Сектор жилой недвижимости выдержал испытание коронавирусом достойно. И даже укрепил свои позиции. А вот коммерческому сегменту не повезло. Особенно сильно пострадали офисы и торговые помещения. Но обо всём по порядку… Рассказываем о главных выводах экономистов Центробанка Испании, которые будут полезны частным инвесторам.
Коронакризис повлиял на сектор коммерческой недвижимости сильнее, чем что бы то ни было. Любопытно, что сложившаяся ситуация резко контрастирует с рынком жилья, который на взлёте не только в Испании, но и почти по всей Европе. И это не случайность.
Во-первых, объекты для бизнеса более чувствительны к экономической ситуации. Спрос на торговые помещения, к примеру, коррелирует с прогнозами экономического цикла. А жильё – базовая потребность человека. Дома и квартиры покупают далеко не только инвесторы, что делает этот сектор более стабильным.
Во-вторых, нынешний кризис в силу своего характера (социальное дистанцирование, многочисленные локдауны, ограничения мобильности) сильно ударил по небольшим местным операторам. Это усугубило негативную динамику показателей в некоторых отраслях сектора, например в гостиничном и торговом.
Эксперты Центрального банка Испании проанализировали1, как же пандемия повлияла на рынок коммерческой недвижимости.
Примеры коммерческой недвижимости в Испании
12 000 000 €
Коммерческая недвижимость в Испании
1466 м2
Коммерческое помещение в элитном районе города Барселона - Сан Жерваси. Эмблематическое место всей тусовочной жизни города.
Общая площадь 1466,31 м.кв. Фасад 8 метров. Расположено на двух этажах: первый этаж 1432,09 м.кв., подвальное помещение 34,22 м.кв.
В настоящий момент арендовано - ночной клуб, принадлежащий к одной из самых...
ESTATE BARCELONA
3 200 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания
3700 м2
Уникальное предложение на Коста Брава! Невероятный комплекс, состоящий из отеля 4 звезды и выставочного павильона для проведения мероприятий различного уровня и направления, расположенный в городе Сант Антони де Калондже на побережье Коста Брава в 500 метрах от моря. Суперсовременный многофункциональный зал для концертов и конгрессов на 900...
ESTATE BARCELONA
2 900 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
286 м2
Бутик-отель расположен в центре Барселоны, в районе Дрета-де-л’Эшампле, в пяти минутах ходьбы от площади Каталонии. Это эксклюзивная жилая недвижимость с лицензией на гостиничную деятельность.
Этот объект недвижимости является результатом объединения двух жилых этажей и занимает общую площадь 286 м², не считая 14 м² общих помещений....
ESTATE BARCELONA
3 200 000 €
Отель, гостиница в Плайя де Аро, Испания
2000 м2
3-звездочный отель в самом элегантном городе побережья Коста-Брава — Плайя-де-Аро, одном из самых популярных и посещаемых мест на каталонском побережье. Город может похвастаться набережной протяженностью более двух километров с великолепными пляжами и бухтами, а также широким выбором магазинов, развлекательных мероприятий и ресторанов — всем...
EuropaHome
2 400 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
989 м2
Коммерческое помещение в районе Эшампле Дрета города Барселона. Арендатором является важный колл-центр, который обслуживает городскую мерию Барселоны.
Указанный арендатор выиграл эту услугу в конкурсе. Даже если через несколько лет он проиграет конкурс и выиграет его, например: Внимание (Telefónica), вы можете подписать договор аренды в том же...
ESTATE BARCELONA
340 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
80 м2
Коммерческое помещение в районе Эшампле города Барселона.
Общая площадь 80 м.кв. в один этаж.
2 витрины.
В настоящий момент арендовано - известное агентство недвижимости.
Контракт подписан в 2017 году сроком на 10 лет.
Квоту за комунидад в размере 1560 евро в год и налог на недвижимость в размере 930 евро год оплачивает собственник....
ESTATE BARCELONA
45 000 000 €
Отель, гостиница в Альмерии, Испания
31100 м2
Готовый бизнес
Уникальная инвестиционная возможность – современный гостиничный комплекс на побережье Альмерии.
Отель включает 400 номера, рестораны, бары, 5 бассейнов, спа-центр, тренажёрный зал и конференц-залы. Общая площадь более 31.100 м², прямой выход к пляжу.
Высокий туристический поток, стабильная доходность и потенциал роста делают этот...
GG Real Estate Barcelona
1 785 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-дель-Маресме, Испания
1940 м2
Коммерческое помещение в городе Бадалона. Расположено на одной из центральных магистралей города, напротив пешеходного перехода. Помещение угловое, занимает1 и 2 этажжилого здания. Общая площадь 1940 м.кв.: 800 м.кв. первый этаж, 1140 м.кв. второй этаж. В 400 метрах ходьбы от метро.
ESTATE BARCELONA
950 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
150 м25.68% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в привилегированном районе Барселоны.
Окружение:
жилой район с высоким уровнем дохода населения;
главный проспект Барселоны – Проспект Диагональ, пересекающий весь город с запада на восток, и обеспечивающий большой транспортный и пешеходный трафик для расположенных здесь заведений и бутиков;...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
650 000 €
Кафе, ресторан в Эйшампле, Испания
105 м25.54% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже помещение с арендатором, находящееся в "Золотом Квадрате" Барселоны - части центрального района Eixample, где расположено множество памятников модернизма. Недвижимость в "Золотом Квадрате" востребована у инвесторов со всего мира, в том числе из США, Европы и Великобритании, по причине ее увеличивающейся из года в год доходности....
DECART PROPERTY INVESTMENTS
370 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-Бланка, Испания
122 м2
Коммерческое помещение в Ломас-де-Кабо-Роиг. Внутри помещения есть обеденный зал, барная стойка в ирландском стиле, кухня, санузел, терраса 50 м2. Объект находится в торговом центре с многочисленными ресторанами, барами, коммерческими заведениями. Посетители приходят сюда круглый год. В настоящее время помещение действует как ирландский паб с...
ESTATE BARCELONA
1 750 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
260 м2
Коммерческое помещение в районе Эшампле города Барселона.
Общая площадь 260 м.кв. на двух этажах: 100 м.кв. первый этаж и 160 м.кв. подвальное помещение.
2 большие витрины.
Получена лицензия на ведение ресторанной деятельности.
Есть возможность запросить террасу.
ESTATE BARCELONA
598 000 €
Магазин в Эйшампле, Испания
200 м25.57% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается коммерческое помещение с арендатором в центральном районе Барселоны.
Окружение:
жилая зона центрального района с развитой инфраструктурой
проспект Gran Via de Les Corts со множеством заведений и бутиков
8 отелей в радиусе 200 метров (в том числе крупных международных сетей, таких как Н10 и NH Collection)
улицы повышенной...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
195 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
35 м26.1% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается коммерческое помещение в 190 метрах от знаменитого бульвара La Rambla - улицы с самой высокой проходимостью в Барселоне. Более 70.000.000 человек ежегодно посещают La Rambla, из которых более 20% - туристы.
Окружение:
главный транспортный узел города - Площадь Каталонии
Кафедральный Собор Барселоны
знаменитый рынок Boqueria...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
550 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
225 м2
Коммерческое помещение в районе Эшампле города Барселона.
Общая площадь 225 м2.
Помещение угловое, 3 витрины.
В настоящий момент есть заинтересованный арендатор - магазин по продаже матчи.
Контракт подписывается в 2025 году сроком на 10 лет.
Сумма аренды в год 28 800 евро.
Залог 2 месяца.
Квоту за комунидад в размере 2244 евро в...
ESTATE BARCELONA
1 600 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
685 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%
В продаже коммерческое помещение с уникальным расположением в районе, соединяющим центр города с набережной.
Окружение:
высокая деловая активность, представленная множеством коммерческих помещений и крупными игроками рынка (Mc'Donalds, Adidas и другие);
ключевые достопримечательности: Старый Город, Парк Сьютаделла, набережная Барселонета,...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 170 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
693 м2
Помещение, сданое в аренду с 2004 года известному сетевому супермаркету. Супермаркетнаходитсявпомещенииболеедвадцатилет и
недавнозаключенновыйдоговорещена13лет. Помещение недавно
полностью отремонтировано арендатором, (2023 год), интерьер соответствует новому
дизайну магазинов данной сети. Комерческое помещение на первом этаже. Барселона,...
EuropaHome
587 000 €
Кафе, ресторан в Барселоне, Испания
256 м25% в год
Готовый бизнес
Коммерческое помещение 256 м² с 4-метровым фасадом и высокими потолками, недавно сданное в аренду под кафе с возможностью террасы на площади.
Расположено в активном районе с развитой инфраструктурой: банки, рестораны, спортивный комплекс, супермаркеты и магазины.
Долгосрочный контракт на 12 лет (до 2036 года) с надёжным арендатором,...
GG Real Estate Barcelona
247 000 €
Доходный дом в Бенихофаре, Испания
79 м2
ДОСТУПНО С ДЕКАБРЯ 2025 ГОДА
Эта квартира расположена в самом центре очаровательной деревни Бенихофар, в регионе Вега-Баха-дель-Сегура, Аликанте. Бенихофар известен своей тихой и уютной атмосферой, идеально подходящей для семейного отдыха. Окруженная характерным для региона ландшафтом с обширными сельскохозяйственными угодьями, квартира...
KOALA PROPERTIES COSTA BLANCA SL.
515 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания
2414 м2
Отель под ремонт в 350 метрах от моря в городе Льорет де Мар на побережье Коста Брава. Общая площадь здания 2414 м.кв., построен на участке площадью 350 м.кв. Общее количество номеров 30.
Согласно данным Министерства развития, количество выданных разрешений на строительство нежилых зданий за 2020 год сократилось на 18%. Аналогичный спад отмечен и в жилищном секторе. Поэтому доля коммерции осталась стабильной – чуть более 20%, как и в предыдущие годы.
Однако если посмотреть на различные сектора коммерческой недвижимости, то можно заметить существенные различия. Так, число разрешений на строительство промышленных объектов и офисов снизилось на 39% и 20% соответственно. А в секторах коммерческих услуг и логистики, напротив, отмечен небольшой рост – плюс 1% по сравнению с результатами 2019 года.
Этот дисбаланс, как отмечают экономисты Центробанка, связан с реакцией на коронакризис. Компании полагают, что в текущих условиях возрастёт доля e-commerce, следовательно, и спрос на склады и логистические услуги.
Снизилась и стоимость запланированных проектов в сфере коммерческой недвижимости. Самый большой спад – опять же в сфере офисной и индустриальной недвижимости (−16% и −37% соответственно). Но и на этом фоне складские помещения выглядят намного лучше (+8% к стоимости проектов).
Разрешения на нежилое строительство по объёму площадей, 2010–2021
Источник: Banco de España
Продажи обвалились, но восстанавливаются
В первой половине 2020 года продажи коммерческой недвижимости в Испании рухнули на 60%. Восстановление началось в третьем квартале, но его оказалось недостаточно, чтобы превзойти результаты прошлого периода. В итоге к концу года продажи коммерческой недвижимости снизились на 33,8%.
Особенно сильно просели продажи в престижных районах крупных городов, которые обычно генерируют наибольшую розничную активность. Спад за год составил 47,9%.
Что касается типа коммерческой недвижимости, то хуже всех с кризисом справились офисы, спад продаж которых достиг 47%. Число сделок с объектами ритейла снизилось на 33,6%, со складами – «всего» на 30,6%.
Новые сделки в секторе коммерческой недвижимости, 2018–2021
Источник: Banco de España
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Кредитование на минимуме
Банки также снизили обороты в сфере коммерческой недвижимости. Объём кредитов опустился за 2020 год на 36%, достигнув минимума за последние 15 лет.
Анализ также показывает, что ужесточились условия выдачи займов. Допустимый порог коэффициента «кредит/залог» (LTV) снижается – всё чаще банки выдают максимум 80% от стоимости имущества.
На конец I квартала 2021 года непогашенный остаток ипотечных кредитов, обеспеченных коммерческой недвижимостью, достиг €84 млрд, что на ту дату составляло 15% всего ипотечного портфеля банков Испании. При этом объём подобных займов остаётся существенным, если измерять его по отношению к собственным средствам кредитных учреждений. На эти продукты приходится 40% от коэффициента Tier 1 Ratio (показатель основного капитала банка в сравнении с общими риск-активами). Поэтому существенное снижение платежеспособности должников в этом сегменте может привести к проблемам во всей банковской системе.
Коррекция цен продолжается
Коммерческая недвижимость в Испании за 2020 год подешевела по всем направлениям. При этом цены падали не так значительно, как продажи.
По итогам IV квартала 2020-го объекты для бизнеса потеряли в среднем 8,8% стоимости. Для сравнения: 2019 год испанская коммерция закончила в небольшом плюсе – цены выросли на 0,9%.
Предварительные данные показывают, что в 2021 году коррекция цен продолжается.
Экономисты Центробанка Испании считают, что из-за пандемии ускорились тенденции, которые начали формироваться ранее. Например, развитие электронной коммерции, для которой требуются выгодно расположенные логистические центры, смягчило влияние кризиса на этот тип недвижимости. Сокращение числа транзакций в сегменте стрит-ритейла может отражать реакцию рынка на новые потребительские модели, связанные с резким ростом онлайн-покупок. Аналогичным образом тренд на удалённую работу привёл к снижению спроса на офисные помещения.
В то же время не стоит сбрасывать со счетов возможности, которые появились из-за нынешнего кризиса. Главное: объекты стали доступнее. И продавцы наверняка сейчас готовы идти на уступки покупателям. Поэтому инвесторы, которые рассчитывают на долгосрочное вложение капитала, могут выиграть от сложившейся ситуации.
.jpg)
.jpg)
