, иначе бы цены взлетели в два раза. По сравнению с Римини к нам тяжело добираться, нет чартеров и ехать далековато.
Посмотреть ещё 209 похожих объектов
Главная причина – бюджетный отдых. Ну и любовь к Италии, конечно. К дому, в котором предполагается бывать несколько недель в году, часто предъявляют не такие требования, как к постоянному жилью. Тем более что основное время туристы проводят не в четырёх стенах, а на море или в путешествиях по местным достопримечательностям.
Елена Каварьянц: «Да, в Скалее старый жилфонд, но вы покупаете Италию. Здесь нет пафоса, но есть главное – воздух, пляжи, еда. Здесь самое чистое море, к нам приезжают отдыхать из Неаполя и Милана. Ещё один плюс – историческая часть находится прямо в городе, по местным улочкам удобно гулять. К тому же в Скалее по сравнению с соседними городками лучше развита инфраструктура: есть три больших супермаркета и много маленьких магазинов, рестораны работают круглый год».
Как результат – город пользуется популярностью у туристов, жильё здесь покупают не только «наши», но и англичане и американцы. Хотя постоянное население Скалеи составляет всего 10 тыс. человек, в августе число жителей доходит до 100 тыс.
Дешёвое жильё в Италии русскоязычные покупатели и другие иностранцы выбирают в первую очередь для собственного отдыха. Существенно заработать на сдаче в аренду вряд ли получится.
Елена Каварьянц: «Вы можете стабильно сдавать квартиру только в августе, одной семье, и благодаря этому погасить все затраты по содержанию. Сезон у нас начинается в мае, но люди приезжают с июня по сентябрь – русскоязычные и европейцы. Чтобы хорошо заработать, квартиру надо ставить на Booking и сдавать посуточно. Но хорошо – это €2,5–3,0 тыс., минус €1 тыс. за содержание. Вот и считайте.
Только в прошлом году из-за локдауна мне пришлось сдавать квартиры клиентов итальянцам, которым Скалея снова стала интересна из-за закрытых границ. И так я перекрыла затраты на годовое содержание, а владельцы, которые не приехали, хотя бы не остались в убытке».
Ещё один вариант отбить вложенные в дешёвую недвижимость деньги – заняться ремонтом. В той же Скалее квартиры с современной отделкой продаются уже за €40–50 тыс. Если грамотно организовать работы, можно будет и самому комфортно отдыхать, и при продаже остаться в выигрыше.
Кроме того, в Италии действует государственная программа Superbonus 110%, в рамках которой можно практически бесплатно произвести дорогостоящие ремонтные работы из определённого перечня. Цель программы – повысить класс энергосбережения жилья, снизить нагрузку на электросеть. Принять участие в ней могут и нерезиденты.
Государство готово оплатить работы стоимостью до €150 тыс. В список входят утепление дома, замена проводки, установка солнечных батарей. Проще использовать её для отдельных домов, так как в этом случае не требуется согласование с соседями.
Таким способом люди покупают разрушенное жильё и восстанавливают его с небольшими затратами. Используя эту программу, можно найти дом в хорошем месте, сравнительно недалеко от моря, за гораздо меньшие деньги.
Отзывы покупателей недвижимости в Италии
Как и во всех странах мира, после месяцев, проведённых взаперти, покупатели в Италии начали интересоваться жильём большего размера и индивидуальными домами.
Юлия Козырева: «Среди итальянских покупателей сейчас настоящий бум спроса на дома – отдельные, с землей или с садом. Люди стали присматриваться к недвижимости, которая позволяет проводить время на воздухе. Подобное жильё активно раскупают, соответственно, как только уйдут с рынка все недорогие объекты, средние цены начнут расти.
Среди покупателей-иностранцев возрос интерес к недорогой недвижимости и резко увеличилось число покупок онлайн, по доверенности и без приезда в Италию. Люди понимают, что сейчас очень хороший момент, а когда границы откроют, они будут теми счастливчиками, которые будут наслаждаться всеми прелестями жизни среди зелёных холмов, виноградников и оливковых рощ.
Жизнь в итальянской глубинке по душе многим туристам и самим итальянцам, уставшим от безумия мегаполисов. Добавьте к этому 300+ солнечных дней в году, радушие местных жителей, итальянскую кухню, фрукты и овощи, великолепное вино, возможность путешествовать по всей Италии, и станет понятно, откуда такой интерес к местной недвижимости».
Теги: Италия, Анализ рынков, Дешевая недвижимость