Версия
для печати
для печати
Малогабаритным обычно считается жильё площадью менее 30 кв. м. Международный жилищный кодекс1, со своей стороны, определяет крошечный дом как жилой объект площадью не более 400 кв. футов (37 кв. м).
В американских стандартах часто встречается ограничение в 37 кв. м. В частности2, в Нью-Йорке долгое время нельзя было делать квартиры меньшего размера (требование убрали из строительных правил в 2016 году). Однако на рынке Большого Яблока есть и микроквартиры – их площадь составляет около 150 кв. футов, то есть всего 14 кв. м!
Во Франции запросы ещё скромнее: чтобы объект считался пригодным для проживания, его площадь должна быть не менее 9 квадратов3 при высоте потолков от 2,2 м. Подобное жильё – это, конечно же, студии, однако на рынке есть и другие форматы (T1, T1 bis)4 – размером до 35 кв. м. Они уже предполагают отдельную кухню или большую комнату, в которой можно поставить перегородки.
Обычно считается, что средний размер студии составляет 20–25 кв. м. Однако фактически нижней границы нет, особенно в старом фонде. Но и для нового жилья существуют экстремальные варианты объектов размером в 5–10 квадратов и даже дизайн-концепты домов площадью всего 1 кв. м!5 (Если хочется прилечь в таком доме, его придётся положить набок.)
На большинстве рынков компактных объектов немного – 1–2% от всего жилфонда. Но в некоторых странах, например в Финляндии, такое жильё считается нормой, и его строят много.
Квартиры. Прежде всего это студии, то есть квартиры без внутренних перегородок, где единственным изолированным помещением становится ванная комната. Однако на 30–40 квадратах могут разместиться и классические квартиры с одной или даже двумя спальнями. Чаще всего такое жильё строят в крупных городах и на курортах.
Апартаменты. Это жильё, которое возводят или покупают специально для сдачи в аренду. К этому типу относятся студенческие общежития, специализированные дома для пожилых людей, туристические апартаменты под управлением гостиничных брендов.
Коттеджи. Отдельно стоящие дома или таунхаусы тоже бывают малогабаритными. В особенности это касается дач, ведь в них не живут постоянно, поэтому можно пренебречь размером в пользу экономии, а также скорости строительства или лёгкости перемещения жилища. Такие объекты любят возводить в Финляндии: на берегу озера строят дачный домик или просто баню с дополнительной жилой комнатой.
.jpg)
Небольшой размер часто имеют домики в кемпингах. Это никого не смущает и даже может оказаться преимуществом. Скажем, в Теннесси можно отдохнуть в «хоббичьей норе»6 на колёсиках.
Мобильные дома. Компактное жильё легко собрать-разобрать самостоятельно и перевезти на другое место. В частности, к этому классу относятся трейлеры, сборные жилища, «крошечные дома» и другие подобные варианты. Для ряда стран это не экзотика, а распространённый формат основного или дополнительного дома, причём не только для бедных. В частности, в США около 6% населения живёт в трейлерных парках. В основном это люди, лишившиеся стационарного дома, однако трейлерами пользуются и состоятельные американцы. В этом формате есть и люксовые марки, которые стоят более $100 тыс.
В Великобритании и ряде других стран к популярным видам жилья относятся лоджи, или модульные домики для отдыха на природе. Среди них есть и демократичные варианты, и жильё класса люкс.
Неплохую рекламу сборным домам сделал недавно Илон Маск, который поселился прямо на стартовой площадке своей компании SpaceX.
Экспериментальные проекты. Нередко микродома появляются в результате дизайнерских экспериментов. Так, в Норвегии построили небольшие «домики на ножках», которые возвышаются над лесом. В Сеуле возвели четырёхэтажный дом на одну семью с площадью каждого этажа 16 квадратов. А в самом центре Парижа реконструировали старинный дом и создали дизайнерское жильё на 25 кв. м, но на четырёх этажах!
Самые известные из проектов такого рода – капсульное жильё. Так, в Китае построили дом на 55 квартир, в котором жилые единицы имеют площадь всего 4,5 кв. м, но при этом они рассчитаны на двоих! Постоянно жить на такой площади тяжело, а вот в качестве гостиничных номеров капсулы уже используются повсеместно.
Пережиток прошлого. Во многих странах малогабаритные дома – наследие старых времён. Микроквартиры можно найти в самом центре Берлина или Лондона: старинные здания там много раз перестраивались и ремонтировались, владельцы старались с выгодой использовать каждый уголок. Поэтому периодически возникают квартирки размером в несколько квадратов – переделанные чердаки, комнаты горничных и так далее. Например, чердак в Париже площадью всего 3 кв. м продавали за €50 тыс. (зато он расположен на острове Сен-Луи – прямо перед Нотр-Дамом)!
В XIX – начале XX века, когда с очередным витком индустриализации население устремилось в города, там начали множиться проекты дешёвого массового жилья, которое часто имело весьма скромные размеры. Нью-Йорк, Берлин, Дублин, Эдинбург7… Подобные проекты были везде. Многие из этих домов сохранились, причём оказались в историческом центре, так что квартиры в них зачастую стоят недёшево.
В Советском Союзе основная масса малогабаритного жилья была построена после войны – это знаменитые малосемейки и хрущёвки. Много такого жилья сохранилось, например, в Риге, но особым спросом оно не пользуется. А в Стокгольме8 дома с небольшими квартирами возводили в 30-е годы. Сегодня такое жильё востребовано, особенно если там был сделан ремонт.
Социальные проекты появляются и в наше время. Например, в Лос-Анджелесе недавно построили целый посёлок из домов площадью всего 6 квадратов для бездомных.
Результат редевелопмента. Например, большинство доходных домов в центре Дублина относятся к так называемой категории Pre 63. Эти здания строили в первой половине XIX века изначально для проживания одной семьи аристократов. Впоследствии, уже в XX веке, они были поделены на небольшие квартиры. И сейчас пользуются спросом у инвесторов и арендаторов.
Иногда инвесторы выкупают просторные квартиры и разделяют их на студии, чтобы получить лучшую отдачу от каждого квадратного метра. Сейчас этот тренд набирает обороты в Польше.
.png)
На маленькие студии в Польше самый высокий спрос, так как у нас много небогатых арендаторов. Например, во Вроцлаве 20% населения составляют студенты и 10% – мигранты. Денег у них, как правило, немного, но снимать комнату в квартире с общей кухней и туалетом они не хотят. Поэтому в основном такие объекты идут в долгосрочную аренду, как и в случае обычных квартир. Договор обычно заключается на год, и его нельзя расторгнуть раньше без штрафа – это снижает текучку. Спрос на такое жильё есть в Варшаве, Кракове, Вроцлаве и Гданьске. В последнем есть ещё и море, так что возможна и туристическая аренда, но только в летний сезон.
Концепт застройщика. Малогабаритное жильё востребовано там, где люди часто переезжают, поздно заводят семьи, долго живут в одиночку или парами. Сезонные рабочие, студенты, мигранты чаще всего выбирают именно такие объекты. Постоянный рост цен также толкает людей в сторону небольших квартир.
Понимая, что в этом сегменте есть устойчивый спрос, застройщики специально ориентируются на таких покупателей. На курортах также из экономических соображений люди часто довольствуются маленькой площадью, и строители идут им навстречу.
.jpg)
У нас застройщики понимают, что маленькое жильё будет хорошо продаваться. Один из недавних примеров – в Поморие построили комплекс из шести зданий, причём упор делался на малогабаритное жильё: студии по 23 кв. м с французским балконом и квартиры с одной спальней по 40 кв. м. И как раз эти варианты улетели быстрее всего, потому что дом находится в городской черте, а на этапе строительства жильё продавалось по акциям за €17–18 тыс.
Идейный выбор домовладельцев. Для многих людей жить в компактном доме – осознанное решение, связанное не только с финансовой стороной вопроса. Они выбирают жизнь без излишеств, придают большое значение экологическому следу, который намного меньше у компактного жилья, а также ценят возможность жить на природе. Это приверженцы крошечных домов – движения, которое зародилось в США в 1970-е годы. Сейчас у него множество сторонников как в Штатах, так и за их пределами – в Канаде, Германии, Австралии и других странах. Есть у них и свои сообщества9.
В большинстве экономически развитых стран цены на недвижимость растут из года в год, а семейные связи ослабевают. Взрослые дети не хотят жить под одной крышей с родителями, тем более – с бабушками и дедушками, но собственное жильё стоит дорого, поэтому часто выбор делается в пользу микроформатов. Скорость развития этой тенденции зависит от многих факторов: есть ли дефицит земли, насколько высоки цены, много ли потенциальных покупателей.
В Испании, к примеру, сильны семейные традиции, а цены на жильё всё ещё сравнительно невелики, поэтому жители и не хотят уплотняться. Новое жильё в стране стараются делать более просторным, с отдельной спальней и гостиной – именно на такие объекты приходится основной спрос. Из-за этого маленькие квартиры вы найдёте преимущественно в старом фонде. Поэтому при покупке логично сразу же планировать ремонт – хотя бы косметический.
Доля малогабаритного жилья в Испании невелика. По данным Idealista10, около 1% квартир имеет площадь менее 30 квадратов. Больше всего таких объектов в Мадриде, так как столица в первую очередь привлекает приезжих, и на Канарских островах – в популярном курортном регионе.
Характерная черта испанских квартир – очень маленькая спальня. Её площадь может составлять 5–8 кв. м, причём почти всё пространство занимает кровать. Кроме неё место есть только для встроенного шкафа.
В Испании или Франции микроквартиры обычно имеют ухоженный вид. Их дизайн продуман так, чтобы жильцам было удобно, а недостаток места почти не ощущался.
Любопытна ситуация в Турции: местные жители привыкли к просторным жилищам, так что квартира в 100 квадратов для турок норма, особенно с учётом больших семей и крепких родственных связей. Возведение малогабаритного жилья властями не поощряется. Так, в Анталье законодательно запрещено строительство студий, а минимальная площадь жилого объекта должна составлять 29 кв. м. Тем не менее, поскольку хорошие участки на курортах заканчиваются, средняя площадь новых квартир всё равно уменьшается. А в Стамбуле, где жёстко ощущается недостаток жилья, спросом пользуются любые объекты, вплоть до переоборудованной тюремной камеры.
В Греции микроквартиры (их называют гарсоньерами) – обычное явление в старой части крупных городов. За XX век население крупнейших греческих городов выросло в несколько раз, для размещения сотен тысяч новых жителей правительство было вынуждено строить массовое дешёвое жильё. Так появились местные «хрущёвки» – поликатоикии. Наиболее престижными в них считались верхние этажи, а на нижних располагалось самое дешёвое, часто малогабаритное жильё. Сейчас такие квартиры используются под студенческую или туристическую аренду.
Микроквартиры в Греции часто занимают два уровня. Владельцы выкупают помещения, расположенные друг над другом на подвальном и цокольном этажах, – как правило, бывшие магазины. Затем их переводят в жилищный фонд и объединяют два уровня. На нижнем этаже находятся кухня и гостиная, компактная лестница ведёт наверх, а там располагается спальная зона.
.jpg)
В странах, экономика которых держится на туризме, обычно строят много малогабаритного и дешёвого жилья на курортах. Например, в Болгарии крошечные квартирки пользуются такой популярностью, что местные застройщики могут отдать под студии и однушки больше половины нового здания.
На курортах Египта малогабаритное жильё также никого не удивляет. В Хургаде легко найти однушку площадью 25–30 кв. м за смешные деньги.
Облик квартиры во многом определяется ценой. Соответственно, в дешёвых квартирах в Египте и Болгарии мы увидим ремонт от застройщика, очень дешёвую или старую мебель, минимум техники.
Жертвой экономии места чаще всего становится кухня, которую совмещают с гостиной, а иногда и со спальней. Часто её оборудование ограничивается минимумом: барная стойка вместо стола, две конфорки на варочной поверхности, барный холодильник. Уменьшенный размер имеет и санузел – там может не быть даже душевой кабины. Также в таких домах часто нет прихожих и коридоров.
В Таиланде тоже велико предложение малогабаритного жилья, причём как в эконом-классе, так и в более дорогом сегменте. Тут сказывается не только ориентация на туристов, но и местные традиции: для тайцев нормально жить в обстановке минимализма, во многих местных домах даже нет кухни.
В Западной и Северной Европе спрос на малогабаритное жильё во многом обусловлен небольшим размером семей, а также постоянным притоком студентов и мигрантов.
Так, в Берлине, Гамбурге и других крупных городах Германии микроапартаменты считаются привлекательным форматом для инвестиций: их стоимость относительно невысока, а ставки аренды сопоставимы с жильём большей площади. Кстати, в случае Германии живут в таких квартирах и квалифицированные специалисты, которые приезжают в длительные командировки, так что это может быть вполне респектабельное и дорогое жильё.
В Финляндии, где жизнь в одиночку уже стала нормой, малогабаритные объекты можно найти в любом классе жилой недвижимости. Это и маленькие избушки, затерянные в лесу, и дешёвые коттеджи в провинции, и стильные апартаменты в мегаполисах.
Как показало недавнее исследование, 80% новых студий в Финляндии имеют небольшой размер. Вопрос недостатка пространства решается так: в многоквартирных домах у всех владельцев есть общее пространство, на котором размещаются индивидуальные кладовки, стиральные машины и другая техника. Это позволяет не захламлять квартиры, поэтому и на 30 квадратах людям будет просторно. Кстати, для персональной сауны место всё равно найдётся.
Подробно о том, как живут финны
В Польше, которая живёт во многом за счёт мигрантов, малогабаритное жильё строят в первую очередь в мегаполисах – там, где выше всего спрос на рабочие руки.
Много крошечного жилья и в Японии. Страна относится к группе лидеров по плотности населения, так что найти там «место под солнцем» не так уж просто. В Токио малогабаритные квартиры строятся бешеными темпами. В новостройках их доля составляет около 9%. В японской столице даже выкупила десятиметровую квартирку IKEA, чтобы показать, что и на таком метраже можно разместиться с комфортом.
В США жители не одно десятилетие страдают от запредельных цен на недвижимость, поэтому микрожильё в различных форматах востребовано. Крошечные квартиры можно встретить в мегаполисах, причём лидирует вовсе не Нью-Йорк, а Сиэтл, где благодаря пробелам в строительных правилах на законных основаниях настроили микроквартир площадью менее девяти квадратов11! Много квартир-малышек в Портленде, Лос-Анджелесе, Сан-Франциско…
Главным плюсом таких объектов, безусловно, является цена. На отдых люди приезжают на пару недель, большую часть дня проводят на свежем воздухе – на пляже, на прогулках и экскурсиях. Поэтому для ночёвки их часто устраивает и очень небольшая, но дешёвая жилплощадь.
Как правило, исходные вложения в малогабаритное жильё невелики, а арендная плата по сравнению с более просторными объектами не намного ниже.
Потенциал малогабариток во многом определяется их местоположением. Однозначно выигрывают квартиры в историческом центре, поблизости от университетов, рядом со станциями метро. Во многих странах на цену и перспективу сдачи в аренду влияет расположение внутри дома: объекты на самом нижнем и верхнем этаже (без лифта) менее востребованы.
Для малогабариток прибыльной может быть и краткосрочная, и долгосрочная аренда. Например, так было на курортах Болгарии до закрытия границ из-за коронавируса.
.jpg)
До пандемии в Болгарии сдавать такие квартиры в аренду было выгодно. За сезон студии приносили по €2 тыс., квартиры с одной спальней – €3,5–4,0 тыс. Получалось примерно 8–10% годовых. Но сейчас что-то предсказывать сложно. Из-за проблем с турпотоком исчезают компании, которые занимались сдачей в аренду, остаются в основном очень крупные. В городах, безусловно, сохраняется спрос на долгосрочную аренду. Пару лет назад мы делали расчёт для клиентов – сравнивали доходность объектов на курорте и в городе. Получались примерно одинаковые проценты, однако квартира на курорте «работает» только в сезон – 60–80 дней, а в сентябре и сам хозяин может приехать отдохнуть. К тому же амортизация апартаментов меньше. С другой стороны, долгосрочная аренда намного менее хлопотная и более надёжная.
В Испании, хотя малогабаритное жильё покупают преимущественно для себя, при определённых условиях оно может стать хорошей инвестицией.
Маленькие квартиры на Коста-Бланке могут выигрывать за счёт расположения (на первой линии), самых востребованных этажей (второй, третий или пентхаус), а также вида из окна. В таком случае у них неплохие перспективы сдачи в аренду. Самый выгодный вариант – это найти перспективный банковский объект, сделать хороший ремонт и перепродать.
Хорошие шансы у малогабаритного жилья и для долгосрочной аренды. В частности, в Финляндии подавляющее большинство квартир, которые покупаются для сдачи в аренду, имеют небольшой размер.
Есть несколько категорий арендаторов, которые выбирают малогабаритки. Это студенты, небогатая молодёжь, которая хочет жить отдельно от родителей, молодые семьи без детей, пенсионеры, а также рабочие и мигранты. Поэтому стоит ориентироваться на большие города, такие как Салоники или Афины в Греции, Варна и Бургас в Болгарии, Варшава или Вроцлав в Польше.
В Греции такие квартиры покупают очень хорошо. Например, их берут инвесторы, которые хотят получить «золотую визу». Это очень выгодный объект с инвестиционной точки зрения. Такую квартиру можно купить за €60–70 тыс. и сдавать за €400 в месяц. А квартиру побольше вы купите за €120 тыс., примерно вдвое дороже, а сдавать её придётся почти за те же деньги – €400–500.
Те, кто не рассчитывает в ближайшее время обзаводиться семьёй, покупают микроквартиры для собственного проживания. Так часто поступают в Финляндии, где предпочитают жить поодиночке, или в Испании, где более просторное жильё часто оказывается недоступным для молодёжи.
В США и ряде других стран любители экономии строят себе крошечные дома. В среднем они обходятся в пять раз дешевле домов обычного размера, а кроме того, они потребляют меньше электроэнергии и наносят меньший урон окружающей среде13.
Там, где значительная часть малогабаритных объектов расположена в старом фонде, покупателю необходимо тщательно проверить жильё перед покупкой, а при расчёте доходности сразу же закладывать затраты на ремонт или перепланировку.
.png)
Если вы покупаете такую «бабушкину квартиру» в доме, которому несколько десятков лет, хорошо бы запланировать капитальный ремонт. Во многих старых домах изначально нет системы вентиляции и кондиционирования. Всё это надо будет устанавливать. Также желательно поменять пол, сделать шумоизоляцию, поставить стеклопакеты. Ну и для улучшения внешнего вида – покрасить стены, закупить новую мебель. Такая квартира будет лучше выглядеть на сервисах аренды и, соответственно, привлекать клиентов.
Чаще всего это следствие того, что миниатюрные объекты возникли после переделок в старом фонде. Если в небольшой квартире «всюду углы», даже при не самом маленьком метраже вы не сможете втиснуть шкаф в спальню или диван – в гостиную.
Но иногда промахиваются и застройщики, и тогда в новостройке появляется очень узкая кухня, тёмная жилая комната или санузел, в котором буквально не развернуться.
Там, где строят целые комплексы из малогабаритных квартир, образуется большое количество жилья со схожими характеристиками. Такие объекты бывает сложно сдать даже в сезон, так как они конкурируют и между собой, и с более просторным жильём, которое можно снять за чуть большие деньги, а также с номерным фондом отелей. Ещё сложнее будет с продажей, ведь на листингах, скорее всего, окажется масса однотипных объектов и ваша квартира будет ничуть не лучше остальных, так что выиграть можно будет только за счёт снижения цены. В то же время, если на рынке продолжают появляться новые объекты от застройщика, покупателю выгоднее выбирать именно их. С такими проблемами регулярно сталкиваются владельцы студий в Болгарии или апартаментов в Таиланде.
По этой же причине компактное жильё в старом фонде может не расти в цене, даже если инвестор потратится на ремонт.
Нестандартный объект может не иметь необходимого пакета документов и не получить статуса жилого. Отсюда – проблемы с получением адреса объекта и регистрацией жильцов, невозможность взять ипотеку, сложности с уплатой налогов и затруднения при последующей продаже. Также жильё может быть не подключено к коммуникациям, и исправить это будет непросто. Такого рода проблемы возникают у крошечных домов и трейлеров, но бывают они и у студий, которые образовались в результате перепланировки. Поэтому проверять документы перед сделкой должен квалифицированный специалист.
Если в жилом комплексе много компактного жилья, куда люди приезжают только на сезон, в остальное время владельцы, особенно живущие за границей, могут «забывать» вносить плату на содержание общей территории. Где-то плата списывается со счёта автоматически, но в других странах, например в Болгарии, хозяева обычно делают это лично. И сейчас, во время пандемии, проблемы с оплатой стали более распространёнными. Управляющая компания часто не в состоянии выбить долги, и, если таких собственников в комплексе много, УК может обанкротиться. В этом случае порядок в комплексе поддерживать будет некому, и покупатель столкнётся с неработающим лифтом, грязным бассейном или пожелтевшими газонами.
Компактное жильё часто «завязано» на определённую категорию съёмщиков, поэтому изменения на рынке могут лишить инвестора доходов. Например, с началом пандемии студенты ушли на удалёнку и вернулись к родителям, из-за чего спрос на малогабаритные квартиры возле университетов упал. Из-за закрытых границ снизился турпоток – и владельцы квартир в туристических центрах также не могут сдать своё жильё. Спасти ситуацию отчасти помогает гибкость: владельцы туристического жилья переключаются на долгосрочную аренду; вместо исчезнувших иностранцев ищут клиентов среди соотечественников или предлагают свои квартиры в качестве рабочих кабинетов тем, кто ушёл на удалёнку.
В сравнении с большой квартирой в том же комплексе малогабаритное жильё, конечно же, обойдётся дешевле. Однако абсолютный порядок цифр может впечатлять: подобные объекты стоят и двести, и триста тысяч евро – всё зависит от страны и от локации.
Тем не менее именно низкая цена обычно становится основной причиной покупки. Действительно, в Болгарии или Египте можно купить крошечную студию за €10–15 тыс. – необязательно некачественную или худшую в своём классе, но очень скромную, тесную, с минимальной меблировкой и базовой отделкой от застройщика, к тому же, возможно, неудачно расположенную.
В Испании на курорте цены на микроквартиры могут начинаться с €40–45 тыс., однако качественное жильё с хорошим ремонтом продаётся и за сотни тысяч, и речь не идёт об эксклюзивных объектах.
В Греции, по словам Кристины Макарян, раньше можно было в хороших районах купить квартиру в плохом состоянии по €500–600 за квадрат, однако сейчас таких цен уже нет, минимальная ставка – €800. За квартиру в центре в хорошем состоянии, с капремонтом, цены стартуют с €1,8 тыс. за квадрат, но часто бывает и €2 тыс., и 2,1 тыс. В пересчёте на 30 квадратов это будет €55–65 тыс.
В то же время в странах с дорогой недвижимостью покупка микроквартиры обойдётся дорого, иногда даже непропорционально. Например, в центре Парижа за квартиру площадью около пяти квадратов могут запросить порядка €100 тыс. Однако €20 тыс. за квадрат – это слишком много даже для французской столицы!
В Финляндии небольшие квартиры также недёшевы. Здесь это популярный формат: финнам, воспитанным в традициях минимализма, таких размеров вполне хватает, а под небольшие квартиры банки дают ипотеку так же легко, как и под другое жильё.
В Хельсинки малогабаритные квартиры очень популярны, поэтому если они выходят на рынок по €150–200 тыс., то сразу раскупаются. На расстоянии 50–100 км от столицы цена уже снижается. В Оулу, Лахти, Котке квартиры на вторичке стоят €50–60 тыс. В новостройках такое жильё обходится ещё дороже. Так, в Порвоо или Хельсинки заплатить нужно будет €200–250 тыс. Однако на сделке вы можете заплатить всего €60–80 тыс., а остальную сумму взять в кредит на 25 лет.
Самые дорогие объекты в базе Prian.ru стоят более миллиона евро. Почти все они находятся в Монако – государстве с самой высокой в мире ценой квадратного метра.
.jpg)
Итак, малогабаритное жильё необязательно тесное и дешёвое. Всё зависит от страны: где-то люди с удовольствием селятся в небольших квартирах и умеют делать их красивыми и удобными. Однако в других странах, как правило на юге, местные предпочитают просторные жилища, а типичная маленькая квартира – это очень бюджетный объект, который находится в старом здании или недорогом комплексе на курортах – там, где строят много компактного жилья размером с гостиничный номер.
Источники: 1) Сodes.Iccsafe, 2) Fontan Аrchitecture, 3) Service-Public, 4) Eldorado immobilier, 5) Inhabitat.com, 6) Tinyliving.com, 7) Wikipedia, 8) Houzz.ru, 9) community.tinyhouse.com, 10) Idealista.com, 11) Gizmodo.com, 12) Insider.com, 13) Ipropertymanagement.com
