Консультация по Испании. Недвижимость в Испании

01.09.2008

ИГОРЬ: Здравствуйте!
У меня не самый удачный опыт приобретения недвижимости в Испании:
Подписал с фирмой предварительный договор, внес 10% стоимости и уехал в Россию. В срок, оговоренный в договоре приехать не смог, а перенести дату сделки фирма не пожелала. Сказали, что я задаток потерял. С продавцом поговорить не удалось. Скорее всего, он моих денег и не видел. Свидетельство о N.I.E. фирма не дает, директор меня избегает.

У меня 2 вопроса:
1) Как уберечь себя в будущем от таких случаев? Ведь иногда сделка может не состояться по причине невыдачи испанским банком кредита, а задаток уже внесен.
2) Как получить копию N.I.E.?

Спасибо!

Ответы

СКАТТ ЛИЗА (Компания OUR HOME Algarve) : Здравствуйте,уважаемый Игорь! Ситуация в которую Вы попали не совсем безнадежна,хотя и достаточно сложная. Отвечая на первый вопрос о том,как уберечься в дальнейшем,могу с уверенностью скаазать следующее- ПРАВИЛЬНО ОФОРМЛЕННЫЙ ДОГОВОР ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО СОГЛАШЕНИЯ,СОСТАВЛЕННЫЙ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО АДВОКАТОМ,является самой главной гарантией того,что в случае отказа банком в выдаче кредита Вы не потеряете внесенную сумму в качестве задатка. Смотрите,Сергей.Договор предв.согл.составленный в любом агенстве между продавцом и покупателем является не более чем ...гигиенической туалетной бумагой. Ведь Енрике Гонсалвеш,с которым Вы подписываете договор вполне может завтра Вам сказать,что ни о каких деньгах не знает и Вас вообще видит в первый раз.Подлинность подписей и соблюдение защиты Ваших интересов - работа и исключительная обязанность(по-закону) Вашего адвоката. А над каждым адвокатом стоит Адвокатский орден,который в случае чего отнимет лицензию,которая стоит сотню тысяч евро,да еще и в европейский черный список ( Cadastro)может включить. По моему достаточно большому опыту работы с адвокатами,соблюдающими интересі исключительно покупателя( в том числе и с Испанской коллегией адвокатов "Caracuel" )могу сказать- часто мои клиенты-продавцы не соглашаются с условиями возврата задатка в случае отказа Банков в кредитовании,так как продавец в этом случае теряет время, а ХОРОШИЙ АДВОКАТ НАСТАИВАЕТ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО НА ЗАЩИТЕ ИНТЕРЕСА ПОКУПАТЕЛЯ. Теперь по-поводу того,что Компания отказывается выдать Вам N.I.E.Не совсем ясно,о каком из идентификационных номеров Вы ведете речь- номере фирмы или Вашем лично. Если компания отказывается Выдать Ваш номер- вполне возможно,что они либо его никогда не получали для Вас(тогда легко обьясним отказ Банка в кредите), либо они его отменили(сняв с себя фискальную презентацию). Если-же компания отказывается сообщить Вам их фискальный номер(N.I.E.) это уже грубейшее нарушение и ущемление Ваших интересов потребителя,и без хорошего адвоката Вам не обойтись,а уж тогда он еще и компенсацию помимо задатка для Вас получит. Кстати,многие адвокаты в Испании согласны на оплату PRO-BONO.Это вариант оплаты по конечному результату в процентном или фиксированном эквиваленте.И обязательно подпишите договор с адвокатом. Удачи Вам и всех благ. Если нужна помощь-пишите,я Вам подскажу куда обратиться. С уважением. Лиза Скатт
МОСКАЛЕВ СЕРГЕЙ ЛЕОНИДОВИЧ (Компания SOLESA Gestion y Administracion S.L.) : Здравствуйте, Игорь, Для точного отвеьта нужно видеть договор, который Вы заключили, и документ о внесении 10 % стоимости объекта. Чтобы, как Вы пишите, уберечь себя от подобных случаев в будущем опишу существующий в Испании порядок приобретения недвижимости. При покупке первичной недвижимости (мы говорим об уже готовом жилье) покупатель вносит продавцу - строительной компании резервный взнос (как правило, 5-10 тыс. евро), после чего заключает с ней предварительный договор (частный контракт), в котором помимо цены указывается срок заключения договора купли-продажи. Частный контракт заключается без участия адвоката, но он имеет полную юридическую силу. Заключить частный контракт под условием, что покупатель купит объект только при условии получения ипотечного кредита, невозможно, поскольку испанское законодательство (как и любое известное мне законодательство) не ставит факт заключения договора купли-продажи в зависимости от источника финансирования. Поэтому, если покупатель не получит кредит и не сможет оплатить покупку, то он полностью теряет резервный взнос. Затем покупатель должен открыть в испанском банке, в котором он намерен получить ипотеку, расчетный счет, а также получить номера иностранца (N.I.E.). Естественно, что все это ему помогает сделать его агент. Затем покупатель собирает документы для получения ипотеки, направляет их своему агенту, а тот представляет их в банк. Покупатель также переводит на свой счет в испанском банке свою часть платежа. После подтверждения банком о выдаче кредита покупатель прилетает в Испанию и заключает у нотариуса два договора: купли-продажи с продавцом и договор ипотеки - с банком. Расчет осуществляется чеками, которые представитель банка вручает при нотариусе продавцу, а тот вручает покупателю ключи от квартиры. С этого момента покупатель считается собственником жилья. Потом следует процедура регистрации сделки в Регистре собственности, которую осуществляет банк. Лично мне не известно ни одного случая, когда продавец отказался бы подождать, если покупатель не может вовремя прибыть для заключения сделки. Вам в этом смысле крупно не повезло. Порядок покупки вторичной недвижимости не отличается от только что описанного. Единственное отличие в том, что резервный взнос может достигать 10 % от цены сделки. Резервный взнос вручается непосредственно продавцу. Если деньги с Вас взяло агентство недвижимости, а теперь еще и уклоняется от контактов с Вами, то такое поведение агентства является довольно странным и при определенных условиях может граничить с уголовно наказуемым деянием. Возможно, у Вас есть основания для обращения в полицию (но для этого необходимо изучить Ваши документы и лучше, если это сделает испанский адвокат). Копию N.I.E. может получить адвокат, если Ваш агент запросил N.I.E. Сергей Москалев

Задайте вопрос консультанту

Статьи
Личный опыт: квартира в трех минутах от моря. Торревьеха, Испания

Когда владеешь сразу несколькими языками, среди которых голландский, немецкий, французский, английский, итальянский, комфортно себя чувствуешь практически в любой стране. Кажется, что в такой ситуации сделать выбор в пользу курортной недвижимости какого-то одного государства очень сложно, на это могут уйти годы. Но не для Алексея и Марины, которые сразу же остановились на Испании… Читать

Испания для детей: от детского сада до факультативов

Недвижимость в Испании часто выбирают семьи с детьми. В таком случае встает вопрос – чем заниматься ребенку. Куда отдать его на воспитание, где ему учиться, как развивать свои способности… Что такое детство в Испании? Говорим обо всех тонкостях и нюансах. Читать

Личный опыт: семейная квартира на окраине Торревьехи. Содержание и сдача в аренду

Приобрести недвижимость за рубежом – только полдела. Затем появляются новые вопросы. Сдавать собственное жилье в аренду хочется не всем, да и не у всех получается это успешно делать, а деньги за содержание платить надо... Насколько удачливым оказался Александр из Петербурга, который пять лет назад купил квартиру в Торревьехе? Радует ли его недвижимость и отдых в Испании так же, как и в момент заключения сделки? Итак, обо всем по порядку... Читать

Личный опыт: семейная квартира на окраине Торревьехи. Покупка в ипотеку

Любовь далеко не всегда случается с первого взгляда, зато потом может превратиться в большое и крепкое чувство. Так в нескольких словах можно описать историю Александра из Петербурга, который изначально планировал покупать недвижимость в другой стране и за совершенно иные деньги. А к своей будущей любимой квартире в Испании и вовсе отнесся с большим подозрением, думая, что его хотят банально обмануть. Читать

Есть мнение: хорошая банковская недвижимость в Испании – как иголка в стоге сена

Недвижимость от банка – вопрос, о котором готовы спорить часами профессионалы. Одни убеждают в выгодности таких предложений, другие советуют их сторониться. Так чем опасны заманчивые объявления о распродаже дешевых квартир и домов? И как устроена система главного «поставщика» подобных объектов в Испании? Рассказывает директор по продажам компании Mahersol Виктория Кутузова. Читать