Сектор жилой недвижимости выдержал испытание коронавирусом достойно. И даже укрепил свои позиции. А вот коммерческому сегменту не повезло. Особенно сильно пострадали офисы и торговые помещения. Но обо всём по порядку… Рассказываем о главных выводах экономистов Центробанка Испании, которые будут полезны частным инвесторам.
Коронакризис повлиял на сектор коммерческой недвижимости сильнее, чем что бы то ни было. Любопытно, что сложившаяся ситуация резко контрастирует с рынком жилья, который на взлёте не только в Испании, но и почти по всей Европе. И это не случайность.
Во-первых, объекты для бизнеса более чувствительны к экономической ситуации. Спрос на торговые помещения, к примеру, коррелирует с прогнозами экономического цикла. А жильё – базовая потребность человека. Дома и квартиры покупают далеко не только инвесторы, что делает этот сектор более стабильным.
Во-вторых, нынешний кризис в силу своего характера (социальное дистанцирование, многочисленные локдауны, ограничения мобильности) сильно ударил по небольшим местным операторам. Это усугубило негативную динамику показателей в некоторых отраслях сектора, например в гостиничном и торговом.
Эксперты Центрального банка Испании проанализировали1, как же пандемия повлияла на рынок коммерческой недвижимости.
Примеры коммерческой недвижимости в Испании
1 675 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
521 м²3% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже жилое здание в пешей доступности от знаменитого Парка Гуэль.
Окружение:
жилая зона;
развитая инфраструктура жилого района: несколько крупных сетевых супермаркетов в радиусе 500 метров, аптеки, отделения банков, заведения общепита;
несколько зеленых зон, в том числе Парк Гуэль в 10-ти минутах пешком;
станция метро в 300...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
4 000 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
184 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%
Эксклюзивные апартаменты на первой линии моря в Барселоне.
Окружение:
район Diagonal Mar - один из самых премиальных прибрежных районов города;
первая линия моря, прямой доступ к пляжу и набережной;
- Passeig Garcia Faria - ключевая прибрежная артерия с высоким спросом на премиальное жильё;
торгово-развлекательный центр Diagonal Mar;...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
689 800 €
Отель, гостиница в Калелья, Испания
179 м²
Отель и ресторан в известном городе-курорте Кальдес де Эстрак на побережье Коста Марезме, в 30-ти километрах от Барселоны. Курорт приобрел большую популярность начиная с середины 19-го века благодаря минеральным источникам, расположенным на его территории. Также с середины 19-го века город стал популярным местом отдыха барселонской буржуазии....
EuropaHome
525 000 €
Коммерческая недвижимость в Мадриде, Испания
50 м²
Коммерческое помещение в самом центре города Мадрид.
Общая площадь 50 м.кв.
Арендатор - кофейня.
Контракт подписан 25.11.2022 года сроком на 10 лет.
Срок обязательного исполнения до 30.04.2025 года.
Сумма аренды в год 30 000 евро в год.
Залог 2 месяца плюс 4 месяца дополнительной гарантии.
Квоту за комунидад в размере...
ESTATE BARCELONA
515 000 €
Кафе, ресторан в Испании
114 м²6.1% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в самом центре Мадрида.
Окружение:
главная улица города - Gran Via, где представлены все главные заведения города, фешенебельные бутики, а также лучшие отели столицы;
улица Fuencarral - одна из ключевых деловых улиц города;
одна из главных площадей города - plaza Callao;
крупнейший...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
195 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
35 м²6.1% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается коммерческое помещение в 190 метрах от знаменитого бульвара La Rambla - улицы с самой высокой проходимостью в Барселоне. Более 70.000.000 человек ежегодно посещают La Rambla, из которых более 20% - туристы.
Окружение:
главный транспортный узел города - Площадь Каталонии
Кафедральный Собор Барселоны
знаменитый рынок Boqueria...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 600 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
497 м²
Коммерческое помещение расположено в центре Барселоны, в одном из самых красивых классических зданий города.Площадь главного этажа составляет 248м2, площадь цокольного этажа - 249м2.Помещение угловое. Фасад помещения- 15 метров. Помещение включает высокие потолки.Имеется разрешение на деятельность бара-ресторана 2.3.4.Техническое оснащение...
NF Group
520 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
373 м²5.77% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с надежным арендатором, расположенное в туристическом приморском городе на побережье Коста-дель-Маресме.
Помещение находится в торговой зоне города, которая заполнена различными магазинами и заведениями, что создает высокий пешеходный трафик ежедневно.
Окружение:
городской рынок;
аптека;
средняя школа;...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
3 333 000 €
Магазин в Испании
4161 м²6% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже помещение с надёжным арендатором в пригороде Альмерии.
Окружение:
плотный жилой массив;
5 супермаркетов в радиусе 400 метров, в том числе таких крупных сетей, как Mercadona и Dia;
большой спортивный комплекс через дорогу от объекта;
кафе, рестораны и бары;
школа;
несколько ритейлеров и 2 тату-студии.
Объект сдан в...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
595 000 €
Магазин в Эйшампле, Испания
459 м²4.55% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается коммерческое помещение с арендатором в престижном районе Барселоны.
Окружение:
жилой массив
развитая инфраструктура престижного района с высокой коммерческой активностью
крупнейший вокзал города - Сантс
университетская больница
несколько отелей (в том числе одной из крупнейших международных сетей - NH Hotels)
Объект сдан...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
2 100 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
739 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%
Продается коммерческое помещение в непосредственной близости к улице с самой высокой проходимостью в Барселоне - знаменитому бульвару Ла Рамбла (более 70.000.000 человек в год). Непрерывный пешеходный трафик вокруг помещения гарантирован на протяжении всего года.
Объект имеет стратегическое расположение:
в активной коммерческой зоне Старого...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
350 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
122 м²
Онлайн-показКредит 2-3%
В продаже коммерческое помещение с арендатором в привилегированном районе Барселоны.
Окружение:
жилой район с высоким уровнем дохода населения;
развитая для жизни инфраструктура;
зеленые зоны и остановки общественного транспорта;
парк Туро в 850 метрах.
Объект имеет безупречное расположение в престижном деловом районе рядом с...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
3 220 350 €
Коммерческая недвижимость в Эйшампле, Испания
1474 м²5.6% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается трёхэтажное коммерческое помещение в центральном жилом районе Барселоны.
Окружение:
жилая зона с развитой инфраструктурой: крупные сетевые супермаркеты, отделения банков, учебные заведения, зеленые зоны, кафе и рестораны на любой вкус;
главный вокзал города - Сантс;
туристические апартаменты и множество отелей, в том числе...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
3 200 000 €
Кафе, ресторан в Мадриде, Испания
339 м²4.5% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с надёжным арендатором в центре Мадрида.
Объект имеет стратегическое расположение:
в самом сердце гастрономической и культурной части города, где расположено бесчисленное количество различных заведений;
в 600 метрах от главной площади города - Пуэрта дель Соль, которая совместительству является главным...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
7 500 000 €
Коммерческая недвижимость в Мадриде, Испания
533 м²
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%
В продаже коммерческое помещение в престижном центральном районе Мадрида.
Объект находится на пересечении Calle Serrano и Calle Recoletos — ключевой точке «золотого треугольника» luxury-ритейла:
в одном из самых дорогих районов испанской столицы;
на знаменитой улице Серрано, где расположены модные бутики таких брендов как Cartier, Dior,...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
400 000 €
Кафе, ресторан в Барселоне, Испания
47 м²4.8% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в Барселоне.
Окружение:
проспект Диагональ, одна из самых коммерческих улиц города;
центральный парк Побленоу;
современные жилые комплексы, а также офисные здания и коворкинги;
несколько учебных заведений, включая школу;
множество отелей в радиусе 800 метров, в том числе крупнейших...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
940 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
372 м²
Коммерческое помещение в районе Оспиталет де Йобрегат.
Расположено на первом этаже жилого здания.
Общая площадь 372 м.кв.
В настоящий момент арендовано - супермаркет известной сети.
Дата подписания контракта январь 2025 года сроком на 15 лет.
3 года обязательного исполнения.
С 10 года увеличение арендной ставки на 10%.
Обновление...
ESTATE BARCELONA
1 100 000 €
Доходный дом в Барселоне, Испания
1 м²
Готовый девелоперский проект в городе Granollers (пров. Барселона): реконструкция существующего здания с надстройкой двух дополнительных этажей. Все согласования и лицензия на строительство уже получены. Итоговый объект: коммерческий этаж + 5 жилых этажей, 10 квартир, коммерческое помещение и 6 парковочных мест, общая полезная продаваемая...
GG Real Estate Barcelona
720 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
185 м²5.3% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Коммерческое помещение в привилегированном районе Барселоны.
Окружение:
медицинский центр
больница
жилая зона
высшие учебные заведения
парк Туро
Объект сдан в аренду под косметологическую клинику до 2037 года и обязательным исполнением до 2025. Стоимость аренды составляет 3.200€ / месяц, благодаря чему доходность достигает 5,3%....
DECART PROPERTY INVESTMENTS
16 650 000 €
Отель, гостиница в Испании
4992 м²6% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже отель 4* с оператором в самом популярном у туристов городе побережья Коста-Брава. Ежегодно, этот уютный и современный город посещает свыше 500.000 туристов при постоянном населении всего в 13.000 человек.
Отель имеет превосходное расположение:
в 450 метрах от пляжа;
в окружении заведений на любой вкус и кошелек;
рядом с...
Согласно данным Министерства развития, количество выданных разрешений на строительство нежилых зданий за 2020 год сократилось на 18%. Аналогичный спад отмечен и в жилищном секторе. Поэтому доля коммерции осталась стабильной – чуть более 20%, как и в предыдущие годы.
Однако если посмотреть на различные сектора коммерческой недвижимости, то можно заметить существенные различия. Так, число разрешений на строительство промышленных объектов и офисов снизилось на 39% и 20% соответственно. А в секторах коммерческих услуг и логистики, напротив, отмечен небольшой рост – плюс 1% по сравнению с результатами 2019 года.
Этот дисбаланс, как отмечают экономисты Центробанка, связан с реакцией на коронакризис. Компании полагают, что в текущих условиях возрастёт доля e-commerce, следовательно, и спрос на склады и логистические услуги.
Снизилась и стоимость запланированных проектов в сфере коммерческой недвижимости. Самый большой спад – опять же в сфере офисной и индустриальной недвижимости (−16% и −37% соответственно). Но и на этом фоне складские помещения выглядят намного лучше (+8% к стоимости проектов).
Разрешения на нежилое строительство по объёму площадей, 2010–2021
Источник: Banco de España
Продажи обвалились, но восстанавливаются
В первой половине 2020 года продажи коммерческой недвижимости в Испании рухнули на 60%. Восстановление началось в третьем квартале, но его оказалось недостаточно, чтобы превзойти результаты прошлого периода. В итоге к концу года продажи коммерческой недвижимости снизились на 33,8%.
Особенно сильно просели продажи в престижных районах крупных городов, которые обычно генерируют наибольшую розничную активность. Спад за год составил 47,9%.
Что касается типа коммерческой недвижимости, то хуже всех с кризисом справились офисы, спад продаж которых достиг 47%. Число сделок с объектами ритейла снизилось на 33,6%, со складами – «всего» на 30,6%.
Новые сделки в секторе коммерческой недвижимости, 2018–2021
Источник: Banco de España
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Кредитование на минимуме
Банки также снизили обороты в сфере коммерческой недвижимости. Объём кредитов опустился за 2020 год на 36%, достигнув минимума за последние 15 лет.
Анализ также показывает, что ужесточились условия выдачи займов. Допустимый порог коэффициента «кредит/залог» (LTV) снижается – всё чаще банки выдают максимум 80% от стоимости имущества.
На конец I квартала 2021 года непогашенный остаток ипотечных кредитов, обеспеченных коммерческой недвижимостью, достиг €84 млрд, что на ту дату составляло 15% всего ипотечного портфеля банков Испании. При этом объём подобных займов остаётся существенным, если измерять его по отношению к собственным средствам кредитных учреждений. На эти продукты приходится 40% от коэффициента Tier 1 Ratio (показатель основного капитала банка в сравнении с общими риск-активами). Поэтому существенное снижение платежеспособности должников в этом сегменте может привести к проблемам во всей банковской системе.
Коррекция цен продолжается
Коммерческая недвижимость в Испании за 2020 год подешевела по всем направлениям. При этом цены падали не так значительно, как продажи.
По итогам IV квартала 2020-го объекты для бизнеса потеряли в среднем 8,8% стоимости. Для сравнения: 2019 год испанская коммерция закончила в небольшом плюсе – цены выросли на 0,9%.
Предварительные данные показывают, что в 2021 году коррекция цен продолжается.
Экономисты Центробанка Испании считают, что из-за пандемии ускорились тенденции, которые начали формироваться ранее. Например, развитие электронной коммерции, для которой требуются выгодно расположенные логистические центры, смягчило влияние кризиса на этот тип недвижимости. Сокращение числа транзакций в сегменте стрит-ритейла может отражать реакцию рынка на новые потребительские модели, связанные с резким ростом онлайн-покупок. Аналогичным образом тренд на удалённую работу привёл к снижению спроса на офисные помещения.
В то же время не стоит сбрасывать со счетов возможности, которые появились из-за нынешнего кризиса. Главное: объекты стали доступнее. И продавцы наверняка сейчас готовы идти на уступки покупателям. Поэтому инвесторы, которые рассчитывают на долгосрочное вложение капитала, могут выиграть от сложившейся ситуации.
.jpg)
.jpg)
