Консультация по Италии. Покупка квартиры

17.11.2008

ОЛЕСЯ: Расскажите, пожалуйста, как происходит процесс покупки квартиры в Италии для граждан Российской Федерации? Возможно ли вообще купить там квартиру, если я не имею вида на жительство в Италии? Какие документы нужно оформлять и какие налоги надо будет платить? Как оплачивать покупку квартиры? И как в дальнейшем получить вид на жительство?

Ответы

ПЛАТИЦЫН ИВАН ВАСИЛЬЕВИЧ (Компания Domus Immobiliare) : «Imposta catastale e Ipotecaria» - Налог инвентаризации и ипотечный налог. Платится государству в момент инвентаризации и регистрации недвижимости в общественные реестры недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari). «IVA» - Налог на добавочную стоимость. Налог, который платят государству при покупке недвижимости у строительной организации или другого юридического лица. Размер упомянутых налогов зависит от статуса продавца (частное или юридическое лицо, например, строительная организация) и статуса покупателя (постоянный житель Италии или иностранец). В 2005 г., для частных лиц налоговые платежи при покупке недвижимости составляли: 1) для резидентов Италии (т.е. постоянных жителей страны, как граждан Италии, так и граждан других стран, находящихся на ПМЖ) a) Покупка у частного лица первого дома (не элитная недвижимость): - Imposta di registro (Налог реестра) 3 % от кадастровой стоимости недвижимости. - Imposta ipotecaria e catastale 336 ? б) Покупка у строительной организации в режиме IVA (налог на добавленную стоимость первого дома (не элитная недвижимости) для резидентов в Италии: - Imposta di registro (Налог реестра) 168 ? - Imposta ipotecaria e catastale 336 ? - IVA (Н.Д.С) 4 % от кадастровой стоимости недвижимости. 2) для иностранцев (т.е. лиц не являющихся постоянными жителями Италии) а) Покупка недвижимости у частного лица ( приравнивается к покупке элитной недвижимости) - Imposta di registro (Налог реестра) 7 % от кадастровой стоимости недвижимости. - Imposta ipotecaria e catastale 1% + 2% от кадастровой стоимости недвижимости. б) Покупка недвижимости у строительной организации в режиме IVA ( элитная недвижимости) для иностранцев. - Imposta di registro (Налог реестра) 168 ? - Imposta ipotecaria e catastale 336 ? - IVA (Н.Д.С) 20 % от кадастровой стоимости недвижимости. (!) Из приведенных данных, очевидно, что законодательство Италии оставляет существенные преимущества за резидентами (постоянными жителями) страны - не обязательно гражданами. Например, в тех случаях, когда при покупке уплачивается НДС, иностранец платит максимальную ставку - 20%, в то время как резидент Италии платит 4%, если это его первое жилье ("prima casa"), и 10%, если не первое. Аналогичные льготы для жителей страны существуют и при уплате других налогов. Вообще покупка именно первого жилья в Италии чрезвычайно льготна - страна стремительно стареет и власти стимулируют образование новых семей. Законный житель страны (еще раз подчеркнем - не обязательно гражданин), покупающий первое жилье, может рассчитывать на долгосрочный ипотечный кредит на сумму до 90% от стоимости жилья, под 3.5-4% в год, при последующем пятилетнем освобождением от налога на недвижимость (этот налог составляет ~ 0.7% от кадастровой стоимости жилья, ежегодно).
ПЛАТИЦЫН ИВАН ВАСИЛЬЕВИЧ (Компания Domus Immobiliare) : ПРОЦЕСС ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ИТАЛИИ После выбора подходящего объекта недвижимости и принятия решения об его покупке возможны два варианта оформления: (1) покупатель полностью оплачивает покупку, что бывает крайне редко, или (2), как правило, покупатель производит частичную оплату. В последнем случае подписывается предварительный контракт - Compromesso и оплачивается аванс. Compromesso - соглашение между продавцом и покупателем, в котором указываются реквизиты покупателя и продавца, дается детальное описание недвижимости, указывается цена продажи/покупки, условия и способ оплаты, дата заключения договора, а также различные гарантии со стороны продавца о том, что он действительно является владельцем продаваемой собственности и что имеет полное право на продажу этой собственности. Это соглашение заверяется нотариусом. При подписании предварительного контракта покупатель выплачивает задаток, - обычно 10% - 30% от стоимости недвижимости, тем самым резервируя недвижимость за собой (caparra confirmatoria). В случае изменения решения о покупке, покупатель теряет задаток, а если откажется продавец, то он обязан вернуть его покупателю в двойном размере. Согласно процедуре, покупатель заранее должен получить налоговый код (codice fiscale), с помощью которого иностранец идентифицируется в Италии. После подписания предварительного контракта покупатель (продавец) оплачивает услуги Агентства недвижимости. Далее оговариваются сроки подписания финального контракта купли - продажи. Оставшаяся сумма денег вносится при подписании финального контракта. Финальный контракт купли-продажи подписывается покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии итальянского нотариуса (Il Notaio), который в своем лице представляет государство, заверяет факт перехода права собственности недвижимости от продавца к покупателю и контролирует уплату регистрационных налогов и сборов. Покупатель оплачивает оставшуюся стоимость недвижимости плюс налоги и нотариальный сбор. Финальный контракт купли - продажи регистрируется нотариусом в Консерватории Реестров Недвижимости, где ему присваивается регистрационный номер. Любой вид недвижимости в Италии должен быть зарегистрирован в Консерватории Реестров Недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari), где Вы можете получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее точная стоимость, площадь, а также сведения о возможной задолженности владельца. После осуществления сделки, нотариус в течение нескольких дней зарегистрирует нового собственника недвижимости. Если вы взяли ипотечный кредит, он также зарегистрирует взятие кредита. Однако может пройти несколько недель перед тем, как Вы получите на руки копию нотариального акта. Покупатель вступает в Италии во владение недвижимостью с момента подписания финального контракта купли - продажи, а официально с момента регистрации этого контракта в Консерватории Реестров Недвижимости.
ПЛАТИЦЫН ИВАН ВАСИЛЬЕВИЧ (Компания Domus Immobiliare) : ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ИТАЛИИ После осмотра недвижимости и одобрения ее со стороны Покупателя, последний составляет предварительное неотменяемое предложение по покупке (PROPOSTA IRREVOCABLE D`ACQUISTO), подтверждающее серьезность намерений Покупателя. Данный вид договора подписывается или не подписывается Продавцом в течение 24 часов после его оформления. Во время подписания предложения о покупке, Покупатель вносит Депозит на имя Продавца в виде банковского чека (банковский перевод на счет продавца или наличные) на сумму равную 5-10 % от общей стоимости недвижимости. Депозит будет передан Продавцу в случае его согласия и подписания неотменяемого предложения в офисе Нотариуса. В случае отказа Продавца от сделки после подписания "Неотменяемого предложения", последний возвращает внесенный Депозит и дополнительную денежную компенсацию, оговоренную в предварительном договоре. В случае отказа Покупателя от дальнейшего оформления сделки, последний теряет внесенный ранее депозит. После подписания обеими сторонами "Неотменяемого предложения" по сделке, продаваемая недвижимость должна быть проверена Государственным Нотариусом на отсутствие ипотек, юридических и любых других обязательств. Подготовка данной документации занимает от 20 до 40 дней, начиная со дня подписания предложения о покупке. По истечении данного срока составляется и подписывается "Акт купли-продажи" недвижимости в офисе Нотариуса. Во время подписания "Акта купли-продажи" Покупатель передает оставшуюся часть суммы от стоимости продаваемой недвижимости, в которую входят: - Оставшаяся часть стоимости недвижимости - Оплата нотариальных услуг - 20% НДС от стоимости услуг нотариуса - Стоимость гербовых марок - 10% налог на покупку недвижимости - Оплата услуг компании Italia-Estate, в которые входят: а) 3% - 5% посреднические услуги в качестве агентов недвижимости б) дополнительные услуги, оказанные компанией Покупателю
ПЛАТИЦЫН ИВАН ВАСИЛЬЕВИЧ (Компания Domus Immobiliare) : Олеся, добрый день! В отличие от многих стран, где законы запрещают иностранцам приобретение жилья в частную собственность без предварительно зарегистрированной компании, ведущей бизнес, – в Италии это разрешено. Согласно итальянскому законодательству, приобретение недвижимости российским (равно как и любым другим иностранным) гражданином приравнивается в правах к покупке, произведенной итальянским гражданином. Это положение закреплено в так называемом «Пакте о равноправии» 1998 г. Между Россией и Италией подписано Соглашение о поощрении и взаимной защите капиталовложений, заключен договор об избежании двойного налогообложения. Законодательство Италии также оставляет существенные льготы при уплате налогов за приобретенное жилье. Если Вы нам намереваетесь зарегистрироваться ( иметь постоянное место жительства) в доме, который приобретаете, и открыть свой бизнес (на это Вам будет дано 18 месяцев), то Ваш налог составит 4% от стоимости покупки. Если же Вы приобрели дом, но не будете там постоянно проживать и заниматься бизнесом на территории Италии, то Ваш налог будет равен 10%. Итальянское законодательство защищает права наследников. В случае смерти собственника, не оставившего завещания, его имущество наследуется родственниками. Если Вы планируете начать здесь свой бизнес, то при регистрации компании, наличие жилой недвижимости – весомый плюс для получения статуса резидента, практически уравнивающего Ваши права с правами итальянских граждан: от бесплатного образования и медицины, до безвизового передвижения по миру. При покупке недвижимости в Италии существуют определенные требования, в частности: - оплата приобретений должна быть осуществлена строго определенным образом; - приобретатель должен быть идентифицирован, то есть невозможно анонимное лицо, он должен легально находиться в Италии; - приобретатель должен иметь итальянский налоговый код; - приобретатель, как правило, должен быть представительной персоной, т.е. иметь поручителей из числа резидентов Италии; - сделки должны быть зарегистрированы в специальных государственных реестрах и только с момента их регистрации приобретают юридическую силу, а также нотариально удостоверены; - и многое другое. Наличие собственного дома или квартиры в Италии само по себе не может служить основанием для получения итальянской визы или вида на жительство. Владелец может лишь посещать свой дом, причем не для целей постоянного жительства, а исключительно в деловых целях, например, для оформления сдачи в аренду, по вызову уполномоченного администратора дома, а также в целях туризма и т.п. Сроки проживания определяются сроком действия виз выданных соответствующим Итальянским Консульством. При покупке недвижимости в Италии, основными налогами являются: « Imposta di Registro» - Налог реестра. Платится государству в момент покупки недвижимости. Этот налог пропорционален стоимости недвижимости с коэффициентами, которые устанавливает Государство.
ПЛАТИЦЫН ИВАН ВАСИЛЬЕВИЧ (Компания Domus Immobiliare) : КРАТКИЙ СПРАВОЧНИК ФИСКАЛЬНЫХ ЛЬГОТ ДЛЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ, РАСПОЛОЖЕННОЙ В ИТАЛИИ Итальянское фискальное законодательство является в настоящий момент очень благоприятным для тех лиц, которые желают приобрести недвижимость, расположенную на территории Италии, делая для покупателей данное вложение денег очень выгодным. Ниже приводим основные преимущества действующих норм. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПЕРВОГО ЖИЛЬЯ Льгота, предоставляемая при приобретении "первого жилья" позволяет: - применять регистрационный налог в размере 3% вместо обычных 7%; - применять ипотечный и кадастровый налоги в фиксированном размере вместо соответветственно 2% и 1%. Тип приобретаемой недвижимости: это должно быть жилое помещение не элитного типа в соответствии с критериями Министерского Декрета от 2 августа 1969 г.; В этом отношении итальянское законодательство не делает различия между итальянскими и иностранными гражданами, любое лицо может воспользоваться этими льготами. Достаточно соблюсти следующие условия: 1. Объект недвижимости должен находится в муниципальном округе в котором клиент проживает или в котором собирается зарегистрироваться для жительства в течение 18 месяцев с момента покупки, 2. Объект недвижимости должен являться первым жильем, которое клиент приобретает на территории Италии, 3. Недвижимость не должна иметь характеристик элитного жилья (см. ниже). Как видно из вышеизложенного, речь идет об очень выгодных льготах. Примечание: лицо, не зарегистрированное в момент покупки на территории объекта недвижимости, может уплатить налоги, предусмотренные для приобретения "первого жилья", но будет обязано в течение 18 месяцев зарегистрировать свое место жительства в муниципальном округе, в котором расположен объект недвижимости. Если же лицо не выполнит это условие, то после проверок, проводимых государством, ему придется уплатить разницу в налогах (см. выше).
ПЛАТИЦЫН ИВАН ВАСИЛЬЕВИЧ (Компания Domus Immobiliare) : НОВЫЕ УСЛОВИЯ, ВВЕДЕННЫЕ БЮДЖЕТНЫМ ЗАКОНОМ 2006 Г. В ст. 497 закона от 23 декабря 2005 г. № 266 (т.н. Бюджетного закона 2006 г.) говорится следующее: " В отклонение от норм, указанных в ст. 43 Сводного закона норм, касающихся регистрационного налога, предусмотренного декретом президента Республики от 26 апреля 1986 г. № 131, при передаче между физическими лицами, которые не представляют в данном случае коммерческих, артистических и профессиональных фирм, недвижимости в виде жилых помещений и прилегающих площадей, во время подписания договора и по просьбе, сделанной нотариусу покупателем, база налогообложения, учитываемая при уплате регистрационного, ипотечного и кадастрового налогов, будет рассчитываться на основании стоимости недвижимости, определяемой в соответствии со ст. 52, параграфы 4 и 5 вышеуказанного Сводного закона, предусмотренного декретом президента Республики № 131 от 1986 г., независимо от стоимости объекта недвижимости, указанной в нотариальном договоре. Гонорар нотариуса снижен на 20%." Это значит, что налоги будут уплачиваться не с учетом действительной стоимости недвижимости, указанной в договоре, а с учетом теоретической, т.н. кадастровой стоимости, предварительно рассчитанной государством на основе определенных параметров и которая гораздо ниже рыночной стоимости. Пример: стоимость объекта недвижимости, указанная в договоре: 500.000,00 евро кадастровая стоимость: 250.000,00 евро Регистрационный налог, применяемый в случае покупки "первого жилья": 3% Регистрационный налог, подлежащий уплате: 7.500,00 евро, а не 15.000,00 евро.
АННА КИРИСЕНКО (Компания Gemini Lifestyle SA) : Здравствуйте, Олеся! Квартира гражданами России оформляется на общих основаниях. Владение недвижимости не дает права на получение внж, поэтому нужно будет покупать бизнес или развивать свой. Подробности смотрите у нас на сайтах. С уважением, Анна Кирисенко Компания Gemini Lifestyle www.italinvest.ru - www.ruit.ru

Задайте вопрос консультанту

Статьи
Греция, Италия, Испания – занимательная статистика о жизни, отдыхе и недвижимости

Это самые популярные страны Южной Европы у тех, кто ищет недвижимость за рубежом. Любопытно посмотреть, в чем они схожи, а чем отличаются. Сравнивать будем на основе международных индексов. Вряд ли эти цифры повлияют на ваше окончательное решение о выборе нового места жительства. Но, согласитесь, интересно узнать, на каком месте в рейтингах находится страна, которая греет душу. И тело. Читать

Дью Дилидженс: для чего нужно юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Италии?

В процессе покупки недвижимости в Италии у покупателей часто возникают сложности и сомнения. И это объяснимо, ведь для большинства это первый опыт оформления сделки в условиях незнакомой законодательной системы другого государства и, зачастую, не вполне понятного нам итальянского менталитета. Так что же больше всего беспокоит российских покупателей? Какие сомнения возникают? И как их решить? Читать

Недвижимость Сардинии: что почем?

Всем известно Лигурийское побережье Италии, которое во всех смыслах продолжает французский Лазурный берег. Здесь находятся знаменитые морские курорты, которые любят посещать «богатые и знаменитые» со всего мира. Но есть в Италии и менее раскрученные, но не менее интересные регионы. Сегодня говорим о Сардинии и ее недвижимости. Читать

Три не самых очевидных региона Италии для покупки недвижимости

Обычно те, кто ищет недвижимость в Италии, в первую очередь рассматривают для покупки Лигурию, Тоскану, Калабрию и знаменитые озера. Но Италия – она яркая, живая и разнообразная. И она таит в себе множество не столь «раскрученных», но не менее притягательных и живописных мест. Компания Ready Property Italy представляет три своих любимых региона в этой стране. Читать

Личный опыт: элитная квартира на озере Гарда. Италия

Елена и Юрий из Москвы любят путешествовать, успели побывать во многих странах мира. Когда появилось желание приобрести собственное отпускное жилье, государство выбирать долго не пришлось. Остановились на Италии, потому что именно она нравится всем членам семьи. А вот с конкретным местом удалось определиться только после того, как была найдена та самая «идеальная» квартира. Правда, без сложностей не обошлось… Читать