Специальный налоговый режим и другие причины спроса на элитную недвижимость в Италии

1. Пандемия сделала итальянский образ жизни ещё более привлекательным

Пандемия изменила взгляды людей на то, каким должен быть дом. На первый план вышли доступ к свежему воздуху и богатому культурному окружению. Это снизило привлекательность мегаполисов и заставило покупателей недвижимости обратить внимание на те локации, в которых они привыкли отдыхать. И тут Италия начала стремительно повышать позиции.

Пандемия повлияла на смену расстановки приоритетов при поиске жилья: чистая природа, свежий воздух и культурное окружение вышли на первый план. Италия сразу попала в зону внимания!

Дополнительными факторами стали растущие цены на активы, низкие ставки по кредитам и большой объём сбережений, накопленных в периоды ограничений. Согласно отчёту Knight Frank о благосостоянии, за прошедший год в мире стало на 12 401 ультрахайнета (это люди, владеющие капиталом от $30 млн) больше. В относительном выражении численность супербогатых увеличилась на 2,4%. Почти треть из них – 29% – живут в Европе, поэтому поиск второго дома в Старом Свете – естественное для них решение.

Как отмечает глава отдела международных продаж Knight Frank Марк Харви, «2021 год стал рекордным для компании в Италии. Когда Великобритания и страны Северной Европы вышли из карантина, итальянский образ жизни нашёл у них большой отклик».

По данным компании, с января по апрель 2021 года количество запросов на дома в Италии увеличилось на 76% и в следующие месяцы оставалось стабильно высоким.

Марина Шалаева региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank: Российских ультрахайнетов интересуют преимущественно виллы и апартаменты на курортах у моря и озёр, просторные (от трёх до девяти спален), с бассейном, охраняемой территорией и поблизости от инфраструктуры и школ. Например, на Кипре, в Греции, Франции, Швейцарии, Португалии… И Италия не исключение.

2. Мощный стимул – фиксированный налог на недвижимость

С 2017 года в Италии действует специальный налоговый режим (flat tax) для состоятельных иностранцев. Главное условие – перенос фискальной резиденции в Италию и выплата там фиксированного налога на все доходы, полученные за рубежом (от €100 тыс. в год). При этом раскрывать информацию об активах не требуется.

За эти годы популярность программы заметно возросла: с 2017 по 2019 год 683 ультрахайнета подали заявки на получение ВНЖ на основании выплаты фиксированного налога, при этом в 2019 году их число увеличилось на 61% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Сейчас 76% (516 человек) от общего числа бенефициаров этой системы составляют основные заявители, которые платят налог в размере €100 тыс. в год. Оставшиеся 24% (167 человек) – это их родственники на иждивении, которые платят фиксированную сумму в €25 тыс. в год.

Для многих ультрахайнетов одним из ключевых преимуществ этой системы является освобождение от итальянских налогов на дарение и наследство в отношении активов и недвижимости, находящихся за границей, а также простота налогового режима, который подразумевает минимальные обязательства по отчётности для заявителя.

Хотя данные за 2020 год ещё не опубликованы, сотрудники Knight Frank в миланском офисе международной юридической фирмы Withers Worldwide ожидают, что количество заявок существенно увеличится после подачи налоговых деклараций в ноябре 2021 года.

Спрос на специальный налоговый режим в Италии продолжает расти. Красным обозначено количество основных заявителей, светло-зелёным – их родственников на иждивении

Большинство соискателей этого налогового режима – из Великобритании, Франции, Швейцарии, Бразилии, Израиля и США. Причём количество заявителей из Америки значительно выросло за последнее время.

3. Италия – одно из пяти самых популярных направлений в мире

Как показал опрос более чем 900 клиентов Knight Frank, Италия входит в пятёрку лучших направлений для покупки второго дома среди респондентов со всего мира, а также занимает высокие позиции у покупателей из Великобритании, Европы и Северной Америки.

Если пандемия усилила ваше желание приобрести второй дом, где бы вы его купили?

Топ-5 локаций	Выбор покупателей из Европы	Выбор покупателей из Америки	Выбор покупателей из Великобритании
Великобритания	Испания	США	Великобритания
Австралия	Португалия	Италия	Италия
США	Италия	Франция	Франция
Испания	Великобритания	Испания	Испания
Италия	Франция	Швейцария	Греция

Примеры элитных объектов недвижимости в Италии

Отель, гостиница за 5 400 000 евро в Кунео, Италия

Отель, гостиница в Кунео, Италия; 5 400 000 €; Площадь 4990 м²; Коммерческая недвижимость Италия Пьемонт Кунео Продажа готового бизнеса в Пьемонте север Италии. Предлагаем на продажу отель 4 звезды с...; Cerco Casa Cuneo

Вилла за 850 000 евро в Сестри-Леванте, Италия

Вилла в Сестри-Леванте, Италия; 850 000 €; Площадь 160 м²; С панорамным видом на залив Монелья продается эта красивая вилла, окруженная оливковыми деревьями и красивым ровным садом, где обильно цветут...; Palazzo Estate

Вилла за 600 000 евро в Сан-Бартоломео-аль-Маре, Италия

Вилла в Сан-Бартоломео-аль-Маре, Италия; 600 000 €; Площадь 195 м², 11 комнат; San Bartolomeo al mare в холмистой местности в окружении великолепного соснового леса всего в 2 км от моря, предлагаем на продажу двухэтажную...; Immobiliare Studio Tre

Вилла за 2 950 000 евро в Перудже, Италия

Вилла в Перудже, Италия; 2 950 000 €; Площадь 1086.9 м², 28 комнат; Великолепная аристократическая резиденция "Вилла Бальделли Бомбелли" эклектического стиля общей площадью 1 100 кв.м на 3 уровнях. На...; Great Estate

Дом в Ареццо, Италия; 690 000 €; Площадь 376 м², 12 комнат; Красивый каменный дом площадью 331 кв.м (4 спальни, 3 ванные комнаты), с подземным гаражом 90 кв.м, в Монте Сан-Савино, провинция Ареццо....; Great Estate

Вилла за 2 750 000 евро в Четоне, Италия

Вилла в Четоне, Италия; 2 750 000 €; Площадь 714.7 м², 30 комнат; Престижная собственность на продажу в Тоскане находится в красивом природном контексте, в окружении ухоженного парка с бассейном и оливковой рощи...; Great Estate

Вилла за 1 950 000 евро у озера Комо, Италия

Вилла у озера Комо, Италия; 1 950 000 €; Площадь 400 м², 10 комнат; Прекрасная вилла на озере Комо была построена наилучшими профессионалами строительной индустрии Комо - с вниманием к деталям, из высококачественных...; Great Estate

Вилла за 1 700 000 евро в Грианте, Италия

Вилла в Грианте, Италия; 1 700 000 €; Площадь 300 м²; В Грианте, в 100 метрах от озера продается недавно отремонтированная историческая вилла с частным садом, террасами и верандой с панорамным видом на...; Palazzo Estate

Отель, гостиница за 2 800 000 евро в Монферрате, Италия

Отель, гостиница в Монферрате, Италия; 2 800 000 €; Площадь 2088 м²; Замок с действующим отелем и рестораном на продажу в восхитительном борго на холмах между Монферрато и Ланге. Недвижимость общей площадью 2 088 кв....; Palazzo Estate

Вилла за 3 950 000 евро в Колико, Италия

Вилла в Колико, Италия; 3 950 000 €; Площадь 1720 м²; С захватывающим видом на залив Пиона и горизонт продается потрясающая современная недвижимость на севере озера Комо, объединяющая прекрасную...; Palazzo Estate

Апартаменты за 790 000 евро в Милане, Италия

Апартаменты в Милане, Италия; 790 000 €; Площадь 105 м²; В двух шагах от станции метро MM Wagner (красная ветка) и вскоре откроющейся Washington-Bolivar (синяя ветка) продается данная недвижимость –...; Palazzo Estate

Апартаменты за 1 100 000 евро в Черноббьо, Италия

Апартаменты в Черноббьо, Италия; 1 100 000 €; Площадь 144 м²; Новые, со вкусом меблированные аппартаменты в роскошном комплексе Villa Mirtala в Черноббьо, в нескольких минутах от центра Комо. Комплекс состоит...; Palazzo Estate

Вилла за 7 450 000 евро во Флоренции, Италия

Вилла во Флоренции, Италия; 7 450 000 €; Площадь 713 м²; Резиденциальная зона в черте города, в 10 минутах на авто от центра, с видом на центр Флоренции и окружающие холмы – в таком прекрасном...; Palazzo Estate

Инвестиционный проект за 2 000 000 евро в Риме, Италия

Инвестиционный проект в Риме, Италия; 2 000 000 €; Площадь 15000 м²; престижная северная часть Рима полностью отремонтированный спортивный центр в районе Кассия/Ла Джустиниана. Клуб занимает площадь около 15 000...; Real Casa Italy

Апартаменты за 1 553 000 евро в Риме, Италия

Апартаменты в Риме, Италия; 1 553 000 €; Площадь 199 м²; Уникальное роскошное новое здание в центре Рима. Объект, не имеющий аналогов. Идет заселение. Осталось всего несколько квартир. Шикарный вестибюль...; Real Casa Italy

Дом в Тоди, Италия; 1 950 000 €; Площадь 772.6 м², 17 комнат; Поместье La Macchiolina – престижный каменный особняк площадью около 840 кв.м и земельные угодья около 12 гектаров с пахотными землями и лесным...; Great Estate

Вилла за 778 000 евро в Черветери, Италия

Вилла в Черветери, Италия; 778 000 €; Площадь 420 м²; элегантная вилла с большим парком, построена на возвышенности удобное соединение с межд аэропортом, вилла полностью утопает в зелени, окружена...; Real Casa Italy

Вилла за 1 050 000 евро у озера Комо, Италия

Вилла у озера Комо, Италия; 1 050 000 €; Площадь 300 м², 7 комнат; Отдельно стоящая вилла Дориана в Ардженьо расположена в прекрасном месте с видом на озеро. Это здание на трех уровнях с прихожей, гостиной с видом...; Great Estate

Апартаменты за 690 000 евро у озера Комо, Италия

Апартаменты у озера Комо, Италия; 690 000 €; Площадь 150 м², 6 комнат; MV-270221-2Апартамент в Фаджето Ларио с видом на озеро Комо и имеет террасу с потрясающим видом площадью 35 м2. Пять спален, открытая гостиная,...; Red Feniks Group

Вилла за 1 700 000 евро у озера Комо, Италия

Вилла у озера Комо, Италия; 1 700 000 €; Площадь 360 м², 6 комнат; MV-270221Роскошный дом с дизайнерским ремонтом в 3-х уровнях (+ подземный уровень с гаражными боксами) с великолепным видом и личным садом в...; Red Feniks Group

Посмотреть ещё 3276 похожих объектов

4. В центре внимания Тоскана, и в частности Лукка

Ультрахайнеты чаще всего выбирают недвижимость в крупных городах – Милане, Венеции, Риме, Турине. Но особое место занимает Тоскана. Большим спросом пользуются такие популярные места в этой области, как Флоренция, Кьянти и Сиена. А в прошлом году появился новый фаворит – Лукка.

Исторический центр города Лукки с мощёнными брусчаткой улицами

Комментирует Эми Редферн Вудс из Knight Frank: «Этот небольшой город в последнее время приобрёл настоящую международную аудиторию. Он расположен всего в 25 минутах езды от аэропорта Пизы, а также от побережья Средиземного моря. При этом очень важно, что цены там остаются конкурентоспособными. Сегодня покупатели больше чем когда-либо хотят получить беспроблемные дома под ключ, и в этом плане Лукка предлагает много вилл, отремонтированных за последние пять лет».

Виллы и поместья города Лукки

Во Флоренции дорогая недвижимость нарасхват. Рекорд с начала 2021 года – продажа квартиры в мансарде по ставке €20 тыс. за кв. м. (В среднем по городу квадрат стоит около €4 тыс.) Как отмечает Билл Томсон, председатель итальянской сети Knight Frank, «дома стоимостью более €3 млн, готовые к заселению, – это просто лакомый кусочек. Объекты под ключ во Флоренции, Венеции, Комо и Милане вызывают постоянный интерес с тех пор, как в июне 2020 года были впервые введены ограничения в Европе».

Российские покупатели также выбирают крупные города или дорогие курорты.

Марина Шалаева региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank: В Италии клиенты из России предпочитают Тоскану и курорт Форте-деи-Марми, а также Милан и Триест. В этих локациях остаётся востребованным жильё, а также коммерческая недвижимость под продуктовый ретейл.

Типичная вилла в Форте-деи-Марми. Подробную информацию о ней смотрите здесь

5. Италия выгодно отличается по налогам на недвижимость

Налогообложение недвижимости существенно различается в разных частях мира. Например, во многих странах Азии основной налог взимается во время покупки объекта, а в США, наоборот, собственники облагаются значительным ежегодным сбором. В некоторых городах, в частности Гонконге, Сингапуре и Ванкувере, зарубежные покупатели сталкиваются также с дополнительными расходами в виде специального налога с иностранцев или дополнительного гербового сбора (ABSD в Сингапуре).

По сравнению с другими частями света в Европе низкие налоги. Однако Италия выгодно выделяется даже на их фоне, особенно в отношении стоимости владения, которая может составлять всего 1,5% от покупной цены в год.

Сравнение расходов на покупку и содержание недвижимости в странах Европы. Красный столбик – покупка, светло-зелёный – владение, тёмно-зелёный – продажа

Цены на недвижимость в Италии с начала пандемии не росли так быстро, как в некоторых других странах, однако рассчитывать на скидки сейчас тоже не приходится.

Марина Шалаева региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank: Если во время первых месяцев карантина и собственники, и застройщики могли предложить дисконты в размере 10–25%, то после ослабления ограничений во второй половине 2020 года ситуация изменилась: отложенный спрос начал реализовываться со стороны как местных, так и покупателей из соседних стран, а цены на жильё по большинству европейских направлений поднялись.

Таким образом, покупатели элитного жилья в Италии выигрывают за счёт фиксированного налога и низких затрат на содержание недвижимости, а также пользуются тем, что местные цены не показали такого стремительного роста, как во многих других странах. Однако рассчитывать на существенные скидки не приходится.

Источник: Исследование Knight Frank

Фото: база prian.ru, Unsplash (Marina T Alamanou)

Условия цитирования материалов Prian.ru