Сектор жилой недвижимости выдержал испытание коронавирусом достойно. И даже укрепил свои позиции. А вот коммерческому сегменту не повезло. Особенно сильно пострадали офисы и торговые помещения. Но обо всём по порядку… Рассказываем о главных выводах экономистов Центробанка Испании, которые будут полезны частным инвесторам.
Коронакризис повлиял на сектор коммерческой недвижимости сильнее, чем что бы то ни было. Любопытно, что сложившаяся ситуация резко контрастирует с рынком жилья, который на взлёте не только в Испании, но и почти по всей Европе. И это не случайность.
Во-первых, объекты для бизнеса более чувствительны к экономической ситуации. Спрос на торговые помещения, к примеру, коррелирует с прогнозами экономического цикла. А жильё – базовая потребность человека. Дома и квартиры покупают далеко не только инвесторы, что делает этот сектор более стабильным.
Во-вторых, нынешний кризис в силу своего характера (социальное дистанцирование, многочисленные локдауны, ограничения мобильности) сильно ударил по небольшим местным операторам. Это усугубило негативную динамику показателей в некоторых отраслях сектора, например в гостиничном и торговом.
Эксперты Центрального банка Испании проанализировали1, как же пандемия повлияла на рынок коммерческой недвижимости.
Примеры коммерческой недвижимости в Испании
620 000 €
Кафе, ресторан в Эйшампле, Испания
425 м25.8% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в центре Барселоны.
Окружение:
проспект Gran Via de Les Corts со множеством заведений и бутиков;
множество отелей в радиусе 300 метров, в том числе крупной международной сети Н10;
зона высокой деловой активности (магазины, кинотеатр, прокат велосипедов для туристов и прочее);
городской...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
700 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
Ком.помещение, сданное в аренду. Один из самых престижных и дорогих районов Барселоны, Туро парк.
В помещении располагается сетевой магазин, торгующий одеждой известных дизайнеров. Здесь же находится главное управление данной фирмы. Помещение площадью 200 м2 оформлено известным дизайнером. Все помещение делится на три зоны, магазин, show room...
EuropaHome
656 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
98 м25.21% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с надежным арендатором в жилом районе Барселоны.
Окружение:
плотный жилой массив;
развитая инфраструктура жилого района: крупные сетевые супермаркеты (такие как Mercadona, Carrefour, Lidl), кафетерии и рестораны, а также отделения банков и аптеки;
несколько медицинских центров;
гос. учреждения, в том...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
560 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
188 м25.81% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендаторами в пригороде Барселоны.
Окружение:
жилой район с высокой плотностью населения
развитая инфраструктура для жизни: аптеки, отделения банков, овощные лавки и так далее
сетевые супермаркеты (в том числе Меркадона и LIDL)
3 школы в радиусе 500 метров, а также городская библиотека
2 станции...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
1 200 000 €
Доходный дом в Барселоне, Испания
448 м2
ВНЖ при покупкеКредит от 2.5%
Отличная возможность для инвестиций. Доходный дом в Барселоне. Очень близко от центра города. 350 метров от главного вокзала Барселоны, Сантс. 400 метров до прекрасного парка. 1,5 км до Площади Испании. Рядом три станции метро и несколько остановок автобусов. Площадь дома 448 м2, состоит из 5-ти квартир.
Рекомендуемое использование:...
EuropaHome
166 000 €
Кафе, ресторан в Барселоне, Испания
Небольшой бар-ресторан в Эйшампле. Находится в районе плотной городской застройки, где больше не выдаются лицензии на ресторанную деятельность. Постоянный поток клиентов в любое время года. ВЫСОКАЯ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ - 5,46 % ЧИСТАЯ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ.
Площадь: 144 м2.
Договор аренды до 2027 года.
Налог на недвижимость оплачивает арендатор, для...
EuropaHome
3 200 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
423 м2
Коммерческое помещение на продажу в районе Сиютат Бейя в Барселоне.
Ресторан имеет выход на 2 улицы.
Общая площадь 423 кв.м. на двух этажах: 387 кв.м. первый этаж и 36 кв.м. альтийо.
Несколько больших витрин.
Лицензия С3.
Терраса на 4 столика.
Комунидад 2764 евро в год.
Налог на недвижимость 3296 евро в год.
ESTATE BARCELONA
210 000 €
Офис в Барселоне, Испания
45 м25.43% в год
Онлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в престижном районе Барселоны.
Окружение:
жилой массив
активная коммерческая зона со множеством бутиков, заведений общепита и офисов
зеленые зоны
отели (в том числе крупные, как "Catalonia Hotels")
Объект сдан в аренду под офис агентства недвижимости. Договор аренды подписан в 2021 году...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
2 950 000 €
Отель, гостиница в Барселоне, Испания
2500 м2
Испания
Старинная усадьба-отель
Усадьба в стиле XIV века в городе Эспаррегера (Барселона)
Площадь земельного участка: 4 га
Площадь здания усадьбы 2500м2, 3 этажа:
14 спальных комнат, 6 ванных комнат (отремонтированы в 1998-ом году),
4 гостиных, 2 зала-столовых, кухня, комната для глажки белья, бильярдная, 2 кладовых помещения, 2...
ИНДОМ
51 000 000 €
Доходный дом в Мадриде, Испания
7800 м2
Испания
г.Мадрид
Доходный дом в центре
Доходный дом в центре Мадрида - грандиозное красивое здание в районе проспекта Paseo de la Castellana- Cuzco.
Площадь здания 7800м2: жилые помещения + офисы + ресторан с лицензией
Цена: 51 000 000€ (возможен торг) + 5% комиссия агентства
ИНДОМ
2 700 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
1069 м25.27% в год
Расположенное в шаговой доступности от Passeig de Gràcia и Садов Грасиа, это коммерческое помещение обладает отличной транспортной доступностью и расположено на одной из самых значимых и престижных авеню города. Район известен своей развитой инфраструктурой, люксовыми отелями, ресторанами и бутиками. В непосредственной близости —...
GG Real Estate Barcelona
780 000 €
Коммерческая недвижимость в Эйшампле, Испания
330 м25.7% в год
ВНЖ при покупкеОнлайн-показКредит 2-3%Готовый бизнес
В продаже коммерческое помещение с арендатором в центре Барселоны.
Окружение:
главный проспект Барселоны – Проспект Диагональ, пересекающий весь город с запада на восток, и обеспечивающий большой транспортный поток для расположенного здесь большого количества заведений и бутиков;
один из главных госпиталей города – Hospital Sant Pau, в 6...
DECART PROPERTY INVESTMENTS
3 500 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-Брава, Испания
Отель 3 звезды в известном горнолыжном курорте Ля Молина.
В отеле 45 номеров 5 разных категорий, все они с полным санузлом, отоплением, комфортабельны и выполнены в скандинавском горном стиле.
Каждая из категорий имеет свои характеристики и разную вместимость.
ESTATE BARCELONA
5 500 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
800 м2
Здание в районе Сантс Монжуик в городе Барселона.
Расположено вблизи оживленной Авениды Паралель.
Общая площадь 800 м.кв.
В здании 12 апартаментом. 11 из них имеет туристическую лицензию и имеют высокий рейтинг на букинге.
В каждом апартаменте общей площадью 50 м.кв. есть 2 спальные комнаты, 1 ванная комната, салон и кухня.
Здание в...
ESTATE BARCELONA
3 600 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
258 м2
Просторное угловое помещение на пересечении улиц Гран-де-Грасиа и Травессера-де-Грасиа – в самом оживленном районе Грасиа. В окружении магазинов, ресторанов, баров и супермаркетов.
Общая площадь: 258,36 м²
Tascón: 188,36 м² (фасады на обе улицы)
Herbolari del Cel: 70 м² (выход на Травессера)...
GG Real Estate Barcelona
580 000 €
Коммерческая недвижимость на Коста-дель-Маресме, Испания
653 м2
Коммерческое помещение на побережье Коста Марезме в городе Калейя.
Общая площадь 653 м.кв.
2 большие витрины.
В настоящий момент арендовано - супермаркет известной сети.
Дата подписания контракта 2.01.19867 года сроком до 5.07.2038. Было несколько обновлений контракта. Последнее обновление 21.06.2022 года.
Сумма аренды в год 34 644...
ESTATE BARCELONA
1 000 000 €
Магазин в Барселоне, Испания
142 м2
Готовый бизнес
Коммерческое помещение 141,75 м² в Sarrià-Sant Gervasi — одном из самых престижных районов Барселоны. Расположено на оживленной Plaza Bonanova, между улицами Muntaner и Sant Gervasi de Cassoles, в окружении кафе, ресторанов, элитных бутиков и учебных заведений.
Арендатор — KCH Food Market, премиальный гурмэ-супермаркет...
GG Real Estate Barcelona
1 500 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
374 м2
Коммерческое помещение в районе Эшампле города Барселона.
Помещение с большими витринами.
Общая площадь 374 м.кв.
В настоящий момент арендовано - ассоциация по поддержкеродственников людей с тяжелыми болезнями.
Контракт подписан сроком до 31.01.2029 года.
Сумма аренды 60 000 евро в год.
Налог на недвижимость в размере 4149 евро в год...
ESTATE BARCELONA
6 000 000 €
Отель, гостиница на Коста-дель-Соль, Испания
Испания
Коста-дель-Соль
Апарт-отель в Малаге
Великолепный апарт-отель в г. Малага, в центральном районе
с очень развитой инфраструктурой.
3-этажное здание после полной реконструкции, в отличном состоянии.
27 апартаментов:11 студий,
14 апартаментов с 1 спальной комнатой и 1 апартамент с 2 спальными комнатами....
ИНДОМ
1 300 000 €
Коммерческая недвижимость в Барселоне, Испания
378 м2
Коммерческое помещение в районе Эшампле Эскерра города Барселона в двух кварталах от площади Университат.
Общая площадь 378 м.кв.: 307 м.кв. на первом этаже, альтийо 65 м.кв.
Контракт подписывается в момент купли продажи помещения сроком на 10-12 лет.
Есть потенциальный арендатор - спортивный зал.
3 года обязательного исполнения....
Согласно данным Министерства развития, количество выданных разрешений на строительство нежилых зданий за 2020 год сократилось на 18%. Аналогичный спад отмечен и в жилищном секторе. Поэтому доля коммерции осталась стабильной – чуть более 20%, как и в предыдущие годы.
Однако если посмотреть на различные сектора коммерческой недвижимости, то можно заметить существенные различия. Так, число разрешений на строительство промышленных объектов и офисов снизилось на 39% и 20% соответственно. А в секторах коммерческих услуг и логистики, напротив, отмечен небольшой рост – плюс 1% по сравнению с результатами 2019 года.
Этот дисбаланс, как отмечают экономисты Центробанка, связан с реакцией на коронакризис. Компании полагают, что в текущих условиях возрастёт доля e-commerce, следовательно, и спрос на склады и логистические услуги.
Снизилась и стоимость запланированных проектов в сфере коммерческой недвижимости. Самый большой спад – опять же в сфере офисной и индустриальной недвижимости (−16% и −37% соответственно). Но и на этом фоне складские помещения выглядят намного лучше (+8% к стоимости проектов).
Разрешения на нежилое строительство по объёму площадей, 2010–2021
Источник: Banco de España
Продажи обвалились, но восстанавливаются
В первой половине 2020 года продажи коммерческой недвижимости в Испании рухнули на 60%. Восстановление началось в третьем квартале, но его оказалось недостаточно, чтобы превзойти результаты прошлого периода. В итоге к концу года продажи коммерческой недвижимости снизились на 33,8%.
Особенно сильно просели продажи в престижных районах крупных городов, которые обычно генерируют наибольшую розничную активность. Спад за год составил 47,9%.
Что касается типа коммерческой недвижимости, то хуже всех с кризисом справились офисы, спад продаж которых достиг 47%. Число сделок с объектами ритейла снизилось на 33,6%, со складами – «всего» на 30,6%.
Новые сделки в секторе коммерческой недвижимости, 2018–2021
Источник: Banco de España
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Кредитование на минимуме
Банки также снизили обороты в сфере коммерческой недвижимости. Объём кредитов опустился за 2020 год на 36%, достигнув минимума за последние 15 лет.
Анализ также показывает, что ужесточились условия выдачи займов. Допустимый порог коэффициента «кредит/залог» (LTV) снижается – всё чаще банки выдают максимум 80% от стоимости имущества.
На конец I квартала 2021 года непогашенный остаток ипотечных кредитов, обеспеченных коммерческой недвижимостью, достиг €84 млрд, что на ту дату составляло 15% всего ипотечного портфеля банков Испании. При этом объём подобных займов остаётся существенным, если измерять его по отношению к собственным средствам кредитных учреждений. На эти продукты приходится 40% от коэффициента Tier 1 Ratio (показатель основного капитала банка в сравнении с общими риск-активами). Поэтому существенное снижение платежеспособности должников в этом сегменте может привести к проблемам во всей банковской системе.
Коррекция цен продолжается
Коммерческая недвижимость в Испании за 2020 год подешевела по всем направлениям. При этом цены падали не так значительно, как продажи.
По итогам IV квартала 2020-го объекты для бизнеса потеряли в среднем 8,8% стоимости. Для сравнения: 2019 год испанская коммерция закончила в небольшом плюсе – цены выросли на 0,9%.
Предварительные данные показывают, что в 2021 году коррекция цен продолжается.
Экономисты Центробанка Испании считают, что из-за пандемии ускорились тенденции, которые начали формироваться ранее. Например, развитие электронной коммерции, для которой требуются выгодно расположенные логистические центры, смягчило влияние кризиса на этот тип недвижимости. Сокращение числа транзакций в сегменте стрит-ритейла может отражать реакцию рынка на новые потребительские модели, связанные с резким ростом онлайн-покупок. Аналогичным образом тренд на удалённую работу привёл к снижению спроса на офисные помещения.
В то же время не стоит сбрасывать со счетов возможности, которые появились из-за нынешнего кризиса. Главное: объекты стали доступнее. И продавцы наверняка сейчас готовы идти на уступки покупателям. Поэтому инвесторы, которые рассчитывают на долгосрочное вложение капитала, могут выиграть от сложившейся ситуации.
.jpg)
.jpg)
