Инвестиционная коррида: коммерческая недвижимость Испании против пандемии

Коронакризис повлиял на сектор коммерческой недвижимости сильнее, чем что бы то ни было. Любопытно, что сложившаяся ситуация резко контрастирует с рынком жилья, который на взлёте не только в Испании, но и почти по всей Европе. И это не случайность. 

Во-первых, объекты для бизнеса более чувствительны к экономической ситуации. Спрос на торговые помещения, к примеру, коррелирует с прогнозами экономического цикла. А жильё – базовая потребность человека. Дома и квартиры покупают далеко не только инвесторы, что делает этот сектор более стабильным. 

Во-вторых, нынешний кризис в силу своего характера (социальное дистанцирование, многочисленные локдауны, ограничения мобильности) сильно ударил по небольшим местным операторам. Это усугубило негативную динамику показателей в некоторых отраслях сектора, например в гостиничном и торговом. 

Эксперты Центрального банка Испании проанализировали¹, как же пандемия повлияла на рынок коммерческой недвижимости.  

Примеры коммерческой недвижимости в Испании

1 000 000 €

Магазин в Барселоне, Испания

142 м²

Готовый бизнес

Коммерческое помещение 141,75 м² в Sarrià-Sant Gervasi — одном из самых престижных районов Барселоны. Расположено на оживленной Plaza Bonanova, между улицами Muntaner и Sant Gervasi de Cassoles, в окружении кафе, ресторанов, элитных бутиков и учебных заведений. Арендатор — KCH Food Market, премиальный гурмэ-супермаркет...

GG Real Estate Barcelona

1 650 000 €

Магазин в Барселоне, Испания

1200 м²

Коммерческое помещение расположено в оживленном районе в Барселоне, рядом с ресторанами, офисами, школами и спортивными центрами.Помещение включает фасад площадью 15 метров.В данный момент помещение сдано в аренду магазину декора и мебели на срок 10 лет. Доход от аренды в год: €102 000Рентабельность: 6,7%

NF Group

10 000 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания

6658 м²

Отель 4 звезды в городе Сант Фелиу де Гишольс на побережье Коста Брава. Расположен в пешей доступности от моря. Общая площадь отеля 6658 м.кв. Количество номеров 96. Построен в 4 этажа плюс один подземный. Установлен лифт. В отеле ресторан, собственный паркинг, зона Спа, внешний бассейн, бар, несколько салонов, конгресс зал, сад и спортивный...

ESTATE BARCELONA

1 550 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания

1265 м²

Отель под ремонт в городе Тосса де Мар на побережье Коста Брава. Расположен в самом центре города. Общее количество номеров - 44.

ESTATE BARCELONA

480 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-дель-Маресме, Испания

150 м²

Ресторан в первой линии моря в красивом городе Санта Сюзанна на побережье Коста Марезме. Единственный ресторан в зоне у моря!!! Общая площадь ресторана 150 м.кв. плюс большая уличная терраса с видом на море. 2 ванные комнаты. Фасад более 12 метров. Вытяжка. Продается с оборудованием. Кондиционер.

ESTATE BARCELONA

2 000 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-Бланка, Испания

890 м²

Апартотель в городе Бенидорм на побережье Коста Бланка. Летом 2017 апартотель был открыт после реконструкции, и начал принимать гостей. Расположен на второй линии пляжа Playa De Poniente, в 300 метрах от моря. До супермаркета Mercadona 200 м, до остановки общественного транспорта – 50 м. В отеле: 4 этажа, лифт, лестница 14 апартаментов (...

ESTATE BARCELONA

15 000 000 €

Коммерческая недвижимость в Мадриде, Испания

2041 м²

Здание находится в районе г. Послы, принадлежащие к Центральному району г. Мадрид. Очень близко к району Латина, где большая часть направлений расположена и туристические достопримечательности Мадрида, такие как Рынок Себада, театр Кальдерон, Королевская инженерная академия, Пуэрта-де-Толедо, Пуэрта дель Соль и другие. Кроме того, всего в...

ESTATE BARCELONA

1 200 000 €

Доходный дом в Барселоне, Испания

448 м²

ВНЖ при покупке Кредит от 2.5%

Отличная возможность для инвестиций. Доходный дом в Барселоне. Очень близко от центра города. 350 метров от главного вокзала Барселоны, Сантс. 400 метров до прекрасного парка. 1,5 км до Площади Испании. Рядом три станции метро и несколько остановок автобусов. Площадь дома 448 м2, состоит из 5-ти квартир. Рекомендуемое использование:...

EuropaHome

4 300 000 €

Магазин в Барселоне, Испания

9360 м² 5.6% в год

Помещение с надежным арендатором в жилом районе с высокой деловой активностью. Долгосрочный договор аренды до 2057 года. Доходность: 5,6%. Продается помещение с надёжным арендатором в Бадалоне. Окружение: плотный жилой массив развитая для жизни инфраструктура с отделениями банков, аптеками, ресторанами на любой вкус и кошелек, а также...

GG Real Estate Barcelona

2 990 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

336 м²

Коммерческое помещение в районе Сиютат Бейя города Барселона. Общая площадь 336 м.кв. В настоящий момент арендовано - ресторан известной сети. Лицензия С3. Контракт подписан в 20.12.2019 года сроком на 15 лет. Сумма аренды в год 111 600 евро. Залог 2 месяца. Квоту за комунидад в размере 234 евро в год и налог на недвижимость в...

ESTATE BARCELONA

3 500 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

350 м²

Коммерческое помещение в районе Эшампле на известной улице города Барселона. Помещение в шаге от Площади Каталуния. Общая площадь 350 м.кв.: 175 м.кв. первый этаж и 175 м.кв. подвальное помещение. Есть лицензии всех видов и терраса. В настоящий момент арендовано - ресторан. Контракт подписан в 2019 году сроком на 12 лет....

ESTATE BARCELONA

375 000 €

Магазин в Барселоне, Испания

161 м²

Откройте для себя идеальную возможность открыть свой бизнес в самом сердце Барселоны! Это помещение на первом этаже с прямым входом с улицы обеспечивает исключительную видимость, которая привлечет множество клиентов. Площадь помещения составляет 161 м², оно расположено на двух этажах, что создает универсальную среду, подходящую для любого вида...

EuropaHome

79 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания

69 м²

Коммерческое помещение в городе Льорет де Мар на побрежье Коста Брава. Общая площадь 69 м.кв. В настоящий момент арендовано - маникюрный салон. Контракт подписан 01.04.2025 сроком на 5 лет. Сумма аренды в год 4 800 евро. Залог 2 месяца. Налог на недвижимость в размере 300 евро и квоту за комунидад в размере 200 в год оплачивает...

ESTATE BARCELONA

1 220 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

165 м²

Коммерческое помещение в центре Готического квартала на оживленной торговой улице города Барселона. Общая площадь 165 м.кв. В настоящий момент арендовано - известная сеть кофеен. Лицензия С3. Контракт подписан 1.01.2024 года сроком на 10 лет. Срок обязательного исполнения 2 года. Фианса - 2 месяца. Арендные каникулы - 2 месяца....

ESTATE BARCELONA

1 700 000 €

Отель, гостиница на Коста-Бланка, Испания

Представляем вашему вниманию, мини отель историческо родового характера, имеющее свой анклав в Альтее. Расположенный в нескольких минутах от моря , он был построен в конце 19 века и стал неотъемлемой частью ландшафта города Альтеа. В мини отеле имеется 11 номеров, бассейн, сад с зоной для проведения мероприятий. Высокая заполняемость мини...

Mercury Group

1 785 000 €

Коммерческая недвижимость на Коста-дель-Маресме, Испания

1940 м²

Коммерческое помещение в городе Бадалона. Расположено на одной из центральных магистралей города, напротив пешеходного перехода. Помещение угловое, занимает1 и 2 этажжилого здания. Общая площадь 1940 м.кв.: 800 м.кв. первый этаж, 1140 м.кв. второй этаж. В 400 метрах ходьбы от метро.

ESTATE BARCELONA

1 270 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

160 м²

Коммерческое помещение в районе Сантс Марти города Барселона. Расположено на первом этаже жилого здания. Общая площадь 160 м.кв. Арендован - известная сеть кафе. Контракт подписывается сроком на 20 лет. Срок обязательного исполнения 5 лет. Лицензия С3. Терраса на 4 столика (16 человек). Сумма аренды в год 66 000 евро. Налог на...

ESTATE BARCELONA

16 000 000 €

Отель, гостиница в Барселоне, Испания

10000 м²

Современный гостиничный комплекс, состоящий из двух зданий и предлагающий 240 комфортабельных номеров. Отлично подходит для деловых мероприятий, конференций и крупных мероприятий. Конференц-возможности: 12 залов для встреч и мероприятий Аудитория на 289 человек 7 офисов на 20 человек каждый 4 банкетных зала...

GG Real Estate Barcelona

3 360 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

83 м²

Коммерческое помещение в районе Сиютат Бейя на улице Ля Рамбла города Барселона. Общая площадь 83 м.кв. в один этаж. В настоящий момент арендовано - кафе-мороженое. Контрактподписан 9.05.2001 года сроком на 25 лет. Стоимость аренды в год 151 200 евро. Залог 2 месяца. Квоту за комунидад в размере 473 евро в год и налог на...

ESTATE BARCELONA

790 000 €

Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания

635 м²

Коммерческое помещение в районе Сантс города Барселона в непосредственной близости от железнодорожного вокзала Сантс. Общая площадь 635 м.кв. Расположено на первом этаже жилого здания. В настоящий момент арендовано - магазин товаров для дома.

NF Group

Посмотреть ещё 420 похожих объектов

Строить стали меньше

Согласно данным Министерства развития, количество выданных разрешений на строительство нежилых зданий за 2020 год сократилось на 18%. Аналогичный спад отмечен и в жилищном секторе. Поэтому доля коммерции осталась стабильной – чуть более 20%, как и в предыдущие годы.

Однако если посмотреть на различные сектора коммерческой недвижимости, то можно заметить существенные различия. Так, число разрешений на строительство промышленных объектов и офисов снизилось на 39% и 20% соответственно. А в секторах коммерческих услуг и логистики, напротив, отмечен небольшой рост – плюс 1% по сравнению с результатами 2019 года. 

Этот дисбаланс, как отмечают экономисты Центробанка, связан с реакцией на коронакризис. Компании полагают, что в текущих условиях возрастёт доля e-commerce, следовательно, и спрос на склады и логистические услуги. 

Снизилась и стоимость запланированных проектов в сфере коммерческой недвижимости. Самый большой спад – опять же в сфере офисной и индустриальной недвижимости (−16% и −37% соответственно). Но и на этом фоне складские помещения выглядят намного лучше (+8% к стоимости проектов).

Разрешения на нежилое строительство по объёму площадей, 2010–2021

Источник: Banco de España

Продажи обвалились, но восстанавливаются

В первой половине 2020 года продажи коммерческой недвижимости в Испании рухнули на 60%. Восстановление началось в третьем квартале, но его оказалось недостаточно, чтобы превзойти результаты прошлого периода. В итоге к концу года продажи коммерческой недвижимости снизились на 33,8%.

Особенно сильно просели продажи в престижных районах крупных городов, которые обычно генерируют наибольшую розничную активность. Спад за год составил 47,9%. 

Что касается типа коммерческой недвижимости, то хуже всех с кризисом справились офисы, спад продаж которых достиг 47%. Число сделок с объектами ритейла снизилось на 33,6%, со складами – «всего» на 30,6%.

Новые сделки в секторе коммерческой недвижимости, 2018–2021

Источник: Banco de España

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Кредитование на минимуме

Банки также снизили обороты в сфере коммерческой недвижимости. Объём кредитов опустился за 2020 год на 36%, достигнув минимума за последние 15 лет. 

Анализ также показывает, что ужесточились условия выдачи займов. Допустимый порог коэффициента «кредит/залог» (LTV) снижается – всё чаще банки выдают максимум 80% от стоимости имущества. 

На конец I квартала 2021 года непогашенный остаток ипотечных кредитов, обеспеченных коммерческой недвижимостью, достиг €84 млрд, что на ту дату составляло 15% всего ипотечного портфеля банков Испании. При этом объём подобных займов остаётся существенным, если измерять его по отношению к собственным средствам кредитных учреждений. На эти продукты приходится 40% от коэффициента Tier 1 Ratio (показатель основного капитала банка в сравнении с общими риск-активами). Поэтому существенное снижение платежеспособности должников в этом сегменте может привести к проблемам во всей банковской системе.

Коррекция цен продолжается

Коммерческая недвижимость в Испании за 2020 год подешевела по всем направлениям. При этом цены падали не так значительно, как продажи. 

По итогам IV квартала 2020-го объекты для бизнеса потеряли в среднем 8,8% стоимости. Для сравнения: 2019 год испанская коммерция закончила в небольшом плюсе – цены выросли на 0,9%. 

Предварительные данные показывают, что в 2021 году коррекция цен продолжается. 

Выводы

Экономисты Центробанка Испании считают, что из-за пандемии ускорились тенденции, которые начали формироваться ранее. Например, развитие электронной коммерции, для которой требуются выгодно расположенные логистические центры, смягчило влияние кризиса на этот тип недвижимости. Сокращение числа транзакций в сегменте стрит-ритейла может отражать реакцию рынка на новые потребительские модели, связанные с резким ростом онлайн-покупок. Аналогичным образом тренд на удалённую работу привёл к снижению спроса на офисные помещения.

В то же время не стоит сбрасывать со счетов возможности, которые появились из-за нынешнего кризиса. Главное: объекты стали доступнее. И продавцы наверняка сейчас готовы идти на уступки покупателям. Поэтому инвесторы, которые рассчитывают на долгосрочное вложение капитала, могут выиграть от сложившейся ситуации. 

Источник: Impact of the Covid-19 pandemic on the Spanish commercial real estate market

Условия цитирования материалов Prian.ru