Консультация по Испании. Недвижимость в Испании

01.09.2008

ИГОРЬ: Здравствуйте!
У меня не самый удачный опыт приобретения недвижимости в Испании:
Подписал с фирмой предварительный договор, внес 10% стоимости и уехал в Россию. В срок, оговоренный в договоре приехать не смог, а перенести дату сделки фирма не пожелала. Сказали, что я задаток потерял. С продавцом поговорить не удалось. Скорее всего, он моих денег и не видел. Свидетельство о N.I.E. фирма не дает, директор меня избегает.

У меня 2 вопроса:
1) Как уберечь себя в будущем от таких случаев? Ведь иногда сделка может не состояться по причине невыдачи испанским банком кредита, а задаток уже внесен.
2) Как получить копию N.I.E.?

Спасибо!

Ответы

СКАТТ ЛИЗА (Компания OUR HOME Algarve) : Здравствуйте,уважаемый Игорь! Ситуация в которую Вы попали не совсем безнадежна,хотя и достаточно сложная. Отвечая на первый вопрос о том,как уберечься в дальнейшем,могу с уверенностью скаазать следующее- ПРАВИЛЬНО ОФОРМЛЕННЫЙ ДОГОВОР ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО СОГЛАШЕНИЯ,СОСТАВЛЕННЫЙ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО АДВОКАТОМ,является самой главной гарантией того,что в случае отказа банком в выдаче кредита Вы не потеряете внесенную сумму в качестве задатка. Смотрите,Сергей.Договор предв.согл.составленный в любом агенстве между продавцом и покупателем является не более чем ...гигиенической туалетной бумагой. Ведь Енрике Гонсалвеш,с которым Вы подписываете договор вполне может завтра Вам сказать,что ни о каких деньгах не знает и Вас вообще видит в первый раз.Подлинность подписей и соблюдение защиты Ваших интересов - работа и исключительная обязанность(по-закону) Вашего адвоката. А над каждым адвокатом стоит Адвокатский орден,который в случае чего отнимет лицензию,которая стоит сотню тысяч евро,да еще и в европейский черный список ( Cadastro)может включить. По моему достаточно большому опыту работы с адвокатами,соблюдающими интересі исключительно покупателя( в том числе и с Испанской коллегией адвокатов "Caracuel" )могу сказать- часто мои клиенты-продавцы не соглашаются с условиями возврата задатка в случае отказа Банков в кредитовании,так как продавец в этом случае теряет время, а ХОРОШИЙ АДВОКАТ НАСТАИВАЕТ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО НА ЗАЩИТЕ ИНТЕРЕСА ПОКУПАТЕЛЯ. Теперь по-поводу того,что Компания отказывается выдать Вам N.I.E.Не совсем ясно,о каком из идентификационных номеров Вы ведете речь- номере фирмы или Вашем лично. Если компания отказывается Выдать Ваш номер- вполне возможно,что они либо его никогда не получали для Вас(тогда легко обьясним отказ Банка в кредите), либо они его отменили(сняв с себя фискальную презентацию). Если-же компания отказывается сообщить Вам их фискальный номер(N.I.E.) это уже грубейшее нарушение и ущемление Ваших интересов потребителя,и без хорошего адвоката Вам не обойтись,а уж тогда он еще и компенсацию помимо задатка для Вас получит. Кстати,многие адвокаты в Испании согласны на оплату PRO-BONO.Это вариант оплаты по конечному результату в процентном или фиксированном эквиваленте.И обязательно подпишите договор с адвокатом. Удачи Вам и всех благ. Если нужна помощь-пишите,я Вам подскажу куда обратиться. С уважением. Лиза Скатт
МОСКАЛЕВ СЕРГЕЙ ЛЕОНИДОВИЧ (Компания SOLESA Gestion y Administracion S.L.) : Здравствуйте, Игорь, Для точного отвеьта нужно видеть договор, который Вы заключили, и документ о внесении 10 % стоимости объекта. Чтобы, как Вы пишите, уберечь себя от подобных случаев в будущем опишу существующий в Испании порядок приобретения недвижимости. При покупке первичной недвижимости (мы говорим об уже готовом жилье) покупатель вносит продавцу - строительной компании резервный взнос (как правило, 5-10 тыс. евро), после чего заключает с ней предварительный договор (частный контракт), в котором помимо цены указывается срок заключения договора купли-продажи. Частный контракт заключается без участия адвоката, но он имеет полную юридическую силу. Заключить частный контракт под условием, что покупатель купит объект только при условии получения ипотечного кредита, невозможно, поскольку испанское законодательство (как и любое известное мне законодательство) не ставит факт заключения договора купли-продажи в зависимости от источника финансирования. Поэтому, если покупатель не получит кредит и не сможет оплатить покупку, то он полностью теряет резервный взнос. Затем покупатель должен открыть в испанском банке, в котором он намерен получить ипотеку, расчетный счет, а также получить номера иностранца (N.I.E.). Естественно, что все это ему помогает сделать его агент. Затем покупатель собирает документы для получения ипотеки, направляет их своему агенту, а тот представляет их в банк. Покупатель также переводит на свой счет в испанском банке свою часть платежа. После подтверждения банком о выдаче кредита покупатель прилетает в Испанию и заключает у нотариуса два договора: купли-продажи с продавцом и договор ипотеки - с банком. Расчет осуществляется чеками, которые представитель банка вручает при нотариусе продавцу, а тот вручает покупателю ключи от квартиры. С этого момента покупатель считается собственником жилья. Потом следует процедура регистрации сделки в Регистре собственности, которую осуществляет банк. Лично мне не известно ни одного случая, когда продавец отказался бы подождать, если покупатель не может вовремя прибыть для заключения сделки. Вам в этом смысле крупно не повезло. Порядок покупки вторичной недвижимости не отличается от только что описанного. Единственное отличие в том, что резервный взнос может достигать 10 % от цены сделки. Резервный взнос вручается непосредственно продавцу. Если деньги с Вас взяло агентство недвижимости, а теперь еще и уклоняется от контактов с Вами, то такое поведение агентства является довольно странным и при определенных условиях может граничить с уголовно наказуемым деянием. Возможно, у Вас есть основания для обращения в полицию (но для этого необходимо изучить Ваши документы и лучше, если это сделает испанский адвокат). Копию N.I.E. может получить адвокат, если Ваш агент запросил N.I.E. Сергей Москалев

Задайте вопрос консультанту

Статьи
Аликанте для покупателей недвижимости: перевалочный пункт или точка притяжения?

По статистике Prian.ru, Испания – самая популярная страна для покупки зарубежной недвижимости. А Коста-Бланка – самый востребованный регион Испании. Но всем ли подойдут местные города? Поговорим об Аликанте – стиле жизни и недвижимости, которые вы здесь найдете. Читать

Недвижимость в Испании: в чем ошибаются русскоязычные покупатели?

Чем популярнее страна, тем больше с ней связано различных мифов. Яркий пример тому – Испания. Оставаясь в тройке лидеров среди россиян, украинцев и белорусов, она буквально притягивает ошибочные представления о местной недвижимости. Зачастую это приводит к разочарованиям. Поговорим о том, как избежать иллюзий и несбывшихся желаний при поиске дома или квартиры в стране корриды. Читать

Испанский дневник: Бенидорм, Алтея, Кальпе

Приятна работа журналиста в заграничной командировке. Есть чему завидовать. Проснувшись и позавтракав (традиционный вариант – половина хрустящего багета с хамоном и безжалостно раздавленными помидорами), мы поехали на северо-восток, к Бенидорму и Алтее. На часах 09:00, на термометре +24С… Читать

Испанская «золотая виза»: последние изменения

В апреле 2017 года испанская программа «золотой визы» впервые стала лидером в Европе по количеству выданных ВНЖ в обмен на инвестиции в недвижимость. А ведь еще несколько лет назад правительство страны было недовольно ее результатами. Что же подстегнуло иностранный интерес? Рассказываем о последних изменениях в программе. Читать

Испанский дневник: Торревьеха и Рохалес

Когда говорят об испанской недвижимости, слово «Торревьеха» лично я слышу чаще, чем «Барселона» или «Марбелья». Ни разу до мая’17 я не был в этом городке, который кто-то превозносит как образец доступности и космополитизма, а кто-то ругает за то же самое. Наконец, приехали. Читать