Сектор жилой недвижимости выдержал испытание коронавирусом достойно. И даже укрепил свои позиции. А вот коммерческому сегменту не повезло. Особенно сильно пострадали офисы и торговые помещения. Но обо всём по порядку… Рассказываем о главных выводах экономистов Центробанка Испании, которые будут полезны частным инвесторам.
Коронакризис повлиял на сектор коммерческой недвижимости сильнее, чем что бы то ни было. Любопытно, что сложившаяся ситуация резко контрастирует с рынком жилья, который на взлёте не только в Испании, но и почти по всей Европе. И это не случайность.
Во-первых, объекты для бизнеса более чувствительны к экономической ситуации. Спрос на торговые помещения, к примеру, коррелирует с прогнозами экономического цикла. А жильё – базовая потребность человека. Дома и квартиры покупают далеко не только инвесторы, что делает этот сектор более стабильным.
Во-вторых, нынешний кризис в силу своего характера (социальное дистанцирование, многочисленные локдауны, ограничения мобильности) сильно ударил по небольшим местным операторам. Это усугубило негативную динамику показателей в некоторых отраслях сектора, например в гостиничном и торговом.
Эксперты Центрального банка Испании проанализировали1, как же пандемия повлияла на рынок коммерческой недвижимости.
Примеры коммерческой недвижимости в Испании
5 000 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
3441 м2
Испания
Барселона
Ресторан для больших торжеств
Большой действующий очень популярный ресторан в элитном пригороде Барселоны (15 км от Барселоны). Красивая зелёная территория в собственности - площадь участка 3000м2.
6-этажное здание в виде замка, огромные террасы, потрясающие виды. Специализация ресторана - проведение различных...
ИНДОМ
4 000 000 €
Отель, гостиница на Коста-Дорада, Испания
Испания
Коста Дорада
Отель 4**** на первой линии от моря
Красивый отель 4**** на первой линии от моря в одном из самых популярных туристических городов на побережье Коста Дорада.
Количество номеров: 70
В каждом номере: ванная комната, минибар, письменный стол, сейф, телефон, кондиционер, отопление, интернет. Во всех номерах, кроме 10...
ИНДОМ
3 500 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
1100 м2
Коммерческое помещение расположено в центре Барселоны, рядом с площадью Каталония. Площадь помещения составляет 1100 м2, площадь фасада - 8 метров.Техническое оснащение помещения включает вытяжку.
NF Group
1 350 000 €
Отель, гостиница в Барселоне, Испания
435 м2
Испания
г. Барселона
Хостел в районе Грасия
Хостел в центре Барселоны, рядом с проспектом Грасия, в пешей доступности от многих известных достопримечательностей города, рядом с метро, в окружении множества магазинов, баров, ресторанов и других необходимых объектов инфраструктуры.
Площадь хостела 435 м2:
- 5 номеров. В...
ИНДОМ
2 600 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания
4980 м2
Отель 2 звезды в тихом районе города Льорет де Мар на побережье Коста Брава. Общая площадь 4980 м.кв. Здание построено в 7 этажей плюс один подземный этаж. Общее количество номеров 114. Бассейн, территория, ресторан, бар. Состояние отличное. Есть оценка отеля на 4 000 000 евро. Есть проект на реконструкцию.
ESTATE BARCELONA
265 000 €
Коммерческая недвижимость в Ориуэле, Испания
89 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 3-4.5%Готовый бизнес
Продается действующий салон красоты в районе Ла Зения. Помещение общей площадью 89 кв.м., помимо общего зала имеются два кабинета, небольшая кухня и душевая с туалетом.
Везде тёплые полы, установлен тепловой насос/DAIKIN/воздух-воздух.
Имеется водонагреватель на 200 литров и кондиционирование воздуха на холод и тепло.
Это прекрасный...
EspanaTour
790 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
635 м2
Коммерческое помещение в районе Сантс города Барселона в непосредственной близости о железнодорожного вокзала Сантс.
Общая площадь 635 м.кв. Расположено на первом этаже жилого здания.
В настоящий момент арендовано - магазин товаров для дома.
Дата подписания контракта 2020 год сроком на 8 лет.
Сумма аренды в год 39 600 евро.
Налог на...
ESTATE BARCELONA
2 200 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
290 м2
Коммерческое помещение в районе Грасия города Барселона.
В настоящий момент арендовано - сеть супермаркетов органической еды.
Общая площадь 290 м.кв. На двух этажах: первый этаж площадью 215 м.кв., второй этаж (альтийо 75 м.кв.)
Контракт сроком на 10 лет.
Сумма аренды в год составляет 112 800 евро.
Фианса 2 месяца плюс один...
ESTATE BARCELONA
415 000 €
Магазин в Аликанте, Испания
175 м2
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит 3-6%
Продается коммерческое помещение с действующим бизнесом в районе PAU 1 города Аликанте. Площадь помещения составляет 175 м2, состоит из общего зала, туалета и кладовой.
Помещение продается со всем необходимым: холодильное оборудование нового поколения с низким энергопотреблением, оборудование для выпечки хлеба (маленькая печь), кассовый...
EspanaTour
220 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
88 м2
Коммерческое помещение в районе Эшампле Дрета города Барселона.
Общая площадь 78 м.кв. в один этаж.
В настоящий момент арендовано - музыкальный бар.
Контракт подписан до 30.07.2029 года.
Сумма аренды в год 10 272 евро.
Есть вытяжка.
Квоту за комунидад в размере 823,08 евро год и налог на недвижимость в размере 661,8 евро год...
ESTATE BARCELONA
1 450 000 €
Отель, гостиница на Коста-Бланка, Испания
450 м2
Продажа НОВОГО апарт-отеля в Бенидорме, Испания – 1,45, 6,62% рентабельность!
Месторасположение: в историческом центре знаменитого курорта города Бенидорм, 250 метров до пляжа.
Отель общей площадью 450 кв.м. состоит из 9 студий с авторским дизайном, каждая со своей кухней, салоном, спальней, ванной комнатой, балконом с видом на город....
Mercury Group
550 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
100 м2
Коммерческое помещение в районе Эшампле, зона Сант Антони города Барселона.
Общая площадь 100 м.кв.
Есть потенциальный арендатор - ресторан.
Лицензия С3.
Контракт подписывается в момент купли - продажи помещения сроком на 10 лет.
Срок обязательного исполнения 2 года.
Фианса - 2 месяца.
Налог на недвижимость в размере 658,5 евро в...
ESTATE BARCELONA
800 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
240 м25.25% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Коммерческое помещение в привилегированном районе города.
Окружение:
крупнейший стадион Европы - Камп Ноу всего в 50 метрах
главный вокзал города - Сантс
жилой массив
остановки общественного транспорта
Объект сдан в аренду интернациональной сети спортивных клубов до 2037 года с обязательным исполнением до 2025. Стоимость аренды...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 850 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
1006 м23.2% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже жилое здание в непосредственной близости к Площади Испании.
Окружение:
жилая зона;
развитая инфраструктура жилого района: несколько крупных сетевых супермаркетов в радиусе 500 метров, аптеки, отделения банков, заведения общепита;
площадь Испании;
крупнейший вокзал города Сантс;
торговый центр Аренас;
транспортный узел...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
249 000 €
Офис в Барселоне, Испания
240 м2
Коммерческое помещение площадью 220 м2, вход с улицы. ОТЛИЧНОЕ РАСПОЛОЖЕНИЕ и множество возможностей для бизнеса (коворкинг, офисы, учебный центр и т. д.) Расположены перед КЛУБОМ ESPORTIÚ GUINARDÓ, в непосредственной близости от БОЛЬНИЦЫ САН ПАУ, в 50 метрах от RONDA GUINARDÓ, неподалеку образовательные центры (ESCOLA TORRENT D' EN MELIS,...
EuropaHome
2 600 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
322 м2
Офисное помещение на самой известной улице Барселоны - Пасео де Грасия.
Общая площадь 322 м.кв.
Хорошая видимость с улицы.
В здании лифт, консьерж.
ESTATE BARCELONA
35 000 000 €
Инвестиционный проект в Барселоне, Испания
Пятизвездочный бутик-отель с захватывающим видом на Барселону и Средиземное море находиться в престижном районе на горе Тибидабо. Это экологически чистая зеленая зона со смотровыми площадками, многочисленными парками, красивыми историческими зданиями, роскошными бутиками. Расстояние от центра Барселоны 3 км, от аэропорта El Prat – 20 минут....
Mercury Group
820 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
139 м2
Коммерческое помещение в районе Сантс Монжуик города Барселона.
Общая площадь 139 м.кв.
Помещение угловое напротив пешеходного перехода и школы.
Фасад 25 метров. 5 больших витрин.
В настоящий момент арендовано - кофейня известной сети.
Контракт подписан 21.07.2023 года сроком на 15 лет.
Аренда в год составляет 43 260 евро.
Залог 2...
ESTATE BARCELONA
1 500 000 €
Отель, гостиница на Тенерифе, Испания
1 м2
КАНАРСКИЕ ОСТРОВА Предлагается на продажу работающий бизнес с недвижимостью Год постройки: 2023 Среднегодовая заполняемость: 90% В очаровательной рыбацкой деревне Плайя-де-Сан-Хуан, которая является одним из самых популярных мест на юго-западном побережье Тенерифе предлагается на продажу оазис спокойствия и комфорта. Более 300 солнечных дней в...
WESTINVEST
3 000 000 €
Кафе, ресторан в Аликанте, Испания
4448 м25.6% в год
ВНЖ при покупкеГотовый бизнес
Актив разделённый на 2 помещения, арендованных двум крупным сетям ресторанов быстрого питания: Burger King и Popeyes.
Актив находится на въезде в город, возле крупного торгового парка.
Контракт на аренду заключен в марте 2022 года сроком на 40 лет.
Имеется обязательное исполнение и залог со стороны арендатора.
ЗАПРАШИВАЕМАЯ ЦЕНА:...
Согласно данным Министерства развития, количество выданных разрешений на строительство нежилых зданий за 2020 год сократилось на 18%. Аналогичный спад отмечен и в жилищном секторе. Поэтому доля коммерции осталась стабильной – чуть более 20%, как и в предыдущие годы.
Однако если посмотреть на различные сектора коммерческой недвижимости, то можно заметить существенные различия. Так, число разрешений на строительство промышленных объектов и офисов снизилось на 39% и 20% соответственно. А в секторах коммерческих услуг и логистики, напротив, отмечен небольшой рост – плюс 1% по сравнению с результатами 2019 года.
Этот дисбаланс, как отмечают экономисты Центробанка, связан с реакцией на коронакризис. Компании полагают, что в текущих условиях возрастёт доля e-commerce, следовательно, и спрос на склады и логистические услуги.
Снизилась и стоимость запланированных проектов в сфере коммерческой недвижимости. Самый большой спад – опять же в сфере офисной и индустриальной недвижимости (−16% и −37% соответственно). Но и на этом фоне складские помещения выглядят намного лучше (+8% к стоимости проектов).
Разрешения на нежилое строительство по объёму площадей, 2010–2021
Источник: Banco de España
Продажи обвалились, но восстанавливаются
В первой половине 2020 года продажи коммерческой недвижимости в Испании рухнули на 60%. Восстановление началось в третьем квартале, но его оказалось недостаточно, чтобы превзойти результаты прошлого периода. В итоге к концу года продажи коммерческой недвижимости снизились на 33,8%.
Особенно сильно просели продажи в престижных районах крупных городов, которые обычно генерируют наибольшую розничную активность. Спад за год составил 47,9%.
Что касается типа коммерческой недвижимости, то хуже всех с кризисом справились офисы, спад продаж которых достиг 47%. Число сделок с объектами ритейла снизилось на 33,6%, со складами – «всего» на 30,6%.
Новые сделки в секторе коммерческой недвижимости, 2018–2021
Источник: Banco de España
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Кредитование на минимуме
Банки также снизили обороты в сфере коммерческой недвижимости. Объём кредитов опустился за 2020 год на 36%, достигнув минимума за последние 15 лет.
Анализ также показывает, что ужесточились условия выдачи займов. Допустимый порог коэффициента «кредит/залог» (LTV) снижается – всё чаще банки выдают максимум 80% от стоимости имущества.
На конец I квартала 2021 года непогашенный остаток ипотечных кредитов, обеспеченных коммерческой недвижимостью, достиг €84 млрд, что на ту дату составляло 15% всего ипотечного портфеля банков Испании. При этом объём подобных займов остаётся существенным, если измерять его по отношению к собственным средствам кредитных учреждений. На эти продукты приходится 40% от коэффициента Tier 1 Ratio (показатель основного капитала банка в сравнении с общими риск-активами). Поэтому существенное снижение платежеспособности должников в этом сегменте может привести к проблемам во всей банковской системе.
Коррекция цен продолжается
Коммерческая недвижимость в Испании за 2020 год подешевела по всем направлениям. При этом цены падали не так значительно, как продажи.
По итогам IV квартала 2020-го объекты для бизнеса потеряли в среднем 8,8% стоимости. Для сравнения: 2019 год испанская коммерция закончила в небольшом плюсе – цены выросли на 0,9%.
Предварительные данные показывают, что в 2021 году коррекция цен продолжается.
Экономисты Центробанка Испании считают, что из-за пандемии ускорились тенденции, которые начали формироваться ранее. Например, развитие электронной коммерции, для которой требуются выгодно расположенные логистические центры, смягчило влияние кризиса на этот тип недвижимости. Сокращение числа транзакций в сегменте стрит-ритейла может отражать реакцию рынка на новые потребительские модели, связанные с резким ростом онлайн-покупок. Аналогичным образом тренд на удалённую работу привёл к снижению спроса на офисные помещения.
В то же время не стоит сбрасывать со счетов возможности, которые появились из-за нынешнего кризиса. Главное: объекты стали доступнее. И продавцы наверняка сейчас готовы идти на уступки покупателям. Поэтому инвесторы, которые рассчитывают на долгосрочное вложение капитала, могут выиграть от сложившейся ситуации.
.jpg)
.jpg)
