Сектор жилой недвижимости выдержал испытание коронавирусом достойно. И даже укрепил свои позиции. А вот коммерческому сегменту не повезло. Особенно сильно пострадали офисы и торговые помещения. Но обо всём по порядку… Рассказываем о главных выводах экономистов Центробанка Испании, которые будут полезны частным инвесторам.
Коронакризис повлиял на сектор коммерческой недвижимости сильнее, чем что бы то ни было. Любопытно, что сложившаяся ситуация резко контрастирует с рынком жилья, который на взлёте не только в Испании, но и почти по всей Европе. И это не случайность.
Во-первых, объекты для бизнеса более чувствительны к экономической ситуации. Спрос на торговые помещения, к примеру, коррелирует с прогнозами экономического цикла. А жильё – базовая потребность человека. Дома и квартиры покупают далеко не только инвесторы, что делает этот сектор более стабильным.
Во-вторых, нынешний кризис в силу своего характера (социальное дистанцирование, многочисленные локдауны, ограничения мобильности) сильно ударил по небольшим местным операторам. Это усугубило негативную динамику показателей в некоторых отраслях сектора, например в гостиничном и торговом.
Эксперты Центрального банка Испании проанализировали1, как же пандемия повлияла на рынок коммерческой недвижимости.
Примеры коммерческой недвижимости в Испании
3 800 000 €
Магазин в Испании
3194 м26% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается помещение с надёжным арендатором в пригороде Аликанте.
Окружение:
плотный жилой массив;
множество заведений на любой вкус и кошелек;
частная стоматологическая клиника;
аптеки, отделения банков и городской рынок;
исторический центр города с замков 18 века всего в 700 метрах.
Объект сдан в аренду под супермаркет крупной...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
800 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
360 м2
Коммерческое помещение в районе Сант Жерваси города Барселона.
Общая площадь 360 м2: первый этаж 133, альтийо 69 м.кв. и подвальное помещение 154 м.кв.
Лицензия С3.
Контракт подписан до 2029 года.
Сумма аренды в год 36 000 евро.
Нет квоты за комунидад.
Рентабельность 4,5%.
ESTATE BARCELONA
245 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
112 м2
Коммерческое помещение в районе Эшампле города Барселона.
Расположено на первом этаже жилого здания.
Красивый старинный фасад.
Общая площадь 112 м.кв.
В настоящий момент арендовано - супермаркет.
Дата подписания контракта 17.05.2017 года сроком до 31.01.2034.
Сумма аренды в год 13 200 евро.
Налог на недвижимость в размере 914 евро...
ESTATE BARCELONA
587 000 €
Кафе, ресторан в Барселоне, Испания
256 м25% в год
Предлагается в аренду новое коммерческое помещение с просторной планировкой и высокими потолками. Лицензия на кафе с возможностью организации террасы.
Фасад 4 м – отличная видимость и привлекательность
Развитая бизнес-среда – банки, рестораны, магазины, спортивный комплекс
Арендные каникулы – скидка 100 €/месяц в...
GG Real Estate Barcelona
750 000 €
Магазин в Эйшампле, Испания
270 м24% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается коммерческое помещение с надежным арендаторами в центральном деловом районе Eixample.
Окружение:
проспект Gran Via de Les Corts со множеством заведений и бутиков
8 отелей в радиусе 200 метров (в том числе крупной сети Axel)
парк Жоана Миро
площадь Испании - одна из ключевых достопримечательностей и по совместимости важный...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 600 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
575 м25.4% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с надёжным арендатором в Барселоне.
Окружение:
проспект Диагональ, одна из самых коммерческих улиц города;
центральный парк Побленоу;
современные жилые комплексы, а также офисные здания и коворкинги;
несколько учебных заведений, включая школу в 200 метрах;
множество отелей в радиусе 800 метров, в том...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
900 000 €
Коммерческая недвижимость в Мадриде, Испания
127 м2
Квартира под совместную аренду расположено в районе Юстиция
Разделенона 4 полностью оборудованных апартамента, два из которых имеют патио/террасу.
Общая площадь 127 м2.
Имеет систему Airzone для кондиционирования воздуха через воздуховоды в каждом из блоков, с кондиционер в каждом из них и управление через сотовый телефон администратора....
ESTATE BARCELONA
720 000 €
Кафе, ресторан в Барселоне, Испания
120 м24.7% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение в центре Барселоны.
Окружение:
арена La Monumental в 30 метрах
на равном удалении в 500 метров расположены: знаменитый собор Саграда Фамилия и Триумфальная Арка
национальный театр Каталонии
дворец музыки
Такое расположение беспрецедентно гарантирует высокую проходимость как среди местных жителей, так...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
2 400 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
1595 м24.65% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается коммерческое помещение с надежным арендатором в центральном районе Барселоны.
Окружение:
жилая зона центрального района
8 отелей в радиусе 200 метров (в том числе крупной сети Catalonia)
парк Жоана Миро
площадь Испании - одна из ключевых достопримечательностей и по совместимости важный транспортный узел Барселоны.
Объект...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
2 500 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания
1453 м2
Хостелв провинции Жирона.
Общая площадь 1453 м.кв. на территории 5694 м.кв.
Количество номеров - 30.
Есть ресторан и бар.
Все в отличном состоянии.
ESTATE BARCELONA
1 000 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
500 м27.2% в год
Уникальная возможность для инвестиций в самом центре Бадалоны, в историческом Mercat del Peix, всего в нескольких шагах от Plaza Pompeu Fabra и Carrer del Mar. Это открытое коммерческое помещение с продолговатой планировкой и двумя выходами на Av. Martí Pujol и Calle Arnús. Расположено на первом этаже и в подвале, идеально подходит...
Коммерческое помещение на продажу в районе Сиютат Бейя в Барселоне.
Ресторан имеет выход на 2 улицы.
Общая площадь 423 кв.м. на двух этажах: 387 кв.м. первый этаж и 36 кв.м. альтийо.
Несколько больших витрин.
Лицензия С3.
Терраса на 4 столика.
Комунидад 2764 евро в год.
Налог на недвижимость 3296 евро в год.
ESTATE BARCELONA
195 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
35 м26.1% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается коммерческое помещение в 190 метрах от знаменитого бульвара La Rambla - улицы с самой высокой проходимостью в Барселоне. Более 70.000.000 человек ежегодно посещают La Rambla, из которых более 20% - туристы.
Окружение:
главный транспортный узел города - Площадь Каталонии
Кафедральный Собор Барселоны
знаменитый рынок Boqueria...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
620 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
122 м24.61% в год
Готовый бизнес
Коммерческое помещение 122 м² в оживленном районе Раваль, всего в нескольких шагах от Plaza Catalunya, улицы Pelai и La Rambla. Отличная транспортная доступность – рядом станции метро и автобусные маршруты.
Арендатор – Design Place, сеть магазинов мебели и товаров для дома с 5 локациями в Барселоне.
Площадь:
Первый этаж:...
GG Real Estate Barcelona
1 600 000 €
Кафе, ресторан в Эйшампле, Испания
347 м24.5% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в центре Барселоны.
Окружение:
клинический госпиталь Барселоны
центральный жилой район с развитой инфраструктурой
большой городской рынок
университетская больница
зона повышенной деловой активности
4 учебных заведения в радиусе 200 метров, а также центральная библиотека
Расположение...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
950 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
150 м25.68% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в привилегированном районе Барселоны.
Окружение:
жилой район с высоким уровнем дохода населения;
главный проспект Барселоны – Проспект Диагональ, пересекающий весь город с запада на восток, и обеспечивающий большой транспортный и пешеходный трафик для расположенных здесь заведений и бутиков;...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
350 000 €
Кафе, ресторан в Барселоне, Испания
148 м25.8% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с надежным арендатором в Барселоне.
Окружение:
жилой массив
развитая инфраструктура современного жилого района (супермаркеты, аптеки, отделения банков, рынок)
несколько учебных заведений, в том числе школы и институт
важный транспортный узел La Sagrera всего в 50 метрах (включает в себя 3 линии метро и...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
689 800 €
Отель, гостиница в Калелья, Испания
179 м2
Отель и ресторан в известном городе-курорте Кальдес де Эстрак на побережье Коста Марезме, в 30-ти километрах от Барселоны. Курорт приобрел большую популярность начиная с середины 19-го века благодаря минеральным источникам, расположенным на его территории. Также с середины 19-го века город стал популярным местом отдыха барселонской буржуазии....
EuropaHome
2 150 000 €
Коммерческая недвижимость в Серданьола-дель-Вальес, Испания
1150 м2
Коммерческое помещение в городе Серданьола дель Вальес - пригород Барселоны. Общая площадь 1150 м.кв. Фасад 25 метров. В настоящий момент арендовано - большая сеть супермаркетов. Срок окончания контракта 2026 год. Сумма аренды в год 123 360 евро. Налог на недвижимость в размере 3436 евро год оплачивает собственник. Рентабельность 5,6%.
ESTATE BARCELONA
375 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
200 м26.08% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
Продается помещение с надежным арендатором в Барселоне.
Окружение:
оживленный район Барселоны с высокой плотностью населения;
большой городской парк;
жилые дома, школы, медицинские учреждения и коммерческие точки, обеспечивающие стабильный пешеходный трафик;
остановки общественного транспорта, в том числе станция метро.
Условия...
Согласно данным Министерства развития, количество выданных разрешений на строительство нежилых зданий за 2020 год сократилось на 18%. Аналогичный спад отмечен и в жилищном секторе. Поэтому доля коммерции осталась стабильной – чуть более 20%, как и в предыдущие годы.
Однако если посмотреть на различные сектора коммерческой недвижимости, то можно заметить существенные различия. Так, число разрешений на строительство промышленных объектов и офисов снизилось на 39% и 20% соответственно. А в секторах коммерческих услуг и логистики, напротив, отмечен небольшой рост – плюс 1% по сравнению с результатами 2019 года.
Этот дисбаланс, как отмечают экономисты Центробанка, связан с реакцией на коронакризис. Компании полагают, что в текущих условиях возрастёт доля e-commerce, следовательно, и спрос на склады и логистические услуги.
Снизилась и стоимость запланированных проектов в сфере коммерческой недвижимости. Самый большой спад – опять же в сфере офисной и индустриальной недвижимости (−16% и −37% соответственно). Но и на этом фоне складские помещения выглядят намного лучше (+8% к стоимости проектов).
Разрешения на нежилое строительство по объёму площадей, 2010–2021
Источник: Banco de España
Продажи обвалились, но восстанавливаются
В первой половине 2020 года продажи коммерческой недвижимости в Испании рухнули на 60%. Восстановление началось в третьем квартале, но его оказалось недостаточно, чтобы превзойти результаты прошлого периода. В итоге к концу года продажи коммерческой недвижимости снизились на 33,8%.
Особенно сильно просели продажи в престижных районах крупных городов, которые обычно генерируют наибольшую розничную активность. Спад за год составил 47,9%.
Что касается типа коммерческой недвижимости, то хуже всех с кризисом справились офисы, спад продаж которых достиг 47%. Число сделок с объектами ритейла снизилось на 33,6%, со складами – «всего» на 30,6%.
Новые сделки в секторе коммерческой недвижимости, 2018–2021
Источник: Banco de España
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Кредитование на минимуме
Банки также снизили обороты в сфере коммерческой недвижимости. Объём кредитов опустился за 2020 год на 36%, достигнув минимума за последние 15 лет.
Анализ также показывает, что ужесточились условия выдачи займов. Допустимый порог коэффициента «кредит/залог» (LTV) снижается – всё чаще банки выдают максимум 80% от стоимости имущества.
На конец I квартала 2021 года непогашенный остаток ипотечных кредитов, обеспеченных коммерческой недвижимостью, достиг €84 млрд, что на ту дату составляло 15% всего ипотечного портфеля банков Испании. При этом объём подобных займов остаётся существенным, если измерять его по отношению к собственным средствам кредитных учреждений. На эти продукты приходится 40% от коэффициента Tier 1 Ratio (показатель основного капитала банка в сравнении с общими риск-активами). Поэтому существенное снижение платежеспособности должников в этом сегменте может привести к проблемам во всей банковской системе.
Коррекция цен продолжается
Коммерческая недвижимость в Испании за 2020 год подешевела по всем направлениям. При этом цены падали не так значительно, как продажи.
По итогам IV квартала 2020-го объекты для бизнеса потеряли в среднем 8,8% стоимости. Для сравнения: 2019 год испанская коммерция закончила в небольшом плюсе – цены выросли на 0,9%.
Предварительные данные показывают, что в 2021 году коррекция цен продолжается.
Экономисты Центробанка Испании считают, что из-за пандемии ускорились тенденции, которые начали формироваться ранее. Например, развитие электронной коммерции, для которой требуются выгодно расположенные логистические центры, смягчило влияние кризиса на этот тип недвижимости. Сокращение числа транзакций в сегменте стрит-ритейла может отражать реакцию рынка на новые потребительские модели, связанные с резким ростом онлайн-покупок. Аналогичным образом тренд на удалённую работу привёл к снижению спроса на офисные помещения.
В то же время не стоит сбрасывать со счетов возможности, которые появились из-за нынешнего кризиса. Главное: объекты стали доступнее. И продавцы наверняка сейчас готовы идти на уступки покупателям. Поэтому инвесторы, которые рассчитывают на долгосрочное вложение капитала, могут выиграть от сложившейся ситуации.
.jpg)
.jpg)
